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现代的我们望房兴叹,清朝的房价所费几何?

(2016-11-07 08:50:01)
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现代的我们望房兴叹

清朝的房价所费几何

清朝房价

满汉分居

清朝房价暴涨

分类: 清朝
现代的我们望房兴叹,清朝的房价所费几何?

你们以为今天的楼市是史无前例吗?错,早在300年前的清朝早中期,就曾经出现过北京房价暴涨的热潮。当时的清政府根本没有什么适应市场经济的管理办法,未能控制住房价的上涨,导致清朝中后期的社会经济全面萧条,最终导致了王朝的崩溃。
现代的我们望房兴叹,清朝的房价所费几何?
姑苏繁华图

王朝更迭
事情要从清军入关开始说起。
明朝算是中国历朝历代最硬气的王朝之一,如果提前南迁,以江南的富庶和民心,重新组织起来,尚可再战。所谓“江东弟子多才俊,卷土重来未可知”。
然而南迁不符合“天子守国门”的核心价值观,谁提谁就是汉奸,所以无人敢提,直到北京成为一座孤城,想走也走不成了。
平心而论,崇祯并不是一个亡国之君,初期的作为,甚至让晚明有了中兴的气象。但是却没有天时地利人和。天时,遇到到了小冰河周期,农田歉收,大面积干旱,老百姓走投无路。地利,一入关就是首都,来不及组织有效抵抗。人和,官民离心离德,早已大厦将倾。
加上满清和李自成的组合拳,一个在东北正面战场高举高打,一个在内部四处游走。虽然搞游击战的李自成率先入城,但还未来得及树立起共同信仰,自己就先腐化堕落战力锐减。
一直在正面战场拼杀的满清抓住机会,山海关一站秒杀翻盘,成为天下共主,鼎定乾坤。
清军进城后,人口剧增,不仅住房紧张,安全也成了问题。面对庞大的被征服民众,清政府觉得并不安全,不能混住在一起。事实上,汉人的反抗精神证明,他们想多了。
清军以征服者和铡刀的名义,对社会财富进行了重新分配,没有遇到一点障碍。他们占领了明朝故宫,以及各级官员留下的豪宅,圈占了普通人家的宅子,把原住民全部赶到外城,城内只允许旗人居住。

满汉分居
这种满汉分居的格局,从北京开始,成了满清一朝最基本的城市格局。今天,成都的宽窄巷子已成为最著名的景点,其实这就是当年成都的满人所居住的“少城”的遗迹。历史的吊诡就在这里,过去这里是征服者显示权贵的场所,今天成为普通民众的游玩之地。
现代的我们望房兴叹,清朝的房价所费几何?
成都宽窄巷子旧照

满汉分居,在事实上形成了两种房屋产权制度。在体制内的,是满人,他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。当然,这些都是抢来的,现在成了朝廷的。
在体制外的是其它民族,主要是汉族的居民,他们无权居住在内城,也无权享受政府分配的住房,只有靠市场机制调节。因此,满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局。
普天之下,莫非王土。满清建政之初,分配给旗人的宅子都是清政府所有,旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回,子孙均可居住,这就事实上改变了房屋的所有权。
到了康熙朝,政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有权的改变,但这并不是真正意义上的产权,政府保留了犯罪则收回的权力。
到了雍正朝的时候,政府财政空虚,改革已经势在必行。由于原有分配房屋所有者都是为清朝打天下的功臣的子孙后代,是强大的既得利益集团,指望他们掏银子买房子是不现实的。但是新建房屋是可以的。
从雍正起,政府新建房屋由官兵购买或者租住,从获得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后续的“盖房之资”。
“雍正改革”使得原有的政府分配房屋变成了政府经营房屋,同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型,政府也从中获利。
从雍正九年到乾隆七年,仅北京一地,陆续通过克扣俸禄卖出官房“七檩至三檩房共一万一千三百七间半,作价银十四万四千七百二十九两四钱。业经满限交足”。
平均每间房12两白银,一两白银大约相当于人民币六七百元,也就是说大概每间房在7000-8000人民币左右。
不过这样的住房,只有体制内的人才能购买,一般人没有资格购买。到了乾隆时期,这个价格涨到了14两白银一间房,相当于八九千元人民币一间房。这说明,在这套制度实施早期,体制内房产价格保持了相对的稳定。

房价暴涨
然而在完全实施市场经济的外城房地产市场,房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。先是在顺治初年,原来住在内城的居民被迁出,导致外城居住需求量猛增,市场供不应求,卖家随意提高价格,动辄一涨就是几倍。
工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼,“罄家所有不足以卜数椽之栖。”并建议“祈天语申饬,令该管地方等官,概平一价,凡买者卖者典者赁者,各勿增减,共相保恤,庶比屋可封,国本永固矣。”
他寄希望于最高统治者下达行政命令,把价格降下来,并把这事上升到了事关国本的地位。
然而,皇帝陛下压根没听他的,只是批准用官地安置迁移居民,并未控制房价。原因很简单,政府也需要钱啊!满清房屋契税是3%,价格越高,政府收入就越多。结果导致房地产价格飞涨,连年翻番。
清华大学历史教授邓亦兵研究发现,顺治五年时外城房价为每间房6.5两,之后房价上涨一倍,达到15.91两。到了康熙年间,已经涨到40.11两,是顺治年间的5倍。在雍正、乾隆时期有所下降,但到了嘉庆时期,已经涨到了41.29两。

全面萧条
与官方视角中的康乾盛世完全不同的是,从经济活力来看,随着房地产价格的暴涨,整个满清的社会经济陷入到了萧条之中,被学者们称为康熙萧条、嘉道中落、道光萧条。
日本学者岸本美绪指出,“(康熙前期)经济问题以全面物价下跌及与之相伴的滞销、收入下降等不景气的形式出现在人们面前。”
吴承明先生认为,“将这一时期的萧条称为‘康熙萧条’较为恰当,它始于 17 世纪 30 年代,持续长达半个多世纪。”
到了后来的嘉庆、道光年间,更是每况愈下。燕红忠综述前人研究指出:“史学界一般将嘉庆、道光时期清朝的国势下衰称之为‘嘉道中落’,并将其根源主要归结于吏治的腐败。而经济史学界则将注意力更多的放在鸦片战争前夕的白银外流、银钱比价等方面,并将这一时期的经济下滑称之为‘道光萧条’”。
现代的我们望房兴叹,清朝的房价所费几何?
清《坐唱图》

这一判断,也被第一次来到中国的西方外交使团,英国的马嘎尔尼使团所记录,他们亲眼目睹了一个停滞的帝国,以及普通老百姓惊人的贫困和温顺以及麻木不仁。他们认为,清朝就是一个泥足巨人,只需要轻轻一推就会被击倒。事实也果然如此。
然而伴随着萧条的,是各大城市房地产价格的不断上涨,和貌似繁荣的商业活动。有历史学家以此来反击“萧条说”。却不知道,这只不过是那个年代的房地产泡沫而已。通过制造泡沫来化解增长难题,难以打开新的发展通道,结果就是内卷和内衰。
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