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两个大概念板块之间的新场

(2020-06-04 16:34:11)
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两个大概念板块之间的新场


2035系列的风格向来就是中立客观,优点劣势,尽笔者所知所研如实告知,当然也必定会有很多认知局限之处,只能说发自肺腑,仅供大家参考,敬请谅解。


重大概念区,新场并未实质受益


此前说过大张江概念区,张江南扩差不多就是最南到周浦,并没有到达新场,而且张江是封闭性政策区域,出了这个范围没有特惠政策,产业上不存在向新场辐射的大机会,同时大张江本身的房地产需求向新场镇溢出的可能性不大,追求低密度社区和小别墅的可以去康桥,追求区位好和品质感的去北蔡,追求配套齐全的可以去周浦,追求上班距离近的可以去张江,追求低单价低总价的可以跳出政策区去航头。


更何况张江南扩下的周浦,本身还存在一个较为漫长的产业填满与发展的周期,纯地缘性地向外溢出能量很小。很显然,张江概念区的机会,新场是抓不到的。


再看自贸区临港新片区,严格意义上来说,大治河以南都算进临港自贸,新场也被划入累一小部分,但很可惜的是,一来沿着大治河的这一带就只能算是进了概念区,并不是先行发展区,什么时候能像样的发展起来还未知。


二来,大家可以看一下新场镇的2035规划图,大治河以南不是农田就是树林,城镇生活区全部是在概念区外的。第三,昨天笔者讲了,临港自贸购房政策微调的区域戳文字回顾,很显然政策放宽区域中也不存在新场。很显然,自贸区临港新片区的机会,新场镇也抓不到。


两个大概念板块之间的新场



这要是开发商的新盘,肯定会说同时受到两大国家产业战略区辐射,但实际上凭良心而言,笔者还真看不出来夹在两个中间有什么好处,完全是两个政策封闭性区域,真的是两头靠不上,中长期来看,两大概念区并没有提供实质利好。


大市政,完美避开所有轨交利好。


我们可以看到在未来的轨道交通规划中,新场是少有的完美规避了所有新增线路的板块,唯一经过的一条轨道线路,以拥挤窄小著称的16号线,是现成的已经开通运行了好几年的,提供不了短期中期的新增利好。


更关键是周边大多数板块都是双轨交或者铁路的情况下,新场还是单轨交,相形见绌。


两个大概念板块之间的新场



板块内规划发展,古镇升级,生活品味提升


官话套话,咱们就挤挤水分不多聊了。笔者看下来镇规划中最大的亮点应该就是新场古镇的开发。这个古镇上海人一般没怎么听说过,或者说同等级别的小古镇有很多,包括三林塘。


按上海各古镇在民间的等级或者知名度来说不按官方历史名镇授牌算,朱家角和七宝算是第一梯队的,枫泾和召稼楼算是已经大幅升级过的第二梯队,真如练塘三林新场应该算是尚未大升级的第三梯队,新场古镇的升级改造肯定对当地是有一定的提升的,包括生活配套和生活格调,但是要对于区域产生大幅度的升级到也不大现实,毕竟近郊一日游里面还有好几个更成熟更有名的呢。


这里顺带说一下板块历史底蕴,所谓新场就是新的盐场,古代时候这里是海边那时候惠南书院临港还没有淤积泥沙成陆地,这个区域就是滨海超大型晒盐场,盐这东西古代可是宝贝,所以盐业为主体的商贸发达,自然其他酒肆客栈之类也繁荣,也算是江南富贵地。后来由于海岸线逐渐往外移,这里不再滨海,晒盐不在方便,也就逐渐变成了一个普通的江南水乡农业地带。


新场的房价供求机遇,公寓性价比相对平平,但别墅可考虑


规划也好,政策也好,其他各种,最终还是反应到需求面的预期,依靠供求关系左右房价的。在这个方面,新场镇的优势几乎没有,为什么?


这得从地缘板块的关系来说。


新场自身,三年前的那波地王潮还是有一些开发商买地的,地王楼盘入市抬高了整体的单价笔者还参与过其中一个地王盘的推广西侧是相对更靠近市区的航头镇,一半十年前的商品房公寓,一半动迁房,单价总价更低,日常生活配套还略优于新场,刚需的最好入口。


东侧不远就是老南汇的首府惠南镇,生活配套算是老南汇里面最好的,房价上也不比新场贵多少。北侧周浦有张江加持,南侧过了大治河有临港自贸加持,不再多说了。


总体看来,相比于周边板块,新场并不存在房价与配套之间、房价和潜力之间的性价比,可以说是比较尴尬。


不过要明确的是,这里说的主要是公寓,或者说小高层,多层。

如果是联排别墅或者是独栋别墅,那土地稀缺性这个超硬核价值在还是非常值得考虑的。


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END

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