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中国海外发展研究报告(上)

(2017-09-15 14:03:46)
标签:

财经

分类: 公司财报
  今年以来港股中的内房股异常火爆,领头羊恒大融创涨了三倍以上,涨幅小的绿城等也近乎翻番,除了商业地产股还真有内房股涨幅不及恒生指数的,中国海外发展就是这难得的‘幸运儿’之一。按常理说中海地产可是地产界的标杆之一,虽然在销售榜上已经被赶下了前五,也不再被视为建筑质量的榜样,从十年前的不断被模仿,一直被超越,到现在地产界学融创,学碧桂园,学万科,已经很少听到学中海的声音,让人不禁怀疑中海这个国企是不是落伍了?已经远远被体制灵活,风格激进的民企甩到了身后?
  而外资机构的观点却恰恰与市场反应相反,中海一直是港股中外资机构最喜欢的地产公司,像融创都涨到25以上了,有的外资机构给的目标价还在10元附近呢。外资机构是按照成熟市场的判断方法,激进型的民企净资产负债率差不多都超过了200%,一旦楼市发生翻转后果不堪设想,业绩再好也理解不了这种经营模式。中海稳扎稳打的经营风格则深得外资机构的青睐,虽然我并不觉得外资机构的水平有多高(或者说根本不了解中国的地产模式),但中海确实有几点是我非常欣赏的:

.融资利率业内最低,本来是国企天赋就好,经营策略又稳健,银行都是锦上添花而不能雪中送炭,你越不缺钱越想低息借给你。大的地产公司的负债都是千亿以上,年利率差一个点利润就差十亿以上,利润过百亿的地产公司也不多啊,越有钱越好借钱,这一点优势业内仅有少数国企与之相近,民企无法超越。

.管理费用和销售费用占比最低,地产公司越大这两项费用占营收比例越小,万科的管理层是非常卓越的,销售规模又大,这两项费用占营收比可以控制在5%左右,而中海的销售规模不到万科的40%,竟能把费用占比控制在4%以下,别小看这一个点,几个巨头都是五千亿上下的销售额,1%就是50亿,可不能小觑,销量可以超过中海,控制三费的水平却从来没被赶上过,从管理水平来讲中海好像根本不是一个国企。

. 净利之王,凭借着极低的融资成本和良好的管理,再加上国企天赋,成就了中海净利之王的称号,在其他地产公司的净利率在10%上下徘徊时,中海的净利率可以达到20%以上。而且中海紫金充沛,获得项目多是独立完成,而不像许多公司项目经常只占50%70%的权益,这样销售额乘以权益和利润率,往往其他公司要销售三倍的物业才能和中海的利润相当,虽然房企的领头羊销量是中海的三倍,而净利之王还是中海。

   不看好中海的投资者认为中海业务发展缓慢,大国企病,早被激进的民企甩开(更多的是中海的股价就是涨得慢),而外资行从财务角度来看,中海是一家发展稳健,管理有方的优秀企业,究竟中海价值几何,未来发展情况又怎样,还是按研究思路一条条来看过之后再下结论,先看土地储备情况:

中国海外发展研究报告(上)
  中海的土地储备根据16年销售均价1.61/平来算的话货值近9500亿,按公司的销售情况可以满足未来4年左右的销售,土地储备绝对数量虽然没有明显优势,但权益比是地产公司最高的,权益面积在总土地储备近九成,权益面积和融恒碧等公认土地储备优秀的公司差距不大,但质量明显更胜一筹,一线城市包括港澳土地占25%,二线城市占62%,一二线城市占比近九成。而且土地储备民企的土地储备完全要看管理的水平,而中海背靠中国建筑这棵大树,土地储备这一项上有天然的优势,少花钱,拿好地,即使是市场狂热的时候也坚持稳扎稳打。和恒大等加了几倍杠杆很难数清的激进型公司明显不同,可以从负债情况来看公司的经营的稳健程度:
中国海外发展研究报告(上)
  预收款稳步增长,作为结算的蓄水池就保证了未来两年业绩的稳定性,回款率常年超过80%16年更是超过了90%,周转效率另人咋舌(我自己也买的中海的房子,放贷时我其实还盼着银行多拖拖,结果材料交上去不到一周贷款就下来了,看来售楼人员说中海的房子银行会积极配合,放款快还真不是忽悠)。作为一个销售额超过2000亿的地产公司,土地储备也有万亿市值,有息负债竟然维持在千亿的水平,而且有了钱选择的不是扩张而是还钱,16年把有息负债减少了300多亿,在负债利率是4.76%的情况下(这个利率和个人房贷差不多吧)加大还款力度,恐怕连个人购房者都干不出来吧,公司的稳健风格可见一斑。而且公司在手里的现金就达千亿,每年还有近借款两倍的销售回款,这样的公司银行能不争先给贷款嘛,融资利率最低恐怕不光是看国企背景,自身经营情况才是主因。

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