2011年年底，又有一个中小城市加入了创建智慧城市的阵营。河北省迁安市就《创新之城建设实施意见》征求意见，首次提出了建设智慧城市的远景目标。
    据不完全统计，截至目前，国内明确提出创建智慧城市行动计划及发展战略的城市已有近50个，有200多个智慧城市项目已经提出和正在实施当中。
    随着各地的智慧城市建设项目纷纷落地，相关的物联网产业园、软件产业园、云计算产业园、云计算数据中心等遍地开花，炙手可热。但据中国通信工业协会物联网行业分会秘书长、中国物联网产业推广中心副主任刘兵兵介绍，由于一哄而上、遍地开花，近两年来全国建立的各大物联网园区却因为招商困难，目前多为空壳。

拉动经济的“妙”招

“现在，不谈智慧城市，不建智慧城市，或者不制定这样的规划，好像就落伍了一样。”据主持完成多项信息化相关重点课题研究的国家信息中心信息化研究部副主任张新红介绍，在其近期参加的一个关于智慧城市的论坛上，一位女副市长一上台就说：“看来我们是落后了，我们的规划里没有提智慧城市，我们回去之后马上做智慧城市的规划，也要建智慧城市。”
    “好像只要制定了这么一个规划，城市就智慧了。”张新红介绍说，在刚刚过去的2011年，已成为中国智慧城市元年。一线城市百分百提出了创建智慧城市的行动计划或发展纲要，80%的二线城市也提出了建设智慧城市的构想，甚至有些三四线城市也喊出了创建智慧城市的口号。
    2011年，北京、上海、广州、深圳、宁波、南京、佛山、扬州成为创建智慧城市的领跑者，天津、武汉、无锡、大连、福州、杭州、成都、青岛、昆明、廊坊、嘉定、莆田、江门、东莞、重庆、沈阳、株洲、伊犁、江阴、桂林、泸州、余姚、三亚、迁安、涿州、兰州、鄂尔多斯等城市，成为创建智慧城市的追赶者，还有为数众多的城市跃跃欲试。
    分析各地争先创建智慧城市的动因，张新红认为，智慧城市是在信息社会条件下城市发展的必然选择。中国城市化进程加速后，传统工业化城市发展模式难以为继，信息化日益成为破解城市发展难题的突破口。
    也有专家指出，智慧城市是城市创新发展的一个新引擎。很多城市之所以热衷智慧城市的发展理念，实际上是把智慧城市作为城市下一步发展的新名片，作为提升城市品牌的重要手段。而且，随着智慧城市理念的提出，和智慧城市相关的一些产业也受到关注。很多城市希望通过创建智慧城市，带动物联网、软件产业的发展，从而拉动地方经济。
    目前，中国电信、中国移动、中国联通，IBM、微软、惠普、贝尔、NEC、印度塔塔、西门子、新加坡软铸、台湾中华电信、台湾远传电信、华为、中兴、浪潮、东软、大唐移动、神州数码等国内外重量级IT企业，纷纷制定了智慧城市的解决方案，争相与各个城市签约。
    当前，智慧城市建设项目纷纷落地。相关的物联网产业园、软件产业园、云计算产业园、云计算数据中心等遍地开花，炙手可热。内蒙古自治区政府和中国移动签约建设云计算基地，项目前两期总投资规模将超过120亿元；兰州市政府与浪潮集团签订建设云计算西北中心，浪潮集团将在5年内投资20亿元；河北涿州宣布要投资50亿元建立云计算基地；IBM签约河北廊坊打造亚洲最大的云存储产业基地；神州数码的“智慧城市”布局已在全国约50余个城市展开……

招商难导致空壳

“从2009年开始，智慧城市在全球掀起了一阵热浪，但也给我们带来了很多值得深思的问题。”张新红认为，各个城市要认清自身的发展现状和所处的发展阶段，不能盲目跨越式地追求智慧城市建设，否则有可能竹篮打水一场空、捡了芝麻丢了西瓜，引发诸如城市化建设中纵向系统的数据交换与共享问题、城市信息化建设的规划问题、资金问题、信息安全问题、资源浪费问题，从而使城市的发展不可持续。
    “发展智慧城市需要顶层设计和统筹规划，要防止一哄而起、急于求成。”民建中央副主席、经济学家辜胜阻认为，当前我国建设智慧城市有一定的基础，但仍存在诸多问题，缺乏统一规划，缺乏相应技术标准和法律规范，受制于技术和资金瓶颈，缺乏坚实的产业基础和充分的人才支持。
    辜胜阻对地方政府一拥而上建设智慧城市感到担忧。他认为，我国目前80%以上的城市将物联网列为主导产业，已出现了过热苗头。
    此外，更多的担忧则在于一些智慧城市建设“华而不实”。智慧城市在一些地区变成了地方政府招商引资追求政绩的新招牌，变成了IT巨头跑马圈地的新核心业务，变成了地产商圈地进行地产开发的“遮羞布”。
    但据刘兵兵介绍，近两年来全国各大物联网园区如雨后春笋般纷纷建立，却因为招商困难，目前多为空壳。
“城市不会因制定了智慧城市的发展规划就变得更智慧，也不会因为你没有制定这个规划就比别人更不智慧。”张新红认为，智慧城市的创建重在应用，其目标应该是让人类生活更美好。

一碗拌面、馄饨，一小碟腊鸭，这些食物随着“沙县小吃”的牌子越叫越响，短短几年迅速走向北京、广东、海南等10多个省市，以及美国、新加坡、中国香港等国家和地区。据统计，2005年福建省沙县的小吃创收额为5亿元。目前，“沙县小吃”已成为一个年营业额超过40亿元的小吃品牌。
    值得注意的是，“沙县小吃”给该县带来的不仅仅是每年数亿元的营业额，更重要的是刺激了当地经济，促进了其城市化发展和产业升级。

赚了钱回家乡置业

“富贵不还乡如衣锦夜行”，沙县小吃的经营者赚到钱之后，首先想到的就是回家乡买房置业。目前，沙县的房价高出附近县市约2000元/平方米。
    黄华军在北京南三环经营一家沙县小吃店，由于靠近木樨园批发市场，人流量很大，他的小店生意不错。“北京的房价太高，2008年我在沙县老家买了一套100平方米的房子，总价不到40万元”。
    黄华军说，很多在外地经营沙县小吃的老乡都喜欢回沙县买房子，除此之外，一些人还在广西北海和广东置业，但在沙县置业的占大多数。
    经营小吃业原是沙县农民由来已久的一种自发的经济活动。上世纪90年代，沙县及时抓住这一势头，把小吃业作为当地的重点产业去发展。截至2005年，沙县在外从事小吃业的人员达4.3万人，占全县农村劳动力的57％。
    经过十几年的发展，许多“沙县小吃”的经营者逐渐完成了资本原始积累，沙县也因小吃而改变。
    沙县房地产分析机构的一份报告显示，从2001年至今，沙县的房价不断攀升。2001年，沙县的商品房均价低于1000元/平方米，2010年已涨至4400元/平方米，2011年更是达到6000~7000元/平方米。在购房者中，近七成都是小吃经营者。
    该报告指出，沙县购房群体主要以本地居民自住型客户为主，他们大部分是在外经营小吃的私人老板，购房很干脆，跟风性很强。
    “这些人长期在外地做生意，有些积蓄，但又不愿安家在外，最终大多会选择回本县购房，很大一部份人是为了让孩子到县城接受更好的教育。”一位沙县房地产业内人士表示，这些人听亲戚朋友说哪里的房子好，就会毫不犹豫地买下来。另外，他们大都喜欢跟熟悉的人住在一起，所以亲戚朋友买了，就会带来一帮人跟风，老客户带新客户的营销非常起作用。

城镇化接近五成

“沙县小吃产业的发展，使得先富起来的农民开始追求更好的居住和教育环境，率先由农村向中心集镇及城区迁居。近几年县城新开发的住宅小区，常常是一开盘就被订购一空。其中70% 以上被‘沙县小吃’的经营者买下，且单位面积、价格远高于三明全市周边其他各县的水平。许多农民回乡建新房也带动了乡村集镇改造和新村建设。”沙县一位金融企业负责人表示。
    随着“沙县小吃”的崛起，大量人口从农村转移出来，沙县的人口、社会结构，无论在县城还是农村，都出现了巨大的变化，处在了一种转型期之内。福建省三明市统计局的数据显示，截至2009年，沙县的城镇化水平已达到49.3%。
    2007年，沙县农村从事小吃业的人口有4.5万人，占全县农村劳动力转移人口的68.55%，产值占第三产业的86.1%，小吃业已成为沙县支柱产业和农民增收致富的主渠道。沙县农村劳动力从事第一、二、三产业的比重由1997年的71∶13.8∶15.2 调整为2007年的57.16∶3.83∶39.01。
    “‘沙县小吃’的发展在很大程度上创造了农村劳动力就业岗位，改善了农民收入结构，也推动了当地的城镇化建设。”前述沙县金融企业负责人表示。

龙年春节后上班伊始，合肥市就连续出台了三条土地新政，给意欲在合肥城区拿地的开发企业提供了一个绝佳的曲线入市机会。
    2月1日，合肥市政府宣布实施三条土地新政。从即日起至今年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。
    合肥富邦置业有限公司总经理助理孙斌认为，合肥土地新政是为这类地块寻找买家的一种创新和尝试。这既可推动此类地块的开发改造，保障原产权单位的利益，又可给意欲进入合肥拿地的企业以曲线入市之机。拿地企业与缺乏开发实力的原产权单位合作，还可降低拿地成本。

商服大项目地价打折

这三条土地新政分别是《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效益的意见》（新政一）、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效益的意见》（新政二）和《关于促进工业用地集约利用的意见》（新政三）。
    新政一显示，在合肥城市规划区内未纳入土地收购储备范围的具有国有土地使用权证或合法权属来源的存量商业用地，土地使用权人经政府批准后可自行改造升级，建设商业、服务业项目（不含商品住宅）。
    在土地出让金补缴方面，新政一对拆除重建项目、提高容积率的在建和已建商业项目，都作了详细说明。对于总投资在5亿元以上的大型商业综合体（不含办公、写字楼、商品住宅）和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予五至七折优惠。
    新政一表示，自行改造升级建设的商服项目，在规划审批、土地出让方案的编制及公示、土地出让合同的签订上，还须履行相关手续。

工业用地可改商服用地

新政二规定，合肥城市规划区内，城市总体规划、控制性详细规划已调整为商服用地且未纳入土地收购储备范围的原有工业、办公、综合等具有合法权属来源的存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造成商服项目（不含商品住宅）。
    新政二对工业用地的适用范围作了规定。指出二环以内以及合肥经济技术开发区、合肥高新产业技术开发区、合肥蜀山经济开发区、合肥庐阳工业园区、合肥包河工业园区、合肥瑶海经济开发区（含新站综合试验区）、安徽肥东经济开发区(仅指原龙岗开发区)等定界范围的工业用地，且在2007年4月2日之前已供应的，可改造升级为商业服务项目。
    土地使用权人须按照新的规划条件和土地用途下的市场评估价格与原土地用途下的剩余年期市场评估价格（划拨土地权益价）差额，补缴土地出让金。
    土地使用权人也需要事先向合肥市政府提出自行升级改造的申请，经相关部门变更规划、编制土地处置方案并公示、签订土地出让合同等一系列程序后，才能进行改造建设。
    在新政三中，鼓励工业用地提高容积率，在不改变土地用途的情况下，不再收取容积率增加部分的土地出让金。

曲线拿地的机会

新政出台后，合肥市国土资源局局长高国忠表示，各个城市旧城改造都曾遇到因商业权属分散而导致的拆迁难题。合肥市让商家和企业自行对中心城区内的旧商业、旧工厂进行改造，可加快推进“退二进三”产业结构调整，促进节约集约用地。
    而在业内人士看来，合肥出台的三条土地新政，既与2011年合肥土地市场招拍挂低迷、调控下开发企业对纯住宅用地需求量下降有关，而且与合肥城区内存量商业、办公、综合等旧改项目的改造难有关。
    “比如合肥老城区中心的光明影都项目，四五年前就启动拆迁，要改造成写字楼，但已经停了好几年！”孙斌介绍，各大房企几年前就想积极参与合肥市上述类似的旧改项目，但几乎都因与原产权单位谈不拢而无法介入开发。
    其认为，这些旧改用地不用再回收并走招拍挂程序，可减少原产权单位在招拍挂环节的“丢地”风险，保护和放大原产权单位的利益，因为“拆了也给不了多少补偿款”。由于原产权单位的开发实力较弱，势必会引进合作开发单位，那么开发企业就可获得曲线拿地的机会，同时减少拿地及开发成本。

西安市单价“地王”或将再度被刷新。
    近日，西安市国土资源局网站《西安市国有建设用地使用权挂牌交易栏》显示，一宗位于西安市中心城区的商业地块开始挂牌。该地块起始单价高达1959万元/亩，远远高于2011年由铁峰地产创下的1072万元/亩的单价“地王”纪录，有望成为西安市的新晋单价“地王”。
    业内人士认为，该地块地处西安市核心城区黄金商圈，绝佳的地段使得其商业价值不可估量，其开发前景好，盈利空间可期。不过，由于地处核心商圈，且毗邻多个大型商业中心，区域内同业竞争激烈导致该地块对业态布局的要求极高。同时，超高的地价对开发商的资金实力也颇具考验。

地段为王

这宗准“地王”地块的编号为XC10-3-76，地处尚德路以东（原游艺市场），出让面积8498.3平方米，规划为商业金融用地，容积率小于5.27。其起始总价为25000万元，单价高达1959万元/亩。
    “紧邻解放路，这块地处在西安核心商圈的核心位置。”据陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红介绍，高地价完全符合其商业价值，只要后续规划合理，该地块未来的盈利空间会“非常大”。
    据了解，该地块位于解放路和东新街十字路口的西南角、西安市中心城区解放路核心商圈区域内。其北侧不远即是西安市火车站，西侧不远即是陕西省政府，该区域人流量巨大，大型商业中心集聚，商业氛围成熟。
    据陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源介绍，该地块北侧500米即是大型购物中心万达广场，该项目2009年启动，其商铺售价在30000元~60000元/平方米之间。该地块南侧500米则是商业项目万达新天地，其商铺最高售价更是高达150000元/平方米。
    李连源算了一笔账。这宗规划为商业金融用地的准“地王”地块的楼板价为5582元/平方米，再加上建安成本、配套费用、税费等，其建成的成本价格约为9000元/平方米。按照一般商业业态布局，其1~2层将为商业裙楼，售价有望超过100000元/平方米；2~4层亦为商铺，售价可达50000元~60000元/平方米；4层以上规划为写字楼，售价或为20000元/平方米左右。据此来看，该项目的盈利空间巨大。

资金是拦路虎

“从业内传来消息，现在有5家开发商将参加竞拍。”据一位不愿具名的西安房产界资深业内人士透露，该地块的竞争将非常激烈。
    但李连源却持不同观点。他认为，该地块地处西安市中心核心区域，政府对其规划寄望颇高，未来必须建地标性建筑。该地块的规划审批势必也非常严格，这对开发商的资质将是极大的考验，一般中小开发商将知难而退。
    “估计该地块可能会稍有溢价，不过肯定不会太高。”李连源表示，能够达到上述诸多高门槛的商业地产的专业开发商并不多，因此该地块的竞争不会过于激烈。同时，在当前中央严控土地溢价率的风口上，地方政府亦会提前知会开发商，以规避过高的溢价率。
    同时，该地块位于核心商圈地段优势也有显而易见的不利因素。上述业界人士认为，该地块南北两侧的万达新天地、万达广场皆是大型购物中心，百货品牌林立，且这两个项目均有万达参与，其商业地产的招商能力非一般企业能比。为了规避同业恶性竞争，拿地企业需要具有差异化的业态布局能力、极高的招商能力等。
    “资金实力是必须的。”王建红表示，该地块是一个纯商业业态项目，从拿地到建成并培育至有盈利能力，开发商必须支付巨额的土地出让金、建设费用、税费、运营费等费用，这将沉淀大量的资金。在当前房地产信贷收紧的环境下，资金对多数开发商来说，都是最大的拦路虎。

每年春运，大批在城市务工的农民工背起行囊，加入浩浩荡荡的返乡大军。据相关数据，这些农民工已被统计为城镇人口，占到城镇人口比例的23%左右，但他们却鲜有在城市安家落户的。如果扣除掉上述这些进城务工的农民人口数，我国的城市化率就会下降至38.5%。世界银行东亚太平洋区可持续发展局首席基础设施专家刘志认为，这在一定程度上反映出中国城市化进程中存在的问题。中国应加快扶持中小城镇发展，在财力、政策、规划等方面向中小城镇提供支持。
    记者：对于中国的城市化进程，有观点认为存在着农村人口“被城市化”、土地资源浪费、农民权益被侵占等问题，应大幅度放缓城市化速度。但也有专家认为，正因为存在上述问题，所以更应加速推进中小城市的城镇化进程。对此你如何来看？
    刘志：中国城市化当前面临的尖锐问题是，特大城市人口过度集中，带来交通极度拥堵、空气污染、水污染、城市生活垃圾处理成本越来越高等问题。地价和房价的过快增长，造成高端人才蜗居的扭曲现象。
    反观中小城市，由于政府在执行能力、管理能力、城市规划能力方面均比较薄弱，教育、医疗、就业、社会福利等方面与大城市存在着较大差距。高端人才外流，甚至很多本地人口也本着“宁愿自己牺牲，也要保障下一代教育”的理念，选择到大城市去居住。而GDP竞争带来的土地资源大量浪费、环境恶化、寻租腐败等问题，在中小城市也普遍存在。
    国际上很重要的一条经验是，政府极力地改善中小城市的生活环境。从经济角度来说，这样可分流大城市人口进入中小城市，缓解特大城市的压力；从社会角度考虑，提高内地中小城市生活水平，以人为本，也应该这样做。
    记者：在中小城镇发展方面，世界上其他国家有什么先进的经验？
    刘志：比如哥伦比亚，从上世纪50年代到最近这几年，城市化水平发展非常快，现在已达到75%。哥伦比亚对于中小城市的基础设施建设非常重视，从上世纪60年代开始，其中央政府在中小城市的供水、供电、卫生设施等方面，提供了很多支持。
    巴西中小城市十几年前的基础设施非常差，巴西中央政府这些年做了很多工作来改善小城镇的环境卫生。政府提供补贴，但补贴不是说政府仅仅拿钱建好基础设施，更注重的是效果。比如水系统工程建好之后，要让供水和废水处理直接起作用。供水到家庭之后，政府的补贴才到位，效果达不到政府就不给钱。这样一来，中央政府的补贴就直接促成地方政府在基础设施的服务环节上加强管理，最终达到了很好的效果。
    再比如印度。中央政府拿出一笔资金，小城镇要拿出一个可持续发展的目标，这个目标与国家的发展目标须一致。各个中小城镇互相竞争，谁发展得好，政府就给予他一定的支持。这些小城镇发展起来之后，也给其他城市带来了示范作用。这样就可建立一个很好的政府指标评价体系。
    记者：世界银行从2005年开始，把贷款转向了中国内地的中小城镇基础设施投资，积累了哪些经验？世行在中小城镇的投资上有哪些优势？
    刘志：这几年，世界银行正在做中小城市基础设施发展项目，也总结出一些经验。一是中小城镇不能仅发展基础设施，还要在教育、医疗、社会福利方面同样发展；二是小城镇政府应集中财力在基本的市政服务上；三是在财务和环境方面重点建立问责制，由上级政府和小城镇的公众来监督；四是上级政府尤其是中央政府，对小城镇的支持应建立在小城镇“多部门投资计划”的基础上，利用这个渠道促进小城镇在计划和规划上提高素质。
世行在与地方合作的过程中，把国内外先进的管理方法带入了中小城市，让地方政府更好地运用资金。只要合作过一次，地方在资金管理、采购、规划、施工质量等方面，就会上升到另一个层面。

近日，位于南京市雨花台区的小产权项目七彩星城售楼处贴出通知称，该项目已拿到国有土地证，对此业内一片哗然。
    业内人士认为，该项目建设时的土地性质为集体用地，建成的房源为典型的“小产权房”。按照国土资源部2011年4月再度重申的“对于已建、已售‘小产权房’用地，不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续”政策，七彩星城项目获得国有土地证的行为或涉嫌违规。
    对于业内的质疑，南京市国土资源局给予本报的书面说明称，“七彩星城项目补办土地出让手续，是市政府对我市历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’”。
    早在2007年开盘之初，七彩星城项目即承诺一定可以转正，且以此承诺为卖点，带动了项目热销。业界认为，南京市国土资源局放任该项目以可转正为噱头进行宣传、销售，并最终真的给予转正，是变相鼓励开发商违规开建“小产权房”。

“小产权房”噱头

七彩星城项目位于南京市雨花台区油坊桥汪家村，占地82847平方米，总建筑面积197471.47平方米，由10栋11层~12层的小高层和18栋高层组成，总户数约2000户。该项目于2007年正式开盘销售，当前大部分房源已经交付，在售尾盘均为精装修挑高公寓。
    业界认为，该项目所在土地为集体性质用地。按照现行政策，在集体性质土地上开发的商品房即属于违规建筑。这种项目由于拿不到土地证、房产证，被业界通称为“小产权房”。该项目自2007年开盘以来，一直以可转正为噱头进行宣传，销售火爆。
    南京市国土资源局给本报提供了一份书面回复，名为《关于七彩星城项目补办土地手续相关政策的解释》。该文件称，七彩星城项目于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续。目前，经市政府批准，已按规定补交了土地出让金，取得了国有土地使用证。2012年元宵节前后，七彩星城项目开发商将此消息以通知形式贴在了其售楼处。
    “该项目转正后立马大幅升值。”据南京市雨花台区一位不愿具名的开发企业销售负责人介绍，2007年开盘之初，七彩星城的售价仅为3500元/平方米。当前，该项目转正后，二手房价格已与同区域商品房持平。该区域商品房当前销售均价高达13600元/平方米。
    据知情人士透露，该项目投资客比例极高，此说法亦得到多位业内人士的证实。此次该项目由“小产权房”转正，房价上浮幅度超过一倍，这批投资客的投资收益甚为可观。

独一份的绿灯

“按常理来说，一般都是自住客户购买这类住房。”南京网尚机构房地产研究中心主任颜涛表示，“小产权房”的售价比普通商品房低了很多，但却没有合法的产权证。他认为，只有手头资金较少的购房者才会选择买这类房源自住。
    但七彩星城为何受到投资客的青睐？据了解，该项目当初虽是“小产权房”，但开发商从开盘之初就释放出该项目可转正的信息。这个没有具体成文的承诺在当中起了很大的作用。
    “如果像七彩星城项目转正那样，那么南京能够转正的‘小产权房’就太多了。”一位不愿具名的业内人士认为，南京市雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊接合部都集中了大批“小产权房”。雨花台区的七彩星城项目和栖霞区迈皋桥附近的兴都花园项目等，都是非常典型的“小产权房”。据不完全统计，南京“小产权房”项目有近200个。
     七彩星城项目的转正，是否是上述大批小产权房集体转正的开始？南京市国土资源局给予本报的书面回复显示，“七彩星城项目补办土地出让手续，不可解读为‘小产权房’转正”。同时，该局明确指出，其从未就有关集体土地上所建的“小产权房”转正问题进行过任何表态和承诺。“我市将加大违法用地查处力度，坚决制止‘小产权房’项目。”
    上述业内人士认为，南京市国土资源局的表态“相当暧昧”。既然小产权房不可以转正，为何独为七彩星城项目开绿灯？又为何持续5年纵容该项目对购房者承诺可以转正？
    对于此质疑，南京市国土资源局有关人士并未给出正面回应。

中建系又将获得一个新的国际资本平台。
    2月5日，中国建筑股份有限公司（中国建筑，601668.SH）公告称，其香港上市子公司中国建筑国际集团有限公司（中建国际，3311.HK）拟收购香港上市公司远东环球集团有限公司（远东环球，0830.HK）增发的10.39亿股新股，每股0.62港元。完成后，中建国际所持远东环球直接或间接股份将达到51%。此前，中建国际持有远东环球约9.3%的股份。
    中国建筑董事会表示，收购远东环球后，将对集团的建筑等相关业务产生协同效应，提升在业界的竞争力。
    “由于收购程序复杂，仍需香港联交所等政策部门审批。全部收购完成预计还要花几个月的时间。”对于目前的具体进展情况，中国建筑董事会办公室人士表示。

协同效应

中建国际为中国最大的房地产开发和建筑综合企业集团——中国建筑旗下香港上市公司。该公司近年开始增加在基建方面的投资，并参与保障性住房等市政建设。
    远东环球则为全球首屈一指的建筑物外墙解决方案供应商，提供一站式解决方案，服务包括系统设计、工程、采购、预制、装配、运输、安装、售后服务以及项目管理。
    远东环球的主要产品为幕墙系统，主要由预制铝板、不锈钢及玻璃所制成，业务遍及中国香港、中国内地、南美及中东等地区。
    第一创业证券分析师郭强表示，远东环球国际化程度高，北美区域是其最重要市场。根据思纬报告，远东环球所承建的建筑物外墙项目价值占所在大部分城市的幕墙项目总值的百分比大致在10%～15%。
    2010年其营业收入为8.67亿港元，净利润1.15亿港元。主要市场分布在中国(包括港澳)、北美及亚洲其他地区。远东环球2011年中报显示，按业务收入规模，其中国(包括港澳)、北美、亚洲其他地区所占比例分别为37%、50%和10%。
    事实上，中建国际与远东环球两家公司渊源颇深，因双方业务的协同效应，中建国际为远东环球上市时的基础投资者，持股占比9.3%。两家公司还曾在香港共同合作发展有“东九龙太古城”之称的油塘第四期大型商场，该商场已于去年落成。
    此次收购无疑预示着中国建筑在国际化道路上又前进一步。由于两公司的业务具互补性，该交易可为其带来更多元化的业务发展及提升协同效应，并将提供一个国际平台，以供中国建筑在国际市场寻找投资机遇。

拓展国际业务

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受采访时分析认为，远东环球在海外市场竞争力非常强，这将为中建国际在海外拓展市场做好铺垫；另外，远东环球的市场定位将有可能成为中建国际的一个外拓业务整合平台，预计中建国际将在后期逐渐以并购来发展其业务的不断多元化。
    在去年12月香港举行的一次投资会议上，中国建筑副总经理陈国才曾透露，中国建筑有意收购美国的一个基建项目建设商，交易有望于2012年上半年完成。陈国才还提出，5年内希望来自美国市场的收入占集团海外总收入能达到10%～15%的水平，10年后，升至20%～25%。
    就在去年5月，远东环球曾宣布以2800万美元现金收购一家美国建筑物外墙工程公司55%的股权，该公司在被远东环球收购之际，尚有超过1亿美元的工程合同订单储备及大量潜在工程项目。
    韩长吉表示，认购远东环球至少能够给中建国际提供两个发展着力点：其一，远东环球将以优质的盈利能力及行业竞争力为中建国际海外战略积累经验，并在较长时间内成为企业内部重要的对外收购整合主体；其二，远东环球优异的盈利能力能够为中建国际未来的资本运作提供条件，将为其在美国等其他地区的收购项目提供新的融资平台。

2月1日，中国证监会发布IPO申报企业信息显示，万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业地产”)和万达电影院线股份有限公司（下称“万达院线”）已向中国证监会提交上市申请。其中，万达院线已进入落实反馈意见阶段，万达商业地产则处于初审阶段。
    显然，在当前房地产调控形势下，地产类IPO几乎没有获批的可能。相关中国证监会人士也表示，公布在审IPO企业名单与房地产企业融资申请重新开闸无关。
    但问题在于，目前万达的土地储备约为3500万平方米，2012年将新开业19个万达广场。其开发资金将是天文数字，这对尚未上市的万达的资金链提出了严峻的挑战。
    而更大的问题在于，在地产形势好的时候，万达“以快为进”的特点和“以售养租”的商业模式可以保证其无往不胜，但在房地产信贷紧缩的当下，商业地产的高投入和慢产出是否会成为万达的阿喀琉斯之踵？

隐忧浮现

2004年，万达试图将第一代产品打包在香港发行房地产信托投资基金(REITs)，但因物业租金回报率不理想而流产。2009年，万达即筹划A股上市，计划是2010年，最迟2011年上市成功。但形势难遂人愿。
    在此情况下，万达曾为之骄傲的“以售养租”模式开始受到外界的质疑。
    “以售养租”是支撑万达迅速发展的核心。一般而言，万达自持物业比例在30%左右，通过出售物业，万达得以实现快速布局。
    “‘以售养租’是在市场形势向好时的一种商业模式，但目前房地产形势向下，其销售端的不畅很可能会影响到万达整个的资金链条。而万达目前的租金收入又没有完全起来。”一位分析人士表示。
    一位不愿具名的管理咨询人士表示，目前万达盈利主要靠公寓和住宅的销售，而租金对整个业绩的贡献比例较低。2011年万达商业地产收入953亿元，而不动产租金收入仅为34.3亿元。整体算下来，万达的租金盈利状况并不好。
    更为重要的是，其商业地产的高投入慢产出将会严重影响到万达的现金流。
    据不完全统计，去年万达发行了10只信托产品，募集资金达78亿元。以泰州万达广场项目为例，其信托规模约10亿元，期限为2年，万达将该项目47.62%的股权予以质押。除去给予投资者8.5%的固定收益外，万达还需承担6%～7%的其他成本，总计14%～15%的融资成本，远高于7%左右的贷款利率。
    但自去年6月银监会对房地产信托融资实行严格审批制以来，万达试图从房地产信托基金渠道融资的计划也大大受挫。
    但万达内部人士对本报记者表示，即使目前上市尚不明朗，但并不影响万达的战略发展。“万达上市并不是救急资金链，我们有稳定的现金流，融资渠道也较多元化，上市并不是那么迫不及待。”
    另外，上述分析人士认为，万达的项目多为地方的“一把手工程”，其开发周期需与官员在位的行政周期对接。常规的商业地产项目很难做到在官员任期内快速开发、快速完工，这对万达的商业规划带来了一定的影响。
    “万达赖以成功的政商人脉是其优势，但也可能会成为其劣势。”该分析人士认为。

多元化布局

显然，万达掌门人王健林已经意识到单一靠地产业发展会给其商业王国带来风险。对王健林来说，向世界级企业挺进，其手中的“王牌”显然不只商业地产这一张。
在王健林看来，当前的中国经济形势和国家政策下，服务业、消费类行业、餐饮行业等第三产业会有很大的前途。做企业重要是顺势，很多时候“势”比“计”重要。
    万达商业地产的上市之路显然并不顺坦，但对于其旗下的万达院线上市，业内则普遍看好。“院线属于文化产业，是目前国家大力扶持的产业，万达院线上市将会先于其商业地产上市。”高通智库分析师司建伟对记者表示。
    据公开资料显示，2011年，万达院线新开业影城15家，累计屏幕总数730块，在亚洲规模第一。收入22.2亿元，完成计划的100.4%，同比增长39.4%，占有全国14.3%的市场份额。万达仅用占全国不到8%的屏幕数，创造了超过14%的全国市场份额，每块屏幕的收入是行业平均水平的2倍，净利润是行业平均水平的3倍。
    此前，王健林曾表示，万达院线净利润达17%，超过地产主业。在万达2012年的目标中，院线公司将新开业影城30家，新增屏幕280块，万达院线屏幕总数将突破千块，年收入将突破28亿元。
    “万达院线一部分是捆绑万达商业地产，一部分靠租赁。按照今年开业19家万达广场的规划，万达院线有19家是捆绑万达广场，11家靠租赁。”上述万达内部人士告诉记者。
    在司建伟等业内人士看来，万达院线上市的意义不仅仅是做大院线市场，更主要的是拉动商业地产项目的发展。近年来，影院对商业地产的人气提升起到了很大的作用。
    “万达院线上市涉及其与商业地产的关联交易，利好商业地产的发展。”兰德咨询总裁宋延庆说。
    在万达的多元化经营战略里，不仅院线是其进军的据点，演艺公司、KTV等文娱产业也是其突破的重点。与此同时，在旅游、百货等领域，万达的投资扩张也更为迅猛。
    目前，万达已形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。

多年来，凯德置地的发展已经深入到中国经济发展的机体内，作为一家在中国不断壮大的外资房地产公司，凯德置地的成功不仅来源于对这一市场的精耕细作，也来源于团队及领军者对本地市场的谙熟。
    凯德置地总裁廖茸桐既具有国际化的视野，也对中国市场了然于胸。在中国房地产市场深度调控的新形势下，廖茸桐表示对中国市场仍保持足够的信心，希望能够利用自身优势抓住机遇。
    “我们在发展的同时，也要平衡风险。凯德对中国市场的战略没有变。”廖茸桐在接受本报记者专访时说。
    记者：自2010年开始，中国施行了一系列的房地产调控，而市场对该调控的说法不一，作为凯德置地的领军人物，你如何解读当前的调控政策？
    廖茸桐：我们应该理解中国政府的房地产调控政策，其实我们也一直强调政府应该有一些措施，不能让房价上涨过快，应该保持一个长期稳定的发展。
    但市场上对调控的手段是否合适、办法会不会有效有一些争论，这只能说是见仁见智，我个人觉得当前的调控政策还是对中国房地产市场的长期稳定发展有好处的，也不能完全交给市场来解决。
    记者：基于凯德全球化的视野和领军者的洞察力，你如何判断未来两年中国房地产市场的走势？
    廖茸桐：除非中国政府对房地产政策有比较大的调整，否则仍会维持目前的现状。我想这一两年不会有大的变化，但长期来看中国的房地产市场仍会持续发展，我们仍对这一市场保持足够的信心。
    记者：当前中国的房地产调控政策是否影响到了凯德在中国的发展？凯德的长期发展战略是否保持不变？
    廖茸桐：凯德的抗风险能力较强，这体现在资产组合、现金流管理、融资渠道等方面。
    我们在资产组合方面已经考虑到了市场的风险，目前在中国的住宅资产的比重只占嘉德置地集团整体资产比重的13%，而且其他业务板块也没有占到很大的比重，应该说这一资产组合比较合理。当然，住宅占比也不能过小，必须要有一定的规模，否则团队和营销等都会受到影响。
    凯德对中国市场的战略没有变，但在新形势下，我们在思考到底扩张的速度要多快。目前凯德中国占集团总资产的38%，我们说过要增加到45%，但到底要用多长时间来实现，要取决于市场的走势和变化。我们在发展的同时，也要平衡风险。如果市场好转，我们会加快步伐。
    记者：万科总裁郁亮表示中国的房地产业已进入下半场，意指行业已发生深刻变革，在这样一个风险与机遇并存的时期，凯德得以持续发展的优势在哪里？
    廖茸桐：凯德有几个优势，第一是负债率比较低，我们有较为充裕的资金去进行投资；第二是管理的资产比较全面，资产链条比较完整，从商业、写字楼、服务公寓、城市综合体到住宅、金融产品；第三是这几年在中国的业绩和资产的口碑比较好，很多地产商愿意与我们合作。
    记者：外界一致认为凯德最大的优势在于房地产金融，有一整条完整链条和渠道，那么资金是不是凯德最大的优势？
    廖茸桐：我想凯德不是唯一的一家资金宽裕的公司，如果投资者只看重资金，那他可选择的公司很多。实际上，投资者更看中凯德的管理方式和经营理念，这方面我们最有优势。
    如果市场最低迷的时候再去考虑资金问题或者融资渠道，这个时候市场就会很小，因为投资者对中国市场的信心并非在最高点。另外，即便能募集到资金，资金成本也会比较高，募集量也会比较小，所以不能等到需要钱的时候再去敲门。
    记者：结合新形势的变化，凯德是否会在业务形态及地域布局两个维度进行适当的策略上的调整？
    廖茸桐：以前凯德做住宅就没有太多考虑商业的开发，到2008年，我们意识到了这个问题，就成立了凯德中国委员会，希望各个板块可以加强合作，这也是符合现在地方政府推地的要求。
    凯德置地以来福士为品牌的城市综合体业务正在加快拓展，北京和上海的来福士已经开业，成都和宁波的来福士会在第三季度开业。到2015年，另外3个来福士也将竣工营业。
    在地域方面，我们会在目前已进入的城市进行深耕。我们不会因为房地产调控而对区域市场的判断发生变化，但在不同的区域，不同的城市，我们会有不同的考虑，会结合每个城市具体的情况来判断适合做什么样的产品。
    比如在珠三角的佛山，就不一定适合做综合体，因为佛山的消费潜力毕竟有限，但在广州则较为适合。同样，在天津不一定合适做综合体，但在北京则很合适。
    记者：我们看到，凯德正在加快西南区域的布局，近期，凯德置地联手淡马锡、凯德商用斥巨资在重庆拿了一幅土地，与兄弟公司和母公司之间的合作的意义在哪里？
    廖茸桐：实际上，凯德与淡马锡的合作已不是第一次，我们在上海的某些住宅项目和上海来福士就已经与淡马锡合作了。与淡马锡、GIC或是其他投资者的合作，一方面是因为我们有长期战略合作关系，另一方面也能够对我们形成资金上的支持。
    未来，兄弟公司之间的合作可能会越来越多，但不局限于拓展方面。实际上，凯德中国委员会最主要的职能有四个方面：第一，统一的品牌推广；第二，统一的对外融资；第三，统一的政府关系处理；第四，打通人事调配和人才互动。

市场的持续趋冷，使不少房企放弃了激进的扩张和业绩增长偏好，开始冷静地应对当前形势，调低销售目标。
    近日，中国海外发展有限公司（中海外，0688.HK）主席孔庆平在香港表示，中海外今年的销售目标将与去年持平，即800亿港元。
    这是一个相当保守的定调，即使在房地产调控持续深化的2011年，中海外仍比预期超额完成29.8%，达到871亿港元的年度销售业绩。
    分析人士认为，中海外之所以定下如此保守的销售目标，基于其对今年中国内地楼市成交量将持续回落的市场判断。
    “我们管理层判断，今年全球的经济将更加复杂，中国的宏观调控仍会继续，不会放松，所以对房地产市场来讲挑战很大，相信今年成交量将回落。”孔庆平表示，中海外不论是销售、开工及完工指标，都会与去年相同，并会继续争取盈利增长超过两成。
     不过，孔庆平随即表示，虽然目标与去年一样是800亿港元，但因中海外过去10多年都维持了超过20%的增速，所以今年还是会努力争取维持这样的增长速度。
    事实上，孔庆平对于达到20%的增幅还是颇具信心的，他称这源自于房地产企业的特点，即销售和入账之间有一定的时间差。“房地产今年的销售一般明年才会入账，因此中海外今年的销售金额之中很大部分是去年完成销售的项目入账。”
    “在最艰难的2008年，我们也是唯一达标的公司，所以我相信我们公司的专业和产品，增长20%还是有机会，有市场空间来支持的。”孔庆平说。
    不仅中海外的领导层对2012年的业绩增长表示出了一定的信心，券商对其也表示看好。
    花旗发表研究报告称，中海外具有可见及持续的盈利增长前景。其称，中海外去年的销售虽于10月起见放缓，但全年合约销售金额仍达871亿港元，超过目标的800亿港元，且去年下半年市况欠佳的情况下，中海外仍能保持其35%的毛利率水平，因此中海外未来仍可维持销售增长。
    对于2011年销售目标的超额完成，孔庆平认为这是因为中海外对市场有精准的把握，去年上半年，中海外的销售额就已经达到了500多亿港元，完成了全年目标的7成，掌握了销售的主动。
    “去年在房地产调控最严厉的北京，中海外实现了107亿元人民币的销售额，是北京的销售冠军，这说明中海外的产品和策略是能够因应市场变化的，包括客户群对中海外也非常支持，所以企业才能保持畅销的态势。”孔庆平说。
    花旗在研究报告中还称，中海外的经营模式能符合未来3～5年的市场状况，且中海外的盈利能力及产品质量有助于其对抗下行周期。
    孔庆平表示，今年中海外的销售策略将会顺应市场再做具体调整，要随行就市，这是中海外在香港成熟发达的市场中所学到的经验。