救与不救，是个问题。

南京新政救市，效果如何？即使救市成功，得利者谁？1%的补贴能补百分之几的下跌预期？如果价格上涨超1%，对购房自住的消费者可不是什么好消息。短期救市政策能避免下一个严冬吗？

本人献一计，供各界参考，欢迎批评拍砖。

一．基本方案：

1.    返利基金：新房买卖的，房屋总价的5%；二手房买卖或租赁的，中介费的50%；

2.    返利基金用于股市等投资。年度利润的25%用于当年的返利发放，其中，80%为消           费者的返利，20%为经营者所得。

3.    按月划分消费期，例如200X年xx月记为第1期，200X年xx+1月记为第2期，其余类推。消费者的消费月期以成交的当月为准，如果某一期之前的消费分配权均已失效，则将此月期记为第1期。

4.    时间金字塔：假设每年度12月被记为第N期，将当年可分配利润分为1+2+…+N=S等份，第I（1≤I≤N）期的消费者享有的份额为（N-I+1）/S。

同一消费期中的消费者，按其消费额比例共享本期的利润返还。

5.    每期消费享有的返利分配年限为30年，从消费行为发生后的第二年起计，消费行为发生的当年仍有权参与当年的分配。

6.    新房买卖的，累计利润返还以房屋总价的100%为限；二手房买卖的，累计利润返还以房屋总价的40%为限；房屋租赁的，承租方/出租方享有的累计利润返还以6个月的租金为限。

7.    特别限制：房屋买卖的，满5年者方可领取其5年的累计返利，5年内转让的，返利分配权失效，包括过去5年的累计返利和未来的返利；10年内转让的，其未来的返利分配权失效。

二．可行性

就长远而言，因为有有限额度的限定，有限额度的金字塔返利模式的实质不是“金字塔”，而是“有限额度”。消费者获得的累计返利是平均的“有限额度”，“金字塔”的作用仅体现了时间优先原则。于是我们的问题就转化为“能否在规定的年限内实现规定的有限额度？”。

让我们将问题具体化。

1.假设提取交易额百分之P投入返利基金，基金的年化收益率为R，每年以投资盈利的25%返利。于是问题就成了“需要多大的年化收益率R来支持N年内返还消费额的百分比X的承诺？”

2.经营者同时可得利Y=？

3.第N年返利发放后，返利基金的余额Z=？

解得：   

X=0.8*P*[1/3]{(1+3*R/4)N-1}

Y=0.2*P*[1/3]{(1+3*R/4)N-1}

Z=P* (1+3*R/4)N

三公式中的N为上标，是指数。

于是我们有结论：对于新房买卖，P=5%，支持30年内返还房价的100%的承诺所需的R=21%；对于二手房交易的，P=1.5%，则支持30年内返还交易额的40%的承诺所需要的R约为23%；

这样的年均投资收益率能达成吗? 沃伦·巴菲特、乔治·索罗斯等人可以达成。沃伦·巴菲特的成绩是30年平均年率35% ，平均年率35%的收益率可以支持“30年内返还购房款的400%”的承诺！！！

结论：理论上可行而且实际上有人行！！！

三．一些思考

1．随着越来越多的国企及其他各类优秀企业的上市，社会财富将越来越多地集中到股市中进行再分配，本方案给全民分享提供了一种经济手段。如此，我们的市场是否更具社会主义特征呢？仁者见仁，智者见智。

2．对于购房者，如果房价上涨，返利就是投资收益，如果市场房价下跌，返利就是消费保险，也许能化解退房压力，这对开发商应是个好消息吧。

3．由于开发商或中介也有利可得，我们实现某种程度的利益捆绑，如果给开发商或中介的利益获得上些限制条件，我想工程质量或服务质量会好一些吧。

4．本质上返利基金还是羊毛出在羊身上，是消费者的钱，一定会包含在房价中，但考虑到5-10年的特别限制，我认为这钱值。一方面，它提高了热钱的投机成本，另一方面，如果5—10年内投机的热钱撤出市场，其放弃的利益将由真正的消费者享有，于是就出现市场炒风越强对消费者的保护力度越大的局面，咱以其之矛攻其之盾！

5．实施与监管

由开发商或中介公司自行实施的自由市场模式是不合适的，因为存在资金挪用及卷 款的风险，监管难度大，且当企业倒闭时，会引发其他问题。

政府直接建立类似中投公司的模式也不合适，因为政府既是裁判员又是运动员，市场介入过深，有悖市场公平原则。

建立若干家专门的基金公司（有点象房贷美或房利美）进行具体运营，消费者有具体的选择权，这样既利于监管也利于竞争。

6．当有消费者因超时或超额返利分配权失效时，必须有一科学的方法评估与其对应的返利基金的余额Z，同时也应有一科学或合理的处理方案（如公益化）。

7．投资有风险，故必须有基金公司破产解散时基金的处理方案。

　　尽管从依然保有几分热闹的人流上，今年的秋季房交会整体气势并不逊于往年，但实际的下单情况在老朱看来并不理想。尽管一口价、清盘价的楼盘不少，甚至有家楼盘赫然把“2538元”做烫金大字醒目地挂在展位的拱门上方，（晃眼看还以为楼盘叫“2538”），但购房者的热情并没被充分地刺激出来。

　　今年秋季房交会，购房者对楼市的信心明显不如去前年。在房价出现回跌情况，开发商优惠幅度放大的情况下，购房者对后市的判断明显不能支撑其在秋季房交会上大胆下单。购买的房价还有没有下行的空间？或者开发商的降价幅度还会不会加大？谁也说不清。担心在购房后成为房价缩水的主。“今天28，明天18”的房价可能不是不存在，在没有月光宝盒的前提下，大多数购房者没有信心赌明天。

　　比购房者信心不足更严重的是，去前年楼市过热状态下的一些短视行为、不负责任的行为，已经造成如今充满整个楼市的信任危机。在本次秋交会上，出现了多次业主集体在楼盘展位抗议的场面。在如今楼市面临困境的时候，这样的场景无疑让更多购房者心存戒心，难以信任开发商。毕竟，在业主反映问题的这些楼盘中，除了次次房交会都有业主抗议的“死猪型”开发商外，也有我们熟知的所谓品牌开发商。对开发商的信心缺失，是阻碍楼市健康理性发展的绝对危机。我反对将开发商妖魔化，但我也反对对不良开发商的宽容。今天的购房者对开发商的信任度非常低，信任危机的直接后果就是对行业品质与信誉的整体怀疑。 

　　据说，秋交会期间“各参展企业正式成交各类房屋达3134套，成交面积29.599万平方米；另有商品房意向成交2550套，意向成交面积23.9万平方米，房交会成交金额达到15.77亿元。”这些天不断有业内同行交流对这样一个秋季房交会交易数据的看法。但大多数人告诉我的，都是不太相信这样一个数据的真实性。这实在是楼市的更大危机。以往楼市火热掩盖下的信息不对称，到今天已经畸形演变到连值得相信的“政府机构信息”，都成为了不敢信任的信息。楼市信息的传递已经不是“信息不对称”这样简单了，而是“信息真实性”导致的更为严重的信任危机。如果没有这样的信任危机，我们大可为这样一组房交会的成交数据鼓舞信心、看清后市，告诉购房者成都楼市依然供销两旺。但如今，这样的信息却根本没有任何指导作用。

　　面临楼市购房信心与行业信任的双重危机，2008秋季房交会注定只能是一场闹热而闹心的房交会。双重危机下的成都楼市未来向何方，值得行业相关各方深思。

    在这同时，央行在周二公开市场发行800亿元一年期央行票据，其发行收益率却出乎市场的意料，仅为3.9069％，一下子较上周降了10个基点。它的变动，一直是市场观察央行货币政策动向的风向标。

    由于降息预期的不断逼进，周二银行、房地产股联袂护盘，一度拉起股指翻红。银行房地产板块的领涨意味着有新的货币政策将出笼，其中地产行业期待最为密切的是降息和下调准备金。地产王者归来，预示着我们的货币政策正在转变，将一改目前成交量萎靡的颓势，回头是岸，柳暗花明又一村。

9·27可以说是成都房地产市场的分水岭。回顾一下9·27之前，我们可以清晰的感受到，从土地到房价，从开发商到购房者，从有房住的到没房住的，从有钱的到没有钱的，都对房子投入了空前的热情。“有钱没钱都买房，全民投资房地产”是当时楼市的真实写照。现在看来已显疯狂的人们，在当时却不会觉得有任何不妥之处,仿佛是处在热恋中的一对男女,你的眼中只有我,我的眼中也只有你。

9·27新政，是对中国房地产市场非理性发展时期的一声“棒喝”。如今，楼市的各个方面开始全面调整，购房者、投资者的理性回归让开发商们不得不开始重新认识这个全新的房地产市场。开发企业略显困难，仿佛祸之将至，然而市场回归理性的同时，新一波的市场发展机遇难道不是又摆在了市场面前？

老子曰：“福兮祸之所伏，祸兮福之所倚”。

土地篇

07土地 资本“角斗场”

2007年，是成都土地市场最为波澜壮阔的一年。

2007年，是资本巨鳄在成都土地市场狂舞的一年。

“全年供应土地398宗，共计面积约29015亩。成交土地316宗，交易面积约23124亩，成交数量较06年增加128宗，成交面积增长约29.3%。平均成交价达1148.85万元/亩，土地总成交金额411亿元，成交总规划建筑面积922.43万平米，平均楼面地价为4329.26元/平米。07年土地交易价格较06年上涨了77.3%……。

外来资本在成都土地市场的扩张，从来没有像2007年这般生猛凌厉。在一个以港、粤资本为主，京派、海派、渝派并进，福建、河南、河北等省份集结，新加坡、印尼、美国等房产企业齐入的整体开发之势中，成都地产市场的资本构成空前多元化，资本竞争在这一年全面爆发，成都也自此由国内二线开发市场一跃而成为全国一线开发战场。

07年，香港信和、嘉里建设、新鸿基、中天盈、广州合景泰富、厦门建发集团纷纷登陆蓉城，不惜斥巨资掠地。这些资本大鳄动辄出手数十亿，在土地市场上频频举牌，几个回合下来，地价就翻了几番。

6月15日，成都举行了成为“试验区”后第一场土地拍卖，成华区双林路17亩的小地块拍出了1290万/亩的高价，直逼市中心核心区域的拍卖价；

7月20日，成都市土地拍卖中心举行了一整天的拍卖。此次拍卖九宗土地出让总面积逾765亩，成交总额逾88.47亿元，来自香港的信和、中天盈等公司都纷纷以高价出手，是成都今年以来推出的土地规模最大的一次土地拍卖，其总价单价之高刷新了成都地价的历史。其火爆场面也开创了成都土地市场的历史；

9月20日上午11时，2007中国年度二号地王在成都诞生。九龙仓以8800万元/亩、总价72.41亿元的天价拿下位于红星路的“成百地块”，楼面地价达到了16499.99元/平方米；

除此外，香港信和置业拍下366亩，投入41亿元；合景泰富拍下477亩，投入44亿元；万科暂获286.81亩，投入25亿元；中海斩获322.68亩，投入21亿元；嘉里置业拍下212.5亩，投入21亿元；新鸿基地产新拍259亩，投入31亿元。此外，还有首创置业、珠江投资、凯德置地、重庆龙湖、重庆金科、华人置业、河南鑫苑、厦门建发、美国铁狮门……随着一个个天价地块的诞生，成都房地产市场也被纳入全国视野。

与此同时，成都本土企业在这些外来资本的高压下，也不免铤而走险，突出重围。2007年，蓝光在外来资本重重狙击下两次成功突围，并在9月14日创造了本土品牌单宗土地成交总额的最高纪录；此外，置信、国嘉等通过资本联姻，在土地市场寻求突破。

　　年中传出裁员消息

　　据了解，从整体经营成本来看，房地产企业的人员成本所占比例很低，因此不到万不得已，房地产企业通常不会大面积裁员。在天河拥有两个房地产项目的某房地产企业老板向记者坦言，“几年前做个项目就能赚上亿元，养五六十号人也不觉得有什么，可今年我两个楼盘的房子都卖不动，好几个月没有收入了，工程款什么的压了一大堆，还有那么多人要养着，确实很吃力！”提起裁员，这位老板毫不讳忌，“我准备跟人事行政部门商量一下，我的项目也就这么多，学人家降价卖楼实在舍不得，为控制成本，还是先将人减少一半吧。”

　　其实早从今年年中开始，重庆、成都、深圳、北京、广州、上海等城市的房地产企业就开始传出裁员的消息。种种迹象表明，国内房地产企业进入了一个人力资源的调整期。今年各房地产上市公司的中报也显示，77家地产上市公司中，有16家下调了“支付给职工以及为职工支付的现金”。如宜华地产由去年同期的0.08亿元，下降到今年的0.02亿元，下降幅度为79.01％；天保基建（000965）由0.16亿元下降到0.07亿元，下降幅度为57.61％。

　　年底或现裁员高潮

　　广州某地产公司人力资源总监王先生告诉记者，地产公司裁员，首当其冲当然裁掉的是一些平时表现不太好或业绩不佳的员工，还有就是像行政、客服、后勤、品牌文化等不是很重要岗位的职员，最后是核心的销售策划部门、工程部门。

　　业界人士指出，随着房价的不断下调，加上银根紧缩等政策因素影响，还有去年狂疯拿地的高地价成本，令大多数开发商的压力越来越大。因此预计到今年年底，地产行业有可能会迎来一波人事大变动的高潮。另外，依照行业惯例，不少地产人平时拿的多是底薪，项目提成、奖金要到年底才能兑现，今年市道这么差，也不排除有发展商为减少高额的奖金支出，赶在年底到来前大裁员的可能。

　　房企狠招

　　招数一：调整职位逼走人

　　对一些上市房企来说，为顾及行业影响和法律问题，在需要裁员时通常不会直接“炒人”，而是采取公司内部调整，将员工调到另外的岗位，或者以降职、降薪等方式，逼员工自己走人。

　　林先生（化名）是某知名房企广州公司的总经理，中秋节前人事部门通知他，因公司内部调整，其职位由广州公司总经理“调任”为广州公司营销总监，薪水足足比以前减少了三分之一。

　　林先生是从2006年年初开始全面负责该广州公司所有业务的，2006年和2007年正是楼市大红大紫的时候，林先生手下好几个楼盘价格涨了三四成销售仍非常好。于是做2008年销售计划时，公司提高了林先生的年度任务额。没想到的是，2008年春节以来，广州楼市比较淡静。三个月前，林先生实在熬不住了，终于说服老板同意在广州各楼盘全面推出“一口价单位”大促销，好不容易让销售稍有起色。眼看国庆将至，公司原来的营销总监因为销售提成少、收入大减，最终辞职。公司以内部调整为名，将一位区域老总调来广州当总经理，将林先生降为营销总监。要不要继续呆下去？林先生非常迷茫……

　　招数二：冻结人事不招人

　　每年七八月份向来是各大地产公司大进新人的时候，但今年似乎特别地安静。

　　从六七月份开始，媒体人吴小姐就一直忙着为学房地产管理、大专毕业的妹妹找工作。因为工作关系吴小姐认识不少发展商，原以为怎么都能为妹妹找份售楼的工作。但眼看国庆快到了，还是没能帮妹妹找到工作。

　　某房地产上市公司人力资源部经理助理告诉吴小姐：“我们原本每年都要到各大名校去招聘毕业生的，前几年每次一招就是一两百号人，办入职培训都要分几批。今年领导说公司要压缩成本就不招人了，我们连高校也不用去了。以往七八月份是最忙的，现在快到国庆了我们还非常轻松。”

　　几年前妹妹考大学选专业时，吴小姐一个劲地建议她选最热门的房地产管理，原本想着凭吴小姐多年楼记经验，妹妹毕业后怎么着都能找家楼盘当个售楼小姐，收入也肯定会不菲。没想到此一时彼一时，现在找份卖楼的活都这么难！

　　招数三：强迫休假不养人

　　房地产业向来是非常繁忙的职业，周末加班几乎是常态，至于年假，对很多地产人来说是可望不可及的。但最近一段时期，尽管“金九银十”销售旺季已到，却有些地产公司主动让员工休年假，甚至是无限期“放假”。

　　自从小秋男友去年初被调到江门某楼盘主管销售工作后，小秋很难见他一面。从筹备、储客到正式销售，小秋男友忙得不可开交，周末、假期时更忙，难得有时间回广州陪小秋。可最近这一两个月，几乎每个周末男友都能回广州来陪她，让小秋开心得不得了。

　　连着开心几个星期后，小秋却开始为男友担忧起来。过中秋节时，男友告诉小秋公司让他休年假，因为老板觉得最近的市场不太好准备不卖楼了，他们一帮销售人员都可以放长假。小秋的男友说，放长假期间公司会负责他们基本工资的八成，但长假具体要休到什么时候，“不劳而获”的长假工资又能发多久，谁都说不准。

　　招数四：试用花招剥削人

　　按《劳动法》的有关规定，新入职的员工试用期最长可以有半年，试用期工资可以比正式工低。一些房地产公司便充分利用“试用工”压低人工成本。

　　颖欣去年8月大专毕业后，在亲戚的介绍下到广州某大地产公司当起了售楼小姐，试用期六个月，试用期间每月只有1500元的工资。好不容易盼到了第六个月，颖欣以为终于熬到头了，试用期满一转正就能涨工资。没想到公司人力资源部居然通知她说，试用期没有通过，颖欣只好离开这家公司。之后，颖欣又进了另一家公司同样当起售楼小姐，可令她沮丧的是，颖欣又在试用期快到时接到了辞退通知，又一次失了业。后来颖欣认识了一位资深地产人，才发现像她这种情况的人非常多，因为房地产业的周期性非常强，发展商不可能天天都有楼卖，旺季时需要大批人手，淡季时又得将人养起来。今年以来广州各楼盘销售普通不甚乐观，发展商为减成本，便玩起了只用“试用工”的花招。

　　寻找出路

　　面对一年之间从极盛期突然转入的寒冬，不少广州地产人都在寻找着适合自己的出路。为应对这一场寒冬，不同的人有不同的办法。

　　1。跳槽、转行

　　正放“大假”的天河某楼盘销售人员阿娟，近日正到处发简历找工作，“希望能早点找到另一个楼盘的销售工作，毕竟我都做了五六年了，再转行也不知道要做什么好！”

　　而近期刚被通知国庆后就不用去上班的番禺某盘策划助理冰冰，对继续做房地产这行显然已有点“一朝被蛇咬十年怕草绳”。提起重新找工时有什么目标，冰冰非常伤感：“这是我的第一份工，没想到就这么收场啦。我不想再干房地产这行了，平时加班累死累活的，还一点安全感都没有，说裁员就裁员！我希望能找到一份相对稳定点的工作。”

　　2。求学提升

　　一次又一次成为房企“试用工”的颖欣，将自己的遭遇归于知识不够。“我才大专毕业，书读得实在太少啦，房地产公司那么多研究生、博士生，我这个大专生根本没有人会重视，当然最容易被裁员。”颖欣跟家里人商量后，决定先不急着找工作，继续求学。

　　3。到二三线城市发展

　　从广州公司总经理降职为营销总监的林先生，经过与家里人的再三商议，决定到二三线城市去重新找机会。毕竟，广州是中国房地产发展最早、最成熟的地方，地产界人才济济，当地的空间已越来越窄，一个普通的销售经理，如果肯到内地二三线城市去，一转身就能当个营销总监甚至是项目公司老总，像林先生这样的大地产集团地方公司总经理，只要肯走出去，相信不难找到好机会。

　　4。“休渔”等新机

　　阿伟当了六七年的售楼人员，前几年跟着同事一起倒腾房子，目前手头有着三套房子，两套出租一套自住，还有一些积蓄。上星期已向公司递了辞职信，“反正市道这么差，我决定自己给自己‘放大假’。”阿伟租出去的那两套房子基本能满足自家的日常开销，“我就在家亲亲老婆孩子吧，等市道好了再出来也不迟。”

　　刚从某地产公司项目经理位置上“放大假”的周小姐也向记者表示，“这五六年来我一直很忙很累，一年到头连春节都没得休假，乘着这难得的放大假机会，我要看完我平时没时间看的书，还要到处去旅游，再开个自己的博客，写写游记和感觉，也写写我这几年经历的地产界的起伏故事，我想一定会有人喜欢看的！”

　　5。实施“宝贝计划”

　　少华结婚已快十年，今年三十好几，但身为某地产公司的总经理，少华一直下不了决心停下来生孩子。“从怀孕到生，到哺乳，这过程至少也要一年半吧，我哪能休息这么长时间啊！一休息位置就没有了！”可最近这段时间，因为市况不好，少华的老板不愿意降价卖楼，公司里基本没什么大事，于是少华决定不如乘着淡市尽快实施自己的“宝贝计划”，“也许一年多以后，等我生完孩子回来，市道又转好了，到时再拼搏又会有机会啦！”

原本可以让恒大地产笑得合不拢嘴的大幅土地储备，现在却成了公司难言的痛。

根据该公司的财务报表数据显示，截至2007年9月30日，资产负债比已经超过了95％，总负债高达140．67亿港元。流动资产项目中，应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一。

恒大赌博般地疯狂圈地,背上沉重的债务负担，高度紧绷的资金链一旦断裂,很可能坠入深渊。

恒大地产IPO被迫推迟后，为缓解资金的压力也做了大量的工作，如引进美国地产巨头特朗普集团作为战略合作伙伴，与私募基金携手等。不过，记者注意到，以上的挽救措施收效并不明显。

实际上恒大地产楼盘打折除要解决流动资金问题外，也是缩小企业负债比例、优化财务结构的积极举动。

目前，各个重点城市的房屋销售已经出现了明显的萎缩，以恒大重点发展的重庆市场为例，恒大计划今年下半年在重庆有5个项目将陆续开盘，能否实现顺利销售还是一个未知数。据悉，在此番大规模“打折”行动前，恒大重庆一个高档楼盘仅销售了5套。

重庆资深地产人士李星辰指出，考虑到恒大的主要项目楼盘，单套面积在200平方米到300平方米之间，总价接近220万元。“总价过高，导致市场很难消化掉。”

恒大地产要想回笼资金抵债，除了多方融资外，更大力度打折降价是恒大地产必然要采取的措施。

“如果当地的楼盘已经出现了8.5折、甚至8折的时候，再温和降价，对购房者的吸引力就不够了，只能出现最有价格优势的折扣计划。”著名房地产研究院高级研究员杨红旭此前接受记者采访时说。

据悉，恒大地产的部分项目是由易-居中国代理销售的，其部分销售计划的制定也有易-居参与的身影。

知情人士告诉记者，如果到时候楼盘销售情况仍不理想，不排除恒大低价转让旗下在建楼盘或者土地储备项目的可能。