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当北京房价超过东京,爱买房的中国人出手了

(2017-07-27 19:34:07)
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杂谈

“上海的一户人家,在上海时住的是在弄堂里煮饭、只有公用厕所的石库门,拆迁以后,领了五六百万补偿款,到日本买了一处高级公寓,注册公司办了投资移民签证,开始了作为日本公民的新生活。”这个看似过于美好的个案背后,是大批中国人开始选择在日本买房的风潮。

“中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户”。图 / 来源网络


每日人物 / ID:meirirenwu

文 / 陈墨  编辑 / 金石


中国人来了


原本,赵婷是想在北京买房的。


去年5月,她卖掉了40平方米的老宅,打算换一套大房子。彼时,北京房价看涨,房产交易一片焦灼。四个月里,赵婷看中并付了定金的房子总价涨了70万,看到这个数字,房东反悔了,拉黑了她的微信,定金也没有退还。 


赵婷只好租了房子住着,开始和房东打官司。结果,折腾间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”,首付比例提高至60%。这就意味着,就算打赢了官司,她也难以在北京买到合意的房子了。


赵婷不懂股市,也懒得研究基金,手握200多万元现金的状况让她被一种巨大的不安定感攫住了。这时,她的一位在日本做房产中介的朋友出现了,提议她可以考虑去日本买套房,“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”,再一看价格,位于大阪的20平米左右的小公寓,只要40万人民币左右,赵婷心动了。


相比赵婷的稍显无奈,媒体人陈阵选择在日本买房则是一种主动选择。


2010年,当北京的雾霾呛得儿子每周都要去医院时,在北京市中心生活了15年的陈阵举家搬去了大理,开了一家客栈。


起初,大理是他心目中的乌托邦,逃离城市的人们互不问姓名,每天喝酒唱歌。后来,外地人的涌入带动了大理的房价,“大理好像成了北京的一个区,遍地是京牌的车。”陈阵想找一个地方重新开始,2016年8月,他看中了日本京都。


京都西郊岚山风景区内的一栋木质别墅。图 / 来源网络


陈阵委托中介为自己找了一处独栋木质别墅,地处京都西郊岚山风景区内,一共花费了人民币70万元。


不久后,赵婷也在日本买了房——在大阪,一套19平方米的小公寓,包括手续费在内总计40万,这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样,都是精装修。 


据一位在日本从事不动产行业7年的华人中介介绍,中国大陆居民大批赴日本买房,是从近两三年“北京房价超过了东京”开始的,据相关数据显示,2014年8月,相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西,每平方米售价约2.3万元。同年,北京市涨幅最低的通州区,均价已接近3.1万元/平方米。


再加上东京成功申办2020年奥运会、日元贬值、东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好,从2015年下半年开始,大量来自中国大陆的投资客开始大批涌入日本。


根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》,日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后,中国人的第四大海外购房目标国家,这些购房者半数以上来自上海、北京,预算多在60到120万元之间。


日本方面的资料也同步显示,现今,中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡,成了海外赴日买房的最大来源。



买房就像“网购白菜”


从决定在日本买房到买到房子,赵婷一次日本也没有去。


去年决定在北京买房时,她经历的是“过户一个环节排号就得一个半月,都有黄牛号了,一个号十几万”,而在日本买房的整个过程干脆利落,从选房到办手续,包括往返邮寄文书在内,只用了一个月,不需要和房东打交道,全由中介代办。


一位在日本的华人中介告诉《每日人物》,在日本,平均一套房的成交时间是半个月,一些位置好的房源放出来,常常5分钟就被中国人抢走:大部分中国投资客压根儿不来看房,通过谷歌地图看看位置,中介发图或视频看看房子外观,就果断下单购房了,“就像买白菜似的,还是网购白菜”。


越来越多的中国购房者直接促进了日本华人房产中介行业的发展,一家在大阪的华人中介公司索性在上海、北京开设了两家办事处,仅在今年截至目前,该公司就已经卖出了900多套房子,绝大部分买家是大陆客户。


但无论购房的流程多简洁、便利,也还是有一些需要提防的地方。


陈阵是自己亲自到日本签约的,按照惯例,买卖双方都应向中介缴纳相当于房价3%的服务费。华人中介告诉他,因为原房主要缴纳遗产税,所以对方的中介服务费也由陈阵负担,房子便宜、满意,陈阵爽快地同意了。但长住日本的朋友得知此事后,帮他找了个翻译,签约当天直接与房主沟通,最终揭穿了中介想两头收费的骗局。


地理位置也是中国购房者有可能会被忽悠的因素。


有时候,一套房源信息挂出,有人询价时,中介会推说房子已经卖出,推荐附近相似的另一套。一位中介告诉《每日人物》,如果在北京,距离地铁站步行10分钟以内都算很近,但在日本,“离地铁10分钟以外就根本不要考虑了。”因此,相差几分钟的路程,在日本的价格就是天差地别。此外,还有的中介以低价买下房源,转手加价卖给客户。


一位比较了解日本房产市场的人说:“一些华人中介会钻空子坑人,中国客户往往被骗了也发现不了,因为即便被骗了,和大陆比起来还是便宜太多了。” 


日本的房价为何会如此便宜,这很大程度上是因为——日本人根本不爱买房,尽管日本政府用极低的贷款利率鼓励买房,仍难以激起国民买房的热情。


尽管近年来日本的房价有所上涨,但也只有30年前的一半。1985年到1990年时,日本流传着“土地神话”,东京地价高到可以买下整个美国的土地。1991年,房地产泡沫破裂,房价3个月暴跌65%,股票在房价下跌后进一步暴跌,跌幅超过80%,日元也开始了20年的贬值,四处爆买的日本人从此在国际上消失。



在此期间成长起来的日本人也逐渐养成了不婚不育不买房的“低欲望”习惯,此外,由于日本的工作流动性大,企业也倾向于支付高额的租房补贴,人们便更不愿意被房子绑架。


有调查显示,日本人平均买房年龄为41岁,日本内阁府2015年发布的《住宅生活相关民意调查》结果显示,约有四分之一的日本人认为不买房也无所谓。


赚大钱很难


买下日本人不爱买的房子,然后租给日本人住——这是大多数中国人在日本买房的投资方式,因为在那里,他们无法“炒房”,根据日本的相关规定,房子五年内转手,增值部分的30%到40%需要缴税,5年后转手,税收也占到增值部分的1/5。 


与国内买房看重涨价不同,衡量在日本买房是否划算,最重要的一个概念是租售比——就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金,扣掉管理、修缮、缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右,回本年限更是可能翻倍。


赵婷购买的大阪公寓就是自带租约的,当国内的房子撕扯了一年多还没有拿到赔偿时,她在日本的公寓已经开始收租了。通常,中国购房者的租金收入会由中介负责包租、收租、交税,再按月份或季度给中国客户汇款,有的“土豪买家”干脆把钱放在中介,来日本旅游时再用。


做研究投资的水湄测算过日本购房收益——大约等同于购买一个年化收益率6%左右的理财产品。


水湄在日本购买的第一套住房


家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游时就动了买房的念头。尽管有能力买房,水湄在上海依然选择租房。她租住在公司附近,每天沿着开花的小路步行5分钟上班。她认为房子居住和投资的功能是分开的,居住舒服最重要,投资则要考虑回报。


她在日本买了三套房子,大多选择地处大阪核心地段、靠近地铁的小公寓。这种房型最易出租,面积在20平方米左右——日本房子没有公摊面积,赠送阳台,这种大小的公寓能满足独居需要,全套价格在人民币50到60万元之间。“我没把日本买房与国内买房对比,而是当做投资品,是家庭资产配置的一个选择,对比的是国内理财产品。”她说。


日本的公寓。图 / 来源网络


旅日24年的华人学者、东京《中华新闻》主编姜建强说,在日本核心地段投资买房,可以小赚,除非成片买,否则赚大钱也很难。


为了能通过租房收获更多的回报,国人也充分地发挥了创造力,有人专门买死过人的凶宅用来出租,因为这种房子价格低,投资回报率更高。


还有中介员工和8个客户一起集资,筹了1.4亿日元(约合人民币843万元),买下3层楼8个房间,委托专业公司经营开办民宿,每年有近60万的租金收益,9个人的名字按照出资股份从高到低排列在房产证上。


除了相对有限的回报率,日本社会的老龄化、少子化,也是很多中国投资者需要面临的“未来风险”。


“今后日本住宅显现出的一个趋势是:白送恐怕都没有人要。”姜建强有些悲观地在文章中写道。


去年年初,有个日本人来到姜建强供职的报社,要刊登广告,以5万日元(约合人民币3200元)的价格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新泻县的滑雪观光胜地,曾经租借给游人居住。如今日本经济不景气,滑雪胜地变得冷冷清清,公寓也鲜有人租住了。但固定资产税、管理费、修缮费、水电煤基本料金等仍要照付,原本用来盈利的房子反倒成了无底洞。


广告刊登一个月后,姜建强得知,房子降价出手了,最终以3万日元(约合人民币1900元)的价格卖给了中国人。尽管上世纪80年代,日本经济泡沫破灭前,这套房子的价格是7500万日元(约合人民币450万元)。


空房率越来越高,使得无人居住又要不停交费的房子被日本人视为烫手山芋,2015年,日本甚至出台《日本闲置住房的特别措施法》,规定日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。


因此,日本人始终以冷静的姿态看待不断涌入的中国购房者。日本不动产研究所的愼明宏认为,中国人依然高涨的购房热情部分来自对房地产价格下滑的经验不足:“对于一般的中国国民来说,‘房地产神话’依旧会持续。”


买的是一种安全感


有限的收益,这是每个在日本买了房子的中国人都了解的事实,但这并不会阻止更多的中国人去日本买房,因为,对于中国的购房者而言,他们在日本买到的并不只是一个房子。


日本的房子是永久产权,即便是十几平方米的小公寓,也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。


一对小夫妻卖掉了上海的婚房,买了公寓移民大阪。他们在帖子里感慨:“我们终于有了一块永远属于我们的地皮。不用为了70年的产权担忧,不用为了学区房而焦虑。”


从2015年4月起,日本开始放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证,取得该签证,即可加入日本的社会保险体系,在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。


同年,日本电视台NHK的一期题为《购买东京的中国资金——房地产的爆买和投资移民》的纪录片中,一位在上海做生意的父亲表示尽管在上海过着富裕的生活,但一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外,因此,他决定在日本买房、注册公司,办理投资签证,让孩子在日本读高中。


NHK纪录片《中国热钱买下东京: “房地产爆买”和“投资移民”》


安定感——这是陈阵在日本买房后获得的最直接的感受。


家门前的公交车8:35准时到,不会早也不会迟。也不用担心“一病回到解放前”,小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统,70%的费用报销。


在这里,儿子再也没有出现呼吸道问题,去年全家去马来西亚过年,房子半个月没关门,回来什么也没少。


于是,买房带来的生活安全感远远大于投资收益的有限,源源不断的中国投资者继续前往日本。


一对上海夫妻注册了公司,准备带着上幼儿园的孩子移居日本,做出这个决定最直接的原因是,他们租住在孩子就读的贵族幼儿园学区,这让孩子被家里买房住的小朋友看不起。


另一对上海的中年夫妻,今年3月在日本投资房产以后,妻子被检查出肺癌,夫妻俩随即办理经营管理签证,让妻子留日治病,享受日本的医疗保障和服务。


前不久,北京的一对老夫妻也找到房产中介,准备去日本养老,打算卖掉北京的一套房子,去日本买10套小公寓出租,足够老两口自己住得舒服和生活开销了。


当然,在日本生活也会有顾虑,例如“即便能在日本享受国民待遇,但作为外国人,要如何真正走入日本人的内心?”一位接受采访的中介十分惊讶:“我们干嘛要走进别人心里啊?”


(文中“赵婷”为化名)


文章为每日人物原创,尊重原创,侵权必究。

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