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琴岛反洗钱研究
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通过买卖房地产的洗钱行为

(2018-08-25 22:01:31)
分类: 反洗钱综合文摘

通过买卖房地产的洗钱行为
(照片拍摄于2017年9月28日青岛市内)

通过买卖房地产的洗钱行为

作者:佚名 来源:中顾法律网 
  更新时间:2012-04-13 16:32:46
 
      [提要]本文介绍了通过买卖房地产的洗钱行为系列相关内容,将非法资金注入房产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得的合法占有进行洗钱。   

  一般意义上讲,通过房地产业的洗钱方式主要有三大类:

  1.通过房地产交易洗钱;

  2.通过投资组建房产开发公司洗钱;

  3.将非法资金注入房产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得的合法占有进行洗钱。

  我们认为,除第一类方式外,后两类方式可以通过金融机构的反洗钱机制予以防范,而唯有通过房地产交易洗钱需要建立专门的机制进行预防和打击。因此,本文对房地产业的洗钱问题是基于第一类方式来研究和讨论的。

  一、通过投资创办或参股企业进行房地产开发方式洗钱。

  这是利用合法经营机构从事洗钱活动的典型方式之一。不法分子利用投资开发房地产这一手段,改变非法所得及其收益的外在表现形式,将以流动资金为表现形式的非法所得及其收益转换成房地产实物形态,使非法所得及其收益披上合法的外衣,从而达到掩盖其资金来源和性质的目的。具体有两种手法:

  一是以自身名义投资创办或参股已有房地产开发企业进行房地产开发的方式洗钱。例如,陈凯贩毒、洗钱案便是此类典型案例。2006年8月初,号称“福州首富”的房地产大亨、福建凯旋房地产集团的拥有者陈凯因长期涉嫌贩毒洗钱而落马。案发前,陈凯贩毒集团以凯旋房地产集团从事房地产开发、经营为掩护,伙同中国最大毒贩“亭江125”王坚章贩毒,并将高达百亿元的“黑钱”(贩毒所得)通过投资开发经营房地产的形式进行漂白转移(即“洗钱”)。

  二是以他人名义投资房地产进行洗钱。这种方式多为贪污受贿或挪用公款等公职人员所用,他们在投资房地产时往往非常小心慎重,把非法所得转入自己亲信的账户内,利用已有的房地产公司进行秘密合股(或所谓的暗股、干股);或利用自己所信任的人成立房地产公司,自己幕后操纵,在正当经营的掩护下通过做假账、开发新项目或跨地区投资等手段,让黑钱变成公司的合法收入,洗钱过程天衣无缝。这种洗钱手法很普遍,近年来曝光的政府国家干部经济案件,通过房地产洗钱的甚多,多数是利用手中的权力为开发商的项目审批、用地规划等大开方便之门,而开发商作为回报,采用入股、暗股等形式进行贿赂,其过程既是获得黑色收入过程,又是一个洗钱的过程。

  二、使用大量现金购置房产。

  近年来媒体多次披露,在北京、上海、深圳、广州这些大城市,使用现金一次性支付300万元以上的购房现象相当普遍,有的甚至一次性支付1000万元以上的现金用来购买豪华别墅。这些购房行为具有较大的洗钱嫌疑。如2003年4月外逃的浙江省建设厅原副厅长杨秀珠,在纽约黄金地带置办了至少5处高级房产;2005年11月,李和平贪污案被没收的55套房产,均是其用非法所得人民币3000多万元一次性购买的;再如2006年初的“中行广东开平案件”中,携带3亿多美元外逃的余振东等人,在加拿大等国购买了多幢豪宅洗钱。

  三、通过按揭购房,突然提前偿还贷款。

  提前还贷直接影响的是商业银行的效益,对主要依靠存贷利差获得利润的中资银行影响明显。因此,银行为了保留坏账率极低的住房商业贷款,都会按照一定比例对提前还贷收取违约金。普通的购房者,在收入稳定、没有其他突然额外收入的情况下,往往考虑较高的违约成本而不会选择提前还款。

  然而,洗钱者比较偏好按揭购房提前还款。房地产单位价格高,洗钱者在购房时全部使用现金目标过大。因此洗钱者往往故意选择将部分房款通过银行的个人住房按揭贷款支付,随后采用提前偿还的方式将手中的非法所得及其收益用于还款。通过这种方式洗钱,虽然比现金购房过程复杂、耗时长,但比大额现金购房隐蔽得多。

  四、用同一身份证购买多套房产。

  用同一身份证购买多套房产具有非常大的洗钱嫌疑,近三年上海发现的两个案例足以说明这种行为的洗钱风险。

  案例一:2009年8月13日,浦东新区外高桥保税区管委会规划建设处处长、外高桥功能区域管委会规划建设和环境管理处处长陶建国受贿案,在上海市第一中级人民法院开庭。现年42岁的陶建国于2008年9月12日批捕,12月11日移送检察机关审查起诉。根据检方起诉,陶建国于1999年至2008年间,利用其职位便利,在其负责辖区内建设工程项目的规划审批工作中为他人谋取利益,收受钱款和房产贿赂总计约1485万元。浦东新区纪委提供的一份情况报告显示,陶建国夫妻以及父母名下的房产总计4l套。而这41套房产中,部分位于九个陶建国握有规划审批权限范围内的楼盘。如果以陶建国夫妻、父母、岳父母6人计算,人均名下近7套房产。

  案例二:2007年六七月间,在上海纪委对局级以上公职人员住房情况进行的普查中,原浦东新区副区长康慧军所居住的一套仁恒滨江园327平方米的大宅,281万元的购买价格引起了纪委人员的注意。经查后发现,康慧军夫妇前后经手的房产多达24套,至案发时仍实际拥有14套。康慧军夫妇名下拥有的14套房子,散布在上海的浦东、长宁、普陀、静安等区。其中,有10套房子分布在浦东。

  五、购买房产后无合理原因强烈要求全款退房。

  据《新华每日电讯》2009年5月16日报道,2009年一季度以来,北京的退房率逾4%,西安的一手房退房率为6.7%。而在正常的市场情况下,一个项目的退房率一般不超过1%,即便出现后期大幅度降价等特殊情况而导致前期购房退房,退房率一般也不应该超过5%。但开发商通过“假按揭”套现,导致退房率过高的情况是存在的。由于目前各商业银行按揭审批程序比较严格,所以“假按揭”套现难以造成如此高的退房率。其中不排除存在洗钱行为,它是洗钱分子将利用保险业金融机构洗钱的手法移植过来的。

  六、用不能解释关系的他人的身份证购房。

  2008年傅尚芳洗钱案就是这种可疑行为的典型案例。2008年8月1日,重庆市第二中级人民法院对重庆市巫山县交通局原局长晏大彬受贿、其妻傅尚芳洗钱一案公开宣判,认定傅尚芳犯洗钱罪,判处有期徒刑3年,缓刑5年,并处罚金50万元。晏大彬利用职务之便,多次收受他人贿赂共计2226万元,晏将受贿所得交给其妻,傅窝藏现金1192万,将其中943万余元以本人或他人之名购置房产、投资理财产品以及存入银行。在被清洗的943万元中,购置房产7处总价值746万,这在其整个洗钱活动中占据了79%的比重,而这7处房产中有6处是以其弟傅尚元和朋友雷向东、冯世敏等人的名义购买。从表面看,傅尚芳在城区购置的房产仅1处,价值只有58万元人民币。

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