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淮安律师程文驹:《出租人解除房屋租赁合同后承租人、次承租人等实际占有人有腾房义务,逾期腾房都要支

(2018-05-02 14:44:23)
标签:

房屋租赁合同

合同解除

转租

非法占有

占有使用费

分类: 淮安地区民商事案件审判研究

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

 

本文作者:程文驹律师-淮安专业民商事律师【江苏腾泽律师事务所】

电话:18626499152

微信:cwj18626499152

 

阅读提示:房屋租赁合同是继续性合同,合同一旦解除,自合同解除时间节点后,承租人、次承租人占有房屋都属非法占有,应支付占有使用费,计算期限至腾房之日止。

 

关键词:房屋租赁合同  合同解除   非法占有  占有使用费  转租

 

一、提出问题


上一篇文章《房屋租赁合同解除后房屋的实际占有人应支付占有使用费》分析了合同解除后,实际占有人有向出租人支付占有使用费的义务,但我刻意回避了以下几个问题:


1、占有使用费性质是什么?

2、谁是实际占有人?是承租人,还是次承租人?若房屋存在转租,出租人解除合同后,到底向哪一主体主张占有使用费?出租人向其主张的请求权基础是什么?

3、出租人解除租赁合同的法律后果是什么?

4、出租人解除租赁合同后,承租人与次承租人转租合同是有效还是无效?


二、案例索引,错误的裁判规则

 

江苏省淮安市中级人民法院《中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所与淮安博艺轩商贸有限公司、刘娟等租赁合同纠纷二审民事判决书》【(2018)苏08民终258号】中论述:

 

博艺轩商贸承租上述房屋后又将部分房屋转租他人。博艺轩商贸将一楼400平方米房屋转租给盛泰电动车,租赁期限为2015111日至20181030日,首年租金80万元,第二年租金88万元。盛泰电动车已经支付了该两年的租金给博艺轩商贸;

 

一审法院认为,“干休所与博艺轩商贸之间的《军队房地产租赁合同》已经于20161215日解除,故盛泰电动车目前继续占有使用该房屋没有法律依据,故干休所要求盛泰电动车迁出该房屋的诉讼请求,予以支持。租赁合同解除后,出租人可以要求次承租人支付占有使用费。因盛泰电动车已经交纳了20171030日之前的房屋租金,故盛泰电动车应承担20171031日以后至实际搬出之日的占有使用费。

 

该案的裁判规则:租赁合同解除后,只要次承租人向承租人支付了租金,则其无需再向出租人支付自合同解除之日起的占有使用费。
淮安律师程文驹:《出租人解除房屋租赁合同后承租人、次承租人等实际占有人有腾房义务,逾期腾房都要支

我认为该案的裁判规则是错误的。

 

三、承租人合法转租并收取租金的法律依据

《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……第二百二十五条规定:“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

以上条文可知:1、承租人对租赁物享有收益的权能;2、合法转租,承租人和次承租人签订的租赁合同有效;3、因转租合同有效,且承租人对租赁物有收益的权能,则承租人获取的租金具有合法依据,不属于不当得利。

 

四、占有使用费性质

“占有使用费”的性质是什么?《民法通则》第九十二条规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。《民法总则》第一百二十二条规定:因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。从合同法角度,承租人占有使用房屋的依据是房屋租赁合同,当房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被解除,承租人获得的占有使用利益的依据也就不存在了,承租人再占有使用房屋的利益属于不当得利,应当返还。从物权法角度而言,占有本身就是一种利益,无权占有当然是不当得利,应支付占有使用费。

 

五、房屋转租,出租人解除租赁合同的法律后果

1、合同法上法律后果

1)对承租人后果。

《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知》第三十一条规定:“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。”出租人最基本的义务是交付租赁物,承租人最基本的义务是支付租金。因租赁合同属于继续性合同,故合同解除不具有溯及力,也就是说自合同解除时间节点日起。出租人有义务——返还剩余租金。承租人义务:

A恢复原状,包含恢复房屋的原始占有状态,即承租人返还房屋给出租人,若不返还出租人具有返还原物请求权。注:该返还原物请求权是基于租赁合同之债被解除后而产生的债权请求权

B赔偿损失即支付占有使用费。

 

2)对次承租人后果。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”该法条的意思是次承租人若实际占有房屋,具有腾房义务而不履行腾房义务,则应支付逾期腾房占有使用费;从形式逻辑上可推出,次承租人要想不支付逾期腾房占有使用费,则在合同房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除时,立即腾房即可。也就说若存在转租,合同解除时,对次承租人产生以下两个法律后果:

A次承租人有腾房义务;

B次承租人逾期不腾房仍仍有腾房义务,且需支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的占有使用费。

 

2、物权法上法律后果

A出租人要求承租人返还房屋。《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”从无权占有的角度来看,合同解除后,承租人是房屋的间接占有人,有返还房屋义务。

B出租人要求次承租人返还房屋。《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”同理,次承租人是房屋的直接占有人,出租人作为所有权人可以对次承租人行使返还原物请求权。

C出租人要求承租人、次承租人排除妨害。《物权法》第三十五条规定:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从妨碍物权实现的角度看,出租人对于房屋有占有、使用、收益和处分的权利,出租人对非法占有人享有排除妨害请求权。

 

六、出租人解除合同,承租人和次承租人的转租合同是有效还是无效?


根据合同的相对性,出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同,出租人无权解除承租人与次承租人之间的转租合同。因合同解除产生了承租人将租赁物返还给出租人的义务,此时双方租赁合同已终止履行,即承租人无需支付剩余租期间的租金,出租人无需将房屋交付承租人占有使用收益。

但往往客观上,自合同解除之日起,会出现承租人、次承租人拒不返还或者迟延返还的情形,此时承租人与次承租人签订的租赁合同是否有效呢?

有观点认为,仍然有效,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。简言之,无权处分房屋尚且不会导致合同无效,举重以明轻,无权转租房屋当然不会导致合同无效。

 

这种观点是错误的,不准确的。


《合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”。

因出租人解除合同,租赁合同尚未履行的期限终止履行。换言之,在合同解除之前双方的租赁合同是合法有效的,并因合同解除导致双方的权利义务提前终止。因租赁合同解除不具有溯及力,从解除合同时间节点之日后,承租人与出租人之间不再存在租赁关系,承租人和次承租人之间的转租合同期限也因超过与出租人租赁合同期限,导致违反法律强制性规定而无效换句话说,解除之前转租合同期限有效,解除之后期限无效的。

 

七、裁判规则纠正及结论


该裁判规则应纠正为:本案中,自20161215日合同解除之日起,干休所与博艺轩商贸之间的租赁合同权利义务已终止,该份租赁合同合法有效期间为2015111日至20161215日。故承租人博艺轩商贸合法转租并收取租金的期间也只能为2015111日至20161215日。因博艺轩商贸与次承租人盛泰电动车签订的转租合同2015111日至20181030日,超过博艺轩商贸剩余租赁期限,超过的期限部分无效。因合同无效,盛泰电动车支付给博艺轩商贸20161215日至20171030日期间的“租金88万”(注:准确的来讲,该88万元的性质不属于租金)不能对抗干休所对其主张的给付20161215日至20171030日的占有使用费,该给付行为不能导致此期限干休所占有使用费之债消灭的法律后果。因此,干休所对盛泰电动车主张支付20161215日至20171030日的占有使用费的诉请应予支持。


结论:出租人解除房屋租赁合同后承租人、次承租人等实际占有人有腾房义务,逾期腾房都要支付占有使用费。即使次承租人在合同解除后向承租人支付了占有使用费,属于债的履行对象错误,出租人仍可要求次承租人支付占有使用费。


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