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企业拿地,如何抓住政府所需?

(2019-06-27 11:20:55)
标签:

产业地产

park.ofweek

产业园区

房产

分类: 公开博文

与一般的经营性用地招拍挂不同,产业地产拿地,核心是要政府点头同意。所以,学会如何与政府打交道,对于企业缩短谈判周期,提升合作概率至关重要。

拿地主体是谁,是政府首要关心的问题,直接决定了你有没有资格拿地。一般而言,政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入产业资源,以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发,对企业进行综合评估。企业拿地,如何抓住政府所需?

其中,政府最关心的就是企业能否引入产业资源、是否具有运营能力。因此,在介绍中,企业一定要着重体现自己的产业运营能力。这方面薄弱的,还需借助外部力量,与相关行业龙头企业等结成联合体,弥补产业运营的短板。

你想做什么?既然我们是从政府手里拿地,所以我们就要先想政府之所想,站在政府的角度考虑这个问题。

首先,地方政府的领导需要政绩。这个项目能够当地带来什么收益?

第二,你这个项目能给当地带来多少税收?拉动多少产业?带动多少就业?引进多少人才?给当地带来多大的影响力?

第三,你这个项目有没有风险?你以前有没有拿地骗补的劣迹?各项生产手续是否齐全?环保是否达标?

最后,企业不能逼政府犯原则性错误,比如上级政府明令禁止住宅用地与产业项目用地捆绑,那就肯定是不能做的,与其和政府纠结这个,不如早点在其他条件上找补。企业拿地,如何抓住政府所需?

一份具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点,这要求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解,在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案,才会得到政府的认同。

一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。为增加开发方案的亮点与吸引力,在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“创新驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案,其实就是利用外脑的智慧,以缩短谈判周期,提升谈判效率。

政府关心的事情谈妥,接下来就轮到政府出东西了。

一、土地

能出多少地?出哪块地?价格是多少?产业和住宅的配比是多少?这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样,一个是看政府对你有多大兴趣,另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。

二、政策

政策包括当地政府或产业园区管委会针对某个行业的扶持政策,比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等;还有政府针对企业引才的奖励,比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等,以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等等。

当然,和政府打交道也有风险,最常遇到的就是政府换届,新官不理旧账。

这里建议企业和政府谈判的时候,处理成“先征后返”,即投资者先支付土地出让金,在要求地方政府通过其他补贴方式分期返还土地出让金。这样操作就合规了,就算换了领导,你也占理。企业拿地,如何抓住政府所需?

此外,在与政府谈判的过程中,每次开会的会议纪要都要整理备案,并交政府参会人员签字;具体要落实的事情,要及时签订合同,这样,万一将来双方扯皮,我们也可以拿出有力的证据来。

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