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动迁征收中居住困难户的动迁款应如何分配

(2020-10-10 15:31:48)
标签:

公房承租人动迁

居住困难户

托底保障

动迁款分配

分类: 房产动迁
动迁征收中居住困难户的动迁款应如何分配

 


按照上海目前的征收补偿政策,若被征收房内的户籍人员无其他房产,或者即使有房但符合居住困难标准的,可以申请托底保障。按照:地块折算单价X22平米X托底人数与房屋价值补偿(三块砖)相比,若前者较大,则该户可以享受托底保障,增加保障补贴。

那么,一旦“托底”成功,该户所得征收补偿利益如何分配呢?目前法律及上海市的征收补偿政策并无明确规定。在此,我们检索上海各法院的判例以供探讨(因原判决人物关系复杂,篇幅较长,在此笔者进行了改编,以提炼判决的主要意思为主旨)。

 

案例一:静安法院(2018)沪0106民初16XXX号

系争房屋为私房,无房地产权证,仅有土地使用证。该户符合居住困难户的补偿安置条件,共11人为居住困难户家庭成员。被征收人可得价值补偿款为1,757,603.20元、居住困难户增加货币补贴款为1,146,396.80元,及其他奖励补贴总计4,139,074.04元。

法院认为:关于房屋征收补偿利益资格的认定。居住困难保障补贴系为保证房屋被征收后户内人员的基本居住权所设并由被征收方经协商后自愿提出,一旦被列为居住困难保障补贴对象则表明被征收户的全体成员对该对象享有房屋居住权益并在本次征收中应得到相应的补偿不持异议而无须再对同住人资格作出认定。本院认定征收协议上确定的居住困难人员共计11人均具备获取安置补偿利益的资格

关于征收补偿利益的分配原则。征收补偿利益的分配过程中,基于每个家庭成员的长幼次序、经济地位、居住条件、户籍状况各有不同,故对每一户的补偿利益分配应该结合该户的实际情况而定,实行绝对地平均分配或显著失衡地不平均分配都将违反民事活动等价有偿、公平合理的基本原则。

 

案例二:普陀区人民法院(2019)沪0107民初7XX号

系争房屋产权人为臧XX,其于2012年11月26日作为房屋的被征收方与第三人签订了安置补偿协议,确认依政府文件决定对系争房屋进行征收,该户符合居住困难户补偿安置条件,居住困难人口为原被告六人。通过本次征收可取得房屋价值补偿款707052.23元、居住困难补贴款441347.77元。

法院认为:房屋征收补偿利益的分配应符合政策与法律规定。据查明的事实与证据,结合当事人的陈述,本院对原被告之间的争议作如下认定:

一、关于房屋征收补偿利益资格的认定。居住困难保障补贴系为保证房屋被征收后户内人员的基本居住权所设并由被征收方经协商后自愿提出,一旦被列为居住困难保障补贴对象则表明被征收户的全体成员对该对象享有房屋居住权益并在本次征收中应得到相应的补偿不持异议而无须再对同住人资格作出认定

现该户既提出了此项申请,当事人在诉讼中对征收补偿协议的效力、所得补偿款总额及安置房又未提出异议,故应视为原被告均同意协议所约定的安置方案——该方案当然也包含了居住困难保障补贴条款。在征收补偿协议已生效,原告被列为居住困难保障补贴对象的情形下,通过本次征收对其所进行的补偿应足以改善其居住困难的现状,而不仅仅限于对居住困难补贴款一项的分配——换而言之,为解决居住困难,原告有权要求对全部补偿利益作公平合理的分割甚至认购相应的配套安置房,故应认定原告具备受安置资格,而被告的受安置资格同理可证

 

案例三:杨浦区人民法院(2019)沪0110民初234XX号

系争房屋被征收人、被安置人在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源,以及被征收人、被安置人在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。李某武、李某红、李某英系基于继承关系被列为被征收人,故应按照继承关系平均分割被征收房屋相应房屋价值补偿部分的利益居住困难户增加货币补贴款应由被确定为居住困难人口的人员均分。被征收房屋的装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、均衡实物安置补贴、按期搬迁奖应由被征收房屋的居住产权人和应被安置的实际居住使用人享有。不予认定建筑面积的材料费补贴应归实际搭建人所有。首日生效签约奖、集体签约奖、按期签约奖应由享有签约权的被征收人共享。

 

律师分析:

根据上述判决可以发现,对于被认定为居住困难户后的动迁款分配,存在两种意见:一种认为托底保障人员应拿足“人头费”;另一种意见认为托底保障人员只应分割增加的保障补贴,而不应分割“三块砖”部分,且公房和私房的分配存在差别。各法院并未形成确定的标准。

根据《上海高院:房屋征收补偿利益分割民事纠纷会议纪要(2020)》6、【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?

在私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。

因此,征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

以及71号令关于房屋产权人应负责安置房屋实际使用人的规定。因非产权人的户籍人员被认定为居困,则其将被征收部门认定为被安置人。

 

律师建议:

有的被征收房屋内无房户籍人员较多(以20平米的公房为例,一般6人居困可达到托底保障标准),根据上述判例可以看到,若申请居困成功,则可以分得更大的“蛋糕”,但由此可能会造成承租人、同住人或产权人的份额受影响。若由于家庭内部矛盾,放弃申请居困,则又殊为可惜。

若承租人,产权人或签约代表不提出居困申请, 根据243号文的规定,“居住困难审核申请,应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请,房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。”

因房屋动迁征收涉及析产、继承以及较多的历史遗留问题,有的问题并无法律规定,请读者勿对号入座。征收利益的分配还应考虑房屋来源、每个家庭成员的长幼次序、经济地位、居住条件、户籍状况、对房屋的贡献等。必要时,咨询专业的动迁征收律师才是最好的办法。

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