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若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

(2018-01-11 12:00:19)
分类: 冰川观察

若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

房地产税立法将如何回应质疑值得期待,但等待回应质疑是一回事,而各人的腰包,恐怕也当有所准备,以策万全。

撰文 | 任大刚

对房地产税的质疑一直不断。2017年11月14日,著名前媒体人郭国松先生在微博上透露:

 今天的研讨会上,有个社科院的学者大谈房地产税,有人提出问题:

第一,到底是“房产税”还是“房地产税”?如果是“房地产税”,则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税;如果是“房产税”,那么,我只是租用国有土地70年,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格;

第二,征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准?如果以市场价为标准,那么谁来评估呢?评估费谁承担?如何保障评估价公平?

第三,房产属于固定资产,而固定资产就必须折旧,房产的使用年限为70年,是不是要按照逐年折旧来进行征税呢?

他支吾半天也没有说出个所以然。

若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

一个多月后的2017年12月20日,财政部长肖捷在人民日报发文透露,将推进房地产税立法之后,郭国松这条微博被他人稍加改写,在朋友圈广为传播。

房地产税立法将如何回应上述质疑,值得期待。但考虑到最近三个月,高层政策信号密集,似乎房地产税已经箭在弦上,不得不发。

等待回应质疑是一回事,而各人的腰包,恐怕也当有所准备,以策万全。

该谁交,交多少

哪些人可以有税收优惠?交多少?这是公众关心的两大问题。

没有人见过立法草案。但我们可以从其他国家的房地产税中,窥见一二。

先说哪些人可能有税收优惠。

美国加州1978年后通过提案,享受房地产税收优惠的人群包括,市政建设被征用人、自然灾害受灾人、家庭财产受让人、重购住房的高龄居民、牺牲军人配偶等。

港澳台地区的房地产税税收减免一般是针对公共部门,如政府、公共服务、宗教、农业、慈善、教育等房产免征。对于损坏、拆除影响使用的房产,对特定人群如贫民、伤残军人的房产也免税。

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▲港澳台地区房产税制度比较

再说需要缴纳多少。

中国大陆房地产政策与境外房地产的重大区别,是房地产保有环节是否征税,估计这次中国大陆房地产税的核心,也是准备在保有环节开始征税。到底征多少呢?

【美国】保有阶段如果房屋用于自住,则需要交纳房地产税,计算方法是房屋评估价值乘以税率,相关费用有保险费、物业费等;如果用于出租,则需将租金按照美国个人所得税缴存分级利率计算缴纳个人所得税。目前,美国各地房产税平均有效税率在1%左右,最高的州在2%左右。

【法国】保有阶段缴纳居住税,每年纳税金额为房屋市场价值的3%。房产税是由房屋的使用者缴纳,不论居住者是房屋的所有人还是租赁人。如果房屋空置没有使用,那么所有人就不需要缴纳房产税,而是房屋空置税。如果出租的是毛坯房,那么收取的租金要按照个人所得税缴纳;如果出租的是成品房,收入的租金要按照商业利润来缴纳。在对土地征税上,分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”,具体税额以地租乘以相应的税率得出。每年由房屋所有人缴纳。

【德国】保有阶段从价计征房产税,具体方法是按照统一的“征税值”以3.5% 后,再乘以一个地方政府的征税率。所购房屋自用时,是不需要缴纳房产税的,只要交纳宅基地的土地税。用于出租时,以其获得的租金收入缴纳个人所得税,税率在20%~49%之间。

【新加坡】保有阶段按房屋年产值的一个固定比例计算缴纳房产税。年值是房屋每年出租所获得的净收入,也就是年租金减去物业费,家具费,维修费等。不同用途的房产税率不同:自住房屋税率为4%,其他用途的房屋税率为10%。从2011年开始,新加坡政府对房产税采用累进税率,而且每年年值,都是政府制定的。

【日本】保有阶段征收固定资产税,它是按房屋市场评估价的1.4%计算征税的。如果房屋用于出租,就租金的部分缴纳个人所得税。

【韩国】2007年,将原来按照政府确定的公示价格进行征收的保有环节的房地产税,全面变成按照房地产交易的市场价格进行征收。此外还征收营业场所税与城市规划税。营业场所税征收目的是为了使营业用房屋建筑物的收益少于或低于住宅性房屋收益,并适当限制大城市坏境污染。城市规划税其标准税率为0.2% ,最高税率为0.3% 。

若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

▲典型国家房产税计税依据比较

列位从一线城市到五六线城市的看官,可以把自己的房产带入不同国家,用不同国家的税率看看,自己应该缴税多少,以便心里有个谱。

负担得起吗?

那么各个国家,到底实际缴纳多少钱呢?网上的房地产交易信息,可以找到一些蛛丝马迹。

网上一套纽约格伦科夫的房子,该房产占地1012平方米,室内面积279平方米,五卧三浴,售价89.5万美元,合589万人民币,房产税为895美元,合人民币5858元。

但另一组数据表明,纽约州的房地产税率为1.88%,房产均价为37万余美元、平均地税为7013美元,合人民币4.56万元。如果以这个税率计算,网上这套房子的房地产税应当11万元人民币左右。悬殊相当大。何者可信,尚待考证。

网上一套法国巴黎小巴黎5区学府公寓的两居室,近70平方米,107万欧元,合人民币792万,房产税每年1040欧元,合人民币8100多元。

网上一套德国柏林市区某花园两室两厅的公寓,96平方米,总价近60万欧元,合人民币435万每年地税900欧元,合人民币7000余元。

若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

▲美国加利福尼亚州房产税相关政策

列位看官,本文之所以选举单价400多万到近800万的城市房产,是因为这些城市是该国一线城市,便于与中国一线城市相比较。

以人均收入计,纽约人均月工资大致4000美元,如果按照网上所展示的格伦科夫这套房子的房产税,相当于一个人一周的收入,即可支付全年房地产税。

而按照后面提供的另一个计算方式,则须一个人四个月的工资入。即便按照纽约每套房子的均价,也须一个人近两个月工资。这无疑是沉重的负担。

巴黎人均收入大概一个月2000欧元,上述房产税相当于一个人半个月的收入。

德国人均收入每月2800欧元,柏林更低一些,房地产税相当于一周多的收入。

当前在中国一线城市,房产价值400万-800万,算是普通住户,人均月收入8000-9000元。

按照纽约网上标准,需要缴纳大半个月工资,而按照1.88%房地产税率,则全部用于交税还不一定够。

按照巴黎和柏林标准,一个月收入缴税之后,也所剩无几。一两周计算,则普通人家需每年缴纳两三千元人民币。

这里就会产生悖论:

房产税的税率如果“国际接轨”,那么人均收入与房产税收之比,很可能达到全球最高;而如果不与“国际接轨”,参考个人实际收入为计税标准,则财产税成了所得税。

若与国际接轨,一线城市房产税将等于一个月工资

全国城镇人均住房面积为36.6平方米,以城镇人口占比56%计算,城镇住房总面积达266亿平方米,以国外税率,少则可以增收上千亿元,多则可以增收3万亿元左右的收入,而最新消息称,去年全国300城土地收入破4万亿。即便按照中国“国情”,把房地产税做成变相的所得税,也可以增收1万亿元以上。

而这,还只是计算了居民住房,如果加上商业用房,相信税收还会有大幅度增长。如果要征收房地产税,相应地,土地出让金会取消吗?

这是一个很大的难题。如果要取消,那么过去缴纳的怎么办?是否可以抵税?如果可以抵税,那么又怎么计算地价和物价上涨因素的影响?如果不取消,那么加上房地产税,地方政府显然可以一夜暴富。

再有,持有环节的税收,是截破房价的一柄利器。房地产税启动之日,便是住房抛售之时,房价下跌,银行即将忙于处理不良资产……

客官,你说,收?还是不收?

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