美国土地分配情况也是差距很大，例如洛克菲勒家族在纽约附近的家族庄园占地约25平方公里。

    好在美国人少地多，建国初期只有400万人口，现在大约1亿个家庭。 美国1940年之前，主要以租房为主。为了通过“住宅自有”政策来拉动经济、稳定社会等原因，战后大力促进住宅自有，达到了2/3的程度。根据英国金融提供的数据，美国住宅自有率位于发达国家中游，最高的国家为91%，最低的为41%。

    顺便这里悼念“汶川”大地震死难的同胞们！

    日本在1973年第一次石油危机后，经济增长速度下降。原因之一，经过长达20年的高速增长（GDP一直以两位数的速度增长），企业自留利润很多，开始减少从银行贷款，造成银行产生生存危机，同时也不能发挥“主银行制”来控制企业的利润走向。非金融性企业开始增加在金融、房地产领域的投资（表现之一就是很多制造业开始进入房地产业），引起金融和地产泡沫。1973年东京的地价增加了37%多。然后衰退（日本从此经济增长速度开始减慢）。为了应对这个危机，当时的“田中内阁”推出了一个振兴经济的计划，和84年的“前川报告”（有抑制地价，调整地权等内容）类似，和土地有关的主要内容有在空间上调整产业结构，缓解就业压力（例如把制造业向落后地区转移）；加大基础设施和住宅产业的投资力度等。但是日本是土地私有制，当时的报告缺乏有效的相关配套土地政策，最后导致政策失败。举例来说，中国北京的首钢集团迁往唐山的工程，在日本是很难协调土地政策的，这也是土地公有制的优势所在。

    再例如韩国计划2000-2020年新建住宅700万套，其中200万套是公共住宅（占总量30%左右），也要很好的协调土地问题。

    日本战后为了解决土地的结果是90%的农业土地所有者是实际务农的人，随着城市化进展，现在只有30%的土地还在全职农业人在管理，其余的都是以其他收入来源为主，但是这些零碎土地的整合非常麻烦。

    土地政策的调整是非常复杂的问题，很难轻易调整。在经济快速增长的经济体里，需要经常调整土地产权政策。这就类似物理理论，在低速、大尺寸物体的运动规律适用牛顿理论；在高速、小尺寸物体的运动规律适用相对论理论，而且还要加入“时间”纬度。经济学在几百年的发达经济体发展模式中和短期快速追赶型经济体的适用条件是不同的。也许这就是土地在一定时期内保持公有制的原因。

    新房的短期供应弹性很小，根据需求调整的余地很小，因此房地产市场周期通常滞后于宏观经济周期的调整。这次宏观经济的反周期相机政策调整一定会对全国房地产市场产生影响。如果从“量价相乘”（有可能是量增价减，也可能是量减价增）的总量交易额来说，有可能增速会有一些比较大的影响，个人理解全国房地产市场可以算作“拐点”（如果套用数学术语——二阶导数为零）出现（如果不出现出口大滑坡）。

    日本二战后是土地私有化，为了稳定，采取了平均地权的做法，而且严格保护租户或者“佃农”的权利（南亚国家土地私有情况下也是非常保护租户的使用权利益，导致“地主”不能轻易驱逐租户，尤其是长期租赁权利基本可以等于所有权）。日本在73年经济高速发展（年GDP增长最高达22%，连续30年在10%以上，城市化从45年的28%到73年的72%）时，新房套数为180万套/约1亿人，而最初只有40万套/年，期间也是出现波动的。

    中国实行土地公有制，采取长期租赁制度来经营土地。一个根本原则就是根据19世纪末乔治亨利先生的“土地单一税”（认为所有土地增值部分归国家，不再征收任何其他税，思想影响深远，实行有难度，）思想，土地因为“吸收效应”的增值部分应该归国家。政府控制土地出口，可以有效的保证这部分增值部分主要归到国家。日本在这方面就有很大教训，土地囤积现象严重，加上没有很好的实行土地方面的财产税制度，导致日本住房价格高企不下。形成了严重的“土地问题”（日本东京的住宅自有率只有58%）。

    国家最近推出的公用事业和政府部门土地有偿使用政策，也可以为政府发行市政债券、约束政府开支、出售公用事业等作准备，也为政府公共财政增加了融资渠道，起到缓解财政压力的作用。

    天津房地产市场按照房价收入比和租售比，总体市场也是偏高的。在城市化潜在需求旺盛，但是能形成购买力的有效需求不足的情况下，为了经济的拉动作用，必要的增加经济适用房供应，增大拆迁力度，适度鼓励外地人购房等政策都是08年有可能实施的。好在土地国有，可以有力度的调整供应。

    相信天津08年的房地产市场是会健康发展的！

   感谢《主流》杂志的邀请，同时感谢他们的帮助，感谢朋友们在昨晚的讨论，启发了我，适当的调整了我之前的稿件。

                       从泡沫视角来看当前房地产市场

    按照《非理性繁荣》作者的数据，1900年到2000年美国股市平均市盈率为14.9倍，只有10多年的时间明显超出了这个平均值，最高时不超过30倍。即使以投资高速成长为40%以上的公司为特征的纳斯达克股市，2000年泡沫崩溃时的市盈率为30倍。美国的股市比较成熟，不像日本，为了给企业筹资，市盈率可以高达1000倍（还是成熟型企业的IPO价格）。

    住宅市场有一个理想化的“梯次消费”理论。实际上，在住宅市场的各个细分市场（例如不同家庭生命周期的住宅市场）之间的流通是非常复杂的。新房经常很快就传递到最年轻一代适龄就业“经济人口”群手中，也就是很快就“到顶了”。因此，一二手住宅市场的交易数据之间通过一个公式模型（哪怕是没有因果关系，只有相关关系）来建立联系是非常困难的一件事。

   另外，住宅市场的整体价格“评估”体系，主要是平均价格法和特征价格法。除了一个主要问题是“异质性”外，还有另一个主要问题是数据必须是交易数据，也就是说存量住宅不能提供数据来进入整体市场“估价”中，而且即使流量数据里，限价房和经济适用房的交易数据也有类似的限制。这明显影响了对住宅市场价格水平的判断。这和股票市场明显不同，股票价格自从有了“资产定价理论”之后，没有流量数据也可以进行理论上很精确的估价。

   因此，住宅市场的“价量关系”明显不同于股市的“价量关系”。这给住宅市场的预测带来很多困难。

   中国现在的发展水平大体相当于二战后的60年代的日本和19世纪90年代的美国。基本特征是经济高速增长，城市化进展很快。高储蓄率，高贸易顺差出口导向（也就是高储备），低利率（甚至实际利率为负，为了支持生产），大多数时候通胀低于两位数。整个金融体系以银行为核心，间接融资为主，股票市场弱。国际汇率体制一个是黄金本位制，一个是布雷顿森林准黄金本位制，我国现在面临纸币时代的美元本位制。前两者不能平衡巨大的贸易不平衡，后者有可能美元信用泛滥（美国可以无限制印刷美元），产生全球流动性过剩。但都是生产能力过剩，CPI或者核心CPI（美国统计扣除食品和能源，加拿大扣除能源、水果、香烟、住宅抵押利率等8类产品价格）稳定，资产价格重估（主要是上涨，制造业产能过剩也是资产重估的表现）。产生资产泡沫的可能加大。（传统经济理论对资产价格波动不重视，也没有理论解释，重视反映实体经济通货膨胀的CPI指数，89年日本地产股市泡沫崩溃和不重视资产价格波动有很大原因，当时日本经济基本面很好，CPI很低）

    我国现在的货币政策基本还是宽松的，因为央行基准利率低于总体GDP增长速度，但是在收紧。未来一段时间有可能提高存款利率，降低银行存贷差，进一步降低流动性，对资产价格形成下行压力。但要考虑与美国利率的差值，防止外资的过快流入（例如限制跨国企业的内部资金跨国调配），因为我们有汇率上升的压力。

    天津新房市场06年成交总量945.6万平方米，成交均价为4859元/平方米；到12月1日，天津1-11月新房成交套数80002套，按套数权重的平均房价为6037元/平方米（同期二手房成交套数55346套，均价4373元/平方米）。按照现在来看，天津今年的总的交易量不会超过去年，但是交易均价比去年有大幅度的攀升。原因主要有投机、投资客户比例增大，外地人购买比例增大，实际有效供应不足，对首次购买没有及早倾斜（例如对二套房的首付比例），对房地产的信贷没有适当收紧（例如今年房地产开发企业实际自筹资金比例小于30%，低于国家规定的35%，杠杆作用增大；对银行房地产信贷资产配置比例没有严格规定，例如香港在97金融风暴中，住宅按揭比例降到52%，银行住宅按揭贷款不得超过总贷款的40%，因此尽管楼市大跌，但是违约率不高，没有产生银行倒闭现象），实际利率因为通货膨胀而变负刺激资产价格上升，保障性住宅供应还不足（天津还没有有点保障性质的限价房）。

   今年，天津整体经济增长速度还是很快的，至今GDP增长接近15%，房地产投资在固定资产投资比例大约为20%，还是比较低的比例（同期北京为50%），天津还处于工业化加快时期，首先要保证制造业、基础设施的投资。未来，会根据投资的需要逐渐提高房地产投资比例。

   这次股市泡沫的调整，有可能导致通货紧缩。为了防止经济下滑，提高企业国际竞争力，按照新会计制度和新所得税，通过“减税”来刺激经济，进一步说明我们要全面看待我国的经济发展，在出口导向经济向加大“内需循环”的经济模式转换。

   预计明年天津房地产市场会处于上升时期，供应量会加大，由于供应结构性变化，“整体平均”价格有可能下降或持平，前提是看整体交易量的波动幅度（可以通过开工数量等数据来判断）。

   奥运投资在天津很小，奥运效应的直接收入主要是转播费、TOP计划赞助费、门票和衍生产品销售（和前两者比，很小），间接收入里主要是旅游会展收入，因为总量不大，这些都对天津经济影响不大。

 前些天的约稿： 

    通常连续3个月的社会零售物价指数高于4%，就可以断定出现了通货膨胀。通货膨胀的基本定义就是过多的货币追逐过少的商品的现象。起因一般为需求拉动和成本推动两种因素螺旋上升导致。也表现为“货币流动性过剩”。

   币值稳定是各国央行货币政策的首要目标，是经济可持续发展的必要条件。在币值稳定、国际收支平衡、固定汇率这个“蒙代尔三角”中，现在的共识是：为防止类似“东南亚金融风暴”情况发生，要保持固定汇率，要控制资本项目下的自由兑换，要保证经常项目下的“顺差”，导致币值的稳定压力巨大。

   住宅消费统计为投资、消费、出口“三架马车”中的投资领域，为了防止经济过热（表现为通货膨胀），出口（也就是贸易顺差）不能松懈；最终消费率本来就是历史比较低的时期，因此消费领域也不能限制；只好控制投资“这架马车”，投资分为生产性投资和消费性投资，后者主要表现为住宅的消费（住宅购买的统计种类为投资，还有楼堂馆所等娱乐性不动产投资也属于消费性投资，等等），为了经济的以后发展，生产性投资（例如高速公路的建设）一般不消减，首先控制的就是以住宅购买为代表的消费性投资。这样，才能给经济降温，争取经济平稳发展。

   当前形势要求的“住宅开发的减速”，是在高速城市化的大趋势背景下不得已发生的，因此要从供求两方面一起来控制。

   从供给上，政府一级土地出让要放慢，要加快已经出让的一级土地的尽快入市，形成有效供给。包括降低开发商的资金杠杆作用（例如要求现房销售的比例，对融资的限制，尤其是海外资金的限制等），对国有开发企业的行政命令手段。都是“挤压”开发商尽快“吐出”土地，在不囤积土地的前提下，缓解供求关系。

   从需求上，对住宅消费贷款政策的调整，也是在保证不限制首次购房正常需求的前提下（例如不限制以中低收入阶层为主的公积金贷款购房），限制为了躲避通货膨胀的高收入阶层的过剩资金，提高了这些过剩资金进入住宅领域的成本。

   在局部均衡上，商品房新房市场的价量有一个新的较低的平衡点，整体表现为量减价升。把高收入阶层过剩的资金吸纳。

   开发商应该如何对待当前的形势呢？

   冷静的开发商应该尽快“吐出”土地，形成有效供给。将来一旦经济趋冷，政府为了后面的财政需求，为了促进经济发展，会加大土地的供应量，尤其是加大限价房或者低价商品房的供应，来满足高收入阶层以下阶层的需求。因此除了确实优越的土地外，不是很优越的土地囤积的价值会下降，导致开发商资金链有崩溃的危险。