6月7日晚上，央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，存款准备金率将达到17.5％的历史高位。
         央行上调存款准备金率其目的是为加强银行体系流动性管理，这一点央行说得很明白。流动性来自两方面：一是公开市场到期释放的流动性，二是外汇储备激增导致的流动性。
         正常情况下，外商直接投资或出口产品挣的外汇换成人民币，在支付了设备、原材料和劳务等成本之后，应该不会造成流动性泛滥，但现在问题是外汇储备的激增，很大程度上是由于海外游资别有用心地攻击我国强制结汇制度的结果。
         对于公开市场到期释放的流动性，央行应该能够通过央票发行与正回购的技术手段进行“对冲操作”，但对于海外热钱，上述手段恐怕有些力不从心。
          在中美利差反转、人民币升值预期加速的情况下，境外流动性输入对基础货币扩张形成巨大压力，此时上调人民币存款准备金率的紧缩性政策，自然成了央行“两利相权取其重，两害相权取其轻”的无奈选择。
         有别于过去通常0.25和0.5个百分点的调整幅度，虽然此次存款准备金率1个百分点的调整幅度可谓巨大，但按照央行公布的4月份金融机构人民币各项存款余额42.22万亿元推算，本次存款准备金率的上调，也仅可回收金融机构4200亿元资金。而据央行公布的数据显示，今年一季度外汇占款增长达1.41万亿元人民币，比去年同期多增5300余亿元。因此，尽管央行频频采取了上调存款准备金率为主的紧缩货币政策，但面对汹涌而来的热钱，境外流动性输入对基础货币扩张的压力依然难以消除，我国全面通货膨胀的趋势还将进一步加大。
          在通货膨胀进入加速阶段的背景下，如果通胀得不到全面及时的有效遏制，我国房地产抵押贷款市场将不可避免会发生大面积的“断供”现象。当前，深圳房地产市场“断供”的迹象已经开始出现。另外，越南房地产市场的情形也证明，房子并非抵御通胀的“避风港”。
         逐利是资本的天性，哪里的预期收益率高，资本就必然流向哪里。当国内房地产开发企业银行贷款受阻、直接融资无门、房屋销售呆滞、市场一片萧瑟之时，海外投资、投机资金不仅不会雪中送炭，而且很可能落井下石，它们只可能去抄那些资金链面临断裂危险的开发商的底，而绝不可能去接楼市的盘。
         海外游资的大量进入，导致了央行提高存款准备金率的应对。在金融机构今年3月末超额存款准备金率仅为2.02%的情况下，此次猛然上调存款准备金率1个百分点，自然会给银行系统带来极大的流动性压力，本已处于风雨飘摇中的房地产市场必然会首当其冲再次遭受巨大的冲击。这根稻草是不是那决定性的最后一根，还不好说。
（作者系房地产高级经济师）

        同样是为了解决住房问题，蔓延至今的美国次贷危机与1980年代的储贷危机截然不同。
        美国储贷危机是源于金融监管部门的强制规定，使得这些机构没有办法进行资产和负债相匹配的投资，最终在利率上升的时候，储贷银行集体破产。
        而这一次，则是华尔街的天才利用次级按揭贷款这个“金融技巧”，使得没有购房能力的普通美国人拥有了自己的物业。这种技巧风险转移的后果和程度连最初搞金融产品设计的专家也不知道。在这个过程中，参与的专业人士包括投资银行、会计师、律师、信用评级机构。
        同储贷危机相比，次贷问题现在看来更像是一个典型的系统性欺诈案例。1987年储贷危机后美国股市道指跌了30%，修正时间仅仅用了3个月。从历史经验来看，房地产市场泡沫崩溃引发的经济调整需历经很长的时间，短则3到5年，长则10年以上。
        金融机构都忙碌着进行撇账，当然是股东承担这种损失。但奇怪的是，次贷危机似乎没有人负责，没有人被抓，也没有机构交出巨额的诉讼和解金。新当选的美国民主党总统候选人奥巴马，成为大家期待如果民主党上台后，能够清算华尔街、清算能源大亨的希望。
        次贷的巨额损失及房地产价格大幅滑落，导致违约贷款金额剧增，让金融中介的功能严重受损，也造成经济的持续滑落。美国注入的普惠流动性没有怎么支持股票市场，而是以各种方式去投机了石油。国家利益成为投机资金做多石油的最大后台。在这种情况下，做空的风险高于做多，虽然石油价格已成为空中“悬河”。所以当以色列的一位大嘴部长散布攻打伊朗的言论后，立刻刺激油价在6月6日暴涨到每桶139美元，创历史新高。
         古典经济学派假设完全就业，强调世界资源的最优化配置，在李嘉图优美的模型中，抽象掉了政治权力，使经济学中的古典学派讲究和谐。而重商主义则远离这种和谐，在国际关系中认为一国之得就是另外一国之失。现在的趋势是各国都在重拾重商主义的思想，赤裸裸的国家利益到了剑拔弩张的时候了。各国都力争获利，避免损失，那么财政和货币政策以及对外的经济政策就变成经济战争的工具。
         因此，我们就不难理解我们所看到的现实：美联储持续降息、向市场大量注资及对投资银行给予特别融资等救急措施，暂时舒缓市场的流动性危机及可能的金融风暴；降息和流动性的注入在防止经济衰退的同时，也增加了通货膨胀的危险；美国和欧盟国家，互相不能容忍自己的货币比对方弱，否则通胀就来了；经济衰退和通货膨胀的政策目标选择中，现在后者变得更为重要。
         大西洋两岸开始以邻为壑了。因为大家都明白，经济走弱的时候，谁的货币弱，谁的通货膨胀率就更高，谁的选民就要上街游行。长期来看货币强弱是由经济决定的，而从短期来看，货币的强弱是由利率水平、各国的利率差决定的。在这个追求世界扁平的全球化时代，如果各国都开始以邻为壑，看来世界经济可能遇到了真正的问题。
（作者系资深财经评论人）

        曾想在多伦多置业，找了一个地产经纪咨询扫盲，经纪详细解说了向银行贷款的各种奥妙。
         以往银行负责发放贷款的管理人员会出门找贷款者，这一类人在美国次贷危机之后，因为被宣传为“在房市大好的时候为了业绩，在街上随便拉人贷款，大大影响了金融界形象”，而被全世界人民口诛笔伐。
          事实上，随着银行业务的增加，以及分工的更明细，贷款工作更多的是由电脑来处理的。一位需要贷款的客户，他只需要在银行通过业务员将他的资料和申请输入电脑，电脑就会将他的资料传送到中央办公室进行审批。批准与否，银行所设定的程序自然会作出判定。贷款经纪同样是将申请人的个人资料和申请输入电脑并通过电脑将他的资料传送到中央办公室进行审批，不过由于贷款经纪(通常是一间公司)每天代理的款项比个人申请者大得多，这样使他们有理由向银行要求更多更好的优惠。
         还有一个比较有趣的理由是，如果个人向每家银行申请贷款，那么毫无疑问每一家银行都会去查核这位申请者的信用记录。如你所知，在北美，一个人最重要的东西就是自己的信用，这是一个建立在信用基础上的社会，而为了保证自己的信用完美无缺，我们每个人每天小心行事，看账单比看报纸还要认真。可是，即使是完美的记录，每一家银行只要核查一次，信用分就会下降一点，直接影响其个人信用。对于笔者的很多朋友来说，这一点才是他们委托贷款经纪最重要的原因。因为有了贷款经纪，只需要查一次信用分，就可向多家银行一次性提交贷款申请，之后再进行比较和选择。
        2007年开始的美国次级贷风波，把美国房屋贷款的黑洞展示在全世界人面前。一墙之隔的加拿大，经纪们常常贬低美国的贷款经纪来自扬身份。不过最近《多伦多星报》上，报道了一些多伦多的业主因为没有按时付按揭，房屋被银行法拍的消息，可见贷款经纪这个行业并不是人人都能那么严于律己。所以加拿大有专门的《房屋贷款经纪法》。
         当然，法规都是在不断完善的。2008年7月1日，将是加拿大安大略省新的《房屋贷款经纪法》开始实施的日子。现行《房屋贷款经纪法》颁布于30年前，其中需要修改的内容主要集中在四个方面：有些职业享受注册豁免；贷款顾问或代理不需要注册；除房屋贷款经纪之外，贷款代理或贷款顾问没有硬性的教育学习要求；对违规操作的处罚比较轻。
         近年来，随着加国房市的大牛市，房屋贷款的银行产品增多。越来越多的消费者表示，由于享受注册豁免，贷款从业人员中存在有违职业道德的行为，从整体上影响了消费者的信心和房屋贷款行业的形象。所以，7月1日即将实施的新《房屋贷款经纪法》对以上问题做了如下修正：所有从业人员都必须在安省金融服务委员会注册；贷款代理公司负责监督、管理贷款经纪和代理；建立教育和考核制度，要求从业人员接受继续教育；加强政府监管处罚措施，提高处罚金额，最高可达20万加元。
           当然，法律并不能保证从此天下无贼。我的朋友中买房的人越来越多，说起华人贷款经纪们口头承诺得天花乱坠、狮子开口要回扣，或者不解释清楚银行条款就匆忙让客户签名带来很大麻烦的时候，还是常常感慨：找贷款经纪和找房屋经纪一样，关键还是要靠自己睁大双眼。
（作者系财经女作家）

        最近接待了一名美国男生万瑞斯居住家中，视其居室收拾得样样得体，惟睡眠时紧闭门窗，遂告之4月天气正好，可开窗睡。他却说：“我睡觉很轻，外间太吵，尤其是那些井盖子响声很大。”
        第二天，我便站在阳台体会城市噪声。不看不知道，一看吓一跳：我们南窗邻一小河，小河两岸都是道路，两条道路又与一南北街呈十字交叉后继续东延。四面八方百米目及范围内，各种井盖多达百八十个，居然如此密集。那么，整条街巷呢？整个街区呢？全城呢？不敢计算。
         不禁想起一位美国教师所写的北京观感：“来中国不久，最先发现的事情之一就是街道上居然有那么多井口缺盖，圆孔空空望天。于是，我很快就学会了走路看路，以免跌入井口。”不久前北京实施了打击偷盗市政设施的行动，如今好多了，很少见缺失井盖、井口望天的现象了。
        井盖倒是不缺了，但大量井盖或松动不稳，或曲翘变形，汽车一轧，“咣当”一声。尤在夜间，噪声达五六十分贝以上。我早就腻烦了这噪声，只是不得不忍着，因为我提醒自己，这里不是卧城样板波特兰市内的居住区。
         我接待的第二个学生，叫忒勒（Taylor），喜欢大冷天穿短裤，因而送他个外号“腿冷”或“忒冷”。有一次他脚伤了，裸露的踝部肿痛，居然是因为一个下陷了五六厘米的井盖。好在伤不太重，医好之后我们在饭桌上讨论此事。他问的第一个问题就是：在这里遇到这样的问题，该向谁去诉？老实说，我也不知找谁诉，就反问他：在美国，这样的问题该如何解决？他说，首先有一个受伤害索赔法，根据这个法律可以找井盖的主人索赔，如因市政设施缺陷遭受伤害、痛苦，可向责任方索赔医疗费，还会获得伤害赔款，款额可能高达百万美元之多！因为法律对责任方的责罚十分严厉，所以市政设施及其管理人都不敢稍微玩忽职守。
         我国城市中产生噪声或一踩即翻的井盖是否有质量问题？好像不是。我观察了运河边上新建的街道，一些井盖照样“咣当”。难道中国造不出没响声的井盖？这即非技术问题，也非财力困难，非不能也。可见，是有关部门根本没当回子事儿！30年前，我曾因踏上翻板井盖跌伤腿骨，摔得鲜血淋漓。而今问题依旧。如今才把这个问题当作一个“事儿”提出来，是因为改革开放后居民对于城市生活质量的要求开始觉醒，开始诉求，这才是解决问题的第一步。那么，哪一条孔道可以传达这个诉求以及诸多其他诉求，这又是城市建设急需解决的问题。
（作者系北京社会科学研究院资深研究员）

      城市建设领域里的可持续设计并不是一个新话题，但却像震后重建那样需要人们投入长时间的关注。或许这就是为什么，在6月11日上海举办的2008上海国际设计周——第六届现代景观规划与营建学术论坛上，环境规划公司易道用一下午时间举办了专场主题为“我们共同的未来”的论坛，来讨论城市建设中的可持续发展。
       惟一一名代表开发商的嘉宾——绿地集团景观技术主管裘江感慨地说，现场演讲嘉宾带来的可持续设计理念和方法，并没有快速地反映在房地产开发中，“可持续设计仍然因成本、利弊权衡等问题，让开发商在项目设计过程中面临着用与不用的选择题”。
        他的困惑反映出，可持续设计在中国的城市发展中可行性仍然不甚乐观。如何让开发商在短期效益和长期发展的对抗中选择后者，如何让政府部门在局部利益与整体利益的博弈中取得平衡，这正是可持续设计在中国继续推广而必须突破的重大课题。

成本之困

       “现在对设计公司来说，做可持续发展的时机很好，因为一线城市的开发商都想做差异化的作品，这就要在生态、环保上做文章，更容易实现可持续发展。”易道公司经济规划总监左昭德在论坛上发言。
同时，他也指出，在快速建造过程中，开发商降低成本的趋势越来越明显。“现在能源价格飞涨，开发商做可持续设计不能得到任何好处，这让他们不愿意在一开始就投入金钱做可持续设计，即便是相对成熟的开发商也对此持观望态度。”
       就此，裘江不无感慨：“很多人都认为开发商只追求效益和金钱，实际上我更同意左先生的观点。但不得不说，今天嘉宾介绍的理念和方法论并没有快速地反映在房地产开发中。”
        裘江还表示，成本问题不仅体现在金钱上，也体现在时间上。现在开发时间也与可持续发展相抵触，“好的项目需要长期策划，可是现在的形势却是催着设计师拿图纸出来”。
         开发商拿出的可持续项目也并非没有。2004年，重庆龙湖的春森彼岸项目，获得了美国建筑师协会（AIA）授予的城市优秀设计奖，在业界评价极高。但这个项目光是前期策划就耗费4年，而龙湖也不惜重金，请来了美国最好的设计事务所做方案。
        易道亚洲区生态规划总监Stephane Asselin指出：“对开发商来说，应该聘请环保专家和顾问。我刚从雅加达回来，在那里看过一个小区，这个国外的开发商就聘请了一个环保顾问，小区的可持续设计做得非常好，这在楼盘开发中是不可忽视的。而现在可持续发展设计在中国还不可能带来经济回报。”

局部利益PK整体利益

          而提到容积率和限高等指标，裘江表示，相对现场操作和经济平衡等方面，开发商并不十分看重这些指标。“人多地少的情况下，必然需要纵向发展，上海的高层建筑就已经多得恐怖。而在其他二三线城市，政府也对容积率有严格的要求，在某种程度上，这恰恰束缚了开发商的理念，使空间规划凌乱并产生压迫感。”
         作为一个房地产公司的景观技术主管，他表示自己做到的很微薄，“无非是多考虑房间的朝向，以便得到更好的自然采光；多考虑自然通风，降低能耗等。可实施中做到这些也很难”。
         裘江介绍：“我们在沈阳做过一个小区，规划前那里有100多棵树，当时我是很希望尽可能多地保留这些树木，还一一做了标记，但最后真正原地保留下来的，只有3棵。还有八九棵移到一边，但已经奄奄一息。”
         他还表示，理想化的可持续设计都应该严格遵循风水学来操作。然而，“中国大多数开发商做的住宅都不符合风水学。拿我们集团来说，拿到的地要么在滩涂，天灾难防；要么挨着铁路，吵吵嚷嚷；要么远离城区，过于偏僻。规划部门是不是可以在批准用地时，考虑到更多可持续发展的问题”。
         对此，代表政府一方的安徽省蚌埠市规划局局长单顶山表示，中国人均耕地面积已经很低，从小城市到大城市，80平方米~110平方米是人均标准，每个城市都在控制用地，所以根本不可能将太多的土地拿来搞房地产开发。
        这样看来，可持续开发似乎面临两难：对规划部门来说，批复好地块就违背了可持续开发理念；但对开发商来说，拿到不理想的地块又妨碍他们做可持续开发。
        而易道公司城市设计总监李立人则表示，并不一定要在风水宝地上才可以做可持续设计。“易道在美国做过一个项目，就是在废弃的土地上改造成可持续发展的小区。”

权衡之道

         “我刚从四川灾区回来。我们的可持续设计应该如何落实，这是我现在思考得很多的问题”，参会嘉宾、《建筑时报》主编李武英心头凝重，“拿北川来说，它建造在断裂带上，最近大家都在讲它的历史形成原因，很多专家早在北川的建造初期就建议过避开断裂带，但后来并没有这样做。大家存有侥幸心理，还选择了成本相对低一些的建造方法”。
      “而地震发生后，大家都开始讲要大力提高防震，都意识到谁也不能保证将来绝不会发生地震，但是一个建筑的使用寿命只有70多年，在这70多年的生命周期内，是否就会赶上这么一次大地震呢？”他指出。
        也就是说，跳出设计的单一层面，建筑的可持续开发本身就是一项浩大的系统工程，每个环节之间都会产生连锁反应。但现在人们往往只注意到某一个环节，而忽略了潜藏的“蝴蝶效应”。比如现在提倡用手绢不用纸巾，可是却没人考虑到每天用几盆水洗手绢对水资源是多少浪费。那么又应该如何去权衡？
         对此，李立人表示，这些问题都可以站在一定的高度去平衡并解决。比如，对于一些非震区城市来说，无须制订最耗成本的高抗震标准。正如不一定所有的城市要用最先进、最环保的规划设计一样，“可持续开发是循序渐进的过程，无法让所有城市同时一步到位”。
         李立人透露，易道也为开发商设计了一套计算模型，可以根据业主要参与的每个开发专项计算出相应的可持续设计成本，业主可以根据需要自行选择组合。而作为设计方，易道也会协助业主选择现阶段最理想的可持续设计方式，这或许将成为可持续设计在突破困境方面暂时的权衡之道。

      在“全球招租”被“叫停”风波过后，此次，安徽古镇三河镇不再回避自己的缺点，走到了台前。
          6月7日到8日，一场由安徽省肥西县三河镇政府和幸福联盟共同主办的“三河古镇文物保护和旅游发展研讨会”在三河召开。围绕适合三河的发展道路，与会专家和领导进行了广泛的讨论，他们一致认为，古镇的保护与开发不仅需要完善的保护和旅游规划，更需要建立相应的能够实施规划的长效机制。
              “三河镇并不缺乏规划和设计，缺乏的是实施规划的相应机制和体制。”研讨会上，对三河古镇满怀深情的合肥市规划局局长王爱华一语道出。他笑言，“三河需要一位‘懂规划、热爱三河、不单求政绩和升迁’的领导者，为三河矢志不渝地奋斗几十年。做好一个‘总规划师’、一个‘总负责人’，对每一堵墙、每一块砖都尽心尽责。”这一愿景中的“领导人”正彰显着长期稳定的规划开发对于古镇发展的重要意义。

机制缺失

          事实上，早在2004年，三河镇政府就曾邀请同济大学规划设计院编写《三河历史街区保护规划》和《三河旅游发展规划》。当时，“古镇保护专家”阮仪三教授挂帅的专家组为三河古镇制定了一系列保护措施，“对古街道、古民居的每一栋房子每一块砖的保护修缮都做了详细规划”，并提出了“千年古镇、生态水乡、名人故里、美食天堂”的发展定位。
        然而，正如王爱华所言，虽然有了古镇保护和旅游发展的规划，但是却缺乏实施规划的相应机制。
        三河镇政府的一位工作人员告诉记者，三河镇的党委书记四年换了四任。领导者的频繁变动，使得古镇的发展思路难以延续。一直在三河镇做规划和修缮工作的前肥西县园林局局长、高级建筑师陆栋良向记者介绍，几年来三河镇一直在保护和拆建开发两种思路上摇摆不定。“2004年的时候做了保护规划，而2005年镇上居然成立了“拆迁办”对古镇上的老房子进行拆迁，后来就一年多都没再去三河。”
         安徽省旅游局总经济师杨力国则指出：“与西递、宏村这些安徽古镇相比，三河镇缺乏成熟的市场化运作，与市场衔接的机制上还存在不足。”三河镇旅游办公室的一位工作人员就告诉记者，目前古镇上只有两家旅行社，一家是镇政府注册成立的，主要是镇政府的工作人员在做，因为还有镇里的其他工作要忙，所以“积极性也不是很高”。
        同时，三河镇的门票收入并不高，一年只有十几万甚至只有几万的门票收入。“有很多都是任务团，而且有领导陪同的考察团都是不售门票的。”一个景点的售票人员向记者表示。

寻求创新

       穷则思变。
       正如三河镇党委书记周大跃所言，三河古镇正想“做出一些尝试，探索文物保护和旅游发展的新路子”。虽然先前古镇“全球招租”的举动引发很大争议，并最终以“叫停”收场，但是政府已经意识到体制和机制上的不足，其良苦用意也正在显现。王爱华在会上就表示：“我们需要有眼光、有责任感的投资商、企业家去实施。”
         事实上，外面的资本力量正在试图参与古镇的开发。全球招租”叫停后，合肥当地一家房地产企业幸福联盟受邀参与古镇开发。幸福联盟董事长韩健向记者表示：“我们接到邀请之后，考察发现三河有着非常深厚的历史文化底蕴，为了更好地保护三河的历史文脉，我们不敢贸然开发，希望其他‘有责任感’的投资商也来参与开发古镇。”
         就此，浙江大学旅游管理系的周永广副教授表示，国内其他地区古镇开发的实践表明，那种笼统地将古镇经营权承包转让的“政府甩包袱”式的做法大多数都是失败的。“由于产权的不明晰，《物权法》实施后，这种缺乏法律依据的转让方式也不符合时代的发展。新的条件下就要发展新的思路。”
        “目前，介入古镇开发的模式和具体的投资规模并没有敲定，希望有一个持续性的政策和长效机制出台。”幸福联盟的相关负责人表示，与三河镇政府的合作还在进一步的研究之中。

长效机制

         参与研讨会的专家们一致认为，在古镇的核心保护区，要政府主导、统一规划，通过政府与当地原住居民的合作，共同做好核心区的保护工作。而在核心区之外的协调区和开发区，政府和投资商则应该大胆引进新的业态，做足利润点，将目前的“观光旅游”模式过渡为“观光+休闲”的模式。
       “为历史街区定位是古镇旅游开发的根本和首要工作，之后，需要对古镇进行投入区和产出区的经济分析，以便协调好保护与开发的关系。”浙江城建设计集团园林景观设计院院长陈斌分析，目前三河古镇还没有到附加值能够良性循环的阶段。
         而针对官员频繁更迭的问题，专家建议，可以“建立健全可持续的体制和机制，长期有效地实施既有规划，减少人事变动带来的影响”。
          安徽省建设厅、肥西县政府的领导则表示，古镇的规划和发展要尽量融入省会经济圈、环巢湖旅游文化圈、合肥滨湖新区的总体建设规划中，定位合肥的“后花园”，努力抓住合肥及周边市场。安徽省建设厅、合肥市规划局等相关负责人亦表示，会对三河古镇的保护和旅游发展工作提供最大的支持。
三河古镇的探索发展之路如何展开，我们将拭目以待。

记者手记

被割裂的千年古镇
■朱以师
      到三河古镇已是傍晚时分。古街巷中，早已行人稀少，当年的商幡招展、店铺林立的繁华景象丝毫不在。但是高低不平的青石板路、徽派建筑的青砖灰瓦和交错层叠的飞檐翘角分明向世人彰显着，这里自古便是商贾聚集之地的悠久历史。而偶尔疾驰而过的摩托车和偶然可见的空调外机则能提醒路人，这里已然融入现代生活。
    晚饭时分，华灯初上，阵阵菜香不时飘入口鼻，记者信步走进了一家门首灯笼上书“张”字的土菜馆。
      老板热情好客，又颇健谈。他家世代都是居住于此，这栋房子已经有200多年的历史。起初为一个太平天国将领的宅子。后几易其主，辗转到了一个资本家的手里。解放后，资本家被打倒，宅子被政府没收。幸运的是，虽然经历过1991年的大水，但房子基本上仍保持着原貌，青砖灰瓦，飞檐翘角。
       当问及更喜欢老房子还是新房子时，只有小学文化的张老板竟然用了“怀旧”这样一个时髦的词汇。因为怀旧，他没有和别人一样粉刷有200多年历史的青砖墙，后来《上将许世友》剧组还曾到他家取景。因为怀旧，他至今还有着哼唱庐剧的爱好。“过了一山又一山，前面就是凤凰山，凤凰山上凤凰开……”，歌声响起，引得路人纷纷驻足围观。临走的时候，老张还指着贴在墙上的《肥西日报》自豪地说，就连省长前几日也来他的饭馆询问情况。
        作别老张，笔者继续在青石板上闲逛。古街巷中的人们，大多还保留了古老的生活方式。晚饭过后，拿出家里的小竹凳，三五一群，摇着蒲扇，聊天纳凉。
        然而，出了古巷呈现的则是另外一番景象，让人眩晕的割裂之感扑面而来。三四层的小楼，鳞次栉比，灯火通明，人们来来往往。音响里传出的歌声也不再是传统的庐剧，而是时下流行歌曲。虽然刻意模仿了徽派建筑的粉墙黛瓦，但是一点也掩饰不了现代建筑的特征，整齐划一，仿佛一夜之间一下子冒出来的。让人不由感慨，短短的几步之遥，恍然间已跨越了200年。
        当地的居民讲，1991年的大水让许多老房子都受到不同程度的损毁。大水过后，政府组织灾后重建，为了安置当时的灾民，索性就拆了很多的老房子，重建新房子。著名的英王府就在那次拆建中基本消失，只留下几间房子，现在住着十几户人家。竹苑新村、北苑新村等新的住宅小区也是大水后迅速建成的。
最近几年，古镇也经历了几次大的拆建。旅游业发展起来后，政府要在小南河边建一些新的仿古建筑，就拆掉了河边的一批老房子。据古南街的居民讲，最感到可惜的就是现在杨振宁故居对面的春明楼。那里本是一座大宅院，有两座走马转心楼，比现存的刘同兴隆庄的走马转心楼还要大。后来因为建其后面的新的仿古建筑，就拆除了，只存有破败的门面和牌匾。
       “春明楼无楼，小南河不流。”擅长创作民谣的三河人用这样的民谣来表达自己的痛心惋惜，在开发模式探索的过程中，但愿当地人这种惋惜之情能够早日排遣而去。

      2005年，在一个城市里，个性张扬的李宇春挑动了亿万观众的神经，把人们狠狠地娱乐了一把。这座城市就是湖南长沙市。
       5月28日，通过了包括世界旅游组织在内众多专家评审的《长沙市旅游业总体规划》（2007年~2020年）（以下简称《规划》）延续了这一“娱乐精神”。
       《规划》表示，长沙旅游产业未来将主要由“一心、三带、四组团”组成，其中“一心”（湖南省旅游中心城市）的规划中将“娱乐之都”的建设放在了首位。“长沙将以创建中国最佳娱乐旅游城市为契机，建设中国的‘娱乐之都’。”同时，“马王堆”等历史文化牌、“袁隆平”等农耕文化牌以及红色旅游观光牌也在《规划》中被一一打出。
        “事实上，早在2005年，在长沙市向国家旅游局申请‘中国最佳旅游城市’时，长沙就瞄向了‘娱乐之都’的定位。”6月10日，长沙市旅游局规划统计处相关负责人在接受记者采访时介绍：“长沙的休闲、娱乐、体育、影视传媒产业在全国均处于领先地位，‘娱乐之都’已初具规模。”

百姓生活的常态

        在长沙，娱乐可谓无处不在。黄兴路步行街，是长沙人购物的天堂。离步行街不远处，有著名的湖南民俗街、火宫殿、酒吧一条街。在这里，长沙市集购物、休闲和娱乐于一身的完善的娱乐区早已成型。
    有句顺口溜言道：“北京是首都，长沙是脚都”。在中南大学读书的肖益告诉记者：“长沙人吃完饭后喜欢去泡脚。有的时候，换种娱乐方式，去解放路的温莎、金色年华K歌，或去大浪淘沙洗洗澡也不错。”
        每到周末，长沙的酒吧里甚至有北京、广州等大城市不远万里慕名而来的旅游者。在这里，酒吧已经作别那种依靠“前卫”和“叛逆”来吸引顾客的初级阶段，它之于长沙，已经成了市民生活的常态。
        同时，在这片“娱乐热土”之上，还诞生了像湖南卫视这样影响着全国的广播电视机构。而在动漫领域，一直被网友们公认为中国最有娱乐精神和娱乐天赋群体的长沙人，已经打造出了蓝猫和虹猫蓝兔等一系列著名的动漫文化品牌。
       长沙晚会文化、演艺集群现象也为全国独有。以田汉大剧院为例，一年400多场文化演出，年平均演出场次居全国之首，而2007年在红星国际会展中心召开的“中国首届演出娱乐博览会”则是以长沙为核心的湖南演出娱乐界的一次集中展现。

娱乐与历史文化交融

      与千家娱乐场所风生水起相对应的是，在长沙的岳麓山下有着幽幽的书院，而一座座雄伟的红军烈士墓也给这座城市烙上了不可磨灭的红色印记。看似矛盾，实则统一。
      “规划‘娱乐之都’，是长沙娱乐产业发展的必然诉求，并与长沙构建‘两型社会’的要求相一致”，湖南大学工商管理学院副教授朱国玮对《规划》中的其他内容分析，“‘于丹、易中天现象’告诉我们，厚重的文化正在寻找最轻松的方式与民众进行交流。”
       事实上，作为历史文化名城，长沙市近年来已积极实施文化推动战略，充分挖掘深厚灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展。现任湖南省政协副主席、前长沙市市长谭仲池也曾多次表示，长沙的历史文化底蕴非常深厚，可充分利用自身条件和资源优势，以文化魅力来提升旅游品位，以文化特色来吸引游客，从而打造长沙休闲旅游品牌。
       “‘娱乐之都’，与底蕴深厚的人文背景并无冲突。娱乐不仅不会冲击文化，更是文化有效传播的载体。这种娱乐和历史文化共同出击的旅游业建设理念符合长沙的现状。”朱国玮认为。

未来之路还有多远

        那么，畅想做“娱乐之都”的长沙市是否拥有一定的积淀？
        在硬件方面，以省广电传媒为中心，以金鹰电视艺术节为亮点，并结合省市影视文化基地金鹰影视城，长沙拥有诸多全国具有优势的基础设施。
        而其独立的娱乐产业造血体系已经建立。2007年，岳麓区被正式授予“湖南省文化艺术产业示范基地”，并规划3至5年内，这里将形成产值达100亿元的文化产业集群。
        朱国玮对记者说：“良好的社会氛围，不断创意的酒吧、歌舞厅文化，吸引来了众多风险投资的青睐，保证了娱乐产业发展的资金需求。”
      此外，长沙市的创新意识和精神，也是长沙构建“娱乐之都”不可或缺的先决条件。“敢为天下先”一直是长沙娱乐文化产业标榜全国的重要原因。“超级女声”一出，全国各省便出现各类模仿选秀类节目。
在人才方面，一批湘籍演艺人员异军突起，正活跃在中国娱乐产业第一线。而其灵活的经理人制度和转会制度，也首次出现在了长沙的娱乐产业之中，这在全国也属领先。
       “湖南还大胆地起用外地人，为长沙娱乐产业的发展，构建了必不可少的人才高地，使得大量的人才聚集于此，促使这一产业高速发展”，朱国玮说，“一种订单式的人才培养模式正在成型，这种人才培养模式不仅仅限制在中国范围之内，同时，长沙也在走与香港、美国等培训机构联合培养的国际化人才之路”。而在2007年，长沙《市委、市政府关于全面推进服务业发展的若干意见》、国家关于文化创意产业税收优惠政策等法规条例的出台，也为长沙构建娱乐之都创造了宽松的政策条件。
        然而，在未来构建“娱乐之都”的问题依然存在。2007年，长沙文化娱乐因服务质量等问题，接到顾客申诉678件，投诉陡增41%。随着消费者整体文化品位的提升，长沙歌厅文化日渐乏力，扩大产业规模的要求和分散经营的现状也日益制约着这个行业的发展。
        同时，在人才培养方面，虽然许多高校培养模式有自己的优势，学时比较多，课程设置全面，注重学生综合素质的培养。但是，这类的课程设置以理论为主，涉及实践的非常少。“一个真正的人才是在歌厅、酒吧中打拼出来的”，朱国玮指出，“同行之间潜在的恶性的人才竞争与浮躁气质，使得人才不能潜心学习研究，会影响行业的发展”。
        “不能回避的是，具有一定国内影响力的长沙娱乐产业，发展的空间已经变得十分有限。”朱国玮认为，在全球化大背景下的长沙娱乐产业，还有相当长的一段路要走。

        “都江堰市的灾后重建是一个漫长的过程，大家都应该树立长期艰苦奋斗的意识，合理科学地为都江堰市做好长远、可持续发展的规划。”6月10日，正在都江堰现场参与考察的中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞通过电话连线向记者表示。
        当日，“都江堰市灾后重建规划概念方案”中选设计机构现场考察正式开始，10家入选的国内及境外设计机构纷纷到场，进行为期两天的现场考察。四川第一个全球招标的灾后重建规划开始步入正式轨道。

新城区初定聚源镇

         在此次汶川大地震中，都江堰市的城市建筑、旅游和文化设施等均遭到了严重破坏。5月29日，成都市规划管理局和都江堰市人民政府联合向国内外发布了“都江堰市灾后重建规划概念方案征集公告”。
         据成都市规划管理局总规划师王松涛介绍，尽管这次活动是无偿的，但短短3天内，先后有美国、日本、法国、澳大利亚、德国、加拿大等国和北京、上海、深圳、天津、杭州、南京、成都等地的47家设计机构（或大学）报名参与。主办方最后决定将中选规划设计机构由原定的5家增至10家。6月3日，10家中选机构正式确定。
         据悉，此次重建规划范围约1200平方公里，规划总人口65万人，内容涉及灾后重建模式、城市定位、城市功能分区及布局结构、灾毁资源的利用和再开发、产业支撑、城乡形态、自然与文化遗产保护、灾区群众安置等8个方面。
        都江堰市规划局局长屈军对记者表示，灾后重建规划计划用3个月时间完成。“这次灾后重建将按照高标准进行，将把都江堰市打造成全世界灾后重建的可持续发展、生态保护典范城市。”屈军说。
         牛凤瑞向记者介绍：“由于老城区破坏严重，都江堰市将另觅新城区，远离此次地震断裂带，目前初步定在位于老城区西南部的聚源镇。”
         同时牛凤瑞也表示，都江堰市此次受灾地区众多，很多地区因为泥石流和山体滑坡等问题已经不能再进行大规模发展，所以要进行人口与产业的大规模优化布局。而这些都需要长远的考虑和规划。
         中选机构之一、奥雅纳亚太区规划发展总监、原香港规划师学会会长叶祖达在经过了一上午的考察后，也向记者表达了他的看法：“此次灾后重建规划应该侧重三个方面，一是要把受灾群众安置这种1～3年过渡期的短期工作配合到长远的城市规划当中来，二是要注意受损房屋的物业产权问题，三是要重建人们对于在这个城市重新投资、重新生活的信心。”

中选机构各有所长

        “在选择机构时，除了考虑报名单位有实力、有信誉、有社会责任感等因素外，还对灾后重建规划经验丰富或者在其中某一方面擅长的机构有所侧重。”王松涛说。
          在中选的10家机构中，日本和中国台湾的两家规划设计机构在地震灾后重建规划方面经验丰富；法国AREP公司对交通枢纽规划有着丰富的经验，而都江堰新城区建设和龙门山脉开发均需考虑轨道交通；同时，都江堰灾后重建规划需要考虑产业配置、产业支撑、产业政策，中国社会科学院城市发展与环境研究中心对此有许多经验；另外，都江堰还是双遗产城市，瑞士伯恩应用科学大学则对遗产的保护、利用和发扬方面的研究十分擅长。
      叶祖达也对自己所领导的团队自信满满：“奥雅纳公司是全球性平台，涵盖方向比较全面，我们有一批集中了各方面经验的国际专家团队，可以集合各方面的优势来探讨都江堰市灾后重建规划所遇到的各种问题。同时我们在全球也做过很多关于地震造成的地质灾害的分析和规划项目，这也将是我们的一大优势。”
         据悉，最终方案会将各方成果集中到一起。
       “此次概念规划要的是都江堰重建的指导思想、方向、策略与政策。我们会将所有有价值的东西集合在一起，作为编制都江堰操作性规划的指导。”王松涛介绍说。
         预计7月中旬各单位就要拿出规划方案，成都市将邀请国际知名专家，对各方案进行汇总研究，争取集合各个方案的亮点，统一成融国际化和本土化为一体风格的指导性概念方案，而最后所有方案也将向公众公布。

丽江可做后事之师

        对于都江堰今后的城市发展定位问题，叶祖达表示：“都江堰市历史文化名城的定位不会改变。”
       众多业内人士指出，都江堰市的灾后重建规划可比照丽江进行。因为两地都有着丰富的旅游资源和文物古迹，也同时经历过地震及灾后重建问题。
        丽江市建设局局长年继伟（时任丽江地区“恢复重建指挥部”办公室主任）在接受媒体采访时介绍，丽江古城正是在重建时将许多古建筑保护修缮起来，同时对那些不协调的建筑进行了拆迁改造，提升了古城的历史文化内涵，次年，丽江古城就成功申报了世界文化遗产。
        “现在都江堰市的青城山和都江堰周围杂乱无章的建筑同样很多，这次正可以将这些不必要的建筑清除掉。”同济大学国家历史文化名城研究中心主任、全国历史文化名城保护专家委员会委员阮仪三向记者表示。
         阮仪三还认为，都江堰市在恢复古建筑的过程中要充分尊重历史。
        “丽江后来在其古城内修建了一座豪华的幕府，我认为它违反了历史的真实性。丽江的幕府最初是少数民族土司的府邸，虽然原来的确存在，但明显没有那么富丽、豪华。都江堰市历史遗迹相对丽江要少，更不应画蛇添足，只要把原有的古迹保护、恢复好就可以了。”阮仪三说。
          王松涛也表示，都江堰市不会完全照搬丽江的重建模式。“虽然与丽江市一样都是自然文化遗产城市、都以旅游业为支柱产业，但都江堰的人口、用地都比丽江规模更大，在规划设计上也会充分考虑到这一点。”

链接：

10家中选机构名单
       法国AREP公司、中国建筑西南设计研究院有限公司联合体；
       奥雅纳工程咨询有限公司（ARUP）；
       中国社会科学院城市发展与环境研究中心、成都市规划设计研究院联合体；
       马来西亚akitekAKIPRIMAsdnbhd；
       上海同济城市规划设计研究院；
       美国威尔考特建筑事务所、四川省城乡规划设计研究院联合体；
       日本东京大学、庆应大学联合体、西南交通大学建筑勘察设计研究院联合体；
       瑞士伯恩应用科学大学、都江堰市规划设计研究院联合体；
      北京大学城市与环境学院；
      台湾大学建筑与城乡研究所、四川省建筑设计院联合体。

       30年前，或许人们可以将杭州等同于西湖。
       30年后，西湖可能已无法代表杭州。
        近日，浙江省委常委、杭州市委书记王国平在调研杭州萧山区和滨江区时公开表示，在未来30年内，杭州将沿着钱塘江兴建10座新城。从上游到下游，江北岸依次为——之江新城、钱江新城、城东新城、下沙新城，江南岸依次为——湘湖新城、滨江新城、钱江世纪新城、空港新城、江东新城和临江新城。
         据记者了解，这10座预计可容纳400万人口的新城都将建成紧凑型的新型城市，高楼比较多，但楼与楼之间密度则会比较低。
          在王国平的构想中，要成为顶尖级“造城”高手的杭州，它的城市格局也将由“三面云山一面城”转向“一江春水向东流”。
         “这是历史的发展规律使然，杭州发展到这个阶段，必然需要越过钱塘江，新的板块也将就此崛起，而杭州国际大都市的态势也终将形成。” 6月10日，浙江省改革与发展研究所所长卓勇良在接受记者采访时表示。
          一个不仅以西湖，还以钱塘江为纽带的新杭州，正在人们期待的视野之中。这座多年因西湖的秀美而被解读为“小家碧玉”的城市，此次或许能够从钱塘江的汹涌中，重塑其大气的一面。

困于西湖

       不久前结束的杭州圣火传递，传递路线是围绕西湖进行，杭州城市与西湖密不可分的关系由此可见一斑。而那句千古传颂的“欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜”，早已将杭州与西湖之美融为一体。
       “只是，所有美的事物都是有缺憾的。就像芭蕾舞很美，但一定会造成双脚的畸形。”在杭州一家媒体工作的许静娴这样对记者说。
       “这么多年了，整个城市就是以这个西湖为卖点，一点改变都没有。”前不久，东西方艺术家协会（纽约）副会长陈竟到杭州出差，在当地买了一份地图后大为感慨。西湖处于整份地图的最中间，似乎它就是城市的中心。
        据卓勇良介绍，周长总共只有15公里的西湖，它的另一边是山。之前，因为经济不发达，大家只能在西湖的周边建设民房与基础设施，由此形成了如今城市布局的概貌。杭州城只能算是沿着半边的西湖在做文章。
          在如此狭小的空间进行城市发展，必然会受到众多的限制。在许静娴眼里，西湖周边每平方米六七万元的房价，是为享受美景而必须付出的代价。
        高昂的房价，使西湖边上的商品房注定只能是少数人的乐园。当西湖的美丽逐渐演变为城市不可承受之重时，这对于一个城市的发展绝不是条利好消息。
         而杭州市发改委发展规划处处长吴九奇在接受记者采访时介绍说，除了土地资源，城市交通也面临越来越大的压力，这同样是缘于以西湖为中心的城市布局与急剧发展的城市规模之间冲突的日益加大。
杭州市目前常住人口已接近800万。据统计数字显示，到2006年年底，杭州市机动车总量为26万辆，每百人拥有量为13辆，而香港每百人拥有量仅为7.8辆，杭州高于香港67%。机动车拥有量的急剧膨胀，对杭州的交通状况提出了不小的挑战，并因此蔓延到了原本宁静的西湖。
         在上下班高峰期，不少机动车借道西湖风景区，造成西湖到处都是机动车的状况。对于风景区来说，这是一个巨大的打击。很多游客因为在西湖附近打不到出租车而心生抱怨，这对着力打造风景旅游胜地的杭州来说有不小的负面作用。
        为此，杭州大力开展公共交通建设，是国内为数不多开展BRT（快速公交）的城市之一。只是在当地市民眼里，BRT却成为一个“如果不赶时间，倒可以选来坐着看风景”的“慢行”工具。
         无论是从土地资源、交通压力，还是居民生活、城市未来发展方面看，死守西湖似乎只能捆住自身的手脚。
         “如果杭州一直局限在西湖周边这600多平方公里的区域内的话，一定是没有发展空间的。” 吴九奇表示。

兴于江河

         在外界看来，此次杭州提出的造新城计划，预示着杭州城市未来发展将主攻钱塘江区域，这将把杭州城市发展推进到“钱塘江时代”。其实，据吴九奇介绍，打造新城这一提法由来已久，只不过这次迈的步子更大更快了。
        在2001年，萧山、余杭撤市并入杭州市后，杭州市区总面积达到了3086平方公里，巨大的资源条件，提供了拓宽发展的空间，也为杭州市将城市中心东移，从“西湖时代”跨入“钱塘江时代”打下了基础。此后钱江新城开始兴建，定位是杭州的CBD以及新的市政中心。
        钱塘江两岸以前比较荒凉，经济也不发达。此番大力建设与当年上海发展浦东的战略颇为相似。
        “在规划建设时，就是把钱塘江看作黄浦江来操作的。我们去上海的陆家嘴考察，吸取了他们的经验与教训。”吴九奇说。
          此前的钱江新城以及后来的居住区钱江世纪新城，是在钱塘江地区布的两个点，如今的规划则是将点的数量增加到了10个。
        “刚开始出现的时候，一定是以点的形式，点和点之间慢慢地填满，然后就能形成一个带，沿着钱塘江带状展开。”卓勇良向记者解释说。
         并且在他看来，未来杭州的城市布局将形成一个大的圆形的态势。因为圆形城市是最经济的，可以用最小的边长来围成最大的面积，形成有效的经济辐射。
        据记者了解，10座新城将依托既有的资源优势与产业优势，在定位上有不同的特点与侧重。
         萧山空港新城依托的是机场资源。“该机场比江苏省所有机场加起来的客运量、货运量都要多”，吴九奇展望道，“这个机场总面积为10平方公里，而其发展的运输、物流、保税区、服务等配套设施将有20平方公里”。
         还有一些新城则是从原有的工业园区转变而来的，如滨江新城、下沙新城。
        “江”时代的来临，并不以 “湖”时代的终结为目标。
        将要兴建的10座新城将繁荣钱塘江两岸，而原先以西湖为圆心发展的老城区，也并不会在此轮发展中被边缘化。四年前通车的连接西湖与钱塘江的新城隧道，使得西湖到钱塘江的车程从40分钟缩短为15分钟。交通设施方面的改善是新城发展的一个基础，也将两者联系得更为紧密。
         “新板块的崛起，还是要依托杭州本身，这样才会有规模效应，发展成本也低。在未来，将是多个地区抱团形成杭州大都市的态势。”卓勇良表示。

东进之难

         此次新城规划由西湖向沿江倾斜，这对杭州来说是一个巨大的蜕变。这将影响杭州未来数十年乃至更长远的发展和规划，思路的调整异常重大，而这种调整一时也很难让所有杭州人都接受。
         在许多杭州本地人看来，钱塘江区域依然是一个出租司机都不愿意去的郊外，尽管从杭州城区“打的”过去花的钱不会超过40元。
         许静娴说，现在钱塘江周围的房地产开发很红火，当地开发商均大炒“钱塘江时代”的概念，但那里的小区入住率普遍不高，不少业主都是炒房者，与此相应的配套服务也远不能和老城区相比。
         “像钱江新城都要好几年之后才有可能让人住得舒服些，其他新城建设起来更是要到30年之后，能有几个30年可以让我去等？除非我去那些新城区工作。”许静娴表示她未来没有到新城购房的打算。
        在专家看来，西湖作为杭州的城市名片在社会上知名度很高，而在一些已建或正在建设的新城中，就有国际资本只认西湖不识钱塘江的事情发生。这些地区的营销者在向外界推介自己的时候，陷入了有些无措的困境。
         在最先兴建钱江新城的过程中，就遇到过这样的麻烦。钱江新城建设管理委员会副主任黄昊明曾向媒体坦诚表示，他在招商引资中，常常会发现一些投资人的顾虑，他们并不看好这里的发展前景，这都是因为新城远离西湖、脱离繁华商业圈的缘故。不难想象，这样的顾虑与怀疑在打造另外一些新城的过程中将如影随形。
        在黄昊明看来，发展新城最缺乏的还是人才，如何引进更多有超前意识的高端人才在一定程度上决定了新城建设的发展速度与实际效果。
         而实际上，整个钱塘江区域经济发展水平并不高，基础设施建设也比较落后，如此大规模地兴建新城，无论对资金、人才、产业的引进来说都是一个挑战。
         不过在浙江师范大学经济研究所副所长曹荣庆看来，在民营资本丰富的浙江，打造10座新城资金并不是太大问题，问题主要会集中在城市定位与产业衔接方面。
         曹荣庆认为，这10座新城的城市定位是偏于生产还是偏于生活，这需要细细拿捏。并且从空间角度来说，各个地区在产业方面的衔接方式，也需要先期进行考虑。
        “在以上问题的解决过程中，政府与市场的作用主要应该体现在哪里？也就是哪些该归政府管，哪些该归市场管?这可能是新城建设面临的主要问题。”曹荣庆表示。

                                                                  责编：龙美好

中华房屋的纳斯达克之路

■中国房地产报  记者 王晓伟   西安报道

        以一种黑马的姿态突然将红旗插上了资本主义心脏的纳斯达克，中华房屋只留给人一个神秘和冷酷的造型。
         2008年5月16日，美国纳斯达克资本市场迎来了一位来自东方的新成员。与之前长袖善舞的高科技企业不同，这一次是一家全称为中华房屋土地开发集团公司（简称中华房屋）的房地产企业。
         从此，醒目的“CHLN ”代码开始闪烁在美国纳斯达克的大屏幕上。
         “以第一家中国房地产开发公司的身份在纳斯达克挂牌上市，是公司发展历程中的一个重要里程碑。”上市10天之后，中华房屋董事长兼首席执行官鲁平纪眼里依然闪现着兴奋。
          登陆纳斯达克的首日，中华房屋以每股5.25 美元的价格开盘。比股价更让人痴迷的是，从一家默默无闻的西北房地产企业，摇身一变为首家登陆纳斯达克的中华房屋的上市历程。

酝酿：心向美利坚

        对于一家企业而言，伟大与平凡，差距往往就在一念之间。如果当初没有上市的鸿鹄之志，今天的新兴地产还将是偏安一隅的“雁雀”。
        “当时新兴地产处在一个十分尴尬的十字路口，公司说大不大，说小不小。如果有一个好机会，能够快速成长，如果机会不好，可能马上消亡。”有着32年军旅生涯的鲁平纪执著地摸索着自己所经营的房地产和遥不可及的美国资本市场之间可能存在的联系。
         机遇来于2004年的一次研究报告。彼时，新兴地产委托西北大学经济管理学院的教授对公司做了一个企业发展战略的研究报告，以此探讨公司未来发展问题。
        “当时提出了主营方向、核心竞争力、客户群分类等一系列问题，而在提出这些问题之后，思路逐步统一，那就是企业要发展关键在于解决融资问题。”鲁平纪说。
        解决融资问题并不容易。当时，国内房地产企业的融资渠道单一，只能片面依赖商业银行贷款，并且银行贷款又受国家政策影响。“所以，我们提出资本运作概念，想到开始准备上市。”鲁平纪告诉记者。
          选择上市，也就选择了一条并不平坦的征程。当时，房地产企业在国内A股上市受政策限制，以新兴地产当时的规模要通过审批，排队上市可能性自然微乎其微。
         国内行不通，只好将视线集中到国外资本市场。彼时，新兴地产由鲁平纪牵头，成立了一个部门专门筹备上市，做了一些市场调研。最后得出结论：香港上市的净资产打折太高，而新加坡的融资量过小。美国上市虽然审计、管理非常严格，成本比较高，但美国资本市场是一个极大的资本舞台。
        于是天平渐渐向美国市场倾斜。“充足比较和分析了各个资本市场的优缺点之后，我们最终决定先到美国去探探路。”鲁平纪说。

模式：反向并购

         “探路”，鲁平纪用了这样一个词来形容对美国资本市场的摸索。
          此次登陆美国资本市场，新兴地产采取的模式是反向并购在OTC BB上市，定位为西北二线城市住宅开发商。
         新兴地产通过与美国一家小型投资银行签订协议，委托这家投行找壳公司，通过反向并购在OTC BB上市。这种做法类似于借壳上市。
           投行的角色在于寻找壳公司，并对其进行净值调查。“寻找的这种壳都是没有实业的干净壳。在美国OTC BB板块上，有很多这样的交易壳，专门用于做反向并购。”中华房屋副总裁兼董事会秘书鲁晶介绍说。
          据介绍，2005年新兴地产就在美国设立了一个特殊目的公司。在收购壳公司之后，新兴地产将资产置入，然后重新设定总股权，变更法人、公司名称、地址。
         2006年4月，这一错综复杂的过程全部完成。5月8日，新兴房地产更名为中华房屋土地开发集团公司，一个全新的中华房屋首次亮相OTC BB，开盘股价为每股3.50美元。
         在OTC BB买壳、反向并购、并最终成功上市，中华房屋一路走来显得异常轻松。不过，背后却是艰辛异常。
        “投资者非常看重公司团队的经历，我们在这之前也走了一段弯路。”鲁平纪说。他所说的弯路在于，此前为上市而做的多元化定位。
         此前，新兴地产曾委托西安本地一家咨询公司做上市谋划，并在听取了这家公司的建议后，开始以并购题材作为武器出击。
         因为，他们认为，美国资本市场认可的就是并购为题材的多元化公司。
         同时这家咨询公司给出具体策略：先在美国注册一家公司，然后利用这家公司来意向收购深圳某线路板公司、潍坊某扬声器公司以及南京一家地产公司（主要是签订意向书）。然后包装成并购为题材的多元化企业上市，融到的资金用于支付收购这几家公司的款项。
         不过，在老实按照这样的思路操作后，包装后的“样子”并不入投资者的法眼。新兴地产第一次赴美寻找投资者的过程却颇受打击。
        “我们找过很多家投资银行，不过，最终却没人愿意投资。” 鲁晶说。
        让她印象深刻的是，美国一家二流的投行副董事长在听了新兴地产的发展历程后，一度非常兴奋。
        不过，在仔细研究新兴地产的包装定位之后，就不声不响撤退了事。在二次拜访时，这家公司领导都不愿接见，只派了一个分析师。
         “美国投资者下了这样一个结论，像我们这样小的企业做多元化，成功的几率几乎没有。”鲁平纪说。
          在此次美国之行之后，新兴地产开始反思对公司上市包装的定位，并意识到寻找一个优秀投资银行的重要性。惟一的利好消息是，了解到美国投资者看好中国未来的经济发展，看好未来中国房地产市场的发展。
          “这一点坚定了我们在美国上市的信心。”鲁平纪说。在中止了与西安那家咨询公司的合同之后，新兴地产重新寻找了一家美国的投资银行，对公司进行了资产重组和包装，二次问路美国资本市场。
这一次，新兴地产以西北二线城市住宅开发商的真实面貌出现。

升级：登陆纳斯达克

         据某投行人士指出，出身卑微的OTC BB只是一个会员报价媒介，并不是发行公司挂牌服务机构。
         与纳斯达克相比，OTC BB不仅没有挂牌条件和标准、不提供自动交易执行体系、不与证券发行公司保持联系，而且对做市商的义务也与纳斯达克不同。
         据了解，现在国内在OTC BB上交易的大概有几十家公司之多。
         不过，从OTC BB升级到主板上市则寥寥无几。对于中华房屋而言，真正的考验就在于从OTC BB成功升级到主板上市，这中间的过程更为艰难，也更具有含金量。
        “买壳之后的融资这一步更为重要。”鲁晶直言不讳。从买壳上市的过程来看，买壳的过程不会带来任何新资金的流入，所以在此之后寻找新的融资就至关重要。
         在投行的帮助下，2006年8月24日，中华房屋的第一次融资以增发新股和认股权证的方式一共募集资金313万美元。
         “融资金额太少。”鲁晶并不满意，公司定位明确，以往的业绩也非常好，主要是受制于这家投行的能力。
        据了解，中华房屋2005年年底净利润447多万美元，2006年净利润905万美元，2007年净利润为1668万美元。此外，2003、2004、2005三年，净利润率在15%～17%。
         融资规模差强人意的背后另有故事。据介绍，中华房屋早先已经和全球排名第四的对冲基金Amaranth谈好大概2000万美元的融资。
        Amaranth是国内地产商大连万达最早的投资者，当时刚刚完成对万达的投资。
        “我们谈了4个月，双方基本意向都明确，条件也已经谈好，正准备签合同，不过它却破产了。”鲁晶说。
         当年，这家总资产过百亿美元的对冲基金在美国利用银行贷款赌飓风袭击新奥尔良，大量买进原油、天然气。
         不过，事与愿违，飓风并没有如愿出现。这家对冲基金也在一个礼拜之间损失上百亿资产，走向破产。
           在做第一笔融资的同时，中华房屋开始赢得一家大型投行Cantor Fitzgerald & Co的青睐。2006年7月份，Cantor Fitzgerald & Co专门赶赴西安做考察，并签订相关协议，成为中华房屋上市的投资银行。
          新投行很快显现出实力。2007年5月9日，在没有做路演的情况下，融到了2500万美元。2008年1月28日中华房屋完成第三次可转换债融资，募集资金2000万美元。
           这一次，投资中华房屋的股东不论在名气、资金实力，还是持有股票时间上都比之前有明显的提高。
          在一系列运作之后，2008年5月16日，中华房屋成功从OTC BB升级到纳斯达克，演绎了一出丑小鸭蜕变白天鹅的剧目。

下一步是收购！
——专访中华房屋董事长兼首席执行官鲁平纪

■中国房地产报  记者 王晓伟   西安报道

中国房地产报：登陆纳斯达克之后的中华房屋有什么样的发展计划？
鲁平纪：上市打开了资本通道，接下来，有两项工作。首先，和国际基金合作，吸引大笔资金进来。现在已经在和花旗房地产投资基金以及一家欧洲的基金商谈一笔5500万美元的项目融资。其次，寻找进一步的发展。我们最近也成立了一个针对并购的小组，专门寻找一些项目收购机会，输出管理和品牌。

中国房地产报：对寻找的并购对象有什么要求？
鲁平纪：首先公司的本质不错，没有什么遗留问题。其次，具有高水平的管理团队，保证接下来项目能够良好的运作。当然，最重要的还在于具有一定的土地储备。
    上市之后，我们打通了资本通道，具有资金的优势，接下来需要瞄准的自然也是土地储备。所以我们接下来会把很大一部分精力放在寻找并购的机会上，寻找那些拥有好的项目，但缺少资金开发的公司和项目。
最后，合作中我们必须坚持控股，按照我们的运作思路去运作。

中国房地产报：公司的定位是立足于西北，以西安为中心，做二线城市中高端住宅，今后是否会延续这一思路？
鲁平纪：对于到哪里发展，我们进行过慎重的考虑。二三线城市的盈利能力比不上一线城市，但是一线城市竞争太激烈，成本很高。相比较之下，二三线城市的平均盈利能力对于我们而言更加具有吸引力。
        我们寻找的机会，也会在西安，但不局限于西安的二线城市，发展不错的三线城市也包括在内。现在上市的路子不好走，我们就寻找一些项目质地、管理运作都不错，但想在国际上市的公司，采用现金加发行一部分股票的形式，让其成为我们的子公司。

中国房地产报：中华房屋今年发展的重心在哪里？
鲁平纪：目前，公司的发展重心在西安浐灞开发区生态区。去年我们收购了西安新大地科技有限公司，这家公司在帮政府做一级土地的开发，所以未来的土地应该说会比较充足。未来浐灞这个项目是我们的重中之重。包括这次和海外基金的合作，也是这一块地当中的一部分。此外，我们将通过一些并购来增加土地储备。

中国房地产报：在和外资基金合作中你们有什么特别的优势？
鲁平纪：在纳斯达克上市，需要遵循美国的法案。我们是在美国以美国会计准则上市的企业，公司的治理和内控方面对于海外基金而言更有吸引力。
        另一方面，对于国际投资者而言，因为房地产企业投资周期比较长，一个很现实的考虑就是如何变现。由于我们在美国上市，能够给他提供很多变现的渠道，让他的投资变得更灵活。另外一点，我们公司在2004年OTC BB市场上市之际，就着手修通外汇渠道。那时候国家持鼓励态度，修通外汇渠道、提高注册资本，批外债额度，都可以做。在2005年年初，手续办下来，变成外商独资企业，这也为今后外资基金进入打开了通道。

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神秘的中华房屋

         中华房屋为2006年4月在美国内华达州注册成立的一家外商独资企业，主营业务为基础设施建设及房地产开发。截至目前，中华房屋拥有西安新兴房地产开发有限公司和西安新大地科技开发有限公司两家全资子公司。按照鲁平纪的说法，“我们是一家在美国注册的外资公司，主要资产就是通过反向并购持有西安新兴地产。” 
           新兴地产并非藉藉无名之辈，这家成立于1992年5月的企业原隶属于中国人民解放军兰州军区后勤部。彼时，国家资金短缺，为减轻地方的负担，军费几年不增加，由此上级允许军队开展一些力所能及的产业。
          不过，军队经商的问题却愈演愈烈。最终，军队将从事生产经营的企业一律移交给地方。新兴地产也于1998年12月份移交陕西省经贸委。
          在移交后不久的1999年上半年，新兴地产完成企业改制，重组为由54个自然人持股出资的有限责任公司，注册资本金2600万元。鲁平纪占股约为29%。
          新兴地产在一没资金、二没土地的情况下，利用改制之前的遗留项目成功地完成了新兴*明园项目，一举翻身。截至2008年一季度，中华房屋拥有总资产1.8亿美元，净资产6976万美元，在西安开发建设了长城大厦、新兴大厦、新兴·名园、丽都·名园、新兴·翰园、新兴·24G等12个住宅商业项目，开发总面积80余万平方米。

                                                            责编：龙美好

       “212号文”之后，房地产信托在房企融资舞台上扮演的 “超级替补”一角戏份一再删减，这一次又不例外。
        日前，据某消息人士透露，银监会将叫停银行担保融资性信托。这一消息最早由外电透露，据称，银监会目前通知各商业银行，严令叫停商业银行对融资性信托的担保业务。
       一石激起千层浪。虽然信托公司还未接到相关正式文件，但依然让业内心惊胆战。近几个月，房地产信托因其普遍收益率较高而再度活跃。其中，北京创赢一号工业地产信托更是创造了信托产品中少见的16%的预期高收益率。
         缺少了过桥贷款，“虽然融资性信托在信托业务中技术含量并不算太高，但正是由于银行的担保客观上促进了房地产信托产品的发行，这无疑与监管层紧缩房企融资渠道背道而驰。”北京大学金融系副主任吕随启认为。

叫停商业银行担保

      “银监会有这个意思，目前正在征求银行界意见。”就上述严令叫停商业银行对融资性信托的担保业务，某信托公司负责人表示。
        某商业银行也随即证实，他们还没接到正式的文件，但总行已证实银监会近日确实通知对融资性信托担保业务进一步规范。
        引起此次纷争的担保融资性信托，主要是指信贷资产类信托理财产品，这类产品由银行发行理财计划募集资金，银行以信托委托人身份将资金委托信托公司进行管理运用，以实现理财收益。
         由于有银行担保，对于投资者来说几乎没有风险。业内人士表示，在央行银根紧缩的政策下，担保融资性信托已经成为商业银行应对宏观调控、稳定客户、调整盈利结构的最好机会。
         据某地产分析师透露，“在商业银行担保的融资性业务中，有不少房地产企业，如果失去银行担保，房地产融资将会受到影响，对国内房地产企业而言，融资的门槛将提高。”
“这次叫停是对商业银行的风险控制进一步强化的表现。”信托业内人士邓举功表示。
         据悉，2007年10月，银监会发布了《关于有效防范企业债担保风险的意见》，对银行的融资类公司债担保行为进行规范。银监会在规定中指出，银行担保虽然保护了投资人利益，却使风险转移至银行系统，可能损害银行股东利益和存款人资金安全。
         “中国银监会发文叫停商业银行融资性信托担保业务，可以看做是银监会更加严格的措施。”上述人士透露。
        上述信托公司负责人向记者证实，自禁令出台开始，大部分银行已经逐渐退出了这一业务，但个别银行仍在继续融资性信托的担保业务。”
    中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为，银监会此举是对坚持从紧的货币政策的一个“姿态”；同时收紧了商业银行利用融资性信托变相放贷的空间，警示银行变相增加表外业务会掩藏很大的风险。

地产融资雪上加霜

       据悉，目前与银行有关的融资性信托分两种情况，一是由信托公司发行、银行单纯担保，第二种是双方合作共同发起。
      吕随启认为，在第一种情况下，银行虽然有不菲的担保收入，但如果融资项目出现了风险，商业银行要承担担保责任。另外，银行的担保客观上促进了房地产信托产品的发行，难免与房产紧缩政策背道而驰。
      “银监会的通知将大大打击信托公司，如果一下子叫停，信托公司的业务量会损失很多。”邓举功表示，更重要的是对于资金状况不容乐观的房企而言，无疑缺少了一条取得过桥贷款的渠道。
        目前，在银行贷款收缩，股市也陷入低迷的境况下，房地产信托成为房企重要的“过桥”财道路。这种短期融资的偿还周期较短，通常为1年，但是融资成本较高，大大增加了开发企业资金使用的成本。但由于此举往往是“打擦边球”，因此融资风险很高。
        日前，北京国际信托发行的创赢一号工业地产信托计划募集信托资金2亿元，信托期限为2年，用于投资北京艺苑房地产开发有限责任公司工业地产收益权，预计最高年收益率达16％，解决中小房地产公司的应急之需。
       据统计，2008年2月，全国共发行地产信托4个，募集资金4.65亿元，而从5月5日至6月5日，信托市场合计出现了13款房地产信托产品。
       “本来融资性信托对银行以及房地产公司来说，是各取所需、皆大欢喜，银行不占信用额度，仅靠中间收入就可赚取利润，房地产商也不愁贷款了。如果这一政策出台，没有了银行担保，企业对融资房地产项目就不大放心了。”某国有商业银行总行集团客户部经理说。
      “如果商业银行对融资性信托的担保业务的禁令生效，对企业财务和资金有问题的地产公司而言，获取资金的渠道将会减少。强者生存、弱者出局的态势会进一步加剧。对于一些中小房地产开发商而言，被淘汰出局的几率大增。”上述人士表示。

       在国际知名酒店连锁集团洲际集团、法国雅高集团等纷纷抢滩中国市场时，新加坡雅诗阁集团（Ascott Group）也正在酝酿在中国内地的进一步扩展，而他们选择的战场则是服务式公寓市场。
      在5月底举行的苏州盛捷绿宝广场服务公寓开业发布会上，雅诗阁中国运营高级副总裁翁敦杰透露，雅诗阁旗下另一位于苏州工业园区的馨乐庭星海服务公寓，已正式成为雅诗阁全资拥有的一家服务式公寓。
悄悄变化的则是，类似雅诗阁这样的国际酒店巨头都一改以往在华只输出管理不直接投资的做法，以信托和上市等方式筹集资金，逐步介入投资，以资产捆绑形式扩张在华酒店业务。

收购合作模式

       2005年12月，雅诗阁集团联合上海中富旗下乐嘉实业发展有限公司，成功竞得这一面积近1万平方米的苏州工业园区03号地块。之后上海中富和雅诗阁集团以及苏州工业园区建屋发展集团有限公司于2006年7月共同成立苏州嘉乐置业有限公司，开发了馨乐庭星海服务公寓。
        雅诗阁收购战略早在两年前即已悄然展开。2006年8月上旬，雅诗阁集团即通过收购位于北京的悦莱酒店公寓及在天津的君谊大厦两个房产项目，用于改建成酒店式公寓，项目总投资近8亿元。
      雅诗阁在中国目前拥有或经营的服务式公寓有21家，约4000套，分布在北京、广州、上海、天津等10个城市。“雅诗阁的目标是，将在2010年以前把在中国的酒店式公寓单位总数增加到1万个。”翁敦杰称。
        巩固主要城市业务的同时，积极开发二线城市以争取更多市场份额的发展策略，被雅诗阁集团副主席、母公司嘉德置地总裁廖文良称为“双管齐下”。
       有别于以往对酒店式公寓进行全程管理，其明显转变是，雅诗阁将采取收购及与内地房企合作的模式大举扩张。翁敦杰透露，雅诗阁在国内运营项目中，已有8个是自身全资拥有的。
       “宏观调控为类似雅诗阁这样的公司带来了一些机会。”在上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝看来，“一旦国外机构与专业化程度高的开发商联手，将专业的分工与股权的交融捆绑为利益共同体，这样的运营模式会将地产的投资开发与管理上升到新的高度。”

投资管理循环链条

         在谋求更大规模扩张的背后，雅诗阁已做好了巨资支持的准备。去年3月31日，雅诗阁集团即已将旗下12处直接投资的服务式公寓项目以房地产信托基金的形式“打包”在新加坡上市，其中包括北京雅诗阁、北京盛捷、上海盛捷酒店公寓在内的国内3处物业。
       “今后雅诗阁在国内全资拥有以及控股的酒店式公寓项目，都将逐步纳入到新加坡上市的房地产信托基金中。”翁敦杰透露，“我们将集投资与管理营运于一身，以投资控股方式开发项目，一两年运营成熟后达到信托基金要求的时候，再整体转手基金，获取回笼资金来投资新的业务，这样就成为一个投资和管理的循环链条。
        雅诗阁已经在开始着手尝试这个循环链条。去年4月，其将拥有的上海盛捷高级服务公寓股份以3270万美元出售给荷兰ING集团。当时雅诗阁公寓信托(Ascott REIT)计划在未来6～12个月内，将旗下的服务公寓资产提高到10亿元。

华润置地受宠

        此次交易后，华润置地的总土地储备量将达到2200万平方米，提前实现了年初华润置地定下的2008年土地储备的目标。
        在流动资金愈见困乏的房地产行业中，在资本市场、楼市双重不景气环境下，在市场人士看来，华润置地的土地迅速扩张很大一部分依赖于华润集团的“土地孵化器”功能。
       “通过直接向母公司购入资产，这有助于加速华润置地的资金周转，降低扩张业务的资金需求。同时还能规避前期的土地项目市场风险。” 中金地产行业港股研究员白宏炜分析。
         而此次注入资产后，据记者了解，华润集团仍有400万平方米的土地项目。对此，华润内部人士表示：“未来机会合适，母公司的地产项目将会持续注入。”
        而在历次的注资规模、注资模式乃至华润置地近两年的飞速扩张之中，不难看出，在华润置地与万科之间，华润集团的地产业务砝码已经有所倾斜。
       “很显然，华润置地是华润集团惟一的地产平台。”尽管不愿详谈，但上述四川华润置地相关人士并不掩饰华润置地在华润集团中的战略位置。
       “在万科中，华润集团从始至终更多地扮演的是投资人角色。” 国泰君安房地业港股分析师姚峣认为，华润集团始终未能操控万科，而这种结果，早在2001年万科与华远合并计划失败时就已看出。
        “在这种情况下，已经不存在选哪个公司为地产业务平台的问题了，只能是由自家的孩子华润置地来作为集团地产业务分拆上市的平台。”姚峣进一步分析。

注资背后的集团上市

          商业的交易原则是共赢，尽管华润集团支持以华润置地为地产业务平台态度已明，尽管华润置地董事会表示，此次交易对公司长期战略有利，但华润集团选择在目前资本市场低迷、信贷紧缩、地王的风光沦为压力的时节进行注资，却让业内多少感到不解。
         在交易公布3天后，由于对此次资产的交易不看好，高盛发布报告，将华润置地的目标股价调低19%至12.24港元。
         而主要原因则是，华润置地2200万平方米的土地储备对其来说过于沉重，使其难以获得可观的内部收益率。
         而在担心给华润置地带来资金压力的同时，此次交易对于华润集团来说也是收益甚小。
        根据公告显示，此次注资的垫付资金，华润置地则采取了“少量现金+配发新股”的方式。华润置地表示，将以现金支付1.97亿港元，剩余部分则按照每股13.34港元，向集团配发6.76亿股新股。
        “2008年以来资本市场的持续调整，华润置地股价亦有所回落，资产注入方的利益也必然打折扣。”姚峣分析认为。
         如此，对于双方，目前并不是一个最好的交易时机，然而对于为何选择此时资产注入，一位知情人士向记者透露：“这一切源于华润集团再次搬上日程的上市计划，不得不选择目前这个时刻，尽快将地产业务调整安置好。”
        “国资委应该已经与华润集团达成了一些上市时间表上的共识，所以，在这个时刻，华润集团也是无奈。”上述知情人士表示。
          而对于华润集团尚且持有的400万平方米的土地储备，该人士表示：“由于上市的安排，这些资产最迟不超过年底也将悉数注入华润置地。”

       “银泰系”掌门人沈国军决定对银泰股份有限公司（银泰股份，600683.SH）变换一种“玩法”。
        6月10日，银泰股份对定向增发方案作出了第二次修改，北京市基础设施投资有限公司（京投公司）、中国银泰投资有限公司（中国银泰）认购股份数量分别不超过1.3亿股和0.45亿股。但增发完成后，中国银泰也就以22.33%的股权屈居为二股东了。
        但分析人士称，依托京投公司强大的资源和投融资能力，即便中国银泰委身二当家，也一样可以让其焕发活力。实际上，这正是以退为进的做法。

银泰淡出背后

      银泰股份的定向增发命运多舛。早在去年7月16日，银泰股份就宣布定向增发，然而在被市场质疑“未拿地先增发”的情况下，这个方案几乎胎死腹中。
       随后的10月25日，第二套定向增发方案出炉。中国银泰联袂京投公司以及银宏投资共同认购股份。但这个备受追捧的定向增发方案在今年6月10日再次被迫调整。增发完成后，京投公司、中国银泰将分别持有银泰股份29.19%、22.33%的股权。
       “随着股价的变动，定向增发方案作出适当调整，这对于流通股东更加有利，也是为定向增发顺利实施减小阻力。”中信建投分析师张朝晖表示。
       然而这次调整更引人关注的是，原来定向增发对象之一的银宏投资从名单中消失。北国投控股的银宏投资身份神秘，除了注册资金和主营业务之外，其来龙去脉并未公之于众。
        “北国投和中国银泰有过合作关系，这个银宏投资其实就是中国银泰所控制的。”知情人士向记者透露。
          如果银宏投资真的是“银泰系”成员，那么定向增发之后，中国银泰借道银宏投资在持股比例上和京投公司几乎是五五开。这样一来，在银泰股份的话语权中，中国银泰依然能够和京投公司分庭抗礼。
作为国资委直接控股的京投公司，对于这种如意算盘显然是其无法容忍的，因此定向增发方案的调整也并不出乎意料。

再演傍大款

      资料显示，京投公司主要业务为城市轨道交通及轨道交通沿线资源开发等，实力不容小觑。“如果这次能够成功，银泰股份不仅可以转型为专业的房地产开发商，而且依托京投公司在北京交通规划建设上的先天优势和强大投融资能力，就可以进入北京轨道交通站点以及沿线房地产一二级开发。”张朝晖非常看好银泰股份定向增发前景。
      然而，作为此前中国银泰地产业务的主要平台，银泰股份控股权的旁落，无疑让中国银泰倍感失落。
     “这也是无可奈何的做法，”张朝晖表示，“在中国银泰进入银泰股份的7年间，公司业绩波澜不惊。沈国军自己也清楚，按照目前的实力水平无法让银泰股份再进一步，索性引进一个实力雄厚的战略合作者，实现一个双赢的结果。”
       而对于沈国军来说更急迫的是，要迅速找到银泰股份的替补作为中国银泰新的地产平台。
此前，中国银泰的地产资产主要集中在银泰股份和科学城（000975.SZ），银泰股份退居二线之后，科学城极有可能成功上位。而近日科学城停牌商议重组，也让市场人士对中国银泰地产资产的整合思路浮想联翩。

      “第一批‘四证’今年7月底前就可以办妥，届时项目公司将具备自行融资的能力，如果双方合作上存在矛盾，工期不可能完成得这么顺利和迅速。”2008年6月10日下午，在青岛海尔地产公司董事长办公室，面对记者关于日前“海尔绿城争夺控制权”的追问，卢铿笑着以这样的方式回应。
       接着，他指着墙上“海尔是海”的那幅字画微笑着说：“海尔与绿城的合作就如同双方组成联合舰队，随着大海的号令坚定不移地驶向共同目标。工作上的摩擦就好像舰船航行时碰撞出的浪花，在所难免，但绝对没有外界所谓的‘冲突’”。

工期迅速

       短短7个月的时间，全运村项目就完成了一期73万平方米建筑工程量的近三分之一。卢铿所展示的报告上显示：2009年7月31日前，要完成建筑面积第一期73万平方米和为全运会服务的硬件系统。
       “这个总计137万平方米的大盘，无论对于海尔还是绿城，都具有‘一号项目’的意义。”卢铿总结项目当前的总体状况是：领导重视、分工明确、合作良好、推进顺利。
       值得注意的是，报告显示，这73万平方米要在一年半内完成。记者了解到，同等体量的大盘至少也要3年才能完成，这如同一个奇迹。
      “海尔与绿城合作，能借助绿城的大盘运作经验、异地作战经验和五星级酒店开发管理经验，我们双方有信心在计划时间内完成。”卢铿说，“绿城有若干个五星级酒店的建造经验，借助绿城的设计理念和工艺流程等，有把握省出一年半的时间。”
       据了解，全运村项目总投资约118亿元，可分期滚动实现开发。在管理分工上，海尔方面负责财务、营销、行政和公关等；绿城方面负责设计、工程和物业等。“分工不分家，衬台不拆台。”卢铿一语道破合作的秘密。
       对于较为敏感的成本管控问题，曾有业内人士对记者透露，以做豪宅见长的绿城在成本上会显得“大刀阔斧”，而做家电出身且追求规模价值的海尔地产则更加“精打细算”，价值观的差异可能会造成对成本管控认识上的分歧。
        对此说法，卢铿表示，济南海尔绿城置业公司建立了招标采购的领导小组，由海尔和绿城双方成员参与组成，重大采购由领导小组召集，而且有严格的成本预算机制。

融入集团管理理念

        据了解，济南海尔绿城置业公司的股权比例为海尔占55%，绿城占45%。卢铿也承认，企业文化的融合是合作双方必须要面对的问题。为此，根据海尔集团首席执行官张瑞敏的指导意见，海尔地产方面借用了“虚拟经营”的管理理念。
        虚拟经营是现代企业经营过程中比较高级的形式。企业可以把一些弱项功能虚拟化，在企业之间建立一种契约合作联系。“与绿城的合作，从某个角度讲可以看作是虚拟经营的一种模式。”卢铿说。
他表示，虚拟不意味着虚无，潜形契约的真实性乃是虚拟之魂。在卢铿看来，虚拟经营是“资本经营”和“知识经营”层面上的经营与管理升级，虚拟经营实质就是经营资源，这对企业团队的文化心态和驾控能力提出了更高的要求，有助于形成经营和管理方面的“弹性”及“柔性”，也有利于防止“大企业病”。
       落实到海尔绿城的具体管理上，主要体现为借助绿城各项成熟的管理规范，招标采购设有工作小组，并有第三方核价，定期召开董事会和工作会议，注重上层沟通和基层合作。
        对于海尔地产未来的发展，卢铿指出，关键是对海尔集团的品牌价值、金融体系、技术产品和工业不动产资源的集成利用。
       “通过联合开发和并购可以取得重要的发展资源，可以迅速获得在建的、即期的或近期发展的资源，有利于快速成长和资金周转，实现机会型扩张。”
         当问及如何看待与其他企业形成联盟，卢铿表示：海尔地产需要在多个方面与有专业经验的机构结成战略联盟或策略联盟。通过结盟合作，充分利用业内大公司的专业能力和管控系统，有效地加快项目推进和企业发展。
          海尔绿城项目有多个卖点，如全运会会址、政务中心、精装修和大型商业配套等，但海尔和绿城的合作背景应是重要的卖点之一。
      “相互之间的合作，在宽容、理解、欣赏、愧对、感恩五个层面上递进”。对于海尔地产与绿城之间长期的合作，卢铿充满着信心。

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综合超大体项目

      济南全运村项目以住宅为主，配套有五星级酒店和部分商业，建成后将可提供床位2.1万个，五星级酒店客房400套，可以满足第十一届全运会比赛期间运动员住宿、餐饮和娱乐的需要。
       据了解，目前项目已见雏形，酒店已经建到了地上三层左右。

       来自接近龙湖地产的消息人士称：“龙湖地产希望能在3季度顺利上市。”而在上市准备期，龙湖地产正用旗下楼盘打折来增加资产流动性。
       有知情人士介绍，龙湖地产旗下睿城别墅以5000元/平方米的低价进行销售。在投资者更看好资产流动性的时候，龙湖地产正借打折迎合投资者喜好以规避贱卖的命运。

销售价格探底

       据相关人士称，低价销售的楼盘所指是龙湖地产在重庆沙区的首个项目——龙湖·睿城。从5000元/平方米的价格上看，这比重庆本地市场上的许多花园洋房的价格都低。
        可以进行参照的是，毗邻的别墅重庆江与城在售的花园洋房已是8000元/平方米以上的价格，以及江与城叠拼别墅价格达1.2万元/平方米，而另一项目悠山郡的独院售价1.5万元/平方米。
       “价格为5000元/平方米的别墅，是目前重庆市场上别墅的最低价了。”熟悉重庆市场的人士说。
记者了解到，包括睿城别墅在内，龙湖地产在重庆大学城中圈定了三大地块，总规模达1080亩。
         有重庆开发商认为，睿城别墅所在的大学城区域虽然是未来城市发展的重点方向，但目前成熟度不够。“因此龙湖用低开高走的策略，是一种比较保险的常规手法。”

避免最低定价

          有消息人士称，龙湖地产希望能在今年3季度上市，记者致电龙湖地产新闻发言人顾伟时，他表示：“上市是我们的既定目标，关于时间，我们会谨慎做出选择。”
         “一切都是在为上市造势，缓解资金压力也是为了美化财务表现。”上述中国指数研究院相关人士说。
         他介绍，龙湖地产也已通过港交所上市聆讯，将观察市场状况决定上市时机。不过随着内地房地产政策的变化，香港投资者已不单纯把土地储备作为衡量房企价值的惟一标准，人们的观念在发生变化。
接近龙湖地产的投行人士说：“投资者目前最关注的是地产商旗下物业的销售情况，流动性要好。低价显然是增强资产流动性的最好手段。”
        而此前的河南建业以最低招股价定价、被外界称为“贱卖”的案例显然也在改变龙湖地产对上市的态度，从浮躁到冷静对待。顾伟也表示，龙湖地产非常关注河南建业上市的情况。
        据了解，龙湖地产预计融资额将超过10亿美元。不过，业内人士却对此融资金额持不乐观的态度。
“对排在河南建业后面的企业来说，如果一定要上市，首先融资额会大大减少，也会付出很大代价。”北京虎杰投资首席分析员张寅说。
        他表示，河南建业成功上市，与其说给其他企业带来的是惊喜，不如说让其他企业开始更加谨慎地审视自己的财务压力。
       “河南建业上市缩水已经让龙湖地产有所警醒。减少负债，增加资产流动性必然会成为龙湖地产新的战略考虑。”分析人士称，“为了迎合投资者，使最终上市有一个满意的定价，或许目前部分楼盘打折是最好的选择。”

      虽然世茂房地产否认收购TVB，但并不排除许荣茂本人加入到收购战团中。
      6月13日，世茂房地产（0813.HK）发布公告称，没有收购电视广播有限公司（TVB，0511.HK）或邵氏兄弟股权的计划。但公告并未表态许荣茂会否以个人名义竞购TVB。
       然而据某媒体6月11日报道，同时掌控着世茂房地产和世茂股份（600823.SH）两家上市公司的许荣茂，正在努力安排银行贷款，以收购邵逸夫掌管的TVB。
       媒体的报道和世茂房地产的表态使整个TVB竞购案变得更加扑朔迷离，而分析人士称许荣茂很可能以个人名义竞购。实际上，两位地产商对TVB超乎寻常的积极态度，已经超出了普通人的理解范畴。

“或开价120亿港元”

      “关于许荣茂收购TVB，我们还没收到很确切的消息。”大福证券有关人士表示。而世茂集团对媒体的口径与碧桂园如出一辙，强调公司本身未参与竞购，老板个人意图不予置评。
        不过许荣茂加入争夺战或许并非空穴来风。某媒体报道，许荣茂正在努力安排银行贷款。
       “因为是与主业无关的业务，许荣茂不可能通过上市配股为收购TVB集资，而100多亿港元的现金，即便对许荣茂，压力也很大。估计他只能拿30亿~40亿港元出来，其余得靠银行贷款。”有分析人士称。
就在许荣茂横刀夺爱之际，亦有消息称，杨国强初步落实筹得的银团贷款金额，只有约50亿港元，距离目标78亿港元还有一段距离。
         此前，杨国强安排花旗银行已邀请约10家银行参与。不过，据悉已最少有两家银行决定放弃参与。在内地楼市面临宏观调控下，作为贷款抵押品之一的碧桂园，未被银行视为一级资产。
          但有消息称，杨国强很可能会请恒基地产主席李兆基额外借出20亿元补缺。此前，李兆基已答应借给杨国强30亿港元贷款，“也不排除利息更高的融资方法。”
          美联物业资产管理营运总监何耀辉则告诉记者，杨国强目前正寻求用股票做抵押争取增加贷款额度，看来100亿港元不够用了。“邵逸夫不急，杨国强很急。”
        “邵逸夫是出了名的精打细算，估计现在100亿港元已经买不到TVB了。”大福证券研究部主管麦德光认为，“预计最后的收购价可能达到120亿港元左右。”
        他表示，邵逸夫可能对杨国强的财力和是否能将TVB正常运作下去还存在怀疑。而随着许荣茂的现身和邵氏可能抬高价码，导致TVB收购战迟迟未能尘埃落定，最后的胜者未必就是杨国强。

分拆TVB和地产？

      从地产商的角度，外界更愿意相信杨国强和许荣茂是为了TVB旗下位于清水湾的一幅土地，而不是TVB本身。曾有媒体猜测地产大佬收购TVB，是项庄舞剑，意在沛公。
    对于这幅目前还是电视用途的土地，大福证券和法国巴黎银行分别给出了55亿港元和60亿港元的估值。
       “跟TVB比，这幅地更值钱。”香港中原研究及公关联席董事黄良升介绍，该地块周围已发展成熟，若能改变用途发展住宅物业，回报将很可观。
        麦德光也表示，该地块可发展豪宅，包装好的话，售价或可达20万~30万元/平方米。
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