7月24日获得两条消息，一是英国《金融时报》报道，针对日前美国次贷危机及国内“断供门”，银行监管部门要求国内商业严密关注城市居民按揭贷款风险，要加大防范这种风险力度，从而紧缩个人住房按揭贷款；二是深圳媒体报道，在断供门之后，银行监管部门要求各商业银行对“断供”的问题进行实质性调查，明其真相及找到解决问题的对策。看到这两则报道，我想，国内银行监管部门可借助于“断供门”事件，将成为国内商业银行住房按揭贷款体系与制度改革的契机。

对于第一则报道，香港媒体有电话访问，我对他们说，国内银行监管部门的动作并非是针对美国“两房”事件（房地美与房利美）而来，尽管“两房”事件对中国按揭贷款风险管理有不少的启示，但更重要是如何根据中国的实际情况找到一种化解或规避城市居民住房按揭贷款风险的方式。因为，加强对城市居民的住房按揭贷款的管理，在2007年的359号文件就有明确的规定，在今年的政府工作报告在有详细的要求。也就是说，根据最近的出台的房地产市场文件，房地产市场发展就是要让它成为一个民生的市场。这样不仅是改善居民住房条件的必由之路，也是各商业银行防范个人住房按揭贷款的基础。

因为，如果房地产市场是一个民生的市场，是解决居民基本住房条件的市场，那么这个市场就是一个居民住房消费的市场，而个人住房消费总是有限的。消费住房的价格可以由市场的供求关系来决定，即住房的价格主要取决于当地居民住房购买支付能力。如果住房是投资品，再加上可以利用便利的银行金融杠杆及政府对房价担保，那么投资住房的价格只能以投资者预期来决定。如果投资者都预期房地产市场价格上涨，这个市场就会让大量投资者进入，房价还有可能炒上天，房地产市场泡沫也会吹大。

因此，如果把个人住房按揭贷款限定在个人自住消费上，那么这种按揭贷款的风险就会有限，再上有严格市场准入制度，及对借款人事前、事中、事后严格的审查与跟踪，住房按揭贷款的风险就可能降低到最低程度。如果住房是投资品，投资者可以利用银行的金融杠杆炒作，那么银行所面临的风险就高了。这就为什么银行监管部门要求对不合理的住房需求有严格的限制，并要求各商业银行严格按揭第二套住房规定的标准给予个人住房购买发放按揭贷款。所以说，金融时报认为最近银监会是不是收紧个人住房按揭的银根，其实，银监会收紧的是不合理的住房自住需求信贷，收紧的是投资性住房需求的信贷，而对个人自住性购买不仅没有收紧信贷，反之，仍然是采取鼓励支持的方式。

对于银监会要求对断供事件进行实地调查，不仅在于如何来把握当前城市住房按揭贷款的现状，更重要的是通过这种调查来了解，断供事件为什么会发生？这种断供事件的发生是个别案例还是一种普遍现象？从已有实地调查的情况来看，深圳的断供门事件其实是一个弥天大谎。不仅当事人对其事件无限夸大，而且当事人的意图是希望通过该事件要求政府来调整目前的房地产市场政策。实际上这些当事人基本上都是2007年炒房大潮中的炒房大军。当他们发现其炒房不仅没有让其获得短期暴利反之负债沉重时，他们只得铤而走险制造一些概念来影响政策，希望通过政府的政策改变这种现状。

当然，断供门事件并没有达到当事人所预想的结果，反之不仅成了一场全民的房地产知识的大普及运动，而且也引起的银行监管部门的重视，引起了各商业银行的重视。所以，“断供门”事件后，深圳的商业银行不仅纷纷提高按揭贷款申请人的市场准入门槛，也加强对这些申请人的真实性需求进行审查。可以说，如果国内各商业银行以此为契机，它则是全面检讨与改革当前住房按揭体系与制度的机会。可以说，通过这种实地调查与了解，相关部门可能对住房按揭贷款制度与规则会有一系列的新规定，各商业银行对此会更加警惕。

从2007年6月以来，中国经济就开始进入高通货膨胀时期，特别是2008年2月份，通货膨胀率更是高达8.7%，尽管这几个月来通过政府治理，过高的通货膨胀有所回落，但今年上半年CPI仍然站在7.9%的高点上。而这CPI高，一是相对于通货膨胀目标制的国家，一般的通货膨胀率的目标设定1-2%的水平，CPI7.9%比这种通常目标高4倍以上了；二是通货膨胀高在于连续18个月的负利率，而且今年上半年的负利率达到4%以上。

可以说，高通货膨胀率不仅扭曲了市场的价格机制，也容易严重侵害弱势群体的利益，使得弱势群体的相对贫困化进一步加剧。有人说，高通货膨胀其实就是对弱势民众财富的巨大掠夺。这一点都没有借。现在，我们可以先把这种财富的掠夺放到一边，重要的是如何来帮助弱势群体渡过高通货膨胀时期的难关。

最近，人大财经委明确表示，要防止经济出现大幅下滑，可以发挥财政政策稳定消费需求的作用，建议进一步提高个人所得税起征点，降低储蓄存款利息税税率，增加居民实际收入。为缓解企业成本不断上升的压力，可以降低收费公路通行费等税费标准，对通过技术创新降低成本的企业加大税收减免和抵扣。也就是说，在全国经济整个调整时期，通过财政政策如何来减轻广大民众的负担，帮助他们渡过难关。特别是对弱势群体来说，其起到作用更是非同小可。

在香港与澳门，政府采取直接货币补贴及减免某种费用的方式来增长民众收入。比如，澳门政府就决定，无论是澳门永久性居民及非永远性居民分别可以获得政府多少不同的直接货币补贴。香港则让这种补贴直接放在居民公共消费的减免上。

对于中国来说，由于中国人口多，涉及的范围，因此，民众希望某直接货币化补贴的方式来增加居民收入是不容易的。但是，对于个人所得税的减免、存款利息税减免也不失一种较为直接的方式。比如说，把个人所得税起征点的提高，或把个人所得税起征点提高到5000元以上，可以直接让低收入民众获益，而且这种调整也便于操作。降低居民储蓄存款利息税，也是直接对低收入民众有利，更何况居民存款利息已经有一年多负利率了，如此之高的负利率本来就是不公平，还要征什么利息税。但是，这两项税收一年总额为2000亿左右，即使利息税全部减免，个人所得税起征点提高，其减免的税收也十分有限，与国家税收快速增长比仍然微不足道。

其实，目前政府隐性转移支付方式最为严重是负利率政策。如果以目前负利率为4%，居民储蓄存款近20万亿计算，那么一年通过负利率就转移的利益就达8000亿之多。因此，尽快改变目前居民存款利率严重负利率的状况是当前中国利益关系重大调整最为重要的一环，也是帮助弱势民众增加收入最为直接的方式。因此，尽早提高居民储蓄存款利率水平，加大贷款利率弹性，是目前央行货币政策重要部分。

还有，政府要帮助弱势民众渡过高通货膨胀时期的难关，可以在两个方面入手。一是通过直接货币化补贴的方式增加城市低收入居民的收入水平、直接货币化补贴增加农民收入；二是增加各城市公共交通补贴。如果全国各城市公共交通费用达到或低于北京市的水平，那么城市居民有直接帮助。而且这种公共交通费的补贴要延伸到各地方的城乡结合部，扩大其范围。

对于一些商品的价格管制要全面放开，用货币化直接补贴的方式到居民手上。这样既理顺市场的价格机制，也可以减轻政府财政补贴的负担，同时也可以让真正弱势群体受益。

毫无疑问，过高的通货膨胀会直接影响到居民的生活水平，特别影响到弱势居民的生活水平，他们要经受来自各种价格快速上涨经济压力。现在我们要问的，仅仅靠上面补助方式能够让他们走出困境吗？弱势民众的困境仅仅是由于他们努力不够、市场机会不够吗？其实，最为核心的问题还是现行的许多收入分配政策不公，他们没有在机会平等的环境上来改善其生活。特别是从这几年要素收入分配所占的比重的逐渐降低情况来看，弱势民众的相对贫困越来越严重。尽管在党的十七大报告中把如何提高劳动力在收入分配比重放在最为重要位置，但相应的政策落实还是相差太远。因此，要让弱势民众真正走出困境，就得改变目前收入分配严重不公平的现状，要让劳动力要素在收入分配中的比重迅速提高，而不是逐渐下降。

总之，政府可以通过全面的减税降费、直接的货币化补贴等方式来帮助国人来渡过高通货膨胀难关，特别是弱势民众渡过难关。这是民生政府的重要一环。但更为重要是要改变目前收入分配不公的状况，在加大劳动力在要素分配中的比重，全面提高劳动力的工资水平。

7月17日，国家统计局公布了今年上半年经济情况的基本数据。这些数据显示，今年上半年GDP增速为10.4％，同比回落1.8个百分点；拉动中国经济增长的头号动力投资，今年上半年同比增长26.3%，比去年同期加快0.4个百分点，其中全国住宅投资同比增长36.6%；受世界经济放缓、人民币升值加速以及劳动力成本上升、国内融资紧缩、自然灾害频发等综合因素影响，上半年中国出口额同比增长21.9%，增速比去年同期低5.7个百分点；上半年CPI增长7.9%，6月份CPI为7.1%，比上个月回落0.6个百分点。上半年房价上涨10.2%。5月份工业品出厂价格上涨了8.2%，6月份涨幅进一步扩大到8.8%等。

从这些数据来看，尽管GDP、投资、CPI的增长有所回落，但整个增长速度仍然处在高位运行的状态。比如说，无论是GDP，还是投资及CPI都是增长速度较快。这里，我们还可以从两方面来理解，一是中国经济增长开始由快速增长，由过热投资开始向持续平稳增长的方向转变。特别是GDP从12%的高位回落，更是说明政府的宏观调控的政策效应开始显现，开始朝向政策预期的方向走。二是这种转向就如一个人从病态恢复到正常。而正常人正是政府宏观经济政策所追求的目标。如果说，一个人恢复正常，而说他不正常，只能说明这种意见是以病态为参考，不值得多理会。

同时，我们也应该看到，尽管房价增长有所回落，但上半年的房价增长仍然处于高位运行，房价上涨必然会带动整个房地产投资快速增长。现有数据表明，目前国内的房地产投资快速增长处于历史的高位，特别是中西部地区增长更快。而房地产投资增长自然也是今年固定投资快速增长的动力。比如，中西部的投资增长就是房地产投资增长拉动的结果。这里又有几个问题要思考，一是这一轮中国经济增长动力是房地产投资，如果房地产投资增长态势没有改变，反之，其增长势头越来越强劲，那么整个中国经济增长格局会不会改变，或有人所称的经济下行的情况会不会出现？二是在房价及房地产投资持续快速增长的情况下，中国房地产市场是不是出现了大调整？如果没有出现房地产市场大调整，为什么房地产开发商总是会把当前国内房地产说成如何风声鹤唳？如果出现房地产市场大调整，为什么政府公布出来的关于房地产市场的数据又是如此强劲？面对这种观点与现实截然不同的东西，国内大众如何来理解，是听房地产开发商的叫嚷，还是看国家公布的数据？三是既然房地产市场增长如何强劲，那么需不需要对现在的房地产市场政策进行大调整？

从出口贸易及贸易顺差的数据来看，上半年的出口贸易出现了急剧下降。这种情况出现当然是多方面。有国际因素，也有国内因素。比如，美国经济下滑，必然减少对中国出口的需求。但是，更重要的还是国内原因，在于人民币升值过快，在于国内的一些进出贸易政策调整过急。比如，一些政府决策部门，总是以经济学教科书的理论作蓝本，以为人民币升值可以减缓国内通货膨胀的压力，但是实际上，其结果是南辕北辙。因为，人民币升值永远跑不过中国所需要进口的国际大宗商品价格上涨步伐。而人民币快速升值不仅让大量国际热钱千方百计流入中国，而且也让沿海一线以出口导向的中小企业面临着无法承受这种人民币快速升值的负担，让沿海一线最有活力的一些省份的经济受到严重挫败。正如我在早几个月以前就指出的那样，这种人民币汇率政策不调整，中国经济面临的困难与问题比预想的要多得多。

这里再来看一下CPI的问题。上半年的CPI上涨是7.9%，6月份上涨是7.1%。有人认为，根据这些数据，中国CPI增长开始回落，特别是有人玩弄一些言辞的游戏以为这样可能欺骗大家。但实际上，有几个问题是必须正视的。一是当前的CPI水平高不高？如果承认高，其原因何在？政府该采取哪些政策？如果连这些问题都没有弄清楚，就出台头痛医头的政策，那么所取得的效果是十分有限。因为，很简单，这样高的CPI，居民存款利率处于严重负利率，银行通过这样的一种管制利率的方式掠夺民众的财富，如何来体现十七大报告的民生经济政策的精神。还有，高CPI下的市场价格机制扭曲、弱势民众生活水平的降低，这些都是政府的责任；如果承担不高，其理由何在？二是，当前CPI上涨放缓，是不是实际消费品价格水平下降？如果是，当然是好事；如果不是，还有没有其他原因。比如说，2007年6月份开始CPI上涨速度加快，对今年CPI上涨的统计影响有多大？

总之，从政府公布的经济数据来看，整个经济的基本格局没有改变，中国经济运行仍然处于一个快速增长轨道上，因此，下半年中国的宏观经济政策不会有大的改变。但是，目前中国经济所面临的困难与问题也不少。特别是房地产问题、人民币升值问题及CPI过高的问题，政府都调整政策，找到一些化解这些问题的办法。

最近，随着美国次贷市场进一步的崩溃，信贷市场危机的恶化，开始出现不少美国银行的相继倒闭。一向被认为美国金融体系的优等生，美国两大房贷机构房利美（Fannie Mae）与房贷美（Freddie Mac）（以下简称“两房”）也开始要美国财政部来拯救了。在几个星期，在负面因素接踵而来的打击下，“两房”股价在7月8日曾一度跌到17年低位，其后“两房”股价在政府“救市”的许诺下，危机暂时得以纾缓，“两房”股价进一步反弹，分别飙升23%及10%，累计三天升幅更高达90%及75%。

那么，美国财政部为什么要救“两房”？我们看一下“两房”职能及与美国财政部的关系就知道。房利美创建于1930年代，主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权，释放银行的现金流以便用于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买房。虽然“两房”均为私人拥有的上市公司，但是作为根据联邦法律创建的“政府授权企业”，这意味着两公司可以享受特殊的权利。一方面，“两房”得以在市场上发行具有最高信用评级的机构债进行融资；另一方面，两房可以从商业银行手中购买住房抵押贷款债权，然后将它们打包后实施证券化，发行住房抵押贷款支持证券并出售给全球市场上的投资者。这样，商业银行向居民提供贷款后，可以很快将贷款出售给“两房”。这不仅加快了商业银行资金的流动性，降低了资金运作成本，降低了抵押贷款利率，惠及住房按揭者，尤其是中低收入借款者，促进房地产市场发展。

截至到目前，美国的住房抵押贷款市场规模约为10.9万亿美元(占GDP82%以上)，而“两房”持有大约5.3万亿美元的抵押贷款债权，占整个按揭市场规模的44％。足见“两房”在整个美国住房金融体系中的重要性。由于这些按揭贷款不仅证券化，而且还可把证券化产品金融衍生品化。由于这些证券化产品及衍生化产品的风险状态取决于按揭贷款风险状态。一旦按揭贷款的风险上升，整个链条就会产生问题。而“两房”则是整个链条中的一环节。所以，美国次贷危机或最近“两房”危机，实际根源都在于美国住房按揭贷款，在于不少商业银行在进行住房按揭贷款时为了其短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查。

尽管如此，美国住房按揭体系制度规则仍然是十分健全的。比如，任何一个办理住房按揭的借款人都会纳入评级严格的信用体系下。如这些信用评级有，优级信用（660分以上），准优级信用（620-660分），次级信用（620分以下）。而其信用评级不同，商业银行对他借款人的风险定价（即利率水平）也不一样。依据不同的风险等级，市场又将次级按揭贷款区分为不同的类别，形成A、B、C、D四种。其中A类风险最低，依次类推。目前美国10.9万亿美元(占GDP82%以上)按揭贷款中，次级按揭贷款1.4万亿美元（占整个按揭贷款14%），其中风险最小的占75%，风险最高的占25%（约3500亿美元）。而不同的风险类别具有不同的风险溢价水平，C和D类的次级住房按揭贷款的利率水平平均高于优质住房按揭贷利率4%。

可见，美国住房金融市场不仅规模大、法律健全、体系严密、规避风险的工具与手段多、政府对市场隐性担保多样及监管严格，而且市场准入标准严格及细化、金融主体多元等，但是在这样的情况下，美国按揭贷款体系会出现严重金融危机。而这些危机的核心，就是对住房按揭贷款一级市场上众多的私人金融机构监管不力，这些商业性金融机构为了追逐最大利益或短期利益在按揭贷款市场上非理性快速扩张。这种扩张发展到最后，必然会导致美国住房按揭市场金融危机的爆发。

用以上事实与经验来关照中国的住房按揭市场及按揭体系，我们就会发现，国内按揭制度与按揭体系表面上是学习国外的东西，但是只学习其形而没有学其神。首先，从中国的按揭贷款市场准入制度来看，不仅十分宽松，而且与按揭贷款核心精神完全相悖。看看早几年国内住房按揭贷款市场，无论谁购买住房没有谁贷款不到的。这不仅表现为按揭贷款市场准入标准低（银监会规定月按揭贷款还款占个人可支配收入比重可达到50%，国际通行标准则在28%-35%），而且进入者信用程度低，比如为了证明借款人的真实收入水平，只要开一张单位的工资证明就可以（而国际上可要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等）。这种工资收入证明可以由单位开出，也可以通过律师事务所来开出。

前几天在一个论坛上有人说，中国人的工资收入证明不是开了一张假的工资收入证明吗？但实际上，这张假的工资证明完全否定按揭贷款的基本精神。因为，住房按揭贷款的基础是个人信用，如果个人能够以一张假的工资单作为个人信用证明，那么这不仅是对个人信用完全否定，也使得个人住房按揭贷款无论信用水平给贷款的风险定价。如果商业银行不能够通过个人信用来进行风险定价，那么国内商业银行的贷款风险有多大，是不知道的。这就是为什么最近银监会领导人所指出的那样，要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。也就是说，尽管国内商业银行一直把个人住房按揭贷款看作是优质资产，但这仅是房价上涨为前提的，如果房价向下调整，情况就是另外一回事。因此，国内商业银行必须对个人住房按揭贷款的风险全面测试与评估。美国次贷危机的根源就在这里。

正因为，国内个人信用可以通过假的工资证明来确定，而且这种证明可以通过律师出具，因此，在早几年，在中国，没有谁购买住房不能够从银行获得贷款。这就出现了一些人可以从银行借钱购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳）的怪事，然后这些人通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这种只要个人购买住房没有贷款不到的现象，这种不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房的怪事，就知道中国个人住房按揭贷款市场宽松与荒唐，这是任何国家都绝无仅有的事情，与美国的次级按揭贷款不足相比仍然毫无逊色。

第二，由于国内住房按揭信用准入无差异性，因此也就无法体现商业银行的风险定价。我们可以看到，由于个人住房按揭贷款信用只要一份工资证明，而这种工资证明可以是单位开具，也可能律师事务所出。由于这种证明的信用评级是无差异的，那么，国内进入住房按揭贷款的人，只要进入这个市场其价格就是一样，根本就不会由于个人信用不同而不同的风险定价（最近359号文件对第二套住房的界定有了一定差异性，但仍然很少）。正因为个人信用评级无差异，这一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查，达不到信用标准的人也容易进入这个市场；另一方面，容易弱化个人住房按揭者对信用风险控制，强化其高风险的行为。可以说，中国房地产市场投资炒作盛行与个人按揭贷款信用风险评级无差异有很大关系。如果商业银行能够对不同的信用评级的个人进行不同的风险定价，那么可能把一些风险偏好高及信用弱的贷款人排除在市场之外。

第三，由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、由于其进入信用评级无差异性，加上国内商业银行国有主导，从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化一是指银行员工大量套取银行资金进入房地产市场。国内商业银行员工大量购买住房是目前房地产市场个人住房按揭贷款重要部分。甚至于有些商业银行用文件的方式允许银行内部员工以个人住房按揭贷款方式贷出银行的资金而另作他途（比如参股）。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则，而且也是目前不少地方房地产市场价格炒高，大量的银行资金流入房地产企业的重要原因。

可以说，在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高（3.3万亿人民币，GDP的12%左右）、房价仍然在上涨的情况下，个人住房按揭贷款都面临许多问题。随着中国的房地产市场快速发展，个人住房按揭占GDP的 比重迟早达到美国的水平。在这时，个人住房按揭所面临问题会更多。因此，现在该是对国内个人住房按揭体系进行全面检讨的时候，并在这种检讨的基础上重新来厘定现行的个人住房按揭市场的制度规则。

最近，从监管部门的要求已经看到这个问题，比如要求商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析；要求坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定。这里看到对目前个人按揭贷款一些改革。如，一是如何对当前住房按揭贷款进行全面检讨与测试，以便了解这些个人按揭贷款风险程度及制度规则的缺陷；二是强调个人按揭贷款的真实性及合理性，遏制利用银行金融杠杆炒作房地产；对个人住房按揭贷款差别化等。

但是，这与一个完整有效的个人住房按揭体系相差很远，也与现代商业银行对个人按揭贷款的风险管理与风险防范的要求相差很远。在文看来，中国个人住房按揭体系改变应该从以下几个方面入手。一是个人按揭贷款真实性原则，以现代更科学合理的方式来评估个人还款能力的真实性，从严个人按揭贷款市场准入标准；二是贷款风险定价差异化，不同信用评级的借款人，采取不同的风险定价；三是全面检查个人按揭贷款银行工作人员的内部化的情况，并制定全面监管商业银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则（比如汇丰银行仅限于个人自住性住房的贷款）；四是通过个人信用政策对房地产的消费与投资进行区分，不同的行为采取严格的差异化政策。如果能够这样，不仅能够保证国内房地产市场繁荣与发展，也能够减少国内金融体系风险与危机。

在国内外宏观经济形势不确定性增多、政策转向呼声不断高涨，特别是房地产行业一个又一个要求改变目前从紧的货币政策之时，最近银监会召开的2008年年中工作（电视电话）会议，给出了当前房地产信贷政策一个明确态度。也就是说，商业银行不会救炒作的楼市。

银监会党委书记、主席刘明康在该会议上明确指出要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这就是银监会当前对房地产信贷政策的基本原则。

因此，银监会并不赞同呼声强烈的房地产市场的“救市”主张，而是要求各商业银行严格执行房地产信贷监管政策不动摇；要坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定；不得以各种理由放弃二套房贷政策约束，要严格杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。

可以说，银监会对当前房地产信贷政策的明确表态，不仅延续党的十一大报告“民有所居”的基本精神，也延续了今年温家宝总理政府工作报告中提出的关于2008年房地产市场基本工作任务要点的基本精神。在总理工作报告中，明确指出了建立科学、合理的住房建设与消费模式是现在及未来国内房地产市场发展的根本出发点。因此，中国的房地产市场就得面对城市中低收入家庭，就得生产改善城市绝大多数居民所需要的中低档住房产品，抑制房地产市场不合理需求，遏制房价过快上涨，严厉打击房地产市场土地炒作与住房炒作。而这些要求在2007年央行与银监会公布的359号文件与452号文件都有清楚的规定。

可以说，银监会关于当前房地产市场信贷基本原则，就是温家宝政府工作报告精神的具体化与操作化，也是359号文件精神的延伸。在这里，正常合理的房地产信贷需求就是指城市居购买住房自住消费的信贷需求。只要是个人购买住房自住的消费需求，政府同样是采取优惠的政策而不会限制。也就是说，个人购买住房自住消费，只要满足个人住房按揭贷款市场准入标准，那么商业银行不仅不会对个人自住购买的信贷需求进行限制，反之是采取种种鼓励优惠的政策，比如利率及首付比的优惠。如果说，个人要借助于商业银行的金融杠杆来进行房地产市场投资与炒作，商业银行不仅不鼓励，也要求对这些行为进行全面严厉的遏制，甚至严厉打击。同时，银监会进一步重申第二套住房的政策要求，其意义就在这里。

可以说，最近房地产市场炒得火热的断供问题，尽管这种现象并不是十分普遍，但问题的核心就在于房地产市场过度炒作。如果不是深圳房地产市场的过度炒作，把深圳房地产市场泡沫吹大，那么深圳房地产市场的价格怎么会在短期内大起大落。如果不是深圳房地产市场炒作过度，居民购买住房只是自己消费为主，那么哪一个居民会轻易地采取断供来摆脱严重的债务负担呢？个人购买一套住房自己消费，不仅房价涨跌对其住房的居住效用不会多少变化，而且一般个人也有能力来承担其所要还的按揭贷款债务。但是房地产的炒作则不是这样。可以购买一套、二套、三套，甚至一百套，如何个人利用银行的金融杠杆来炒作住房，不仅会把当地房价炒上天，也必然对居民基本的居住有挤出效应。因此，严厉地限制房地产市场炒作不仅是现代文明社会政府的一项基本的公共政策，也是降低商业银行风险的基本方式。

正是这意义说，目前的国内房地产市场问题，归结到一点，就是房价过高，全国各地的过高的房价与当地居民实际购买力相差太远。就是过高的房价把中国80%以上绝大多数居民排除在当前房地产市场之外。如果房地产成了这个样子，中国政府岂能不通过政策的方式来调整？而要让国内房地产市场调整过来，最为根本的就是把房地产市场的炒作挤出，就得让炒作房地产的人不能够便利利用商业银行的金融杠杆并受到严厉限制甚至严厉打击。可以说，这就是这次银监会电话会议对房地产市场的基本态度，也是2007年下半年以来政府一系列关于房地产市场政策的基本精神。

最近，有人说，中国有几亿人需要住房。这样说当然没有错。但是，当房价过高让80以上的绝大多数人都无法进入房地产市场时，或者让这绝大多数人通过政府住房保障体系来解决，那么这几亿人需要住房只能是一句空话。特别是说农民进城需要住房时，城市里人都因为房价过高无力购买，进城的农民岂能有能力来购买过高价格的住房？因此，住房需要问题就在于房地产市场住房价格让绝大多数人有支付能力购买。而要做到这一点，就是要把我国的房地产市场界定为消费的市场，就得严厉遏制房地产市场的炒作。

最近，房地产市场一直有人在叫嚷要改变当前从紧货币政策。不知道他们想改变当前银行信贷政策什么，是不是要改变到如早几年那样让房地产炒作者利用银行金融杠杆大量地进入房地产市场进行炒作，把国内房地产的价格在短期内炒上天，把国内房地产市场泡沫吹大。其实，这种愿望早就成为历史。因为，近年来政策对此有明确的界定，房地产市场就是消费者的市场。特别是，美国次贷危机及中国一些地方的经验表明，允许房地产的炒作，这是毁灭中国经济之路。所以，面临当前房地产市场的问题，根本上就是要改变以往房地产商的暴利心态与暴利经营模式，重新定位住房产品的价格，房地产开发商希望“政府救市”重新回到2007年那种暴利时代根本上就不可能了。银监会对此有明确态度，商业银行不会救“炒作的房地产市场”。

“断供门”也就是早几个星期传说的，深圳用住房按揭贷款购买住房的居民由于房价下跌得太快而不再归还的银行按揭贷款的事件。根据这种传说，由于深圳出现“断供潮”，如果这种“断供潮”阻止并让其全国蔓延，那么不仅会危及国内商业银行的安全，也会造成中国金融市场的危机及中国经济的危机，因此，政府应该迅速调整当前的房地产市场政策，阻止这种“断供潮”在全国蔓延，以此来保卫中国三十年来经济改革的成果。

可以说，这种“断供潮”的消息一在网上传播，以最短的时间立即成了国内各媒体密切关注的热点问题，它也很快成了一些人要求政府改变目前的房地产市场政策的理由。但是，对于“断供”是什么？“断供潮”是不是真正的发生了？如果发生了对居民本身、对国内房地产市场及对国内银行体系的影响如何？其实，大家基本上不了解，媒体也只是根据一两个案例而大肆地渲染。实际上，断供潮并没有在深圳发生，更不会蔓延到全国。

因为，一是今年上半年全国的房价仍然上涨了10.2%。6月份，全国70个大中城市房价格同比上涨8.2%，其中，一手房价格同比上涨9.2%，二手住房销售价格同比上涨7.5%。而6月份深圳一手房下降为-1.3%。也就是说，除非商业银行恶意要把银行贷款贷给那些完全没有能力还款的人，这些人可能没有能力来还按揭贷款断供。否则，在全国房价普遍上涨，哪里来的个人按揭断供呢？即使银行贷款给那些完全没有还款能力的人，如果房价上涨，这些人同样可以把住房卖掉把贷款转让给他人来还。在这种情况下，断供是不会发生的。因此，在目前国内房价上涨的情况下，断供情况是不容易发生的。既然断供都不容易发生，如何出现“断供潮”。

二是假定房价快速下跌，跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供，在中国还没有《个人破产法》的情况下，个人负债是无限责任的。如果个人任意断供，并不是个人把这些价值较低的房子还给银行就可一了百了，而是即使个人觉得花不来把这些房子还给银行，也是没有一家商业银行会轻易地允许个人这样断供。如果个人交给银行的房子不足抵偿其债务，商业银行一定会继续对个人追讨其没有偿还的债务。商业银行一定会要求断供的个人用其他财产来抵偿其债务。如果个人有能力还款而恶意不还款，那么他一定会受到商业银行对他的法律诉讼。再加上个人首付款的损失、购买住房时交易费用的损失、已经还按揭款的损失、法律诉讼费用损失、个人信用损失等等，在如此巨大的损失面前，哪一个个人会轻易地断供的呢？比如，1997年至2003年，香港的房价下跌67%，曾出现过负资产的个人15万户，但是，并没有看到任何一个香港人恶意断供的。可见，个人断供的负面影响有多大。也就是说，即使国内房价大幅下跌，任何购买住房的个人要断供也会三思而后行，不是个人断供后就可一了百了的事情。

三是整个深圳商业银行的个人按揭贷款余额只是2200多亿，个人按揭贷款不良率仅0.67%，但是为什么有人出来说，如果“断供潮”不阻止会让银行受到1000亿以上的损失。这样弥天大谎也会有人相信，而且我们的媒体也会这样大肆渲染并短期时间内其消息传播全国。其中有许多问题值得我们认真反思。

从这次“断供门”事件来看，断供的问题为什么能够在短期时间引起国内各类媒密切在关注？其问题的根本点就在于，在目前国内房价刚开始向理性回归的条件下，无论是购买住房消费的人还是住房投资的人，大家都在关注，如果房价真的下跌并下跌很厉害时，有没有一种规避其风险办法。不少人肯定会想，如果“断供”能够把个人购买住房的风险降低到最小的程度，也不失是一种可选择的办法。特别是，那些炒房者更是会这样想。这样，断供问题自然会吸引用按揭贷款购买住房的人的密切关注。

同时，当房地产市场的价格出现调整时，居民对房地产价格预期会出现巨大逆转，从而使得大量居民根本就没有意愿进入房地产市场，加上过高的房价早就把国内80%以上绝大多数居民抛离在房地产市场之外，从而使得房地产市场销售迅速下降。当房地产的销售迅速下降，房地产开发商又想维持其暴利而不愿意调整价格时，在房地产市场为政策市的情况下，房地产开发商也自然会寻找或制造一些概念来要求政府来改变当前的房地产市场政策。而“断供门”的出现则正好成了房地产开发商借题发挥的机会（更公平地说，“断供门”的发生更可能是炒房者的杰作）。也就是说，在房地产开发商看来，既然全国出现“断供潮”，政府还不快点改变现行的房地产市场政策，还不早点来化解“断供门”的问题。如果把“断供门”事件炒得越大。政府改变现行的房地产政策机率就越高。但是，实际上这是个根本不存在的问题。

还有，“断供门”事件应该是一次全国性房地产知识的普及的过程和房地产信息交流的过程。通过这种房地产知识的普及不仅让广大民众知道了什么断供，也知道什么是断供的条件及个人断供行为的后果。可以说，通过这种对断供知识的普及，以前房地产市场的许多谎言早就暴露光天白日之下（比如“房价下跌银行先死”）。因为，在中国还没有《个人破产法》的情况下，即使房价迅速下跌，银行所面临的潜在风险也不是早些时候所夸张的那样大，因为，个人按揭贷款对银行的负债是无限责任的，个人住房财产不及抵贷款债务可能用其他个人财产抵，个人现在还不起可以将来还，个人自己没有还还可以延续到继承财产后代等。商业银行还怕个人断供吗？我想，在这次“断供门”事件中，有商业银行出现主张其权力，意义就在这里。但是，这里同样有一个问题，我们商业银行对按揭贷款进入者审查是否严格，如果不是这样，按揭贷款人同样也可能以此理由来减免其债务负担。

同时，在“断供门”事件中也可以看到，国内绝大多数民众在这种房地产市场知识的普及过程中不断成长、不断地变得更聪明，那种还如几年前那样希望把房地产娱乐化、希望制造一些房地产概念及舆论来左右房地产市场价格和来左右房地产政策的事情早就成了历史。可以说，未来房地产市场只是产品质量竞争的市场，一些想通过概念炒作任意谋利的机会在减少。

再就是，“断供门”也给商业银行更多的警示：尽管房地产的个人住房按揭贷款是商业银行的优质资产，但是这是有条件的，即在房价上涨时才是这样。如果房价下跌，个人住房按揭贷款同样会商业银行带来巨大的风险。面临这些风险，无论是银行监管机构还是商业银行都得对现在这样风险管理制度与规则进行全面评估与检讨，以便来完善其个人住房按揭贷款风险管理规则。否则，中国银行业也会步美国次贷危机之后尘。

总之，“断供门”事件已经水落石出，它对国内民众是一次全面的房地产知识的普及。同时，它也给了国人对房地产市场更多的反思与思考，有人再想以“断供门”类似的事件来左右房地产市场已经成了历史。

最近，随着美国印地麦克银行（IndyMac Bancorp）因为出现挤提，被美国联邦存款保险公司接管，房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）（以下简称“两房”）也出现严重的危机，其股价跌到了17年来底谷，被迫政府出台救助。可以说，“两房”一向被认为是美国金融体系中的优等生，美国“两房”也开始要美国财政部来拯救，说明美国次贷危机并没有结束并开始严重侵蚀银行体系。

可以说，在所有的美国房地产金融的教科书中，房利美与房地美基本一直被是认为推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万的美国人获得住房，实现“美国梦”的重要支撑。它们拥有或担保美国住房抵押贷款一半以上（5.3万亿美元）的业务，为美国房地产市场提供充分的流动性。所以，在美国次贷危机以前，“两房”的债券曾被华尔街金融机构称作“准国债”。也正是这样两家以美国财政部为靠山，在美国住房按揭市场呼风唤雨的金融机构，其股价在经历了一周的腰斩之后，两公司的股价爆跌，并面临破产的边缘。因此，美国财政部不得不出手相救，否则，将冲击整个美国金融体系的安全。

从中可以看到，2007年以来的美国次贷危机，表面上是美国金融市场结构上发生的根本性变化，是美国金融市场利用其结构性的产品把住房按揭贷款的风险无限放大，但是实际上根源仍然是美国住房按揭贷款。在以金融创新的住房按揭产品促使美国人如何来使用未来钱，如何促使美国人利用未来钱来进行个人投资及在短期内增加个人或家庭之财富。也正是在这种促使个人使用未来钱的过程中，美国银行体系放松了个人按揭贷款市场准入并让一些信用评级较低的人进入房地产市场,并以所谓金融创新的方式制造许多高风险的金融产品。这样,美国的银行体系与住房金融体系不仅可以大获其利，制造金融市场繁荣，同时也制造了金融体系巨大的风险。

正因为美国住房金融体系能够在促使个人使用未来钱的过程中大获得其利，而这种贷款过程中的风险又可以通过金融证券化产品转移出去，这就使得商业银行更是有降低借款人进入按揭贷款市场标准的动机。特别是在激烈的市场竞争面前，名目繁多的金融产品创新使得信用较低的个人进入按揭贷款市场的标准越来越低。所有的次贷危机的风险也就是在这里潜藏着。

如果商业银行按揭贷款不是降低标准贷款给次级信用的贷款人，如果不是住房按揭贷款的金融机构为了其短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查，如果不是各处名目的金融产品诱惑不少投资者非理性进入，那么后来不管其按揭贷款产品证券化及衍生工具化的程度有多高，所出现的问题与风险也就不会发展到今天这样大。比如，1997年金融风暴后，香港房地产市场也出现过急剧下跌，到2003年，其香港房地产市场平均跌幅达到67%。但是，由于香港的银行体系健全及对按揭贷款人审核严格，从而在香港房地产市场出现重大调整时，并没有对香港银行体系造成多大冲击与损失。

在中国，近十年来国内房地产市场快速发展及银行体系持续繁荣同样与个人住房按揭贷款有关。如果不是相应的住房按揭贷款政策及这几年银行信贷管理的特殊环境，国内房地产市场要发展到今天这个样子及国内银行体系如此发展与繁荣是不可能的。但是，中国在房地产市场发展及银行体系繁荣的同时，国内一些商业银行对个人住房按揭放松市场准入而制造短期繁荣的情况与美国相比有过之无不及。看看早几年，国内房地产按揭贷款市场，无论谁购买住房没有谁贷款不到的。正因为按揭贷款市场准入标准低，谁购买住房都可以从银行贷到款。这就是出现不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房的怪事。而这种事情怎么也不会在美国发生。可以说，中国个人住房按揭贷款市场的宽松与荒唐，这是任何国家都不可比拟的。尽管中国的按揭贷款方式与美国的次级按揭贷款有所不同，但其潜在风险的程度只会比美国要大而不是小。既然美国的次级信用贷款都造成如何巨大的金融危机和银行危机，难道中国银行监管机构不要对中国住房按揭贷款的风险引起密切关注吗？

因为，在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少套住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。早几年国内一些地方的房价快速飚升基本上都与这种利用住房按揭贷款炒作有关。所以，2007年政府对住房按揭贷款市场管理规范，国内房地产市场就发生巨大的逆转。

但是，最近国内房地产市场刚发生一点变化，就有房地产开发商出来说，中央对房地产市场的货币管得太紧了，政府应放开个人住房按揭贷款的标准，应该放开个人购买第二套住房的按揭标准，以便让更多的人进入房地产市场，增加房地产市场的需求。

实际上，不要说早几年国内住房按揭贷款宽松，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，这些规定对国内个人住房按揭贷款仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率的优惠），而且表现为个人市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则达到了50%），表现为对这些市场准入者的进入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款，央行在359号早就明确的规定，但是不少商业银行就是希望不断地突破这种规定。

特别是，最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下，房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性，国内房地产企业及一些学者，就认为中国房地产市场价格不可大跌，要求政府放宽已有的个人住房按揭信贷管理的政策，比如放宽购买第二套住房市场准入，又让更多的人又便利地进入房地产市场炒作，从而把各地的房价炒高。这样，房地产开发商暴利可落为安而不要担心什么风险了，至于市场未来发生什么它们根本就不知道与不要承担任何责任。

所以，“两房危机”已经向中国银行业及政府敲响了警钟，住房按揭贷款并不是他们认为的仅是优质资产，因为这种认为的前提是房地产市场价格永远只涨不跌。如果房地产市场的价格出现调整，住房按揭贷款的风险也就自然显露出来。尽管中国住房按揭贷款所占整个贷款的比重还不高，目前这些住房按揭贷款风险也不会危机中国银行体系，但是中国监管部门不能够对此有足够的警惕，商业银行不能够严格遵守所规定的标准或市场准入，反之，让为了其短期利益尽量规避政策规定，放宽住房按揭的准入标准，那么中国银行业也会步上美国次贷危机之后尘了！

根据国家发改委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。其中，新建住房销售价格同比上涨9.2%，二手住房销售价格同比上涨7.5%。6月份深圳一手房下降为-1.3%。也就是说，从政府公布的数据来看，尽管近两个月国内房价的上涨幅度有所放缓，但国内房价仍然在持续上涨范则是不争之事实。而且，特别是今年前5个月,国内房价上涨幅度一直保持在10%以上。

但是，今年以来房地产市场炒作最为热闹的问题，有从紧的货币政策使得房地产开发企业资金链的断裂，即百日巨变论；房地产市场的价格会引发银行体系风险，会影响国内经济增长，会影响国内住房保障体系确立；更有离谱者，说什么房价的下跌，会引起房奴断供，土地流拍，地方一级财政将失去土地收入的支撑而缩减公共支出，导致居民没有便捷的公共交通可坐，没有了环境优美的街心花园，甚至低保、学校也难以为继等等。

前面的百日巨变论、金融风险的问题，我早就有许多文章作了详细的分析，在此不详表，只是来讨论一下“房奴断供”及土地财政的问题。

对于居民住房按揭贷款断供问题，这几天媒体炒得火热。但是，这种现象即使是在深圳，也是极个别的现象。因为，断供必要的条件是，一是房价下跌的市值远远低于购房者要支付给银行的按揭贷款，这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款，即断供（不过，这里要把商业银行对一些按揭贷款人审查不严而造成无能力还贷的情况除外，这些风险要商业银行来承担）；二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款，相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。这不是个人想断供就可断供的；三是个人断供最大的受害者是断供的个人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时，这种行为才会发生。

那么，我们来看上述几个方面的条件，近年来各地房价都在快速飚升，有些地方房地产市场泡沫很大，比如深圳、上海。但是，尽管如此，国内各地房价根本就没有下跌过。如果房价没有下跌，哪里会出现房价市值低于购房者所要支付给银行的按揭贷款的价值呢？如果这种情况不出现，哪里来的按揭贷款断供。即使今年以来深圳房价一直在下跌，但就目前的情况来看，房价下跌达到这种情况还是比较少。全国各地房价都上涨，断供如何来发生。从国家公布的数据来看，当前掀起这轮断供讨论意义不大

二是假定房价快速下跌，跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供，在目前市场的商业化及法律化的条件下，没有任何一家商业银行会轻易地允许个人这样做的。如果个人有能力还款而恶意不还款，那么他一定会受到银行起诉。而且，个人断供后的官司频繁，可能比不断供的成本还大。

三是个人断供最大的受害者是自己，如果居民轻易的断供所要承担损失将是巨大的。他不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款按揭贷款的损失以及住房交易费用的损失，而且会严重损毁个人信用记录。可以说，在逐渐完善与发达的银行个人信用体系下，个人信用不良记录将对个人未来生活及商业活动许多障碍。在这样的情况下，断供个人的损失包括了有形与无形的、现在与将来的等综合在一起将是巨大的。因此，，没有哪个购房者（无论是消费或投资）会选择按揭贷款断供的。因为，其付出代价与成本太高。

至于“土地财政”的问题，这是一个十分离谱的概念，它也是中国土地公有制下的产物。在发达的市场体系下，没有哪一个国家是通过土地财政来保证政府公共支出的。我们可以看到，这些没有土地财政的国家，其居民公共福利水平、公共支出水平、公共基础设施比中国差吗？如果地方政府想通过推高房价来获得土地财政收入，来推高GDP，表面上是对当地居民有利，但是实际上，这种土地财政不仅不利房地产市场持续稳定发展，也严重损害了农民利益及一些地方居民的利益，为政府官员寻租设租创造了条件。房地产市场的许多问题根源就在这里。因此，土地财政的改革是必然，也是目前中国经济改革重要方面。

总之，最权威的数据表明，国内房地产市场的大势，并非一些房地产开发商所叫嚷的那样有多少严峻，反之，房地产市场价格上涨还在进行，只不过上涨幅度小了一些。而房价不大幅度下跌，那里来的断供问题。如果把一些恶意的行为看作是全国普遍现象，那有点大夸张了，不知其用意何在？而国内房价在上涨，岂有什么土地财政的问题？更何况土地财政本身就是问题，是中国经济改革之目的。如果要把一个要改革的对象作为既定的目标来讨论房价不能下跌，其前提都错了，其结论能对吗？

这几天，深圳楼市居民住房按揭贷款断供被热炒得十分。从媒体挂出来标题来看，该事件是如何严重，严重到如何影响当地经济、如何影响国内商业银行体系、如何影响国家的金融安全。但实际上，深圳楼市按揭贷款断供仅是个孤案。假定真的出现这样事情，也不值得大惊小怪。

因为，按照2007年上半年深圳房地产市场价格快速上涨时深圳领导人所言，深圳的房地产市场是健康发展的，房价上涨是因为有居民的自住需求。按照他提供的信息，当时深圳的房地产市场交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地产市场交易基本上居民的自住需求，那么即使是从年初以来，深圳房价下跌了30%，它对这些自住需求的居民住房是不会造成多少影响。

因为，居民购买的住房基本上是自住的，那么房价的上涨或下跌，除了对居民有少许的财富效应之外，对居民消费的效应既不能多也会减少。最近，深圳的房价下跌并不能够改变已购买住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下，除非少数居民会碰到突发性的事件，我想没有一个居民随意选择断供的。因为，这样做，受到伤害的最大的是居民自己。既断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款的损失及住房交易费用的损失，而且会损毁个人信用记录。可以说，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下，除非迫不得已，没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为，其代价与成本太高。

对于投资性购房者，一则按照深圳领导的说法，其比重不高，即使这些投资者要断供，对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点应该是房价下跌在其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行贷款远远高于住房市值，投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的，那么其断供的机率不大。如果他预期房价下跌会持续并且幅度过大，那么他可以会选择断供。三是如果投资违规操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房价有一定的调整，这些投资者就可能选择断供。但是，这是政府打击的对象。这种情况不会轻易暴露出来。因此，住房投资者的断供不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑相应有形及无形成本。住房投资者同样不是迫不得已条件下是不会选择断供的。

这就是为什么说断供是一个孤案，无论是消费者还是投资者选择这种方法的人很少。比如在香港，在严重负资产1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供的。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。特别是在中国诚信制度逐渐完善的市场中，这种断供的情况发生对个人经济生活会产生巨大的负面影响。

有人认为，随着深圳房价下跌，深圳短期内会出现断供潮。因为，在他看来，2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高，只要房价下跌过快，就会让这些投资者面临着断供的危险。

在这里有几个概念得分析清楚，一是从2005年7月到2007年7月，深圳的房地产市场价格上涨多少，而近一年来深圳的房价又下跌了多少。而近一年来下跌幅度往往低于前两年上涨幅度时，那么房地产投资者断供的愿意就不会太大，因此，房价下跌根本就没有到这些投资者止损点。只不过，对于2007年上半年进入房地产市场投资者来说，其房价炒得过高，泡沫成分过大，因此，其面临的断供的风险也就较大。但无论是从时段来分，还是从比重来分，这个时期进入房地产市场的投资者比重不会太大。因此，即使这个时期房地产投资者都选择断供，也不至于形成断供潮，因为其人数十分有限。而且即使是这个阶段进入市场投资者，也并不是每一个人都会选择断供的。这就是为什么即使出现断供现象，但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看作是优质资产，其不良率不足1%。所以，所谓深圳出现断供潮只是虚张声势，而不是什么大不了的事情。因为，作为一个孤案，商业银行早就有所准备。因此，银行这些非预期的损失早就用银行资本覆盖了。这也就是为什么有人称将出现断供潮商业银行能够处世不惊。

在这里，市场上流行一种错误观念要得以纠正。在不少人看来，如果出现断供潮，其风险商业银行要承担，投资者也可承担，但这对自住性购房者不公平。其实，风险与收益的对称性，对自住性购房者来说也是一样的。但是，对于自住性购房者来说，即使房价下跌，由于其收入水平没有改变，其断供的可能性不会太大；假定所谓自住性购房者要选择恶性断供，认为这样是有利可图，那么这种自住性购房者已经转换为投资者，其角色选择不同，承担风险也不一样。

还有，假定深圳真的出现所谓的断供潮会不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系。其实，这种担心是没有必要的。因为，由于房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。因为，在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。也就是说，要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此，近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。

房地产市场娱乐化早就是家喻户晓的事情。基本上大多数房地产论坛都会歌舞升平、娱乐万分，以此来显示房地产市场的繁荣及阔绰。而且，房地产市场的娱乐化不仅表现为大多数房地产论坛上，也表现为房地产开发商的产品销售上与房地产问题的讨论上。前者不表，只说后一方面。比如，今年房地产市场调整刚开始，就有人出来说，中国房地产市场会出现百日巨变，即在百日的时间内国内房地产企业有很大部分要淘汰掉而过不了百日关。最近，又有人搞什么自称“猪坚强”，然后又有人出来说，这种房地产巨变已经见底了，即“楼市见底论”，房地产市场的“金九银十”的时机又要来了等等。

可以说，不管房地产市场讨论如何娱乐化，其根本无论无外乎在于两个方面，一是想告诉政府，房地产市场是如何重要，目前房地产市场是如何困难，如果政府不出台相应的政策，房地产市场就会面临如何巨大的危险，而这种危险又如何会危害到国家经济与金融安全；二就是告诉民众，房地产市场的机会如何，如果民众不把握机会进入这个市场，那么就会失去应有的机会。而这种房地产娱乐化的根本就是房地产开发商的利之使然。但实际上，房地产市场真的会如此瞬息万变吗？如果这样，既与房地产市场的特性本身不符合，也与他国之经验及房地产政策不符合。

一般来说，房地产业是一个生产周期性较长的产业。从土地获得到产品最后销售，一般都得经历几年的时间。因此，房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期都将经历近十年的时间。比如，美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间，而且房地产市场的调整从2006年开始已经经历了两年多的时间，但是这种调整在要什么时间结束，到目前为止仍然是一个未知数。在中国，从1998年住房制度改革开始，房地产市场已经经历过了近十年的繁荣。可以说，这次中国的房地产市场繁荣如果不是制度改革溢出的因素，房地产市场的繁荣要持续这样长时间基本是不可能。既然房地产市场的繁荣可以持续十年，那么国内房地产市场调整要在短期内就完成是根本不可能。更何况，中国房地产市场基本上还是政策市，政府正在通过房地产政策方式来矫正当前房地产市场不合理性，比如房地产产品的中低档及小面积化，房地产市场的民生化等。而这种政策调整一定会让房地产市场调整的周期更加延长。既然房地产市场是一个发展周期性较长的市场，因此任何人为的方式来中断这种房地产市场发展的周期性或阻止这种房地产市场调整，对房地产市场来说，应该是一场巨大的灾难，由此带来的负面影响谁也不可低估。

那么，中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整？这不仅在于房地产市场本身的使然，而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。对于前者，由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷，从而使得国内房地产市场出现两大严重问题。一是房地产过高、上涨过快，从而使得国内80%以上居民没有支付能力进入房地产市场。比如说，深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍，而2006年、2007年一下飙升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有，全国房价普遍快速飚升。比如，2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米，上涨三倍以上。北京是这样，全国许多地方都是如此。也就是说，当全国房地产市场泡沫巨大时，房地产市场出现大调整是必然，是谁无法改变的东西。二是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手，从而通过房地产市场在制造社会收入严重分配不公、通过房地产市场在撕裂整个社会的族群关系及制造社会矛盾与冲突、通过房地产市场严重损毁中国共产党几十年建立起来在广大民众中的威信等。如果这个问题不解决，不仅和谐社会无法解决，而且整个社会冲突与矛盾会越来越严重。因此，在这意义上说，国内房地产市场大调整也是必然。既然房地产市场要进行大调整，那么这种调整能够在短期时间内完成吗？根本就不可能。

既然房地产市场是一个周期性较长的产业，它的调整周期性不可能在短期内完成。从政策角度来看，房地产市场政策效应更需要一个较长的周期。比如说，美国的房地产市场发展8年繁荣后，从2004年6月开始到2006年8月，美联储通过17次加息来调整房地产市场的泡沫，但是美国房地产市场这个泡沫直到2007年3月才开始破灭，最近才出现美国银行业的危机。而且美国房地产市场泡沫破灭所造成的影响，美国房地产市场调整什么时候结束目前为止根本就没有时间表。再来看中国，房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如2006年国六条以技术性硬约束要求生产70%以上90平方米以下的住房的政策规定，直到两年多后最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等，这些政策与文件其调整的效果同样是需要一个较长的时期内才能够显示出政策效应。而这种政策效应要想在短期内消失，除非取消这些政策。

而且这些政策并非仅是技术性的，而且是原则性的，是通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨、来调整房地产市场发展模式与经营模式、来调整房地产市场需求主体、来整顿房地产发展秩序、来规范房地产市场的行为等，而这些原则性东西能够在短期内完成吗？这是完全是不可能的。比如，重新界定为房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这些东西能够在短期内完成的吗？可以说，这些东西不仅不可能在短期内完成，而且一旦让这样的政策深入市场，那么这个市场一定会发生翻天覆地的变化。这种变化是谁也无法来抗拒的。正是这意义上说，国内房地产市场调整、房价的理性回归仅仅是开始，因为房地产政策的应该刚刚显示出一点效应。

最近，有房地产开发商认为，目前国内房地产市场之所以面临问题，比如资金链将面临断裂、住房销售迅速下降，问题就在于政府采取从紧的货币政策，问题就在于这些政策对房地产行业的不公平，尤其是政府采取打压房地产市场的政策。比如说，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款。其实这里有几个问题，一是从紧货币政策对任何行业都是一样，凭什么要对其他行业从紧而不对房地产行业从紧，更何况这些都是商业银行的行为，政府根本就没有多少干预之权力；二是从所国家统计局公布的数据来看，实际上2008年以来从紧的货币政策对房地产市场并没有紧，银行体系流入房地产企业的资金也没有减少，只不过是让国内房地产市场银行信贷管理科学规范以及个人住房按揭贷款减少。但是这种信贷管理规范后为什么会导致国内房地产市场销售与价格下跌及个人住房按揭贷款减少？其中原因就在于早些时候房地产市场是一个投机炒作市场，就在于这个投机炒作市场把房价炒到了天上，就在于个人住房按揭贷款市场准入信贷管理政策的不科学不规范。

但是，不要说以前的关于房地产信贷管理的文件，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，对国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率优惠），而且也表现为市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则达到了50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二住房的按揭贷款，央行早就明确的规定，但是不少商业银行就是不断地突破这种规定。

特别是，最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下，房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性，而一看到这种情况，国内房地产企业及一些学者，就认为中国房地产市场价格不可大跌。如果房地产市场的价格大跌，政府就得出台如何来救市的政策。因为，如果政府不出台救市，房地产市场企业的暴利就无法持续维持，房地产开发商也不可能短期内把中国人民的巨额财富转移到房地产开发商手。但是，他们为了达到其目的，往往会采取维护公共利益的名义来掩饰。什么房价不能够下跌，否则如果房价下跌就会影响国家经济安全、会影响国内居民的财富持在、会让国内银行倒闭等。但实际上所有问题都是围绕着房地产商暴利的目标不改变。

最近，在美国那种信用评级清楚、法律健全、金融市场制度发达情况下，由于房地产信贷管理的按揭贷款问题都引发美国金融体系及银行体系的危机，那么在中国的情况下，房地产信贷所面临的风险有过之而无不及。如果中国政府不对此有清醒的头脑，而是任由房地产开发商来要挟、来左右，那么中国房地产信贷而引发的金融风险肯定会更大。特别是，最近国内房地产开发商又想通过各种方式来左右市场、来左右政府的政策之时，政府对此更应该有更多的警惕。

还有，房地产开发商不是说房地产市场已经走出周期性困难吗？房地产市场的价格又会如2007年那样飚升，房地产企业的暴利又会从天上掉下来吗？其实，如果是这样，事情就十分简单了。在这样的情况下，房地产开发商根本就不要希望政府来救市或政府来改变目前房地产市场政策，只要把自己手上的房子囤积起来，谁囤积得多，获得暴利的机会也就越多，等到房价上涨时候再来销售。如上海某楼盘那样，几年不销售一套，而楼盘的市值快速飚升。如果这样房地产企业还会有风险吗？这就是目前为什么国内绝大多数房地产开发商宁可不卖一套也不降价根本所在。

总之，房地产市场价格的调整仅仅是开始，谁想抱着幻想又会出现2007年的奇迹，那可能只是地球的游戏。因为，党的十七报告对住房的基本精神、今年政府工作报告对房地产的基本任务，以及2007年以来关于房地产的文件，都表明了中国房地产市场将发生巨大的变化，而且这种变化将是长期的。因此，国内房地产市场将是一个长期的调整过程。这种态势谁也无法改变，除非他们想对抗党的十七大报告的基本精神。

近来，从财经问题角度来说，房地产应该是国内各层次的人最为关注的焦点。房地产开发商的资金链如何、住房生产后为什么卖不动、为什么房地产暴利这只煮熟了的鸭子飞了、他们应该通过何种娱乐化的方式把购买吸引过来、如何通过强大的力量让政府来重新调整政策等；最绝大多数居民看到如此之高的房价，什么时候才让自己有能力进入房地产市场、房价如何跌下来、跌下来的程度有多少深、房价如何不跌下来他们住房之梦如何能够现实；地方政府则要想到房地产市场发展如何来拉动当地经济、如何通过卖地获得更多的财政收入、政府官员如何在巨大的土地交易中及房地产繁荣设租与寻租、当房价下跌时上述这些都有可能成为泡影时如何来要求中央政府来改变现行的房地产市场政策等；中央政府则房地产要从根本上成为民生问题、要如何来保护绝大多数居民的住房利益、如何在保证住房的民生性同时又促进房地产健康持续发展而不允许房地产泡沫吹大引发中国金融危机与经济危机等。当然，还有银行、房地产投资者等各方神仙都在以不同的方式关注房地产。

无论不同的人对房地产市场的关注有无数个理由，但是，这些关注最为核心的问题则是房价的高低。因为，在市场经济中，价格是整个市场核心。市场各利益当事人就是通过价格的变化来调整各自的利益问题。房地产市场也是如此。因此，房价博弈则是整个房地产市场核心。

房地产开发希望把价格卖得越高越好，房地产业在中国这种特有制度下已经暴利了十年，但是没有一个房地产商会认为这种暴利不应该，应该赶快调整，反之，不仅房地产开发商认为房地产之所以获得暴利是理所当然，而且另外有人也认为房地产商利润最大是他们的天性，这是天经地义的事情。因此，中国的房地产市场，价格在暴涨时，房地产开发商总是会涨高了再涨高。房价涨到了天上还是不够。因为，他们认为这是市场使然，是由于所谓的市场“刚性需求”决定的。但是，当房价出现调整，甚至于刚刚出现房地产市场价格出现调整时，他们就不干了，我房地产暴利这只煮熟了的鸭子为什么飞掉了。因此，房地产开发商就会出来说，房价是不能够下跌，如果下跌会对中国经济有多少负面影响，会对中国银行的金融有多少不安全、会对地方政府财政收入有多少不利、会让国外的热钱如何来炒底把国内改革开放的经济成果如何葬送掉、会让中国的住房保障体系如何没有资金来保证等，一句话，中国的房价就是不能够下跌！

房子在房地产开发商手上，他们认为房价不能够下跌，即使是没有人购买，他们也不下跌，房地产开发商认为我就是这样，市场又奈我几何？如果这样，倒没有什么？当房价高得离谱，高得让80%以上的居民都没有能力进入房地产市场时，房地产市场的住房没有人购买自然正常。但是，在房地产开发商看来，不是这样，为什么早几年他们的生产住房能够卖得那火热？房地产市场为什么那样繁荣？为什么能够在极短的时间内聚集整个社会的财富到房地产开发商手上？其实，现在这种情况可以是中央政府房地产政策导致的结果，因此，政府的房地产市场政策就得恢复到2007年那种状态。让更多的人通过银行的金融杠杆，把银行的钱掏出来重新把国内房地产市场价格炒高。这样，房地产市场的暴利又能够实现了，否则房地产开发不答应！

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了，早些时候房地产开发商鼓吹的房地产市场的“刚性需求”为什么一夜之间消失了？其实，就目前的房地产市场情况来看，房地产开发商所指的住房“刚性需求”，并非在一夜之间消失，而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子，房地产开发商一直在说，随着中国城市化，每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市，就需求房子住但是，在高房价下，居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场，那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗？

而房地产开发商所指的“刚性需求”多以是房地产投资与炒作。看看早几年，一些人可以从银行借钱购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。看看早几年的房地产信贷市场，只要个人购买住房没有贷款不到的，看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房，就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐，这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。还有，看看目前全国各地许多小区，住房是卖出去了，但许多住房从来就没有人住过。整个社会大家都在利用银行信贷炒作房地产。所以中央政府对房地产市场投资与炒作一限制，房地产市场所有的问题都暴露了出来。

还有，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外，而且也表现为市场准入标准低外（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则在50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重，但是，国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前，住房销售不如2007年房地产火爆炒作，就要求政府来降低个人住房按揭标准，就要求政府来放松银行信贷管理政策，而不找其内在原因。房地产开发商希望如何来获得暴利，如何让让自己生产房子销售出去而把钱落为安，未来市场洪水滔天与他们无关。这样，整个房地产市场的风险就得由银行、购买住房个人及国家来承担了。

因此，目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题，从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大，而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向，住房销售的下降也就在所难免。因此，目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位，并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格，那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底，目前国内房地产市场的问题，并非是央行从紧的货币政策，也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准，而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。这就是当前房地产市场的价格博弈。一方是宁可住房卖不出去也要维持房地产暴利，而且正在利用政府行政的方式来现实其暴利的利益，另一方面是广大中低收入民众，由于高房价早就把他们推到房地产之外，无能力进入购买住房，但是他们的住房条件迟迟得不到改善。何去何从？就看中央政府的态度了！

近来，颇为热闹的房地产市场一直国内媒体及民众关注的焦点，因为该市场不仅在于其娱乐化，各种各样的稀奇古怪的事情发生，如什么房价打赌、什么“猪坚强”，而且在这娱乐化行为背后一系列的利益关系，或是房地产开发商借助其资源占有优势，用娱乐化的方式来争取其利益最大化。尤其是，他们也会通过娱乐化的方式来许多相互矛盾的东西消融掉。

比如说，最近房地产商讲得最多的就是房地产资金链紧张。在房地产开发商看来，如果政府不放开对房地产企业信贷紧缩的政策，那么房地产市场就会出现崩溃，而房地产市场崩溃也就会给中国经济带来巨大的危机。但是实际上，近几个月，房地产市场进入的资金，无论是正式渠道进入的，还是非正式渠道进入的，不仅没有减少，反之，迅速增长，否则，房地产开发投资的增长速度如何会达到近年最快增长年份。

甚至有人更是把这种房地产市场资金紧张戏剧化，说什么中国房地产市场与2007年比缺少7000亿资金。这是一个什么概念，如何以2008年1-5月份房地产开发投资资金15099亿相比，也就是房地产市场有几个月会由于没有资金而生产停顿。但是，实际上，正如上面所指出的，今年尽管采取紧缩的货币政策，但是流入房地产的资金一点也没有减少，只不过流入的方式与2007年不同。比如，2007年房地产开发商能够便利借助于中国股市的繁荣从股市获得的1200多亿资金。还有，这种娱乐化的东西为什么会出现？根本上是以2007年房地产市场泡沫吹得巨大时为参考，如个人住房消费贷款减少多少等。但实际上，如果是以2007年房地产银行信贷为标准来计算房地产资金短缺，那么是不是要重新吹起2008年房地产市场泡沫，一年来国内房地产宏观调控又会要回归到原点。

其实，就目前国内房地产市场的情况来看，并非是国内房地产市场开发投资下降或减少，也不是进入房地产市场的资金减少，更是不是房地产市场的价格出现全面下降（个别地方的情况除外），而从国家发改委和国家统计局的数据来看，近几月来国内房地产市场的价格上涨并没有停止，只不过是上涨幅度减小。因此，从目前国内房地产市场情况来看，无论是从房地产开发投资，还是房地产市场资金的流入及价格上涨，并没有任何迹象表明国内房地产市场出现多少大的逆转。但是，有一个事情则是发生了巨大的变化，即住房的销售及个人住房按揭贷款迅速的下降。这可以是目前房地产市场的要害所在。也就是说，如果房地产商生产的大量住房而销售不出去，那么房地产市场的价格最好、房地产开发投资最多、流入房地产的资金最多，这些都枉然。可以说，这是目前房地产开发最为担心的事情。

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了，早些时候他们鼓吹的房地产市场的“刚性需求”一夜之间消失了。因此，最近不少房地产开发商在大声嚷着要政府放松房地产市场银行信贷政策，特别是要放松房地产市场个人住房消费信贷政策，让全国人民都来购买房子，让全国人民都来借银行的钱来购买房子。也就是说，他们又希望政府放开个人住房按揭贷款政策，让一些可以从银行借钱购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这样，房地产开发商可以让自己生产房子销售出去而把钱落为安，未来市场洪水滔天与他们无关。

但是，实际上只要看看这几年只要个人购买住房没有贷款不到的，看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房，就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐，这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝无仅有的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。尽管经过2007年359号文件对房地产信贷管理政策的调整，但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外，而且也表现为市场准入标准低外（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则在50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重，但是，国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前，住房销售不如2007年房地产火爆炒作，就要求政府来降低个人住房按揭标准，就要求政府来放松银行信贷管理政策，而不找其原因，没有看到中国房地产市场发生了巨大的变化。总是希望，如何让房地产开发商获得暴利，而且把整个房地产市场的风险转移给银行及购买住房个人来承担。

因为，就目前的房地产市场情况来看，房地产开发商所指的住房“刚性需求”，并非在一夜之间消失，而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子，房地产开发商一直在说，随着中国城市化，每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市，就需求房子住但是，在高房价下，居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场，那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗？如果是这样，那么房地产开发商所指的“刚性需求”也就荡然无存。不仅如此，目前一些地方的房价有所调整，问题并不是没有居民需要住房，也不是城市住房不消费，而且是房价过高。但是，为什么2007年房价并没有阻止国内城市居民进入房地产市场？问题就在于房地产投资炒作比重过高。房地产市场一旦进入投资炒作市场，加上政府又对房价担保及有便利的银行金融杠杆和融资的低成，在这样的条件下，国内房价岂能不炒高？

但是，目前这种情况发生巨大的，一是房地产市场炒作与投资政府已经开始政府在限制，比如购买第二套住房，银行信贷就无法获得购买住房的优惠政策，反之，还得基本上按市场的价格来付费。二是2007年以来的银行信贷政策使得房地产投资者融资成本上升，加上目前中国通货膨胀过高，中国利率处于上升的通道，这自然增加房地产投资者的进入风险。当房地产投资减少时，那么房地产市场就应该是以房地产消费为主导。而房地产消费的价格基本会以住房的供求价格来决定。由于房地产投资与消费有巨大的差别，目前房地产开发商仍然以房地产是投资市场作为定价参考，但房地产市场是一个消费市场，那么这时住房销售自然会下降或减少。

因此，目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题，从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大，而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向，住房销售的下降也就在所难免。因此，目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位，并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格，那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底，目前国内房地产市场的问题，并非是央行从紧的货币政策，也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准，而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。房地产市场价格回归理性、遏制房地产市场暴利才是化解目前国内房地产困境根本之道。

目前房地产开发商希望政府来改变从紧货币政策，特别是要改变房地产市场个人信贷消费的政策，降低个人购买住房者进入房地产市场的标准。这正好房地产开发商一直主张相悖。为什么？早些时候，不少房地产开发商不是一直在说，如果房地产市场的价格下跌，那么可能影响国内金融安全，特别是影响到国内银行的金融安全。现在倒好，房地产开发商为了维护其暴利，则要政府放松房地产信贷管理，从而使得商业银行的风险加大。美国的次贷危机之所以发生，不就是在美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，政府为了维护美国经济繁荣，而放松了对房地产个人住房按揭贷款进入标准，让许多次级信用消费者进入房地产市场。当这种风险经过证券化及衍生品化进一步放大后，美国次贷危机也就出现了。可以说，这种次贷危机所造成的损失，是当时谁没有想到的。如果中国政府因为房地产市场销售下降而放松本来就不严格的个人住房按揭贷款标准，也就是房地产开发商在通过制造风险来要挟政府及全国人民。在这样的情况下，政府对房地产市场是如何思考的，这是一个必须认真思考的大问题。

最近，随着国内房地产市场的价格普遍下跌，各种救市之声又鹊然而起。有人认为，政府应该终止已经宏观调控多年的房地产市场；有人认为政府应该采取新的政策来刺激国内房地产市场的需求；更有人认为，国内房地产市场的普遍下跌只是暂时现象，随着国际热钱大量流入，中国房地产市场又会出现报复性的上涨。因为，在这些人看来，国际资本市场环境恶化，而中国是巨量海外资本避难的最佳场所，问题是，中国目前的投资渠道除了楼市、股市，再没有其他能吸纳大量资本的场所，这种情况下，楼市、股市的暴涨似乎难以避免。

对于前几种言论，我早用事实给予清楚的回答，对于后者，国内民众可能还不了解，以为真的会如这个人所说的那样，国内房地产市场又会由于大量热钱流入重新逆转。但实际上这种言论不知道其依据在哪里，因为，无论是从房地产政策上，还是从房地产市场发展态势上及国内外经济金融环境的变化来看，外资想再来推高国内房地产市场价格只能是个人的一厢情愿，与现实的经济生活相关十万八千里。

因为，在以美元为本位的国际货币制度体系下，尽管美国宽松的货币政策会导致美元在国际市场上泛滥，美元的贬值会让更多的美元资产流向新兴市场，但是在中国资本项严格管制的情况下，国际市场的热钱想流入中国并非易事。无论是合法还是非法的方式流入都是如此。这就是为什么国家外汇管理局最近出台了一系列的政策来遏制热钱流入的问题所在？既然外资进入中国不是那样容易的事情，那么国际市场热钱能够便利地进入中国吗？既然热钱不是容易地流入中国，那么外资要流入房地产市场更非易事。

首先，我们可以看到，对于国内的房地产市场来说，由于中国资本项没有开放，因此，外资进入中国的房地产市场是要受到严格管制的。不是外资想流入就能够流入的。特别是针对早几年外资流入国内房地产市场的炒作严重的情况，国家外汇管理局早在2006年就出台关于外资流入房地产市场详细规定（171号文件），而且在这之后又连续出台6个相关的补充文件。

这些文件的一个基本原则，就是任何外资（无论是居民还是非居民）进入中国房地产市场都得受到严格管制。比如，外国企业进入国内房地产市场，就必须采取商业性原则，即任何企业进入房地产市场只能是用作自己的商业用途，不可用作房地产投资或炒作，否则是不允许进入的。正是这种商业性原则，外汇监管部门就能够对进入的外资从市场准入到资金的汇出都有一套详细的规定。违反了这些规定，外国资金是无法进入中国的，即使进入了也无法兑换成人民币，即使兑换成了人民币也无法进入房地产企业账户，即使进入房地产企业账户赚了钱，这种钱要想流出中国的金融体系是不容易的。对于个人来看，也采取了一年期居住原则。如果一个外国居民在中国购买住宅，就得在中国居住或工作一年以上，如果个人没有在中国居民在一年以上，是不可进入房地产市场的购买住房的。无论是它的支付方式如何变化。也就是说，从目前中国现行的房地产市场政策来看，国外的资金即使是合法进入，对进入房地产市场都有严格的限制，那么对于那些非法进入的外国资金来说，要进入中国房地产市场肯定面对着巨大的政策风险。在这样的情况下，国外的资金能够自由地进入房地产市场吗？即使外国的资金进入房地产市场受到严格限制，那么外国的资金通过什么方式来推高国内房价呢？

还有，最近国内房地产市场出现全面的理性回归，根本就在于目前的房地产市场形势发生了巨大的变化。这种变化不仅是房地产市场自身发展之要求，而且从整个当前的环境来看，有几个方面为房地产市场价格向下调整创造的条件。一是这次房地产市场价格调整基本是政府房地产政策改变的结果。而且这种以民生为主导的房地产市场政策，在一个比较长的时间内是不会改变。二是国内金融市场环境发生的巨大的变化，比如说，中国股市股指比2007年底下跌一半以上了，这自然不利于购买者获得资金。而且这种股市态势在短期内也不会改变。三是汶川大地震后，不仅对地震附近的房地产市场会造成巨大的影响，也会影响国内居民对房地产的消费理念与投资理念。而这种居民对房地产的理念对房地产的消费将起到巨大的作用。可以说，在这样的大环境下，政府只要进一步把房地产市场落实为民生的市场，并对此让现有政策认真落实，那么国内房地产市场价格向下调整也就是必然。

还有，目前国内房地产市场价格全面地向回归理性，就在于国内房地产全面地落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。只要降低房地产市场投资比重，让房地产市场成为一个民生的市场，严厉打击房地产市场炒作，那么国内房地产市场泡沫就能够挤出。为了做到这一点，监管部门开始采取严格的个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等，这就可能把房地产市场的投资者逐渐挤出市场。现在是，国内居民进入房地产投资都要受到严格的限制，那么难道中国政府会允许国外热钱进入中国房地产市场炒作并制造风险吗？当然外国的资金进入房地产市场更是受到各种限制，而且不是有钱就能够购买中国住房的，既然外国的资金进入房地产市场受到限制，那么外资要来再推高房价是不可能的。

总之，有人希望外国资金进入中国房地产市场重新来推高房价，这只是一厢情愿的事情。无论是从目前政府外汇管理政策来看，还是从当前房地产发展态势来看，都是不可能的事情。否则，不仅会改变目前中央的房地产市场的民生政策，会让80%以上的居民远离国内房地产市场，而且也会制造房地产市场及金融市场的风险，让中国步上美国次贷危机的后尘。我想中央政府对此早就保持着清醒的头脑！

最近，一些地方房地产市场价格出现某种程度下跌，住房销售的严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整的临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。在这些人看来，如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况，就会危及中国宏观经济安全、就会危及中国银行体系的风险、就会影响民众房地产资产的升值、就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，中国住房保障体系就没有财政支持，那么这个住房保障体系建设就是一句空话。因此，他们又打出了“中国楼市告急”的旗号。

对于这些人的言论，已经是司空见惯。房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事情。但是，这些人为什么这样做？关键就在于利之所趋，就在于房地产将失去暴利的时代、房地产将无法成为少数人在短期内聚集社会财富的工具、在于房地产市场将成为民生的市场。因为，十七大报告关于住房民生的精神、中央24号文件对房地产市场宗旨的规定、2008年总理报告中关于遏制房地产不合理需求的要求及严格限制房地产炒作的要求，都要改变房地产市场暴利，都让房地产市场成为民生的市场。因此，房地产市场变化就得救市，就得改变这些政策，就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买、房地产市场炒作盛行的市场。正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场。”这里，稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，房地产市场发展与繁荣就在于能否改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平，离开了这一点，那么改变房地产市场发展方面的任何理由都是不成立的。

因为，能否改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平，是十七大报告、24号文件及今年总理的政府工作报告的基本精神。它也建立在房地产市场发展的三个基本理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，它是现代社会文明的基本标志；二是在土地公有制的情况下，由于中国土地为全国人民所有，因此，全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利，而不是让全国人民的土地成为少数人谋利的工具或掠夺他人财富工具。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人将利益的，因此房地产市场所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此，国内房地产市场向生产满足绝大多数居民有支付能力购买舒适的住房方面发展，改变目前房地产市场暴利经营，根本就不可救。

还有，国内房地产市场全面的理性也是中国经济发展的必然。可以说，从1998-2007年，中国房地产市场经历了10年高速发展。在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，中国住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是2007年各地房价更是出现快速飚升。远不说，只讲我亲身经历的一点事情，如北京三环北太平庄的几个楼盘，2002年一手楼价格是4900元，目前二手房的价格上升到20000元以上；天通苑经济适用房由2650元上涨到目前10000元左右。也就是说，在短短的几年的时间里，如果以二手房的价格变化来计算，北京许多地方的房价上涨4倍以上。而这种住房销售大量增长及房价快速飚升，投资与消费界定不清，投资比例过高的因素，也有人口结构的因素。比如，2003年从中国人口结构来看，30-39岁之间的人口比例最大，达到2.46亿，而20-29岁的为1.74亿，比重骤然下降30%。从亚洲各国的经验来看，首次购买住房的人口主要集中25-39岁，这就早几年国内房地产市场快速发展一个重要原因。但是2008-2017年，购买住房的人口绝对数量迅速下降。国内房地产市场的调整也是自然，而不是房地产市场一变化就要什么救市。

还有，就目前的房地产市场的情况来看，房地产不需救。现在，我们再来看目前国内房地产市场发生了什么。从国家统计局最公布的数据来看，5月份，“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。还有，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%（2007年同期增长是27.5%）,高于同期4个多百点。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿。银行贷款3423亿，比2007年增加606亿。1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。但房地产销售面积与销售总额有所下降。也就是说，从国家统计局公布数据来看，到目前为止，国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够，是不是一定把国内房地产泡沫推到完全破灭，然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机，让全国人民来买单才行！

当然，目前国内房地产市场的变化主要在于住房销售下降，银行个人住房按揭贷款的减少。为什么会这样？最根本的问题就在于2007年房地产市场的投资比重过高，特别是一线城市更是如此。因此，政府一出台把房地产市场消费与投资区别的政策，对房地产市场投资作一定的限制，那么整个房地产市场就发生的巨大的变化。最近，为什么有人要出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策，问题就在于他们认为目前住房销售没有如2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆，国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒，没有再让国内房地产市场炒出一个又一个的泡沫而走美国次贷危机之路。但实际上，遏制房地产炒作及投资是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点严格遏制的东西。在2008年国务院工作任务要点中，明确地指出了遏制房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。

就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外，让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系，损害党在广大民众心中的威信。因此，让国内房地产市场成为一个民生的市场，成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场，这是绝大多数中国人的梦想，也是党的政策宗旨的基本出发点。因此，目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式，就是要改变房地产市场为少数服务模式，就得让过高的房价调整过来。

可以说，目前房地产市场并非有多少危机，它仅是一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房发展模式之间冲突。一方面，房地产开发及房地产炒作者手在持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场岂能不繁荣？在市场经济中，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格！我前几天到重庆，重庆一家最大房地产企业把房价调整到居民有支付能力水平上，住房销售立即出现少有繁荣，他们楼盘很快就出售完了。也就是说，就目前国内房地产市场形势来说，房地产市场不能救，否则让这个市场成为投资者市场、成为房地产炒作者的天堂。这不仅对国内绝大多数居民不利，也会把房地产市场的问题转化政治问题与社会问题。

就目前的情况来看，不少房地产救市者主张要放开第二套住房的政策，要以扩大内需的方式来增加住房需求。但实际上，到目前为止，中国的个人住房按揭政策标准比任何一个成熟的市场经济国家的标准都要低。比如，目前个人住房按揭贷款每个月还款数占家庭收入比重可达到50%，而且其他国家只有28-35%。个人按揭贷款市场准入，其他国家要求有个人工资收入银行对账单、个人所得税税单、单位工资证明及个人信用评级等，但中国仅是需求单位工资收入证明。如果按照这样的市场准入，中国至少有一半以上的人是无法通过住房按揭贷款进入房地产市场的。

所以，目前不少地方正在变相的方式来化解央行的第二套住房政策，正在千方百计地改变个人住房按揭贷款的信贷政策。比如说，采取零首付、担保首付、降低第二套住房标准等。这样做，住房可以是卖出去了，但制造国内银行体系的金融风险，而且也在通过不同的方式在把房地产市场的风险转移到银行。而国内银行在国有为主导的情况下，这种转移的风险则可能让全国人民来承担。也就是说，当前房地产开发及地方政府在采取不同的方式改变目前商业银行住房按揭管理政策时，其实就是在制造风险及转移的风险。对于，中国政府要密切关注，也不可用短期利益来牺牲国家长远利益。

总之，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策，根本在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的住房，只在卖不出去的价格。如果住房的价格调整到最绝大多数居民支付能力水平，房地产市场岂能有什么问题？而房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年泡沫水平上，而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期上，这是24号文件的核心，也中国房地产市场得以发展与繁荣的根本所在。因此，目前国内房地产市场不可救、不需救、不能救。

最近，一些地方房地产市场出现某种程度房价的调整，也出现不少地方住房销售的严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。政府决不可如股市那样，让股市大跌而让股市投资者面临巨大的系统性风险。因为，在这些人看来，如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况，就会危及中国宏观经济安全、就会危及中国银行体系的风险、就会影响民众房地产资产的升值、就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，中国住房保障体系就没有财政支持，那么这个住房保障体系建设就是一句空话。

对于这些人的言论，并非什么司空见惯，但有一条，为什么在十七大报告中写得十分清楚的精神、在中央24号文件中规定得明确的内容、在今年总理报告讲得十分清楚的任务，这些人为什么会那样会无动于衷。他们想做什么，是不是再想把中国的绝大多数民众推到房地产市场水深火热中。在同样的时候下，城乡建设部的领导理解则能够真正把握十七大报告关于房地产市场发展的基本精神。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场。”这里，稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，完善住房保障体系。而落实“90/70政策”正是24号文件的重要内容。对此，我是比较赞同的。

因为，无论是十七报告，还是24号文件及今年总理的工作报告，已经把房地产市场发展的根本问题放在三个理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这房地产市场存在与发展的宗旨，也是十七报告所强调的住房的民生性。二是在土地公有制的情况下，由于中国土地为全国人民所有，因此，全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利，而不是让全国人民的土地成为少数人谋利的工具或掠夺他人财富工具。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人将利益的，因此它所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此，国内房地产市场发展就是要生产满足绝大多数居民有支付能力购买到舒适的住房。这是24号文件的“90/70政策”核心。所以，离开三个基本前提，中国房地产市场要真正持续健康的发展是不可能的。

现在，我们再来看目前国内房地产市场发生了什么。从国家统计局最公布的数据来看，5月份，“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。还有，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。特别是中部与西部地区其增长在45%以上。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位增长（比2005年的19.8%快于一倍）；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%；1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%；1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。也就是说，从国家统计局公布数据来看，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够，是不是一定要推国内房地产泡沫推到完全破灭状态，然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机。

当前国内房地产投资增长如此之快，房地产发展如此繁荣，为什么有人会出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策，问题是他们认为目前住房销售没有2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆，国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒，再让国内房地产市场炒出一个又一个的泡沫而走美国次贷危机之路。但实际上，这是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点严格遏制的东西。在2008年国务院工作任务要点中，明确地指出了防止房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。因此，就目前的房地产市场的问题，并非是要改变目前政府既有房地产政策来提振居民住房消费，而且要找到房地产症结所在。

就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外，让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系，损害党在广大民众心中的威信。因此，让国内房地产市场成为一个民生的市场，成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场，这是绝大多数中国人的梦想，也是党的宗旨基本的出发点。因此，目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式，就是要改变房地产市场为少数服务模式。目前房地产市场并非有多少危机，而一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间冲突。一方面，房地产开发及房地产炒作者手在持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场岂能不繁荣？在市场经济中，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格！我前几天到重庆，重庆一家最大房地产企业把房价调整到居民有支付能力水平上，住房销售出现少有繁荣，他们楼盘很快就出售完了。

现在我们再来看，房价调整对中国经济有多少影响。有人说，房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水，会出现负财富效应。对此应该是夸大其词。为什么？对于住房这样产品来看，它既是投资品也是消费品。如果住房价格下降，对消费者来看，住房效用从来都不会改变。同一个住房，价格在100万时与价格在500万时，其消费效用同一，其负向影响几乎为零。而影响的仅是房地产投资者，而对房地产市场投资者，莫说中国土地公有的情况要对房地产投资进行严厉限制，就是在发达市场经济国家，都有对房地产�