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高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

(2016-06-21 11:15:16)
标签:

上海学区房价格

购买上海二手学区房

上海二手房房源消息

高溢价率

上海楼市

分类: 房产动态速递

距离325上海最严限购政策出台整整两个月了,魔都楼市愈发得让人迷惑。一面是成交腰斩价格松动,一面又连出三地王震惊全国。今天小编就带大家领略一番魔都的学区房,看看魔都最吃香的房子到底是什么样的行情。

不管怎么变,不变的永远是高涨的学区房房价

小编的表哥最近从帝都举家搬往魔都了,号称是为了在魔都买套学区房给娃上学。反正都是学区房,为啥不选帝都选魔都?大腿君悠悠得说:帝都的牛小,可能有钱也进不了。

然而,魔都的学区房也不是吃素的。近六年来,除了2012年价格小幅下跌外,魔都学区房一直保持着高歌猛涨的趋势,甚至上海史上最严格的限购政策也没能阻止它的脚步。

高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

 

要知道,不少准爸妈孩子还没出生,就在考虑怎样先占个坑。在这场不见硝烟的教育资源争夺战中,外来户大腿君想快速给娃占个称心如意的坑,就想到了号称要用“大数据看一切”的表弟DT君。

DT君不辱使命,抓取了30万多条房源信息,拉出了一张基本上是史上最全的上海学区房价格分布概况图,你们感受下先。

高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

 

名词解释:什么叫学区房?

按照义务教育的就近免试入学原则,学校在指定地域内招生,这个范围内的房产就成了披着金色外衣的学区房。但是,由于教育资源的非均衡发展,按地理位置划分的学区,客观上造成了教育资源的畸形分布,形成了所谓的 “菜场小学”、普通小学、民办小学和重点小学。

菜场小学和普通小学在上海家长眼中是万万不能上的,民办小学里确实不乏名校但需要娃拼了小命考。相比之下,重点小学可以通过购买上海二手学区房的方式进入划片,又天然垄断了优质教育资源,自然成为了高净值人群竞相争夺的价值高地,包括自认已跻身其中的大腿君。

由于没有官方认定的重点小学名单,DT君选了一份民间流传甚广的90所魔都牛小名单,并在上海中原网、Anjuke上抓取了3万多个小区和30万多条房源信息,从中圈出了与其对应的703个小区的5547套学区房,进行数据清洗和分析,开始了帮助大腿君挑选学区房的辛酸之路。

你可以有购买学区房的雄心,当然也得有更多的预算

大腿君最想知道的是,荷包究竟要多鼓,才能买得起魔都的牛小学区房。

知道他不(mai)(bu)(qi)DT君撇去了总价1500万元以上的房产,然后拉出一张总价对比图。在魔都的学区房供给市场,学区房在400万元左右的库存量是最大的,而整个二手房市场上300万才是主力军。也就是说,要在魔都要买一套学区房,一般要把预算增加100万。

高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

 

“没问题”,大腿君拍了拍自己的胸脯,“400万没有超出我的预算”。

单价呢?DT君以90所“重点小学”为中心,取其所有学区房的单价中位数代表学区房价格(本文房价均采用中位数),又拉出一张图。

高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

 

结果很清晰,上海整体的房价中位数是47654元,属于图例中深绿色这一价格区间(3-5万元)。但一眼望去,上图中深绿色点点几乎不可见,也就是说,90所牛小的学区房单价明显高于上海整体房价。

溢价率更能看出魔都牛小究竟在影响着周边学区房的价格,取重点小学所在区域内非学区楼盘的价格中位数,拉出下图【注:溢价率=(重点学区-周边非学区)/周边非学区*100%】。

高溢价率算个啥?魔都学区房就是这么不讲理

 

30万多条上海二手房房源信息告诉我们,66143元的魔都重点学区房均价,与周边非学区房51488元的均价相比,溢价14655元,溢价率高达28.46%

可以看出,学区房的溢价率普遍超过了10%

一些牛小的溢价则更高,有四所小学的溢价都超过了两万元——静安区教育学院附属学校、明珠小学C区、福山外国语小学证大校区、北京东路小学。这意味着,如果想上这四所小学,买一套100平米的学区房,就要比周边的房子多花200万元。Shhuang44ss

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