京沪穗三地楼市持续疯狂，房价已超过2007年最高点，7月成交量明显回落，楼市成交量或已达到最高点，后市成交量或将缓慢回落

    京沪穗房价从低点越过2007年最高点，仅用了短短两个月，而房价回落到2009年初，却整整花去了16个月的时间。

价格重攀高峰

    2009年6月，楼市处处显出“亢奋”景象。

    且不说国企拿地，都不听拍卖价格只管举牌的豪气，也不谈“楼脆脆”，倒也倒得这么“帅”的优雅，就只说二手房吧，北京广渠路周边业主坐地起价，日涨两千的壮举也够令人叹为观止。

    6月，上海二手房价格指数为2398点，创历史新高；二手房共成交31275套，环比上涨6.7%，成交量创下十年新高。6月上海房贷增量127.1亿元，同样创下了历史纪录。

    广州二手房价重攀2007年高峰，6月广州全市十区二手住宅成交面积93.97万平方米，比去年同期增长114.3%，环比增12.6%，创下近年来最高的月成交量；二手住宅月成交均价4724元/平方米，同比升4.3%，环比升1.3%。

　　相呼应的是，广州全市十区6月一手住宅成交面积达到110.4万平方米，同比增65.7%，环比增42.6%，是近年来的最大月交易量。6月一手住宅月均价为9676元/平方米，同比升1.1%，环比升15.4%，自去年12月以来首次重回9000元/平方米以上。

    北京楼市更为离谱，上半年共130余个项目涨价，其中朝阳区涨价项目达58个，成为涨价楼盘数量最多的区域；海淀区成为平均涨价金额最高的区域，达每平方米3385.71元。6月40多个开盘项目，涨价幅度都超过千元。

7月成交量“置顶”

    好在所有的“疯狂”都难以持续，随着房价的上涨，成交量已经达到了顶部。各地楼市成交量已有下滑趋势。统计显示， 6月29日至7月5日，在全国监测的33个大中小城市中，有23个城市的楼市成交面积环比出现下跌，跌幅超过10%的城市占到七成以上。

    上海就7月前十天的统计数据来看，7月初二手房市场已经出现了萎缩，成交量较6月同期下降15%。广州6月份成交量就开始下滑，共签约10435套，成交面积111.83万平方米，平均每套签约面积为107.16平方米，签约量环比下降了20.32%，签约面积环比下降了20.86%。

    7月，北京楼市成交量已经连续两周持续下跌，上周(6月29日-7月5日)商品住宅期房共计签约2359套,比前一统计周期(6.22-6.28)的2885套下降18.23%,日签约337套。前一统计周期日签约412套,已经环比下降7.92%。

房价惯性上升

    随着今年楼市这一波强劲的反弹势头，不少板块物业相继创下自己的历史新高，对刚性需求带来挤压影响。房价持续攀高使得部分刚性需求可能从入市转为观望，继而暂退市场。而银监会二套房贷款政策从紧的政策，对改善型人群购房影响较大。2009年的投资客与2007年相比有所不同，他们是“防御型投资”而非“进攻型投资”， 2007年的投资客主要为了炒楼，现在的投资客则以保值的心态买楼，所以太高的房价亦会打击他们的积极性，让部分投资者驻足观望。

    但是，认为房价会很快回落则过于乐观。一来中国出口尚未好转，投资与内需都牵涉房地产，估计政府不会贸然压制房地产，而是继续沿用当前政策。二来目前交易量虽然逐步萎缩，但还不至于立即产生2007年那样全民观望的冷清场面，这需要一个过程，目前整体成交量足以支持房价继续上涨，楼市惯性上涨不可避免。

    但是，毋庸置疑，目前离楼市价格回落已经不远了。

自《加强商业性房地产信贷管理的通知》2007年出台后，主管部门对二套房贷款政策一直没有放宽；央行曾对二套房贷款问题多次发出警告，但目前并未明确发出信贷收紧的信号。

    深圳出现房贷首付比例低至一成甚至零首付现象；而北京我的银行朋友甚至可以利用零首付贷款炒房。

    宽信贷政策实施以来，特别是近期房价暴涨，亦令房地产信贷尤其是按揭贷款业务中‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’、‘二套房贷’标准放宽等问题充分暴露出来。

    信贷风险暴露

    据《中国不动产》记者私下调查得知，北京部分楼盘开发商与银行合作，购房者可以拿到一成首付。

而深圳房地产个人贷款中，再次出现一成首付，甚至零首付的现象。低首付操作方法各有不同，炒房者与中介机构合作，甚至可以拿到零首付的房贷。深圳有些银行已经将一套房的贷款优惠政策，用到二套房身上。

    一些权威数据亦能说明问题：央行7月8日公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币贷款新增1.53万亿元；

    审计署6月25日发布审计报告指出，六家中资银行（工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行）违规贷款主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述六家中资银行违规贷款超过300亿元人民币，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。

    只为控制风险

    杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策的举措被媒体过份解读。在我看来，银监会重申二套房贷应该是针对目前出现的信贷风险，针对部分银行的违规行为做出的。目前还看不出有信贷紧缩的信号。

    仔细阅读这份6月22日银监会印发的，发给各地银监局，以及各政策性银行、国有商业银行、股份制银行和中国邮政储蓄银行的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，就会发现通知主要在重申要严格遵守二套房贷的有关政策。

    在通知中，银监会要求：“要加强对房地产行业形势的研判；严格贷前审查和按揭贷款发放标准；进一步完善按揭贷款风险管控制度；进一步加强按揭贷款风险状况动态防控；以及加大监管力度和对违法违规行为的查处力度。”

   而且针对部分地区出现的零首付、一成首付，二套房比照首次购房贷款等问题，进一步指出：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

    信贷政策目前不会改变

    其实，自《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007年出台后，主管部门对二套房贷款政策一直没有放宽。

    2008年来，楼市低迷，为吸引房贷，各地银行根据自身业务情况，会采取一些“暗自松绑”的违规手段。

    目前，房价高企，主要是投资者入市导致的。投资者同时购买多套房产，其现金流能否足以保证银行还款，存在一定的风险。一旦房地产市场出现逆转，投资性房地产发生风险的可能性比自住性房地产要高。银监会此时重申二套房贷一来为降低各银行风险，二来也是为近期楼市高烧降温。

    央行及银监会三年来多次重申二套房贷，并发出警告，仅靠此就解读为信贷政策紧缩未免牵强，目前政府并未明确发出信贷收紧的信号。

    至于重申严格执行二套房贷对房地产市场有何影响目前还不能判断，但房地产政策已经很明确，近期难以改变。

由刚性需求带动，投资与投机者在流动性过剩及通胀预期下接力的楼市回暖北京路径，再一次说明，住房需求不仅受价格趋势影响，也受货币政策左右。

    房价反弹了，就在100天前这个行业还在一片打折促销之中。

    2009年的楼市确实给人坐“过山车”般的眩晕感：从一季度触底反弹；到5月土地市场峰回路转，地王频现；直至“七月流火”，房价暴涨。这一轮突然逆转的行情，令很多业内人士亦始料未及。

    在2009年春节前，即使各地旨在“救市”的地产新政频繁出台，房市成交量仍持续低迷。彼时，开发商们四处叫苦，目的都是为了让房地产同样搭上振兴规划的快车，促使国家出台更有利于市场回暖的政策。

    似乎一转眼，房地产行业房市便自我愈合“复苏”了。原本愁眉苦脸的房地产商们开始捷报频传：一季度销售纷创佳绩。

    四五月份，2008年来一直低迷的开发投资更令人措手不及的火热起来，天价地王频现，周边二手房坐地起价；二季度楼市回暖已成不争事实，直至7月，楼市再现“捂盘惜售”之风，部分楼盘提价之高，早已超过2007年的疯狂。

    这轮房价上涨如以法眼观之：2009年由刚性需求带动，投资与投机者在流动性过剩及通胀预期下接力的楼市回暖北京路径，再一次说明，住房需求不仅受价格趋势影响，也受货币政策左右。

二手房领衔楼市复苏

    2009年的楼市回暖，就北京而言，最先是由二手房拉动起来。

    北京2月的楼市回暖主要是二手房市场，日均网签334套，月度网上签约套数9373套，环比大涨27.87%，超过了历年同期的水平。而同期北京市新建商品房网上签约套数只有5865套。

    自去年9月降息“通道”打开，二手房交易税费减免后，北京市还在春节前出台了15条楼市新政，这些措施在很大程度上降低了二手房的购房成本，从而拉动成交量回升。

    同时，北京春节前后15个开盘项目多数都以春节为由，进行降价促销，导致二手房价格也保持在较低的水平上，也有利于二手房的销售回暖。不过，随着成交量的上升，二手房的价格又涨回来了，比如富力城去年10月的价格在16000元每平米到18000元每平米之间，2月底则涨到了21000元每平米左右。

    正是因为看到降价促销的成果，2009年3月新开盘的26个项目纷纷降价，在刚性需求的带动下，新房交易量超过二手房，楼市初显“小阳春”迹象。

刚性需求支撑 价跌量升

    3月份，全国楼市普现“小阳春”迹象。

    住宅市场出现小阳春主要有以下几个原因：一是春节后，是商品住宅销售的传统旺季。其二，一线城市房价持续下跌，刺激刚性需求集中入市。第三，房地产救市政策已“见底”。

    2009年1季度，商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加。

    与此同时：长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积，与去年同期相比分别增长3.2%、81.5%和17.7%，销售量已接近2007年的同期水平。

    3月商品房销售回暖主要得益于降价促销释放了部分刚性需求。春节后，北京房地产业协会发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。

    降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号(优惠6%)、中信城(优惠4%)、北辰香麓(优惠10%)、中堂(优惠16%)等17个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水(三期)、首城国际、银河湾等9个项目。这些项目降幅最高达到2630元/平方米。

    4月份，楼市回暖迹象进一步明显。就北京而言，虽然许多楼盘多在双休日扎堆开盘，但是低价楼盘受到热捧，甚至出现2007年“日光盘”的现象。

    南二环名敦道项目，开盘价11000元每平米，一日之内，整栋楼销售一空。以低价入市的美利山新推项目500多套房也在两天基本售罄。这些项目热销的根本原因在于其价格已经降到2007年一季度的水平，而2007年一季度的房价应该是购房者能够接受的心理价位。

    同样是位于东四环沿线的珺峰均价是14000元/平方米，欢乐谷东边的格林莱雅均价12800元/平方米，他们的品质、区位与美利山差别并不大，之所以销售情况不是很好，与他们的价格有直接的关系。14000元/平方米，已经是2007年年底该区域的价格，部分购房者还是觉得房价偏高，出手当然比较犹豫。

楼市见底 投资者开始接力

    判断楼市回暖的标准最主要是看开发投资和消费投资市场。

    楼市消费市场由四部分需求构成：刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求，四种需求发展有先后次序，但多数时候同时存在。楼市回暖真正要看的是改善性需求和投资性需求的支撑。

    2009年一季度，开发企业投资意愿依旧低迷，此时楼市“小阳春”主要由刚性需求支撑。但依据此而判断楼市回暖的依据不足，但是楼市已经见底已成共识。

    正是基于楼市已经见底的认识，部分热销楼盘开始涨价。例如，远洋沁山水价格已由开盘均价11000元/平方米涨至14000元/平方米，首城国际、唐宁ONE等项目也出现了每平方米上千元的涨幅。

    价格的快速上涨，的确遏制了部分刚性需求的购房热情。4月楼市交易量触顶后，在5月呈现下降趋势。

5月份前13天的日均纯商品住宅(剔除经济适用房和限价房)的交易量为335套，其中多日的交易量保持在300套左右，而4月同期的日均交易量为496套，5月环比4月同期下降了161套，降幅高达48%。

    楼市形势并没有再度恶化，在买涨不买跌的心理以及通胀预期下，投资和投机者开始大举进入楼市——不仅抵消了因价格上涨而放弃购房的刚性需求带来的影响，还进一步提升了房价上涨的预期；从而促使更多投资客进入楼市。

    而经过几个月的销售回款，开发企业资金链紧张的局面得到缓解；“不差钱”的开发企业开始加大开发投资，纷纷买地或者加快开工进度；开发投资高涨也进一步加快了房地产市场价格的上涨。

房价疯涨的三大推手

    五月底，北京东四环一地标性住宅楼新开盘项目挂出条幅，售价18800元/平方米。与周边项目动辄逾2万，其对面霄云路8号项目更是高达6万/平方米的价格相比，此价格具有相当的诱惑力，无怪乎短短几日，登记购房人数已超过600多人。

    半个月后事情却发生了突变，开发商宣布延期开盘，并指出再次开盘，楼盘均价将不低于22000元/平方米。这样的就地涨价显然并不算诚信。但是于此广而告之之后，购房者热情仍未减退，开发商最后不得不摇号购房。

    类似的故事在多个城市，数个项目中上演。

    仅6月一个月之间，北京、上海等地楼市强势反弹，提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。

    房价一马狂飙。到底是何种因素导致房价急速上升？

    流动性泛滥的资本因素、通胀预期的心理因素（不动产和黄金是避险的最佳投资）以及地王再现（高地价推动高房价），三者纠结在一起，给了开发企业与投资者未来更多信心，在“赌未来”的心态下，开发商敢于提价，而投资者敢于接盘，双方的配合更进一步促使房价上升。

    可以说，唯一能够推高房价的是预期。

    目前市场不是有没有通胀的预期，而是通胀预期有多大的问题。正因为如此，六月房价进一步飙升，加快了消费者和投资者入市的步伐，而他们的加入也将真正推动房价上升，甚至疯涨。但是，如果通胀变成现实，货币政策将有收紧的可能，那么建立在通胀预期上的房价上升或疯涨将缺乏根基，很难持续。

下半年还将上涨

    房地产作为支柱产业先于整体经济复苏，借此带动上下游经济复苏，必将对GDP产生巨大贡献，为确保保8任务的完成，下半年出台遏制房地产发展的政策的可能性几乎没有。

    再者，居民消费者价格指数（CPI）和工业品出厂价格（PPI）同比增速预计将在三、四季度见底。但由于经济企稳的局面尚未稳固，信贷资金到底有多大比例流入实体经济仍难以判断；目前市场普遍认为，今年内不必过于担心通胀问题，因此年内适度宽松的货币政策亦不会改变。

    下半年，支撑房价上涨的因素改变的可能性很小，因此房价的上涨几乎不可避免。

    至于2010年否会出此现通胀，货币政策会否紧缩、政府面对高房价，在经济与民生做何种选择，所有这一切都难以估计，因此房价在2010年充满变数。

    由此可见，房地产市场回归理性或者称真正复苏，起决定作用的还将是货币政策。目前，货币政策反通缩，推动了房价的上升，有助于楼市复苏，但如果货币政策转向，在现有价格水平下缺乏有效需求支撑，房地产市场仍难免出现反复，甚至又一轮的观望或下跌。

（本文7月6日发表于英国《金融时报》）

             房价脱离基本面的上涨，必然意味着后期的自我修正

    世界银行6月22日发布预测，全球经济在2009年将萎缩2.9%，这一降幅远高于其3月所预测的1.7%的降幅。受世界银行调低的打压，市场的风险情绪在一夜之间出现了逆转。然而地产并不为所动，无论全球经济如何恶化，也不管中国失业率仍居高不下的现状，一路飙升。

    可以说，流动性亢奋、通胀预期、以及地王重现三者纠结在一起，给开发企业以及投资者“赌未来”的信心，在二者的联合推动下，房价一步步“高升”。但是这种脱离“刚性需求”购房者购买能力的价格，已成为开发企业和投资人自己吹大的泡沫，是一种虚假繁荣的幻象。中国房地产真会成为拉动中国经济复苏的引擎？

泡沫越吹越大

    40.6亿的地王成了地产商和投资者推高房价的绝佳理由。

    7月广渠门周边的二手房房价短短几日上涨5000-6000元/平方米。以CBD区富力城为例，2008年，富力城二手房成交均价最高时为21000元/平米，较高的成交个案均价达到了22000元—23000元/平米。

在今年1月份，富力城二手房成交均价跌至17900元/平米，低价成交的个案均价达到过16000元/平米，这也是2009年上半年的最低价。

    但是最近，部分业主一下将挂牌价提高到了25000元-26000元/平米。同样的现象在望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。尤其是土地市场连续出现“天价土地”后，买卖双方出现了不同程度的房源和价格恐慌，甚至有业主坐地涨价之后，还担心自己的房子卖亏了。

    开发企业也不例外。“房子卖得快了，要挨老板骂的”一地产从业人员的话，真实反映了开发商的心态。广渠路15号成为地王之后，东四环就有两个在售楼盘封盘，打电话过去销售人员告知已经卖完，但是查看交易网的记录，就发现，两楼盘还有大部分未售出。据知情人透露，开发商就是在“捂盘惜售”，等待高价再出手。

    目前由投资及投机者组成的购房主力进一步推升了房价的上涨。如此的高价，早已经脱离了刚性需求承受的范围，楼市泡沫进一步加大。

经济真的回暖了么？

    股市上涨了、楼市反弹了、原材料全线涨价了、油价已经涨了、6月全国日均发电量增速达3.6%，为今年以来首次实现整月数据的正增长。面对这些数据，专家众口一词，经济回暖了。

    除了钢铁，水泥、玻璃、陶瓷、机器设备、纺织和机电的投资增幅都从3月起开始回升。不过，这些仍基本属于“4万亿”拉动的相关增长，国民经济更宽广的领域何时能够跟进，目前并不乐观。

令人担心的是，中国长期倚重的外部需求依然低迷，甚至还呈恶化之势。5月，中国进出口总值同比下降25.9％，降幅较上月扩大1.6个百分点。其中，出口同比下降26.4％，增速创下有月度统计数字以来的新低；进口同比下降25.2％，降幅较4月扩大2.2个百分点。

    由于5月外需跌幅加深，最终消费需求（包括国内消费和出口）的净增长仍然为负。如果考虑到社会消费品零售总额中包括的销售给企业、事业、行政单位的零售额，以及属于投资的居民建房支出，政府与居民实际消费增长远低于社会消费品零售额增速，最终消费需求的萎缩可能比已经看到的数字更严重。

    而中国的中小型企业面临的境况也不尽人意。在他们看来上游产业的利润没有上去、制成品的价格没有上去，市场需求也没有上去。总之是自己既没捞着在国家投资里分一杯羹，又赶上了投资溢出、价格虚火的冲击。

不能否认，中国实体经济的复苏仍然是一个漫长曲折的过程。

楼市还需一轮自我修正

    当前楼市的复兴，主要是依靠投资支撑起来的。“央企入主地王”已经证明“4万亿”的投资有相当一部分没有进入实体行业，而被企业用来投资房地产和股市。作为支柱性产业，楼市先于实体经济复苏原本不值得奇怪，但是近期报复性反弹，几天内房价涨幅高达20-40%的比率则说明楼市充斥着投资和投机，虽然，楼市是火了，萧条被泡沫掩盖了，但是房价脱离了基本面的上涨，必然在不久的将来面临一次自我修正。

流动性泛滥、通胀预期以及地王再现，三者纠结在一起，给了开发企业与投资者未来更多信心，在“赌未来”的心态下，开发商敢于提价，而投资者敢于接盘，双方的配合更进一步促使房价上升。

进入6月，市场在炎炎夏日中升腾，处处可见亢奋之象。

一个月前，北京东四环一地标性住宅楼新开盘项目挂出条幅，售价18800元/平方米。与周边项目动辄逾2万，其对面霄云路8号项目更是高达6万/平方米的价格相比，此价格具有相当的诱惑力，无怪乎短短几日，登记购房人数已超过600多人。半个月后事情却发生了突变，开发商宣布延期开盘，并指出再次开盘，楼盘均价将不低于22000元/平方米，于此广而告之之后，购房者热情并未减退，开发商不得不摇号购房。

类似的故事在多个城市，数个项目中上演。仅一两个月之间，北京、上海等地楼市强势反弹，提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。到底是何种因素导致房价急速上升？

流动性泛滥

为应对危机，世界主要央行普遍采取了低利率或零利率政策，政府和央行向经济注入了巨额流动性，中国政府以实施“4万亿”刺激计划为世所瞩目，美联储的“量化宽松”政策更显示美国货币政策已经走向宽松的极致，所有短期稳定经济的政策都指向一个关键词——流动性泛滥。

当前，在大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面没有根本好转，消费者的消费能力和消费预期没有发生根本变化的前提下，楼市快速回暖，主要原因是资金效应的幕后推动。流动性过剩不仅导致近期股市迅猛上涨，亦引发不少避险资金进入楼市，增加了资金供应；近来一些“炒房团”又开始行动，也提高了房价预期；而开发商总是想方设法拉高房价，搞了不少虚假销售之类的小伎俩，力图营造“繁荣”景象；一些地方的“托市”政策，更为闲置资金进入楼市提供了条件。

最值得关注的一点，从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。资金来源的集中化，恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现

通胀预期

近期一些发达国家的经济数据出现好转，经济企稳复苏的迹象进一步显现。与此同时，美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱。受此双重影响，通胀预期开始升温。6月23日，国家统计局有关专家在国家统计局官方网站发表署名文章指出，将“通胀预期抬头”列为影响中国经济平稳回升的第三个障碍。文章说，尽管当前价格水平仍处在低位，但因货币信贷前期增加较多，国际国内市场初级产品价格普遍明显上扬，公众对下阶段可能出现的通货膨胀预期有所增强，国内市场资源类、资产类价格可能进一步攀升。

纵观半年来，全球主要股市均呈现涨势。中国沪深两地的Ａ股股指已创下１０个月来的新高，累计涨幅超过５０％；香港恒生指数也创下八个月来的高点；原油期货已升至七个月高点，盘中价格一度突破每桶７０美元，较年初价格近乎翻番。单在５月份，原油期货上涨３０％，创下十年来最大月涨幅；有色金属价格也是涨幅可观。国际期货黄金价格创下三个月高点，一度逼近每盎司１０００美元关口。在过去两个月中，上海期货交易所期铜价格涨幅近３０％。

黄金、不动产是应对通胀的最佳选择，房地产具有投资型资产属性，逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境，将释放出更多的投资性需求。而开发商更是看好未来预期，不断提升房价来博未来，正是通胀预期致使投资性需求和开发企业的提升房价的互动进一步促使楼市房价报复性反弹，并一路疯涨。

地王重现

5月末，广渠路10号地块拍卖现场，名不见经传的中电“美女”意外出马，与富力地产竞价到底，致使富力地产多花了几个亿才拍得此地。虽然富力地产“被恶搞了一下”，但是广渠路10号地以高价成为地王再一次传递给消费者，周边房价即将上涨，果不其然，一周之后，广渠路周边房价上涨高达20%以上。

夺地大战，圈地潮涌，地王重现，在低迷了近一年之后，国内的土地交易市场近期战鼓擂擂，抢地大战再度上演，似乎一夜之间回到那个疯狂的2007年。

据统计，仅仅在5月，中国20个重点城市的土地成交地块超过40宗，成交金额逾100亿元，北京、上海、天津等城市的土地成交量更出现倍增，一些地块的成交价格亦创出新的地王纪录。
　  地王重现，使得房地产市场明年房价即将上升的信号通过“地王”的高地价提前释放，由于担心房价过快增长，导致市场出现恐慌性购买。而正是利用买涨不买跌的心理，部分开发企业连番涨价。目前楼市的价格反弹迅猛，在上海、深圳比较明显，部分楼盘的价格已经超过了2007年的高位。

流动性泛滥、通胀预期以及地王再现，三者纠结在一起，给了开发企业与投资者未来更多信心，在“赌未来”的心态下，开发商敢于提价，而投资者敢于接盘，双方的配合更进一步促使房价上升。然而现有价格水平下缺乏有效需求支撑，房地产市场仍难免出现反复，甚至又一轮的观望或下跌。

    楼市诡异的反复实在出人意料，而紧接下来的地王井喷虽在意料之中，却让人心生厌倦甚至是惶恐。

2007年的楼市噩梦仿佛又将重演。

    小阳春已属意外之财，伺机涨价就有点贪得无厌，地王频现足以证明开发商与政府一起再次制造07之惑。说是“惑”也许还是客气了。

    别，这样说大家不爱听。房地产已经成为拉动低迷市场的经济增长，甚至已经是保八的一个支柱型产业，谁说反话得跟谁急。

    然而市场的构成不仅仅是开发商和政府，甚至是某些急功近利的投机者。更多的人正眼巴巴的期待楼市的理性持续。这样的朴素期待在今年二季度地王全国性井喷之后遭遇重击。

    大多数人希望看到楼市平稳的向前，与现实无情的反复，仿佛已经让两者之间结起一个怨业。开发商一路说别骂我们，我们也不希望看到大起大落，却又一边疯狂竞价，拍地拍的风生水起。地方政府也脱不开干系，08年土地市场萧条，地方政府财政出现困难，甚至成为无法兑现中央投放4万亿计划的主要障碍。据南方日报报道，截至今年3月底，审计抽查的18个省、区、市335个新增投资项目，中央投资资金平均到位率为94%，但有的项目按工程进度地方配套资金到位仅为48%，而此时恰逢楼价又涨，开发商土地储备不足正欲拿地之好时机，推出几块好地，看一场场竟地大戏上演正是时候。相信此番大戏之后不久，地方政府的财政困难得以缓和。

    于是乎在这一场以房价为导火索的土地博弈中，政府才是其中最需要思考的一方。例如城市核心土地资源状况的不透明、保障性住房土地与商品房土地未能进行分离，因此导致07年某区域限价房与同区域内商品房价格差距未能拉开的怪异现象、以及土地拍卖时“暗标”（即挂牌报价）的不合理性等等问题，与开发商时常患上拿地恐慌症而疯狂拍地不无关系。

在通胀预期的驱动下，宽信贷和低利率的金融政策会释放出更多的投资性需求，并推动房价疯涨，楼市再次出现泡沫破灭或难以避免。

近期一些发达国家的经济数据出现好转，经济企稳复苏的迹象进一步显现。与此同时，美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱。受此双重影响，通胀预期开始升温。随着经济的企稳，国际间资本的流动将重新开始，美国经济的恢复、美元的贬值在所难免。同时，前期发达国家纷纷大量发行货币拯救经济，必然带来通货膨胀预期。

通胀预期越来越大

判断是否出现通胀有很多因素，如股市持续上涨、大宗商品价格快速上扬、房地产市场回暖以及黄金和金矿股票价格的飙升等。

纵观半年来，全球主要股市均呈现涨势。中国沪深两地的Ａ股股指已创下１０个月来的新高，累计涨幅超过５０％；香港恒生指数也创下八个月来的高点。
　　原油期货已升至七个月高点，盘中价格一度突破每桶７０美元，较年初价格近乎翻番。单在５月份，原油期货上涨３０％，创下十年来最大月涨幅。
　　有色金属价格也是涨幅可观。国际期货黄金价格创下三个月高点，一度逼近每盎司１０００美元关口。在过去两个月中，上海期货交易所期铜价格涨幅近３０％；

中国楼市半年来出现了持续的回暖，而且六月第一周全国一线城市全线飘红，许多城市房价涨幅超过20%。

通胀预期助推投资需求

房地产具有投资型资产属性，逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放将对冲因房价过快上涨导致的刚性需求的下降，从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。投资性需求过快进入楼市必将进一步推动房价疯涨，楼市再一次出现泡沫破灭或将难以避免。

     这并不是耸人听闻的说法，想当年，俄罗斯为防止通货膨胀采取休克疗法，拼命印钞，1990年、1991年、1992年每年通胀率都在2000%以上，它是由国内货币增发造成的。卢布越来越不值钱，老百姓必然会把钱从银行提出来寻求保值，所以那个时期，莫斯科等地周围的房地产就成为保值增值的工具，100万卢布的房子在短期内变成20亿、30亿卢布，非常可怕。当然中国楼市不至于发展到那一步，但是年底楼市高企的态势难以避免。

楼市隐忧

可以说，唯一能够推高房价的是预期。目前市场不是有没有通胀的预期，而是通胀预期有多大的问题。正因为如此，六月房价进一步飙升，加快了消费者和投资者入市的步伐，而他们的加入也将真正推动房价上升，甚至疯涨。但是，如果通胀变成现实，货币政策将有收紧的可能，那么建立在通胀预期上的房价上升或疯涨将缺乏根基，很难持续。

由此可见，房地产市场回归理性或者称真正复苏，起决定作用的还将是货币政策。目前，货币政策反通缩，推动了房价的上升，有助于楼市复苏，但如果货币政策转向，在现有价格水平下缺乏有效需求支撑，房地产市场仍难免出现反复，甚至又一轮的观望或下跌。

    持续几月的“小阳春”和已经显现的涨价和“抢地”趋势，让政府隐忧房价再一次失控，下半年难有刺激性政策出台。

    毫无疑问，即使未能入选“十大振兴行业”，由于其中、下游各行业，都不同程度地得到了政府优惠政策的支持，因此房地产业也能算得上是间接受益于政府各种“救市”政策。

    加之政府从去年 9月开始，不断出台有利于推动中低端楼房需求的政策，其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。可以说，房地产刺激政策带来的利好以及行业变化等因素推动了房地产市场的复苏。

    然而，随着楼市持续回暖，担心房价涨速失控的担忧开始隐现。6月，媒体头条都是部分项目“上涨2000元”的炫目字眼。而且2007年疯狂拿地的景象又有开始重演的迹象。本届政府注重民生，楼市调整刺激初衷始终是降低购房者交易成本，保证楼市长期健康发展，基于这些考虑，为防止媒体或者部分聪明人误导消费者，哄抬房价，下半年应该不会再出台刺激性政策。

    楼市回暖已现，然而走势依旧不明朗，08年的楼市刺激政策依旧在发酵，将进一步促进楼市回暖。目前不宜再出台刺激性政策还在于时机不对，在楼市持续回暖之际，任何一个刺激政策都会被无限量的扩大或者误读，进一步刺激楼市，可能导致房价过快反弹。5月，国务院对包括房地产行业在内的项目资本金降低的政策出台，迅速被业界解读为刺激地产投资的重大利好，并导致各基金在股市大量购进房地产股。

    对此，政府官员认为不应把放宽房地产行业项目资本金要求，看作是对房地产行业的单独支持。而且，这一政策的效果也没有想象中那么大。笔者也认为，地产股的表现有过度炒作的迹象。尽管政策细节目前还没有出台，但降低房地产业项目资本金的出发点未必是针对商业项目，很可能是针对保障性住房或者其他基本建设项目。

    基于这种判断，我认为，事实上决策层在过去的五个月并没有出台实质性的刺激楼市的政策（降低资本金和研究开征物业税都被媒体和专家过分解读）。而随着楼市回暖，下一步出台刺激政策的可能性更是微乎其微。

    可以预计，在未来一段时间，中央政府层面的楼市刺激政策将陷于停顿。

当我们还在为消化楼市过多库存努力时，不少开发企业已经找到了2007年的感觉，疯狂拿地，快速提价

   这几个月里，楼市讨论最多的就是“小阳春”和“回暖”两个词。部分业内人士及经济学家都在喊“中国经济已经见底，楼市回暖已定”。而开发企业也是空前看好当前形势，于是2009年5月，楼市又开始重演07年的土地争夺战、价格战。让你一夜之间，恍惚觉得楼市突然又回到了2007年的好时代，好生诧异！

    春节以来，持续几个月的小阳春，让处在资金链断裂边缘的开发企业得以喘息；而政府、银行早已被开发企业“绑架”，为了不让开发企业破产而殃及自身，政府缓收土地出让金、银行延展贷款期限。正是在政府以及银行的协助下，楼市才没有出现潘石屹的所谓“百日巨变”。可以说楼市最糟糕的时期已经过去，但是认为楼市已经回暖或者反弹则显得过于乐观。

    面对一场金融灾难，自己能劫后余生，亢奋一番很正常，但也别高兴过头。历史学家唐德刚先生对历史的思索，或许能给我们一些启发。中国“抗战”期间，在大后方山区公路上，卡车尸骸累累的 “翻车地区”，往往都不是所谓一级“险区”。司机翻车或“打山洞”（车头撞山）的地方，一般都是在“履险如夷”之后的次级险区。美国的交通统计也发现，车祸多发生在“离家不远”的地区。何也？无他，大意失荆州，阴沟里翻船。回到楼市，安全渡过了最危险的时候，但是在“次级险区”可能更容易翻车。

    楼市到底有没有回暖，还不能轻言，即使回暖也很难再回到2007年的疯狂时代吧！可是这几天一打开地产新闻，怎么看到的都是“涨价2000多元”、“疯狂拿地”、“融资千亿”的新闻。房价还没怎么降，怎么就要开始要疯涨了呢？和我一样，没弄明白的人肯定还有很多。借用一句话“不是不明白，是这个世界变化太快”。 但是如果是媒体有意扩大其词，又或者有聪明人故意误导，自己被搞糊涂，也很正常了。

    被媒体忽悠放大的“刚性需求”从来就不是拯救楼市的良方，况且所谓的刚性需求已经显出疲弱的态势，而投资性需求尚未大范围进入楼市，楼市V字反弹的可能性有多大还值得质疑。再说中国经济回暖还远未成事实，拉动中国经济的“三驾马车”给出的方向无疑令人迷惘：投资依旧呈加速增长态势，并成拉动中国经济的主引擎；而疲弱的外需以及价格数据背后显示的消费需求不足，似乎很难读到中国实体经济的趋好。中国楼市能否在世界经济持续低迷和中国经济回暖尚不明朗之际一枝独秀，欣欣向荣？值得我们思考。

    楼市原本就有泡沫，适当的泡沫也不是坏事，只是2007年的泡沫吹得太大，濒临破灭，于是2008年楼市的低迷，缩小了泡沫，延缓了破裂时间。并没有从根本解决房价增长过快等基本问题。所以现在讨论楼市是否回暖并没有任何意义，我们更应该想一想楼市怎么样才能更好？

                        楼市彻底回暖的基础进一步坚实

    2009年1季度，楼市一改2008年的颓势，销售异常火爆，一度楼市回暖的观点不绝于耳。但是一季度开发企业投资需求进一步降低，改善性及投资型购房需求依旧在观望，使得多数人对“楼市回暖”的结论多抱怀疑态度，近日，数据显示地产企业融资逾千亿元，新一轮的地产企业投资热潮即将来临，楼市真正回暖也就指日可待了。

土地市场活跃

    富力地产以3倍多的溢价拿下广渠门10地，在张辉看来，依然物有所值。而在此之前，其他地产企业也纷纷大举拿地。4月金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案后数天，金地就以5.6亿元摘得上海徐泾3号地块，溢价82%。此前，金地董事长凌克曾表示，如果融资成功，今年将斥资100亿元来买地，具体要视融资大小，但至少会花50亿拿地，集中于上海等一线城市。5月5日，赴港IPO搁浅的龙湖集团成功发行14亿元企业债，堪比小规模的IPO，紧接着龙湖启动全国核心城市扩张的战略，4.58亿元竞得北京顺义区牛栏山镇居住用地。

地产企业不差钱

    近期楼市小阳春促使企业一改去年停工、缓建、甚至是退地等消极措施，放慢脚步的房企纷纷加大房地产投资，从而催生了房企融资需求。自2008年下半年起，政府宏观政策导向发生了转变，央行也开始实行较为宽松的货币政策，降低了存款准备金率和贷款利率，商业银行信贷规模限制解除，房地产信托投资政策的放宽……房地产融资环境有了很大改观。根据易居中国统计，近2个月来，包括金地、保利在内的十余家大小房企展开融资行动，融资数额从几亿元至百亿元不等，部分房企甚至重启了暂停多时的IPO，其中北京金隅集团香港IPO之行备受瞩目。在这些融资计划中，已成功实现的融资总额超400亿元。据统计，仅3月至4月期间，工商银行、建设银行、农业银行等国内多家银行已放出约636亿巨额贷款给房地产商。而与此同时，几乎所有上市大开发商都开始筹备在资本市场再融资。

近期开发商融资统计表

资料来源：CRIC系统  中国地产网

     在一系列颇为顺利的融资之后，必将是新一轮的地产企业投资热潮；也最近又有流言谈及投资性需求开始进入楼市，可以预见，楼市回暖已经具备了各种条件，彻底回暖指日可待，但经过2008年的低潮，希望中国的楼市多一份理性，维持市场平稳发展。

楼市发展由四部分需求构成：刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求，四种需求发展有先后次序，但多数时候同时存在。楼市回暖真正需要的是改善性需求和投资性需求的支撑。

    4月30日发布的REICO报告指出，2009年1季度，商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加；许多城市二手房交易量也出现增加。根据一季度的市场表现REICO报告认为房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。

    结合四五月份的数据来看，此判断还比较理性。根据北京房地产交易管理网的数据显示4月楼市交易量触顶后，在5月呈现下降趋势。5月份前13天的日均纯商品住宅(剔除经济适用房和限价房)的交易量为335套，其中多日的交易量保持在300套左右，成交量最高的为5月9日，签约量为543套，签约量最少的5月2日仅有199套。而4月同期的日均交易量为496套，5月环比4月同期下降了161套，降幅高达48%。

    五月份成交量毫无征兆地回落不外乎以下两方面的原因：一是前一段时间刚性需求过度释放。积累了一年多的刚性需求在2009年2-4月已经释放了大部分，而改善性需求虽已入市，但还未形成主流。二是，媒体过度炒作楼市回暖，导致入市楼盘纷纷涨价，进一步遏制了楼房需求。

   2009年时间即将过半，面对一系列的销售数据，我们认为楼市是否回暖还有待观察，而需要思考的是楼市小阳春到底能够持续多久？

    2009年以来，世界经济并未出现进一步恶化的征兆，危机发源地美国，近期传来楼市已经触底的好消息，而全球的股市在四五月份也有明显的反弹。中国的国民经济运行也出现积极变化，整体经济好于预期。整个宏观经济基本面向好，有利于楼市发展。

    经过近半年时间的消化，房地产供需结构有所改善。年后的小阳春已经消化了一部分存量房，部分开发企业的的资金压力有所缓解；开发企业的开发投资有所增强，近期土地成交活跃，部分优质土地又出现了以往暴涨的局面。

    这些都是有利于楼市回暖的积极因素，但是我们还需看到的是，楼市真正的购房需求没有被调动起来。楼市发展由四部分需求构成：刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求，四种需求发展有先后次序，但多数时候同时存在。楼市回暖真正需要的是改善性需求和投资性需求的支撑。

    就目前市场情况来看，刚性需求在逐步减弱，而改善性需求虽然有部分入市，但介于二套房贷等政策的约束，还未形成主流。因整体经济形式不容乐观，投资性需求依旧持币待购，观望情绪严重，短期内，如果经济没有明显好转，投资性需求难以大规模入市。

    在楼市是否回暖还不确定之时，对楼市抱有谨慎乐观的态度尤为紧要。目前楼市的主要任务依旧是消化存量房，我们要适度调整政策，谨防投机性需求过早进入楼市。可以说房价上升和投机性需求入市对于刚刚有所好转的楼市都将是致命的打击。

  在楼市已经触底的情况下，5月入市，或者在下半年入市都是一个不错的时机。但是选择住宅类型和楼盘需要多方考察，与开发企业议价，多争取自己的利益

虽已触底 回暖尚早

    2009年1-4月份，房屋交易量出现较快增加，说明2008年中央政府的宏观调控措施、两轮房地产调控政策和地方政府各种各样的“救市”政策显现成效。这种交易量的回暖对于已经持续调整1年多的房地产市场来说，无疑是积极因素，缓解了开发企业资金紧张的局面，减轻了行业波动的风险。

    房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了这一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。可以说，目前以及未来一段时间房价大幅下降以及报复性反弹的几率非常小，最可能的现象是楼市虽已经触底，但是根基不牢固，房价将在一段时间内上下波动，并且持续的时间不会短，可能是一年，也可能到今年年底。

入市合适、但需谨慎

    在楼市已经触底的情况下，5月入市，或者在下半年入市都是一个不错的时机。我们永远不要想在最低点买入，也不可能在最高点脱手，如果能够抱有这样的心态，可能会更清楚的看到市场契机。

    虽然有些项目出现了排队购买，甚至排不上购房号码的情况，但是这只是个别现象，目前整个楼市依旧处在消化存量房的阶段。在未来几个月入市，购房者与开发商讨价还价的空间还是很大。近期，我就帮助几个朋友找开发企业打折，而且折扣还不小，每平米省下了近千元。

    另外，当前依旧是小户型和普通住宅的市场，普通住房市场供大于求的矛盾逐步缓解，价格企稳；高档房市场和办公楼市场仍会持续调整态势。普通住房市场企稳的判断依据主要为：第一，目前仍是“第三次”婴儿潮出生者结婚对住房需求的旺盛期；第二，普通住房是政策鼓励消费的主要对象。高档住宅市场和办公楼市场是受宏观经济波动影响最大的物业市场，在经济低落期，高收入群体的财富会缩水，办公楼市场的需求会下降。

     所以，我强调入市谨慎在于目前无论是自住还是投资，选择住宅类别很重要，需要考虑清楚，小户型或者普通住宅风险小，升值空间大。少数别墅因为资金压力，折扣空间比以往都大，也可以考虑。

经历了这一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。楼市彻底回暖还需要一段时间“打底”。

    工商联房地产商会2009年一季度房地产市场报告（简称REICO报告）指出，2009年一季度房地产市场已经触底。

楼市触底

    2009年1季度，房屋交易量出现较快增加，说明2008年中央政府的宏观调控措施、两轮房地产调控政策和地方政府各种各样的“救市”政策显现成效。这种交易量的回暖对于已经持续调整1年多的房地产市场来说，无疑是积极因素，缓解了开发企业资金紧张的局面，减轻了行业波动的风险。

    房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了这一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。目前房地产市场表现的主要特征是：

    第一，释放的住房需求主要以自住的刚性需求为主。商品住房和二手住房的成交主要集中在小户型低总价的住房，大户型高总价的住房需求尚未明显增加。普通住宅和90平方米以下住宅价格出现环比小幅上涨，但高档住宅价格依然稳中有降。房地产市场的真正回暖应该意味着各种住房需求包括投资性需求和改善性需求的稳定增加。

    第二，房地产开发企业投资意愿依然低迷。1季度房地产开发企业购置土地面积和商品房新开工面积均延续了去年的负增长态势，且降幅逐步加大，说明房地产开发企业投资意愿并没有伴随房屋交易量的增加而上升。房地产市场真正回暖时房地产开发投资也会稳定增长。

触底不等于回暖

    可以说，目前楼市正处在动荡不安的“打底”阶段，房价有可能再次出现反复。此观点的主要依据在于，房地产与宏观经济关系密切，经济增长减缓情况下，房地产市场的真正回暖尚要看经济形势和政策环境的变化。

    中国经济虽然已经触底，但是国际经济形势不容乐观。最近主要国际组织纷纷公布了各自对世界经济形势的预测，均较此前的预测下调，可见2009年国际形势将面临着一个非常严峻的形势。国际货币基金组织4月16日发布《世界经济展望》报告说，当前经济下滑和金融危机高度同步的事实表明，世界经济可能面临长期而严重的衰退，且复苏力度会小于以往。从长期看，对于中国经济来说，要实现未来的较快增长，继续依靠外需拉动的难度是相当大的。

    依据历史数据计算，在主要依靠内需的条件下，中国经济增长幅度应在8.6%左右，低于过去几年9%以上的增幅。经济增长减缓情况下，房地产市场的真正回暖尚要看经济形势和政策环境的变化。

    所以初步认为，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。楼市彻底回暖还需要一段时间“打底”，而打底过程中，房价出现波动不可避免，而且这种波动将持续一段时间，而时间的长短取决于中国经济及世界经济的回暖。

低迷的土地成交量和房屋新开工面积继续负增长，说明开发企业投资意愿持续低迷，投资者短期内信心难以恢复，仅仅靠刚性需求支持起来的回暖根基不牢

    昨日，收到手机短信，金泰城丽湾推出一百多套房子当日销售殆尽。而且这种“日光盘”的项目具有普遍性，似乎一转眼，房市便迎来一个“小阳春”。原本愁眉苦脸的房地产商们捷报频传，一季度销售纷创佳绩。

房屋成交量增加

    2009年1季度，商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加；许多城市二手房交易量也出现增加。长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积，与去年同期相比分别增长3.2%、81.5%和17.7%，销售量已接近2007年的同期水平。一线城市中，深圳商品房销售面积增加最快，增幅达到213.9%，其次是北京和广州，增幅分别为81.0%和26.7%，上海仍表现为负增长（-2.1%）。

3月份房价出现小幅上涨

    2009年1季度，70大中城市房屋销售价格同比下跌1.13%，环比下降0.2%。其中，商品住宅环比下降0.4%，二手住宅环比上涨0.1%，办公楼环比下跌0.2%，商业营业用房环比上涨0.5%。从月度指数来看，2009年3月70大中城市房价出现小幅上涨，1-3月房屋销售价格环比指数分别为99.8、99.8、100.2，3月份二手住房价格上涨幅度略高于商品住宅，分别为0.3%和0.1%。

    1季度前两个月，各类型住宅价格均为环比下降，3月份，普通住宅价格环比上涨0.2%，其中90平方米以下住宅环比上涨0.2%，高档住宅和经济适用房价格指数均为100，房价没有下跌也没有上涨。

1季度，环渤海地区新建商品住房和二手住房价格基本保持平稳，长三角地区和珠三角地区住房价格呈现小幅上涨的态势。

    仅仅从以上数据就认定楼市已经回暖，则过于乐观，日前，谢国忠一再指出，仅仅依靠刚性需求，很难促进楼市回暖。目前，楼市投资性需求依旧低迷，主要表现如下：

地价下跌

    2009年1季度，全国城市地价总体水平环比下降1.53 %，同比下降2.25%。其中，商业、居住、工业用地分别环比下降0.4%、2.31%和1.08%，居住用地价格下降幅度最大，其次为工业用地。珠三角地区综合地价环比下降幅度最大，降幅为5.73%；长三角地区的综合地价环比下降0.96%；环渤海地区综合地价环比下降1.24%。

房地产开发投资意愿继续低迷

    2009年1季度，房地产开发投资同比增长4.1%，增幅比去年同期减少28个百分点，比同期固定资产投资增幅低22个百分点，是1998年以来同期最低水平。购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长，且降幅增大；施工面积和竣工面积增幅明显高于上季度。

    珠三角地区和环渤海地区房屋新开工面积自去年下半年以来一直呈现同比负增长的态势，1季度两个地区的房地产开发投资均为负增长，长三角地区房地产开发投资增幅显著回落。1季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房屋新开工面积均为同比负增长，40重点城市中有27个城市房屋新开工面积同比减少，呼和浩特、海口、福州、广州、成都、苏州和深圳的降幅超过50%。

提价只会促使回暖“昙花一现”

    尽管大多数房地产商仍旧信心不足，不敢扩大投资，但确有部分开发商已经在“小阳春”刺激下开始提价。

    据中原地产对万科、保利、中海、招商、富力等十家大型房地产公司近期新开盘项目的调查，3月，其中五家公司成交均价出现环比上涨，其中，绿城项目成交均价环比增加25％，中海成交均价则上涨了13％。

北京此前出现大幅降价的楼盘，价格也出现了反弹。例如，远洋沁山水价格已由开盘均价11000元/平方米涨至14000元/平方米，首城国际、唐宁ONE等项目也出现了每平方米上千元的涨幅。

    但是目前从短期来看，房地产仍处在存货消化期，1季度，房屋成交量上升的同时，房地产开发投资意愿并没有增加，说明房地产市场仍以消化存量为主。3月末，商品房屋空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%，空置水平为近三年来最高水平。短期看，房地产市场仍处于存货消化期，房价保持相对稳定，房地产开发投资低速增长。

    2季度，宏观经济处于底部企稳的状态，普通住宅市场受刚性需求释放的影响仍会保持一定的成交量规模，继续消化已有的住房存量。

    所以，在很多开发商仍然深陷资金捉襟见肘的窘境之下，盲目的涨价对于消化存货没有帮助，只能加速楼市“小阳春”的昙花一现。

    仅凭借一两个月的数据就轻言回暖，一来说明地产媒体喜欢炒作噱头，哗众取宠，缺乏应有的深度与严谨；二来也说明部分开发企业缺乏对整个时局的把握，缺少危机应对能力，盲目乐观。

    2009年 1-2月，全国各主要城市商品住宅市场成交量均现回升之势。随着北京、上海等一线城市商品住宅价格的进一步下滑，楼市迎来春节后的“小阳春”。

    一时间，诸多地产媒体、地产博客都在鼓吹楼市回暖，部分开发企业甚至开始扭转销售策略，涨价，部分楼盘涨价幅度还不小，涨幅超过10%的楼盘也为数不少。

    楼是真的回暖了么？

    住宅市场出现小阳春主要有以下几个原因：一是春节后，是商品住宅销售的传统旺季。其二，一线城市房价持续下跌，刺激刚性需求集中入市。第三，房地产救市政策已“见底”。

    但是，短暂的“小阳春”并不能代表楼市回暖，可能4、5月份，商品住宅市场可能还会延续这种成交量上升而房价继续下跌的态势。但是，房地产市场的深度调整远未结束，信心在短期内难以恢复，投资持续锐减。 随着有效刚性购买力的逐步透支，房地产投资的持续放缓，商品住宅市场的整体下滑趋势难以逆转。

    判断楼市回暖的标准最主要是看开发投资和消费投资市场。

    到目前位置，房地产开发投资和土地供应依旧持续回落。据国家统计局数据显示，1-2 月，全国完成房地产开发投资 2398 亿元，同比增长 1.0%，增幅比去年同期回落 31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资 1682 亿元，同比增长 0.8%，回落 21.8个百分点，占

    房地产开发投资的比重为 70.2%。1-2 月，房屋新开工面积 1.08亿平方米，同比下降 14.8%。1-2 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2288万平方米，同比下降 30%，降幅比去年全年扩大 21.4个百分点；完成土地开发面积 2647 万平方米，同比下降 15.5%。

    房地产市场一年多的深度调整已令大多数房地产公司和投资机构形成共识，短期

内，信心难以恢复，大型开发商和投资机构，均没有设定投资计划。

    住宅消费投资依旧没有起色。据权威机构调查显示，楼市“小阳春”的主要推动力是积压了近一年的潜在购房者。但投资者或仍处在观望之中，或借“小阳春”之际降价回笼资金。

    房价下调虽然令潜在刚性需求受益，推动成交量回升。但却进一步打击投资者信心，令“买涨不买跌”的投资者远离房市。

     许多认为楼市回暖的人，喜欢强调的楼市刚性需求很多，是的，需要买房子的人很多，但是真正能够买得起现在这种房价房子的刚性需求并没有想象那么多。降价已经释放了积攒一年多的刚性需求，随着刚性需求进一步投资，面对大量的存量房，以及回笼资金的压力，开发商可能会采取更加激进的降价措施才能再次吸引刚性需求者。所以随着投资的持续减少，刚性需求的逐步释放，房地产整体下滑趋势难以逆转。

    楼市回暖不是靠涨价；需要开发企业、政府与购房者一起努力。地产商追求利润无可厚非，但在考虑到公司合理利润的前提下，必须尊重消费者，适当关注消费者的承受能力和购买能力。还要顾及社会责任，也要让购房者树立信心。

    媒体与开发商鼓催吹楼市回暖，甚至采取涨价的“销售策略”，希望通过“买涨不买跌”的投资心态促进销售，无异于“饮鸩止渴”，将会进一步打击刚性需求者的好不容易积攒起来的购房热情。目前的最好策略是保持适当的低价，进一步扩大成交量，进一步消化住宅存量，回笼资金。

当前高房价不仅仅是经济问题，更是迫切需要解决的民生问题。为缓解楼市低迷，开发企业已经在让利降价，然而将降价进行到底，除了开发企业该首当其冲之外，占据开发费用大部分的其他获利是不是也该动动奶酪了。

    一度甚嚣尘上、传言沸沸扬扬的房地产业振兴计划最终未被纳入十大产业振兴规划中。从当初坊间传闻到媒体捕风捉影的猜测报道，及至成思危言及房地产业已纳入振兴规划中，该话题以其影响力而被迅无限放大了，并如某些人所愿那样迅速传递到市场。房地产业能否纳入十大振兴规划能够引起全民关注，一时议论汹汹，说明房地产行业不仅仅关系民生、更是关系中国经济，关系到2009年能否确保GDP8%增长的大局。

    从房地产业长远健康发展来看，房地产的确需要一个长期振兴规划。为了房地产行业健康发展，全国工商联房地产商会一直在做许多的工作。2008年年底，商会与央视经济频道联合举办了“金融危机下的楼市走向”大型论坛；两会前，商会又联合凤凰卫视举办了“2009年中国房地产变革之路”大型电视论坛。每次论坛参与者多达500名全国各地知名开发企业总裁，堪称是业界最大的地产盛会，也是最具行业代表性的一次大讨论。商会在短短三个月时间内，连续两度联合最知名的电视媒体共同举办论坛，是希望在当前楼市低迷的形势下，找到中国房地产的发展之路，为当前楼市破局、解困。

    为此，全国工商联房地产商会结合对地方商会、会员企业的大量调研，经过认真讨论和反复修订后，把两个“书面发言”（《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》、《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》和1个提案《关于积极促进绿色建筑发展的提案》）通过全国工商联递交全国政协十一届二次会议。

    《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》及《关于积极促进绿色建筑发展的提案》是商会多方研讨，总结出来的、有利于破解当前楼市困局，解决房地产长久健康发展的提案，本应受到更多的关注。但是因为上海市市长韩正在回答记者提问时，否认了商会《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中提到房地产开发企业总费用中，流向上海市政府高达64.8%的数据；使得“房价为何居高不下”的话题再次成为媒体关注的焦点，而工商联房地产商会也再一次被推到了风口浪尖。

    关于开发企业流入上海政府的数据来源于民间独立的研究机构REICO工作室；在全国89个开发企业样本中，上海开发企业样本多达30个，虽然样本数据不够多，难免偏颇，但还具有一定的代表性；而且流入政府费用并不等于政府的收入（中间有二次分配、中央财政和地方财政），所以韩市长否认也可以理解。

    无可否认，房价居高不下与政府土地政策及房地产税收政策有极大关系。商会相关的调查和提案，出发点不是针对地方政府，而是希望通过对成本的分析，从土地出让制度、房地产财税改革等途径寻求解决房价居高不下的老问题。当前高房价不仅仅是经济问题，更是迫切需要解决的民生问题。为缓解楼市低迷，开发企业已经在让利降价，然而将降价进行到底，除了开发企业该首当其冲之外，占据开发费用大部分的其他获利是不是也该动动奶酪了。

     近期部分热销楼盘的价位与2007年春天的价格大抵相同，热销背后说明购房者已经认同两年前的房价水平。开发企业如果将价跌量升简单得看成楼市回暖，准备涨价，可能再度冷却刚刚有所好转的楼市。

2、3月份以来，上海、北京、重庆这些城市，一手房、二手房成交量不断增长，很多业内人士认为，早春气息已经吹到房地产业界。但是这次火爆，到底是短期现象还是房地产业开始真正复苏还有待观察。

仅从上周北京楼市迎来一个小高潮来看，依旧是低价入市，价格策略吸引了部分刚性需求者。据统计，上周开盘入市的项目有7个，其中5个扎堆在双休日开盘。从销售情况来看，相对低价的新开盘项目受到追捧，其中以低价入市的美利山新推项目500多套房两天基本售罄。

我对比了一下2007年1季度沿海集团同区域的赛洛城房价，处在9000-10000万之间。美利山新开盘价格为9500元/平方米起，远低于其前期14000元/平方米的均价，也低于周边现有项目售价。它能够在两天内销售一空，也说明了部分购房者已经接受了两年前的房价。

对于本次北京楼市交易量大幅上升的现象，工商联房地产商会聂梅生会长也认为，部分房地产项目价格回落到两年前，刺激了部分刚性需求。

但是同样是位于东四环沿线的珺峰均价是14000元/平方米，欢乐谷东边的格林莱雅均价12800元/平方米，他们的品质、区位与美利山差别并不大，之所以销售情况不是很好，与他们的价格有直接的关系。14000元/平方米，已经是2007年年底该区域的价格，部分购房者还是觉得房价偏高，出手当然比较犹豫。

这样的例子还不少，从去年年底的远洋沁山水、首城国际中心，到金都心语以及现在的美利山，一个个的销售奇迹背后，根本原因是“低价”。 有数据表明今年1月底，全市有97个项目的价格调整到2007年1季度水平，占市场在售项目的40%。

诸多的销售案例都告诉我们，两年前的房价已普遍为购房者所接受。开发商该理性调整收益预期，加大房价实质性调整力度，尽快出手，消化存量房，而购房者判断是否适合购房或者抄底项目，则该以2007年1季度的房价为标准。

隐含价格下降因素的销量上升并不意味着楼市的反转。房企应慎待“小阳春”现象，不要盲目提价，切莫对仍处于调整中的市场掉以轻心。

    2008年的一场楼市寒冬，让房企的行为举止收敛了不少，不再盲目拍地、不再盲目扩张、房价也不再乱涨，企业在自省，在练内功，但近期楼市的“小阳春”，却让部分房企又开始蠢蠢欲动，房价在悄然复苏。富力地产老总张力在近期接受记者的采访时也提到，受市场销量回暖影响，“基本上富力在几个城市的项目价格都有1到2个点间的回调”。难道楼市真的反转了？

价跌带出量升

    仔细分析，北京楼市最近成交量回升现象，可以发现，仅仅是部分楼盘价格下跌之后，释放了一小批首次购房的刚性需求者，整个市场回暖还有待观察。

    据了解，春节后，北京房地产业协会等6协会联合发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。
    降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号(优惠6%)、中信城(优惠4%)、北辰香麓(优惠10%)、中堂(优惠16%)等17个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水(三期)、首城国际、银河湾等9个项目。

    26个降价项目中，均价最高的项目位于海淀区，价格达到26302元/平方米，均价最低的项目位于房山区，价格为5417元/平方米。其中有4个项目的降价幅度超过2000元/平方米，3个项目降幅超过1000元/平方米，15个项目的降幅在1000元/平方米以内，另外4个项目为新上市项目还没有公布价格。降幅最高达到2630元/平方米，降幅最低的仅有111元/平方米。

    在2月份的成交楼盘中，这些楼盘销售量占据了整个成交量的最大一块。

谨慎对待本次回暖

    部分开发企业在成交量上升阶段，适当的上调了价格，这是出于销售策略考虑，在原有价格上适当提高几个点，如富力、远洋沁山水等都采取这一策略，来进一步促进销售。但整体价格依旧低于同区域的其他项目或者低于前一期销售价格。仅仅透过部分企业涨价及成交量上升判断楼市回暖，有失偏颇。

    世界经济走向依旧不明朗，中国经济保8计划实现的可能性很大，但是最终结果还需等待，楼市依旧低迷，购房者持币待购的心理并没有扭转，投资性需求仍没有得到释放。所以开发企业当前要务还是尽快消化存量，降价也好、亏本买卖也好，或采取更有效地促销计划也好，最终还是要尽快回笼资金，增加企业抗风险能力。

    因为谁也不知道楼市会在什么时候好转，所有的预测只不过是另一场赌博而已。

——房地产开发的总费用支出一半流向政府

全国工商联房地产商会在两会上提报了三个方案,其中这一方案在业界引起了较大的反响,中国不动产杂志作为商会的官方媒体,授权发布该发言. 

房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，它对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。近年来，由于房价上涨过快，舆论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。2008年以来，尽管在国内宏观调控和国际金融危机的多重打击之下，我国房地产价格出现下跌，但与广大消费者的期望价格仍有较大差距，由此也导致了当前不少楼盘有价无市的现象出现。为探明我国房价何以居高不下的真正原因，全国工商联房地产商会于2008年7月至10月在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，希望找出问题的症结所在。

从调查结果来看，我们从中得出以下一些结论：

1、开发企业的直接成本中主要为土地成本。在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，而且从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本。

表1    各城市土地成本占总成本比例分布

数据来源：来自REICO报告

众所周知，近十年来房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了最大的受益方。由于政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的，这就使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。另外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

2、开发项目的总费用支出中，大约一半流向政府。房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。调查统计结果显示，在所调查的81个房地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。

目前，房地产行业不景气，受损失最大的首先就是财政收入。由于房地产投资大幅缩减，2008年大部分城市的土地拍卖价格较2007年下降了一半左右，这大大降低了政府可用财力的可持续性。而且，由于商品房滞销，房地产开发企业无法回笼现金，这也使得金融机构面临潜在的巨大风险。另外对于国民经济而言，由于与房地产行业相关联的产业众多，房地产业这些年的快速发展带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业目前的衰退就很有可能影响其他行业的发展，从而引发较为严重的社会问题。

3、开发项目的总销售收入中，流向政府的份额占37.36%。调查统计结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿（工程费用、配套费用等）占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小。

分析单个城市，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。

房地产行业是一个高财务杠杆的行业，在市场行情好的时候，资金回笼快，企业可以依靠借贷获取较高的自有资金回报率。但一旦市场萧条，产品流动性降低，导致企业的资金成本压力成倍增加，利润也迅速被挤占。随着销量的不断降低，大量商品房被积压，企业利润空间早已所剩无几，处于微利甚至全行业亏损的境地。

4、房地产税费偏高且呈增加趋势。以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。据统计，除土地成本支出外, 目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%（见表2），占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。

    表2  房地产税费在总成本、总支出和销售收入中的分布（25个项目）

数据来源：来自REICO报告

在房地产税收的过程中，一些税收项目（例如增值税）是提前预缴的。税收的提前预缴给房地产开发企业带来了巨大的资金压力，企业一方面承担着自身贷款所产生的利息负担，而预缴税金所带来的利息收入又不会被计算给企业，而是成为了政府的一项财政收入。

从税收的变化上分析，在对税费问题有回答的60家开发企业中，有52家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上征收的税费增加了。这是因为：税费会随着近几年房地产价格上涨而同步增加；同时，地方政府不断通过提高税费来增加财政收入。

由上可见，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。为此建议：房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。具体可以采取以下的办法：

1、将房地产税收集中到保有环节。税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革，应该减少开发环节和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收。

2、改革土地招拍挂制度。要改变过去的纯粹以“价高者获得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。当前由于环境恶化带来的不利影响与后果,促使人们反思人类自己的行为与生活方式。绿色建筑已得到社会和消费者的支持与拥戴，将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。

期望两会出台新政救市的房地产企业，如溺水之人，凡是报告中提到房地产文字，都会被无限放大，这根救命稻草再不抓住，离死亡也就不远了。

    原本开发商的话语就很多，多到已经令普通民众厌烦的地步，还有一批靠开发商广告生活的媒体的聒噪，房地产虚假新闻当然不可避免了。然而群体曲解温总理的报告，很明显就有故意的嫌疑。

    不可否认部分地产记者为追求新闻效应，故意曲解。开发商和部分专家的洞察力还不至于差到小记者的水平，他们之所以随之应和，目的只有一个，就是进一步加大楼市投资人的信心，营造出政府全力救市的假象，最终逼迫买不起房的刚性需求者咬牙忍痛出手。

    群体出现曲解地传播温家宝总理在政府工作报告中关于二套房政策的讲话这种现象，只能说明房地产市场对政策的高度依赖性，以及对投资购房（投机炒房）的渴求性，进而说明房地产市场上关于消费购房的有效需求严重短缺。

    造成当前房地产市场消费购房有效需求严重短缺的根本原因是房价过快增长导致消费者购买能力不足。2007年以来的房价连续快速大幅上涨，上涨的速度过快、上涨的幅度过大，在房地产市场上，因消费者对“房价可能继续上涨”产生恐慌心理，而使得大量需求提前释放，因而透支了未来需求。

    在这种情况，即便再出台一些一般化的政策，也可能难以改变房地产继续调整、消费者继续观望或等待进一步降价等局面，可能难以改变房地产大势。

    开发商能够像王石这般睿智的人，太少了。他对中国房地产大势的把握无人能及。对中国政治以及政策的研究也超人一等。他近期说过一句话：“期待政府救市太滑稽了”。我觉得相当的经典。开发企业目前需要做的是好好反思自我，调整策略，不要在坚守以往的“暴利”不放，不要再期待政府救市，出台更多政策，不要再聒噪，静下来修炼内功，学学万科，如何在逆市中生存，才是正道，才是真的自我救赎。