在我们的国家，因为文化的差异，很多年轻人都持有以下观点，尤其以女性为最。他们总以为要结婚就一定要买房子，只有买了房子才觉得稳定，才有安全感。这也是很多有创业能力的年轻人，仅仅是因为没有“创业起步资金”而最终终生只能为别人打工赚钱的原因，也是当前中国“房奴遍地”的症结所在！

上述的误解在于：不把收入的大幅度提高当作稳定安全的依靠，而把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知，“更高的收入才能让你有自由而体面的生活，‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言！”下面的例子可能会对你有所启发。

去年，有一户人家，一家三口只有1300元/月的收入，但因为拆迁得到了一套价值50万元的房子(这房子在当地的租金为1200元/月)。一个号称50万元资产的人家却过着不是人过的日子。后来我给他出了一个金点子，要他不要过分关注“所有权”，只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是比尔·盖兹，他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机，那架飞机属不属于比尔·盖兹他从来不去关心。只要他安全地到达了中国，他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。

通过这么一说，那个人家采纳了我的建议：把房子作价50万元卖掉了，然后在大路边买了一个49万元的门面。虽然那个门面只有10多个平方，并且形状也不规则，很多人都看不起眼，但我告诉他只要关注“收益权”。结果他买的门面每个月可以收租金4000元。然后用1200元在原来的住房隔壁，租了一套跟他原住房一模一样的房子住。这么一改变，使他在住房标准并没降低的前提下，收入却增加了2800元/月，从此过上了好日子。

我有两位朋友，他们好不容易打工各挣了20万元钱，找了女朋友准备买房结婚。我建议他们不要买房，要学会投资。他们两个都很赞同我的观点，但其中的一位朋友的老婆坚决要买，认为不买套房子就没有安全感，结果他拗不过老婆就付了20万元的首付，买了一套50万元的住房，成了欠债30万元的房奴。而另外一位朋友采纳了我的建议，把20万元委托我给他投资，我保证他得到6‰/月的收入(即1200元/月)，他用这1200元/月的收入在公司附近租了一套50万元的房子住，两口子天天开开心心的，既节省了时间又没有负债。后来，他俩找了一份收入高得多的工作，于是他们又用同样的租金租了一套更好的房子。这件事让买了房子的那两口子后悔莫及。

“房奴”买房的实际损失还远不止上面这些，因为：

1、一个人在事业未成之前，每一分钱都是投资理财的种子，你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢？如果你是一个守信用的人，你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金，你就还可以借到多少钱；如果你自己没有钱甚至因为房子问题还存在负债，那你就透支了“信用”，一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱，再好的投资项目也会与你失之交臂。

有人说，“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”。所以，要使投资科学，就要应用经济数学，用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

当今世界，绝大多数投资者都觉得资本短缺，华商首富李嘉诚也不例外，所以李嘉诚也要经常去银行借钱。中国民间当前融资的月利率在6‰-25‰之间，最普遍的融资月利率为10‰左右，也就是人们常说的月息一分。

如果你是一个资本短缺的投资者，你的融资月利率是10‰，假设你在北京买一套50万元左右的住房。50万元按10‰的月息计算，一个月的利息为5000元，而你在北京租一套50万元的住房，其租金在1200元左右，你租房子住就可以节省3800元/月的利息。有这样的好事，你为什么要去买房子住呢？并且对于一个投资者来说，你的损失远远不止这些，你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是，绝大多数不会理财的人，他只能看到房租贵，却看不到利息更贵，更看不到损失投资机会的巨大成本。

2、过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间，这一点在大城市尤其如此。在这些城市至少有一半的工薪阶层，从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程，这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时，但在路上就花掉了3小时，这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命，也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁，活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊！

3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命，而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也会丧失掉。因为他每天在路上几个小时的颠簸，一回到家就只想睡觉，怎么有精力去加强学习提高自己呢？怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢？并且会因此而影响夫妻感情，天天筋疲力尽的人的生活几乎无浪漫可言！

当然，我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子，我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财，还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动，房子永远是你的奴隶跟着你走，而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住，堵车的问题就解决了。

当然我说的“买房不如租房”是有前提的，即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言，“买房子住不如租房住”，当然“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人，还是可以去买房子的。要不然，如果都不买房子，哪里有房子可租呢？当然，只有让不会理财的人去买房子，会理财的人才有房子可租啰！

对于不会理财的人而言，买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。就拿上面的例子来说。那个出租房子的人如果把50万元存到银行，只能得到1020元/月的利息，但买一套房子出租，就可以得到1200元/月的租金，而且房子还可能有升值的机会。

我经常看见已经被描绘得很可怜的“房奴”，买房实际上已经被神圣化的“有房阶层”一词混淆了人们的视听。对于种种买房的恶俗理由，不须费力，就能举出很多例子，尽管言词有些夸张，但绝非危言耸听：

1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段；

2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范；

3、买房是窝囊男人讨不到老婆的后路之选；

4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰；

5、买房是对“炒房”的盲目跟风；

6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品；

7、买房是以讹传讹的“高档享受”；

8、买房是并不经济的投资方式。

想过好日子的朋友，看了我的这篇文章，你还急着买房吗？

房地产异地投资的前景如何？在异地投资之间存在什么风险和可能会有什么规避方式？随着异地投资置业在深圳的兴起，这些热点问题越来越受关注。10月2日，在秋交会现场，本报与清华研究院、深圳市房地产业协会等联合举办了“2007跨地域房产投资理财论坛”，特邀中国社科院金融研究所研究员易宪容、温州购房团资深领队高浩翔等业内人士，对这些问题进行了解答。

异地投资应注意区域差异投资要注意资产组合

被很多开发商认为“老唱衰房地产”、“和开发商唱反调”，但同时又受到更多平民百姓尊敬的易宪容，此番来到深圳，却出乎意料地没有继续“唱衰房地产”，而是正视资产价格快速上涨的现实，抛出了“泡沫化生存”的新概念，并提出了对策。

易宪容表示，目前整个中国或者世界，无论金融市场还是商品市场，价格的快速上涨成了一个最普遍的现象。“中国股市上涨了5倍多，房地产市场也出现了全面、快速增长的高潮，股市、楼市的上涨，推动中国整个通货膨胀快速飙升。”他认为，在这种泡沫的海洋中，惟一能做的就是学会“泡沫化生存”。方法便是“找一些泡沫高、泡沫低的地方，通过对这些资产的组合，找到一些好的投资机会。比如说异地购房，但是不要把异地购房当作惟一的手段。”

地产政策有转变迹象

最近一年来，深圳的异地投资热愈演愈烈，房地产的后市如何，成为这些投资者最关心的问题之一。对此，易宪容没有给出是好是坏的简单判断，而是直言：“中国房地产市场是政策市。”他认为，目前的政策方向已经有所转变，但是这仅仅是开始的迹象，后市还在于新的一届政府对房地产市场的理解。

易宪容从宏观角度提醒异地投资者，以往在以稳定房价为宗旨的政策庇护下，房地产投资是一个零风险的市场，但是目前房地产政策有转变迹象的情况下，要注意市场政策、利率政策、国际金融市场变化等带来的风险与变化。他认为，未来国内城市房地产发展区域性差异将越来越大。

高浩翔几年来带领了3000余名温州投资客辗转全国各地投资，他表示，从股市获利的温州资金，有回流楼市的迹象。他认为，异地投资要选择经济发达、二手房市场刚刚启动的城市，一定特别注意选择信誉好的开发商。

易宪容(中国社科院金融研究所主任研究员)

高浩翔(温州购房团资深领队)

深圳上半年涨幅逾50%

观点持有人：易宪容

最近深圳有一个研究小组研究了一个报告，说深圳房价不高。这一结论是通过国家统计局数据计算出来的。但事实上这一结果和现实的差距比较大。因为我们国家统计局的数据有一个前提条件，这个前提条件就是我们的房价一定要稳定。如果房价不稳定，地方政府官员肯定会面临问题，所以我们这个由国家统计局统计出来的数据永远都不会高。2004年房价上涨幅度是9.8%，2006年6.7%，2007年到目前是5.7%。

可是，拿我在北京居住的区域来说，一些偏远地方房价在这3年内已经上涨了4倍。那么深圳是一个什么状况呢？深圳房价基本上从2005年到2007年6月份上涨的幅度大概是229%，今年上半年上涨50%，这还是深圳市政府统计的数据，其实房价上涨幅度比这还要快。

多数投资资金来自银行

观点持有人：易宪容

今年1-8月份我国房地产开发投资是14276亿元，上涨幅度29%。而且29%还是东西部地区把它拉平的，如果我们只是看东部和西部地区上涨的幅度，那更高了。西部地区房地产增长势头到了39.3%，而且这不是一个城市或者一个地方，指整个西部地区。如果把39.3%分解成一个一个城市的情况下，呼和浩特去年上涨幅度是59%多，今年数据估计更高。也就是说，目前中国房地产市场已经由一线城市、二线城市发展到西部县城投资都快速增长。所以整个中国房地产市场出现了全面、快速增长的高潮。

房地产投资的钱从哪里来？我认为，绝大部分资金仍然来自银行。

理财莫只看异地投资

观点持有人：易宪容

目前中国整个产品的价格都在快速上涨，无论消费品、无论投资品，整个都处于一个泡沫的海洋。既然我们生活在泡沫里头，我们也没有办法跳出泡沫，我们唯一能做的就是如何泡沫化生存？我们可以找到一些泡沫高、泡沫低的地方，通过你的分析，将自己的资产组合，找到一些好的投资机会。

比如说，异地购房，这就是一个投资渠道。但是大家不要完全把它作为惟一的渠道，要注意风险，前些年房地产投资风险低回报高，那是政策在稳定房价，如果房地产政策出现根本性变化，投资者就可能面临风险。此外还要注意几个风险，第一，利息风险；第二，房地产市场政策风险；第三，一定要考虑当地经济发展潜力。

异地投资要选开发商

观点持有人：高浩翔

在过去几年的房产大牛市中，温州人异地购房也有不少是亏钱的，经验教训告诉我们，异地购房的风险很大。其风险来源于信息不灵通；另外当地开发商的一些承诺不一定兑现，也是一大风险。

规避风险，首先要选择城市，最好选相对熟悉的，购房前尽量多考察。其次，一定要多角度详细了解开发商，品牌、实力、口碑等等。其实异地购房风险主要来自开发商，如质量问题、货不对板、承诺不兑现等。这方面，跟着品牌开发商，风险相对要低。第三，要看打理是否方便，如果选择很远的城市，投资金额最好高点。如果投资的房产一年才租三四千，而来回一趟路费就得一两千，就白白出租了。另外特别要提醒注意的是，要警惕包租的承诺，很多温州购房者就是吃亏在这个上面。

二手房开始热时可进入

观点持有人：高浩翔

异地投资最好是选择经济发展速度快、居民购买力强，但是房价相对比较低的城市。二手房市场的发达程度是一个重要的指标，因为异地投资主要是为了房产增值，如果房子很难出手，增值就没有意义。而二手房市场发达，意味着房产流转速度快，房价上涨的可能也大。

最好是在二手房市场刚刚启动时进入，这时往往是当地房价刚刚起飞的时刻。

判断一个城市二手房市场是否开始火热的办法有很多，可以直接去当地考察，看看地铺的数量，去地铺了解放盘和成交情况，也可以向业内人士咨询，或者查询当地二手房交易量历年的增长情况，看是否开始加速上升。

还可以从居民的购房意识判断，如果大多数居民还处于购房自住阶段，或者不习惯购买二手房，认为丢面子，那么说明离房价快速上升还有距离。如果越来越多的人房产投资意识增强，开始由自住走向投资，那么，房价的腾飞也就为时不远。

观点点PK

[异地投资]选市中心VS选新区

市中心风险相对低

高浩翔

异地投资时，在对当地不是非常了解的情况下，购买市中心的房产比郊区要好，因为风险相对要低。城市的市中心集中了大量的城市资源，往往是房产价值最高、最稳定的区域。

郊区或者规划中的新区，房价涨幅也许可观，但是往往会提前透支，一旦市场调整，很可能被套。举例来说，上海前两年调控时，位于郊区的松江区房价出现了下跌，但是市中心区却依然在涨价。

新区收益相对高

李先生(现场听众)

我认为还是投资规划中的新区比较好，因为市中心区域房地产经过多年的发展，走势基本平稳，不会有很大的涨幅，充其量和城市整体房价涨幅相当。如果要想获得更高的收益，则要选择规划中的新区，从深圳来看，这两年，宝安中心区、龙华、龙岗中心城这样的区域，房价涨幅非常客观，比福田、罗湖等新老城市中心涨得更快。从规避风险角度看，新区房价上涨是必然，即使短暂调整，也很快会过去。

[异地投资]选偏远地区VS选二线成长城市偏远地区潜力大

易宪容

深圳投资者要走出去，我认为我们现在到一些边远城市投资还是潜力比较大的，比如我前天到了武汉，我觉得去那边投资还是很有价值的。但是这些地方一定要做长期投资，武汉的经济要达到深圳这种水平肯定是要10年时间。

二线成长城市涨得快

曹先生(房地产投资者)

能等10年，只能说易宪容是一个很有耐心的投资者。我不是很认同他这个观点。现在我在成都的2套房，1年已经涨了60%，这才是投资者希望看到的。我们更加看重二线成长型的城市，它们的投资回报速度快很多。

外资银行至今未加入央行征信系统，客观上在严格认定第二套房上有一定难度。

在实施房贷新政措施方面，外资银行尽管正试图向中资银行靠拢，但由于至今未加入央行征信系统，客观上在严格认定第二套房上有一定难度。

汇丰（中国）发言人昨日在接受《第一财经日报》记者采访时表示："汇丰（中国）已经执行最新的关于《加强商业性房地产信贷管理的通知》中的规定，个别细节正在进一步研究中。"

渣打银行（中国）有限公司相关人士昨日在接受本报记者采访时称，渣打的个人住房贷款利率将严格遵循央行的相关政策。

不过，对于外资银行来说，很现实的一个问题是：究竟依靠什么样的信息来识别客户的个人房贷是第二套房。

一位外资银行人士告诉本报记者，目前为止，外资银行还没有加入央行征信系统，因此对应外资银行来说，认定第二套房有一定难度，除非是该客户的两套住房是在同一家外资银行办的，否则很难认定。

东亚银行（中国）副行长孙敏杰昨日在接受本报记者采访时说："对于国家统一的宏观经济政策，东亚银行肯定会认真执行，在外资银行暂不能查询央行征信系统的情况下，东亚银行会要求客户自己填写相关的记录，由于事关客户的银行诚信记录，相信大多数客户不会有所隐瞒。"

孙敏杰同时乐观表示，相信外资银行加入征信系统方面的问题也会比较快地得到解决。他同时也认为，目前外资银行在个人房贷业务方面的量还比较小，故而影响有限。

央行副行长苏宁近日在上海曾表示,对第二套房"银行认定应以央行征信系统的信用报告为基础,只要有房贷记录的都应算数"。

由于央行和银监会明确商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。此前曾"转加按"的花旗银行昨日也对本报记者表示，花旗将就房贷风险的理解和监管层进行充分交流，并会严格遵循相关政策。