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最高法院:共有人擅自处分共有物纠纷裁判要点与实务观点集成

(2016-09-02 21:23:28)
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杂谈

2016-09-02徐忠兴

阅读提示:因共有人未经其他共有人的同意擅自处分共有物引发的纠纷,往往涉及处分人、其他共有人及第三人的权益,其中又包含了共有、无权处分、善意取得等多项民法规范的适用问题,还可能涉及婚姻法的相关规定应予适用。对于此类纠纷的处理,最高人民法院在相关案例及公开出版物中阐明了相应的裁判要点与实务观点,现整理集结于本文,以飨读者。作者:徐忠兴〔微信:xzx_lawyers〕
来源:ilawyer微信公众号首发声明:转载须经授权并于文首注明作者及来源2016年第90期(总第183期)【裁判要点】1.夫或妻一方转让夫妻共同共有的公司股权,能够认定另一方明知且受让人是基于善意的,该股权转让协议对另一方具有约束力。适用解析:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方做出的处理为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此,夫或妻一方转让共同共有的公司股权的行为,属于对夫妻共同财产做出重要处理,应当由夫妻双方协商一致并共同在股权转让协议、股东会决议和公司章程修正案上签名。但是如果第三人有理由相信夫或妻一方转让共同共有的公司股权是夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据上述规定,夫妻双方共同共有公司股权的,夫或妻一方与他人订立股权转让协议的效力问题,应当根据案件事实,结合另一方对股权转让是否明知、受让人是否为善意等因素进行综合分析。如果能够认定另一方明知股权转让,且受让人是基于善意,则股权转让协议对于另一方具有约束力。要点索引:最高人民法院(2007)民二终字第219号“彭丽静与梁喜平、王保山、河北金海岸房地产开发有限公司股权转让侵权纠纷案”,载《最高人民法院公报》2009年第5期(总第151期)。2.共有人未经其他共有人的同意,擅自处分共有财产的,属于无权处分,可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定处理。适用解析:《合同法》第五十一条是关于无权处分的规定,该条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此,处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人,也只能依法处分其应有的份额,而无权擅自处分共有财产。尽管《合同法》第五十一条规定的无权处分与某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产具有一定区别,即前者无处分权,后者有部分处分权,但大多数学者及审判实务通常将后者作为无处分权的一种特殊情形对待。因此,未经许可擅自处分共有物属于无权处分。对此,可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定处理,即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”要点索引:北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第00379号“张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案”,见陈文文:《无权处分共有物之合同及处分行为的效力判定》,载最高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期。3.夫或妻一方非因日常生活需要处分夫妻共同财产,第三人主观上是善意的,该处分行为有效。适用解析:《婚姻法》第十七条规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项对“平等的处理权”作出进一步解释:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条规定明确了夫妻对外处理非日常生活需要的表见代理制度。若客观事实足以使第三人有理由相信,处分夫妻共同财产系夫妻双方共同的意思表示,则第三人主观上是善意的,夫妻一方不得以不知道或者不同意处分夫妻共同财产为由,对抗善意第三人。要点索引:最高人民法院(2008)民申字第677号“蔡月红与李炳、麦赞新股权转让合同纠纷案”,见潘杰:《夫妻一方向第三人转让夫妻公司全部股权的效力认定》,载最高人民法院《人民司法·案例》2011年第22期。4.夫或妻一方已明确表示征得另一方同意将夫妻共同财产出卖给第三人,并代表另一方在买卖合同上签字的,可以认定第三人有理由相信其为夫妻共同意思表示。适用解析:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此,夫或妻一方已明确表示征得另一方同意将夫妻共同财产出卖给第三人,并代表另一方在买卖合同上签字,可以认定第三人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。要点索引:重庆市第二中级人民法院〔2009〕渝二中法民终字第419号“赵候英诉华官军、唐中清房屋买卖合同纠纷案”,见陈庆:《赵候英诉华官军等房屋买卖案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2009年民事审判案例卷)》,人民法院出版社2010年版,第28—34页。5.夫或妻一方非因日常生活需要擅自将共同财产赠与他人的,另一方有权要求受赠人返还财产。适用解析:夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。婚姻存续期间,一方将夫妻共同财产擅自赠与他人,因他人接受赠与的财产并没有付出相应的对价,因此不属于有偿取得,不能适用善意取得制度。同时,如果所赠与财产的数额较大,且并非日常生活需要,赠与一方亦无权单独处理,其无偿赠与他人的行为损害了夫妻另一方的合法权益,有违公平原则。因此,该赠与行为应认定为无效,夫妻另一方作为财产所有人和利害关系人有权要求受赠人全部返还该财产。要点索引:李某与杨某不当得利纠纷案,见《“用公开促公正建设核心价值”主题教育活动——婚姻家庭纠纷典型案例》,载最高人民法院网,发布时间2015年12月4日。6.《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定,属于管理性强制性规范,违反该规定并不导致相应的房地产买卖合同无效。适用解析:《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”,不得转让。该规定属于管理性强制性规范,即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是,登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时,如果经审查发现,登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意,不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件,则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。但是,对于这种管理性强制性规范的违反,并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效的法律效果。要点索引:王某军与李某强、童某东房屋买卖合同纠纷案,见仲伟珩:《房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2013年第4辑(总第56辑),人民法院出版社2014年版,第128—133页。7.登记权利人出卖共有房屋,不符合共有物处分的法律规定或者共有人约定的处分条件,但买受人是善意且合同约定的对价合理,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。适用解析:登记权利人出卖共有房屋,不符合《物权法》第九十七条关于共有物处分的规定或者共有人之间的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,虽未办理房屋所有权变更登记手续,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权,其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效,故其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。要点索引:王某军与李某强、童某东房屋买卖合同纠纷案,见仲伟珩:《房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2013年第4辑(总第56辑),人民法院出版社2014年版,第128—133页。8.登记权利人出卖共有房屋,不符合共有物处分的法律规定或者共有人约定的处分条件,买受人请求履行合同,其他共有人拒不协助办理房屋权属变更登记手续的,人民法院应驳回买受人的诉讼请求。适用解析:出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。在人民法院认定房屋买卖合同有效的情况下,买受人可以变更诉讼请求为要求出卖人承担债务不能履行的违约责任,赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益。要点索引:刘某与李某、陈某房屋买卖合同纠纷案,见仲伟珩:《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件,买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑),人民法院出版社2014年版,第149—153页;北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第00379号“张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案”,见陈文文:《无权处分共有物之合同及处分行为的效力判定》,载最高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期。【实务观点】1.对共有物的处分既包括事实上的处分,也包括法律上的处分。适用解析:民法上所谓处分,是指所有人决定所有物的命运,将所有物消费掉或者毁弃,称为事实上的处分:将所有物出卖或赠送他人,称为法律上的处分。对共有物的处分,也包括这两方面的内容,如将共有的粮食消费,为事实上的处分,将共有的房屋出卖给他人,为法律上的处分。观点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第303页。2.按份共有人约定对共有物的处分应经全体共有人一致同意的,可以认定该约定有效。适用解析:《物权法》在对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则,实行“多数决”原则。即:占份额三分之二以上的按份共有人同意,即可处分共有物。但如果按份共有人约定对共有物的处分应经全体共有人一致同意,则应当依照约定行事。观点索引:见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第222页。3.当事人因对共有物的处分或重大修缮发生纠纷提起诉讼的,人民法院应当根据《物权法》第九十七条的规定进行审理。适用解析:如果共有人之间对共有物的处分或重大修缮订有协议,在共有人因对共有物的处分或重大修缮发生纠纷提起诉讼时,应首先审查该协议是否合法有效。如果有效,则要依据该协议确定是否违约。如果无效,或者协议约定不明确,则应根据《物权法》第九十七条的规定进行审理。如果当事人之间没有对共有物的处分或者重大修缮进行约定,也应该适用《物权法》第九十七条的规定进行处理。根据该条的规定,必须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。否则,各共有人不得处分共有物或者对共有物作重大修缮。观点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第304页。4.夫妻一方非因日常生活需要擅自将共同财产赠与他人的,应认定赠与行为全部无效,夫妻中的另一方有权请求返还赠与财产。适用解析:在夫妻双方未选择其他财产制的情形下,夫妻对共同财产形成共同共有,而非按份共有。根据共同共有的一般原理,在婚姻关系存续期间,夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体,夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权,夫妻双方无法对共同财产划分个人份额,也无权在共有期间请求分割共同财产。夫妻对共同财产享有平等的处理权,并不意味着夫妻各自对共同财产享有半数的份额。只有在共同共有关系终止时,才可对共同财产进行分割, 确定各自份额。因此,夫妻一方非因日常生活需要擅自将共同财产无偿赠与他人的行为应为全部无效,而非部分无效。夫妻中的另一方以侵犯共有财产权为由请求返还的,人民法院应予支持。观点索引:见《一方将夫妻共同财产擅自赠与他人的行为无效》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集),法律出版社2009年版,第315页;另见吴晓芳:《夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的纠纷应如何处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2013年第2辑(总第54辑),人民法院出版社2013年版,第119—124页。5.出卖人未经共有人同意,出卖登记在其个人名下的共有房屋,买受人符合善意取得的,可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定处理。适用解析:出卖人未经共有人同意,与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的共有房屋,如果买受人是善意,且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续,这种情况下已经构成了《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得,此时,可以根据该款的规定加以处理,即买受人取得房屋所有权,其他共有权人以登记权利人处分共有房屋未经其同意,不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的条件,要求确认房屋买卖合同无效并追回该共有房屋的,人民法院应当基于买受人已经善意取得了该共有房屋,对于共有人的诉讼请求不予支持。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第88—89页。6.出卖人未经共有人同意,出卖登记在其个人名下的共有房屋,尚未办理完成房屋所有权变更登记,但买受人支付了合理对价且善意的,应认定房屋买卖合同有效;买受人未能取得房屋所有权的,有权要求出卖人承担相应的违约责任。适用解析:出卖人未经共有人同意,与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的共有房屋,如果买受人是善意,且支付了合理对价但尚未办理完成房屋所有权变更登记的,基于出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,此种无权处分影响的是能否实现物权的变动,而不影响物权变动的原因行为买卖合同的效力,故对于其他共有人以登记权利人处分共有物未经其同意,不符合法律规定的条件或者当事人约定的条件,要求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。但是由于出卖人并没有取得所出卖房屋的所有权或者处分权,则其不能履行同买受人所签订的买卖合同,属于合同履行的不能,其应承担相应的违约责任。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第88—89页、第94页。7.共有人擅自处分共有物,认定受让人受让共有物时是否为善意,应以受让人对不知且不应知转让人无处分权无重大过失以上过错为标准。适用解析:受让人为善意,是认定共有人擅自处分共有物的合同效力及适用善意取得的首要条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条第一款规定了受让人善意的一般认定标准,即“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。”对此规定的理解,应当明确受让人的善意应以其不知且不应知转让人无权处分为判断标准,这其中包含两方面的内容:(1)受让人不知道转让人无处分权。认定受让人的善意,最为基本的是其对转让人系无处分权人的事实并不知情。受让人对此无需承担举证责任,而应由主张受让人并非善意的对方当事人举证证明。(2)受让人对不知道转让人无处分权无重大过失。对于重大过失的认定,通常以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准,换言之,只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失,而其没有尽到此注意义务时,应认为存在重大过失。观点索引:见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第358—359页。8.主张受让人为非善意的对方当事人,应就受让人受让物权时为非善意承担举证责任。适用解析:按照法律规定的方式公示的物权一般应推定为真实物权。在此前提下,受让人只要相信权利公示的正确性,并根据公示状态进行交易,应直接推定其为善意,无需就其为该交易时的善意再行举证证明。因此,无论受让人在具体案件中的诉讼地位如何,都不应影响其举证责任的负担,对于其“善意”之主观状态,无须承担举证责任,而是应当由主张其为非善意的对方当事人,就受让人受让物权时,存在明知或因重大过失而未知转让人无处分权的主观恶意,承担举证责任。观点索引:见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第361页。9.不动产善意取得中的善意判断时点,应当以登记事项记载于不动产登记簿时为准。适用解析:《物权法》第一百零六条规定要求,受让人获得善意取得制度保护,取得无处分权人转让的不动产物权的,应当在受让该不动产时为善意。对于应将何时作为“受让不动产时”,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十八条第一款的规定,应将“依法完成不动产物权转移登记之时”,作为“受让不动产时”,也就是判断不动产善意取得中的善意时点。也就是说,作为受让人想要取得善意取得制度的保护,实现从无处分权人处取得的不动产物权,获得法律的认定,需要在完成不动产物权转移登记之前,始终保持主观善意,即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实。根据《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条第一款的规定,应当以登记事项记载于不动产登记簿时作为确定“依法完成不动产物权转移登记”的具体时间点。观点索引:见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第420—421页。10.普通动产善意取得中的善意判断时点,一般应以“依法完成动产交付之时”为准,但在观念交付情形下,应依交付方式的不同作出不同认定。适用解析:动产物权变动以交付为发生变动的基本原则,在动产交付采取现实交付的情况下,自然应当以“依法完成动产交付之时”作为动产善意取得中的善意判断时点。在动产以简易交付、指示交付、占有改定等观念交付方式实现交付的情形下,善意受让人的善意判断时点如下:(1)简易交付的,由于受让人在动产物权变动之前,已经先行占有该动产,转让人转让该动产物权,无需再进行现实交付,而是通过与受让人达成转让合同的方式即可,动产物权自转让合同生效时发生物权变动的效力,故应当按照《物权法》所规定的物权发生变动效力的时间确定动产交付时间,即应当将转让动产法律行为生效时作为动产善意取得的善意判断时点。(2)指示交付的,由于动产物权设立和转让前,第三人已依法占有该动产,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付,故受让人的善意判断时点,应当按照《物权法》第二十六条的规定确定,即按照转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时确定动产交付时间,也就是受让人的善意判断时点。(3)占有改定,是指转让动产物权时,让与人与受让人约定,由让与人继续占有该动产,受让人则取得该动产的间接占有,以代替现实交付。《物权法》第二十七条规定,动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。也就是说,转让人与受让人之间关于由转让人继续占有该动产的约定生效时间,即为动产交付时间,确定受让人是否为善意的判断时点,也应当相应确定为转让人与受让人之间上述约定生效的时间。观点索引:见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第421—423页、第431—432页。11.判断出卖人未经共有人同意出卖共有房屋的价格是否合理,一般应以合同约定的交易对价与市场同类房屋的价格是否相当为标准。适用解析:在出卖人未经共有人同意出卖共有房屋的情况下,买受人所支付的对价是否合理,通常是认定买受人是否为善意以及买卖合同是否有效的重要标准之一。对此,一般应以客观标准进行判断,即只要合同约定的交易对价与市场同类房屋的价格相当,就应推定为合理对价;如果存在交易价格同市场同类房屋价格悬殊,则可以根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情的,构成不合理对价。特殊情形下,法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性,只要评估价与合同约定对价不存在明显差异,则应认定对价属于合理范畴。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第95页。12.《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定,不是认定共有房地产买卖合同效力的依据。适用解析:《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”,不得转让。该规定属于管理性强制性规范。即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果系在登记部门办理房地产权属变更登记时,如果登记部门经审查,发现登记权利人的处分并没有得到其他共有权人的同意,不符合法律规定的共有物处分的条件或者当事人约定的共有物处分条件,则登记部门基于管理的需要不予办理房地产权属变更登记手续。但是,这种管理性强制性规范的违反,并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第89页。13.共有人处分共有房屋不符合法定或约定的条件,买受人请求继续履行合同的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为解除合同、由出卖人承担违约责任;当事人拒不变更的,人民法院应当驳回其诉讼请求。适用解析:根据《物权法》第九十七条的规定,处分共有物未经份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,或者不符合当事人之间关于共有的约定的,则不能实现物权的变动,无法完成该房屋的权属变更登记手续,进一步则该合同无法继续履行,以实现权属的变更登记手续。而在合同无法履行的情况下,人民法院应当向当事人释明,由当事人变更诉讼请求,即由原来的请求继续履行合同变更为解除合同、由出卖人承担违约责任。对此,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款作了明确规定。如果当事人在人民法院释明后,仍然不变更诉讼请求的,则人民法院应驳回当事人的诉讼请求。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第95—96页。14.买受人购买夫妻共有房屋且已经构成善意取得的,即使该房屋为夫妻双方的唯一住房,夫妻另一方也无权追回该房屋。适用解析:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”该条规定与《物权法》第一百零六条的规定精神一致。根据上述规定,买受人在购买夫妻共有房屋且已经构成善意取得的情况下,夫妻另一方是否可追回房屋的问题上,并未区分该房屋是否为夫妻共同生活居住的唯一房屋而作不同处理。因此,如果买受人已经善意取得了房屋产权,则即使所购买的房屋为夫妻双方唯一的住房,也不能突破《物权法》第一百零六条的规定,即夫妻另一方无权要求追回该房屋。观点索引:见仲伟珩:《共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理》,载杜万华执行主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》第1辑,人民法院出版社2014年版,第96—97页。

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