2007年8月19日，由烟台日报、烟台晚报、阳光100、SOHO中国、新浪房产共同主办的“2007年烟台投资论坛：股市PK楼市”论坛在烟台金海湾大酒店举办。阳光100置业集团总裁易小迪、SOHO中国集团董事长潘石屹、股市分析专家华夏时报总编辑水皮、金融研究中心主任、北京师范大学金融学教授钟伟分别从各自的专业和行业的角度对于楼市投资与股市投资的风险进行了详细解读与分析。易小迪总裁就投资和地产行业发展谈了个人观点，以下为讲话实录：

楼市、股市都是高风险行业

　　首先我在投资经验是不投股市的，到现在我也没炒过股市，大家不要向我学习，因为我认为做地产是一个高风险行业，做股市也是一个高风险行业，所以我就不能两个一起做。另外做股市也是反应灵敏，一定是信息来源广，人脉关系广的人做的，我这个人也不太愿意做这些事情，做股市肯定不行，这不是我的优势，所以我的经验是扬长避短。

现金贬值，土地升值最大

　　我只是讲一下楼市的情况，股市我是一窍不通。我没有发过财当然也没亏过本，我想楼市这个情况我简单说一下，我刚才同意钟伟讲的，现在在中国经济发展里面，现金是在贬值的，但是哪些方面升值的？通过市场经济发展不断深入有两个价值带来价值变动，或者是升值最大，一个是企业价值的存估，一个是土地，或者是房产价值的存估，所以有些行业过去觉得很不值钱，比如说开饭店，开连锁店先一上市就是多少亿，甚至IT高科技就不讲了，就是说企业价值是因为产业升级换代会对企业价值带来很多的变化，过去巨无霸的企业慢慢不存在了，所以这个就带来了财富的巨大转移。

　　第二个我觉得是土地和房产的存估，原因因为城市化的浪潮，把城市的功能给改变了，比如说北京、上海不用讲了，因为国际化都市，毕竟是一个国内的大城市，内向型城市变成国际化大都市，还有一些城市有功能变化的城市，一定是房价、地价变化最大的。比如说我们去南宁做项目，原来的标志是中国绿色城市，是一个休闲、旅游城市，现在变成中国南博会的中心，对外一个经济改革开放窗口，他的地价、房价就发生很大的变化。再比如说成都和重庆，一直在西部里面过去作为西部的经济中心，现在不是了，他提出变成西部的国际化城市，同时有一个综合改革实验区，所以今年以来所有的价格就发生了很快的变化。我想这就是从长期来说大家可以预见到，在这两个方面应该是可以做到财富的增值、投资也好。

楼市是个漫长、输赢不可控的东西

　　当然股市我并不了解，我想至少企业价值的评估更复杂一些，或者跟经营者有关系，跟很多环境有关系，但是房价和地价的评估其实更简单，因为变动的因素很简单，就是你可以从城市化的进程，从未来城市要承担在未来区域经济中重要的变化，就可以比较清楚的判断，所以我认为大家从这个角度来判断也许做楼市会更简单一些。但是楼市肯定是更漫长的一个过程，不像水皮老师讲的第二个星期一到星期五就有变化了，楼市一定是一个漫长的东西。

　　楼市因为总是带有计划经济的影子在里面，所以绝对的供求关系并不完全表现在房价上，就是政府可以通过他的角色，等于说一个裁判不断改变规则，所以输赢永远是有不可控的因素在里面，所以楼市相对大家而言这么复杂，因为不完全是市场因素。

被政府调控的地方后市涨速更猛

　　现在我们的观念，政府越是调控比较多的地方，其实他是增长的压力往后释放，风险最小的地方，如果失控的地方一定是风险酝酿的地方，短期来看绝大部分原来被政府经营调控的区域产品，反而后市涨速更猛。需求来源于市场，调控来源于政府的计划，供给也来源于市场化，所以这个因素实际很难有人准确的预测短期内的涨和跌。从我的角度来讲，我们很重要的一个经验，就认为把房价的掌控有一个价格传导机制的想法，我们知道市中心长了郊区接着就会涨。我们觉得在阳光100投资的时候遵循了这个想法，我们一定要在价格传导机制以前先走一步，这是一个宏观因素。

房价目前是畸形繁荣

　　还有第三个我讲一下对于房价的现在的繁荣我有一个看法，应该一个不可以当经验来做。这个繁荣我也认为现在来说，是一个畸形的繁荣，也是政府最要调控和打压的一个市场，肯定是存在风险，但是也肯定是涨幅最快的市场，是他打压不住的市场，因为他属于跟流资有关系，炒作最大是在高端市场。

大众需求市场才稳健

　　第二个在有大众需求的市场，这个市场我认为应该说从中期来说，他们有成本同时有巨大的成本拉动作用。尤其这个市场几乎没有风险，因为这个需求根据城市化的需求，根据消费品市场挂钩，有大众消费需求这段是非常稳健的。

出现调整的时候才是机会

　　现在我反而认为应该冷静一下，或者说出现一些调整的时候，才是机会，所以我是偏谨慎的。谈到土地，我有两次土地拍卖经历，都是铩羽而归，一次是在泉州，市里面邀请我们去做，规划也是我们做的，市里面也说这个地给你了，其他人投标都说不要投了，我们也要求开发我们做，我们出了12亿，另外一家出了16亿，肯定是他拿走了，他拿走之后请我吃饭，凭什么16亿，预计你的房子能卖的比我贵吗？他说我预计房价增长20%，未来五年开发完，这样算就算过来，他就说很多人比我们乐观一些。

我很迷惑，土地是不是永远会涨

　　第二块在成都，成都有一块地，因为我们做了很多的投资，投资了十几个亿，准备加点钱拿过来，结果我们认为估价20亿，另一个人他出了41亿，是香港公司，谁也不跟他争，他拿了这块地肯定现在的楼面价按照钟伟那个算法乘以房价是别人现房价的一倍，所以他不可能盈利，为什么他当时那么乐观？他还是对中国未来涨幅的乐观，所以我就觉得很迷惑，很困惑。土地政策是不是永远会涨？

　　上个星期我发现，在长沙有一个公司花92亿拿了一块地，长沙的房价我们一直是销售冠军，一年卖5个亿，销售冠军了，按这个速度他何时能把92亿收回来？我觉得是非常困惑的市场，你相信政府有能力稳定这个市场，或者老百姓通货不会大幅度膨胀，我觉得有些公司的判断还是过分的失去理性，他对多年来土地的压抑有一个很大的反弹。

　　很多公司求贤若渴，只要把合同签了，价格好谈，我跑到无锡签了一块地66万/亩，66万买的地房价也是4000多一点，也就是说很多人对信息不对称在地产市场是高度存在的，我觉得很多小公司纷纷抛地，因为他活不下去了，他知道金融的紧缩他一定会大规模的要压缩他们所开发的资金来源，所以他要抛出这块地，获得一定利润他退出这个市场。所以我今天认为房地产市场土地政策是最最重要的，或者说土地政策只要一招失误很快就会消亡，一次举牌足以消灭这个公司，他所有的钱加起来也没有90亿。

地价是否持续上涨左右很多房地产公司前景

　　未来股价到底值钱不值钱？万科两年前在南京有一块地，估值70万，一年以后他自己花400多万买回来，反过来讲他的股价一买就涨，而70万拒绝时还不涨，现在都找他，对股价股民只看土地储备，不看他的含金量，和未来可能产生的风险，我觉得这个一定要分析一下，如果你分析地产的话，我认为有管理的能力，就是说他还有很多能力都是他的价值一部分，但是今天所有的能力都比不上土地储备这一锤子买卖，这一锤子买卖错了他都弥补不了，这一锤子买卖对了他一切都可以来弥补，所以很多人就不太注重其他一些，营造成本、服务，都不太管，但是这也是这个混乱时期给我们带来的迷惑。所以我觉得如何来判断房价、地价已经成为很多公司首先要面临的问题，这个策略错了，你买他的股票就可能是零，这个策略对了他所有的毛病，刚才水皮说服务不好，质量有问题漏水都不是大问题，因为土地占他的成本太高，而且涨幅太大了。

依赖土地升值的公司会慢慢消亡

　　第三个我要谈一下，以前房地产好和坏跟今后大环境好和坏联系好象不是那么一个直线关系，因为从地产来说我们也在比较竞争对手，很多公司都是土地升值大的，都不是开发能力大的，他的土地以前储备政策如果是他有意为之这个公司他一定会连续成长，因为他有储备战略。如果是他撞上的，稀里糊涂撞上的，然后他就守株待兔特别管制他就可能有风险，有一部分公司他的各种能力是均衡的，比如说市场能力，还有其他的种种能力是综合的，这样我觉得这个公司实际产生利润来源不完全依赖于土地的升值，所以这个从公司来说依赖土地升值的公司他慢慢会消亡，或者说风险很大，如果有自己战略的公司可能才会有更长的成长性。

　　第四个我觉得公司现在所有的现在，应该从春秋到战国时代，或者从一堂混战到逐渐有序的品牌策略领跑，很多的小企业会消亡，挤出这个市场，这个是因为宏观调控加速了这个来源。本身土地如果一级市场是开放的话，小企业是有生存空间，但是一级市场被政府垄断，每次放的地基本被大企业拿去，或者大小地块把价格都抬的高高的，所以把很多企业的资金门槛抬高，加速很多小企业的规避，或者本身举手投降，因为资金来源没有了，再加上消费市场也开始理性，所以这样我觉得以前上过市的企业不一定有竞争力。房地产市场有一个基本的起点规模，小企业规模会使做的空间越来越小，这也是这个时代特殊性带来的。

　这是一个兼并、重组、做大的时代

　当然最后我要讲一下企业做大包括做强，做大不等于做强，其实房地产也很困惑，就是往什么地方做大。现在每个公司都想做大，或者上市，或者举债，或者联合，目的就是想把企业做大来抗拒风险，我觉得共同的心理在动荡的时代大家的风险意识增加了，只不过没让股民知道而已，现在房地产并不是春天一片繁荣，他要找自己的出路，这是一个很好的意识，从企业反映过来。当然我觉得大家讲做企业包括企业本身做成功，不等于你所有的方面都是成功的，我觉得只是在这个形式上，如何判断这个形式对于房地产是一个转折点，至少我自己认为现在绝不是一个盲目的增长，一片繁荣的时代，而是一个兼并、合并、重组，可能长成巨人企业也可能消灭很多企业的时代，谢谢！

两个方面看2005宏观调控

　　05年是调控年，我有两个不同的想法，第一个我的观念，调控在不同的区域里面，得到了完全不同的效果。比如说在一些房价比较高的地方，尤其我个人认为，长三角的泡沫已经多了，比如上海，我去了很多次了，已经不愿意在那里做投资，这次调控的反映是很厉害的。恰恰在沈阳、天津这些城市，调控之后基本上没有影响，或者说这个市场反映还是一个逆势上涨，天津是最明显的例子，沈阳也是。我觉得最大的好处市场的力量越来越强大，打个形象的比喻，有感冒的人吃了这个药很有作用，没有感冒的人吃了没什么作用。赵博士是搞全国经济的，我们全国都是搞一刀切的，以往基本上中央说房地产降，全国都在降，今年这次是在不同的区域出现不同的反映，这个反映应该说是健康的。

　　第二个，这个调控我觉得不成功的地方在业内的反映，褒贬不一，反对的声音多一些，因为调控的手段还是相当多的非市场的手段。比如说要砍掉高端房，一刀切，所有超过4千的房子，就定为高端房，其实在很多城市这个定义就很不合理。这样就不利于市场的发展，带来很多这样反对的声音，我觉得可能对房地产行业的认识还不够，这个行业更多不是国营企业，主导是民营企业在这里面活跃，所以还有对调控政策的评价不是很高。 

激烈的竞争使房地产进入大众用房的黄金时代 

　　从2006年来看，形成了调控之后，所有的房地产已经出现了不同的声音，我觉得有两个声音不断，犹豫也好，对比也好，一个是房地产进入了高竞争的时代，很多人从这个行业撤出，比如说他要进入新的行业，这个声音在房地产已经过去了，还有一个认为房地产的时代正好到来，到来的原因就是大量的大众需求，过去是高端需求，我们比较倾向于后一种观念，像汽车在之前，好象是暴利时代，都是富人在买，20万、30万的车非常好卖，利润非常高，这之后进入了家庭用车，很多人觉得这个不好做，其实这才真正发展起来，有非常大的发展空间，因为量急剧的扩大，进入了家庭用车。今天用房进入了大众用房的时代，随着市场的发展，北京更多的青年阶层，白领阶层，我们二线城市让更多老百姓买的起房，如果看到这一点，我们觉得是一个黄金时代的到来。从这个角度来看，我们阳光100走的是大众消费的那样一个路线，比如说我们中档的一个市场，我们一直追求用最便宜的材料把最好的建筑营造出来，这个市场是非常宽阔的市场，这是第一个我们对2006年不同的看法。竞争激烈是必然的，竞争激烈不一定是坏事情。　

地方政府的重点应放在土地一级市场的市场化 

　　第三个，我觉得到了2006年，我比较关注的影响房地产的不仅仅是金融，还是土地，土地政策的改革，很大的影响2006年以后房地产的走势，如果土地市场，政府在高度垄断的时候，有一些城市走入误区，把土地作为了主要的经营手段，会在很短的时间内推高地价和房价，地价和房价是连动的，地价一高，房地产价格肯定会增高，过度的高肯定会杀伤它的竞争力。我们不希望地价和房价在一个地方过快的增长。政府有一个方面，实际上很多地方政府用土地作为主要的财政收入的时候，用我的话，官与民争利，主要的表现手段就是把土地地价不断的提高，但是这样来说，这样会影响土地的市场。土地的一级市场走向市场化，或者说引进市场机制的话，也会延续，或者是更多的规范这个市场，这是我的观点。　

中国房地产行业，依靠高度的民营化、市场化，整体竞争能力很强

　　中国的房地产行业，到底是不是刚才说的因为靠着资源的垄断而出现竞争力落后？我们的能力是在土地或者是房地产的营造过程，用最低的成本造最好的房子，我首先第一个判断，中国的房地产行业，市场化已经十几年了，再加上高度的民营化，并不是国营企业垄断的。生存的能力是很强的，整体竞争能力是很强的。　　

　　刚才讲的标准，我们虽然没有进入工业化生产，是因为今天中国房地产工业化生产的成本过高，我们的工业化还不如农民工在现场的成本低，实际上是成本的选择，现在中国的老百姓住上了全世界性价比最好的房子，我们在二线城市，只卖两千多块钱，在重庆基本上两千块钱出头就卖给了客户。刚才说营造的成本已经压到最低了，在服务过程中创造的价值，我觉得其实也是不低的，包括我们提供的物业的配套和相关的服务，这一块我觉得行业今天的竞争迫使我们这些靠规模，靠自己的管理水平，靠这些来获得利润，举个例子说，今天的管理费只占到2%，我们的设计费只占到千分之五、六，在国外不是这样的，设计费占5%，管理费占20%，我觉得是中国房地产整体比较高的原因，房地产的宏观调控的政策，没有在行业上起到富强的效果，竞争来竞争去，主要靠行政手段，或者靠抬高门槛，不是看谁把房子做的最好，谁把市场做的最好的企业得到发展，而是谁最有实力，能拿到最多的土地，和更多的资金。

　　如果把预售去掉，我们获得贷款的能力和获得其他资金的能力是不如国营单位的，再把预售去掉，民营企业会死掉大部分，那样完全是资本商在竞争，最后伤害老百姓，最终垄断这个市场，并伤害这个市场。

城市化将低效的土地置换出来，城市用地从来不是非常紧张的

　　第二个很大的问题，土地，一个重要的误区就是有限还是无限。土地大家认为都是有限少的，不是这样的，土地从盖房子来说是无限的，房子并不占用太多的农田，这种城市化过程中，把大量的农村的低效的土地置换出来了。我去过有些城市，类似沈阳这些城市，还有一些城市，如果把城市规划做的好，土地供应可以说是非常充足的，长沙为什么房地产市场这么健康，就是因为土地市场化，交给土地经销商来做，大量的土地在经销商手上。土地供应不是想象的那样非常有限的，因为城市的热点不断在转移，新城的建设和卫星城的建设可以不断的扩大，恰恰政府要做好土地的基础设施的建设，土地的供应从某种意义上来说，短期是无限的，在于你怎么想，要做量，还是做暴利？如果你局限小城市，不开发新城市，肯定是有限的。城市用地从来不是说它是非常紧张的。　　

市场将很快走向中产阶级需求，城市往大众化方向发展

　　第三个方面，市场的走向，我就认为中国房地产市场的走向，将很快的走向中产阶级的需求，这是我看好最快的趋势。今天很大的需求分配的特点，用我们的话来说年轻化，新兴行业的人，年轻的人，或者说在新产业，新城市里面，他们获得更多的收益，其实越来越多的人成为了白领阶层，这个我们看到很大的趋势。个体户的收入已经不如以前，我们一直跟踪城市在新兴阶层，中产阶层的成长速度，成长速度没有起来，我们不会到这个城市买地，我们第一个来源绝对不能来源于土地，如果是来源于土地，成了投机商了，第一个来源在引导市场，引导消费，我们到了十几个城市，我们发现很多城市，中产阶级形成的速度，新兴城市成长的速度是非常快的，我看好城市往大众化的方向发展。　

　　总而言之，新的一年，相信更多的老百性能买得起性价比更好的房子！

21世纪是中国全面走向现代化的世纪。

城市化的浪潮在现代化的推进下，正以汹涌澎湃之势席卷这个古老文明的中华大地。中国走进了前所未有的“建筑时代”。2003年，全国的商品房开发总面积已达到30000万平米，销售价值达7000亿元人民币，而且这个数字还在每年以两位数的速度增长。作为这个时代的地产商，我们是幸运的，巨大的市场空间为我们提供了广阔的发展前景，我们理应格外珍惜这样一个历史性的机遇。但我们又是不幸的，因为中国房地产市场的发展仅仅有十几年历史，而大多数地产商都只有短暂的行业经历。因为经验的缺乏，我们走了太多的弯路；因为专业的缺失，我们浪费了太多的财力；因为浮躁的心态，我们丢掉了太多的传统；因为利益的驱动，给城市留下了太多的次品；因为盲目的模仿，城市有了太多的相似面孔；因为意识的狭隘，破坏了太多的环境……我们时刻要警醒自己，大规模的开发过程，既是建设过程也是破坏过程，既是打破原有平衡系统，也是创造一个新的平衡系统。

因为昨天留下了太多的遗憾，因为今天我们有了更新的向往，也因为我们切实感受到了一个地产商应该超越单纯商业层面的责任，更因为我们内心深处的良知，我们不愿看到一个城市在城市化浪潮中造成的悲剧与不幸，继续着从东部到西部，从南方到北方，从发达城市到发展中城市的迅速蔓延。因此，我们真诚地希望每一名开发商，无论企业大小，无论地处何方，都应该为自己的城市，为这个城市的未来多尽一份责任—为城市创造价值。

我们倡议：

一、 项目发展要改进城市功能，提升城市价值。

今天中国的城市迅速扩张，并不仅仅是“量”的扩张，而是“质”的提高，我们看到一个城市物业价值的迅速提升往往与城市公共服务功能的改进和城市景观密不可分，而在市场化背景下的一些公建设施，越来越多的需要社会化的企业来承担。如何将项目本身的建筑开发与城市功能性建筑（如剧院、酒店、展览馆等）、环境与景观建设（如河流、湖泊、绿地等）有机地结合起来，是每一个开发商，尤其是大盘开发商在“造城运动”中不可能规避的一个问题，在社会效益与企业效应、短期利益与长期利益的矛盾中，我们应该力所能及的尽一份自己的责任。

二、创造中国特色的高密度、低成本的舒适人居环境。

我们要面对这样的现实：土地的稀缺、人口的众多、资源的紧张和并不富裕的财力。因此，中国的城市化与西方发达国家最大的区别是高密度、低成本。中国城市的主流建筑是1.5-2.5容积率以下的集合住宅，同时也不可能一味用高成本材料，高投入的财力去创造高品质。如何用有限的成本、在有限的空间内创造出适宜中国人现代生活方式的人居环境，不仅是我们面临的课题，也是我们必须逾越的门槛。

三、要用发展的眼光保护地方文化。

最让我们忽视而又不可原谅的是：今天中国城市建设普遍地存在着开发性的破坏，对于城市几百年、几千年来形成的老街道、文化古迹、地方风貌等价值认识不足，以及急于求成的心态，我们已经有了太多的破坏性开发。在今后的开发中，我们呼吁所有的开发建设要用更长远的眼光，更多的市场化手段，更多的社会资源去保护与发展一个城市的地方文化，这也需要我们发展商更多一份责任。

四、新的项目要成为这个时代的精品工程。

今天的建筑，不仅是今天先进科技生产力的结晶，也是中国人走向现代化、走向繁荣和富强的历史见证。所以，今天的建筑她体现了我们这个城市积极的、健康的、向上的时代精神，也代表了我们这一代人对未来的精神向往。

在今天资讯发达的开放时代，一个好的建筑，一个成功的企业经验，往往以加速度方式推广开来。因此，我们今天开发出一个品牌项目，不仅会创造企业经济效益，也会创造出推动一个城市面貌改变，引领一个城市发展方向的社会效应。从这个意义上讲，我们今天更多的创新与探索，更多的付出与努力，会有更积极、更重大的意义。

五、建立面向未来的、可持续发展的新型社区。

因为规划的落后与质量的低劣，我们看到一个城市中新建的社区在几年、几十年后就成了新的贫民区，因为对环境与生态的过度破坏，我们看到在许多大城市中环境质量与生活质量的下降，而且我们还在重复着这些不幸。

世界城市发展经验告诉我们，一个国家与地区要经历几百年才会出现一次“建筑时代”，也就是说，我们今天的建筑不仅改变了一代人的生活方式，也可能奠定了这个城市未来几百年的生活格局。让我们忘记建设用地40年、50年、70年的时间吧，我们建造的每一个社区，每一栋建筑要有活100年、200年的勇气与自豪。

居住正在改变中国，随着中国经济持续发展，中国的城市面貌与中国人的生活方式正在以日新月异的速度发展变化着。我们感谢这个时代，给予我们这个舞台与机会，当我们在城市建设中承担着越来越重要的角色，拥有越来越多的机会时，我们也同时感受到了这个社会赋予我们的时代责任。

伟大的时代，正在创造伟大的城市，伟大的城市，必将诞生自己的建筑－这个城市的标志。

城市，不仅是物质的，更是精神与文化的。

因为热爱这个城市，我们来到这个城市；因为热爱这个城市，我们建设这个城市；因为这个城市，我们向往明天更美好。