早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。我当时就指出，央行不就是提出一个建议，为什么政府相关职能部门会与房地产开发一起来激烈反对取消该制度呢？从中所透视出来的问题，可能比取消住房预售制度更为严重。因此，在这之后，本人对国内外的住房预售制度进行全面研究，写了一份5万字的研究报告。

我的关于住房预售制度的报告表明，中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为，作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。比如，中国住房预售制度可以让所有的房地产开发商都可以进入住房预售，但在其他国家都是有严格的市场准入的，只能让一些合格的房地产企业进入；比如住房预售款收留，在其他国家预售款都是由第三方来保管，而中国则全部归结到房地产开发商的帐上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接等。正因为这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。

还有，这种住房预期制度的问题还表现为它仅根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。在当时，中国房地产市场还没有真正出现，制订法律者根本无法知道1998年后特别2008年后中国的房地产市场的情况。但是，就是这样一种带有明显计划经济烙印的制度安排，经过15年中国经济及房地产市场的翻天覆地的变化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改则遭遇到房地产开发商激烈的反对。从这些现象中我们也应该看到当前住房预售制度有多少不合理，对房地产开发商又是多么有利。

更为重要的，住房预期制度作为一种购买者的预售安排，它在房价上升时期，这种制度不仅可以为房地产开发商“空手套白狼”创造条件，也可以为购买住房者提供一种可见的利益。即购买住房者购买期房时的价格可能会低购买现房的价格。从1998年以来，由于中国房地产市场一直处于价格上升的通道，从而中国的房地产市场也没有出现过周期性调整，因此，住房预售制度弊病及风险也就无法全部显示出来。但是，从2008年开始，不仅全球经济及房地产出现全面的周期性调整，早几年房地产市场价格只涨不跌的神话完全打破，而且中国经济开始出现周期性调整。而在全球经济出现周期性调整之际，国内房地产市场的价格出现全面的周期调整也是必然。

也就是说，当中国房地产市场出现全面的价格周期调整后，当房地产的价格开始进入下降的通道时，当前住房预售制度问题与弊端也开始全面显现出来了。从2008年所发生的不少房地产事件可以看到，当一些楼盘由于市场变化准备降低价格，购买该楼盘的期房者就出来用暴力的方式进行反对，认为房地产开发商在欺诈他们，凭什么同样的房子卖出的价格会相差很大，凭什么他们还没有拿到房子，其房子的价值就全面下跌了。可以说，2008年不少地方房地产开发商与购房者冲突基本上都表现为期房的价格变化上。

更为严重的是，有上述购买期房者的经验，当住房的价格全面回归理性，或当房地产市场出现全面的周期性调整时，由于投资者是否进入房地产市场是由他对房价的预期决定的，当房地产的价格进入下降的通道时，而购买的期房价格是向下行的，因此，在住房预售制度下，投资者的住房需求为零，即没有投资者会进入这个市场；如果购买住房者是消费者，由于他们看到及预期购买的期房价格在向下行，因此，他们会想，如果现在进入购买期房，等他们拿到现房时，其住房价格早就下跌了。因此，购买住房者一定会想，与其现在购买，还有不如等住房建筑好的购买。这样做，不仅降低购买住房者购买期房的风险与成本，也减少购买住房的机会成本等。在这种情况下，房地产销售萎缩也就会越来越严重。这是就是目前大家所看到的情况。房地产市场为什么二手房市场交易开始好起来，而一手房市场销售萎缩越来越严重，就是与住房预售制度有关。

因此，在全国的房地产市场出现周期调整时，住房预售制度成了房地产销售严重萎缩的重要根源，因此，目前该是取消中国的住房预期制度的时候了。

不过，在本文看来，这个议案的提出，混淆了一些的问题，而且此议案的目的，并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。

但是，该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本文是可苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既有地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程中，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富就是通过这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。有的只是房地产开发商通过台上或台下各种方式以低廉的价格掠夺整个社会之财富。

至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为，房地产处于上升期，房地产高收益是十分明显的，但是当房地产处于下降的通道时，房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升，自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房是由成本来定价，中国房价能够快速飚升吗？

还有，由于房地产生产具有较长的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往会是实行土地拍卖获得的，由于土地交易在台下进行，因此，当时土地出让金的价格是比较便易的。到目前为止，土地交易市场化后进入市场的住房肯定不多。但是，该议案不是用土地交易市场化之前的土地成本来计算，而是用这之后土地交易成本来计算，自然会把房价过高的责任推到政府去，但是实际并非如此。

再就是，从这几年的情况来看，房地产的终端产品是在房地产开发商手上出去的，房地产的利润只能通过房地产的住房交易来实现。如果房地产税费过高，房地产企业只有市场平均利润，那么不仅无法让各行各业千军万马涌入房地产市场，也无法让短期内让房地产开发商获得暴利，但实际上并非如此。反之进入房地产的企业越来越多，暴富的房地产开发商也越来越多。那么其利润又从何来？正因为，房地产是暴利，才会有大量企业涌入房地产市场，才会有房地产开发商不在乎政府税费高低。

可以说，早些时候房地产开发商通过不同的方式从居民手中获得暴利，但是当居民觉醒之后，房地产暴利在民众手上不容易榨取或房地产的暴利从绝大多数民众手榨取不出来时，房地产开发商只能把获取暴利的目标转向政府。因此，他们通过其行业组织写什么提案把当前的房价过高指向地方政府，认为地方政府获利大多从而导致房价过高，因此要活跃市场就得让政府让利，降低税费及土地出让金的收费。其实，我们只要看看工商联代表谁或利益集团，就会看到这种议案的意义所在。也就是说，如果所谓两会代表，如果不能够站在整个社会利益角度来思考问题，那么他们所提出的议案会承担多少社会责任是不可能。

因此，我们目前要注意的是，这几年，随着房地产开发商的得势，他们不仅在所谓的市场上如鱼得水，能够操纵房价的上涨与下跌，也会千方百计地通过各种方式来左右市场，甚至于把他们的既得利益合法化与制度化，而且这种情况越来越严重。全国工商联的报告就是一个十分明显的例子。希望中央政府及全国人民擦亮眼睛，看看他们是如何变着法子来侵害大众利益的。

还有，最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化，希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利，但是全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外，除非中国房地产市场跑到地球之外去，因此中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？

我们知道，就中国现实的情况来看，根据十七大报告的精神与中国国情，讨论房地产的任何问题，或出台任何房地产的政策，都必须建立在三个基本前提上，居住权的天赋性、土地的国有性及经济分享的民生性。这是房地产发展与繁荣的根本，也是房地产政策出台的前提。因此，任何房地产问题的讨论都得放在这个前提上。同样，两会代表房地产议案及言论的合理性，完全可以这三个前提作为测定的标准。

比如说，有代表提出要取消经济适用房、要取消90/70的限制。当然，对于经济适用房，我也不太同意，但这种不同意是有条件的。如果房地产市场化程度高，市场的要素及产品基本上由市场来定价，那么经济适用房也是多此一举。不过，在目前高房价的情况下，经济适用房不失是一种短期内平抑过高房价的一种手段。在高房价的情况下，取消经济适用房，其实不仅不利于中低收入居民的住房条件改善，也容易增加居民住房消费负担而推高房价，制造房地产泡沫。因此，在目前的情况下，经济适用房能够取消吗？

对于取消90/70房地产政策，那更是没有道理了。房地产开发商天天在说，房价快速上涨，就是因为有刚性需求在，是因为中国的人多地少，住房产品供不应求。既然中国现实条件对居民改善住房的条件存在困难，存在土地短缺的问题，因此，如何提高土地的使用效率，增加住房供给，在住房类型上制定技术性的硬约束政策，这是世界各国的成功经验。日本、香港、新加坡等都是如此。因此，中国房地产90/70的政策已经落实在最近国务院公布的关于房地产的131号文件中，为什么我们的代表就不能够从中国整体利益、长期利益出发来思考这个问题呢？如果中国住房建设不是以中小套型为主导，那么我们房地产的产品是为谁服务，又如何来服务呢？

还有，两会上有代表提出报告，认为当前住房价格过高的问题，是因为地方政府土地收费过高，是因为地方政府的土地财政、是因为房地产市场民营化程度不够所造成的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富也就在这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。

至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某个价格有市场，因此，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商要承担的风险。但是，如果房地产处于上升期，其高收益仍然是十分明显的。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房由成本来决价，中国房价能够高起来吗？

还有，房地产业是不是可能完全民营化的问题，当然可以。但是在目前土地制度、房地产制度及金融制度不完善的情况下，在中国房地产市场刚刚发展起来的情况下，房地产业完全民营化还得创造条件。因为，住房是一种特殊的商品，它不仅是每一个居民必需品或某种意义的公共品，而且它的定价机制与其他商品有很大不同。特别是在中国房地产市场，它是一种领导性的垄断定价机制。在这种情况下，政府可以通过房地产政策要求国有房地产开发执行国家的房地产政策并引导市场的价格。如果房地产市场全部民营化，房地产价格推更是容易。当然有一套完善的房地产市场规则那是另外一回事。

总之，从两会代表一些关于房地产讨论及议案来看，不少议案完全没有体现代表的社会责任，也没有看到这些议案与讨论的正当性，看到只是一些代表利用其两会上的强势（比如企业家代表过多，房地产开发商过多），如何想把少数人利益制度化，通过制度化的方式来侵害绝大多数人的利益。在此，不仅我们其他代表要对此保持足够警惕，而且也说明我们两会代表性没有平衡相应的利益关系。今后只有对后者进行完善与改进才能让这种利益关系平衡，否则绝大多数人的利益随时都可能受到严重侵害。

比如说，在今年的政府工作报告中，让房地产开发商最为欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策。一听到这则消息，不仅许多媒体都用大标题刊出，说什么中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制，而且许多开发商都把这条政策看作是当前房地产市场一项重大利好。大家都知道，这段时间来，房地产开发商天天在盼星星盼月亮，希望政府来调整的房地产政策，希望通过房地产政策调整来托住高价的楼市，特别是对取消第二套住房的政策限制更是希望更大。但是，还没有等房地产开发商回过味，监管部门就指出，这是媒体及房地产开发商误读了总理关于第二套住房放开的政策。

其实，只要是认识汉字的人，总理的政府报告关于第二套住房的讲话其意义是十分清楚的。政府对第二套住房政策的调整，是相当有限的。它是限制在自住性住房的购买上，是限制在普通住房的购买上。如果离开这两个条件，购买第二套住房获得第一套住房贷款相应的优惠条件是不可能的。

不过，从一些房地产开发商及相关房地产行业组织所要放开第二套住房的愿望来看，与报告中的含义是相差很远的。总理报告所指的第二套住房政策的放开是指有条件下的改善性住房，而且房地产开发愿望放开的是以投资或投机炒作的第二套以上的住房。如果放开第二套住房的限制，后面就有第三套、第四套等政策限制放开。因为，在房地产开发商看来，这一轮的房地产市场调整，问题就在于政府在2007年推出359号文件与452号文件，这些文件核心是把国内房地产市场的住房投资与住房消费作一个清楚的区分。

如果是住房消费，这种住房购买可以享受所有优惠政策；如果是住房投资，那么这种住房购买无论是信贷还是税收都得按市场来定价，而不可享受任何政府住房优惠政策。试想，住房投资可以享受优惠政策，仅优惠政策这块利有多大并让投资者来享受，那么不仅这种政策的优惠就会失去意义，而且也会让房地产市场泡沫四起。因为，这样会让许多投资者前赴后继地进入市场。这就是早几年房地产市场写照。

可以说，这样十分简单的道理，在早几年，由于制度规则不完善，没有去规范，这是有情可原的，但是，当政府一旦注意到这问题的严重性时，制度一规范，政府又会退回原有的不完善的规则上去吗？我想，是根本就不可能的。更何况，美国次贷危机已经明摆在哪里，房地产泡沫是导致经济危机或金融危机的重要根源。在这点上政府岂能不警惕？而房地产开发商要求放开第二套住房政策限制的目的不就是希望让住房投资者可以享受消费者各种优惠而大获得其利，然后让国内房地产市场价格不断推高。既然放开第二套住房的限制是为了让投资者大获其利，是为了重燃房地产泡沫，房地产泡沫破灭而形成金融危机，让全国人民币来买单，那么作为民生的政策连这样简单道理都不知道而会放开第二套房的政策？

当然，对第二套住房限制的调整，既然房地产开发商大力呼吁，所讲的理由也一大堆，甚至于房地产开发商的行业组织提出一个所谓改善性住房的概念。既然这种改善性住房有如他们所讲的那样多好处，因此，政府还是采纳了一些他们建议，规定有条件的对自住性住房可以放开第二套住房限制。看上去这是一种政策上的平衡，但实际上，如果房地产市场的价格水平不是在自住消费者有支付能力的基础上，这种政策放开对房地产市场作用与影响是微乎其微的。

试想，这种制度设计主要释放出来的购买是指有住房者的住房消费。但是那些希望改善住房的购买者，由于有住房住，只不过现有的条件不是太好，希望得以改善。这里，对于希望改善其住房的购房者来说，当前他们处于的情况是，一就是他们的经济条件不是太好，否则他们根本就不需要享受政策这种住房信贷优惠政策，直接用现金购买就是。他们之所以需要享受这种信贷优惠政策，只能说他们还没有太高购买的能力；二就是他们购买住房的能力不是太足，需要通过信贷支持来完成，再加上本身还有住房，因此，这些具体的改善性住房需求的人对房价水平是十分敏感的。如果价格水平没有达到其支付能力的水平，这些改善住房的人也是不会轻易地进入房地产市场。一则因为他们支付能力不足，二则他们当前有房子住只不过希望好一些。所以说，如果房价很高或没有到改善性住房购买者的支付水平，房地产开发商想借改善性住房的优惠政策让他们进入住房消费市场根本是不可能的。

还有，由于报告对二套住房条件放开给了明确的限制，在整个房地产市场的价格进入下行通道时，所谓的改善性住房购买者也是不会轻易的进入房地产市场的。因为，一则他们已经住房，只不过是住房条件差一些。当他们知道整个住房市场进入下降的通道时，他们宁可坚持一下，也不会贸然地进入市场。

还有，当房价进入下降的通道时，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，再加上二套房放开的主动权是掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是自然会不高，关键是看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。如果商业银行对第二套住房购买者判断为高风险，那么商业银行对第二套住房购买者的信贷审查只能会从紧方面入手而不是从松方面入手，这样如果有进入第二套住房优惠政策的购买者，也得过五关斩六将，并非易事。这样，第二套住房放开的政策也就大打折扣。

再加上，全球经济已经出现了周期性调整，政府房地产政策发生的根本性变化及市场购买对象不同了。这种情况下，房地产开发商希望以自己的意愿来解读政府报告并让整个社会来接受是不可能的。在这样的大背景下，房地产开发商只好认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策，这样才是其理智走出困境的关键。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产市场的消费与投资才能够保持稳定，否则，房地产面对的困难与问题会越来越多。特别是，当有些房地产开发商误读政府政策把房价又推高时，这不仅会延缓整个国内经济的向上调整，而且也会把房地产企业推向破产边缘。因此，房地产市场价格全面回归理性是谁及任何政策都无法改变的。

莫说是第二套住房的优惠信贷政策是不会再放开了，即使能放开，实际上放不放开第二套住房政策已经不重要了，房地产市场价格的理性回归已成为必然，谁可改变呢？

报告主要讲房地产内容括以下几个方面的内容。一是，就如早几年所有的房地产文件一样，首先强调了促进房地产市场稳定，比如报告要求采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。但是，房地产的稳定发展并不是稳定房价，而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下，在稳定房地产投资与消费，当然要从价格入手，房地产存量多了，供大于求，就得通过房价来调节，这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

二是对于如何来稳定房地产市场的发展，今年出台的措施明确与早几年有很大的差别。首先报告中把整个落实房地产稳定的措施放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱与居民住房条件的改善性结合起来，重点放在居民自住性的住房消费上。而住房的自住性消费，其中包括了保障性住房的建设落实。比如争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设；帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围等。也就是说，加大保障性住房投入，是今年扩大房地产居民消费首要任务。这些都是早几年没有的内容，今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。

三是对于鼓励居民的自住性住房消费，报告中提出了通过住房公积金安排，信贷优惠及税收优惠安排来支持居民购买自住性和改善性住房。在这里，特别提出了对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对于这些都是在131号文件中已经确定了政策。在这里进一步细化。请注意，尽管这些政策比2007年房地产大繁荣时期在宽松得多，但是有一条没有改变，就是对于购买住房者所有的优惠，基本上只是保证个人住房自房性购买，而且这种住房的自住性购买都给出了一定的限制条件，因此，对于早几年把房地产市场炒得火势的投机性购买，政府的政策并没有放松。

四是为了促进普通商品住房消费和供给，报告也要求加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。也就是说，早些时候有人说要取消国六条的90/70政策，看来并非容易。估计这是政府未来房地产基本政策，要取消不会容易。

从以上报告房地产政策内容来看，其表现出以下几个方面的特征。一是报告中看到了房地产市场对扩大内需的重要性，但是房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上，放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房，还是商品性自住性购买的各种优惠政策都表明了这一点。否则让房地产又成为炒作的市场，即有不少开发商希望的那样，放开房地产投机市场，那么这个市场不仅不能够扩大内需，也无法造就中国繁荣，反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。

二是既然报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场，那么房地产的价格就得由绝大多数居住实际支付能力来决定。因此，当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来，或房地产市场能否成为扩大内需的动力，在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此，2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且，这里大家也应该看到，房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位，而且要让房地产消费需求释放出来，让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡，才能够保证房地产市场投资与需求稳定。

三是对于取消对第二套住房的限制问题。这次报告提出明确的标准。市场上都会认为这是一个新的东西，是房地产市场的重大利好。但报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制，只有是自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。而且，不仅对二套住房限制放开限定了条件，更为重要的是，在整个房地产市场的价格进入下行通道，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，由于二套房放开的掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是不确定的，关键看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。

因此，在全球经济衰退的周期性调整的大背景下，房地产开发商要认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产才能够持续稳定的发展。我想，这是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在。现在的情况是，政府政策确定了，市场完全改变了，购买住房的对象不同了，那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗？这就是2009年房地产市场现实，在政府报告中说得清清楚楚。

正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题，不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。

也就是说，无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升，还是最近住房销售萎缩而房价不变化，这些不仅房地产市场发展模式与信贷政策不合理有关，而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为，来平衡城市居民的住房福利水平有关。比如，目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，在早几年房价只涨不跌的情况下，对房地产转让环节、取得环节及所得征税，不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题，反之通过税收转稼效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低自住房购买者的住房福利水平。而在住房价格在进入下降的通道时，尽管出台了一系列减少房地产交易环节税收的政策，但是，在房价较高的情况下，对于支付能力不高的民居民来说，这样的税收优惠政策也只是杯水车薪。对中低收入者进入高房价市场所起到作用十分有限。正因为，中国的房地产税收政策的严重不足，这不仅造成了中国房地产市场严重的财富分配不公，也导致了房地产开发商没有激励生产更多的中低产品，持有较多的住房的投机者不愿把手中国住房流入市场，人为制造房地产供求关系的紧张，从而不断地推高房价。即使在房地产市场进入下降通道时，由于住房持有成本低或无成本，从而使得房地产投机者手有持有住房待价而沽，不仅影响房地产销售而且影响整个房地产市场调整及经济调整。因此，如何要形成一个房地产业的中长期规划，房地产的税收政策也是重要的一部分。

房地产的税收政策应该包括四个方面的内容。在房地产开发方面，可以通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商来生产政府房地产目标所设定的产品。比如目前中国的廉租屋的生产开发、经济适用房的生产与开发。在这方面，有相应的税收政策，但所补助的力度与广度还不够。

其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中包括对中低收入者来说，交易税的优惠，消费性按揭贷款利息税收减免、自住性住房不动产税减免、第一套住房出售所得税减免，以及其他的各种税收优惠政策。就目前中国的情况来看，现在房地产交易税仅是优惠一般，没有差异化。至于其他减免税收基本上没有这样一些减免税种。

第三是住房租赁方面的税收安排。由于中国房地产市场刚发展10年，二手房市场发展相当缓慢。由于二手房市场不发达，从而也无法带动住房租赁市场繁荣。市场没有出来，相应的税收优惠政策也就无法出台。但是，如果是一种中长期发展规划，为了保护中收低家庭基本居民条件，租赁市场的税收优惠政策同样是十分重要。

第四是不动产税。如何通过有效的不动产税政策来保护绝大多数民众的利益，来增加地方财政收入、如何来调整房地产市场的价格关系，不动税征收是房地产政策重要的方面。

可以说，早几年，房价的上涨过快、房地产投资过热，如何通过征收不动产税来调整房地产市场这种态势，连续几年都有人大代表提出议案，希望通过中国开征不动产税，来遏制房价过快上涨，来调整房地产市场过高空置率。我们注意到，从2005年起，国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，由于房地产税收制度不健全，从而使得房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，要求开征不动税的社会吹呼声也越来越大。2009年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台？在这里，我们先得厘清几个问题。

一般来说，不动产税又称房地产物业税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个现代国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征不动产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入，改变目前地方政府土地财政困境；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。

但是，不动产税作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收，它的课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得。因此，不动产税可课税依据为三类：不动产保有税、不动产转让税、不动产所得税。通常的不动产税是指不动产保有税，它属于财产税类。而所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。

一般来说，不动产保有税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中不动产税就占20%以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以加上征定。各国不动产税的税率水平差异很大，而且由于不动产保有税一般为地方税，同一个国家的不同地方之间会有很大差异。但是从发达的市场经济国家情况来看，不动产税多采用单一税率。

从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多，另一方面不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。比如，房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。

更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起，引起整个社会生活的不和谐。

由于房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大主要对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房得持有率不到30%，但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前国内，无论是人口（中国人口少）还是财富水平（国内收入水平低）来看，哪一点都不及香港，可是中国住房开发其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓购买住房一步到位。

再就是房地产税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重，房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。还有，就目前的情况来说，由于房地产保有环节征收过低，不仅使得房地产开发商住房销售行为扭曲（早期住房销售悟盘），而且使得国内不少居民购买住房后空置十分严重。据了解，不少城市的住房，居民购买后空置率十分高。住房资源十分浪费。

因此，开征不动产保有税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过开征不动产保有税，让房地产炒作者颗粒无收，即让房地产炒作者损手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。

为什么征收不动产税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

同时，如同个人所得税的征收一样，不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。在这意义上说，对过度性住房消费收取不动产保有税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

也就是说，开征不动产保有税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府有税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等，只有在这些方面创造条件，不动产税的开征才能有效地进行，并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则、然后试点，并在这基础上全面展开。

但是，就目前的情况来看，由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅不动产税的税基无法确立，而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有，要开征不动产税要面对着许多困难。

但是，如果能够让不动产税制简化，也能够创造条件开征不动产。比如，首先规定，每一个家庭持有一套住房不必征税（第一套住房无论其条件如何，家庭情况如何都不征不动产税），而不动产税从征收第二套住房开始。而第二套住房征税，不同地方所征收的税率不同，基本上由各地方来决定，但税收分配，则采取越是发达地方或房价高的地方，其地方所占的比重越低。这样，一则使得地方政府没有动力来推高当地房价，二则可用中央所收取不动产税转移到不发达地方。然后，在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然，要做到这一点，首先就对全国住房进行普查，则严格采取住房购买实名制（在这一点上，政府可以采取严格的规则对不采取实名的住房购买，不可进行转让与交易等）。

可以说，目前不动产税之所以迟迟没有启动，市场的困难与问题、体制的问题是自然，更为重要的不动产税制度规则制定与推动者往往是最大既得利益者，如果在这一点有所突破，中国的不动产税的出台还是遥远的事情。这就与以前单位的住房福利分配委员会一样，无论分配规则如何改变，都不会以委员会的人有多少利益冲突。但是，为了保证中国房地产市场公平公正及持续稳定发展，中国也要创造条件开始征收不动产税。征收不动税可以先从简单开始。

总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题，也有税收政策调整问题。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但愿政府能够创造条件来制定与完善不动产税制度。但是，这种不动产税制度更应该是公平公正的，更应该是关注与保护中低收入者的利益。

比如，在美国，每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。如1929年美国经济大衰退之后，政府就推出了《联邦住房借贷银行法》、《有房户借贷款法》等房地产信贷相关的法案，以便在大萧条时期帮助成千上万居民保留了住房和清偿债务。比如，这些法案确定了固定利率、长期分期付款以及住房按揭贷款首付等住房信贷标准；以此成立了联邦住房管理局及房地产贷款银行等住房信贷机构。正是因为通过这一系列的房地产金融政策及法律制度安排，美国逐渐地形成一套有效运行几十年的房地产金融体系。比如，对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。当然，尽管这次美国次贷危机爆发，让这个房地产金融体系受到严重的伤害，但是这个房地产金融政策体系对房地产业发展的作用并没有改变，问题是如何采取有效监管方式来防范金融风险。

对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，如果没有金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。一般来说，中国住房金融业务是从1980年代开始，比如说，1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》，开始办理住房储蓄贷款住宅贷款业务。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，该政策标志着中国住房消费信贷开始启动。而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定的未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系。

在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，比如说对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。

更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。比如说，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

还有，对于住房个人住房按揭管理规则，同样是形似神不似。直到2007年央行出台的359号文件才有所改进。但是即使是359号文件，同样与发达国家相应制度规则相关很远（发达国家的住房按揭制度都会出现问题，如果中国不调整问题会更大）。比如说，当前359号文件的住房按揭政策仍然是目前世界最为宽松的住房按揭政策。第一，在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28-35%，但是我国则可以达到50%。如果收入证明的不真实性，那问题更是大；第二，在大多数国家，个人住房按揭贷款市场准入需要用四个文件来证明其收入真实性。比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但是，目前在中国只要个人公司收入证明，而且这种收入证明可以在律师事务所开出。可以说，中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是，在中国人诚信不足的条件下，这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为，个人按揭贷款市场准入门槛低，也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说，前几年房地产泡沫四起，就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然，中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多，这里仅举出一点。正因为，中国房地产金融体系存在严重的缺陷，因此，房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系，找出其问题所在，这样才能找到解决问题的办法。

因此，在上述分析的基础上，房地产中长期规划的金融政策应该从以下几个入手。首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。

同时，通过住房信贷消费政策来引导居民住房购买力理性、居民住房需求有序地释放，防止居民住房购买力在短期内集中释放并对未来形成大量透支，保护与鼓励居民的正常住房消费需求，严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。为了达到上述目标，对于住房消费信贷的产品，也要采取差异性的金融政策，形成适应不同年龄、不同收入水平、特定职业、不同产品功能等群体贷款人需要的住房按揭产品系列。采取适当的信贷补助政策，帮助一些特定低收入居民能够进入相适应的房地产市场。完善现行的二手房市场融资体系，这其中包括优惠的住房购买及租赁金融支持政策等。

再次，加快建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之，住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键，它应该是房地产规划最为核心的方面，因此，要保证房地产市场健康持续发展，就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革，以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且，政府要借助这次房地产市场的调整，加大房地产金融市场立法的力度，通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系，而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具（比如，早几年房地产市场炒作的疯狂就是与住房金融政策缺失有关，就在于不少房地产炒作者能够便利利用银行金融杠杆），对此监管部门要足够的关注。

因为，住房既可是私人品，也可是公共品。说住房为私人品就是指个人通过不同的方式获得住房后，产权界定在个人身上。在这种情况下，某个单位的住房一旦为个人所有，那么它对他人是排他性的，即他人不可占有或使用。说住房为公共品主要是指个人单位住房占有或使用都会对他人产生影响。比如，在一个既定的环境下，某个人住房占有多了，其他人住房条件就会差。特别是在中国这样一个人口众多、土地资源十分有限的国家，这种情况更容易出现。因此，住房消费政策第一个方面，就是要预先知道这个城市未来发展，并通过住房规划方式来保证该城市居民基本的居住条件。比如说国六条的90/70政策就是通过技术性硬约束把居民住房消费限定在某个范围内。也就是说，政府通过城市规划及土地拍卖方式来约束居民的住房消费。对此，日本与香港的住房政策都有很好的经验。比如目前香港的住宅60平方米以下占72%以上。日本的情况也是如此。未来中国不少城市的城市化率也会很高，因此，作为一个房地产中长期规划，把居民的住房消费限定某种可接受的范围内是房地产消费政策的基础。

住房消费政策最为重要的方面是信贷政策。因为，住房作为一种价格高的大型耐用消费品，如果不通过平滑个人一生的收入来购买，绝大多数人要现实住房梦是不可能的。而没有好的房地产信贷政策或金融产品的创新，房地产市场要发展起来也是不可能的。可以说，无论是世界各地还是中国，如果没有住房按揭这个产品，整个世界的房地产市场也就不是现在这个样子。从美国的例子可以看到，住房消费政策不同的，所得出的结果就差异很大。

最近中央的各种文件都表明，要鼓励居民消费信贷来带动或扩大内需。而居民消费信贷最主要部分又是住房消费信贷。这个基点是对的。那么，在未来的几十年里，中国需要一个什么样的住房消费信贷政策。对此，我们得先检讨当前的住房消费信贷政策有那些方面不合理，那些方面要改正。在这基础上，重新建立起适应中国的住房消费信贷政策（对此下面再详细讨论）。

住房消费政策还包括住房的各种税收政策。住房消费的税收政策贯穿了住房的生产开发、销售、租赁、持有等全部环节。比如说，通过税收的优惠可以激励房地产商生产中低价位的住房，激励房地产开发对经济适用房等保障性住房进行开发；通过税收鼓励居民自住性住房的购买而限制投资性住房的购买，降低居民住房自住性购买的交易成本等。还有，房地产税不仅是具有国家增收的功能，也有调节居民财富收入分配的功能。就目前房地产税收政策来看，更多是放在住房流转环节成本的变化上，比如最近所调整的是降低交易环节税费，而没有把住房开发与持有环节放在税收调节范围内。

因此，政府既要通过税收政策来鼓励房地产企业生产更多的中小套型的住房，更多的开发经济适用房与保障型住房，从而引导居民的住房消费。而不是如早几年那样，房地产开发商以生产大户型的住房为主，从而使得年轻一进入房地产市场，在住房消费上就希望“一步到位”、就希望超过实际需求追求大户型，不考虑长期风险过度负债等。当然，这也与中国房地产市场物业税缺乏有关。因为，在没有物业税的条件下，个人持有住房的成本低使得鼓励个人住房消费中不考虑住房持有之成本。因此，政府要尽快地推出物业税，增加持有过多住房（即消费住房之外）的成本。这样，不仅能够在一定程度化解当前财富分配不公，而且持有过多住房人的成本增加，也会迫使他们把手中持有过多的住房卖出来，增加市场住房流通量，从而减轻过快推高房价的压力。

住房消费还应该包括住房保障体系建立，也就是通过政府资助的方式来帮助低收入居民获得的住房消费。2006年的国六条，政府对保障性住房关注不够，但是2007年24号文件出台，这种局面已经发生较大的改变。住房保障问题基本纳入政府的日常工作范围。特别是，2008年四万亿元扩大内需安排，保障性住房建设安排放在十分重要的位置上。不过，由于中国的住房保障体系与发达国家差异性，而且它没有通过法律制度固化下来，这就使各地对住房保障体系安排不同，从而使得保障性住房安排存在很大不确定。特别是，当这种住房保障体系对现行的高房价造成不小的冲击时，房地产开发商正在通过各种方式反对政府加大对住房保障体系投入与建设。因此，作为房地产业一个中长期规划，就得用法律的方式把保障型住房建设安排以制度方式固化下来，而是随着市场的房价变动及房地产开发商反对而不确定。这是住房消费政策的重要部分。

还有，房地产的消费不仅包括住房购买，也包括了住房租赁。由于中国房地产市场发展起步晚，房地产租赁市场发展还不充分，相应的法律规划缺乏。因此，目前最为重要就是从制度安排入手建立起房地产租赁市场的秩序，然后在此基础上用政策鼓励年轻人住房租赁消费，而不是如现在那样，许多大学生一毕业就要进入房地产购买市场。这样，不仅容易导致房地产市场的供求关系失衡，也容易导致不少国内年轻人住房上的超前消费。比如说，政府可以发放房租券，以财政补助的方式来鼓励与帮助低收入者及年轻人在市场上租到合适的住房。当然，要发展房地产租赁消费市场，还可在房地产开发上入手，鼓励生产租赁性住房，在租赁交易上税收优惠等。

总之，房地产消费政策的内容很多，它的基点是鼓励居民住房消费限制住房投资。鼓励住房消费它是多层次的，有政府的补助政策、税收优惠政策及信贷优惠政策等方面。这些都需要进行全面研究，制定适应中国的制度安排，特别是要建立起相应的法律法规。通过法律制度安排来保证居民的住房消费得以改善与提高，从而有效调整住房消费上的过度与不足。

早几天，媒体一片欢呼，说房地产业已经被纳入国家十大产业振兴规划了。其消息来源是国领导人及全国房地产商会。而该消息一出来，广大民众反映十分强烈，90%以上民众反对政府这样做，但是房地产开发商及股市反映则是另外一种欢呼。一是房地产开发商对这则消息一片看好，不少地方的楼盘借此消息或是把刚降下来的房价重新上升或是停下来不出售。二是股市，听到房地产业已经被纳入十大产业振兴规划，当天房地产股的股价纷纷上扬。同样，当关于房地产业规划不进入时，房地产股又开始跳水。市场对纳不纳入振兴规划这样激烈的反映，实在令人深思。

因为，我早就指出，房地产业进不进入所谓产业振兴规划早就不重要了。何也？因为，面对当前房地产市场销售萎缩的形势，振兴规划作为一个中长期政策，它对房地产业短期发展是不可产生立竿见影之效的，特别是对于市场秩序十分混乱的房地产市场，中长期政策对短期影响往往是负面。比如，钢铁业进行产业振兴规则，最近要做的是提高淘汰标准、建立企业退出机制、以龙头企业重组提高产业的集中度、企业合理布局等。如果用这样的思路来规则国内房地产业，来振兴房地产业，那么对当前的房地产业政策就得进行重大调整。

还有，对于房地产业，近几年来以国务院的名义出台了一系列的政策，特别是最近公布的131号文件，更是对房地产市场的未来发展确定了原则性规定。再加上，最近就房地产出台许多救市政策，目前房地产政策的宽松度已经比2007年房地产高度繁荣时有过之而无不及了。但是，出台了这样许多短期救市的政策并没有把销售萎缩的房地产市场救起来，何也？目前的条件与环境已经与2007年的情况发生了根本性的变化。如果仍然用2007年以前的经验来救房地产市场，那只能是缘木求鱼了。因此，莫说是房地产业振兴规划没有纳入，假定能够纳入，房地产市场上指望通过中长期的房地产的产业政策规划来解决当前房地产短期问题根本上是不可能的。否则，这种房地产产业规划成了短期政策，根本就不是什么中长期的产业振兴规划了。

现在再回到房地产业振兴规划的本身。其实这个振兴规划列不列入早就不重要了。何也？因为，如果不列入，近几年国务院关于房地产的政策出台够多了，特别是最近公布的关于房地产稳定发展的131号文件也够全面了。这个文件对未来房地产市场发展给出了13条原则性的规定。假定国务院要把房地产业纳入产业振兴规划，我看也不是什么大事，并不会如民众担心的或房地产开发商所期望的，房地产业产业振兴规划会成为一种短期救市政策。因为，如果房地产业纳入产业振兴规划，最为关键是看这个房地产业振兴规则的内容到底是什么？是不是在131号文件基础上再把房地产业未来发展具体细化，还是在所谓房地产商会（实际上是房地产开发商的组织）来左右规划的制定。比如说，早些时候有媒体报道房地产振兴规则主要包括了金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址等一系列支持性政策内容。这些什么房地产业的产业规划，难道一个产业的规划不是如何通过产业政策来保持这个产业长期稳定发展吗？而是仅仅给房地产开发商增加融资的渠道吗？如果是这样，这种产业规划政策就令整个社会质疑了。这也是当前民众对房地产振兴规划强烈反对的原因所在。

因为，如果在有一个房地产业的振兴规划，它作为一种中长期的公共政策，它并非是突出一个方面利益而放弃其他方面利益，而是要通过政策的调整如何来协调所有当事人之间利益关系。一般来说，公共政策是国家运用公共权力来协调社会各种利益主体与利益集团之间的利益关系。任何一项公共政策的制定、执行与终结都会使不同的利益主体的利益产生某种变动。而这种利益变动的公正性既有符合绝大多数人的利益，也应该具体程序上的正义性。

从这种意义上来理解，房地产业振兴规划作为一种中长期的公共政策，它也应该是房地产业所有的当事人各种利益关系协调的结果。因此，房地产业振兴规划最为核心的问题就是如131号文件所指出的那样，要把房地产的支柱性与绝大多数居民住房条件改善结合起来。这是房地产业振兴规划的宗旨。而且这个宗旨要通过立法的方式把它固定下来。比如说，中国要尽快设立《住宅法》。如美国的《住宅法》第一句话，就规定美国房地产发展的目标或宗旨，就是要让每一个家庭都有支付能力购买一个舒适的家。可以说，这也应该是中国房地产业发展的目标与宗旨。

特别是，作为社会主义的中国，中国房地产业的发展是建立以下三个基本前提上：即个人居住权的天赋性；社会主义国家的人民性；土地的国有性。因此，无论是房地产业公共政策讨论还是制定，都必须建立在这三个基本前提上。即用全国居民拥有财富来改善全体居民的住房条件，来为绝大多数人谋利益。如果房地产业振兴发展规划在这三个基本的前提上来制订与规划，那么不仅能够协调好相关各种利益关系，也能让房地产市场的问题迎刃而解。而房地产公共政策目标就是要体现在房地产的城市规划、融资、开发、租赁、销售等各个方面具体内容上。因此，中国需要的是一个居民居住条件不断改善的房地产市场，是一个绝大多数居民有支付能力购买到适应个人收入水平的住房市场。而为了达到这个目标，房地产业的振兴规划就得落实在房地产的消费政策、产业政策及金融政策等各个政策上。只在这样，才能保证国内房地产业持续稳定的发展。

房地产业的规划在此宗旨上，就得有程序上的公平公正性。所谓房地产业规划的程序上的公平公正性，也就是房地产的规划通过何种方式来形成。是由少数几个人来确定，是由房地产商会来确定，还是通过公共决策的方式让所有当前人来确定。比如说，最近出台的全国医疗改革方案，就是先由几方第三者的专家研究并写出相应改革改革方案，然后把这些方案以各种方式让全民来讨论，在这样的基础上把大家的意见再形成综合方案，通过人大方立法来确定。这就是规划的程序的公平公正性。但是，就目前而言，我们房地产业的重大事件或重大政策有多少是具体程序上的公平公正性呢？特别是最近，由所谓的房地产商的“人大代表”及房地产开发商的行业组织写报告来推出政策。如果我们的房地产业的规划或政策是这种方式推出，不仅没有程序上的公平公正，而且也容易让房地产商少数人的利益制度化。这就是目前中国房地产业的根本症结所在。

因此，既然中央政府确定了房地产业的支柱性是建立在全国人民住房条件不断改善的基础上，即房地产市场发展是为了满足每一个居民的基本居民条件，那么房地产业所有的政策都应该具有程序上的公平公正性。只有通过房地产政策或规划程序上的公平公正性，才能够保证中国房地产市场发展宗旨得以落实，每一个中国公民的基本居住权才得以保证。在这样的意义上说，房地产业纳入不纳及产业振兴规划也就不重要了。这正是当前房地产市场的症结无法化解的关键所在。

前几天，中央电视台经济半小时，就房地产业是否进入国务院规划来采访我，他们问我是否同意让房地产业纳入，我当时说，我弃权。为什么？在我看来纳入不纳入已经不重要了，因为，如果不纳入，2008年底已经有关于房地产的131号文件，该文件对未来国内房地产发展已经有了全面原则性的意见。该文件就是房地产业一个中长期规划的原则。因此，没有纳入规划对房地产影响不大。如果纳入，也没有关系，关键是看这种中长期规划的内容是什么？而建设部现在有了一个明白人主政，我相信主政者决不会由所谓房地产业的商会来左右政策出台了（中央电视台这段采访没有播出）。

我为什么会这样说？只要看看一下2008年建设部主导下出台的房地产政策，看上去出台的政策很多，这些政策都是在救市，特别是在救房地产开发商，但是所有的政策都围绕着一点没有改变。就是房地产的支柱性是与每一个居民基本条件改善结合起来。这是当前及未来中国房地产市场发展的根本所在。也正是这一点，不仅让以往的房地产市场有根本性的不同，是一个全新的观点，即改变房地产为消费主导的市场，而且所以的房地产政策都围绕着这个基本点来出台。因为，部长知道，房地产市场不以消费为主导，它想持续稳定发展是不可能的。房地产泡沫产生都是与市场定位不清有关。

还有，对于当前房地产市场判断，建设部的主事者的判断基本上反映现实市场之情况。比如从媒体报道来看，姜伟新部长最近指出，“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”。对此言论，我基本上赞同。在这段话中，主要包括两个方面的意思。

第一方面，2006-2007年房地产价格快速飚升，已经把国内房地产泡沫吹大。房地产泡沫吹大，房价快速飚升，不仅严重地影响中国金融市场及及经济，而且也让国内绝大多数居民没有支付能力来购买这样高价的住房。当绝大多数居民都没有支付能力来购买所需要的住房时，那么房地产业是无法改善居民基本的居住条件的，也让房地产及银行的潜在风险不断积累及增加。

在房价过高使得绝大多数居民没有支付能力进入房地产市场时，正好又发生了全球性的经济金融危机，出现全球各种商品价格全面下跌，全球房地产市场价格下跌及通货紧缩的情况出现。在这种情况下，房地产市场也会在这种全球经济出现周期性调整中随着进行调整。但是，由于早几年房地产的暴利，不少房地产开发商有实力了，因此，在出现危机时，房地产开发商觉得自己有本钱拖上几年；再就是房地产开发商一直在假想房地产业在国民经济中的重要性，因为房地产出现风险，政府一定会出台政策来救房地产。特别是2008年下半年以来，房地产新政不断出台，房地产企业更是觉得，有政府支持，根本就不要自己来调整就能够走出困境。因此，在全球经济都出现周期性的调整时，它们觉国内房地产市场就是不需要调整，从而让各地房价都顶在高位上而不调整。在这种情况下，房地产销售萎缩与大量空置的矛盾就越来越严重。因此，如果不破除房地产开发商对政府救市幻想，过高的房价是无法回归到理性上来。正是这意义上说，国内房地产市场进行全面的价格调整也是必然。

可以说，在这样的思路或对房地产判断下，尽管房地产许多政策出台会出现各种波折，但是如何保证国内房地产市场持续发展，建设部主事者是个明白人，知道房地产市场发生什么，未来会走向哪里，因此更是知道房地产政策应该如何出台，出台什么。特别是主政者知道如何破解房地产开发商政府一定会救房地产，如何减少房地产开发商的行业商会来左右房地产市场，肯定会看看十分清楚。因此，国内房地产市场将出现周期性的调整，政府最好的房地产政策是无为而治。更多的是让市场来决定。

因为，在房地产开发商看来，当前的房地产市场之所以会出现这样局面，最为关键是问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定，即对住房消费同样可以享受政府的各项优惠政策，特别是信贷优惠政策；对于住房投资则按照市场定价，不可享受优惠政策。359号文件出台后，国内房地产就开始出现较大幅度的调整。因此，在房地产开发商看来，当前房地产市场销售萎缩，最为重要的原因是政府出台的359号文件，是359号文件中关于第二套住房信贷优惠政策的限制，因此要改变目前房地产市场销售萎缩的问题，就得取消对第二套住房政策的限制。在他们看来，只要恢复房地产第二套住房优惠政策，那么国内房地产市场又会出现2007年那种价格快速飚升的局面。但实际上，这只是房地产开发商与地方政府的一厢情愿。

因为，对于第二套以上住房信贷优惠的限制，是对房地产产品的消费与投资的两重属性做出区分。对于住房消费，因为它是居民基本的生存条件，政府要采取各种优惠政策来保证绝大多数居民基本的居住条件改善；而对于住房投资，它主要是以增加个人财富为目的。因此住房投资不应该享受优惠政策，而是要采取市场定价，否则由于投资品的定价机制与住房消费定价机制不同，投资者过多容易导致房地产市场泡沫。而对第二套以上的住房都采取优惠政策，那么投资者就能够利用这种优惠政策大获其利。如果这种情况出现，一则对住房消费会产生巨大的挤出效应，即更多的住房进入投资市场而没有进入消费市场，住房消费市场住房产品减少，就可能使得许多人基本的居住条件改善无法得以保证；二是当投资者认为可以利用政府优惠政策大力炒作房地产大获其利时，这样不仅容易导致整个社会财富分配不公，也容易导致房地产市场泡沫产生，从而引发融危机或经济危机。美国次贷危机的根源，很大程度上就是房地产泡沫导致的结果。而且人类历史上许多金融危机或经济危机的出现，都是与房地产泡沫破灭有关。正是在这意义上说，严格地区分住房的投资与消费是十分重要的。特别是对中国的房地产市场来说更是如此。因此,只要是明智的政府，这样简单的东西是能够清楚的平衡的，决不会让中国房地产市场成了一个泡沫泛滥的市场。

还有，当前房地产销售萎缩的问题出在哪里，是因为对第二套住房优惠政策的限制吗？我想这是房地产开发商根本就没有看到其问题的实质所在。在全球经济衰退的周期性调整的大背景下，国内各行各业都出现了周期性的调整，因此，国内房地产市场出现调整也是必然。这是当前房地产市场销售萎缩重要之一。但是，国内房地产商没有看到这种全球经济大调整的必然性，坚持不按照变化了市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平，反之，还是寄希望政府出台各种各样的政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下，以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价的市场的。

还有，在全球经济周期性调整过程中，特别是全球市场“去支杠杆化”的过程中，世界上所有的投资品泡沫都在挤出、价格全面回落，房地产作为一种投资品，它价格也同样会出现大调整。不仅如此，当投资品的价格全面回落时，投资者的市场预期会就出现根本性逆转。在这种情况下，无论是什么投资市场，投资者会以现金为王而不愿意轻易地进入投资市场。特别是当2008年全球投资者在投资市场哀鸿遍野时，投资者更是不敢进入投资者市场。无论是股市还是房地产都是如此。而且，这种格局与态势在未来的几年经济没有稳定增长前都不会改变。因此，即使现行政策放开对第二套住房的限制，投资者有进入住房市场便利的途径，但绝大多数投资者同样是不会进入当前的房地产市场。

正是在上述意义上说，放开对第二套住房优惠政策的限制想激发起房地产市场需求是不可能的，我想这是房地产开发商没有认清当前房地产市场的形势。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要才能够释放出来。而且这种价格调整得越与绝大多数居民支付能力相契合，房地产住房消费释放出来的需求就越大。这才是目前房地产市场发展之正道，否则有通天之术也乏力。正是这意义上说，放开第二套住房优惠政策也是托不起高价的房地产。更何况，房地产振兴规划是一项中长期政策，它对房地产的短期影响有作用吗？

该计划的内容包括四个方面。第一，放宽抵押再融资限制，允许信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房贷机构再次申请低利率贷款，以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400至500万“负责任的”房主实现抵押再融资，进而减轻还贷负担，让他们“更供得起”住房。

第二，鼓励房贷机构减“月供”。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下，这些靠次贷购房的中低收入房主眼陷入困境，一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款，将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下，那么政府将对这些贷款机构提供“补助”，帮助把上述比例再降至31%。这项措施将惠及300万至400万房主，同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主，不会提供给地产投机商和房地产开发商。

第三，是为政府加大对两大房贷机构“房利美”和“房地美”的注资，目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。

第四，对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。

一般来说，尽管这次美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫导致的结果。因此，美国的《房地产稳定计划》是要救房地产，但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说，美国房地产救市要救的是购买住房居民，帮助他们降低购买住房的成本，帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。

而在这点上，中国出台的房地产救市政策，并不找当前中国房地产销售萎缩的原因所在，也不看房地产市场价格水平如何，而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长的政策就无所不用其极，什么住房购买入户口与减免个人所得税，什么重新放开第二套住房购买的优惠政策，甚至于一些政府用财政资金来补贴购买住房者等。更可笑者，有所谓房地产行业组织（实际上房地产企业的联盟），用所谓报告要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策，什么购买住房补贴、什么第二套优惠政策放开、什么购买住房减免个人所得税、什么让国内资金涌入房地产市场等，无所不用其极，但是就是不提房地产企业自身在整个世界经济周期性调整中该做什么，就是希望让房地产暴利模式能够持续下去。未来房市洪水滔天可能不管。

在当前全球经济出现周期性调整过程中，房地产市场不进行周期性调整是不可能的。谁都无法阻止这次房地产市场的周期性调整。尽管一些地方政府不少所谓救房地产市场政策，但是这些政策只能延后房地产调整的周期性，让房地产周期性调整时间拉长，让中国经济复苏的时间推后，但是，决不可阻止这种房地产市场周期性调整。除此之外，所谓房地产行业组织所臆想的东西是不可能出现的。

但是，如果我们从反方面角度来假定这些政策能够起到作用，那么，其结果会如何呢？当然可以让经济出现短期繁荣，但房地产泡沫又泛滥四起。而房地产泡沫肯定要破灭。而房地产泡沫的破灭，新的金融危机或经济危机出现，经济衰退，房地产全面的周期性开始调整。可以说，如果房地产救市不能扼住，反之是重新吹起房地产泡沫，那么这种房地产救市的意义不大。这就是美国房地产救市政策与中国救市政策的差别所在。

首先，近半年来出台的不少房地产政策，无论是中央政府出台的还是地方政府出台的，政策制定者往往更多的是参考历史数据与经验，更多的是以行业利益为出发点而不是平衡整个市场的利益关系。为什么说近来的房地产政策仅是参考历史数据及经验？主要表现为，在最近的房地产政策制定时，更多的是参考过去发生过的事情与历史之经验。比如说，购买住房者抵扣个人所得税及购买住房上户口，在早些年这些政策确实推动了当地房地产的繁荣，但是事过境迁，这些政策在现在、在全国所有的地方都起作用吗？就令人十分怀疑了。但是，即使这样，不少地方政府还是大力推行这样政策，以为这样能够释放出房地产的需求来。

还有，2007年央行的359号文件对购买第二套住房者采取市场的价格，从而使得狂飚的房地产投资突然停了下来，或房地产市场出现前所未有的逆转，因此，就有不少人认为，只要重新放开对第二套住房的信贷限制，那么房地产市场就会重新走向繁荣。但是，最近商业银行的利率水平及信贷政策与2007年359号文件已经不知宽松多少，这些政策出台后，居民却没有进入房地产市场。关键的问题是市场环境变了，购买住房的对象变化。如果说，只是站在历史与经验的基础来调整房地产政策，以为过去行之有效的政策，只要重新恢复就能够起作用，但是实际上整个市场环境与条件已经变以，这些政策所起到作用当然也是十分有限。

还有，政策是什么？每一次的政策调整的实质又是什么？一般来说，政策就是人们为了达到某种目标或解决某项问题所采取策略。它所考虑是要达到什么目标、通过什么方式进行、其效果如何。而政策调整的实质则是相关当事人之间利益关系的变动。因此，每一项房地产政策都是一次利益关系调整。即然是利益关系的调整，因此，每出台一项房地产政策就得尽量达到或实现相关当事人的利益关系平衡。如果说，我们出台的房地产政策达不到这一点，那么它所产生的效果一定是十分有限的。以此来对照最近房地产有关政策的出台，有多少是达到了这种利益关系的平衡呢？特别是当我们的房地产政策成了房地产开发商可游说的工具时，那么这样房地产政策的出台要想平衡相关当事人的利益更是不可能的。

比如说，最近出台的不少房地产政策，都是先由房地产行业组织组织大的房地产开发商讨论并打报告，然后相应的部门在这样的报告基础上起草文件。这些报告与文件往往从表面上会如何冠冕堂皇，如何站在社会大众利益角度来繁荣房地产市场，但实际上其中每一个字都渗透着房地产开发商与地方政府的利益，有明显的利益倾向性。可想而知，在这样的基础上，所出台的房地产政策，其利益关系如何能够达到平衡，如何可以兼顾所有房地产市场当事人的利益。正因为，这些房地产政策在起点上、在程序上不能够平衡房地产市场相关当事人的利益关系，那么这些房地产政策要达到相应的效果就会大打折扣。

更为严重的是，这些房地产政策不仅表现为严重的经验性、利益不平衡性，而且这种利益不平衡又是打着公众利益的旗号、打着国家利益的旗号。这样既可以迷惑一般的民众，也可以成为政治权力寻租、金钱与权力交易的工具，从而严重地损害广大民众利益。但是，当广大民众一旦看到这种房地产政策的缺陷时，这些房地产政策的权威性自然丧失。民众进入市场的信心也就会减弱。

同时，在这样的政策氛围下，房地产开发商及地方政府往往会过高估计自身对中央政策出台游说的成功性，过低的估计广大居民对房地产市场信息的识别、对政策的了解与把握、及对市场判断等能力，从而总是希望以各种方式可以来操控及主导市场。在这种情况下，房地产开发商肯定不会以市场的内在性来调整其经营行为，而是希望自己来控制与主导市场，人为地操纵房地产市场的价格机制。在这种情况下，房地产市场要得调整是不可能的。这就是为什么当前房地产市场，一方面市场销售全面萎缩，另一方面房地产开发商就是不根据市场变化来调整价格的原因所在。

而且，正是这样一种房地产市场利益格局及政策态势，它不仅成为阻碍房地产调整与发展的巨大障碍，而且也成了阻碍中国经济出现周期性调整并重新走向繁荣的障碍。当然，这种障碍的程度在不同的地方是不一样的，市场化程度越高，其障碍就越小。反之则反是。比如，广东及深圳房地产市场之所以能够比其他地方调整早及快，就在于这些地方市场化程度高其他地方。可见，国内房地产市场要走出当前的困境，就得改变对房地产市场人为操纵，就得改变当前房地产政策出台的利益不平衡性及经验性，形成房地产市场有效的价格机制及平衡的利益关系。否则，国内房地产市场困境与低迷难以改变。特别是房地产开发商眼睛盯住的不是市场供求关系变化价格机制改变而调整，而盯住政府房地产救市政策如何出台时，那么国内房地产市场所面临困境就会越来越严重，房地产要发展与繁荣就越来越远。

一般来说，利率是金融市场资金的价格，利率的变化决定资金的供求关系及企业与个人的融资行为。但是，这只能是对成熟的市场而言，对中国来说情况则有所不同。

我们来看一下国内利率水平与机制。我们可以看到，次贷危机爆发以来，特别是2008年9月份以来，全球各国利率一降再降，美国和日本已经趋向于零利率，加拿大与英国利率为1%等。在全球一片低利率或零利率的潮流中，中国也没有袖手旁观，在同一时间，央行也连续5次降低国内商业银行的存贷款利率。

随着最近国内CPI回落，不少人的意见认为国内银行的利率仍然偏高，商业银行的利率仍然有很大下降空间。但实际上，全球各国金融市场的利率与中国商业银行的利率不是同一种利率。前者是货币市场银行间同业隔夜拆借利率，是金融市场的批发利率，而这种利率在中国也是正在形成的Shibor(上海银行间同业拆借利率或上海利率)。如果都以这种批发利率来看，其相差很小。全球许多国家这种利率基本上处于1%水平，而上海利率也在0.84%了。而商业银行的存贷款利率是零售利率。所以，由于两种利率的性质不同，其差别自然不小。如果国内商业银行存贷款与美国商业银行同样利率比较，应该差距不会太大。比如中国一年期存款利率为2.25%，与之对应的是美国大型银行一年期定期存单(CD)客户零售利率水平在2.14%左右。中国个人住房按揭贷款利率为4.158%，而美国同样的利率为4.5%。由于上海利率刚刚起步，因此，目前国内金融市场主要是以一年期商业银行存贷利率作为基准利率，而不是如美国以批发利率作基准利率。

还有，近几年来，中国商业银行的存贷款利率不断地在向市场化方向走，但就目前的情况来看，它仍然是一种央行管制下的利率。这种利率的市场化就在于央行不断根据市场的变化来调整存贷款基准利率，在于商业银行的利率实行存款利率上限管理，贷款利率的下限管理（即存款利率规定一个上限，商业银行在这个上限下可以浮动，但不可突破这个上限；而对于贷款利率，则规定一个下限，商业在这个下限上可以自由浮动，但不可突破这个下限）。在这种情况下，尽管商业银行通过竞争让存贷款利率上下浮动，但是这种浮动只能是十分有限的，而这种利率最为核心东西则是受到严格管制的。正因为这种政府对利率最严格的管制，也就是形成了国内商业银行不同的利益格局及行为激励机制。

比如，2008年下半年，由于受到美国次贷危机严重冲击，央行货币政策出现重大转变，由从紧的货币政策改变为适度宽松的货币政策，随之央行连续5次降低存贷款基准利率，同时为了扩大房地产内需，还出台房地产消费信贷优惠的7折利率政策。在这种情况下，利率调整出现的情况是，活期存款利率由0.72%下降到0.36%，下降幅度达100%；一年期存款利率由4.14%下降到2.25%，下降幅度达84%；一年期贷款利率由7.20%下降到5.31%，下降幅度为达36%；5年以上的按揭贷款利率由6.579%（85折）下降到4.158%（7折），下降幅度58%以上。

从上述的数字的变化，我们可以看到这种利率调整中包含了以下几个方面的含义，一是由于这次利率是央行调整商业银行零售利率，央行通过直接价格干预以倾向性方式来调整存款人、商业银行、贷款人及按揭贷款人的利益关系，因此，在利益调整中更倾向于商业银行的利益；二是这几次利率调整存款利率下降幅度明显大于贷款利率下降幅度，特别是活期存款利率下降的幅度达一倍。这种情况出现，其实是在政府价格管制下，通过政府管制让存款人的利益向贷款人转移，特别是在目前中国存款活期化的情况下（活期存款所占存款比重为35%左右）这种利益转移机制更是明显；三是这几次利率的调整，其实是央行如何在国务院的政策与商业银行利益之间寻求利益平衡。比如，个人住房按揭贷款的7折利率优惠，政府的政策目的是鼓励更多的居民进入房地产市场，扩大内需，但是这样的利率政策让商业银行处于不利的条件下，使得商业银行的赢利水平迅速下降。在这种情况下，央行只好更多地保证商业银行的利益。这就是为什么存款利率调整幅度要大于贷款利率的原因所在；四是从中也可以看到当前利率市场化十分迫切但要往前推进又十分困难。因为，政府对利率管制过多，市场有效的利率定价机制根本无法形成，但它却成了一种利益转移机制。正因为，利率管制是一种利益转移机制，那么相应的管理部门是不会轻易放开这种管制的，总是会找出一些理由来维护这种管制。

同时，我们也可以看到，当前中国商业银行利率下调的空间不是太大，如果以同一利率作比较，中国商业银行利率与国际上不少国家的利率水平相差不是太大。还有，在利率水平向下调整的过程中，使存贷差越来越小，这不仅压缩商业银行利润空间也增加商业银行的风险，如何权衡这个问题，是值得央行密切关注的问题。再就是，房地产销售萎缩，房地产开发商希望中央政府利率水平进一步下移，但是目前国内住房按揭贷款利率低于美国同样的利率，看来这种利率下降空间也是有限的。再加上，最近银行信贷增长的狂飚，利率水平是否下移也是值得考虑的事情。

总之，在没有形成商业银行的有效利率的运作机制前，希望通过利率水平变化来改变当前融资行为，其起到作用是十分有限的。因此，我比较同意目前的国内商业银行利率水平没有多少下降的空间。

为了应对次贷危机，政府采取的这些措施是十分具体的。既有应急的措施，也有长远的规划。既有具体的产业政策，也有为未来经济持续稳定发展创造条件等。而这些方面落实到一点，就是如何通过居民的最终消费来扩张内需，来带动整个国家经济走出次贷之困境及持续稳定发展。

我们可以看到，扩张内需的财政扩张不少资金是放在整个国家公共建设上，比如城市基础设施建设、公路铁路的建设、核电的建设、农村电网公路的建设等。对于这些公共基础设施的建设，并非是为了建设而建设，而是通过这些公共基础设施的投入来改善整个社会经济环境及条件，以便为未来经济持续增长创造条件。而市场化的公共基础设施投入也是扩张内需重要的部分。同时，推进科技创新及产业规划都是为经济持续增长创造条件。

当然，政府扩张内需的政策更多的是放在如何扩大居民的最终消费上。这里有7000亿元保障性住房的投入，投入8500亿元来推进医药卫生体制改革，以及对城市低收入居民直接补助，对农民的直接补助等。而这些巨大的财政投入，重点放在建立有效的社会保障体系上。而社会保障体系的建立本身就是一种居民的最终消费，而且社会保障体系的健全也能够解除居民的后顾之忧，以便让居民手中的储蓄释放出来，使得居民敢于消费、愿意消费。当然，社会保障体系的内容应该比这还要多，政府对这方面的投入还会增加。

还有，目前市场最为关心的是，中国政府刺激内需的政策还有哪些？这些政策能够起到作用有多大？在一系列的刺激内需的政策带动下，中国保增长的目标困难会有多大？正如温家宝总理所指出的，中国是有能力来应对次贷危机及化解当前的经济困难的。对此是毫无疑问的。也是就说，中国政府还有相应的政策来应对来自各方面的危机。

不过，在本文看来，目前中国经济所面临的困难，主要来自内外两方面的影响。外部经济冲击对中国进出口贸易的影响是巨大的和不可小视的。但是，在方面，如果世界经济不完全恢复，中国也只能做些力所能及的事情。内部的问题主要表现为两个方面，一是股市不能够稳步向好；二是房地产销售的萎缩。

对于国内股市稳定向好，政府采取了不少政策，现在开始看到曙光，但是还不够，特别是国资委对国内股市可做的事情很多。如果政府相关部门能够精诚合作，继续通过制度基础改革来改善国内股市的发展环境，只要国际市场一旦稳定，国内股市持续向好的格局就会出现。

目前最大的问题在于国内房地产市场销售萎缩上。而且国内房地产市场销售萎缩，并非市场的使然，也不是房地产供求关系完全失衡，而是地方政府及房地产开发商人为制造的矛盾。目前国内房地产市场并不是没有需求，而是以人为的方式把房价推得太高而不根据市场变化进行调整，让国内绝大多数居民没有支付能力购买这样高价的住房。

目前国内居民储蓄存款达到20多万亿元，而房地产销售最好的2007年其销售额也不到3万亿元。如果股市能够向好，如果房地产市场的价格能够降低到城市绝大多数居民支付能力水平上，那么巨大的城市居民住房的需求就会释放出来。如果加上农民进城对住房的需求，那么国内房地产市场的需求在未来几十年内是一个无限大的量。目前，关键的问题是房地产市场价格在什么样的水平上，绝大多数居民有没有支付能力购买。

现在的情况是，中央政府希望让房地产市场成为改善绝大多数居民住房条件的市场，成为一个民生与消费的市场，而且地方政府及开发商则希望房地产市场是一个投资的市场并希望政府采取政策来托住这个投资的市场。在这种情况下，两种购买对象、两种价格水平，房地产市场供求矛盾如何可化解决。因此，中央政府的扩大内需政策，应该重点放在让绝大多数居民住房需求的释放上，不要让房地产开发商幻想中央政府会托住这个投资的市场。这样房地产市场价格就能够通过市场价格机制来调节并回归理性。

国内房地产市场一旦成为消费者的市场，绝大多数居民住房需求释放出来，那么中国居民最大最终消费就释放出来。这种情况一出现，中国经济其他问题就一解百解。可以说，当前中国居民最终消费就在这里，也是中央政府扩大内需最为重要的一步。

首先，对购买住房的人来说，我们先按照房地产销售人员的算法来看。如果购买一套套内面积99.11平米的商品房，总房款是51.6916万元。按照首付15.6万，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，每月月供为2242元，20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下，每月还款额为2573.64元，20年共需还款61.7万元左右，也就是说，36.1万元的贷款，20年里，享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元，比利率85折的购房者少支付3.6万。这是房地产销售人员告诉购房者的算法。在早几年房地产销售火爆的情况下，很多的购买住房者就是通过这种计算的方式进入房地产市场的。但是这个购买住房的人是不是真正能够享受3.6万元的优惠呢，这就得另外分析了。

因为，从这种算法来看，他假定了购买住房者今天购买房子之后，其利率水平20年没有变化，其优惠政策20年也不变化。但是，实际情况并不是这样。因为，当前的利率之所以这样低、利率政策之所以这样优惠仅是在经济处于严重下行风险时采取的特殊政策。可以说，这种特殊的优惠政策及优惠利率马上会随着整个国家经济好转而改变。除非中国的经济20年一直处于严重下行风险中。这种情况根本就不可能。假定下行风险会出现，那么购买者未来的收入来源也会一天比一天差，那么购买者只是省这点利率对他来说也意义不大。工作都没有了，收入来源都成问题了，靠优惠这少许的利益对他生活没有多少帮助。而且这种情况是不会出现的。在购买住房者贷款的未来20年里，随着中国经济好转，中国经济繁荣，利率上升、优惠利率政策的改变是必然的事情，这是谁也不可阻挡的事情。如果这种情况的出现，利率水平肯定会变化，利率一变化，那么3.6万元的利率优惠从何而来？

还有，销售人员的这种算法，假定住房的价格不调整或只是上升的情况。如果住房的价格下跌，那么利率优惠对购买住房的意义有多大呢？这里就有本金与利率关系问题。我们假定两种情况，购买者会如何选择。一种是本金较高可享受利率优惠；一种是本金很低但不享受利率优惠，看看哪一个更经济。还有以上面那套住房为例，总房款是51.6916万元。按照首付15.6万，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，第一年的利率支出15010元。如果房价下跌20%，总房款41.35328万元。首先付是12.4万,贷款总额28.96万，利率以85折计算，第一年的利率支出14621元。全年看上去是多出了400元，但是它购买住房时早就省去了10多万元。这样两种情况，购买住房者会选择哪一种呢？这还不容易。

这样一个计算，哪种情况下利大，哪种情况下利小，我想购买住房的民众哪一个不会算得很清楚。那么房价不降，仅仅是希望优惠利率政策让居民进入房地产市场，那么这样一块大利哪里去了，是不是就应该降价让居民来获得？很简单，如果仅仅是通过利率优惠而不降低房价，让居民进入房地产市场，这块利当然是房地产开发商获得（地方政府要获利则是靠推高房价来推高土地的价格，这是后事）。那么房价应不应该降？这是天下人都知道的事情，在金融危机面前，经济都出现衰退了，世界上所有的价格都快速下跌了，无论是资产还是商品，即使是住房，世界各国的住房价格都下跌了，为什么中国的住房价格就不下跌呢？反之2008年还上涨呢？这是天底下没有的怪事，偏偏出在中国的房地产市场！

还有，从信贷新政的利益分配来看，中建四大国有商业银行对七折房贷为什么不积极，为什么只给优质客户提供七折优惠，为什么通过软门槛把普通消费者拒之门外？别看一些股份制银行如民生银行、招商银行可让市民更容易享受到七折优惠，但是这样情况也不会时间太长，到了一定时候，这些股份制银行对这些业务也不会做了。为什么？利之所在。

因为，目前的信贷新政看上去是可以鼓励居民进入房地产市场，但银行本身的利益被新政策转移走了。从目前的利率水平来看，5年期存款利率为3.6%，而5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差（上浮的情况还不算），但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。而且，在目前国内外经济面临下行的风险情况下，房价处于下降通道中，这是谁无法改变的事实。这样一旦对存量房贷实施七折优惠，不仅房贷利润大幅减少，同时也会降低银行应对风险的能力。同时，当房地产处于下行的通道时，房贷的风险进一步上升，在这种情况下，商业银行肯定会出于自己利润及风险防范的考虑对房贷业务收缩。特别是这种利率优惠是处于弹性的情况下，消费信贷政策审查弹性的情况下，商业银行肯定会找到其应对的方式。因为，目前的信贷优惠政策的利益仅是向房地产开发商倾斜。商业银行肯定不愿意做利润低风险高的业务。

总之，当前的信贷优惠政策是一种利益完全向单一方面或房地产开发商倾斜的政策。在市场环境、经济条件、商业银行体制及居民意识完全改变的情况下，这种新政所能够起到作用是十分有限的。它也救不了如此低迷的楼市。试想，国内外所有的价格都在快速下跌，特别是全球所有地方的房价都在快速下跌，房地产开发商希望通过对政府游说来保证国内房价不下跌，来维持中国房地产的暴利模式不改变已经不可能了。这是天下人都知道的事情！

关于外汇储备的谈话，温总理给出外汇储备持有的基本功用、资产安排的原则。大家知道，目前市场上受所谓金融阴谋论的影响，不少人都在说，中国人用外汇储备买美国国债，就是为美国经济衰退买单，是在为美国华尔街的贪婪买单，因此，中国政府要改变目前大量持有美国国债的状况，可以大量持有什么硬通货，如黄金及石油，或让大量外汇储备调回国内支持中国经济建设。

其实，目前市场流行的关于外汇储备的言论不仅在于其受金融阴谋论的影响，而且也受民粹主义的左右。如果说，中国的外汇储备的资产持有是按照这种观点来做，那么中国现有的外汇储备早就受到巨大的损失了。大家看到，从2008年下半年以来，中国外汇储备持有美国国债不仅在增加，而且在快速增加，在过去几个月里增加了近1500亿美元美国国债。正如我在2008年年中所指出那样，在金融危机如此严重，国际金融市场如此震荡的时候，持有美国国债至少是一个不错的选择。事实上，2008年年中以来，中国外汇储备持有美国国债随着美元的升值，不仅获得可观的收益，也保证其资产的安全性及贬值。

大家知道，中国外汇储备持有，是不可放在国内的只能放在国外，否则你无论如何处理与安排，肯定是最差的选择。就如你有一百万人民币现金，如果你选择放在家里而不存银行一样。既然外汇储备要放在国外，就目前全球金融危机的情况来看，在国际上的什么样的资产最为安全？什么样的资产可能受到外部冲击最小？甚至于可能收益最高？当然是美元资产，当然是美国国债。近几个月情况已经看到，无论是银行资产还是矿山资源，持有哪一种资产不是大幅缩水，持有哪一机构的股票不是大幅缩水。在这几月中，股票缩水一半以上是常见的事情。如果我们的外汇储备持有这些资产，同样会输得十分惨。还有，政府有明白人或专业人士，知道如何来做。

那么这些企业或机构的资产不能够持有，是不是可以持有其他国家的货币？同样不行，因为，在任何一场国际性金融危机爆发后，一定会让分散在全球各个市场的资金回流到美国。这些资金可能是从美国流出的，在面对美国巨大的风险时，要回美国救急；同时，即使不是美国流出的资金，在国际金融市场震荡时，也会流向美国，因为这些资金同样需要寻找一个比较安全的地方。当全球资金都流向美国时，美元岂能不比其他货币安全？近几个月来美元快速升值，非美元货币快速贬值，道理就是这样。

还有，为什么出现金融危机时全球的资金都会流向美国？这当然是与国家经济实力及竞争力有关。尽管这次金融危机的根源是来自美国，但是就目前而言，美国仍然是世界经济实力最强的国家，也是最具有竞争力的国家，无论是从其国家实力、教育、科学技术等方面，任何其他国家都是鞭长莫及的。而任何货币都是以国家的经济实力为基础的，既然美国的经济实力在短期内没有其他国家所替代，那么岂有其他货币会比美元更安全吗？可以说，尽管美元的汇率会随经济形势的变化而上下波动，但是美元在国际经济中的地位在短期内是不可动摇的。因此，就目前的情况来看，外汇储备持有美国国债不是什么给美国经济衰退买单，而让我们自己的选择，让中国外汇储备处于一个比较安全的条件下。如果能够利用美国国债作为政治外交手段更是锦上添花。

还有，有人说，可以让外汇储备持有黄金及石油，这样可以保值增值。其实，这里有一个十分简单的问题，如果这些资产只是某一种商品而不是已经货币化及金融化了的资产，那么通过黄金来保值可能吗？如果黄金或石油已经货币化及金融化了，那么这种资产持有与其他资产持有没有多少区别了，关键是要看这些资产持有的安全性及增值了。如果在黄金价格很高时大量持有来保值，其实是买了黄金的一个巨大的泡沫。比如，石油可以从147美元下跌40美元，难道黄金就不能够从920美元下跌到200美元吗？道理都是一样。

所以，在目前的情况下，持有美国国债仍然是一个不错选择，我们不是给美国经济衰退买单，给华尔街的贪婪买单，而让我们外汇储备找到一个更为安全的地方。如果中国外汇资产有一个安全的地方，同时又有政治外交上的作用，再加上，通过这种政治外交手段来达到中国进口大量先进技术、先进设备的目的更是何乐而不为。大家只要把这些道理想明白了，就知道外汇储备如何来持有，决不要受那种金融阴谋论及民粹主义来左右。因为这样大家情绪是表达了，但实际上我们手上持有外汇资产却减少了。

如果大家懂得这些道理，每一个人手中的外汇资产是不是也能够找到一种好的选择？