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北京英淇律师事务所 官方微博

英淇说法:房屋租赁期间被烧,是主张违约责任还是主张侵权责任?

转载 2020-05-15 16:58:51
标签: 法律问题 英淇律师解读 房产纠纷

最近一段,因为疫情消毒原因,对酒精使用认识不到位引发很多火灾,江苏-无锡的王女士房子就是因次承租人酒精使用不当把房屋引燃烧掉的,王女士在2019年6月把自己的精装房整体出租给A女士,A女士(二房东)把其中一间房转让给次承租人B女士,王女士并不知情A女士(二房东)对外出租,在租赁期间因为最近新冠病毒疫情原因,进出家门使用酒精消毒,引发房屋内物品燃烧。王女士来电北京英淇律师,咨询此责任应该由谁承担?自己应该主张侵权责任还是主张违约责任呢?

 

北京英淇律师解析:

承租人A女士转租所租赁的房屋时,应当经出租人王女士同意。在出租人王女士同意的情况下,承租人A女士可以将房屋转租他人(次承租人B女士),但是租赁期限应该在承租人的剩余租赁期内,超过了剩余租期的,超过的期限应当征得出租人的同意,否则无效。

如果未经出租人王女士同意,承租人A女士私自将房屋转租的,依据《合同法》的规定,出租人王女士可以解除合同。但对于出租人王女士的合同解除权是有期限限制的,即在知道或者应当知道承租人转租时起六个月内提出。也就是说,在未经出租人王女士同意的情况下转租房屋,租赁合同的效力是不确定的,如果事后得到了出租人王女士的同意或者出租人王女士知道后六个月内没有提出异议,则在剩余租赁期内的转租合同有效。如果出租人王女士知道后在六个月内提出了异议,则转租合同无效,出租人王女士可以请求解除合同。

根据合同相对性可知,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

本案中王女士把房租给A女士,他们之间是房屋租赁合同,具有合同相对性,王女士可以向A女士主张违约责任。而A女士把房屋出租给B女士时,双方之间具有房屋租赁关系,次承租人B女士和房东王女士没有合同关系,王女士拥有房屋是《物权法》规定所有权,次承租人B女士仅仅《合同法》规定租赁关系是债权,王女士可以主张损害赔偿所有权,因此可以向B女士主张侵权责任。

法律索引:

《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

 因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。


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