现在，我真的告诉了很多朋友，当年，我的好朋友胡建新同志，为今天出现的迪拜现象，做了一个很准确的预言。

做这个预言，其实并不需要很高的水平，但需要三个前提：第一，一定要真的去过迪拜；第二，去迪拜不能只在帆船酒店住两天，一定要系统地看看迪拜；第三，这种看不能只看迪拜好的地方，一定要把迪拜的新城、迪拜的旧城统统看一看，还要找上一批迪拜本地人和在迪拜的外来人，好好聊一聊，问问他们是出于一种什么样的心态在迪拜买房子的。只要你做到了上面三件事，你就一定能够很准确地做出一个判断——迪拜的地产泡沫是一定持久不了的。原因是什么？原因就是中国那句老话：“耳听为虚，眼见为实”。

很早很早以前，安徒生就讲过一个童话，叫做《皇帝的新衣》。在这个故事中，我们会看到一个奇怪的现象，当那位皇帝极其自信的昂首挺胸地走在大街上的时候，所有人都不敢相信皇帝没穿衣服，因为如果没穿衣服的话，皇帝怎么会那么自信呢？而且问问周围的人，为什么他们都说皇帝穿了衣服呢？正是这些一系列的假象，扰乱了我们的判断，让我们都不敢说皇帝没穿衣服。只有那个小孩子，他根据自己最基本的常识，也是最准确的常识，说了一句“皇帝其实没穿衣服”，因为这个常识是如此的简单——只要我们能看到皇帝的内裤，就能证明皇帝没穿衣服，不管皇帝的姿态多么自信，没穿衣服就是没穿衣服！

看完这个故事时，我们每一个成年人，都会觉得人怎么会这么愚蠢，如果当时我在场，就一定会发现这个真相。但事实上，事到临头就没有那简单了。时间再往前推两年，迪拜是一个多么富有魔力的地方啊——魅力四射的帆船酒店，气势恢宏的填海计划，上百栋写字楼的同时建造，还有那高耸入云的世界第一建筑，再加上那位极其自信、昂首挺胸的阿拉伯酋长……一切的一切，都让人相信，迪拜是一个奇迹，是一个我们不曾发现的奇迹；迪拜是一种模式，是一种迄今尚不为人类所知的模式——对于这种模式，你不可以拿着过去的经济规律来揣测，因为这种揣测只能证明你自身是愚蠢的，一言以蔽之，看不懂就不要乱说，人家是对的，人家在发明，人家在创造，看不懂是你自己的事，看不懂只能说明你的理解力不够！否则，人家怎么会那么自信呢？更何况有那么多的专家都说，迪拜是对的，迪拜就应该是对的！

但是，这些推测都忽略了一件事，那就是虽然如奥古斯汀所说，神奇并不违反自然，它违反的只是人们对于自然的理解，但是神奇也必须符合常识，任何不符合常识的神奇，都只能是一种幻觉，不论这种幻觉有多么的美妙，但幻觉终究是幻觉，终究是要灭的。就房地产而言，有一个再简单不过的常识，那就是房子到底是盖给谁的。城市历史学家芒福德先生在其最著名的著作《城市发展史》中，开篇就讲到城市一定是先有磁极，后有容器，也就是说人们来到一个城市中居住，一定是看中了这个城市的某种资源禀赋，为其吸引，方才来到这个城市居住。通俗点讲，人们一定是由于乐业而安居的，而不会是安居才乐业的，那么对照这个常识，我们来看一看，迪拜的资源禀赋是什么呢？

首先，迪拜没有石油，它不是一个产油国，恰恰是一个贫油国，所以，认为迪拜的发展是由石油经济所支撑的前提是不对的；其次，迪拜不是一个宜居的地方，至少对世界上大多数人来说都不是，甚至对世界上的大多数穆斯林人口来说都不是，这一点只要你在迪拜待上几天就会有所感觉；第三，迪拜也不是一个旅游城市，就算有景点，那也是为数很少的几个，并非不可复制的人造景点，因此迪拜也不可能成为一个纯粹的旅游城市；第四，迪拜没有特别独特的历史，不可能像圣城麦加那样，成为全球穆斯林朝圣的地方，换言之，迪拜能利用宗教的身份认同，换到的东西是有限的，至少在伊斯兰国家中，并不具备不可替代性；第五，迪拜面向波斯湾，但是在波斯湾的港口区位中，并没有特别强的地理优势，如果有优势的话，那也是通过免税形成的政策优势；第六，如果迪拜有问题，它也不可能得到阿布扎比之类酋长国的全力支持，因为迪拜与阿布扎比之间，始终有一种瑜亮情节，竞争多过合作，这次迪拜主权基金出事后，阿布扎比方面的态度就很能说明问题。

有了以上的前提，我们就有必要再加上一个常识判断了，那就是迪拜盖的这些房子究竟卖给谁来住——请注意卖给谁，可以是炒家，但是谁来住就一定是居民了。谁想成为迪拜的居民呢？至少就我和老胡同志看到的，只有两类人，一批是想来迪拜赚钱的人，二是为这些来迪拜赚钱的人来服务的人，除此之外，再找第三类人可就难了。记得我当时，在迪拜一个刚建成的游艇码头边吃饭，看到餐厅里有那么十几个人，我就非常较真儿的依次问了过去，你们是哪里人，到迪拜来干什么。结果答案很明确：有英国来的建筑师，法国来的建造商，都是来迪拜淘金的，这是第一类人；还有瑞士来的酒店管理专家，这是第二类人。他们有人买了房，有人在炒房，但不论是买还是炒，都建立在一个前提之上，那就是必须能够在迪拜赚到钱，如果这个来迪拜赚钱的磁极不存在了，他们也一定不会在这片沙漠环境中居住下去，会毫不犹豫地回到那更宜居的英国、法国，就更不用说瑞士了。问完了这件事，我觉得我就像那个孩子一样，看到了皇帝内裤的颜色，于是我同老胡同志一样，都得到了一个明确的结论：无论大家怎么看，无论专家们怎么说，无论迪拜酋长形象有多么自信，这一次，皇帝真的没有穿衣服！

作为一个住宅产品，它本身具有多重属性。它既是一个技术性产品，也是一个社会性产品。它的创新既包含着建材施工等技术性因素，也包含着居住生活模式等伦理性因素。因此，当我们说到住宅产品的改进时，实际上也将涉及到一个改进标准的问题，在这里我们要强调的是，在世界住宅发展的历史中，这种产品改进的标准准确地点，是产品改进的主参照系，也是不断地在变的。

住宅产品的改进本身是一个连续的过程，如果我们沿着使用功能、建筑材料、施工技术等等几个参照系来进行分析时，我们就会发现，针对其中任何一条单一的参照系，住宅产品的改进都是连续不断的。但是，这并不意味着他们改进的速率都是一样。恰恰相反，如果我们作一个对照分析就会发现，在每一个历史时期，住宅产品的改进总会沿着其中某一个参照系的标准，进行相对大幅度地改进。在这个时候，这个参照系本身也就将成为这一历史时期内，住宅产品改进的主导标准。与之相匹配的，就是其它标准都将退居第二线，虽然也将发生连续不断地改进，但是 它并不是这一阶段住宅产品改进与否的主要评判标准。

比如让我们回顾一下北京地区的住宅产品改进历史，我们就不难发现，在最初的几年中，住宅产品的改进脉络，主要体现为对居住面积的扩大上。换言之，在这一阶段，建筑师与开发商都主要是通过扩大住宅的建筑面积，来达到提升生活品质的目的。因此在这一阶段，住宅产品的改进度从某种意义上说，也就体现为住宅户型面积的放大量。而在此之后，当户型面积达到了一个相对稳定值时，针对于户型布局合理性的改进也就开始了。如果用世界住宅发展历史的客观标准来衡量，那就是当我们走过了一个“合理分户”的过程后，就开始逐渐走向一个“合理分室”的过程。在这两个过程的转换中，不难看出，产品改进的标准在变。再到后来，当各类住宅的户型相对趋于稳定后，户型的改进幅度也开始逐渐变小，这时候我们又看到一个新的改进标准在逐渐确立，那就是针对于住宅设备，特别是空调技术的改进标准，以锋尚国际公寓和当代万国城的MOMA为代表，越来越多的住宅，开始以“环境观”作为自身产品改进的主坐标系。这一切我们都应当看作是住宅产品改进在标准上的进步。

这种进步就是标准的改变将是永恒的，在不知不觉之知我们会发现，这种“改进的标准”也在改变，并且在许多情况下将出乎我们的意料。比如以奥运村为例，各个国家的奥运村建筑，都力图体现当时最先进的居住理念，而建成后也往往将引导世界住宅产品改进的方向。悉尼奥运会的奥运村是基于绿色奥运概念提出的，所以在设计理念上特别强调对于原有建设用地的零破坏，尽量减轻奥运村建设对环境的影响，于是就建设了很多赛后可拆途的以纸板为材料的建筑，这种创新可以看作一种系统环境观念的创新。而到了即将召开的雅典奥运会，他们的奥运村并没有表现出更强的环保，因为无论就其社会发展状况还是从当地的环境来看，环保与否并不是雅典奥运村所要突出考虑的问题。他们正在建设的奥运村是世界上第一个彻底面对城市中低收入人群的奥运村，这种社会居住观念的创新，在希腊人或者欧洲人看来，这才是目前这个阶段真正意义上的创新——换言之，对社会普通民众居住权的尊重与关注，成了这一届奥运会的奥运村所要表达的核心主题。因此，他们所倡导的住宅产品创新的标准也就随之发生了变化，

住宅的改进正是如此，而且从某种意义上说，住宅产品的改进是有着非常深厚的社会背景的，必须跟社会价值观念的转变相适应、相匹配。我们相信，随着我国在本世纪前二十年的经济发展，我们必将会看到，在这二十年中，我们不光会改进我们的住宅，而且会改进我们对于住宅的评判标准，我们的建筑师与开发商也将在这样一个不断改进的标准下，继续创造出不断改进的住宅产品。（完）

当我们的住宅市场在上个世纪90年代初叶重新开始启动时，我们面临着三个在国外从来没有碰到过的历史背景。

第一，我们住宅市场的发育状况与城乡居民普遍的收入状况非常不匹配。当时，我们进行的改革开放已经历经了十多年的历程，有相当一部分人已经先富起来了，他们事实上拥有着巨大的住宅购买力。但是，由于并不存在一个可以由他们自行选择住房的住宅市场，所以，他们也就只能跟其他人一样，住在单位分房的宿舍楼里。于是就呈现出了一种奇怪状态：在同一宿舍楼里，提前几年下海的人开着奔驰回家，刚刚下海的人开着桑塔纳回家，那些还在机关上班的人骑着自行车回家。于是，每个住宅组团里的停车，也都呈现出这种五花八门的状况。

第二，由于我们在近乎四十年的时间内，与国外住宅产品的发展历史完全脱轨，所以，这也就造成了在上个世纪90年代的初叶，我们住宅的产品设计和国外住宅的产品设计，事实上存在着近乎四十年的巨大差距。

第三，对住宅设计师的培养，完全是针对计划体制下抠面积算指标的那套体系，对于住宅的舒适性并没有多少研究，豪宅更是一个完全没有听说过的词语，别墅设计也是在学校里学不到的，唯一接触过的独立式住宅设计，反倒是在杂志上看到的为农民设计的“小康屋”。

于是我们就带着这三个背景，在事实上准备并不充分的情况下，走入了十年中国房地产市场大发展的进程。在这一进程中，仓促应战的开发商和仓促应战的建筑师，以及仓促应战的城市政府一起，接纳了过去十几年改革开放所积蓄的巨大的房屋购买力。

因此，在这十年的前半段，住宅需求也同中国其它商品的需求一样，在初期呈现出巨大的排浪式消费。在这种排浪式消费的强力推动下，中国的住宅产品要用差不多十年的时间，去补上过去四十年的欠账。因此，在这段时间内，住户推动了开发商，开发商又推动了建筑师，去设计一代又一代更新的住宅产品。这也就是我们前文提到的为什么在这十年内，我们的住宅市场产品改进速度如此巨大的原因。

这种改进模式从本质上说，与国外的正常发展模式是有着根本不同的，当然，国外的建筑师也同我们一样，历经过这样一个城市发展的膨胀与应急时期，在这个时期内，他们的城市政府与建筑师，也是相对被动的。但当他们走出这个时期时，现在大部分的国外建筑师，在住宅设计的领域，多数是在主动引导着消费——建筑师通过种种形式的设计竞赛与媒体宣传，需引导开发商与城市政府，来接受一种新的住宅创新理念，再由开发商和城市政府将之付诸实施，然后再引导城市居民去接受这样一种带着创新性质的居住形态。

这当然是一种当城市发展进入成熟稳定的控制阶段时，住宅产品在市场条件下，进行产品创新的一种主要表现形式。与我国目前房地产市场中建筑师的被动角色相比，西方发达国家的这种模式当然更为合理。但是我们必须看到这样一个现实，那就是如同所有的城市都有一个发生、发展的生命周期一样，所有住宅产品的创新模式，也都有一个从无序到有序的过程，我们的建筑师也一定能够逐步摆脱目前这种相对被动的分工角色，由被动创新逐渐走向主动创新。当然，这一切都需要一个过程。

可以肯定地说，过去的十年，是中国住宅产品改进幅度最大的十年。时至今日，这种改进的速率都还保持在一个相当高的水平之上。但是同样可以肯定地说，在今后的五到十年中，这种产品改进的速率将会逐渐的降低，直到我们产品改进的速度达到与西方发达国家相对同步的水准。换言之，我们的住宅产品改进速度，将会逐步走出目前这种报复性反弹的阶段，而逐渐走向与我们生活水平与时俱时的阶段。究其原因，正如我们前面所叙述的那样，我们现在的产品改进速度之所以极快，就是因为我们在过去的几十年中，面向市场化标准的住宅产品改进速度是相当缓慢的，所以我们要用这十年补回在这方面几十年的欠账。可是一旦当这种欠账被补回之后，我们的产品改进也会回复到一个相对客观的速度上。这才是我们的住宅市场比较理想的一个发展状况。

当然，在一般情况下，矫枉总会过正，因为不过正不足以矫枉，也就是说，在将来很可能会出现这样一种状况，我们的开发商和设计师，会在相当长的一段时间内，刻意甚至是过分刻意地追求住宅产品的产品创新，使得我们在追上了世界住宅设计水平后，会在一段时间内处于世界领先创新的水平。回顾日本出现过的历史，这种矫枉过正的可能性是非常大的。在日本，就有相当长的一段时间，日本的开发商同日本的电气商一样，极度热衷于产品的代际更新，总是力争推出一代又一代的创新产品，而其结果，却造成了巨大的负面影响。因为，有很多购房人，他们买了房子之后，往往刚刚还了没几年的按揭款，他们的房子就出现了巨大的技术性贬值。为什么会有如此巨大的技术性贬值呢？就是因为在不知不觉之间，他所购买的产品已经被开发商划分为上一代的落后产品，当然也就无法达到保值增值的目的了。所以我们说，凡事都有一个度，正所谓“真理在它的边界上，遇到美”，“过犹不及”，所以说，住宅产品的创新也要把握一个度，但愿到时候我们不要为创新而创新。（未完待续……）