调控土地只对违规进行处罚远远不够

    龙斌

    2009年房地产市场的高涨，也带来了政府加大力度调控土地市场的措施。2010年前景如何？

　　近段时间温家宝总理明确表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。

　　而地方政府在土地调控措施方面，行动积极而有力，广州市日前原则通过了《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》。其中，最引人关注的有两条，一是明确提出将对闲置土地征收增值地价；二是加大对闲置土地处罚，土地闲置费不再按月征收，而是一次性征收土地出让价款的20%，逾期还要罚征滞纳金。

　　广州新的闲置土地处理办法出台很及时，一则在国家大力倡导房地产维稳的宏调背景下，广州市政府采取实质性措施来呼应，二则2009年地王反复不断出现，大大强化了市场未来房价还可能涨的预期，客观上土地市场的风险正在积累，此时颁布土地闲置处理的新办法无疑发出了一个清晰的信号：开发企业在土地拍卖市场上肆意举牌拿地，有意无意囤地，则一定会付出高昂成本。

　　相信这一政策出台，不仅能够大大规范土地市场违规行为，同时对于未来房地产市场的理性、稳定都有十分正面的作用。

　　政策作为有形之手，需要对市场这只无形之手加以规范和引导，发挥其维护市场健康发展的作用，但是，从目前土地市场看，政府调控土地的措施多集中在对于违规行为的处罚上，虽然它有利于土地市场走向规范，在一定程度上防止部分开发企业冒险过分囤地的行为。

　　但是，目前这些办法还不可能全部解决土地市场存在的问题，例如，土地供应在这些年房屋市场巨大的需求面前实际上是不足的，但单凭政府部门垄断全部土地供应显然是不能解决问题的，而且很难预测到市场变化时调整供应与需求之间的关系。又比如，企业储备土地与其房屋建设供应之间的关系缺乏科学和严格管理规范。还有，政府部门土地储备本身也需要更加完善的规范和标准，等等。

　　土地管理和土地出让还有很多制度性的、深层次的问题没有完全解决，需要整体清理，很多规范需要重新设计。

　　这里还想提出一个看法，我们既要解决当前土地市场比较迫切和广泛关注的问题，例如囤地、地王建设监督等问题，同时，也要考虑从更深层次检讨我们土地储备、出让、监督管理的问题，这样才能从长远、根本上解决房地产存在的问题。也就是说，这样才能避免“头痛医头”、“脚痛医脚”。

　　（作者系合富置业首席市场分析师）

　　撰稿·龙 斌

　　今年楼市异常火爆，成交量激增，不少城市前十个月的交易量几乎是去年全年的两倍甚至更多。而楼价在各种需求集中释放的催动下，稳步上行，很多城市的房价已经超过2007年的最高水平，并仍然有继续上行的趋势。与此同时，城市土地拍卖呈现火热景象，开发商拿地异常积极，竞拍激烈，地王不断涌现(近两个月十多个城市有多个地王出现)。很显然，楼价快速上行，以及地王对于楼价的促涨作用引发广泛关注。供应不足，成为不少城市，特别是一线城市楼市的突出问题。

　　加大土地供应，能否解决目前楼价过快增长的问题呢？

　　我觉得，增加土地供应，可以从两个方面看它的市场作用。

    第一是它不能完全解决楼价问题，因为今年楼价过快上升以及需求爆发的原因比较复杂，如有去年正常的购房需求被低迷市场压抑而延后爆发的因素；也有房贷和交易税费政策优惠刺激需求的原因；还有社会担心通货膨胀导致货币贬值，刺激部分带有投资性目的的需求入市的影响；今年流动性足也使不少钱流到楼市，以及2008年楼市低迷房地产投资开工均受到不同程度影响，供应减少；从城市价值看，中国城市建设迎来又一轮投资建设和扩张期，城市价值以及地块价值本身是提高的。另外，不少产业受经济衰退影响大，举步维艰，致使部分产业资本为避险进入楼市。实际上，大城市正常的购房需求原本就旺盛，在今年特殊的经济、政策、市场、物价走势和消费阶段等因素共同作用下，更凸现出市场供应不足的问题，导致楼价快速上行。

　　第二：如果土地供应不足，将更加加剧楼市后续供应的紧缺。更为关键的是，从预期的角度看，土地供应问题可能引发市场对于房子未来供应的广泛担心，从而形成未来缺货的预期，将产生巨大的负面作用。人们购房行为受预期影响明显，在一种供不应求的预期下，更多自住者会提前入市，而投资者也会判断供不应求必导致涨价，从而很快选择入市。也就是说，在未来供不应求的预期作用下，市场比较容易推升炒作风气，加剧供求紧张关系。

　　我们知道，房屋市场的供求两方具有不同的特点，一般说需求的弹性大，而供给的弹性小。即需求可能会快速膨胀或消退，而供应受从土地上市到房屋建设、最终批准预售的周期长的影响，弹性相对小。所以，如果形成供应不足或者供应过剩的预期，其对需求的作用会很不同。

　　很明显，我们会看到，加大土地供应后，不会即刻增加房屋的供应量。但是，有个关键作用是，土地供应增加将意味着未来房屋供应会增加，会有效地调节市场对后市供应的预期，而这一点对于稳定市场是非常重要的。预期稳，市场也会趋于稳定。

　　而且，如果加大土地供应，开发企业一来会充分考虑供应量而调整自己拿地的策略与成本。另外，也会校正开发企业目前在售项目的定价、销售策略与速度。所以，土地供应对供求两方的市场行为都有十分显著的调节作用。

　　也就是说，加大土地供应尽管不会即刻改变市场实际供求比，但会通过调节市场参与各方的预期，从而影响其买卖房屋与土地、定价等行为，达到稳定市场的作用。

　　最近不少城市大规模地出让土地，而且打包或者成片出让。如广州将亚运城整体土地包括建成的地上建筑物打包一起出让，建筑面积超过400万平方米，相信会大大稳定区域市场的地价，稳定市场预期。也有一些城市大大提高了明年的供地计划，如北京。我认为，上述这些措施针对性十分强，估计可以比较有效地缓解地王频出现象。同时从长期角度看，对于稳定楼价也有积极的作用。

注：本文载《新民周刊》2009年12月9日

傍晚，我正在昏暗的车流中小心驾车返家途中，接连好几个电话打来，原来政策又有了新的动向。“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”，都是媒体记者朋友第一时间打来电话作些市场影响的探讨。

政策会作调整，或者叫微调，早在大家预料之中。

原因是今年的楼市包括新房、存量房两个市场太过火爆，特别是一线城市，交易量成倍或数倍增长，楼价也不断上行，导致市场以及去年的扶持优惠政策引来不少质疑。舆论的压力往往会对政府决策产生影响，例如最近广州番禺建垃圾焚烧厂的事件，在社会舆论大范围聚焦下，建厂决策估计会没有了下文。

其实，今年市场成交大幅度增长，究竟与优惠政策是一个什么样的内在具体机制关系？是好事还是坏事（如何评价）？如果政策改变，将带来什么样的市场影响？等等，相信这些比较关键性的问题，政策在制定时肯定没弄清楚。历史经验表明，往往政策都是在匆忙中出台，否则就不会有政策频繁改变了。

还是谈谈营业税减免政策再度回归09年之前将会带来的市场影响：

第一，会对大家的市场预期产生多大的影响？个人觉得，不会有实质性的预期影响。预期很重要，如果大家都觉得政策会带来市场的转向，带来市场环境的变化，那么，问题就会比较大。目前看，影响市场预期关键的因素是，经济增长、货币财政政策、房贷政策等，营业税政策只是辅助性的、对二手交易起作用的政策。实际上，10月底开始的各个城市二手市场的成交增加，就是预计税费政策有变的反映，这次没有出乎大家预料。

第二、会不会给“末班车”行情升温？个人觉得，会。历史上也是这样，税费政策变动，往往会带来交易的延迟或提早，想买的和想卖的，都会要利用这段时间赶趟。可以预期，接下来直至12月31日晚12时，都将是二手交易过户繁忙时期。

第三，明年一月、二月份的二手市场会不会冷静下来？个人觉得，会。道理也简单，突然交易多出总价5点5的税费，不是小数目，不管谁出这笔钱，都会暂时影响买卖双方交易的热情，大家要看看情况再说。赶上“末班车”的，需求提前释放，没赶上的，估计多半会暂且搁置。这也是历史经验证明的。

第四，明年二手市场交投会不会因此受到大的影响，大幅度缩量？个人觉得，机会不大。最主要的理由是，目前二手市场在大城市，特别是一线城市越来越重要，例如城市中心区域，由于可供开发土地稀缺，新增供应少，主要是靠存量房屋解决需求，而中心区域配套、交通、生活成熟，是需求最集中的地方；存量房在价格上具有优势，户型面积与新房形成不同的梯次消费水平，会吸引不少购房需求；尽管09年需求集中放量，但考虑到我们城市人口增长、改善生活、收入增加、财富找出路等每年带来的新的各类需求十分庞大，存量与新增两个市场的交投都不太可能大幅减少。当然，要考虑2-5年内的房屋征收营业税，一定会使得部分实际供应、实际需求受到一定影响，有买家会因营业税暂推后置业，有卖家会因此不愿调低价格，转售为租，从而影响供求。而且，楼价目前已经是高位，制约了部分需求，营业税的变化会让部分购房者需要一定时间来适应政策变化。05年、06年改变营业税政策时，效应都是短期的，情况有借鉴意义。

第五、楼价会不会因此下降？个人觉得，好像不会。原因在于，目前房屋流通过程中，卖方居于优势，其持有房产的能力很强，例如，到二手市场去了解下，会发现绝大多数城市（个别除外如深圳）的业主要出卖的房子，三分之二乃至更高比例的是全部付清房款的，不用供楼，没有按揭，他们是不会急于变现的。这决定了绝大多数业主没有降价出货压力，而他们遇到税费政策变化，很少会选择让利出货，或者是将这部分费用转移到买家身上，“实收”，或者是暂不出卖，转卖为租。除非他在银行“押”了不少房子，有供楼压力，需要变现。因此，我们会看到营业税政策转了以后，最最直接的影响是，买家、购房者买二手房更贵了。更贵不是房价涨，而是他要出营业税及附加的钱，如果房子50万/套，那他要多掏2万7千5百元，不是个小数。这就是最大的影响：买二手楼要出更多的钱，用更贵的价格。这个政策调整，有可能推高二手楼市的实际的成交价。

从经济学的道理看，交易成本提高，可能带来交易效率的下降。本来二手楼市场交易效率提高，有利于增加供应，满足需求，配置资源，但营业税年限延长后，拿证2-5年的实际供应预计会减少，买这类二手房又要付出更多，所以，供求两方面都会有一些影响。

至于大家关注的炒楼，其实调整营业税年限对于抑制炒楼的意义不大。炒家用银行信贷杠杆来炒楼，是短期行为，绝大多数在两年内，否则不叫投机，所以该政策对于这块需求其实影响十分小。

营业税政策历经05年开征，06年延长年限，08年取消延长年限，09年恢复延长年限，10年将来又会如何？转来转去，折腾味道颇浓。用“折腾”这词，不是评价，更像是作为从业人员内心体验来看、描述个事实。

尽管折腾，但二手楼市的的大势还是不会变。不过，政策微调对于12月要进行的土地拍卖，感觉会产生微妙的影响。

龙斌

12月9日

第一、中央经济工作会议给明年房地产业的发展定下了稳定的基调。积极财政政策和适当宽松的货币政策不变，这意味着明年行业总的政策环境与今年相比不会有实质性改变。政策保持稳定和连续性对房地产市场的影响应该是非常正面的。预计明年市场不会大起大落，以稳为主。

第二、在房地产具体政策中，依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用，该类成交比重会加大。而投资性多套购房会不会被抑制？这个问题现在没有答案，但这个可能性不能排除。要注意是否会有对二套以上（利用银行按揭）的首付、利率上浮的抑制措施，如果出台也许这类具体措施，那么该类购房的需求例如多次置业、投资以及非普通大户性的成交比重可能会因此减少。

第三、政策明确提出要增加普通商品住宅供应，预计明年普通商品住宅的土地供应会大幅度提高。但是，明年普通住宅实际供应相对偏少的现状不会有太大改变。

第四、小城镇户籍明年放宽，将迎来小城市地产开发和销售的好机会。开放小城镇户籍，长远看将有利于小城镇也能够吸引部分购房人群，加快城市化进程。而明年保障性住房建设、供应以及制度完善都会有大的加强和改善，包括限价房在内的保障产品都将重新启动。

第五、大的政策不变，预计明年楼价将以保持稳定为主。明年上半年由于供求关系相对不是十分平衡，楼价依然有上行动力；下半年由于政策微调因素（尤其要注意二套以上房贷政策执行力度），有一定的不确定性。市场成交则受供应偏少、楼价走高的影响，预计全年成交比09年会减少。总之，从政策稳定性来看，明年楼市、楼价稳定的可能性很大，大幅度波动的机会不大。

我们都知道，交通改善对于人们出行与生活的影响非常直接，从而会明显提升周边区域的生活价值；而城际高速铁路对于不同城市的影响将是战略性的，持久的，不仅促进不同城市和区域的经济发展，带来物流、人流、资金流，而且也会改变人们的生活观念，弥合城市之间、区域之间的因时空造成的许多隔阂。日本60年代末兴起的新干线，对于日本城市经济和人们生活方式的影响巨大，带动了整个干线周边区域的发展，对日本“太平洋产业带”的形成和完善起到重要作用，同时大大改变了城市居住地的格局，东京昂贵的房价和租金得以维持和强化，周边几百公里区域成为大批白领居住的选择，各区域的地价和房价都有所上升，形成了从东京核心商业办公中心到边缘地区的房价梯次分布的机制。

很显然，武广高铁开通后，首先会带给广州、武汉、长沙三个城市和区域的经济增添活力，各城市都会有新的人流、物流以及商业机会。实际上，这三个城市目前差异较大，广州作为华南地区的中心城市，经济发达程度、人口规模、收入水平等整体实力都远超过武汉和长沙；而武汉、长沙作为中部重要的省会城市，近年经济高速发展，投资冲动强劲，城市不断外扩，城市化进程非常快。这里搜集的一些数据，比较起来就可看到城市间的差距。

广州、武汉、长沙08年城市经济基本情况

数据摘自官方网站

广州距离武汉约1040公里，距离长沙约700公里，高铁开通后，过去火车广州至武汉需要12个小时以上，广州至长沙需7个小时以上，现在可以缩短为2个小时、3个小时，三地构成半天生活圈，与飞机耗时差不多，但比飞机交通更快捷方便，易于接受，运输能力强大，冲击航空是一定的，我倒觉得不必过于担心票价高的问题。相信高铁开通后，将大大提高三地的融合度，人、财、物的相互来往更密切。珠三角区域的一些产业有可能加快北移，因为高铁可以解决科技管理人员北上工作又不离家的问题；汉、长的新兴、朝阳产业也许可能会获得来自珠三角乃至港澳地区更多的资本，迎来发展契机；广州和珠三角也将吸引更多人才，旅游、商业等发展前景可期；更重要的是，三地之间的产业整合未来估计会进入实质性操作阶段。

对于楼市而言，我认为武广高铁将给房地产市场带来持续的新的置业投资需求，也带来新的开发投资需求，三市都将受益。

简单说，在这三个城市的房地产市场中，广州的更成熟，而另两个城市处于城市建设高速发展期，供求量都非常大；从房价来看，目前广州一手楼平均交易价格超过一万元每平方米，相对是高地，其他两个城市是“洼地”，目前成交均价大约为广州的一半。高铁开通后估计会给汉、长两个城市带来从广州过来的新的置业投资需求，因为广州有大量的湘籍、鄂籍的人群，汉、长两地平均40-60万一套的新建商品房，会吸引一些回乡改善居住以及兼顾投资的资金。

08年广州、武汉、长沙楼市的基本情况

数据摘自官方网站

09年1-10月广州、武汉、长沙楼市的基本情况

数据摘自官方网站

随着高铁正常运营，部分因为工作而长期在两地工作的人群，也可能会考虑从租赁改为购买置业。从我个人接触的一些朋友中，这两类人都有。大大缩短的便利交通将刺激这种从高楼价市场流向底楼价的置业投资行为，两地的中高端楼盘迎来新的需求；而汉、长两地的富豪阶层也可能将置业投资目光投向广州高端市场，因为这里的豪宅具有本地无法媲美的品质和吸引力，低洼地带的部分财富也将被高地吸走。此外，还有一个不容忽视的效应，广州的部分商业（包括专业市场）都可能会随着高铁带来的人流、物流而畅旺，消费对路以及具有交通地域优势商业项目会再上一个台阶。需求、资金在不同发展水平的城市双向流动。

还有一个可以预期的影响是，三地区域关系更加紧密，珠三角区域的房地产开发投资估计有更多的投入会考虑汉、长两地，这将加快珠三角区域的地产商布局中部城市的步伐，也会提升汉、长两地房地产市场的水平，包括产品、营销等都将向珠三角看齐。不久前我去长沙市场考察，发现不论产品、营销，还是整体的管理，长沙的开发水平与广州的差距非常明显，两地的竞争层次不同，相信这一点也会成为部分粤商外扩进驻中部城市的明显竞争优势。

龙斌

11月24日

近期有两个动向值得关注：

第一，围绕优惠政策是否该延续问题，争论不断。

主张取消政策优惠的声音强大，其中有经济学家、有房地产评论人士也有社会人士，其典型的观点是，经济与GDP发展不应过于依赖房地产业，经济应该均衡增长，优惠也不利于房地产行业的健康发展。甚至有不少人将今年一线城市楼价过快上涨、地王不断、捂盘囤地、炒作投机等不正常现象归于政策过于宽松。

另一方面，主张继续延续扶持政策也不在少数，特别是一些经济倚重房地产业的地区，有的二三线城市楼市复苏不久，开发投资依然低迷，春天刚刚到来就面临政策截止日，自然希望延续扶持政策，如吉林、湖南已经表态希望政策再延续一年。

关于政策是否延续的争论，放大了未来政策的不确定性，直接影响到市场参与各方的心态和预期，进而影响购房置业与投资的决定。

第二，一线城市及部分重点城市近来交投有所放大，不少购房者抢着入市。广州、北京、上海、深圳、成都等多个城市最近交易量大幅度增加，一些购房者“跑步”入市，政策预期改变的负面影响显现。

房地产市场受预期影响非常明显，房产既是人们必需的居住消费品，但同时又是具有投资属性的价格不断波动变化的资产，人们预期的变化对于购买行为、交易量的影响明显。简单说，当人们预期未来房产涨、或者会买到更贵的房产时，提前入市、争抢入市的行为就可以发生，造成交易放量，这个时候并不是反映正常的供求关系，放大了需求，会推动楼价上升；相反，当人们预期房产跌的时候，很多很需要购房的人群都可能推迟入市，归于观望，缩小实际需求，造成楼价无量下跌。而政策是影响预期最重要的方面，政策不确定或者频繁变动，势必造成人们预期不稳，从而给市场带来不必要的波动，例如近几年调控政策不断改变，市场往往反应剧烈，2005年“六一新政”规定征收营业税，市场放量；2006年出台“15项措施”，市场也一度集中成交；2007年“9.27”房贷新政一出，市场交投冷淡，观望不断扩大；2009年的扶持政策市场效果大家都可以看到。

这里其实也提出了一个重要的问题，我们的房地产政策似乎缺乏有长远效力的稳定性，只有政策稳定，才能让市场稳定，充分发挥市场机制，否则，头痛医头，脚痛医脚，政策左右摇摆，政策效应之下市场大幅度上下波动，代价太大。很显然，从稳定楼市预期的角度看，明年楼市政策越早明朗确定越好。

我个人觉得，今年的扶持政策应该延续，否则，市场的波动会超出我们的预料，而想刻意去打压市场那则是很危险的举动。

我们很清楚地看到，今年保8成功，暂时化解了国际金融危机和经济危机的影响，国家扶持房地产是起了决定性作用的。这个作用是其他行业替代不了的，这不仅仅是行业的利益问题。当出口和外需不能成为经济引擎的时候，房地产行业或者说现代房地产业理所当然是带动投资和内需的“关键先生”，没有这个战略判断，楼市政策再度回到过去，不仅仅是房地产的发展受影响，也许明年的经济会因此丧失最重要的动力，重新面临困境，二次探低难避免。

从长期发展战略的高度重视房地产业的作用，我感觉应该是应对本轮金融危机和经济危机经验，换句话说，房地产业是我们这样一个城市化进程依然很快的新兴国家应对本轮金融危机和经济危机的最佳手段。今年的发展经验应该好好总结。不能因为楼价上升过快而否定房地产业的重要地位。确实，楼价上升过快带来的居住问题，其实可以通过加快住房保障制度建设和完善保障制度来解决。至于担心楼价泡沫问题，其实可以加大对楼市的市场调节力度如增加供应、适当抑制投机等方式来保持市场稳定发展。如果刻意打压市场，很难预料会出现什么后果。

龙斌

11月12日

我个人觉得，政府这一次在大学城推出新的地块，量非常大，5块地总建筑面积超过20万平方米，意图很明显，就是要增大土地供应来平抑大学城不正常的地价。

本次大学城5块出让土地基本情况

我们知道，此前大学城两次拍地，一次是7月份，一次是9月份，分别只拍了两块地，建筑面积分别达到5.8万和8.6万平方米，合计建筑面积只有14.4万平方米，但两次都创出地王，第一次楼面地价最高超过7200元/平方米，第二次楼面地价超出7600元/平方米，全部由城建集团收归囊中。当时有评论说，城建集团形成了在大学城的土地垄断，而且，地王对广州楼价显然是有推动作用的。

前两次大学城土地出让情况

这次推地，会不会又出地王？城建总会不会再次将所有块地拿下呢？业内聚焦在这两点。

实际上，大学城的政府土地储备非常充足，本次一下拿出5块居住地块来拍，建筑面积总量已经超出所有推出市场的总量，如果以每套住宅110平方米来计算，有超过4000套住宅的供应量，这个数字相当大，而且后续还有更多供应。这样的供应速度，对于区域市场的压力相当大。我认为，本次拍卖的最大看点不是地王，也不是谁垄断大学城地块，而是以高价拿下大学城这片号称“处女地”的有巨量供应得土地，日后如何很好地实现销售，即便是做出具有独特性的豪宅，但要面临超高的土地成本困难，大致计算一下，要在这片“处女地”卖1.5万元/平方米，即便有高端购房人群追捧，但如何在2-3年内消化巨量豪宅（按照目前的供应速度计算，一年多就有超过40万平方米），相信不是一个简单的事。

我在微博中也简要讲述了自己的看法：“广州12月再推5块超过20万平方米建筑面积的住宅用地，意图应该很明显，平抑大学城的地价。这个量相当于目前大学城土地市场已经放出来的总量。如此庞大的供应，在生活配套奇缺的“处女地”，想必任何企业再次高价拿地都会三思而行”，“大学城5块地，超20万建筑面积，如果城建总再度要包揽，那就不是垄断的问题了，而是背上了一个巨大的包袱，可怕的包袱。试想，今后三年这块“处女地”能够消化每年大约4000套价格超过1.5万的住宅吗？老城区的某些板块都不行啊。”

我们还不算日后宏观经济面、货币政策、楼市政策可能出现的波动和变化。相信这次拍地，开发企业会理性很多吧。

2009年10月25日

龙斌

还有两个多月09年就告结束，时间很短，但是不是就可以说09年楼市大局已定呢？年底有楼市营业税、契税、个税等政策面临到期是否延续的不确定问题，加上黄金周楼市表现不佳，让人不禁想，高位楼市是否将往下“拐”？

黄金周为什么成交清淡？

超长黄金周结束了，但没有带来楼市的黄金，大家看到一线城市和大城市的情况都是：成交清淡、楼价再走高、货量不多、看房不积极、观望并没有在传统置业投资旺季里消失，反而变得沉重起来。

是什么原因造成了这个让人担心的黄金周行情？居民忙于旅游外出休息和聚会，无暇顾及看楼，是原因；开发商现金充裕，年度销售计划完成得七七八八，无动力促销，也是原因；60周年大庆节目精彩纷呈，还连着中秋，节日氛围浓厚冲淡了楼市吸引力，还是原因；货量少，所以成交少，也可以看作是原因。但是，我觉得最关键的还是楼价过高，涨幅过大，涨速过快，不仅脱离了普通购买力水平，也超出投资、换房人群的预期，直接影响到成交。

楼价拉升过快不是什么好事。好多朋友议论楼市都在说一个看法：太高了。高楼价一方面直接会打击众多购房人的置业投资积极性；另一个方面，楼价越飚升，日后房地产政策调整、“变异”的可能性越大。楼价连这居住的民生问题，不是简单的市场供求的问题，升到一定程度，政策就会从“鼓励”走向“维稳”。“维稳”其实就是抑制或打压，而且后果相当严重，相信经历这几年楼市波动的人都会有所体会的。

所以开发商在享受高楼价带来的利润果实的时候，还是冷静点为好。赚钱太容易，还想把货捂住，提到更高的价位上去卖，或者不惜高价抢地，为楼价助长，其实都有点短期行为，忽视了将来形势可能变化的风险。策略太冒进，不值得提倡。

楼市现在是复苏了，但楼价是不是就会一路上升呢，我们还要清醒一点看今年楼市的火爆行情。

今年到底是怎样的行情？

09年楼市的表现不平凡，绝大多数城市前三个季度交易量就超过08年整一年，有的城市交易量成倍增加，楼价一路上扬，基本都超过历史最高的07年第三季度。这样的井喷行情究竟动力来自何方？持续性多久？受哪些因素影响？这里只作简单探讨。

——今年量价齐飚，超出所有人预料。年头普遍悲观预测09年，但经过三个季度，悲观气氛一扫而空，乐观、看涨乃至盲目乐观情绪主导市场。09年预期和心态也有大逆转；

——面对今年市场几乎是超级牛市般的实际表现，过去那种用经济大发展、收入增长、供求两旺等的逻辑解释不通，因为大家都知道，08年下半年至09年一季度，国民经济差不多是自由落体式下跌，看几个主要经济指标就可得到这个结论，很多指标现在还在底部徘徊，虽然目前整体经济已现明显复苏。主要还不是经济拉动楼市，这个结论恐怕还是成立的；

——大家第一次感受到信贷投放的威力，三个季度8万多亿的投放，远超去年全年的投放量，流动性异常充足，很容易让人把货币投放增量与交易量涨幅、楼价涨幅、土地拍卖价的涨幅联想、等同起来看待。没有巨量信贷投放，就没有楼市大涨，估计对这个看法异议不会太大；

——减首付、房贷利率打七折、税费减免、开发资本金下调、开发贷放宽，等等，09年正式实施的政策措施大幅度松绑，宽松程度应该是有史以来最高的。我们看到，今年春节后多数城市刚性需求集中释放，压抑已久的购买力释放的能量迅速催热楼市。鼓励、支持楼市的政策措施效力巨大；

——5、6月份开始，未来的通胀成为热门话题，通胀预期不断地转化为不动产投资和多次置业行为，掀起新的楼市热潮，或者说新的购买力接力进入市场，楼市再度量价齐升。通胀预期作用楼市的力量不容小视；

——有一种说法，国际金融危机救了中国的房地产，它意思应该是说，中国为了抵御国际金融危机对经济的破坏，为了保增长，实际上将房地产置于拉动投资和消费、带动多个产业、走处困境的关键脚色位置。不管这个说法的跳跃性思维有多大，我们确实看到，房地产实际充当着拉动经济的火车头的作用。说今年楼市是“火车头行情”似乎不为过；

——房地产的需求一旦刺激起来，市场走高，就会吸引大量资金进入，显现“财富效应”，投资或者带有投资目的比重加大。市场一度出现部分产业资金进入楼市现象。随着楼价不断走高，那些自用、换房的购房人一方面担心楼价还会走高，犹豫不决，另一方面也有相当部分人逐渐止步，毕竟购买力有限，目前社会财富分布不均衡，两极分化。7、8月之后，楼市成交缩减，三季度比较二季度交投回落，虽然受政策预期有所不稳影响，但最直接的影响还是楼价上行过快过高，超出很多人包括部分中产阶层购买力。四大一线城市中心区新房平均一套要150-300万，不是一般收入人群所能够承受的。高楼价不但引起缩量效应，也引起民生居住问题的关注度，过往几年的情况也是这样。

……

总的来看，今年楼市火爆，可能还是非传统市场因素、非传统经济因素起了更关键的作用，简单说就是鼓励政策、货币信贷以及由此带来的预期改变发挥了决定性作用。认清这一点，有助于我们判断后市。

市场接下来会不会“拐”？

黄金周楼市表现不振，那年底市场会不会往下“拐”呢？楼价是否到了顶呢？

个人看法是，接下来两个多月里楼市发生大变化的机会很小，估计现阶段楼市两个特点——一是价格高位盘整，二是成交缩量，还会延续。

首先是政策面到年底不会有大的改变。最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变，央行表态可以忍受2%的通胀水平，多少都是在给经济打气，稳定大家的预期。其实大家都清楚，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，如果即刻改变相关政策，效应不单单是调整房价，经济也可能要付出较大的代价，目前经济并没有完全企稳，调整房地产政策不时最好时机。

不过，年底面临到期的营业税、契税、个税等优惠政策倒是有机会调整的，有些业主可能会利用最后的政策优惠期加快售楼决定，12月左右估计会带来二手市场阶段性的放量机会。

其次是楼价调整的动力很弱。主要是因为目前开发企业现金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年销售任务，促销动力不足，加上前三季度消化量大，去年低迷的市场影响到在建施工的进度，目前大城市中心区供应普遍有限，开发商多数都采取高定价策略，有惜售心态，所以，一手楼价还是向上的趋势，不过，买方对于日渐走高的楼价接受程度不断下降，不论首次置业的，还是投资的、换房的，几乎所有购房人群入市趋于谨慎，追涨少，观望多，所以成交难以大幅上升，缩量将持续。

从目前的形势来看，明年楼市的不确定性增加，特别是明年经济回升之后，可能出现通胀现象，而宽松货币政策也将面临退出的问题，流动性适当收紧、利率上调以及生产行业复苏都可能弱化房地产作为吸引资金轴心的地位，届时高楼价还能不能支撑的住，我觉得有点让人担心，或者说楼价明年有调整的机会。

明年市场也许不会如现在估计的那样一路上扬，今年拿地王的也许明年的日子不会太好过。如果从本轮楼市发展的基本动力来看，个人觉得，稳健、提前做好形势转变的准备是企业发展的最佳战略选择，顺势而为也要打个提前量，切忌一味贪图高利润，盲目乐观更危险。

买还是不买？

对很多投资置业者来说，目前情况下，也面临选择，究竟要不要出手？买还是不买？确实是个问题。

黄金周刚过，有作投资的朋友跟我讨论，目前适合不适合作投资？他侧重在豪宅，心态矛盾，一来楼价不低，二来看中的房子不多，买少见少，有点两难境地。这也许是目前多数投资者的实际心态。

我个人觉得，从中长期看，房地产一定是最佳投资品种，比其他投资品而言，不仅波动小，风险非常之小，而且实际收益不见得低，看这些年的发展历程，投资的最大赢家不在股市或者其他市场，而在楼市。楼市今后也会吸引越来越多的资金介入。基于这样的看法，我觉得目前投资从中长期看，一定是没问题的，特别是有些价格相对比较低的城市如广州、以及核心区域的物业、稀缺性的物业，将来的升值潜力和回报都不会低。要注意的是自己的实力，有中长期持有能力，可以抵御短期小幅波动，目前入市也不是不可以的。选什么样的物业更重要。

经济能力对于首次自用购房、换房同样适用，而且要看看自己的需求是否迫切。有这两个条件，即便相对是高位，但长远看还是划算。为防止高位入市，可以选择租金回报水平高的物业，这种物业泡沫少，抗跌，同时升值潜力大。

当然，如果能力、实力暂时不够，需求也不是很迫切，建议可以等等看，不必急着入市。

2009年10月13日

龙斌

广州明年推经济租赁房

广州在住房保障制度上明年将推出经济租赁房，这是广州市住房保障办有关负责人公开透露的，在经济适用房推行过程中，出现部分不够廉租房条件、又没钱买经适房的“夹心层”住房问题，广州解决的思路是把经济适用房其中一定比例房源将作为经济租赁房。广州09年计划建设1.3万套经适房，10年不会少于这个数目，供应有一定规模，推出经济租赁房的租金问题，将根据申请者的家庭人均年收入分为多个档次，按照收入高低和承受能力来进行确定。到时候，可能同一栋楼内既有购买经适房的住户，也有经济租赁房的租户。

该项政策出台意味着广州的住房保障制度更完善了一步。假如经济租赁覆盖的人群扩大的话，估计会对低价租金市场产生一定影响，对于稳定普通住宅楼价有正面作用。

深圳房产税日渐明朗

深圳物业税试点一直引起市场高度关注，最近深圳市地税局公开宣布，深圳将来开征的不叫物业税，可能叫房地产税，目前，深圳对开征房地产税正在积极酝酿准备中。新征的“房地产税”可能是将现在的房产税与土地使用税改革，合二为一。从目前的信息看，国家财政部和国家税务总局要求各地考虑开征房地产税，深圳也是被要求考虑的地区之一，新开征的房地产税按照房地产评估价即市价为基础征收（符合国际的通行做法）。目前深圳房产税何时开征没有明确的时间表，房地产税率、什么样的房产被征收还没有确定。

尽管如此，开征属于财产税范畴的房地产税，将对楼市产生直接的调节作用，对于投资性行为特别是大规模炒楼行为的抑制作用会比较明显。

龙斌

9月28日

先看珠江新城商务办公用地的新高价，D3-4地块，占地5162平方米，总建筑面积34348平方米，由合景泰富4.65亿元投得，折合楼面地价为13538元/平方米。

相信珠江新城商业办公地块拍出新高，大家不会觉得诧异，主要是珠江新城的土地出让已经接近尾声，除了周边的城中村，已经没有什么可供应的了，比较稀缺；而更重要的是，经过重新检讨后的广州CBD，这几年的建设投入提速，珠江新城的各种公共设施、标志性建筑、地下交通，已经成形，落成的甲级以及超甲级写字楼不断有金融机构、跨国公司、大型企业进驻，政府扶持的力度比较大。广州城市经济的地位，未来主要会体现在这块土地上，尽管近年它的办公物业的供应量会相当大，而金融危机也削弱了办公类物业的需求，但前景还是比较光明的。

大学城区域几个月内连续出来地王，多少让人觉得有点难以理解。住宅楼面地价7671元/平方米的土地成本，未来的售价要多少才能有利可图？1.3万元/平方米？1.4万元/平方米？ 当然，大学城已经出让的四块地全部由城建集团拿到，将来区域内的项目不构成竞争，不成问题，但不同区域的竞争问题比较大。目前大学城的配套可以说非常不成熟，将来购买人群的定位除了大学城的教师，辐射力也比较有限。目前主城区1.3万、1.4万的物业素质相当不错，大学城高端住宅的性价比能否超过主城区？个人觉得很不乐观。平均超过七千元的土地成本、几乎是“处女地”的住宅物业如何与老城区各种生活配套齐全的新旧住宅物业竞争，可能是非常大的挑战。我们还不能够指望未来二三年楼价再来一轮普遍的飙升，所以高地价（特别是位置处于近郊远郊地王）背后的风险可想而知。

回到大家最关注的问题，地王重新出现，会不会带来楼价的续涨？目前来看，广州楼价经过半年多的快速上升，已经到了新的高位，市场近两三个月成交连续有缩减现象，说明市场需求集中释放后的承接力有不足。加上政策面、信贷方面的不确定性增加，个人觉得楼价再涨的基础已经不存在了。

楼市变化过程，不同于股市，它是各种因素缓慢积累的过程，这个时候，乐观因素也会存在，但谨慎加理性应该是首选策略，不应冒险。如果经济能够比较快地复苏，可能会支撑楼市不至于下跌，如果经济有所反复，比如假如我们的出口长期不能恢复，或者通胀加快到来，那么情况就会起变化，估计政策面的调整会较快地到来，届时楼市出现反复的可能性就更大了。

表      20日广州土地拍卖四幅地块情况

龙斌

9月21日

8月的经济数据引起高度关注，最近又恰逢金融危机一周年之际，这些经济数据是判断经济究竟是往上拐还是依然没有走出低谷重要依据。

随着数据出炉，我们基本可以得到经济在回暖的判断。从固定资产投资、工业增加值、对外贸易、社会消费品零售总额、财政收入等指标看，几乎都是增加的。而货币供应情况超出大家预料，8月新增贷款4104亿元，较7月3559亿元增长15%，信贷投放的增加，消除了社会对于流动性收缩的担心。另外两个重要指标CPI、PPI8月份同比双降，CPI同比下降1.2%，连续7个月呈现负增长，降幅比7月份缩小0.6个百分点。PPI同比下降7.9%，降幅比7月份缩小0.3个百分点，为连续第9个月下降。用统计局的说法，目前经济无通胀可能。这一点，也很重要，前段时间通胀预期到处都在谈，对于经济和楼市都有影响，一些投资者就是因为这样的导向影响而择机进入楼市。

时隔两月 “地王”再度出现

9月楼市又出现多幅地王。

9月10日，中海地产以70.06亿元的价格拿下上海普陀区长风6B、7C地块。长风6B、7C地块由两幅相邻地组成，总出让面积达到14.2108万平方米，总建筑面积为31.2637万平方米，这个价格使得楼面地价达到22409元/平方米，超过6月份北京广渠门地块，成为中国新地王（就在一年之前，去年9月，这块7C地块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌，楼面地价14364元/平方米，却因为市场低迷而流标。一年时间里，该地块溢价55亿元）。

中海地产充当了地产泡沫鼓吹者。

9月7日，经过163轮竞价，北京市房山区长阳镇起步区1号地被万科和中粮以22亿元的高价竞得，这是万科两年来在北京拿到的首块地。长阳镇起步区1号地总建筑面积34万余平方米，楼面地价达6443元/平方米，创下区域最高纪录。目前，该地块附近项目普通住宅公寓产品售价不过8000元/平方米左右，别墅项目价格才在万元左右。万科此次拿地行动前途未卜。

近来深圳楼市成交明显转淡，但9月深圳尖岗山地块（A122-0332宗地）的土地拍卖上，招商地产、华侨城最终以5.3亿的价格拍得该地块，折合楼面地价18874元/平方米，地面地价22649.05元/平方米。新的地王又诞生。

市场在7、8月份缩量调整，但像万科、中海这样的稳健型超大型上市公司不惜“制造”地王拿地，说明什么？资金充裕，政策宽松，信贷环境不错，同时也可以看出开发商对经济、楼市的未来前景看好。

我个人看法是，如果从这些项目未来发展的角度看，不能说这些地王今后没有市场风险，相反可能风险很大，因为用“未来会涨”来指导现在拿地，这样的策略还是挺危险的；如果从楼市的角度看，我们透过这些现象很清楚地看到，目前流动性充足、开发商现金流充裕，这种特点还会继续影响市场的心态以及楼价。

龙斌

2009年9月13日

所谓“三旧改造”就是城中村改造、旧厂房改造和旧城危破房改造。这个改造不仅仅会使得城市获得发展的土地资源和空间，给城市面貌带来类似“洗心革面”的变化，而且将大大影响楼市的发展。

首先，老城区商用土地供应量会大增。有资料显示，广州计划4年内会新腾出28平方公里的老城区的用地。“三旧”改造资金投入的主体不可能靠政府，一定会以市场化运作为主，这就意味着，老城区的商品住宅、商业新增土地供应量将大大增加，改变目前老城区土地供应不足的问题，“未来老城区不缺地”，这会稳定楼市整体的预期。一个通行的说法是，老城区没什么地了，因此一些项目就会以次作为高定价的依据，而买方也基本认同这一点，成为核心区域楼价不断走高的重要的因素。供应增多，意味着未来几年或者十年核心区域的土地稀缺问题会得到缓解。

其次，老城区楼价所受影响偏正面。新增供应量未来将大幅度增加，总的会稳定市场对供求关系的预期，但另一方面，城中村、危旧房以及旧厂房的改造也整体提升了整个老城区的环境，各种配套设施会大大完善，老城区将会新增众多高档住宅楼盘、商业物业。按照以往的经验，城市改造往往都会稳步整体提高周边楼价的水平，加上旧城改造的被拆迁人的利益要充分保障，拆迁成本只会越来越高，这对于市场化运作来说，成本居高，产品的价格一定不会低，所以，未来老城区可能形成一方面供应增多，另一方面楼价稳步上升的格局。

第三，部分核心区域的需求将被激发起来。拆迁、新建城区往往会带来新的需求，其中有很多是刚性的需求，也有一些投资的需求，这对于未来几年广州老城区楼市（一、二手楼市都包括）的发展有相当正面的影响，会给房地产开发和二手中介带来比较多的市场机会。如果短时间大量集中改造，也许将会改变目前楼市的供求结构，老城区的地位重新凸现。

不过，由于广州老城区密度本来就比较大，相信“三旧改造”可能难以避免将给城市道路交通、环境、教育、人口等带来较大压力。从这一点来看，如何避免城市因为改造给城区带来过大压力，应该是改造规划优先要考虑的问题。

龙斌

2009年9月6日

首先，国家发改委负责人在向全国人大常委会作报告提到房地产市场的调控问题，表示将“完善房地产市场调控，加强土地、价格等政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。”作这番表述，不止是重申政府一贯的维稳楼市的方针，还有很强的针对性，因为上半年各大城市住房价格上涨很快，涨幅不小，社会又出现了对迅速膨胀的房地产泡沫的议论与担心。今后“要着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平衡有序发展。”政府需要房地产市场稳定。

其次，政府在土地市场方面有动作，国土资源部日前表示，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。实际上，各地政府主管部门已经加大土地清查力度，严禁囤地未建，同时增加了土地供给，目标直指土地市场地王频出的不正常现象。

第三，住房和城乡建设部连发两道通知，要求地方紧急上报各地廉租住房制度建设、限价房、公共租赁房建设情况的统计数据和书面材料。今年中央财政安排用于廉租房建设的资金有330亿元，上半年完成59%，而经济适用房建设新开工48万套，占全年指标不到40%，有关数据显示，住房保障制度的建设还要提速。这一块也是供应的重要一环。在制度层面上，不少地方如北京、广州已经开始建设公共租赁房（经济租赁房），保障体系又完善了一步。

政策举动不少，至少可以说，房地产市场上半年楼价过快增长已经引起决策层关注，估计防止泡沫膨胀会成为今后调控重要的方向。

市场方面，从一些监测数据可以看到，各地市场包括一手和二手8月成交普遍回落。北京本月正式加入减量行列，其他一线城市成交量环比全部继续下降。二线城市只有个别城市成交略有增长。楼价方面，各地成交均价不同程度有所上升。

尽管8月是传统的淡季，但楼市观望情绪在不断扩大，楼价又在高位，金九银十是否会出现，令人担忧，估计四季度将继续缩量调整，楼价调整的机会加大。

龙斌

8月31日

8月18日，广州再次公开拍卖土地，10块土地一齐拍卖，这是今年最大规模卖地会。而“无地王”是这次土地拍卖的最大特点，开发商盲目乐观举牌的现象消失。

土地拍卖的狂热已经过去，地块成交价比较合理，尽管目前开发商资金比较充裕，但从举牌可以看出，大家对于楼市后市走势的预期与5、6月地王不断的时候发生了明显变化。实际上，广州楼市7、8月已出现微妙变化，虽然楼价依然很高，但市场观望情绪在不断扩大，成交继续减少。缩量已经不是一个两个城市楼市的现象，高楼价、政策面的细微变化、信贷投放减少以及经济复苏仍然是进行时等等因素，给市场不确定性的新的预期，也让开发商不在过于乐观，重回理性。

预计此次土地拍卖将对广州楼市产生一定影响。楼价大涨的时期可以说已经过去，而购房者心态归于平静，追涨更不可能。

上周二套房贷执行上海出现新的动向，不少银行已经以“家庭”为单位，作为房产套数的认定标准，过去普遍采取以“个人”为单位认定房产套数。有报道说上海各家银行的二套房利率操作标准已普遍上调至八五折。客户资质审查及审批门槛不断提高，明显从紧。这些情况表明，上海二套房贷宽松阶段结束了。

北京也传来二套房贷严格执行的消息，但具体严格到什么程度还有待查证。

这是继杭州之后，二套房贷政策执行的最新动向。

其实，7月以来，大多数城市的房地产市场交易量减少，最为明显的现象就是投资者入市减少。

四个一线城市的楼市中北京相对缩量时间晚一些，8月交投才开始减少，其他城市7月开始交易量就走低了。

二套房贷严格执行带来的市场影响实际上已经出现。政策面的变化会直接影响到市场预期，特别是投资者嗅觉灵敏，所受的影响更大。综合目前的情况来看，即使二套房贷不以最严格的方式执行（如利率上浮1.1倍），楼市成交的调整也将持续。至于说楼价会不会调整，我个人觉得四季度楼价微调、暗调的可能性相当大（例如打折、优惠促销等重现）。

这是楼市连续三个多月缩量调整的必然结果，因为开发商到时候出货的意愿就会大大增强。过往也都是这样，何况这半年时间楼价涨幅相当之大。

龙斌

2009年8月24日

而楼市的表现则延续着7月缩量的态势，成交的减少有所加大。

8月上半月广州、北京、上海、深圳四大一线城市楼市成交比7月明显减少。

如广州新房网签2500套左右，较7月半月平均数3300套（考虑新系统上线的问题）减少二成四；

深圳新房半月成交1900套，较7月半月平均数2700套减少近三成；

北京8月半月一手住宅（期房+现房）的网签量为6511套，与7月同期相比下降6%；

上海前15天一手普通住宅成交6700套，比上月同期减少14%；

……

一手成交连续下降，二手楼市也表现出这样的特点。

北京市房地产交易管理网数据显示，8月前半月二手住宅网签总量10755套，比上月同期减少684套，下降6%。北京二手成交首次下降。

广州、深圳、佛山、东莞二手楼市8月前半月的成交预计减少的幅度大过7月，这可以从这些城市主要的中介公司的即时交易量作出这样的推断。

本轮楼市最先反弹的珠三角城市，各个市场已经出现明显的调整迹象。

购房者入市趋于谨慎，不论是首次置业、换房，还是投资者。标志是，各大中介的新增客户量明显减少，8月比7月减少幅度加大。而小业主出售的房源有所增加（个别城市房源有所减少）。

为什么成交不断减少、观望情绪再度出现？

我的判断是，成交减少、市场出现观望应该与开发商放慢推盘节奏、惜售、新房供应减少关系不大，至少不是主要原因，而与购买人群越来越多地不追涨、不认同目前高楼价以及对未来看不清楚有直接关系。

要注意目前市场的微妙变化：开发商、小业主对于楼价信心很足，预期楼价还要上涨，而买家则对于不断走高的楼价表现出谨慎。买卖双方对于楼价的分歧加大，造成市场缩量调整。而价格还在高位，不论是一手还是二手都在高位运行，个别区域楼价还在惯性上行。目前楼市与07年二三季度明显不同之处是，现在的投资者和换房人群入市更理性，少了很多炒作行为。

楼市调整的结果会怎样？

购房者会不会重新调整自己对于楼价的预期，逐渐入市再跟上上涨的楼价，形成新一轮交易高峰？我觉得，综合方方面面的情况，这种可能性极其小。因为房贷政策、货币投放已经出现微妙变化，而经济复苏之路还远，收入增长以及租金增长的速度大大落后高楼价上涨速度。这些是造成买卖双方对楼价分歧的重要因素。所谓泡沫也就是从这些方面来看的结论。

缩量调整延续下去就会到价格的调整。

市场会一直涨的梦想可能不久就会看到破灭。股市已经有了一个范例。

龙斌  

2009年8月17日

对于政府这样的决定，我认为，政府及时发挥“有形之手”的作用，加大土地出让管理力度，有利于稳定市场，有利于目前正在发热、有些不理智的土地市场回复理性。

今年上半年楼市交投畅旺，楼价快速飙升，几乎达到炙热的状态，一来超乎业内的预期，二来也让很多开发企业头脑开始发胀，过于乐观地看待楼市未来的前景。实际上，回过头来看上半年畅旺的楼市，与国民经济的发展并不同步——楼市交投两旺，但整体经济还在低谷徘徊，很多行业特别是做产业做外贸的中小企业还在挣扎，大部分居民的收入水平呈下降之势，不像过去几年楼市发展有经济强劲增长的基础。

说白了，本轮房地产的爆发式增长是建立在国家大规模信贷投放刺激投资，以及一系列的刺激购房需求优惠政策两个方面的利好上的。楼市高速增长的经济基础并不牢，可持续性也有限，特别是目前在楼市泡沫（还有股市泡沫）有席卷重来的情形之下，监管部门对于二套房贷、对泛滥的流动性都有收紧的迹象，购房者尤其是投资者已经出现观望和谨慎情绪，楼市的未来不确定性加大。然而，从土地市场看，它似乎还是丝毫未受到影响，还处于过热状态，新的地王不断出现，例如说，珠江新城拍出一万五的楼面价业主都说不贵，配套完全不成熟的大学城七千多的楼面价也可以忽视风险放手拿，很像07年那种到处弥漫乐观的情况。从开发企业普遍惜售以及高定价也可以看出过度乐观的市场情绪。

在这个关节点上，政府的维稳措施很及时。

真正具有战略眼光的企业，应该能够看清本轮楼市行情的前因后果的，会冷静地参与土地出让和拍卖市场的竞争，理性评估市场机会与风险所在。

龙斌

8月10日

事情的原委是：5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中有提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

最近《深圳市综合配套改革三年（2009～2011年）实施方案》正式公布，该方案提出，将简化房地产税税制，适当探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税、制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。这说明深圳物业税开征已是箭在弦上。

深圳市人大审批通过《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”。而深圳本身就是全国实行物业税“空转”运行的城市，故此有财经媒体报道称，深圳将成为内地首个开征物业税的城市，开征物业税的准备工作将于今年内展开，而明年上半年开始，调整城市维护建设税和教育费附加计税依据，由以增值税、消费税和营业税税额为计税依据，改为按照销售(营业)收入的一定比例计算，成为独立征收的税(费)，并于下半年试运行。

不过，8月4日深圳市地税局副局长公开否定深圳已经成为开征物业税的试点城市，他表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。物业税作为一种新税种，其开征等事宜须由全国人大常委会立法来决定，税收的立法权也集中在中央，所以深圳物业税由“空转”进入“实转”层面，需要等待国家统一安排。

深圳市开征物业税试点是非常值得关注的。我们看到，深圳作为新建城市，房屋产权、估价等历史遗留问题少；作为经济特区，在《深圳市综合配套改革三年（2009～2011年）实施方案》纲领性文件中确立物业税综合改革试点，确实不是空穴来风；深圳市号称是改革开放的先锋，试点物业税与其改革开放先锋的形象很相符合；加之深圳特区内可出让土地极其之少，而其房地产市场的过度投机的特点，各种条件都说明它是开征物业税试点的最佳候选城市。

最值得关注的是，不论是深圳首先开征物业税，还是与其他城市一道从“空转”到“实转”，其实都标志着物业税在中国的进程大大加快，几乎可以说就在眼前。

现在看来，物业税以什么方式出现，例如是所有物业所有者或者承租人应该缴付的税种，还是多套物业、大面积物业业主单独缴纳的税费，以及征收税率高低、或者怎样解决目前的土地出让金制度，都不是件简单、单纯是事件，它将深刻影响中国房地产制度和市场。

一旦物业税试点开征，首当其冲的不是开发企业和开发模式，而是投资性购房和购买多套物业的需求，估计会产生明显抑制作用，“有钱就买房”、“买房一定升值”、“买房后没什么成本”——这种观念和行为随着物业税的出台将逐步改变，当下房地产市场的生态构成和链条将不可避免地产生变化，市场预期也将重新调校，从而带来楼市大幅度的波动和震荡。

龙斌

2009年8月10日

进入八月，天气异常炎热。持续的高温使得南方一些地区稻谷都出现“逼熟”现象，还没有到成熟期被气候提前催熟，其实是半生不熟。

与酷热天气形成对照，楼市显得有些淡静。刚刚过去的七月，多个城市成交继续减少，不仅一手楼交投减少，二手楼的成交也出现不同程度的减少。

从观察到的情况看，不少城市购房者出现不同程度的观望，对于高高在上的楼价，追涨入市的少了，谨慎等待的多了。最先是自用客户在不断走高的楼价面前退出了，接着是一些投资者也开始犹豫。

楼价还能够走到多高？对于这个问题，目前显然的看法是分歧的。下半年还会高涨，这种观点不时出现，而比较极端的看法是，三五年内楼价都要大涨！？

一边是楼价的高涨，一边还是经济的萎缩，很多行业还在艰难地支撑，与经济发展背离的楼市、股市的大涨还会持续多长时间？

这个有些让人困惑的时候，该用传统的辨证思维来帮我们作些判断。《淮南子·人间训》里的“塞翁失马”的故事大家耳熟能详，边塞老翁的马有一天丢失了，大家都来安慰他，让他别太郁闷，他却乐观地说，“说不定是好事”。果然，这匹马带了匹骏马回家。而大家看到这个结果，纷纷前来祝贺时，老翁却忧心忡忡。果然，儿子骑这匹骏马摔断了腿。当大家都来慰问时，老翁反而不悲：“或许是福”。这回又应验了他的话，不久匈奴进犯，青年人都被征兵，老翁儿子因为断腿得意幸免，性命保住了。

这就是传统智慧所说的“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”的道理，《老子·五十八章》有详尽论述。

房地产这几年的发展过程的不就是“塞翁失马”故事的翻版吗？07年市场高歌猛进，但在政策抑制下，从10月开始逐步回调，以至08年全年深度调整；就在美国金融海啸爆发，大家信心跌入谷底的时候，国家大力刺激经济，放松货币政策，猛投信贷，才有09年上半年量增价升的好市场，实际上，上半年经济并无大的起色。大家都说“美国金融海啸救了中国的房地产”，其实，从“坏事变好事”的传统辨证思维来看，是十分吻合的。

就在市场一片乐观的时候，不知大家是否意识到，促成上半年“牛市”的条件已经悄悄有了改变：银监会反复申明二套房贷政策严格执行，信贷投放量从7月开始迅速下降，银行已经暗地里点踩刹车——这两个上半年支持楼市最大力度的条件有了变化；高楼价下，投资者和改善型买家已经不再蜂拥急于入市，开始变得谨慎，变化不大的租金水平已经在告诉市场泡沫开始产生——市场的因素也有变化。

政策面和市场面的变化，一定会带来影响的。

上半年过热的楼市就像7、8月的酷热天气，把市场“逼熟”了，是一种不太健康的早熟，果实还没有真正发育成熟呢。

当市场一片乐观的时候，是不是该回味一下我们传统的“福祸论”呢。

还是以前的那句话，有大智慧，才会在09年不平凡的楼市中赢。

                    龙斌  

               2009年8月3日

几个月的时间，从不考虑限价房，到不得不接受，他完全改变了买楼选择。

报道说，广州最后的限价房项目数千人来争抢几百套单位，几乎两分钟卖一套房，限价房成了大热门，但可惜的是，它是最后绝版的项目，因为广州之前已决定不搞限价房了，过了这个村就没这个店了，难怪大家“哄抢”。

这个朋友的经历是不是说明现在又有重新搞限价房的必要了？

限价房大热，说明什么？很显然，如果没有楼市上半年出乎意料的活跃，火爆，楼价快速上升，普涨，几乎到了历史最高位（二手房价实际超过历史最高点），是不会有限价房热销现象的。

这两年，我们清楚看到，楼市一冷，深度调整，之前定好价的限价房价格毫无优势，反而比周边的商品房贵不少，即使是已经买了限价房的也想尽办法要退房；但是，楼价爆涨之后，它又成了香饽饽。这样的现象说明，限价房其实调节不了楼市，相反，楼市的波动反而主宰了它的命运，它反而是被调节的。这几年楼市波动的规律表明，根本上，国家信贷货币政策、房贷政策以及整体经济才是楼市的调节因素，限价房非但充当不了楼市的调节器，反而市场的变化调节着限价房的旺销与淡销，限价房是被动调节者。

不过，高楼价下，大家“哄抢”限价房，至少说明社会对中低价的房子的需求还是相当之大的，是不是限价房太少了，要多搞，大量供应才行呢？

有三个问题，可能是限价房要再度上马所必须要面对、考虑的：

第一，限价房能不能解决可以让中低收入工薪层（所谓“夹心层”）优先保证得到其第一居所的问题。“夹心层”才是真正需要迫切限价房的人群，而高收入者，可以通过市场解决住房问题的，就应该把他挡在限价房之外，千万不要让这些人拿着高薪，开着几十万的私家车也来争这块稀缺资源，什么人都来资源肯定不够；而如果是到限价房来投资的，买了出租的，或为日后升值转让，那更应该杜绝。所以，用这样的思路来理解，限价房应该是一种保障房才好，而不是简单的商品房；政府要有大投入，要有严格规范的管理，让它成为政府保障机制中的重要一块。高楼价时代，“夹心层”的买房居住问题已经是一个政府不能回避的迫切问题了。

其次，限价房的工程质量和房屋品质问题。此前关于限价房质量的纠纷闹得沸沸扬扬，建限价房利润有限，理论上看，在逐利驱动下，它偷工减料的发生概率会比普通商品房大很多，政府要用比更为严格的监管手段才行。质量问题，也是限价房成功与否的关键。

第三，要解决“升市”、“旺市”限价房遭抢，“淡市”、“跌市”限价房乏人问津的问题。像前文所述，这是个怪圈，这个现象发生，会大大弱化限价房的功能，要解决这个问题，可行的思路或许要从改变限价房“商品房”属性入手，赋予其保障房的本来意义。

以上三个问题能够解决的话，限价房多多益善，造福社会不小；反之，如果问题解决不了，搞还不如不搞。

从这三个问题看，个人觉得，限价房归于保障房类别，是解决问题的根本方向。

                                       龙斌
                                  2009年7月28日

本周最值得关注的是政策动向，有两个看点：一是中央为宏观调控政策“定调”：宏观政策取向不会改变。一是银监会表态：严格执行二套房贷政策不动摇。

政治局会议为宏观政策定下基调

上半年中国经济数据公布后，学界和舆论对国家宏观调控政策议论不断，其中，天量银行信贷（7.3万亿元）放出、股市楼市火爆，引发了对于未来通胀、资产价格泡沫膨胀的广泛担忧。政策转向成为最普遍的担心。本周中央政治局会议对经济形势、政策定下了基调。

关于经济形势，新华网的权威报道是这样的：

“当前我国经济发展正处在企稳回升的关键时期，我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，经济回升基础还不稳固，国际国内不稳定不确定因素仍然较多。我们必须增强忧患意识和风险意识，把困难和挑战估计得更充分一些，宏观政策取向不能改变，调控工作不能放松，调控重点更加突出。”

“要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善刺激经济的一揽子计划和相关政策措施，巩固经济企稳回升势头，努力实现今年经济社会发展预期目标。”

用一句话来概括：“宏观政策取向不会改变”。

温总理最近五次在各种场合强调，要坚定不移地实行积极的财政政策和适当宽松的货币政策。

但实际上，有迹象表明央行已经开始在“适当宽松”的货币政策的“适当”上有所动作：例如央行近期正回购操作力度加大、暂停７个月的一年期央票恢复发行、向部分过分房贷的银行发行定向央行票据。等等。下半年货币政策估计会在“适当”上做文章，避免上半年“极度宽松”的情况重演。

二套房贷执行仍是过渡阶段

本周银监会网站少有的挂出一则申明，重申了银监会对于严格执行二套房贷政策的态度。

以下全文转载（下划线为笔者所加）：

针对目前部分媒体有关银监会收紧二套房贷政策一事，银监会新闻发言人廖岷今天表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

廖岷表示，近年来，银监会高度关注房地产市场的发展，坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变，但绝不可延伸适用。对二套房贷款，银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。

廖岷强调，二套房贷的政策约束符合我国房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律，以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的，因此，对银行的风险也是不同的。二套房贷政策对于抵制过度的炒房投机行为，维护我国房地产市场稳定，保障广大居民真实首套购房需求具有重要意义，银监会将继续严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

廖岷表示，银监会一贯重视监管政策的严肃性和执行的严厉性，认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。

二套房贷政策确实不是什么新政策。07年9月27日，央行和银监会的房贷新政规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。后来对改善性的贷款“人均住房面积低于当地平均水平”，作出“可比照首套自住房贷款政策执行”的规定。

08年10月27日，国家对“首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求”全力支持，规定“住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。确实政策里始终都没有对非改善性的第二套房贷有任何放宽的规定。既然政策上从来没有放宽过，那么实际执行中的宽松就有可能随时被叫停。

不过，银监会一方面表示“始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇”，另一方面主要强调“坚持二套房贷40%以上的首付”。对于二套房贷政策的另一部分，“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”，并没有明文提及。所以，可以这样认为，目前监管部门的二套房贷政策的执行仍然不是政策最严厉的规定，处于“过渡阶段”，现阶段强调的是“首付四成”，而对于“利率上浮1.1倍”并没有明文说要强制执行。

现在没有强调政策的两个部分一起严格执行，并不是说将来“利率上浮1.1倍”不会严格执行，将来“9.27”政策严格执行的几率非常之高，因为它不是新政策，从来没有改变过。至于什么时候严格执行，个人看法是，楼价再走高，监管层判断泡沫难以忍受，估计就是重申“利率上浮1.1倍”的时候。

总体看，目前楼市基本由投资和多次置业者主导，二套房贷政策的执行情况对于市场的影响非常大，在执行“首付四成”的阶段，政策对楼市影响尚属温和；而一旦“首付四成”、“利率上浮1.1倍”一同执行，则楼市阶段性顶部就来临。关于这个看法，本人的前两篇博文都有论述。

                                                               7月26日