你们好！

　　欢迎大家参加今天的聚会！　

　　我们共同经历了极不平凡的2009年，从年初到现在，我的感受犹如坐过山车一样大起大浮、天旋地转。但在内心，还是力求寻找到大的目标、确定方向，寻找各方面的平衡：物质与精神的平衡；利润与心灵的平衡；事业与家庭的平衡。我们今晚聚会的主题就是“利润与心灵的平衡”。

　　SOHO中国今年已经超额完成了年初制订的各项财务指标、销售指标、工程施工指标。从这些数字来看，SOHO中国2009年又是丰收的一年。在此，感谢我们的客户！感谢我们的施工单位！感谢我们的供应商！感谢为我们付出才华和汗水的设计单位！感谢北京市政府各部门对我们的支持和帮助，感谢朝阳区、崇文区、海淀区和东城区的支持；感谢上海市政府的支持和帮助，感谢静安区政府的支持；感谢其他在各方面给我们帮助的朋友们！感谢在这一年里付出努力的SOHO中国的全体同事和你们的家人们！

　　SOHO中国基金会完成了年初制订的全部慈善计划。感谢各级政府和红十字会、中华社会扶助基金会给我们的帮助、配合；尤其感谢天水市政府的帮助和具体的实施。这一年，让几万名孩子得到SOHO中国基金会的资助。这些与我们销售收入和利润的快速增长相比，我们在慈善、教育方面的投入还应该做得更多，做得更好。

　　2009年，我们也遇到了许多困难和考验，但我们坚信明天将是更辉煌的和平时代，这些困难和考验都是促进我们成长和进步的动力，让我们能够更加理解他人，宽容他人，去服务他人和社会，让我们的精神品德在考验中得到提高。

　　最后，希望我们每个人都心里都充满着体谅、爱和感恩来迎接即将到来的2010！

　　谢谢大家！

　　首先感谢大家为帮助建外SOHO度过此次危机付出了自己的辛劳、时间和金钱。

　　经过70%以上的业主投票同意、政府认可的的应急保障账号，在业主们完全自愿的情况下，已经收到了三百四十五万元的资金。政府的电力部门也已经从这个账号上收取了520万元电费欠款中的200万元，建外SOHO暂时度过了停电危机。但电力部门停电的警告并未中止，如果不能支付剩下的欠款，停电随时可能发生。拖欠两年的供暖费用，至今一分未交，都被他人挪用。

　　我们看到在这次危机过程中，个别人千方百计掩盖事实真相，派人撕毁电力部门的停电通知,通过个别媒体散布不符合事实的谣言,这一切都不会改变真相的存在，也不可能永久地歪曲和掩盖真相。

　　各位业主，只要大家都关心我们的家园，关心我们共同的大家庭，紧紧依靠法律和政府，我们就一定能克服眼前的危机，相信正义一定会战胜邪恶的。让我们相信，阳光一定会照进建外SOHO。

　　希望更多的业主积极行动起来，向被严格监管的应急保障账户缴纳费用，让这个账号真正担负起应急保障的作用，为小区的正常和稳定保驾护航。还有比这更重要的，就是希望我们每位业主关心建外SOHO、关心自己的家园，当好这个家园的主人。

礼！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　您的朋友、邻居：潘石屹

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年11月30日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　联系人：关威

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　电话：13501293639

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　座机：010-58788482

　　　　　　　　　　　　　　　　　　E-mail:guanwei@sohochina.com

今天九点半，朝阳华威供电所收取了建外应急保障账户的200万电费，建外停电危机得到缓解

　　在过去一年多的时间里，建外SOHO东区的业主们在两家物业公司的冲突纠纷中深受其害，他们纷纷找到政府、法院、公安部门请求帮助解决，业主维权小组也相继成立了。我的观点一贯是要始终依靠法律，依靠政府，在政府的主导下来解决眼前的困难，度过目前的危机，否则，只能给我们带来更大的混乱和伤害。我们业主是小区的主人，要团结，也要善待每一个为我们提供服务的人，清洁工，维修工，园林工，要尊重他们的劳动和服务。要善待每一位租户，他们既是我们的客人，又是我们的客户，我们要尽力为他们提供服务和帮助。

　　在今年8月5日，我突然得到消息，因建外SOHO东区欠下巨额电费，电力部门派人来小区拉闸断电。我马上给政府主管部门打电话，得到答复说，已经安排警力赶到小区了。在宾至国际物业保安和警力的保护下，电闸没有拉成。事后有人开玩笑说：这样做是“以法抗法”，用《治安法》对抗《电力法》。但这也是为了小区稳定的应急之策。

　　当时，临近六十年大庆，保稳定成为了头等大事，政府希望我们的社区稳定，不能停电。在不得已的情况下，政府要求我帮助小区垫付电费，让小区平稳过渡到新的业委会选举成立，聘请到新物业公司为止。电力部门不放心我口头的承诺，让我写了一份书面还款计划，分两期分别至11月25日和年底付清建外SOHO东区所欠电费，得到这份承诺后才同意保证建外SOHO小区不再拉闸断电。

　　今天我们按给供电局的书面承诺和对政府保稳定的承诺，向供电部门交付了第一笔钱。这笔款中，有广大业主交来的物业费，有我本人的物业费，也有我为小区垫付的费用，兑现了对政府和供电部门的承诺，小区的用电保住了。

　　建外SOHO是个大家庭，它的和谐稳定才能带来我们每个小家庭的和谐稳定。同时，也构成社会的稳定。建外SOHO的每位业主都是这里的主人，其他人可以胡来，可以捣乱，但我们业主一定要维护这个大家庭的和谐和稳定。对那些非法者、闯入者、对小区稳定和谐造成损害者，我们只有依靠法律、依靠政府去解决，我们一定要相信法律和政府。

　　对于目前建外SOHO东区的物业公司——宾至国际物业无资质经营的情况，政府已经在进行调查，相信很快就会有结果公布。目前宾至国际如果再向业主收取物业费应属于非法所得，按法律是要被政府部门没收并罚款的，我们要相信政府和法律会成为我们强大的依靠，让小区恢复安宁和谐。

关于建外SOHO东区启用应急保障账户的声明，政府网站已公布: http://jwjd.bjchy.gov.cn/sub/viewDetail.jsp?newsid=106061&subjectid=648

     前天晚上与朋友们一起吃饭，好几位朋友推荐电影《2012》，他们都说好，特技的效果很震撼。送走了客人，我在网上看评论。有好几位说，他看得直流泪。我想，一般的灾难片都是震撼，怎么会流泪呢？更加重了我的好奇心。昨晚我去看了《2012》，的确不错，我推荐朋友们去看。

　　晚上回到家，电话不断，纷纷告诉我说，刚才CCTV报道，建外SOHO的物业公司说，建外SOHO很正常。停电、停暖是潘石屹一手策划出来的谣言。把我说成是一个大阴谋家。有一位七号楼的业主告诉我，他们家的暖气到现在还没有热，现在还用着我们公司客户服务部临时提供的电暖气。他们都要提供证据来反驳。我说，没有必要，不久一切真相都会昭然若揭的。

    建外SOHO虽然拖欠了两年的供暖费，拖欠了500多万元的电费,已经发生了多起供电部门拉闸和物业保安的冲突事件，包括分管警力的介入。但电保住了，热力部门也没有停止供暖。造成停电、停暖是建外SOHO内部的原因,有设备老化、缺乏维护的原因，也有人为故意的原因。那些经受停电折磨和现在还在受冻的业主，你们是真正的受害者。

    我看到电影《2012》中美国总统决定不上“方舟”，而是选择和美国人民在一起。他在发表最后的电视讲话时，我哭了。无论何时何地，牺牲精神、奉献精神都是最感人的。

　　建外SOHO出现危机的几个月来，有不少朋友劝我，你不要管建外SOHO的事了，小区交出去已经五年多了，与开发商没有任何关系了，建外SOHO现在水很深，你惹不起。我知道，我在建外SOHO只是一名业主。但我看到建外SOHO糟蹋成这个样子，我很心疼。我对他们说，建外SOHO就像嫁出去的闺女，闺女受到欺负，娘心疼啊。我知道一定有人会把矛头对着我，把脏水泼向我。虽然，我还没有达到《2012》里面牺牲生命的总统境界,但为建外SOHO做出牺牲的名声、金钱，为自己所在社区服务的准备我早已经做好。

　　几个月来，我和广大业主一起在做三件事：第一件尽快敦促法院、公安部门对建外SOHO的一系列立案做出判决，这样小区后续的各项工作才能进行；第二件事是要进行建外SOHO五年多来近三亿元的物业费审计，要请独立的会计师事务所，给全体业主一个交待；第三敦促政府尽快进行新的业委会选举。这些举动我们不是针对任何人的，我没有一个仇人，也没有一个与我过不去的人。但只有这样才能把建外SOHO建设成为一个安全、和谐、价值在不断提升的社区。我听说，有人很紧张，但现在有足够的时间来弥补和修正以前所犯的错误。

    电影《2012》场面的电脑特技很震撼，山崩地裂，地震、火山、海啸各种灾难迎面扑来。建外SOHO犹如灾难中的方舟，我们面对的灾难不是地震、火山和海啸，是不和、欺骗、腐败和对腐败的胆怯。任何一个人的力量都是渺小的、微不足道的，在大的灾难面前，都会感到力不从心。这就需要我们团结，拿起武器去战胜灾难。武器绝不是意味着复仇、阴谋、伎俩，而是诚实的态度、纯洁的动机、对大家（包括犯了错误的人）的宽容和理解。以恶制恶，只能增加更多的恶。在建外SOHO的危机中，有好事的旁观者，有同情和怜悯者。但在这条方舟上真正同舟共济的主人是全体业主。希望建外SOHO所有业主真正团结起来，真正面对建外SOHO的危机和真相。黑永远变不了白，真相一定会大白于天下。了解真相后，你们就会知道这些危机绝不是像有些人说的是潘石屹一手捏造出来的！

    我爱我的家庭，我会为家庭的每个成员做出牺牲。我也爱建外SOHO这个大家庭。在过去的十年时间里，这个大家庭给了我许多，我也为它付出了许多，它牵动着我的心。我们的项目交付后，每年我们都有几千万元的投入,修修补补，让它们很漂亮、很美，包括建外SOHO。直到去年建外SOHO圣诞节的装饰费用还是我们支付的。十年的情感，一千多名业主的重托，我不敢忘记，无论我个人受到多大的攻击和屈辱，我都和大家在一起，绝不退缩。

    我知道在未来的一段时间，还有许多对我的攻击、辱骂，但这些困难和考验只能促进我成长。我不会在意这些攻击和辱骂的，古今中外这样的事太多了。只要大多数的业主信任我，我绝不后退一步。我的信心和力量来自于你们大家，来自于团结，团结所有的人；来自于诚实，这不仅仅是一种美德，对我来说它是信仰的一部分；来自于我这十年对建外SOHO的爱。

    我相信黑暗存在是因为没有光明，腐败存在是因为没有公正。有了公正和阳光，建外SOHO的黑暗和腐败就不会存在。

附:业主们不放心把钱交给资质过期无证经营的物管公司

   CCTV报道说我带头拖欠建外SOHO物业管理费高达十万元。几年来我一直按时缴纳所有的费用。最近一年来建外SOHO物业纠纷不断,面临着随时停电、停暖的危机.。事实上，宾至物业进驻小区后，业主们很快发现这是一个只有三级暂定资质的企业，不具备管理建外SOHO社区的资质。宾至国际目前三级暂定资质已经过期，现在是无证经营。在政府认可应急缴费平台后,我已于第一天将最近一期的物业费直接交给这个应急账户,以应对建外SOHO可能出现的断电、断暖的危机。

感谢你们！

　　在我们的家园建外SOHO东区遭遇重大危机的时刻，许多业主心急如焚，他们为了家园和社区的和谐、安全，为了大家的利益，四处奔走呼吁。在政府各部门、建外街道办事处、建外派出所领导的支持下，终于建立了应对危机的缴费平台。

　　今天是这个应急缴费平台启动的第一天。有30多位业主交来了一个季度的物业费。更多的业主纷纷打来电话、发来短信表示，为了社区的安全、稳定，他们会陆续向这个缴费平台汇来物业管理费。只要每个业主付出自己的力量，汇集起来就是一股非常强大的力量，这股力量足以战胜所有我们面临的困难和危机。我非常感谢大家的一片爱心、一片公益心！

　　但我们也很清楚地知道，建外SOHO这场危机还远远没有结束：上届业委会的成员除一人外，其他六人已纷纷辞职；政府已宣布原来的业主管理委员会解散；两家物业管理公司之间的纠纷、矛盾、官司还未得到最后的判决和妥善解决；建外SOHO被暂时托管的宾至国际物业管理公司，托管期也已到，这家公司的物业资质也在今年9月21号到期，现在处于无资质经营的状态；欠缴热力部门两年的供暖费，热力部门虽从大局着想，为小区供应了暖气，但长期的扯皮、各种设备无人维修，供暖还很不稳定；拖欠电力部门500多万元的电费，电力部门已经下了最后通牒要在本月18号停电，虽经努力宾至国际物业补交了220多万元的电费，但所欠的电费还未完全付清，停电危机随时都可能存在；小区内人为制造的矛盾和纠纷也是层出不穷，在建外SOHO办公的全国最大的金杜律师事务所，前几天被物业停电两天，造成巨大损失，甚至还堵住了他们上厕所的通道……

　　虽然有着各种各样的困难，但我们相信只要各方拿出真诚、磋商的态度，把所有问题都放在桌面上、放在阳光下,同时有各位热爱自己家园，热爱自己邻居的业主支持，有政府的帮助，这些困难和危机就一定会度过的。

　　建外街道办事处马上就要批准业主管理委员会的选举公告，这是解决所有建外SOHO危机最根本的途径。希望建外SOHO东区所有的业主珍惜自己的权利，能在这次选举中，选举出真正热爱社区、有公益心、有服务心、能为他人和集体奉献的业委会成员。

　　各位业主，这是关系到建外SOHO社区成败的大事，为了防止选举被个别人或机构操纵，进行黑箱选举,我们向政府提出建议，聘请独立的公证机构监督这次选举，并由公证机构保存所有的原始选票，这个建议得到了政府的认可和批准。只有公开、透明和公正才能防止腐败，才能够建立一个安全、信任、和谐和友爱的社区。

　　在此期间，感谢广大业主对我本人的信任！有超过70%的业主书面委托我来牵头(有部分业主一直没能联系上)，和大家一起渡过这场危机，非常感谢建外东区的业主张明伟、张红旌、罗凡、林地、吴家琦、段晓林、蔡洪江、段晓林、于媛媛、玄花顺、张雪莲、崔维亮、郑学来、梁娜娜、韩晓梅、胡庆雨、杨晓波、钟璞、张燕斌、卢彤、王琼、赵希斌、李耀辉、李波、王俊峰等等，你们在这几个月内，无私地奉献了自己宝贵的时间和精力，为了这个社区，你们付出了自己的一份爱心和努力。

　　感谢建外SOHO街道办事处、朝阳区房管局小区办、永东居委会、以及建外派出所的工作人员和领导们，在这几个月的困难时期，我本人给了你们许多为难和压力，感谢你们的理解，感谢你们对建外SOHO的关心和爱护。通过这次危机的处理，我也进一步学习和了解了政府行政的边界和职能。

　　感谢赛特物业、宾至国际物业，在这段时期，我们有过无数次的冲突、争吵，我也知道你们各有各的委屈和难言之隐，但让我们一起相信团结的力量，相信磋商的力量，相信法律和正义的力量。也让我们相信，不久后，关于建外SOHO的多起官司、公安的立案均会得到法院和公安部门公正的裁决，还给大家一个真相，还清白者一个清白,法律和事实会揭穿所有的欺骗和谎言。

　　非常感谢我的同事关威、聂晓岳、许洋,在此期间，夜以继日地付出了自己辛勤的努力,我代表建外SOHO所有的业主感谢你们！

　　在这段时期，如果因我个人言词不当有任何地方伤害到你们，或有不利于社区团结、和谐的地方，我在此一并向你们表示道歉！

此致

敬礼！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建外SOHO八号楼业主潘石屹

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年11月20日

@季瓦尔登湖：李开复谈人才时，说到高情商合作者，认为情商比智商更重要，您怎么看？

我：一个健康的人，应该是三方面都得到发展。身体健康；头脑通过学习获得知识和智慧；心灵得到启发，有爱，有快乐，具备各种美德。三方面缺一不可。

@SUNNY语的阳光花园：建外SOHO的物业纠纷有什么新情况？

我：建外SOHO东区纠纷的原因一是业主委员会成员辞职，业委会不存在了；二是两个物业管理公司打架。目前政府高度重视，正在协调进行新业委会的选举。

@hitch52:我是高中生，不明白这个社会怎样才是好人？

我：做一个能够推动社会进步的人，这也应该成为每个人的人生目的。我们没有理由认为别人是坏人、恶人。世上只有不成熟的人和病人，没有坏人。黑暗是因为没有光明，有了光明，黑暗就不存在。

@Jenny下午茶：儿童美德工程是个什么样的项目？

我：是# SOHO中国基金会 #”为9岁以下孩子提供的美德教育项目。教材是以加拿大一家培训教育机构的教材为基础，然后本地化的。目前已有200多位老师在讲授，20000多名孩子在学习这门课程。

@徐骏：你似乎对教育很重视，你能为中国教育做什么贡献？

我：尽自己的能力，但个人的能力太渺小了，还要靠大家。

@文霞：三里屯SOHO有住宅楼吗？我很喜欢三里屯SOHO！

我：有一小部分住宅。我们把项目朝南的部分设计成了精装公寓，日照好一些。

@展翅翱翔的鹰：银河SOHO何时销售呀？外观非常漂亮！

我：明年。

@杨小超：房地产业何时饱和？房价疯长到底给经济带来什么影响？

我：你这个问题很专业，回答起来也很繁杂，一、两句讲不清楚。

@emzxg：soho在鄂尔多斯开发了一个恒立国际，满街都是SOHO来了的广告，是你们的吗？

我：不是，我们目前只在北京和上海，没有到其他城市。

@小黑哲乡：微博上那些启发你的话是从哪看到的？

我：圣人们讲的。

@悦颜y:你对微博兴致颇高，它对你有什么意义？

我：能与大家一起交流。

@董倩：你能看懂微博的赢利模式和发展方向吗?

我：我先看到的是对信息传播方式的改变。原来是被动接受，现在是主动去“关注”。未来人的生活方式、商业模式都会受到影响。

《中国证券报》林喆：您是否希望政府继续刺激楼市？明年的政策将产生哪些变化？

我：确切地说应该是：今年初政府出台了刺激住宅市场的政策，有效期一年，年底就到期了，明年会不会继续还未确定，这也是住宅市场未来两个月面临的最大变数。商业地产（写字楼和商铺）不在此列。

《每日经济新闻》李丽：迪士尼落户上海已经“敲定”，迪士尼将对上海楼市产生怎么样的影响？对中国楼市有何影响？

我：会增加一些游客，对上海、中国的楼市影响不大。

停电通知书

北京已经提前进入冬季，天气预报说未来四天将连续降雪降温，但是我们的建外SOHO却因为两家物业公司长达一年的纠纷，拖欠了供电局和热力公司高达1500万的费用，使社区目前停暖、停热水，今天又接到要拉闸停电的通知。今年因为强冷空气提前入侵，加之应对甲流爆发，北京政府为让百姓不受冻要求提前供暖。而现在，每天有几万人在其中工作生活的建外SOHO室内温度不足3度，很多人被冻病，甲流当前，令人担忧，届此情形，很多租户要求退租，这一幕，不是发生在战争时期，不是遭遇了什么天灾，而是发生在首都北京最繁华的长安街旁，在CBD核心的高档社区里。造成这种结果的仅仅是因为两家物业公司长久在建外SOHO闹纠纷，为一已私利而置这里的居民和业主们的基本权利于不顾。

为了使小区运行免于崩溃，我们作为开发商，响应部分业主的倡议，提供了公司账号作为一个公开的缴费平台，我们保证缴到这里的每一分钱都会得到公证部门的监督，每一分钱都会用于维护小区基本运转，我们希望这个缴费平台能够帮助几万名包括老人孩子在内的业主和租户，能够平安度过这个严冬。但这只能是紧急状态下的临时措施，要彻底解决建外SOHO目前的混乱状态，还需政府部门协调干预。

我们紧急呼吁政府能够尽快行动起来，对建外SOHO进行监督和管理，做我们广大业主的主心骨，马上启动新业委会选举，从而让真正能管理小区的物业公司进来，让阳光照到这片CBD核心区的社区，将黑暗和腐败清除出去。我们希望在政府的监督指导下，在全体业主的积极参与下，在阳光透明的规范制度下，让真正关心小区、热心公益事业、愿意为业主服务并且能切实维护业主权益的人进到业委会中来，改变当前小区的混乱局面。

我们相信今天正义会压倒邪气，阳光能清除黑暗，致力于建设和谐社会的政府不会听任首都一个知名社区在无序状态中不断滋生事端，更不会在现在降温及严防甲流的紧急情况下让几万人在这里遭受寒冷和断电的威胁。我们会尽我们所能，配合政府部门还建外SOHO温暖，安定，和谐！

我们分分秒秒在急切等待政府的救援！

正在粘贴停电通知书

附录：

我作为建外SOHO业主之一的一封信

在这冰天雪地的日子里，建外SOHO东区却欠缴着各种费用，面临着停热、停电的困境，大家都十分痛心，发生这样的事是我们的耻辱。一个出租率高达98%以上的社区，竟欠缴着清洁费、保安费、电费、水费、供热费，无费不欠。

一年来因两个物业管理公司打架，业委会之间闹纠纷和矛盾，把建外SOHO东区推到了崩溃的边缘；

一年来，无数业主心急如焚、奔走相告，希望我们和政府出面帮助解决困难；

一年来，我们经历了无数扯皮、推诿；

一年来，看到了人性中最丑恶的一面，欺骗、贪污、腐败；

一年来，我们也看到一部分业主麻木，漠不关心，想着总有别人会解决这些困难……

建立一个公正、友爱、团结的社区环境比建设社区大楼更困难。这一切丑恶的行为，公安部门已经立案，各方的起诉已被法院受理，今天就把一切破坏的力量交给法律和公安部门去处理吧。

让我们每个业主携起手来，一起成为社区建设的积极力量。我们再次恳求政府批准新的业委会的选择，认可在紧急状态下，业主自己建立的应对紧急情况的交费平台，不要让小区再断电、断水、断热。

在今年九月份，供电局通知要断电的事件发生后，我们邀请了各方代表一起商讨解决的办法。除了宾至物业不来参加以外，政府、原业主委会成员、赛特物业、业主代表三十多人都来参加了会议。会议一致同意让我们公司牵头，提出共度危机的办法，并敦促业委会的选举。许多热心业主从夏天跑到了冬天，在他们的帮助下联系到了近八百户业主，我们很高兴地看到，除两户反对我们的建议外，99.9%的业主都是赞成的。这些业主占全部业主的70%以上。大家相信正义的力量，相信团结的力量，相信政府会尽快批准这70%以上业主的请求。

团结的光芒是最强大的，只要每户业主都能出一份力，团结就会让我们战胜困难，战胜腐败和谎言带给社会的黑暗。

让我们一起相信建外SOHO一定会有明亮的明天。

建外SOHO东区业主之一：潘石屹

2009年11月10日

　　今天我拿出两个小时回答了微博上的网友们提出的问题，问题很多，只回答完了一小部分，贴到博客上，与朋友们分享，欢迎大家一起磋商讨论。

　　梦想非非：未来五年内，北京土地一级开发全归政府。这一措施对于房地产行业有什么影响？

　　潘石屹：对房地产行业的影响是积极的，可以让二级市场更公平、更透明。对房地产市场的影响，不是看一级开发是政府去做还是企业去做。重要的是这些经过一级开发后的土地供应量能不能满足市场对房屋的需求。

　　法兰克王：上海进入10月份后，来自12个区的40幅地集中上市。您有何评价？

　　潘石屹：在过去几年时间政府土地计划一直没有完成任务，今年土地出让市场好，政府集中供应土地，这对抑制房价过快上涨是有好处的。因为，市场的供应量会增加。

　　任天天：有许多网友和专家提出公开房地产的成本，您如何看？

　　潘石屹：有一次会上领导说，谁要有社会责任就公布自己的成本。这个不难。有两百多家房地产上市公司，他们的报表每年都公布，清楚地写明了销售收入、成本以及成本的构成。只要分析这些报表，就能清楚地知道成本的构成、房价的构成。

　　行子：目前房价的走势是否理性？对于广大老百姓有什么具体的建议吗？

　　潘石屹：建议政府适当地增加与老百姓住房相关的保障性住房土地供应量。房价老百姓自己会算自己的账。

　　梦想非非：11月又将出现新一轮内地房地产商赴港上市，这轮赴港上市是否会继续推动地价，再现圈钱圈地风潮？

　　潘石屹：这一批内地房地产企业是金融危机后第一批大规模上市的。会不会再现“圈地圈钱再圈地”的恶性循环，要看资本市场对房地产公司的评价能不能走出以土地储备估值怪圈，回到违背“两年不开发土地要无偿收回”的法律上来。

　　《中国证券报》蔡宗琦: 很多房地产优惠政策都暂行一年，12月31号就将到期，您认为这些政策应该作出怎么样的调整？

　　潘石屹：我很难估计这些政策会不会延续到2010年，如果这些政策不能延续，对房地产来说将会产生一定的影响。但这种影响主要集中在住宅市场，对SOHO中国的影响并不大。

　　何庆宇：国进民退已滋生寄生经济，即民企依附国企。此类情形会否在地产行业重演？

　　潘石屹：国进民退的确在一些行业中发生了，但我想这不是国家政策的初衷，是在金融危机背景下，政府要救市只能把资金注入国有企业。民营企业一般都是很市场化的企业，他们在这次金融危机中受到的打击更大，受到的照顾很少。

　　Danielsn：未来房地产的发展趋势是什么？富人和普通人的差距会越来越大吗？

　　潘石屹：让我们通过历史来推算未来。过去十年时间，我们公司购买房子的员工家庭财富迅速上升，没有购买房子的员工家庭财富与已购买房子员工家庭的差距越来越大，他们的收入水平基本是一样的。

　　hxhx:2009年楼市急速回暖，房价、地价一路走高。政府将逐渐取消各项救市政策，第四季度北京的房地产市场会有波动吗？

　　潘石屹：北京第四季度房地产市场不会出现向下的波动。理由一：刺激楼市的优惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未销售房屋的存量很小。

　　Aqiang717：房地产成了国家支柱产业，A股有140家房企，这种格局正常吗？

　　潘石屹：没有上市的房地产公司有4万多家，房地产在中国城市化进程中扮演着重要角色，它也是一个很庞大的行业。一般上市房地产企业更具有规模、效率，经营和财务、税收方面也更正规一些，因为它受到股票市场的监督。

银河SOHO是未来的建筑

　　夏天：您对北京CBD东扩有什么看法？

　　潘石屹：北京CBD是全世界最成功的CBD，建设快，对促进就业、当地社会发展贡献很大。CBD东扩一定要注意规划要适合未来城市的发展，今天的规划三、五年后才能完成。而三、五年后在技术的推动下，城市将会发生巨大的变化，对建筑的要求也会随之不同。

　　可可西哩哩：你认为大城市房价居高不下的主要原因是什么，因为土地是稀缺资源吗？

　　潘石屹：大城市房价居高上涨的原因：一是土地稀缺。二是许多钱流入到这些大城市。三是大城市的基础设施好。

　　紫什么:SOHO中国2009年的销售情况如何？

　　潘石屹：截至到今天，SOHO中国预售额已经达到102亿元人民币，我们2009年的销售将远远超过预期目标。这是公司成立以来最好的销售业绩。

　　紫什么：听说SOHO中国将成立物业公司，何时成立？

　　潘石屹：公司在过去尽可能利用社会资源，如设计、施工都是招标最优秀的。我们看到各行业都在进步，可物业管理纠纷、斗殴不断。我们希望物管社会化，但这些物业公司互相指责是黑社会。为了让我们的物业能升值，决定组建物业公司，很快会成立。

　　彭博社郑尚任：我去看了"设计生产力"的展览，银河SOHO展览很特别，建筑非常震撼。我的同事说我们的办公室就应该搬进银河SOHO，彭博社在世界各大城市的办公室都在地标建筑里，这个建筑开始动工了吗？

　　潘石屹：这是扎哈·哈迪德事务所设计的。我们相信这是未来的建筑。这个建筑马上就会动工。

上帝不会给你接受不了的考验            

　　阿连德：您的微博提到在澳门参加了宗教会议，有什么收获和启发？

　　潘石屹：这次在澳门参加的“科学、宗教和发展”的研讨会是在快乐、磋商的气氛中进行的。我的感受是，无论是什么信仰，从事什么工作，思考问题的方向大体是相同的。

　　阿连德：央视新址重新改造了，你觉得那栋被火烧掉的楼该修还是该拆？

　　潘石屹：这是一个很复杂的技术问题，我无法回答你。要通过专家的鉴定才能够做出科学的决定。在建设央视之前，我曾问过设计师。他说，这座大楼的结构采取了一种叫“摩擦棒”的新技术，靠摩擦棒来吸收外力和振动波。

　　传说姐姐：请谈谈你教育小孩子的经验。

　　潘石屹：培养小孩能力提高，教育体系很重要。如“IB”这种教育体制就很适应未来知识体系和知识的取得方式。经验二：让小孩养成读书的习惯。为此我们成立了“父与子读书会”，每天晚上坚持读书。

　　shawanyier：您对微博有何优化建议？

　　潘石屹：微博是个好东西。很难用一两句话描述清楚，它不是Email，不是MSN，不是博客，也不是短信，但都有点像。它最大优点就是靠主动关注去完成信息传播。通过关注把全社会文化基因相同的人都串起来。微博才刚刚开始，有许多功能还待优化。

　　怀宇：能谈谈你各个人生阶段的梦想或者目标吗？

　　潘石屹：每个阶段都有具体的想法。如我曾经想过做厨师，做医生，做电工等等。但人生一定要有一个长远目标，不管做什么具体的事，都不要忘了人生的目的是为了自己和社会同时进步。

　　sunbing：您在网络营销方面是高手，您怎么看网络对房地产行业和商业带来的改变？

　　潘石屹：网络将对社会各方面都造成影响，使整个社会结构发生最根本的变化。商业要适应这种变化，房地产行业也要适应这种变化，要造出适合未来时代的房子。这也是我苦苦思考的问题，一直在寻找答案。

　　罗弢： 读完大学根本不知道自己应该做什么，现代青年应该怎样树立价值观？

　　潘石屹：人的价值观和人生目标是要从小就开始树立的。在自己成长的同时要促进社会的进步，这是人生的双重目的，这两个目的又是互相促进的。

　　嘿嘿啦：如何在逆境中成长？您又有什么转危为安的事例？

　　潘石屹：年龄越小，越觉得困难是不可克服的，压力越大。等回过头来看，这些逆境、困难正是自己成长的课堂，让自己得到了很好的锻炼。在逆境中千万不要忘了这句话：“上帝不会给你接受不了的考验的。”

　　阿连德：回复微博粉丝评论会不会占用您太多时间？

　　潘石屹：在回答微博上朋友提出的问题同时，也是自己思考的过程，这是网络提供给我们的一个特殊的、新的学习机会。网络上有许多智慧等待我们去挖掘，像“维基”经济学就是在这种假设上创立起来的。

　　elsk：能谈一下房地产泡沫？对我们非富二代来说，这些让人窒息的房价数字压垮了我们。

　　潘石屹：的确，目前市场上资金量大，资金成本很低，催生了资产价格快速的上升。如果增加土地的供应，房地产开发商不再大规模囤地，而尽快去建房子，会缓解这种房地产资产价格上涨太快的现象。

（还没有微博的朋友可以点击此链接获取邀请码注册：http://t.sina.com.cn/invite/att_reqback.php?code=ejcYdTC）

澳门联国学校

　　昨天在去机场的路上发了一条微博（http://t.sina.com.cn/panshiyi），告知朋友们我将要去澳门参加"科学，宗教和发展论坛"，今天我已身在澳门，听到了来自世界各地的朋友们的演讲，很受启发。这次论坛是由澳门巴哈伊协会和国家宗教局联合主办的，我抽出差不多一周的时间来参加这次会议，希望能与更多有智慧的人交流和分享，更重要的是向大家学习。

　　昨天晚上在澳门联国学校，举行了庆祝巴孛诞辰晚会暨“科学，宗教和发展论坛”的嘉宾欢迎会。嘉宾朋友们多来自国家宗教局、宗教研究中心、社科院、大学的学者、专家以及各地的巴哈伊。节目中最重要的当然是祈祷，祈祷文是巴孛送给妻子消除烦恼的那篇。祈祷让人进入静默，忘却自我的境界，去聆听上帝的声音。欢迎会上还有很多精彩的表演，气氛非常美好祥和，让人感动，并感觉到生命的高贵，每个人都应该心怀爱的情感面对所有考验。

　　在这次论坛上我也会做演讲，我的演讲题目是《全球金融危机背后的隐秘》，我会在我和微博和博客上继续分享这次论坛的观点和启发。

　　（想看我的微博的朋友们可通过此链接注册进入：http://t.sina.com.cn/invite/att_reqback.php?code=ejcYdTC）

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嘉宾有来自国家宗教局、宗教研究中心、社科院、大学的学者、专家以及各地的巴哈伊

澳门“嘤鸣合唱团”的演唱

澳门巴哈伊青年的表演：《寻找快乐》

真正的快乐在于学习

节目最重要是祈祷

澳门巴哈伊青年“和而不同”的表演

每个人都应该心怀爱的情感面对所有考验

银河SOHO

　　我们未来的社会，未来的城市是多维的，人和建筑会和植物一样要自由地伸展，自由成长和自由地交往。过去的那种固定的关系、直线化的、平面化的表达方式、思维习惯和建筑空间都将受到巨大的冲击。

　　今天下午在我们公司大堂举行了一场“设计的未来”的研讨会，扎哈.哈迪德建筑师事物所的合伙人帕特里克.舒马赫先生的演讲一下解开了我这两年的困惑。

　　舒马赫先生以他们事务所为我们设计的银河SOHO为例，引出了他们，包括全世界许多设计师思考的问题，现代和后现代之后的设计理念是什么？他提出了“Parametricism”的理念，翻译成为“参数化”的概念。

　　建筑、城市规划都是为人服务的，而今天人的生活方式、工作方式，包括行为方式都发生了巨大的变化，这种变化是什么？我们的建筑和规划能不能跟得上这种变化？要用什么语言来表达这种变化呢？这是我这两年的一个困惑。

研讨会的现场

研讨会的现场

研讨会的现场

Patrick在阐述自己的Parametricism建筑理论

观众提问

我们为研讨会准备的饮料

合影留念

　　在十几年前，我们提出了“SOHO”的概念，引领了一阵子的潮流，当时出现了无数的学习和模仿现代城、SOHO及公社的建筑。十年过去了，社会进步的速度让人吃惊，再也不能简单地用“SOHO”这种词语来概括这种变化了。大千世界的形态本身就是千姿百态的，是多维的、流线的、丰富多彩的，看一看我们身边的植物、动物，甚至河流、山脉、鹅卵石等等，就会发现这个世界的复杂和丰富远远超过我们所能表达的范围。因为受技术水平和信息的限制，人们不得不把复杂的问题简单化，抽象成为一维、二维、三维去思考问题、解决问题。表现在图形上就是直线、平面和立方体。在社会问题上也是简单地把人进行分类管理。今天技术的进步和信息的发展，让人们逐渐有能力来还原世界本来的面目，世界本来的面目就是多维的。

　　我想在这里与朋友们一起分享这两天内发生的三件事，这三件事似乎与我们谈的建筑未来的趋势没有关系，但这反映了人的变化趋势，是人的角色，人和人之间关系的变化，这种变化一定会影响到未来的生活方式，继而影响到未来建筑的形态，而且这种变化目前只是一个苗头，真正巨大的变化马上就要到来。

　　第一件事，有一个家庭走失了小孩，父母把小孩的照片放在了“微博”上，请求网友们帮助寻找。到今天中午，我得到的消息是小孩找到了，这是有无数网友帮忙和转发的结果。可以想象找到孩子的父母心情是多么地高兴。人人都是参与者，人人都是新世界的受益者，每人付出举手之劳就会给他人带来幸福。

走失小孩的微博

　　第二件，我在家陪五年级的孩子做数学作业，有两道难题把我难住了。我把题目放在了微博上，三分钟之内网友发来了正确答案。正确的答案现在还在源源不断的从全世界各地发送上来。

　　第三件，某网友在肯德基上厕所，发现没有手纸了。他用手机发“微博”，让网友帮忙转发，希望这个餐厅如果有网友的话，通知服务员给几号厕所送手纸，几分钟后，手纸送到了。

每个人身边都有无数这样的故事。我们的空间，人与人的联系、交往，通信方式，一直到行为模式、生活方式、工作方式和商业模式都在因此而变化。

　　今天的研讨会上学习的这个词“Parametricism”，即参数化，字典上的精确解释是“分布参数系统”，是专门用来解决多维世界问题的一种理论。未来的世界是多维的。我们未来的社会，未来的城市也是多维的，人和建筑会和植物一样要自由地伸展，自由成长和自由地交往。过去的那种固定的关系、直线化的、平面化的表达方式、思维习惯和建筑空间都将受到巨大的冲击。

　　如果说十年前的“SOHO”概念我们只是在“办公”和“居住”这二维功能中打转转的话，今天我们更进一步理解了未来的世界是多维的世界，是更多元素的融合和有机交互。所以我们的建筑和我们的思维也应该是多维的。

多维世界建筑

多维世界建筑

多维世界建筑

多维世界建筑

银河SOHO

银河SOHO

银河SOHO

银河SOHO

　　新浪的微博在内测中，但已经有很多用户在使用，我也是其中之一。在任志强还不知道微博时，我在我的新浪微博上写了他的一段故事：在一次论坛上有位年轻人向任志强提问：“北京房价太高，我如何才能买得起房子？”任志强说：“那是你的劳动生产率低，不适合在北京生活，到二线城市也许可以，再不行就到三线城市去。”当时，这位年青人很生气。有很多网友转发和评论了。我心里总觉得忐忑不安。我给他发了一条短信：“任总：介绍给你一个好东西--微博，外国人叫Twitter,网友称为‘围脖’。比我几年前介绍给你的博客更好用。用手机就行，更适合您，因为您从来不用电脑，只用手机。潘石屹”

　　我确实觉得微博是个好东西，能让我们更平等更通畅地交流和沟通，但新浪微博还在内测期间，需要有新浪发的邀请码才可以注册使用，新浪微博的朋友给了我一个邀请链接，让我可以邀请我的朋友来使用微博，点击这个链接进入，会自动获取一个邀请码，据说用这个邀请码注册自动会成为我的微博的关注者，随时看到我发的新微博。我把这个链接公布给我博客上的网友们，如果大家喜欢尝试新事物，想开微博可以点击此链接进入注册：http://t.sina.com.cn/invite/att_reqback.php?code=ejcYdTC ，我们同时可以在微博这个平台上交流和沟通。

　　另：新浪的朋友告诉我，这个链接可以邀请一万个朋友，所以，前一万名点击这个链接注册的朋友是有效的，如果超过一万人，我再给大家新的邀请码。

我的微博页面截图

　　您好！

　　在全体销售人员的努力和公司各部门的配合下，我们提前完成了全年的销售计划，这其中有您的一份努力，有您的一份汗水，在此向您表示感谢，也请代向您的家人表示感谢，您的努力和取得的成绩离不开家人的支持、帮助和理解！

　　SOHO中国经过过去几年的成长和发展，已经奠定了坚实的基础，可以从容应对未来市场的风云变幻，也为您提供了大有可为的舞台，在此舞台上可以尽情舒展您的才能。粗略估计，在未来几年，SOHO中国可销售物业的金额达到500亿元人民币，按1%计算税后的佣金，在未来几年将有5亿元佣金发放给大家。这是巨大的任务，这也是一场战斗，你们一定会在此战役中取胜。但战斗的武器绝不是欺骗、狡诈、伎俩和阴谋，而是纯洁的动机，解决问题(或困难)的能力,是正直的品质，是为他人服务和团结合作的精神，以及强烈的责任感和勤奋努力的态度，这些才是我们真正的武器，是战无不胜的武器。

　　今天，让我们一起再次重复公司跟每位同事倡导的三项基本原则：“第一：不断地反省，我们所做的每一个决定，都在促进精神的进步和物质的发展。第二：我们每天的工作都给身边的人以力量和鼓励。第三：我们的一言一行都遵循诚实和团结的基本原则。”

　　SOHO中国演绎了无数成长的故事，在这个舞台上上演过很多丑小鸭成长成为白天鹅的故事，这些故事还将继续演绎下去，未来在这个空间广阔的舞台上这样的故事一定会更多，这一点我们每个人都不会怀疑。我们也期待您在这里能得到最美的收获。

　　祝您在新的一年取得好成绩，让物质和精神共同成长、进步！

SOHO中国有限公司   

您的朋友和同事：潘石屹

                           　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国庆假期的第一天

                              　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年10月9日

苏鑫（右）和我们的销售总监在一起

　　三个月前的一天晚上，突然收到我们公司运营总裁（COO）苏鑫的邮件，提出辞职，要自己去创业，信写得很长，很动感情。我和张欣马上反省，是不是在苏鑫工作或待遇方面安排得有不妥的地方？我马上回邮件约苏鑫见面，苏鑫很坦白地说不是工作和待遇方面的问题，他40岁了，内心有一种强烈的创业冲动，他觉得现在是他实现这个梦想的最后的机会了。我们之间的谈话又进行了好几次，我极力想挽留苏鑫继续留下来，但最后苏鑫还是决定离开公司，自己去创业，作为共事十一年的同事和朋友，我尊重他的选择。

　　苏鑫在公司工作了十一年时间，和我们一起见证了公司的成长和发展，尤其是我们一起创立了SOHO中国独特的“销售体系”。这种独特的“销售体系”在刚开始几年还有一些不完善，但这几年越来越完善，取得的销售成绩也是有目共睹的。我们公司的销售体系，许多杂志和书籍都有介绍，我们公司自己也出了两本书有过详细介绍，在这里就不重复了。要强调的是，我们每一年都有一次大调整，主要是级别最高的销售总监的调整；三个月有一次销售副总监的调整。升迁的标准是业绩加品行，降级的依据也是业绩加品行。大家戏称为：“一年一乱，一季一小乱”。这种调整给予了销售队伍很大活力，也吸引了全北京最优秀的销售人员加入到我们队伍中来。每次调整后，苏鑫都能很快把我们的销售团队程序化、制度化，管理得井井有条。苏鑫最有力的武器是处事公正、不偏不倚。公司每年有100亿的销售额，按1%提取税后的佣金，将有1亿元佣金发放，一百多人在同时销售时，难免有意无意地会有“撞单”事件发生，苏鑫每次处理都让大家心服口服。以上的举例就是说明一个人最重要的能力就是：品行正直、处事公正。苏鑫处处都做到了这一点。

　　苏鑫是我们公司的高管，我们公司高管年薪在房地产行业也属比较高的水平，年薪在四百多万元。但苏鑫历来生活十分简朴，家里没有电视，也没有汽车，经常是步行或坐地铁上班。衣服穿得就更简单了，上市后，大家笑称苏鑫的穿着可能会影响公司的形象，决定让总裁闫岩专门负责给苏鑫选两套衣服，但除了在香港开会之外，苏鑫还是穿着他那不变的衣服，在这方面苏鑫是我们的榜样。但在公司发起的慈善募捐活动中，苏鑫总是最积极的参加者。

　　苏鑫非常好学习，他大学是同济大学学习结构工程的，来公司后自己勤奋学习，还带动同事们学习。七、八年前，有位调皮的同事给苏鑫起了个外号叫“陪你到十点”，他每天晚上组织大家学习到十点。之后，他又读完了中欧商学院的MBA。一个受知识和智慧吸引的人，就一定会变得乐观、向上和可爱。

　　临别时，苏鑫对我说：为了让你放心，今年的销售任务已经完成了，队伍都安排好了。我对苏鑫说，希望你半年之内能再回来，我们等着你。

　　《京华时报》鲁欢：您一直反对大规模屯地，网上传出国务院9月26日发布的《关于集约用地的通知》，首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，您怎么看？

　　潘石屹：一则国务院发文限制房地产商“圈地”的消息在各大网站上转载着，许多媒体和同行朋友们都十分关注，来问我对此有什么看法。我在网上查询发现，这份文件是2008年1月3日国务院下发的，并没有查到2009年9月26日国务院下发的新文件。从文件内容来看，国务院也不会就同样的内容下发两次文件。2009年9月26日国务院是否下发了文件？尽管媒体上有大量的报道，但还是需要核实。我们在政府的网站上没有发现这份传说中新下发的文件。但有媒体朋友问到这个问题的时候，我还是会说出我的看法，因为土地问题是个大问题，不管是否颁发了这个文件，目前大量屯地的问题都应引起大家的重视。

　　撇开发布时间不说，国务院发布的文件内容是准确无误的，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。有媒体报道说是国务院首度明确这一政策，其实，这不是政府新颁布的政策，在过去的十年时间，关于这两条政策政府已发布了好几次文。

　　房地产行业大规模“囤地”的现象的确是越来越严重，现在重要的不是政策本身，而是政策能不能严格执行。这项政策的执行有两个难点：

　　第一，如果由地方政府执行，标准如何确定？比如从什么时间开始计算，是颁布土地证的时间开始还是其它时间？再有，如果1000亩土地，只开发了10亩，其余的990亩算不算闲置？等等这些细节还需进一步明确。

　　第二，标准过于严格。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回，在“国六条”中加入了一条：“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”，这次国务院文件又加了一条：“对闲置的土地要征收增值地价”，政策看起来一次比一次严格，但是往往越是严格，执行起来越难。现实情况是，连第一条基本政策都执行不了，有的开发商囤积的土地足够开发20年以上，这说明不是政策不严格，而是太严格了，已经到了无法执行的地步，反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。

我们在政府的网站上没有发现新下发的文件

　　《上海证券报》于祥明：有媒体分析这次国务院颁布的限制囤地的文件，对上市的房地产公司没有影响，你如何看？

　　潘石屹：政府的政策应该是对所有企业一视同仁的，不能因为是上市公司，就不执行国务院的政策。这些年我们看到“囤地”现象最严重的不是非上市企业，这些非上市企业资金有限，一般都会量入为出，有多大的销售量就购进多少土地；而上市公司因为资本市场有对土地储备的追逐和激励，恰恰越是上市公司越拼命地囤积土地，以满足资本市场对土地储备的要求。另外还有一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地，才能上市。

　　对一些上市公司“囤地”的情况，我们根据他们的公开年报，做了一些简单分析，上市公司的“囤地”现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。

　　减少“囤地”的关键点在于让资本市场对上市房地产公司土地储备的期望和标准，回归到中国法律的框架里来，回归到国务院颁发的政策范围里来。

　　《新京报》张家齐：SOHO中国在业界一直以不大规模囤地而成为另类，在这项政策的执行层面，您有什么好的建议吗？

　　潘石屹：在过去三、五年时间，我们看到囤地现象愈演愈烈。有些“囤地”是根本无法开发的土地，远离城市，没有基本的市政条件和基础设施，成了报表上有多少千万平方米土地的数字游戏而已，造成了社会财富的巨大浪费，土地在浪费，囤这些土地的钱也在浪费，并没有真正花在需要的地方上去。上市公司大量“囤地”受资本市场的追捧，开发商就会在土地上投入更多的精力、时间和金钱，而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多，不能把主要精力放在本职工作、产品建设上来。在房地产行业中，少圈地的反而成了“另类”。在这些行业的潜规则面前，我常常在想，在2008年8月份“毒奶粉”事件被公众揭露出来之前，如果作为一名奶制品行业的企业家有勇气站出来，揭露当时奶制品行业的潜规则，向社会说明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品，他才是真正值得尊重的企业家，比拥有多少财富更值得尊敬。再回到国务院对“囤地”处理的政策上，作为正直的企业家应该支持这项政策，但我担心的是过于严格的政策反而加大了执行难度，让这项政策再次不了了之，“囤地”在继续，土地的浪费在继续。能不能先处理“囤地”十年以上的，再处理“囤地”五年以上的……等等，依次逐步解决，让政策得以执行下去并真正发挥效力。

　　《京华时报》鲁欢：9月26日国务院新出台的对“囤地”处理政策对房价和房地产行业有什么影响？

　　潘石屹：我们看到的是国务院2008年1月3日下发的文件，没有看到2009年9月26日国务院的新文件。从2008年初国务院下发的文件来看，如果这项政策能真正执行，会让房地产行业真正把精力放在建房子上，而不是浪费土地，在土地储备上做游戏，对行业健康发展有很大好处。

　　这些年房地产公司围绕土地问题出现很多怪现象。几年前，有两家开发商在同一地段各拿了一块土地：　　一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。

　　还有一个例子，在北京，一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了，建了房子，没有赚多少钱；而同一土地上的另一部分没有开发，过了几年转让给了别人，赚的钱是开发那部分的好几倍。这些故事在房地产界太多了，每人都可以举出几例来。

　　我的老家甘肃的农民流传着这样一句话“养鸡的不如倒蛋的”。现在中国房地产行业，建房子的不如囤地的，倒地的。这是不正常的，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。

　　对房价的影响，主要取决于供求关系。这项政策如果真正实施，会促进一大批房地产商加大土地的开发，从而增加市场上房子的供应量，对降低房价有好处。

　　SOHO中国土地储备一直以来坚持两条基本原则；第一，在合法范围之内；第二，保证SOHO中国持续的发展。今天SOHO中国这两条都做到了。

　　周末带小孩去一个小区上课。小孩在上课，我在小区里跑步，完成我每天一万步的计划。没想到的是，我的出现让小区内突然紧张起来：“房地产商来了！”、“潘石屹来了！”、“要拆我们家的房子了！”这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权小区”，上周政府刚贴出公告，要拆他们的房子，于是他们组织起来了：有领导小组，有负责收集文件资料的，有专门负责去政府请愿的，有专门负责谈判的。领导小组组长来见我，我反复表示，我没有任何拆你们家房子的意思，我只是陪小孩到小区来上课的。领导小组组长带我到了他家，他们家的房子是自己盖的，从外面看，是用红砖砌的、没有柱，也没有圈梁的三层楼，我很担心他们家房子的安全。他告诉我不用担心，梁和柱都包在里面了，红砖只是在外面贴了一层，是装饰。不知道有没有经过国家建筑质量检验部门的检验。现在整个小区人心惶惶，所有人想尽一切办法保卫自己的家园。“小产权”这种房子得不到法律的保护，只能靠人民群众自己组织起来保护。走出这个小区，想起来都后怕，有点被当成了“鬼子进村”的感觉。

　　上上周末，也是去一个朋友家做客，这个朋友住的小区是开发商把土地抵押后，在没有预售证的情况下，把房子全部销售了。大家住了几年后，法院突然贴出公告，说这房子要拍卖。全小区行动起来了，一样的有领导小组，有负责公关的，有负责上访的。所有人在为保卫自己的家园而工作和战斗着。

……

　　房子是现在生活在城市里的人最关心的问题，房价是大家关心的焦点，关心程度远远超过了粮价、肉价和衣服价格，房地产行业也成了矛盾最集中的行业，房地产商更是成了众矢之的。偶尔也有人抱怨地方政府高价出让土地，但土地价格不直接面向消费者，所以地价远没有房价敏感。

　　究竟是什么影响了房价？引发房地产纠纷最多的原因是什么？应该说根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。几年来，房地产商被动地被土地政策牵着跑。土地，让一批房地产商赚了大钱，也让一批房地产商亏了血本。只不过亏了血本的房地产商默默地死去了，不为大众所知。

　　从大的土地政策上看，未来二十、三十年时间，中国将有几亿人（有专家预测是6亿人）要从农村搬到城镇来，这一定是人类历史上最大规模的迁移。英国和法国两个国家加起来才1.2亿人，这就是说相当于有几个英国和法国的人口要在城市化的过程中完成迁移。这一定需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物问题。如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量相匹配，矛盾就会爆发出来，表现形式就是土地价格上涨，带动房价上涨，违法的“小产权”的事件就会不断地发生。成为中国城市化进程的阻力，引发一系列的矛盾。与之相对应的是，农村土地出现空置，我们看到有一些山区，只有留守的儿童和老人，青壮年人都出去打工了，大面积的住房在空置状态。

　　中国的城市化是发展特大型城市、大城市带动的城市群，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有他们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。

　　房地产的行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝压在土地供应不足，奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。甚至有人说，小产权房的伟大意义，如同当年的“小岗村”农民包产到户一样，是对现有土地政策的改革。

　　今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。政府应早日制定出合理的土地管理办法，这也包括把管房子和管土地的部门结合起来，而不是各自为政。

　　几天前，我写了一篇文章简单谈了谈SOHO中国独特的商业模式，投资者、媒体和同行们都很感兴趣，又提出了一系列的问题，今天我想就这些问题和大家一起讨论、磋商。

　　1 最近您反复强调SOHO的商业模式,请问这种商业模式是基于什么,如何确立的?

　　答：SOHO中国独特的商业模式，是走了一条与其它房地产公司完全不一样的道路，对大多数人来说是陌生的，不熟悉的，与大家平时看到一些房地产商的习惯做法是不一样的。

　　在确定公司具体的商业模式之前，确立公司遵循的原则是最重要的。这就如同一个人的做人原则一样。多年前，我们公司提出了几条简单的原则要求公司所有的人遵守，我在这里再重复一次：“第一：不断地反省，我们所做的每一个决定，都在促进精神的进步和物质的发展。第二：我们每天的工作都给身边的人以力量和鼓励。第三：我们的一言一行都遵循诚实和团结的基本原则。”我们的商业模式是在这个大原则下确立的，我们的商业模式下的所有具体做法也是基于我们的这个原则。

　　2 SOHO中国资金充裕,为什么不迎合资本市场大规模储备土地?

　　答：在公司的大原则之下，我们在“土地储备”策略上与很多房地产公司不同。大多数房地产商强调的是中国“人多地少”，土地资源奇缺，政府又有必保的18亿亩耕地的政策，土地市场上一定是“物以稀为贵”，谁拥有了土地谁就拥有了未来，就有了公司持续发展的空间，所以许多房地产商不顾法律和政策的限制大规模圈地。而我们的观点是，在中国房地产开发过程中，最重要的是拥有市场，要不断去开拓新的市场，让自己建设的产品适应市场的需要。只是用大规模的土地储备去迎合资本市场，不是一个房地产企业最根本的问题，最根本问题是要为社会创造价值，并让这些价值转化成公司的销售收入和利润。

　　资本市场对“土地储备”的钟爱引导一些注重短期利益的房地产公司走向了歧路，一方面大规模储备土地，按千万平方米计量；另一方面房地产属于不动产，土地与工业产品的原材料是完全不同的，圈下这些土地大部分都是为了财务报表上好看的数字，真正要开发时又因地理环境不理想，在荒郊野外缺少城市配套等等原因，建出来的房子也没有市场。所以，这些圈地的公司一方面从报表上看有大量土地储备；另一方面还需要资金要去抢真正有开发价值的土地，那些荒郊野外的土地虽然价值不是很高，但占用了这些房地产公司最宝贵的资金，使其有效资金没有成为为社会和公司创造价值的手段和工具。同时，大规模圈地存在的风险我也反复强调过，那就是：“两年不开发政府要无偿收回”的政策，像悬在头上的一把利剑，随时有可能掉下来。国土资源部时时发出警告，对两年不开发的土地要无偿收回。国土资源部如果真要出手根治房地产公司大量储备土地的现象，就会让资本市场对房地产上市公司土地储备的评价标准发生改变，这才是本，其它都是末。为什么没有上市，也不准备上市的房地产公司不愿加入追逐大量储备土地的行列呢？因为他们不需要盲目迎合资本市场的喜好，而上市的房地产公司热衷圈地主要就是资本市场的评价和导向出了问题。

　　3 SOHO中国的商业模式很好，为什么别人就不能复制？

　　答：的确，商业模式没有专利，但房地产的商业模式是一个庞大系统，从拿地开始，我们就一直集中在大城市，大城市的繁华地段，如北京CBD，三里屯，前门大街，东二环内等等。同时，商业模式如果放在不同地段上情况完全不一样，多少年来全国各地有许多房地产公司来我们公司学习，也有许多项目直接就叫SOHO了，但效果完全不一样。从地段上来看，目前SOHO中国的商业模式也只适用于北京、上海城市繁华地段。其余省会城市，尽管经济在高速发展、白领在增加，第三产业占GDP的比重也在增加，但商业地产开发远不及北京和上海，这些城市只是SOHO中国明天的市场，但不是今天的市场。

　　同时，规划和设计也要为SOHO商业模式服务，建筑要时尚，要有标志性，要适合SOHO中国商业模式定位的人群，看一看SOHO中国每一个开发的项目，就会发现设计的重要性。销售和出租是SOHO中国商业模式的核心，SOHO中国出租和销售队伍占全公司人员的三分之二。通过十几年的探索，SOHO中国建立起一套能适应市场，最有效率的机制，指导思想就是紧贴市场。SOHO中国开发的无论是写字楼还是商场规模都比较大。如果把我们销售和出租定位为只为少数有钱人的、高端人士服务，那就一定会发生错误。根据目前市场，我们是面向中国自己的企业。

　　这种商业模式的定位看似简单、易懂，做起来很不容易，有许多开发商把自己的办公楼定位在国际大牌企业，世界500强企业，别的企业都不要。更有极端的例子，就是把自己办公大楼仅定位为某一类企业，如基金公司，这就更是走入死胡同。不扎根于土地的树是不可能成长的，不扎根于中国广大市场的商业模式也同样是没有生命力的。在解放前，上海滩发生的最让我们感觉耻辱的事情是一个公园门口挂着“华人与狗不得入内”的牌子，现在虽然没有了这块牌子，但有些人的头脑中仍有这样的观念，这些观念在商业上的体现就是偏见和歧视。

　　我们的商业模式不是什么商业秘密，也不是凭某人头脑中想象出来的“葵花宝典”，是公司在过去十年发展过程中不断学习、磋商出来的。我们也欢迎大家提出自己的意见，我们一起磋商。只有这样，我们的付出才是有价值的，公司才能健康发展。

　　4 SOHO中国未来销售物业和出租物业占的比例是多少？未来会考虑加大自持物业的比重吗？

　　答：这是很多投资者问到的问题，我们一直没有给大家提供这个比例数据。对于这个比例安排，我们有以下几点考虑：

　　一，我们是一个在高速成长的公司，公司资金使用效率要提高，资金的回报率要提高，而出租物业的回报率一般比销售物业要低。

　　二，在市场好时，我们尽快销售；在市场调整时期，低迷时期，我们再准备持有。

　　三，对不可替代地段的物业，我们持有，如前门大街。

　　四，长期来看，会加大持有物业的比重。目前公司有四年持续发展的空间，通过持有物业的回报和升值来创造更大、更长的空间。

　　祖国即将迎来60周年大庆，北京所有媒体都聚焦在这一件大事上，媒体投入这样大的关注和热情，让我想起了去年的奥运会。

　　几天来，新浪网、《福布斯》、德国电视一台在采访我时，都在问相同的问题：如何看中国这六十年的变化？未来的中国将会改变成什么样子？……我是六十年代出生的，因为阅历的关系无法去评价六十年。但经历了这六十年的每一个人都会在自己的心中有一个清晰、明确和公正的评价。

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

　　最近的三十年是我亲身经历祖国巨大变化和发展的三十年。静下心来，闭目回想，恍如隔世。

　　三十多年前，我们家还吃着政府发的救济粮——红薯干。为了能让全家都活下去，只好把我的两个可爱的妹妹送给别人家。选择送给的人家有一个条件：大一点的妹妹送的人家要有粮吃；小一点的妹妹因正在吃奶，被送的人家要有一头正在产奶的奶羊。如果要选择一位中国近三十年生活变化最大的人，我想非我莫属。

　　我从内心深处感谢时代变化带给我的一切，我时刻不敢忘记过去的一切，稍有忘记内心就感到不安。我每年都要回老家去看一看，喜欢在冬天的山野里行走。坐飞机坐经济舱，比坐在头等舱让空中小姐帮助换拖鞋、盖毛毯心里要踏实得多。这些都是在不断提醒自己不要忘记过去，要永远带着一颗感恩的心。在六十年国庆这个大日子即将到来之际，除了服务社会和他人，我所能做的更多的是：谦卑地俯首在创造主的尊前，感谢这时代变化，感谢时代带给我们无尽的恩典。

　　未来的中国将会如何？许多乐观的人们认为中国将成为世界的领导者，就像二百年前的英国、上世纪的美国。在企业界和体育界，这种乐观的情绪尤其明显。但是，全世界都在变化，一国唯大的时代过去了，一国唯大也不应该成为新人类社会的理想目标。中国的未来将与全世界融合在一起发展和进步，与各民族、各国家的人们一起建设“人类一家”的新世界，也和各民族、各国家一起共同探索解决困难的办法，一起去战胜困难。每当提出“人类一家”的构想时，人们总是不加思索地认为“自私、侵略”是人的本性，是无可救药的，“和平、进步、和谐”的社会是不可能建立的。其实不然，“自私、侵略，偏见”这些都是人类社会未成熟期的表现，人类社会正处在巨变中，这种巨变就是人类从不成熟期进入成熟期的成长过程。不要让眼前的局部战争、极端民族主义的行为遮蔽了我们憧憬美好新世界的双眼。成熟期的人类社会是“人类一家”的和平、和谐的社会。中国社会的变化离不开全人类成长变化的大背景，中国会与全人类一起走向成熟期，走向“人类一家”的新世界。

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

“上海奶奶”沈翠英要为慈善凝聚更多的民间爱心

易解放矢志让更多的沙漠变成绿洲，实现儿子生前的遗愿 

感动了所有人的单身父亲孙晓东，他的梦想是“两个双胞胎女儿能站起来” 

在地震中失去双腿的舞者廖智（右）梦想创办一个残疾人艺术团 

 旅美小提琴家吕思清

 孙晓东父女、赵忠祥、倪萍、陶虹

孙晓东和他的两个女儿

 易妈妈

李宇春

易妈妈和落泪的何炅、许戈辉

感动流泪的观众

----在中关村SOHO租户集中签约会上的讲话

　　尊敬的杨区长、尊敬的金融办公室王主任、尊敬的各位商户、尊敬的媒体朋友们、尊敬的各代理行的朋友们；

　　你们好！

　　今天是全球金融危机爆发一周年纪念日。在过去的一年时间，我们一起面对了对世界造成巨大冲击的金融危机。在抵御金融危机的过程中，我们需要反思：我们做的哪些事情是对社会有益的，是为社会和他人增加财富、带来快乐的；哪些是在制造泡沫，带给社会和他人的是不公、不幸，甚至灾祸的。每天，对每件事的反思让我们成长，也让我们更具有团结合作的精神、为社会和他人服务的精神。

　　也许，这种精神正是全球金融危机的考验带给我们的收获。

　　同时，这场危机也让我们更加明白了一个道理：在今天，任何一个企业、任何一个人离开了别人的服务和帮助，将寸步难行。为别人提供服务和帮助是自己发展的前提。

　　我们看到，在所有地方政府中，海淀区政府是为PE企业提供服务力度最大的地方政府。平时我们只看到政府可能对一些企业有优惠税收政策，但海淀区政府却以主动补贴房租的方式来为PE企业服务。这样做的结果一定会是更多的PE企业聚集在中关村西区，而这种聚集将释放出巨大的能量、创造更多的商业机会。有了更多做成生意的机会，PE企业也将获得更大的发展。全世界这种金融企业聚集成功的例子不胜枚举——美国华尔街、英国金融城、香港的中环、新加坡的莱福士坊等等。

　　希望中关村西区成为下一个新型金融企业的聚集地。

　　希望进驻中关村西区和“中关村SOHO”的企业发展、壮大。

潘石屹

　2009年9月15日

　　今天我看到《新京报》和《京华时报》对光华路SOHO2及周边邻居的安全问题的关注，分别有《京城“第一烂尾楼”欲变规划基坑安全再成焦点》、《光华路SOHO被指危险施工政府介入》的报道，另外一些媒体的朋友也纷纷发来问题，问及光华路SOHO2的安全隐患问题。光华路SOHO2是我们天天提心吊胆的最大问题。这个项目从1993年开始建设，已经有十几年的历史，有一个十几年前开挖的大坑，在2000年因存在安全隐患，进行过一次加固工程，有效期是5年时间。我们公司是2007年底接手这个项目，接手后，在政府的指导和朝阳区政府、街道办事处的全力配合下，完成了基坑的加固方案，围绕基坑打了378根护坡桩，投入资金2000多万元人民币。几个月来，我们一直安排专门的人员进行24小时实地监控，但这些都是暂时的，临时性的措施，真正的长久之计是保证大厦建成后的安全，这是我们一直最关注，并全力要解决的。我们在迫切地等待北京市规委对规划方案的审批。因项目邻居对方案的异议，规委还在按照法律程序征集邻居的意见。

光华SOHO2现场照片

　　媒体上报道，有业主质疑规划设计方案容积率超标。SOHO中国的建筑面积是严格执行政府审批的面积进行设计的，不存在任何超标的问题。为了不影响周边的邻居的采光，光华路SOHO2将设计方案改成了坡屋顶的形式，以保证邻居充分的采光要求。

光华路SOHO2效果图

　　我们看到每一个“烂尾楼”背后有无数繁杂的法律纠纷，无数的利益纠葛；也看到每一座“烂尾楼”对城市的形象造成不良影响，对周边造成安全隐患。但我们一定会在政府的主导下，依据法律，耐心地与大家一起磋商。我们相信一定能寻找到解决问题的办法。在所有问题的优先排序中，我们永远把安全问题放在第一位。

　　同时，我们欢迎所有的媒体对我们工作的监督、批评，有任何问题也可与我们联系（wangyang@sohochina.com），所有的问题只有阳光下，才能得到公平、公正的处理。

附件一：光华路SOHO2（原“民源大厦”）项目进展的时间表

　　1993年8月经原市计委审批，由北京制药厂和北京京工房地产开发总公司、香港信天（集团）有限公司合作成立“北京国际城开发有限公司”，负责北京国际城项目的开发建设；经城市规划管理局核发的《规划设计条件通知书》，确定项目容积率为6.5。

　　1996年，由于香港信天（集团）公司没有履行出资义务，经原北京市外经委批准，项目合作方变更为：北京制药厂、北京京工房地产开发总公司、海南民源现代农业有限公司（即琼民源公司）、北京富群新技术开发有限公司、香港冠联置业有限公司，合资公司名称同时变更为北京民源大厦（公司），项目更名为“民源大厦”。

　　1997年3月民源大厦主体主要合作方琼民源公司因虚增利润受到证监会查处，公司停牌退市，民源大厦项目停工。

　　1998年民源大厦项目现场留下了烂尾楼和深达19米的烂尾基坑。

    2003年7月，长春野力集团全面接手民源公司的债权债务，随后成立了野力房地产开发有限公司，负责民源大厦后续开发和建设工作。

　　2006年，经北京市政府同意，容积率控制为6.0。

　　2007年3月，市规划委核发《规划意见书》，确定该项目容积率为6.0。

　　2007年底，SOHO中国收购野力房地产开发有限公司，成为野力房地产开发有限公司的股东，项目更名为“光华路SOHO2”，将容积率降至5.28。

附件二：光华路SOHO2项目施工的时间表

　　1998年项目由于无任何保护措施，1995年施工的基坑现场出现安全隐患。

　　2000年市政府组织一次加固，基坑的加固支护方案是基础抢险施工5年承载能力设计。

　　2003年9月市领导对民源大厦安全问题做出批示,经专家现场勘测，民源大厦基坑存在严重安全隐患，被市建委列为重大安全隐患项目。

　　2005年5月，根据市政府关于解决“半拉子”工程的批示精神，民源大厦列入“半拉子”工程。

　　2006年9月市建委和市国土局向市政府汇报民源大厦基坑安全情况，提出“该工程已出现较大安全隐患，基坑紧邻世贸国际公寓两栋20层塔楼和一栋20层居民楼，并且使馆区的市政管线经过基坑边缘。基坑的加固支护方案是2000年基础抢险施工时按照5年承载能力设计的，目前已到时限，基坑边沿已出现桩间土流失现象。”但遗憾的是2000年至2007年期间未对基坑进行任何加固。

　　2007年底，SOHO中国公司接手该项目，为维护城市形象，在奥运前拆除了烂尾楼，之后又根据专家的意见拆除清理了基坑，并按照专家审批的方案投资2000多万元，再一次对基坑进行了加固。尽管对基坑进行了再一次加固，但毕竟只是临时性措施，彻底解决该隐患的办法只有尽快进行基础施工，才能保证周边建筑物及使馆区市政管线的安全。

　　2009年7月，SOHO中国紧急向北京市规委和建委报告，请求尽快进行光华路SOHO2的方案审批及施工，彻底解决此项目的安全隐患。