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那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

(2017-11-23 16:12:33)
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杂谈

文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

过去这两三年,房价大涨,这是每个人都看到的事实,每个人对自己所在城市的房价也都了如指掌。

和房价相比,地价受人关注的程度却要低很多——如果没有“地王”的新闻出现,大家可能都不知道这个城市的土地市场发生了什么。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

​前几天,小巴看到一篇文章。佛山、南京、杭州等城市疯狂卖地,2017年前三季度的土地出让金收入甚至远超地方财政收入,土地财政已经进入狂欢的尾声。

不过,过去这几年,并不是每一个城市都在疯狂卖地的。

在疯狂卖地的,几乎都是二线城市

今年前三季度土地收入排名Top10 的城市是,北京、杭州、南京、重庆、上海、武汉、天津、广州、成都、佛山。如果我们算一下这些城市从2014年至今的土地收入,就会发现它们分为两类。

一类主要是一线城市,北京、上海、深圳、广州,再加上天津和成都,每年卖地的收入虽然都很高,但其实总量一直都比较稳定。

比如京沪深广这四个一线城市,2014年它们卖土地的收入一共是5075亿,2015年5058亿,2016年降到了4242亿,2017年上半年2374亿,全年预计也会回升到5000亿左右。

另一类,是杭州、南京、武汉这样的强二线或者“新一线”城市,卖地的收入在2016年简直就是疯狂增长,而今年也是一样。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

​数据来源:中国指数研究院

一线城市卖土地,单价在增长,可是供地在急剧萎缩。如果剥离工业、商业用地,一线城市的住宅用地成本其实也贵了不少,楼面价在2016年增加了近50%,但规划建筑面积减少了整整一半,住宅用地的总收入反而是下降的。

注:楼面价=土地出让价格/该土地允许的最大建筑面积,代表了单位建筑面积分摊的土地成本价格。

而三四线城市,土地出让金的脚步和房价一样,在涨,但比较缓慢。

从数据上看,这几年出让土地最卖力的,是二线城市。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

房价涨得越快,土地卖得越狠

这么多二线城市中,苏州、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、厦门这七个城市是绝对的卖地主力,最具代表性。

仅仅是2016年,这些城市的住宅用地出让收入合计就达到了8079亿,而2014年和2015年加起来,才7017亿。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

​数据来源:中国指数研究院

那么,这些城市的土地收入大涨,是因为卖的地比原来多了吗?

也不是,这七个城市中,除了郑州和合肥在2016年卖的地比之前多之外,其余并没有明显增加。换言之,土地出让金的增加,来自于土地单价的上涨。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

​数据来源:中国指数研究院

这7个城市,是最近3年这一轮房地产行情中,房价涨得最快的城市,房价带动了地价,地价反过来又带动了周围的房价。

土地卖得越狠,地铁修得越勤

二线城市一方面是大肆卖地,另一方面是突进城市建设,最典型的就是修地铁。

今年小巴跑了好多城市,杭州、厦门、郑州、南京、武汉、合肥、重庆、昆明等等,坐车从机场进入市区,在每一个城市都能看到某条道路中间被围起一个圈,打桩机、钢筋笼和机械手臂高高耸立,然后司机就会告诉我,这很正常,因为全城都在挖地道、修地铁。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

如果说过去10年,是中国城市大建高楼的10年,那未来的10年,就是中国城市大修地铁的10年。国务院批复的40多个地铁城市,除了少数例外,几乎是清一色的一二线城市。前面小巴说到的那七个城市,大多要在未来数年之中修建200公里左右的地铁。

地铁,是相当贵的一项建设。怎么个贵法?按照各个城市公布的人均可支配收入来看,大部分人一年的可支配收入,还不够地铁修1米。小巴公司附近有一条在建中的杭州地铁3号线,全程52.2公里,投资377.59 亿元, 平均下来每公里的成本是7.23亿,每一米就要7万多。

有的地方成本低一些,有的地方成本高一些,但大致每公里都在5-10万之间。如果一个城市打算在未来的5年内修200公里地铁,即便政府只负担其中的30%,其他70%通过各种融资方式完成,也需要在目前的基础上额外准备300-600亿的财务预算。

那些房价大涨后的城市,一边狂卖地一边狂造地铁

不举债、不加税,要保证未来的5-10年内疯狂修建地铁,趁着房价高涨,卖地不失为一种财务上的保障。

我们不妨做一种假设,这几年那些卖土地卖得最狠的,未来几年很有可能也是地铁修得最勤快的。

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