半年之前，笔者曾经说08年末到09年初将是全国房价最低点，也是购房者最佳入市时机，之后房价将会反弹。3月笔者告诫读者房价将再度暴涨，市场的发展一一佐证笔者判断，今天，笔者这个标题，其实还有一层含义，眼下，将是自住需求购房最后机会。

   刚刚出来的数据现实，09年上半年成为楼市成交历史最高点，全国主要城市住宅成交面积同大幅增长，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%。深圳的成交量同比更是增长150%。北京市商品住宅1-6月总成交面积达到943万平米，同比去年增长92.75%。上海市商品住宅1-6月总成交面积为1231万平米，同比去年增加约40%。天津市商品住宅1-6月总成交面积达到559万平米，同比去年增长111.84%重庆市商品房1-6月总成交面积达到1127万平米，同比去年增长91.09%，深圳市商品住宅1-6月总成交面积达到385万平米，同比去年增幅高达149.19%，远好于去年同期水平。南京市商品住宅1-6月总成交面积为443万平米，同比去年增长82.70%。其中北京上半年二手房成交量超过10万套，一手房成交将近8万套，双双超过去年全年水平，达到历史最高峰。

    楼市成交量暴涨伴随着房价的暴涨，以北京为例，开发商集体涨价开盘，部分楼价已超历史最高点。位于东四环百子湾地区的美利山曾于3月份以万元低价开盘名噪一时，但最近价格已经涨到了每平方米14500元，与该项目的历史最高价看齐。- }5 ]3 L1 J( m0 p  J% d$ Q禧福汇目前在售均价为每平方米2万元，该项目2008年6月的最高售价也为每平方米2万元，金地名京2008年7月最高销售价为每平方米19700元，目前最高售价为每平方米22000元。珠江帝景春节团购价格还仅仅是16000元/平方米，目前价格又回到最高点的23000元/平方米。远洋万和城最低时候卖16000元/平方米，现在价格已经涨到将近28000元/平方米。

可以断定的是，在流动性泛滥、通涨预期高涨的背景下，未来至少一年之内房价还将继续暴涨。但眼下，还有部分开发商资金链还较为紧张，也有部分开发商相对较为理性，市场上还能找到部分低价开盘的项目，自住需求者还有机会能够进入市场，两个月之内，这部分客户将彻底失去购房机会。+

笔者此前曾经分析中国房价将因通货膨胀而再度暴涨。话音未落，北京楼市就涨声一片。那些08年因为资金紧张而降价销售的楼盘，近期纷纷涨价，甚至于不少项目价格已经超过历史最高点。

2009年4月6日，远洋沁山水新推出900套房，虽然价格已从最初的11000元/平米涨至14000元/平米，涨幅最大的中堂，从去年的折后价9000元/平米，一跃为现在的16000元/平米，涨幅近半。该项目开发商说，去年低价卖房是为了回款的需要，现在已经度过了“最艰难”的时候，所以涨价要把之前的利润补回来。

而近期频频出现的新“地王”，将毫无疑问的成为助推房价的关键原因。之前广渠门外10号地块被富力地产以15100元/平方米的楼面地价拿下，加上建安成本、财务成本和营销成本，这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所盈利，所以该地块一成交，数日内周边项目普涨10%。

6月25日在北京土地整理储备中心，通州区九棵树大街居住项目、通州区永顺镇杨庄路(非常1＋1)住宅项目分别经历了现场125轮和90轮报价，总计多达138轮和97轮报价，最终被华美地产旗下的祈连房地产开发有限公司夺得，成交价分别高达17.4亿元和1.88亿元，分别比挂牌起始价溢价122.9%和97.1%。按规划建筑面积计算，九棵树项目和杨庄路项目的楼面地价分别为6265元/平方米和5986元/平方米，高于此前通州通胡大街70号地拍出的近5000元/平方米的楼面地价。

算上建安成本和财务成本营销成本，该地块成本每平方米肯定超过12000元/平方米，这意味着通州房价将飙涨到15000元/平方米以上。

频频出现的地王，将让北京房价攀上新高点。

之所以这么多人关注房价，我想关键问题其实就是大家都想买房。所以，读者在看各种的评论和分析的时候，自然希望能够得出何时该是买房时机的结论。

虽然我也希望更多的百姓能够买到自己称心如意的房价——而且是花最少的代价，但是，今天，我却不得不说，购房者已错失最佳购房时机。

此前笔者09年1月3号曾经在博客上发表预测文章《楼市将在5月真正回暖》文章中分析，09年楼市回暖与否取决于中国货币的供应量，也就是流动性的情况，只要流动性充裕、房企资金链没有问题，房价就有可能反弹。笔者同时指出，基于资金状况，房企对销售最迫切的时间点就是春节前后，这个时间点上就是房价最低谷的时候，购房者最佳的购房时机就是09年1季度。

作为曾经业内最著名的“空军一号”，笔者一度是国内唱空力量的领袖，但是笔者同其他唱空者最大的区别，就是笔者只分析市场客观的走势，所以，在 08年9月16日获悉世界著名投行雷曼兄弟倒闭当天，笔者就发表评论文章《美国金融危机救了中国楼市》，指出“本来，这一轮的楼市调整时间会更长，但是，笔者之所以在此前判断楼市将在09年二季度回暖，很重要原因就是判断到迫于世界金融危机压力，央行将不得不放松银根以应对，唯一出入的，是没想到貌似庞大的美国金融业，竟然如此不堪一击，没想到雷曼倒得如此干脆、如此彻底，迫使央行提前放松银根。”并分析央行政策转向将促使楼市快速回暖。

但笔者没有想到的是，央行的信贷增长如此猛烈。

为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。   信贷的快速增长曾让市场开始担忧央行货币政策或许会有所变化，但考虑到全球金融危机并没有得到本质的改善，宏观经济形势依然严峻。就业压力迫使中央政府不得不将扩大内需、解决就业作为当前最重要的任务，笔者预计，在本年内央行宽松的货币政策都将得到贯彻。如果未来几个月央行不改变货币政策，即便按照最保守的估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅也将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。

与此同时，美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危机，全球央行几乎同步开动印钞机，大量的钞票在短期内涌入市场，其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩向通货膨胀迅速转型，未来一年内，全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。

　　货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。

　　这些因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中央政府如果没有针对性政策出台，中国房价再度暴涨已不可避免，中国老百姓千辛万苦所积累的财富也将同时大幅缩水。

   在这个大背景之下，中国房价的大幅反弹已经难以避免，房价再降已毫无可能，购房者已经错失最佳入市良机。

通货膨胀将导致房价暴涨

中国将面临房价再度暴涨危险

　　这一轮房地产迅速回暖的根本原因，从房地产市场自身来看，一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求；二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到；三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。

　　而最根本的原因，为当前的货币政策。

　　为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。   信贷的快速增长曾让市场开始担忧央行货币政策或许会有所变化，但考虑到全球金融危机并没有得到本质的改善，宏观经济形势依然严峻。就业压力迫使中央政府不得不将扩大内需、解决就业作为当前最重要的任务，笔者预计，在本年内央行宽松的货币政策都将得到贯彻。

　　如果未来几个月央行不改变货币政策，即便按照最保守的估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅也将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。

　　与此同时，美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危机，全球央行几乎同步开动印钞机，大量的钞票在短期内涌入市场，其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩向通货膨胀迅速转型，未来一年内，全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。

　　货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。

　　一方面，银根的放松使得众多的房企脱离了资金链断裂的危机，由此有了大幅提价的勇气，以北京楼市为例，进入5月，新开盘的项目几乎都提高了价格。

　　另一方面，一些先知先觉的投资者开始把大量的资金投入股市、楼市，以抵御通货膨胀可能导致的资金缩水。

　　这些因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中央政府如果没有针对性政策出台，中国房价再度暴涨已不可避免，中国老百姓千辛万苦所积累的财富也将同时大幅缩水。

    中国将面临房价再度暴涨危险

    问题同样在于，“买涨不买跌”这一适用于股市同样适用于楼市的消费心理，也迫使任何单个房地产项目都不得不把“涨价”作为促使购房者下定的最终手段。所以，房价越跌购房者越观望，而房价越涨购房者越疯狂，开发商和购房者最终就想一个游戏中的戏子，在一个看不见的游戏规则中其实谁也没有能力左右这种局面的发展。

    即便你是王石，你难道能够命令你旗下的企业项目2万元/平方米可以销售的项目一定要1.5万元/平方米销售？那么其实就是你让你的企业白手将利润让给竞争对手。

    唯一有能力改变这种情况的只有政府。

    笔者在07年中就指出，只有保持房地产企业资金链的压力，房企才可能将现金流的安全置于利润之上，房企才会将销售量而不是价格作为第一要务，这就是调控房价最核心的秘诀。

    问题在于，在避免经济全面衰退和民工大量失业的双重压力之下，政府只能依靠启动印钞机来解决问题，而大量的钞票供应必然使得资产价格面临巨大的上涨压力，充裕的流动性于是造就了这一轮房价的回升。

    以北京楼市为例，进入5月，新开盘的项目几乎都提高了价格，如金隅可乐+，之前对外宣传的均价不超过7500元/平方米，但5月10日的开盘均价达到7831元/平方米。5月9日开盘的首城国际中心再次将均价上调了300元/平方米，成交均价已逼近15000元/平方米。此外，进入5月，中信城的价格上调至21800元/平方米，此前该楼盘成交均价只是约为18000元/平方米。6月份预计房价还将继续上涨，润泽悦溪4月初均价10300元/平方米，5月涨到11800元/平方米，6月新入市的918号楼报价上涨到13300元/平米；北京新天地4月均价10000元/平方米，5月均价10500元/平方米，销售员表示6月新开楼盘将继续稳中微升；保利西山林语目前均价12000元/平米，新开的楼价为13000元/平米；银河湾此前报出的价格在19000元/平米上下，6月的报价将在22000元/平米左右；北京华侨城6月新推的房价将是15000元/平米，而目前在售部分均价为13800元/平米。

    而此刻，最危险的，就是那些干扰政府决策的信息，楼市已经全面回暖的事实被掩盖在回暖是否假象的争论之中，决策层于是远离了市场真相，如此又岂能做出客观的决策？

    所以，国务院最新出台的降低房企自有资本金比例固然可以降低房地产行业门槛，鼓励房企加大开发力度，起到拉动内需的作用，但却进一步缓解了房企资金压力，房企有了更多屯房涨价的勇气。

    如果没有其他的措施出台，中国将面临又一轮房价暴涨的危险,或许，这只是又一轮全面通货膨胀的序幕。

     楼市的回暖与否还在争论，地产寡头的圈地运动又已悄悄开始。5月，北京广渠路10号地的拍卖再度引起了社会各界的关注。

5月7日，广渠门外10号地启动竞拍，第1次报价为2.9925亿元。5月14日，该地块才接到第5次报价——3.0525亿元。其间的报价涨幅为150万元，仅与竞拍所规定的最小递增幅度相当。

　　5月15日，风云突变。当日该地块猛地接到6次报价，价格从3.0675亿元一路飙升至5.5705亿元。其中第7次与第8次报价的涨幅令人猝不及防，居然达到2.3175亿元。只用了1天，该地块的报价已上涨86.15%。

　　然而，战斗远没有结束。经过周末短暂的休整后，5月18日竞争再次升级。当日该地块接到的报价次数达到8次，竞拍价也再次飙升至6.18亿元。只是报价方式已由“重弹轰炸”改为“短兵相接”，涨幅没有再现5月15日的大手笔，最大单笔涨幅为3645万元。

　　5月19日，一切仿佛又归于平静。当日该地块仅接收到2次报价。截止18时，最高报价为6.215亿元。此时，该地块的楼面价已达到8572.41元/平方米，与竞拍伊始的4127.59元/平方米相比，暴涨幅度达到107.69%。

当天，笔者在接受媒体采访的时候，断定北京广渠路10号地块最终楼面地价肯定会超过1万元/平方米。笔者的分析也成为当时业内最激进的判断。

然而，最终成交的情况还是超乎所有人的意料。

5月21日下午15时30分，北京市朝阳区广渠门10号地在市土地整理储备中心举行拍卖。富力地产最终以10.22亿元竞得广渠门外10号地的居住建筑使用权，楼面地价为14096.55元/平米，如果扣除5000平米廉租房用地，楼面地价更是高达15140.74元/平米。

　　15时30分，广渠门外10号地开始现场竞价，起拍价定为7.04亿元。经过约45分钟的激烈竞拍，至16时15分，北京富力城房地产开发有限公司力逐18位现场开发商竞买代表，最终以10.22亿元竞得广渠门外10号地的居住建筑使用权。

也许，富力确实是这个地块最适合的主人，毕竟，作为富力进军北京的代表作北京富力城的成功，给予了富力地产巨大的信心。

但更关键的是，09年宽松的货币政策，为市场注入了巨大的流动性，这些流动性的注入，并没有达到政策制定者最初的目的，大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者，笔者在08年获悉雷曼兄弟倒闭当天写下博文《美国金融危机救了中国楼市》中，分析到由于美国金融危机的全面爆发，美国将由世界最大的资本输出国变成输入国，为了抵御通货紧缩的危险，中国将不得不改变货币政策，采取激进的货币政策扩大货币供应量刺激国内投资和需求，由此楼市股市将成为最大的受益者。

而这其中，最大的受益者当然是上市房企。一方面，银根的放松极大的刺激了购房者的购房需求，另一方面房企融资环境将极大的改善，资金链危机将顺利渡过。

作为房地产行业最核心的两大资源资金和土地，如果说资金的来源还可以是多渠道，土地则只能来自政府的土地储备中心，所有的房企都需要围绕土地储备中心的游戏规则来运转。而核心地块的稀缺性，直接决定了房企只要是资金宽裕，对稀缺地块的需求就是无止境的，谁获得这个资源，谁就将主导市场。

4月28日，上海今年第23号公告地块陆续截止出让，首先出结果的是青浦徐泾镇3号地块，金地已5.6亿元的成交价，高出挂牌起始价82%的溢价率成功摘得该地块。此前共有51家开发商领取该地块挂牌文件，最终10家开发商报名参与竞拍。而上海土地市场上次出现类似的激烈场景，还要追溯到一年半以前。5月13日，徐汇区斜土街道107街坊(船厂路地块)以12亿元的底价被绿地集团竞得。这是今年以来上海出让的最贵的地块。

所以，房企资金链的全面改善，必然使得这些公司再度启动囤地的步伐。如果说此前上海的地块成交还算理性，而广渠路10号地连得主参与竞拍的北京富力总经理张辉都表示遗憾，表示实在不愿意拿地王。但在现有房地产开发的游戏规则中，土地资源占据的地位实在太重要，让每个房企都不得不成为规则的俘虏。或许，国土资源部门应该好好考虑现有的土地政策是否适合中国的国情。而地方政府也不能一方面担忧高房价导致的民生压力，另一方面却不愿意放弃土地出让金收益的巨大诱惑。而已经进入或者准备再度进入囤地游戏的房企，则需要好好回想08年的危机，自己的决策是否足够理性？

但愿广渠路10号地不要向笔者所判断的那样，成为又一轮房企囤地的序幕。

　　经历惨痛的2008年，好不容易迎来的楼市“小阳春”缓解了一些开发商资金链紧张的问题，但部分开发商似乎已经忘记了刚刚经历的教训，成交量一上来就急着涨价，如果说一季度部分楼盘的价格上调仅仅是试水，最近许多楼盘的涨价已经是明目张胆，一涨就是好几百。

　　以北京为例，远洋沁山水、远洋万和城、润泽悦溪、龙湖唐宁ONE、珠江帝景等项目涨幅均超过1000元/平方米。原先一部分以特价房为促销手段的楼盘，也取消了此类促销方式，从而使其销售均价上涨了数千元。

　　2008年楼市降价主力军的部分上市房企，近期却成为了涨价的主力军，远洋地产(7.33,-0.06,-0.81%)旗下的远洋沁山水在去年引领降价之后，4月初三期开盘充当的是房价上涨的推手，三期均价涨至14000元/平方米，这种标杆效应拉开了楼市涨价大幕。而此前因为资金链危机盛传险些倒闭的龙湖地产，旗下项目涨价的幅度远远超过其他房企，龙湖唐宁ONE销售人员称，目前最便宜的楼盘起价为23000元/平方米，因为销售情况良好，准备16日再次提价；节前最低降到6800元/平方米的龙湖花盛香缇，价格已经重新涨到11000元/平方米，这个企业，似乎已经完全忘记了2008年险些遭受的灭顶之灾。

　　在这些房企的带领下，进入5月，新开盘的项目几乎都提高了价格，如金隅可乐+，之前对外宣传的均价不超过7500元/平方米，但5月10日的开盘均价达到7831元/平方米。5月9日开盘的首城国际中心再次将均价上调了300元/平方米，成交均价已逼近15000元/平方米。此外，进入5月，中信城的价格上调至21800元/平方米，此前该楼盘成交均价只是约为18000元/平方米。

    相对应的是，从北京房地产交易网的数据显示，截止到5月19日，5月份的商品房成交套数环比4月下降了42%。许多提价的项目再度陷入销售困境。

　　相比这些房企，二手房的业主的逐利心态也一样明显，北京市统计局数据显示，4月北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月上涨384元/平方米。而4月下旬随着交易价格的持续走高，仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。进入5月，成交继续下降。北京房地产交易管理网显示，截至5月11日，北京纯商品住宅日均签约量环比4月同期骤降，降幅高达47%。

　　笔者认为，当今楼市虽然逐渐回暖，但离真正的“牛市”还有着巨大的距离，目前市场上的需求还是以刚性购买需求和部分释放的升级换代需求为主，还没到投资需求入市的时候，房企盲目的涨价，很可能毁了楼市回暖的前途。

　　其实危机也是机会的一种，在中国经济快速发展的30年时间中，政府在基础设施建设上历史欠债太多。趁着经济危机之际，采取扩展性的货币政策，加大固定资产投资规模，拉动经济发展正是偿还历史欠债的一个绝佳时机。

更重要的是，这一轮经济危机，实际上成为奠定中国作为世界经济强国的里程碑，或许中国还需要一段时间才能成为全球经济真正的“No1”，但毫无疑问，这次经济危机是改变世界各国经济地位的直接因素。所以，中国经济能否率先回暖，不但在经济上，在政治上也有着重大意义。

日前，国研中心主任张玉台在接受人民日报记者采访的时候骄傲地宣布中国经济已经率先回暖：

　　“一季度我国经济运行出现了积极变化，特别是3月份经济指标比前两个月有明显改善，投资和消费快速增长。在中央和地方刺激经济政策的有效带动下，我国经济已率先回暖，并正向回升发展，在世界主要经济体中是表现最好的。预计GD P增速从二季度开始恢复上升。”

　　他说，一季度我国GDP增速只有6.1%，比2008年四季度增速进一步下降0.7个百分点，主因是美国金融危机负面影响扩大，美欧日等主要经济体的衰退程度和进口降幅大大超出预期，我国一季度出口因此出现-19.4%的深度滑落。其他指标看，由于我国刺激经济力度大、出手快，政策引导效应初显，例如，固定资产投资增长率高达28.8%，这是3年来最高水平；社会商品零售总额实际增长率15.9%；具有先行指标意义的制造业采购经理人指数(PMI)连续4 个月超过50，都比预期的要好。

　　其中，我们不应忽视房地产行业在拉动经济复苏中的作用。

　　进入2009年以来，来自大洋彼岸的金融风波已经波及到中国各个行业，然而，本应受金融危机严重影响的房地产行业，却率先走出阴影，一季度全国30个重点跟踪的城市，近九成成交面积环比上涨，总成交面积环比增幅超过50%。北京、上海、天津、深圳、广州楼市成交面积纷纷创下了近几年同期最高水平。

　　与此同时，根据上市房地产公司所公布的财务报表显示，房地产企业资金状况已经有了大幅改善。万科一季报显示，公司累计实现销售面积152. 5万平方米、销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21%，为历年来一季度销售的最好成绩。富力地产一季度销售额达61.5亿元，销售面积达66.91万平方米，同比增长80%。中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房，同比增长分别达51.2%和88.3%。保利地产一季度销售额达到6 4.9亿元，完成销售面积76.3万平方米，销售额同比增长达197%，销售面积同比增长达133%。上海绿地一季度销售额为25.8亿元，完成销售面积26.5万平方米，销售额同比增长84%，销售面积同比增长达125%。

　　4月份过去了，短暂“小阳春”之后的成交量大幅下跌的情况并没有出现，国内多个一线城市楼市成交量依然保持强劲的上扬趋势。

　　财政部刚刚公布的数据充分显示了房地产行业对经济复苏所起到作用，在第一季度，我国耕地占用税完成132.3 5亿元，同比增长120%，增收72.4亿元；房地产税完成158.4亿元，同比增长17.7%，增收28.4亿元。城镇使用税完成218.2亿元，同比增长32%，增收53亿元。

　　笔者认为，相比固定资产投资规模和税收数据上的增长，房地产行业对于下游产业如钢铁、水泥等建材以及家居家电行业的拉动对经济的贡献更大，在这个特殊时刻，房地产行业能够保持稳定就是对中国经济的最大贡献，而房地产行业在第一季度取得的卓越成绩，也是对此前政府大力救市最大的肯定。

　　更重要的是，房地产行业的全面复苏，最大限度地缓解了中国建国以来最大规模的民工失业潮。

　　抛开房价这个因素不予讨论，仅仅从经济层面上理解，房地产行业在中国经济复苏中的确起到了举足轻重的作用,经济回暖房地产应计头功。

　　所以，当2007年末中央决定执行从紧的货币政策、加大对房地产的调控力度并提高首付之后，在美国次贷危机波及下，中国迅速从流动性过剩转成流动性紧缺，房企融资环境急剧恶化，唯一回收资金的手段就是降价售房，房价应声而落。平均负债率达76%的上市房企，几乎同时遇到资金链危机，从而被迫开始全国范围的降价回笼资金。

　　2009年一季度，降价销售、快速回笼现金成为房企共识，而这一不约而同的行动也取得了良好的效果。”

　　随着万科、富力、中海、保利等大牌房企相继披露一季度业绩，在一季度的楼市“小阳春”中，这些上市房企资金链有了极大的改善。大部分上市房企的销售额均较去年同期大幅增长，积压库存得以大规模消化。

　　万科一季报显示，公司累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2% 和21%，为历年来一季度销售的最好成绩。一季度通常是各房企销售业绩相对较差的月份，在2008年全年，万科的销售面积也不过557万平方米，销售金额为478.7亿元。

　　和万科一样，富力地产也缔造了历史最佳的开局。这个去年底还备受各种高负债传闻困扰的房地产开发商，今年一季度销售额达61.5亿元，销售面积达66.91万平方米，同比增长80%。

　　中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房，同比增长分别达51.2%和88.3%。保利地产增幅更猛，其一季度累计签约面积76.3万平方米，签约金额64.8亿元，同比分别增长133%和197%。

　　保利地产一季度销售额达到64.9亿元，完成销售面积76.3万平方米，销售额同比增长达197%，销售面积同比增长达133%。

　　上海绿地一季度销售额为25.8亿元，完成销售面积26.5万平方米，销售额同比增长84%，销售面积同比增长达125%。

　　这些上市房企的季报，佐证了笔者此前在本专栏中关于楼市全面回暖的观点。

　　由于2008年全年大部分房企销售任务完成度极差，楼市新增存量巨大。去年1月1日，北京已经取得预售许可证的期房住宅为6.9万套，而到12月，达到最高值时增长到11.5万套，一年时间存量增长将近4.7万套，与此同时，大量的项目因为2008年整体楼市环境恶化，纷纷延迟开盘时间，将上市时间推迟到2009年，所以，2009年全国大部分城市房企销售压力依然巨大，因而即使需求复苏，由于竞争激烈，楼市主旋律将还是以消化存量为主，回笼现金将是房企的核心任务，因此，楼市回暖将以成交量大幅上升为标志，房价则不会有太大的上涨空间。

笔者从楼市“首席空军”到现在“多军”的转变，并非笔者立场发生变化，而是市场真实的发生变化。笔者作为独立的评论员，唯一的准则就是告诉大家一个真实的市场，如果带着明显的主观情绪，就难以保持客观和公正。所以，07年房价暴涨时候笔者说楼市拐点将到，而年初则预言楼市将很快回暖。或许有些观点读者不爱听，然而，到年底的时候，读者再看笔者今天写的文章，请届时再予以评论。

近期，托笔者找关系买房打折的朋友越来越多，绝大部分都是看好的项目比较热销，因而怕买不到好房源的，这些朋友其实都已经观望很久，现在觉得入市时机已经差不多到来，看着楼市成交似乎一天比一天火爆，怕再观望将错失良机，所以赶紧入市。

除了此前笔者发布的各大城市一季度销售状况之外，今天笔者再发布一组上市房企一季度季报所显示的数据，大家可以自行判断：

万科一季报显示，公司累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21%，为历年来一季度销售的最好成绩。富力地产一季度销售额达61.5亿元，销售面积达66.91万平方米，同比增长80%。中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房，同比增长分别达51.2%和88.3%。保利地产一季度销售额达到64.9亿元，完成销售面积76.3万平方米，销售额同比增长达197%，销售面积同比增长达133%。

上海绿地一季度销售额为25.8亿元，完成销售面积26.5万平方米，销售额同比增长84%，销售面积同比增长达125%。

与此同时，这些房企在售项目均有不同程度的上涨。

随着传统第一个销售旺季5月的到来，大量去年处于观望态度而延迟入市的项目将纷纷抢着开盘，由于目前市场上存量巨大，而房企资金缺口依然巨大，急于回笼现金的房企在开盘时候大部分将选择低价入市，因而5月将是购房者入市的最佳时机。

而随着房企资金情况的逐渐改善，随着社会流动性的俱增，笔者判断，下半年房地产市场将全面回暖，部分城市房价有可能小幅上涨，所以，笔者认为最佳购房时机即将到来。

需要提醒购房者的是，现在购房，不要轻信任何言论的引导（其实也包括笔者），要真想买房，一定自己多看看，多比比，然后做出抉择。

但购房最重要的一点，一定要看自己选中的项目价格是否比07年有大幅的下降，笔者认为，以北京为例，同一个楼盘，降幅达到15%-20%应该就是一个比较合理的价格，而新盘，价格应该略低于周边二手房价格，或者在售项目中较低价格的水平（部分中心城区热点区域，价格回落如果在10%左右，也是可以考虑）。

从CBD区域几个项目看，注珠江帝景价格从最高23000元/平方米到春节14000元/平方米（最近又回升到18000元/平方米的均价）；乐成国际新开的楼座价格从24000元/平方米回落到15000元、首城国际原来的13000元/平方米（新开楼座可能价格将升到14000元/平方米）。该区域价格的回落是比较明显的，但受到市场回暖影响，最近价格有回升趋势。

通州的龙湖花盛香缇价格最高时候花园洋房价格达到精装13000元/平方，08年底最低时候一度降价到6800元/平方米，最近又回升涨到9000元/平方米（如果该项目价格上1万元/平方米，笔者建议可以选择其他项目）。

西部区域，据说“丽泽金融商务区”的金泰城丽湾三期将于5月开盘，4月1日对外公开价格，均价17000元/平米，特价房14800元/平米，并进行特价房预约登记。据金泰城丽湾历史价格来看，此前二期最高报价为21000元/平米，而目前该区域均价稳定在15500元左右/平米。降价幅度也比较大。

至于那些之前曾经降价，现在一看销售状况良好又开始涨价的项目，建议购房者要小心看看，是开发商操作热销呢，还是真的因为销售好而涨价。

——其实很简单，不要听销售人员天花乱坠的吹牛，看看周边项目，对比一下价格，差距不大，可以考虑项目自身差异，如果是同类项目，价格相差超过10%，笔者建议肯定应该先考虑价格低的，它爱涨就涨吧，今年北京肯定不缺房，只要你手上有钱，一定可以买到合适的项目。

最关键的是，目前前一轮加入降价的房企，资金链也许已经有大幅改善，但笔者认为，当前房地产形势下，成交量上升明显或者开盘销售较为理想的项目，毫无例外都是性价比相对较高的项目，那些价格依旧高位的项目销售情况依然低迷，加上09年新增供应量庞大、保障性住宅供应量持续增加，全国楼市整体销售压力依然巨大，因此即便单个项目销售情况良好，房企也不可能像07年那样大幅提价，而大幅提价的项目客户必然会被低价项目抢占。

5月份各大一线城市都将迎来新盘集中入市的阶段，很可能会形成阶段性的供应高峰，为了回笼现金流，不少项目必定会学习金泰城丽湾、金都杭城、远洋沁山水这样选择底价入市，届时购房可选择性将大大增加，楼市最佳购房机会即将来临。

如果说1、2月份北京、上海、天津这几个核心城市房地产市场的回暖还可以被解释为因为春节因素导致短期需求释放，从而形成“小阳春”， 2009年3月全国住宅市场成交量则完全验证了笔者关于“楼市即将全面回暖”的预测。根据中国指数研究院公布的数据，全国30个重点跟踪的城市，近9成成交面积环比上涨，30个城市总成交面积环比增幅超过50%。

在这些城市中，北京可售面积连续四个月下降，成交面积大幅上涨，价格继续小幅走高。在08年11月，北京楼市可售期房住宅存量达到历史最高峰，最多达到11.5万套，比08年1月1日的6.9万套增长了4.5万套。可售期房住宅的数量俱增与房价的下跌成为楼市低迷的最重要两个特征。而从08年12月到09年3月，北京住宅可售面积已经连续四个月下降，截至09年4月5日，北京可售期房住宅的存量减少到了9.4万套，相比08年最高点减少了2万套。3月商品住宅成交量达到15034套，其中网上签约期房住宅成交量达到12582套，平均日销售数据达到405/天。3月份北京期房和现房成交面积169万平方米，而08年同期数据为92万平方米，07年同期成交面积为157万平方米，从这些数据可以看出，北京楼市回暖已经是大势不可逆转。

上海3月份的成交情况也比较良好，期房现房住宅成交达到22248万套，成交面积达到231万平方米，超过了07年的224万平方米，更是远超08年129万平方米的数据，再次成为全国销售冠军。成交面积环比增长98%，接近翻番。天津则出现连续两个月成交面积翻番的情况，成交面积环比增长119%，成交量达到11777套，成交面积124万平方米，仅次于07年9月水平，成为06年1月以来成交量历史第二高的月份，楼市进入放量增长阶段。而此前受楼市逆转影响最大、房价跌幅最深的一线城市深圳，3月成交8509套，成交面积达到81万平方米，环比上涨66%，第一季度成交169万平方米，比08年同期暴涨184%，创下06年以来当月成交最大面积。价格也止跌回升，深圳楼市终于走出了困境。另一房价暴跌的城市广州3月成交套数也达到11443套，116万平方米的成交面积相比2月增长了36%。

从中国指数研究院所提供的数据看，绝大部分一线城市楼市均已全面回暖。

随着扩张性货币政策的持续刺激，中国社会的流动性在未来数月内将重新达到高峰值，对楼市股市两个对流动性有着严重依赖的市场而言，受益将十分明显，央行1月信贷规模达到1.62万亿，虽然2月下降到1.07万亿，但3月信贷增速十分明显，预计将达到1.6万亿，基本接近1月水平，一季度的货币供应量将超过4万亿，房地产将成为货币供应增加的最大受益者。

应该说，在政府一系列的救市政策的刺激下，中国楼市已经度过了最危险的时刻，房地产市场开始全面回暖，这对开发商和房地产从业人士已经被套牢的炒房族而言是个好消息，对希望房价继续下跌的购房者则是一个难以接受的现实，但笔者认为，当前房地产形势下，成交量上升明显或者开盘销售较为理想的项目，毫无例外都是性价比相对较高的项目，那些价格依旧高位的项目销售情况依然低迷，加上09年新增供应量庞大、保障性住宅供应量持续增加，销售压力依然巨大。在此情况下，将“价格优势”列为销售最重要的竞争力已经成为业内共识，经历过08年动荡的开发商将会更加理性的面对市场，虽然房价难以进一步下跌，但也不会再暴涨。

从07年底第二套房贷政策出台之后到08年底，楼市盘整中，最受老百姓最关注的两个问题是：房价最低点在哪？房价是否到底了？前者问的是最便宜的房子在什么时候出现，后者问的是市场平均水平最低在什么地方，这是两个看起来很接近但是完全不同的命题。从事房地产行业大家都知道，开发商什么时候压力最大？不是房子卖不出去的时候，而是最缺钱的时候：我房子卖不动了，我只要手里不缺钱，我可以半年后卖，一年后卖，可是下一周银行贷款一个亿的缺口要还上，我砸锅卖铁也要补上。所以判断房价最低点在什么时候？一定是开发商资金链最紧张的时候。如果这个前提大家理解，那么大家找结论就好找了。

什么时候开发商资金链最紧张？那么是08年年底，到现在，我认为房地产最困难的时候已经过去了。从这个行业特性来讲，每年春节前后都是每个房地产开发企业资金链最紧张的时候，为什么？因为正好是旧一年银行贷款没有还上，新一年的银行贷款没有上来；工程款你得还；欠税收的钱要缴纳；员工工资奖金要发。刚好这时候碰到需求最低迷的时候，销售大多低迷，绝大部分开发商在年底、年初只有钱出去，没有钱进来，所以资金压力非常大，只有等他渡过这个阶段资金链才会好转，这个时候开发商要回笼资金，只能通过降价卖房来实现，所以春节前房价打折力度往往是最大的，而等开发商度过这个阶段之后，资金压力一减轻，打折力度自然就小了。另外从整个中国经济的全局来看，什么时候钱最紧？答案也是08年年底到09年年初这段时间，所以，笔者在08年9月就分析断言中国一线城市房价最低点是在08年年底出现。

我们就回头来看国家的货币政策。今年我为什么说房地产最困难时期已经过去了？今年一季度、二季度，央行在08年发行的为期一年定向票据大概2.2万亿在上半年到期，按照目前国家现有的国家货币政策基本会释放出来，根据我本人判断，到今年九月，央行准备金率我认为要调到9%到10%，再加上国家即定的宽松货币政策，也就是今年上半年会增发五万亿的现金供应，不管流向股市还是其他行业，我们很多做房地产企业本生也在做其他行业，所以其他行业资金良好，也会带来整个资金情况的改观。另外这么多钱流入民间之后，我们企业的各种拆借也好，融资也好，环境大大改善，老百姓手中也有钱了。随着时间的推移，中国整个现金流情况和行业现金流情况是一天比一天好转。所以我们钱最紧的时候已经过去了，那么降价压力最大的时候已经过去了。

第二个问题，房价什麽时候到底？笔者认为，从目前来看，房地产行业平均最低谷还没有到，因为08年真正降价潮还是在08年年末开始，08年年初基本还是集中在珠三角，真正很多二三线城市加入降价是在08年下半年。我们现在看北京有大量楼盘在去年不敢开盘，这些项目推迟在今年，那么需求还没有回复过来，房价整体还是低走，就会出现越来越多的项目加入降价队伍。而从1万3直接降到8千的龙湖这种现象不会出现了。单个项目的最低价已经出现了，但是平均最低价还没有出现。新增的楼盘谁也不敢高开高走，肯定是低开高走。所以，在09年4-5月份新一轮供应高峰到来的时候，大部分新开盘的项目都将选择低价开盘，从而将使得周边区域平均房价继续下跌，区域市场平均房价最低点将真正到来。

那房价是否会重新上涨？我们最近看到有些项目在提价，这里有些项目是在进行合理的价格调整，大家都知道，如果要进行低价促销，那么楼层、朝向不好的房子价格肯定比较低，这些房子卖完之后，购房者看到的房价自然就上升了，不是房价涨了，而是低价的房子没有了。当然，有些项目则是一看市场效果比较好，那么就说我又要涨价了，大家来买吧，那么老百姓也不会傻的。你要提价我不跟你玩了，如果你的项目价格不对，我找其他项目去了。所以我们才看到前些日子万科等21家开发商企业联合降价，至少是开发商形成了市场共识——卖房子，价格还是第一位的。

需要强调的是，整个行业最困难时期已经过去了，但是对于单个企业，某一些市场、某一些城市，深冬还没有到来。比如一些泡沫特别大的城市，泡沫没有破，迟早有一天会破掉。所以这一轮楼市的调整，还将持续较长一段时间。

许多读者非常希望笔者能够继续扮演打压房价的英雄角色，继续当“首席空军”，然而笔者并无意做民意代表，我想，更多人需要的是对市场的客观分析，而不是一味的迎合某个群体的一种意愿，错误的分析结果就是错误的引导，希望理性的读者能够明白笔者的立场。

笔者认为，楼市成交量的上升，有着以下几个方面的综合原因：第一、经过08年一年时间的等待和观望，有一些购房者认为房价已经达到心理预期，开始入市需求逐步释放；第二、08年底的一波降价潮中，各个城市均有不少项目采取一步到位的降价策略，价格已经降到比较吸引人的价位；以北京为例，东三环的珠江帝景项目，08年底价格从23000元/平方米直接降到17000元/平方米的均价，价格基本回落到07年初水平，这个价格在这个区位，对许多客户确实产生了巨大的吸引力。三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付的降低，购房门槛的大幅降低非常有效的促进了需求的回暖。

从目前市场走势来看，楼市全面回暖已大势不可逆转。

这对开发商和房地产从业人士已经被套牢的炒房族而言是个好消息，对希望房价继续下跌的购房者则是一个难以接受的现实，但笔者认为，当前房地产形势下，成交量上升明显或者开盘销售较为理想的项目，毫无例外都是性价比相对较高的项目，那些价格依旧高位的项目销售情况依然低迷。而“价格优势”列为销售最重要的竞争力已经成为业内共识，经历过08年动荡的开发商将会更加理性的面对市场，虽然房价难以进一步下跌，但也不会再暴涨。

笔者提醒读者，作为分析人士，笔者的责任是告诉大家一个真实的楼市，以及客观的分析市场走势，所有分析并不代表本人主管意愿。

最受人关注的住宅70年大限到期后"按照国家有关规定自动续期"替换了原来表述明确的"无偿自动续期"。

笔者认为，此次政策的出台是大势所趋的，也是在家的意料之中。这个政策不仅对于开发商，同时对于消费者来说都是利好的。此次政策的出台使得购房者从本质上拥有了物权。此前大家在衡量的买方与租房之间哪个划算的问题将不再存在。在中国的宪法中规定，土地属于国家所有，所以购房者所拥有的土地产权并非真正意义上的所有权，而是土地性质所规定的一定期限的使用权，即所谓的住宅70年、商业办公40或50年的使用权，按原有法律的理解，在使用权到期之后，国家可以无偿收回土地的所有权。按最新的征求意见稿，到期之后，所有者只要缴纳一定费用就可以自动续期，也就是说，产权70年到期后，只要所有者按照规定缴纳一定的费用，就可以继续拥有土地的所有权。

业内也有观点认为，这个规定并不合理，然而，需要明白的是，在任何一个国家，任何一个法律都必须尊崇宪法，宪法是所有主权国家最重要的法律基础，所以，中国宪法既然规定了土地属于国家所有，任何与此违背的政策都是无效的，所以，此次的规定，实际上是明确无论是有偿续期还是无偿续期，国家都会设定在消费者能够承受的范围，也就是消费者在能够承受的范围内，真正享受到了房子的所有权。

    笔者认为，这个规定，实际上是给予了消费者物权的最大保障，然物权所有者在期限之后还能够继续拥有物权，这个规定，将对房地产行业发生重大、深远的影响，中国老百姓第一次能够真正明白自己对所购买物业永久的权利。

笔者曾经在08年在专栏文章中指出，受困资金链危机，08年底将是中国房地产最低迷的时候，房价最低谷将在08年12月到09年3月之间，之后房地产将逐步回暖。

春节之后，楼市成交就如同天气一样一天一天的回暖，北京一线众多项目经理又开始忙碌的日子。北京市房地产交易管理网统计的数据显示，2月份，北京新房网上签约套数为8282套，日均签约数达到了296套，相比去年同期上涨了2倍多。2月份北京全市商品房成交面积达到69万平方米，环比增长168%，同比增长22%，已经基本上接近08年平均水平。需要强调的是，从多年房地产的成交情况看，几乎全国所有的城市，春节之后的一个月都是全年成交量最低迷的月份，而09年的2月，楼市成交量相比08年有了巨大的涨幅。而截止3月14日，3月份网上签约期房住宅成交量达到5573套，平均日销售数据达到400/天，而07、08年的同期成交量为100套/天-200套/天左右。09年3月份的成交量基本是08年3月份的两倍左右。也接近了08年最高时候的水平，北京楼市引来难得的“小阳春”。

楼市成交量大幅上涨的并非只有北京，根据中国指数研究院数据显示，2月份30个重点监测的大中城市中，24个城市成交均大幅上涨，苏州、武汉成交量几乎翻番，重庆、天津、成都成交量涨幅都达到50%以上。由此可见，需求的回暖已经是一个普遍现象。

笔者认为，楼市成交量的上升，有着以下几个方面的综合原因：第一、经过08年一年时间的等待和观望，有一些购房者认为房价已经达到心理预期，开始入市需求逐步释放；第二、08年底的一波降价潮中，各个城市均有不少项目采取一步到位的降价策略，价格已经降到比较吸引人的价位；以北京为例，东三环的珠江帝景项目，08年底价格从23000元/平方米直接降到17000元/平方米的均价，价格基本回落到07年初水平，这个价格在这个区位，对许多客户确实产生了巨大的吸引力。三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付的降低，购房门槛的大幅降低非常有效的促进了需求的回暖。

房价的下跌带动成交量的上涨是市场自然调整的一种必然结局，如果房价下跌到位了（不管是一个城市的房价还是一个项目的房价），而成交反而更加低迷，房地产市场就该崩盘了，中国楼市就成次贷中的美国楼市了。

　　但是，成交量的上涨是否会带来房价的反弹？笔者认为，至少09年上半年，楼市还将处于价跌量升的情况。因为现在的情况就是开发商不降价，房子成交量就上不去，卖得好的肯定是那些价格比较有吸引力的项目。随着成交量的稳步上升，当开发商发现不需要继续降价房子也能好卖、当客户发现再不买房房价可能就会涨或者是就买不到房子的时候，房价的平衡点就将到来，楼市就会出现量升价平的情况，而这个时期，将会持续比较长的时间。现在的市场，是买卖双方在博弈，房价永远也不会跌到购房者都能买得起的程度，也不可能会涨到开发商所期望的涨幅，而是在购房者的意志之上和开发商的意志之下取一个平衡。当然，相当长一段时间之后，楼市会达到价量齐升，但这个阶段的出现，需要等待经济的复苏之后。但伴随着成交量的逐步上升，房地产行业也将很快走出低谷。

考虑到在金融危机中，房地产真实的购买需求受到严重损伤、目前房地产行业资金链依旧紧张、商品房存量积压严重空置面积较大，即使楼市回暖，房价也难以反弹。经历过这一轮楼市的调整，开发商和购房者都将趋于理性，房地产市场有望引来一个健康稳定发展的时期。

   成家量的大幅上升的同时，北京部分项目开始涨价，引发了业内广泛的争议，对此，笔者认为，据此认为楼市回暖是不科学的，以下是《证券日报》的采访内容：

   3月10日,北京“春暖楼市”活动正式启动,首批参加大幅降价活动的开发商及项目名单也同时亮相。万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家首批参展企业共推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠房源销售。优惠房源覆盖北京市东城、朝阳、大兴等10个区县。

　　据称，26个楼盘联动降价、最高直降2700元/平方米的活动,标志着北京楼市也掀起了最大规模的降价潮。

　　与此同时，记者调研发现，不少楼盘目前却出现了提价的现象，楼市价格出现了区域性的调整。在这个特殊时期，中国房地产业协会秘书长朱中一在3月12日的采访中对《证券日报》表示，“市场上的调价有多重原因，应该冷静观察，短期的市场反映不能说明问题”。

　　楼盘提价为个别现象

　　据了解，京城部分楼盘确实出现了提价现象。位于方庄的文成建筑，3月上旬开盘价格为14500元/平米，而2月份其团购价仅11000元/平米，提价幅度达3500元/平米，是近期提价幅度最大的项目。除此之外，位于广渠路的首城国际中心、位于东二环的楼盘冠城·名敦道、位于西大望路的珠江帝景等房源，也出现了不同程度的提价现象。

　　专家认为，楼盘提价属个别现象，现在的楼市价跌量升才是大势所趋。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在采访中对记者表示，目前提价的项目都是2008年降价比较狠，一步到位的降下来是为了应对年底资金最困难的时候，在市场出现好转之后，他们又会进行价格调整，减少优惠幅度，所以看起来视乎项目提价，实际上指示价格优惠幅度变小。但是，与部分项目提价同时发生的是，加入降价队伍的楼盘更加多。

　　杨少锋同时表示，去年春节前出现的降价是为了促销，是选择性的降价。开发商在降价时会选择楼层、格局、朝向不太好的房源，用这些房源吸引客户，等客户成交完成再拿出好的房源，这些房源在定价的时候本来就比特价房源价格高，自然价格就会上去的。

　　房市回暖应以成交量为标准

　　专家认为楼市的回暖不应以房价为标志，楼市的回暖更重要以成交量为标志,行业理想的状况应该是合理的利润和买卖双方需求的趋同。

　　春节以来楼市出现了小阳春。据统计，09年3月份网上签约平均销售数据相对比较高的水平，在300套/天左右，3月7日的网上签约甚至达到了500套/天，而07、08年的同期成交量为100套/天-200套/天左右。09年3月份的成交量基本是08年3月份的两倍左右。

　　据了解，春节过后，北京楼市的销售情况还是比较乐观的。市场人士分析有三个原因：一、经过一段时间的观望，有一些购房者开始入市；二、很多项目的价格已经降到比较吸引人的价位；三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付。

　　杨少锋预计，至少09年上半年，楼市还将处于价跌量升的情况。因为现在的情况就是开发商不降价，房子成交量就上不去。到一定的时期，成交量出现一定的上涨，楼市会出现量升价平的情况，这个时期会持续比较长的时间。现在是买卖双方的博弈，房价永远也不会跌到购房者都能买得起的程度，也不可能会涨到开发商所期望的涨幅，而是在购房者的意志之上和开发商的意志之下取一个平衡。开发商卖不动房子，所以只好选择降价，价格将到位了，购房者开始入市。楼市的底部就是开发商发现无需继续降价房子就能够销售，而客户发现再不买房价可能就会涨或者没有合适房源的时候，房价的真实底部就到来。之后楼市会达到价量齐升，这个阶段的出现需要等待经济的复苏并且很长一段时间内应该不会出现07年以前的暴涨。

　　对北京部份楼盘涨价，远洋一方一位销售人员在接受本报记者采访时，认为有些楼盘是故意涨价，以显房市回暖，同时也以价涨来吸引购心者买房，“中国消费者心理都是买涨不买跌，所以这一招或许有效”。

之前房价的暴涨似乎让房地产行业成为了全民公敌，只要是有利于房地产行业的任何建议和观点，都会招来一阵骂声，以至于连建设部在给国务院提交报告的时候都不得不删除“振兴”二字，连笔者这样曾经一度为众多网民所拥戴的曾经的“空军一号”也是一提有利房地产行业发展的观点就猛挨板砖（请注意笔者连续使用“曾经”一词）。

然而，老百姓要住房，总得有人盖房，难道开发商都死光了老百姓才能买得起房子么？

难道所有民工都失业了老百姓日子就好过了么？

在当前经济形势下，房地产行业的恢复元气某种意义上决定了中国经济能否尽快走出低谷，而也只有房地产行业才能带动数十个关联行业的发展，带动巨大的就业需求。所以，笔者是不认同对房地产行业不分青红皂白的一味打压。

笔者也不认为振兴房地产行业就一定会带来房价的暴涨，就如笔者不认为房地产行业完蛋了老百姓才买得起房子。

一个行业的繁荣并不是由利润所决定的，暴利只会导致行业畸形发展并造成泡沫，而合理的利润才会带动需求的快速增长，从而形成供需两旺的双赢局面，这才是房地产行业应该也必然走向的局面。政府出台政策降低购房者负担以促进需求同时，坚持保障性住宅的建设，这本身就是振兴房地产与抑制房价这两手同时抓的关系。而笔者一面支持政府救市一面建议开发商降价，也是同样的道理。

所以，振兴房地产与房价真的没有必然联系。

   报告提出要进一步降低住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。接连出台金融支持经济发展、促进轻纺工业健康发展、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施，加快制定重点产业调整振兴规划。实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负，促进企业投资和居民消费，增强微观经济活力。初步测算，今年全面实施增值税转型，落实已出台的中小企业、房地产和证券交易相关税收优惠以及出口退税等方面政策，加上取消和停征100项行政事业性收费，可减轻企业和居民负担约5000亿元。从报告内容可以看出，降低税费不仅仅只是针对促进消费，减少购房成本，同时也将采取明确措施减少房地产企业的负担。在房地产的成本构成中，各种税费占据了巨大的比重，一套房子的成交额中，平均就有20％左右是缴纳的各种税费，加上土地出让金，政府成了房地产交易中最大的受益者，各种的成本被转嫁到购房者身上，这也是造成目前房价高企的根本原因。

温家宝提出，要采取措施促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。其中受行业瞩目的二套房贷政策已经得到明确的放松指示，预计接下来很短时间之内“二套房贷政策”这一套在房地产行业头上的金箍圈将全面解套，这对房地产行业需求的促进将是一个极大的利好。报告中的内容还强调“因地制宜”的制定政策，预计“90/70”政策也将全面放开，历经三年的宏观调控已经完全该调，全面振兴房地产行业势在必行，阵痛之后房地产行业将迎来一个相对稳定健康发展的时期。

另外一个需要注意的方面是，在振兴房地产行业的同时，温家宝总理并没有忽视基层百姓的购房需求，房地产行业众多开发商呼吁的暂缓保障性住宅建设的要求被明确否定，温总理表示：“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。”保障性住宅建设的重要意义得到进一步加强，从而也避免了因为市场供应不足可能导致的房价反弹。未来较长时间之内振兴商品房市场和建设保障性住宅同步进行将成为政府既定政策，房地产将走向有限市场化。

事实上，在当前楼市现状下，亏本卖房的房企远非碧桂园一家，尤其是07年天价拿地的项目。

在市场经济中，任何一个行业都应该有人挣钱有人赔本，这才是一个行业健康发展应该有的状态，一个行业每一个企业都有着巨大的利润，只能说明这个行业还处于发展阶段，还没有到充分竞争阶段。房地产行业也是一样，虽然在中国特殊国情之下，未来相当长一段时间之内需求还将远远高于供给，但当前楼市无可否认已经是处于阶段性的供大于求，出现赔本甚至于倒闭的现象实在不足为奇。

   房地产的成本构成主要由地价、建安成本、配套费用、各种税费、营销成本和财务成本几大块组成；其中政府收取的各种税收大概占到一套房子售价的15%-20%，建安成本根据每个地方对消防和防震要求的不同有所差异，精装修的项目再加上装修成本，由此组成一个房屋的实际成本。在协议出让土地阶段，地价占成本的比重并不太大（开发商拿地能力主要看政府公关能力），但是在招牌挂之后，土地成本和建安成本成为了房地产建筑中最重要的两个部分，而财务成本的比重也大大增加。

   所以，同样一个区域同样品质的项目，很有可能出现巨大的成本差异。07年各大城市出现的“地王”，楼面地价高于周边房价的比比皆是，以万科福州地块为例，楼面地价7096元/平方米，超出周边在售项目均价数百元。“地王”不但推动周边房价非理性上涨，同时也给这些地主带来了巨大的包袱，笔者当时就缀文《07地王08必死》警告业界，今天，地王终于开始承受当日的恶果。

一个好朋友去年跳巢去了通州一个项目当总经理，前些日子笔者去看这个项目，定位虽然不错，当时位置相对就较远了，笔者问这个朋友今年开盘价格打算多少，他说按成本核算之后怎么也要8000以上才有钱挣。这种想法其实是当前许多在高位拿地开发商的共同心态，可是，笔者需要告诫业界，成本与实际的价值是两码事，不管你我拿地成本差异有多大，只要两个地块位置相当条件相识，两者的实际价值就是一样，在市场经济中，控制成本本来就是企业核心竞争力的一个重要组成，对于消费者而言，没有理由开发商因为非理性决策产生的多余成本买单，对任何一个购房者而言，同一个区域同一个档次的项目价格本来就不应该有太大的差异。

所以，“成本定价论”本就是一个误区，在市场好的时候，开发商可以根据市场来定价，在市场不好的时候更应该根据市场定价。项目能卖多少钱和想卖多少钱是两码事，你的成本比别人高就活该挣钱少甚至亏本，这是市场经济的铁律。

而房企更应该想到，一个企业的盈利应该从整体上去衡量，我有十个项目，其中三个亏本，两个保本，五个挣钱，我总的还是挣钱，亏本的项目一个亏三千万，可是挣钱的项目一个挣一个亿，为什么不可以通过亏本卖房实现现金流来保证挣钱项目的正常运营呢？从这个角度看，亏本卖房的杨国强也许是才是一个战略眼光的企业家。

想起前文笔者所说在通州项目当总经理的朋友问我如何面对当前形势时笔者给予的建议：你的成本是7000元/平方米，一个30万平方米的项目，你5万平方米卖6000元，10万平方米卖7000元，剩下15万平方米卖8000元，一个项目不是还有一个亿的利润么？相比一直耗着等到每套房子都挣钱，万一资金链断裂了怎么办？恐怕倒闭的开发商大多数都是这种想法的人。

所以，一个房企应该从整体上去考虑企业的资金和利润，一些成本过高的项目、或者市场低迷的项目，该亏本就亏本，出货以实现现金回流，保证在另外一些项目上的盈利；或者一个项目先亏本卖一部分房，然后利用后期市场好转之后的利润弥补当前的损失，都不失为解决当前资金链危机的理想手段。

如此看，房企亏本卖房也许本是明智之举。

楼市定价原则已发生根本性变化

北京楼市下一个跳水的会是谁？

09年一手、二手房格局将发生重大变化

楼市将在9月真正回暖

    根据央行货币政策报告数据，06年末房地产商业贷款余额（含开发贷款和按揭贷款）为3.6万亿，07年底为4.8万亿，07年全年增长1.2万亿的房地产贷款，而截至08年11月，房地产商业贷款余额为5.36万亿人民币，全年新增房地产商业贷款仅仅5600亿人民币，增幅不到07年的一半，仅仅这一块，08年房地产行业资金缺口就达到6400亿人民币，算上相比07年股市融资的差额，以及自有资金的投入，全年资金缺口达到1万亿人民币，与笔者07年4月份预测的数据十分吻合。

    在资金链条如此紧张的情况下，08年年末房地产企业牛年春节注定非常难过，这一阶段房价的暴跌也就可以理解。而春节后，国内多个大中城市房价出现了不同程度的反弹，尤其是那些年前降价幅度比较大的项目，年后纷纷上调了销售价格。

    笔者曾经发表过这样的观点：开发商不会因为房子卖不动而降价，只会因为缺钱而降价。很简单，如果只是房子销售不好而资金没有问题，开发商完全可以选择观望，可是如果下周有笔银行贷款到期而资金还差数千万，还不起贷款的代价是任何一个正常经营的企业所无法承担的，那么这个时候砸锅卖铁也要把贷款还上，所以才会有房企5分（相当于年息60％）利息拆借民间资本的情况出现。相比之下，打些折扣卖些房子那是最好的选择了。毕竟降价的负面效应太大，度过难关之后，这些房企对降价幅度过大的项目小幅上调价格自然是可以理解的。

    房地产行业是资金密集型行业，一个企业的资金链条是否健康在很大程度上左右这个企业的发展速度。所以，政府要振兴房地产行业，除了降低购房者购房门槛刺激消费需求之外，放松银根将是最根本也是最有效的手段，所以说，放松银根是拯救房地产的最佳药方。

    事实上，笔者认为，央行存款准备金率从07年1月1日的9%提高到08年最高时候的17.5%，仅仅是准备金率的提高，大约就冻结了5万亿的货币供应，加上期间为了回收流动性而发放的2万亿左右的定向票据，一年多时间内央行从市场回收了7万亿的货币，如此规模的回收流动性，恰逢美国次贷危机爆发外资回逃，以及出口衰退造成的被动货币供应减少，中国宏观经济体从流动性过剩向流动性紧缺迅速转变，这是造成股市楼市泡沫同时破灭的根本原因。

    根据笔者分析，预计到09年9月左右，央行存款准备金率将降低到10%左右，加上第一第二季度到期的两万多亿一年期的定向票据，预计央行将释放5万亿的货币供应，届时中国宏观经济体的流动性将相当于07年较为宽裕的水平，股市楼市都将真正回暖。

    以下是《中国房地产报》的一片相关报道《瑞安集团获农行130亿元授信》：

瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，0272.HK）新春后最大的利好消息落地。近日，瑞安集团正式宣布与农业银行签订130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元将用于瑞安房地产项目发展。

　　“瑞安集团一直不断寻求与银行等金融机构之间的合作机会，此次合作必将更有利于我们业务进一步有条不紊地发展。”对于今年以来国内银行对房企的最大一笔授信，瑞安集团在书面回复中如此评价该笔授信。

 “虽然银行方面对房企的贷款逐渐开始放松，但对企业及其项目的考察非常谨慎，对信贷资质、财务状况等要求也高。”有业内人士表示。

　　80亿元救急

　　瑞安集团与农行于2月12日签署战略合作协议，开展全面深入的合作。根据协议，农行将为瑞安集团提供总额130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，另外50亿元将用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。

　　对于何时可获得实际的资金支持，以及该笔80亿元贷款的利率，瑞安房地产并未做出回答。有关该笔授信的公告目前也尚未发布。

　　“80亿元对于任何房地产企业来说都是相当可观的资金支持。”一位不愿具名的大型地产公司经理人表示。

　　对于瑞安房地产来说或许尤其如此。瑞安集团主席罗康瑞日前预测，未来2年内，瑞安房地产的资本开支将达到104亿元，包括20亿~30亿元建筑成本及其他的动迁费用。

　　与之相对的则是瑞安房地产2008年欠佳的销售表现：公司只完成36.5亿元的销售额，相当于58亿元销售目标的63%。高盛机构此前预计，瑞安房地产售楼收益2009年度减少﹐盈利会较2008年度下跌20%。

　　来自于资本市场的压力更为急迫。去年瑞安房地产共有3.75亿美元的票据到期需要赎回，为此不得不借约2.1亿美元“高息”短期借贷作支付。现有关贷款仍未到期，未偿还款项约1.14亿美元。

　　而瑞安房地产正与数间银行洽谈，希望能以新的长期贷款取代上述贷款。

　　2008年，受累于股市楼市双双跳水带来的资金压力，瑞安房地产调整了在内地投资的步伐。去年9月，公司宣布暂缓原计划投资50亿元的云南香格里拉度假村发展项目，其合作伙伴永菱通金融也宣布延迟投资瑞安房地产旗下重庆及上海地产项目。

　　信贷资质要求高

　　除了来自农业银行的贷款，罗康瑞表示，最近也有内地另一些银行愿意提供约40亿元的贷款，作为建筑融资备用信贷。

　　这与去年楼市银根紧缩的状况形成了微妙的对比。去年筹借上述2.1亿美元贷款时，因有银行临时拒绝贷款，瑞安房地产被迫向其他银行“高息”借款。

　　“去年年底开始的全面提振经济带来了银行贷款的放松，而在房地产行业，特别是优质企业，这种对比更为明显。”上述地产公司经理人指出。

　　北京联达四方经纪公司总经理杨少锋介绍，自己接触的很多房企同样感受到了来自融资市场的“暖意”。

　　“银行存款准备金率已由17.5%回调至14.5%，据国务院‘相对宽松的货币政策’基调，预计8月份该数字将调至10%。同时一二季度，国内银行预计将有2万亿票据到期。以上意味着届时银行将有5万亿元的充裕资金，加上此前提振经济的4万亿元资金，估计9月份左右，国内流动性或可达到2007年相对宽裕的时候。”杨少锋说。

　　尽管如此，业界人士普遍认为，基于当前经济形势，银行自身将对贷款对象作出严格甄选。杨少锋认为，信贷资质、财务状况以及项目前景将是银行“考验”房企的三道门槛。

　　“信托公司以及其他的融资渠道也会在项目位置、成本、销售前景等方面，更加谨慎地考察企业和项目。”中诚信托投资公司首席风险控制官汤淑梅女士说。