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案例:变更承租人时承诺保障其余人员居住权,非同住人也可分动迁利益

(2020-10-09 13:38:11)
标签:

公房动迁补偿

公房承租人动迁

征收补偿款分配

分类: 房产动迁
以案说法

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(第71号令)第五十一条规定:共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上述三个条件需同时具备(特殊情况除外)。

那么,在实际判决中,法院是否一定遵循上述原则来判案呢?

在以往的判例探讨中,我们已经讨论过许多案例,法官在裁判中,并不完全百分百遵循上述标准来分割征收补偿利益,而是综合考量房屋来源、居住情况、户籍情况、赡养抚养义务、家庭成员之间的关系、内部协议、以及知青或支边人员按政策回沪落户、是否居住困难等情形酌情考虑各方应得利益。

 

案例(裁判法院:虹口区人民法院):原告虽不符合法定的共同居住人条件,但因变更承租人时有书面承诺而获得意定的共同居住人资格,有权要求分得征收利益。(因判决书原文内容较长,本文予以节选)

事实部分:经法院审理查明,余某霞、余某震为兄妹关系,是孔某某、余某某夫妇的子女;李某祥与余某霞原为夫妻关系,2009年离婚;王某红与余某震为夫妻关系,余某辉为二人之子。系争房屋为公房,是余某某、孔某某夫妇在1950年代分得,余某某1983年过世后承租人变更为孔某某。系争房屋内有户籍5人,即本案原、被告。其中余某震的户籍于1997年从铜川路XXX弄XXX号XXX室迁入(以下简称铜川路房屋),王某红、余某辉的户籍于2004年从铜川路房屋迁入;李某祥、余某霞的户籍于2007年从甘肃省迁入,双方均未实际居住该房屋。系争房屋从90年代末起先是无人居住,后由李某祥出租。孔某某于2011年过世。2012年3月,余某震向上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩物业)申请变更为系争房屋的承租人。2012年3月28日,余某霞、李某祥分别在北外滩物业的征询记录上签名同意将系争房屋承租人变更为余某震,而余某震则在两张征询记录上签名承诺保证李某祥、余某霞对系争房屋的永久居住权。系争房屋的承租人随后于当年5月变更为余某震。

另查明,余某震、王某红婚后先居住在房管所分配的曹杨八村使用权房屋,后加价置换铜川路房屋,2002年出售铜川路房屋购买了祁连山南路XXX弄XXX号XXX室房屋,登记在三被告名下。余某霞在1998年以外地两处使用权房屋向其单位置换上海市芳芯路XXX弄XXX号XXX室使用权房屋,并于2005年买下产权,登记在余某霞及其女儿名下。在余某霞与李某祥2009年的离婚协议书中,记载“双方无共同财产、无纠葛”。

根据征收协议,系争房屋合计补偿安置款1511778.98元。

上述事实,有原告提供的户籍信息、离婚证与离婚协议、芳芯路房屋的房产证和买卖合同、单位证明、动迁公告、孔某某的租用公房凭证,被告提供的征收协议、补充协议、奖励协议、户籍资料、房产登记信息,法院调取的征收相关材料、承诺书、征询记录,以及双方陈述等证据为证。

本院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。两原告在征收之前并未在系争房屋长期居住,其婚姻存续期间在他处购有住房,离婚时也未明确分割,故从法定条件上看,其并不符合共同居住人的条件

然而,余某震并非系争房屋的原始承租人,而是在原承租人孔某某去世,系争房屋已面临征收的情况下,经包括两原告在内的户籍人一致同意,变更成为承租人的。在两原告同意变更承租人的征询记录上,余某震以书面形式明确承诺保证两原告对系争房屋的永久居住权。这一书面承诺是合法有效的民事法律行为,以意定方式赋予了两原告对系争房屋的共同居住人地位。毫无疑问,承诺应当得到信守,更何况余某震的承诺并非无偿作出,而是以两原告同意其作为系争房屋承租人为对价的——若无两原告的同意,余某震作为与余某霞同样在他处另有住房且并非实际居住的户籍人,在物业指定承租人的程序及随之而来的征收利益分配中将面临无法确定的风险。可见余某震已从其承诺中受有利益。余某震所称其承诺给原告的居住权在系争房屋被拆除的情况下即告消灭的抗辩,显然与公有住房居住利益经征收已转化为征收利益的事实不符,更不可能是在征收前景已告明朗时,双方当事人能认可作为对价的真实意思。余某震试图以原告不符合法定的共同居住人条件为由,排除两原告的征收利益,是对其自身所作承诺的违反,也是对诚实信用精神的背弃,法律不会对此予以放任。

综上所述,两原告虽不符合法定的共同居住人条件,但因承租人的书面承诺而获得意定的共同居住人资格,有权要求分得征收利益。但鉴于实际的搬迁工作是被告方所做,故与搬迁相关的奖励补贴,包括搬迁补贴、按期搬迁奖、设施移装费,应由被告取得。其余征收补偿和奖励补贴,应由两原告分得五分之二,利息按实结算分割。故两原告应得的征收补偿款总额计为596,039.40元。该款应由已领取了全部征收款项的承租人余某震予以给付。

律师分析:

本案中法官作为重要裁量依据的变更承租人承诺书,在上海各区变更承租人时都存在相似的内容。

法官在说理中最先考量的因素是房屋来源于原被告的父母,在原被告均自有住房的情况下,若完全按照法律规定判决征收补偿利益归承租人一人所有,则明显有失公平。公房使用权兼有保障居住、财产价值的双重属性。在住房市场化的今天,公房使用权的财产属性日益突出。在原被告双方居住均有保障的情况下,应着重考虑其财产属性。根据现代法理学,法官在判案时应首先适用法律规则(即法律条文),但若适用条文作出的裁判会产生极不公平的结果时,为了实现个案正义,可以适用法律原则进行裁判。故本案法官的判决合情合理。

由于征收补偿涉及较多的历史原因和地方政策,上海各区以及不同的征收实施单位的征收补偿操作也存在一定的差别,故各区法院的裁量标准并非完全一致,甚至同一法院的不同法官对于相似案例的裁判也存在自己的看法。故在解答当事人关于征收补偿款分配份额时,我一般主要作法律上的讲解,而对于具体份额的多寡,法官酌情的尺度,在没有确定法官之前,我们只能根据经验估量上下限区间。在具体诉讼中,我们会研究各个法院对于该类案件的裁判原则,主审法官的裁判思路,从而制定诉讼策略。

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