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这些年你被“公摊”坑走了多少面积?

(2018-07-26 14:50:40)
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房产

公摊

购房

分类: 社会

本文由公众号海外眼原创,转载请联系海外君:mlnleo

相信买过房子的人都知道,不管去哪里看房子,在看的时候都会问置业顾问:

“这房子公摊多少?”

公摊在国人心中一直是个饱受诟病的存在,几乎每个买过房子的人对此都有一肚子的抱怨。

而且不同的城市甚至不同的小区,公摊的具体数值都不一样,花了100平的钱,可能你买到的是90平的小三居,也可能只是70平的两居,并且整体看来,这几年公摊面积有普遍上涨的趋势。

那么公摊面积到底是怎么计算的,又是否合理呢?

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剪不断理还乱

要说清这个问题我们就要先来说一下到底什么是公摊。

通常看房的时候,开发商会这样和你说:

销售面积(就是建筑面积)=套内建筑面积(也就是使用面积)+公摊面积

建筑面积大家都懂,就是绕着自己的房子最外沿转一圈,所有的墙体、柱体都算上。

使用面积也很好理解,就是真正能摆放家具的面积, 香港叫做地毯面积,也就是说真正能铺上地毯的面积。

公摊面积的说法就比较多了,每个地方的标准也不太一样,通常来说会包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

另外还包括每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体水平投影面积的一半。

也就是说,不管是不是能使用的部分,摊到你头上的都要计算在总房款之内。

而且公摊面积的计算十分复杂,各地情况还不同,消费者很难能理清这里的弯弯绕,基本是开发商说多少就是多少。

这些年你被“公摊”坑走了多少面积?

在2007年的时候,山东高密一个名为“贵宾首府”的楼盘,曾经因为高达52%的公摊系数被称为“史上最强公摊”小区。

据当地购房者说,样板间是宽敞精致的小二居,厨房卫生间一应俱全;收房时,看到的却是狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床。

二百多户业主好不容易买到房,收房时,房子的面积和看房时相比竟然缩水了一半。

后来根据调查:该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%!

在开发商通知业主收房后,部分业主由于公摊面积过大不愿收房,也有业主表示要上诉维权。

可是在当前的法律环境下,国家对于公摊上限并无明确规定,因此很多人只能自认倒霉。

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央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”

更让购房者们不爽的是,公摊这回事在很多国家都已经不流行了(几乎成了中国特色),国际上基本都是按照使用面积来计价的。

国内房价这几年像坐了火箭一样嗖嗖的往上窜,实际上我们进入商品房时代也不过20年(以前都是福利分房),这个奇葩的规矩应该不是我们自己发明的。

那为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系呢?还得“感谢”精明的香港地产商。

香港是鼻祖

这里就要提到两个人,一个是吴多泰,另一个就是霍英东。

吴多泰是一位从广州移居香港的海南人,战前就从事地产生意,是香港房地产业崛起的关键人物。

战后的香港,在头几年的时候,政府卖地只卖一个买家,也只和这一个收钱,所以在这块地上盖的房子,也只能有一个业主。

也就是说,那个时候的香港,买楼都是一栋一栋的买,俗称“一个Number”,每栋售价约二三十万元港币,便宜的也要10万。

虽然当时的社会对于房子是有需求的,可是能买得起房的人万中无一。

即便是有钱人想要买来进行投资,要是靠着收房租一点点收回整栋楼的成本,还不知道要租到猴年马月,回笼资金实在是太慢了。

于是吴多泰首创了把楼盘分层出售的方法。

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香港当时的唐楼一般都是五层,分层出售就是把每栋楼的契约分成五份,一层一个业主,再另做一份屋契说明各业主之间的权益。

计划好之后,吴多泰向田土厅提出了申请,顺利的得到了批准。

然后他立即购入了山林道46至48号,兴建了两栋五层楼,以分层出售的方式推出。

登报出售后,头一天就有40多人前来询问,第二天更是激增到200多人,最后在三天内,这两栋楼就全部卖出去了。

紧接着,吴多泰又买下了尖沙咀柯士甸路22号至26号A的旧楼,全部重建为五层住宅,很快就以140万港币全部售罄。

这样的方式不仅让吴多泰自己赚的盆满钵满,更启发了香港另一位楼市大亨——霍英东。

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尽管分层出售已大大降低了买楼的门槛,但霍英东认为还不够,能够一掷千金买走一层的豪客仍然还是少数,让普罗大众都能来买房, 才是他的目标。

于是霍英东在吴多泰的基础上又独创了两招。

第一招就是卖楼花,可以称为是房地产史上第一次的分期付款。

卖楼花是以“开花结果”作为比喻,意思是指买房的时候仿佛买了一朵刚刚绽放的“花”,分期支付的房款就仿佛是给这朵“花”输送的养料,等到钱交齐了,“花”也结成“果实”了。

第一期交50%、第二期交10%、然后按照工程进度继续交第三期、第四期......最后一期再付清10%的尾款,大家一别两宽,各自收房的收房,拿钱的拿钱。

第二招就是编印楼盘说明书。

香港历史上第一份售楼说明书——“九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书”,就是在霍英东手中诞生的。

在此之前,大家买的都是成品楼盘,从未有过先交钱后收房的说法。

但是有了这份说明书,大家可以清楚的了解房子的结构、朝向、面积、格局、价格,包括交房日期等等信息。

有了了解,自然会对自己提前花出去的钱更有信心,这种方法也很快成为了房地产行业的标配。

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因为这两剂猛药,霍英东很快就成了香港房地产行业数一数二的人物。

尝到了甜头的霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦(当时香港最高的楼),并且打算按“户”出售。

但是如此一来就有了一个问题,原来按层出售每一层的面积都是一样的,电梯维护、楼道清扫这些费用都是每层的层主分摊。

一旦按照“户”为单位出售楼盘,那么每户的面积不同,所承担的费用自然也应该不同,不然容易引起户主之间的纠纷。

于是霍英东和自己的律师合计出了一套“公共契约”,大楼内的住户按照土地面积的比例来分摊这些费用,也就是现在公摊的雏形,并且一直被香港延续了下来。

然后,在内地开启商品房市场的大潮中,这一套模式也就顺理成章的传了过来。

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楼市变化快 规矩来的慢

但是不到20年,国内楼市就发生了翻天覆地的变化,但是相关的规范却还停留在初级阶段。

事实上,直到今天,关于公摊都没有准确的说法和明确的法律规定,现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”“公摊系数”这两个术语。

只有住建部和地方政府的一些文件里对此事有所提及,但是其中有一点非常令人费解。

按照规定,公摊面积是由建筑面积按照比例分摊而来,也就是说要提前测算出建筑面积才能准确的计算出公摊面积。

可是建筑面积的计算规定只出现在《测量规范》中,《设计规范》里却没有。

也就是说根据建筑图纸,是无法核算出准确的建筑面积的,只能等到房子盖出来之后由测绘管理部门进行实地测绘才行。

说白了就是,房子盖出来之前,没人知道公摊是多少;房子盖完以后,公摊是多少业主的钱也已经交了,所以就会出现前文那种极其夸张的公摊比例。

在这种情况下,公摊的风险几乎全部转嫁到了消费者身上。

于是很多开发商就会绞尽脑汁的扩大公摊面积,让购房者承担更多的成本。

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让房子看起来更便宜

这种鸡贼主要表现在三个方面,第一个就是,在现有的条件下,尽量扩大可以公摊的部分。

比如说早期的香港,为了防止楼建的太高,政府会具体规定每块土地的建筑上限,比如100的土地,最多只能盖500的建筑。

但是由于香港人多车多,停车位所占的面积就不包括在政府规定的建筑面积内。

于是,很多开发商就会建一些大大的停车位,最后统统算到公摊面积里。

如今也仍然有一些小区,甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中。

其次,开发商还会在规定好的建筑面积之内额外建造一些可以卖钱的面积。

香港就首创了外挑式飘窗的设计,本来不计入建筑面积的飘窗、阳台,都成为了可以像购房者出售的使用面积,甚至有些户型,飘窗的面积比室内面积都大。

这些年你被“公摊”坑走了多少面积?

再比如很多小区,这种奇偶错开的阳台非常多,因为按照规定,错层阳台是不计入建筑面积的,但是开发商却可以把阳台面积当做使用面积出售给消费者。

这样的错层阳台设计,就可以让开发商多卖一半阳台的面积,并且在装修上为购房者增加了成本。

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最后,售楼的时候大家都是根据建筑面积定价,但是一些本应该面向使用面积的费用,也要加上公摊来计价。

比如说物业费、取暖费,都是按照建筑面积在收取,可是很多楼盘的公共区域并没有暖气。

其实如果取消公摊面积,按照使用面积来计价很多问题都可以解决。

假设建筑面积100的商品房,公摊是20,那么也就是使用面积是80。

假如这套房买100万,按建筑面积算,单价是1万/;按使用面积算,单价是1.25万/。

看似房价是上涨了,但是对于消费来说却不需要再承担公摊面积的不确定性,和其他原本不属于自己的支出。

明码标价也许贵,但总比糊里糊涂花了冤枉钱要好得多。

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国内也确实有这样的榜样,早在2002年,重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

如果不按照这个标准计价,开发商会被处以商品房交易金额5%-10%的罚款!

这一招可谓是敢为天下先,虽然“套内建筑面积”不能完全等同于前文提到的地毯面积,但是比起现行的管理条例已经优化了很多。

其实取消公摊面积在楼市高速发展的今天,已经成为了时代的需求。

全球大部分经济体都已经不存在建筑面积和使用面积的区别,甚至连发明公摊的香港也已经取消了这种说法(2013年)。

公摊面积的难题也体现了社会高速发展中法律的滞后性,制定更符合国情的、切实可行的购房政策,比大张旗鼓的限购、限贷更能给购房者带来实际的好处。


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