加载中…

加载中...

北京英淇律师事务所 官方微博

英淇说法:业委会要求物业撤场,法院为何不支持?(附典型案例)

转载 2020-06-23 17:46:09
标签: 法律问题 物业

近日,北京一小区业主委员会起诉要求物业公司撤场的纠纷案件,历经一审、二审、再审,最终仍被法院驳回全部诉讼请求。

业主委员会作为新兴的社区自治组织,在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》的相关规定,业主委员会有权决定选聘和解聘物业服务企业。本案中,法院最终驳回业主委员会的理由是什么?可以供办理类似案件参考的裁判主旨是什么?

北京英淇律师事务所专业房产律师,通过分析该典型案例来探究人民法院的裁判主旨。

典型案例:原告北京市昌平区某某业主委员会与被告北京中海物业管理有限公司某某分公司物业服务合同纠纷

裁判主旨:

1、业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持,但该条并未明确规定适用于前期物业服务合同。

2、业委会尚未与新的物业服务企业签订物业服务合同,在签订物业服务合同并生效前,仍有一段时间需由现物业公司为该小区提供物业服务,现物业公司撤出该小区的条件尚不具备。

原告诉请:1.依法判令被告撤出北京市昌平区某某小区物业管理区域;2.依法判令被告向原告交还北京市昌平区某某小区物业管理用房和被告占用的其他非物业管理用房;3.依法判令被告向原告交还北京市昌平区某某小区全部物业管理资料;4.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。

案例索引(一审):北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初4331号民事判决书(一审)

裁判理由:对于双方争议焦点中本案所涉前期物业服务协议是否已经终止的问题。

本院认为,物业服务合同作为一种继续性合同,合同的顺利履行和合同目的的顺利实现都离不开双方当事人的相互信任和配合,信赖基础一旦丧失,或者因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时,允许一方当事人有权解除合同则较为适宜。因此,赋予业主一方任意解除权符合物业服务合同的性质。因此,《中华人民共和国物权法》第七十六条规定业主大会有权解聘物业服务企业。但,业主一方享有的任意解除权是否同样适用于前期物业服务和同

前期物业服务合同,是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。当建筑物建成之后,需要对建筑物和设施进行管理,随着业主的入住,卫生、停车、安保等相关服务也必须跟上,但鉴于业主并非能够同时入住,不能及时成立业主大会和业主委员会,更不可能选出合适的物业服务企业为小区提供物业服务,因此,由房地产建设单位先行选择某物业服务企业对小区进行管理和提供服务是必需的。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期,业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。如果业主对前期物业服务企业不满意,可待业主大会成立后,依照法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对前期物业服务合同和物业服务合同进行了分别规定,对某条文是否适用于前期物业服务合同,进行了明确规定。如该解释第二条明确规定“前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。该解释第八条规定,业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。但在该条中,并未明确规定适用于前期物业服务合同。因此,该款规定显然仅适用于普通物业服务合同,并不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定,前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止,而无需业主委员会再行解除。

因此,原告某某业委会所主张的本案所涉前期物业服务协议因业主大会已经通过终止《中海某某前期物业服务协议》的议案而解除无法律依据,本院不予支持。《中海某某前期物业服务协议》仍处于继续履行过程中。原告某某业委会在本案中所提出的诉讼请求俱系基于该合同已终止而提出,故对其全部诉讼请求,本院不予支持。对于被告中海物业某某分公司的答辩意见,合理部分,本院予以采信。

需要指出的是,无论是前期物业服务合同还是物业服务合同,其目的和初衷都是相同的,即为全体业主提供服务,为在特定建筑区划内的物业行为提供依据和保障。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加,依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序作出的决定,反映了建筑区划内绝大多数业主的意志和心声。业主委员会是由业主大会从热心公益、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的为全体业主服务的组织,是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的决定。业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关进行决策,其行为和所产生的一切后果,对每位业主而言,都有义务遵守和承担。因此,物业服务企业所存在的目的,与业主大会、业主委员会的决策是不冲突的,均是为了广大业主而服务的。当然,在社会关系中,利益完全协调一致的群体是不存在的;冲突与合作是社会交往的主要形式。物业服务企业在管理物业的过程中需要与业主委员会发生联系,而业主委员会为了业主的利益也需要与物业服务企业打交道。在经常的接触和互动中,冲突是不能避免的。然而真正密切的关系并不是掩盖冲突,而是允许冲突表现出来,从而避免冲突的积累,这样反而使相互关系能够得到维持。冲突有好的一面,即有利于原有结构的完善和新的规范的制定,业主委员会与物业服务企业的冲突可以促使物业服务企业改善服务;冲突也有坏的一面,即在发泄了情绪后问题得不到根本解决。因此,理性面对冲突,利用冲突改善现状;而非等待冲突升级而造成对抗,才是解决问题的根本办法。在当前情况下,某某业委会尚未与物业服务企业签订物业服务合同,在签订物业服务合同并生效前,仍有一段时间需由中海物业某某分公司为该小区提供物业服务,在该段时期内,双方应当保持良性互动、有效利用冲突,努力为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告北京市昌平区中海尚湖世家(某某)业主委员会的全部诉讼请求。某某业主委员会不服,提出上诉。

案例索引(二审):北京市第一中级人民法院(2019)京01民终10827号民事判决书

裁判主旨:本院认为,结合双方当事人的诉辩主张,本案二审争议的焦点是某某业委会关于小区各业主与中海物业某某分公司签订的前期物业服务协议因行使法定解除权而终止的主张是否应予支持,并以此为基础判定某某业委会在一审中的诉讼请求问题。

某某业委会称涉案合同已经解除且系其行使法定解除权的后果,依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款“法律规定的其他情形”,而对于具体为何种“法律规定的其他情形”,某某业委会称系依据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定。即因业主大会已经通过终止《中海某某前期物业服务协议》的议案而解除涉案合同。

涉案小区开发商与北京中海物业管理有限公司签订了该小区的前期物业服务协议,小区业主入住时亦分别与中海物业某某分公司签订了《中海某某前期物业服务协议》,上述两份协议同时存在并具有同等的法律效力,且均为前期物业服务协议。物业服务纠纷案件司法解释对前期物业服务合同和物业服务合同进行了分别规定,对某条文是否适用于前期物业服务合同,进行了明确规定。虽然该解释第八条规定,业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持,但该条并未明确规定适用于前期物业服务合同。因此,该款规定显然仅适用于普通物业服务合同,并不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条的规定,前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止,无需业主委员会再行解除。某某业委会依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款及《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定要求确认已解除涉案前期物业服务协议依据不足。

另外,目前某某业委会尚未与其他物业服务企业签订涉案小区的物业服务协议,也未做好自治准备,一旦中海物业某某分公司撤出该小区,便会严重影响小区业主的生活秩序,因而中海物业某某分公司撤出该小区的条件尚不具备。对某某业委会的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,某某业委会之上诉理由不成立,应予驳回,对其上诉请求,本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。某某业主委员会不服,提出申诉。

案例索引(再审):北京市高级人民法院(2020)京民申839号民事裁定书

裁判主旨:本院经审查认为,本案中,二审法院根据双方诉辩意见,确定案件的争议焦点为“某某业委会关于小区各业主与中海物业某某分公司签订的前期物业服务协议因行使法定解除权而终止的主张是否应予支持,并以此为基础判定某某业委会在一审中的诉讼请求问题。”正确。二审法院基于对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中上下条文的分析,结合《物业管理条例》的规定,考虑某某业委会尚未与其他物业服务企业签订涉案小区的物业服务协议的实际情况,认定某某业委会要求确认已解除涉案前期物业服务协议依据不足,进而对某某业委会相关诉讼请求未予支持,认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当。综上,某某业委会申请再审的理由不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:驳回北京市昌平区某某业主委员会的再审申请。


阅读(0) 评论(0) 收藏(0) 转载(0) 举报/Report

评论

重要提示:警惕虚假中奖信息
0条评论展开
相关阅读
加载中,请稍后
鍖椾含鑻辨穱寰嬪笀浜嬪姟鎵
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:21,303
  • 关注人气:0
  • 荣誉徽章:

相关博文

推荐博文

新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

新浪公司 版权所有