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房贷怎么还——还款能力和方式

转载 2020-04-30 15:09:19
标签: 住房 财商 房贷 理财 投资

小邦财商原创

昨天发了个关于美国房贷可以延期但要一次过还延期款的消息,有朋友跑来说,自己家本来准备好今年买房,但突发的疫情把计划打乱了,现在特别担心用按揭买房的风险。

完全理解朋友的担心,疫情之下,那些正在还房贷的个人和家庭必定备受煎熬,即便工作和收入目前没有影响,心理压力也会很大。

房子作为普通人一生中最大的一笔投资,事前能做好充足的思考和计划必不可少。

针对房贷,这里就浅谈两个关键点:还款能力和方式。

还款能力——关乎现金流

对于没有按揭经验的初次买家,首先需要一个思路去厘清自己的还款能力。

所谓还款能力,不能简单的看收入,而是要把现金流入和流出做个通盘的预算。

把预算做出来关键看自己的思路,脑子里需要有一个大盘:

一、买房的首付/税费是刚性的和一次过付出的。要是没有足够的预算,就不要买房了。

二、房子到手之后,正常情况下就马上进入装修和购置家电等等,虽然可以按自己的需要便宜装修还是豪装,仍然是刚性的一次过支出项目。

三、家庭一年的正常支出和紧急备用金有必要估算出来。

相比起前两项的刚性支付,一年的支出和紧急备用金需要自己想好来。以下是一个参考:

利用三个2:1,根据上面的大盘做出以下预估:

  1. 一年支出12万元,紧急备用金6万元(即,在没有收入时,至少能撑6个月)
  • 每月支出1万元,每月房贷还款最好能控制在5千元
  • 每月支出加房贷还款需要1.5万元,家庭月收入最好能有3万。

这是一个思路的演示,可以根据自己的实际情况做调整,用不同的收入和支出的数字自己演算一下。

最重要的是:有一个思路去估算还房贷时所需的现金流,以此判断自己的还款能力。

这还不够,还需要看房贷按揭年限,决定20年或者30年必须同时考虑还款方式。

还款方式——等额本息还是等额本金

等额本息就是从头到尾每月还款总金额(本金+利息)不变。

等额本金就是每月本金还款额不变,但利息从开始时是最高的,随后下降。

如果有点晕,看看下面这个表吧。

举个例子:100万元房贷,30年(360期),利率4.90%

两者最明显的区别在于:

等额本金的利息总额大大低于本息,可以少付17.36万元。

但其代价就是还款初期的每月还款压力会大于本息,例如第一期的利息就达4083元,远高于本息的2529元。

到了还款的中后期,例如第12年左右,两者月还款额开始持平,并且等额本金每月利息会低于本息。

应该选哪种还款方式好呢?要看情况。

通常而言,等额本金(就是利息逐月递减)比较适用于目前收入稳定,甚至收入会持续上升的情况,因为收入有保障,完成整个还款期确实比较划算。

但,如果有提前还款的计划,例如在10年之内就全部100万还清,等额本息(即每月固定还款额)会比较划算,因为这样就避开了等额本金还款初期的高额利息。

从银行的角度讲,在假定贷款人会按照30年还款,都希望贷款人用等额本息,因为总利息高很多。

关于提前还款,无论哪种方式,银行会规定贷款的第一或者第二年全称之前都不可以提前还款;到了可以提前还款的时候,银行也会收取罚金,具体要看银行的贷款合同。

说白了,没有银行希望客户提前还款。

自己可以计算按揭还款吗?可以,但不必去刨公式。

直接先用网上的一些按揭计算器预估一下,然后回到一个讨论,即还款能力,综合起来看,心里就有底了。

最后说一句,房贷是个好工具,能帮住实现住房的梦想。

只是,能提前还款就提前... 这次的新冠疫情的冲击,充分印证了"无债一身轻”的好处。


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