十年，来到香港

1996年，天安门广场东侧国家博物馆门前立起了香港回归倒计时的牌子。情侣们在这里合影，感受着自己瞬间的幸福与浩荡历史之间短暂的交汇。10年之后，很多当年牌下合影的年轻人，已经成了香港每年两次购物节的常客。他们与香港之间，不再是前景与背景的关系。

10年来，这种经济纽带的吸引力远远超越了购物天堂的诱惑。内地公司不断走进香港资本市场，为联交所提供大量新鲜血液的同时也带走了丰厚的发展资金。

面对最自由的市场、最容易创办公司的环境、最活跃的国际资本，为什么不去香港？

市场宠儿

律师孔鑫最近把自己的捷达车换成了宝马5。近几年，这个不到30岁的年轻人经常奔忙于香港与北京之间，他所在的通商律师事务所承担了中远、中海油等红筹公司香港上市的工作。香港上市，让一切于此相关的行业如日中天，不论投行、会计师还是律师。

在香港中环金融区，“懂中国”或者有“内地北京”成为投资银行家们一项必备素质。出身内地且有着良好教育背景的毕业生大量进入，“中国投资银行家”成为市场新宠。

1997年，中国电信（现中国移动）香港上市开启了内地企业赴港上市的盛宴。

10年来经济迅猛发展的中国内地已成为香港股市最为重要的“输血线”。过去10年，与中国有关的股票，包括H股和红筹股，其成交额占香港整个市场的比例，从1996年的25%上升到目前的近60%。“中国概念”已经成为香港市场唯一的主题。香港已经成为名副其实的中国的国际金融中心。

1997年，在香港联交所挂牌的H股和红筹股总市值为5216亿港元，占香港上市公司总市值的16.29%；截至2007年5月底，H股和红筹股总市值已达6.793万亿港元，占香港上市公司总市值的45.79%。以成交量计，H股和红筹股的权重已由1997年的38.19%升至2007年的59.08%。源自内地的股票已占据香港市场半壁江山。

2006年在内地众多公司的推动下，使当年香港股市的融资额超越了纽约。与此同时，香港股市也达致十年来的巅峰。两地股市的相关性业已显现，近年来，几乎内地A股的每一次大幅波荡，都会令香港股市陷于“一荣俱荣、一损俱损”的担忧。

在国内IPO对地产公司的要求愈加苛刻时，香港联交所的大门始终打开。上海证大、复地、富力、世茂房地产、绿城中国、盛高置地，以及最近的合景泰富和接下来的SOHO中国，内地开发商的面孔越来越多。2006年，富力地产还被记入了恒生指数。

首富流水线

从黄光裕、张茵到杨惠妍，甚至可以预言下一位首富仍有极大的是内地出身，香港制造。这是一种典型的“内地资源，香港经验”的模式。

2000年黄光裕转战香港资本市场，他要为自己的国美商业帝国寻找一个资本平台。在这里，黄光裕完成了自己最重要的一次蜕变--从实业家变成了资本家。推动这次蜕变的是香港金牌“壳王”詹培忠。有“潮州怒汉”之称的詹培忠放荡不羁，曾发表过不少出格、粗鄙而带有性别歧视成分的言论，包括在杂志专访中指所有香港女人都是妓女，引起社会一片哗然，香港媒体更把他和郑经翰、梁国雄、谢伟俊合称“四大恶人”。

2002年上海人戴志康通过庄家贺学初，使上海证大借壳香港一家频临破产的互联网公司四海旅游登陆联交所。资本玩家贺学初先以出售资产个老股东，股本重组等方式清壳，然后戴志康通过购买壳公司控股股东控股权，直接控制上市公司。这样就可以有效避免诸如召开股东大会，发出全面收购要约，获取香港联交所豁免等要求，从而缩短了运作时间，降低了买壳成本。

今年以来，碧桂园、合景泰富等公司的上市，都吸引了李嘉诚、李兆基等香港地产前辈的追捧。

尽管上海对香港资本市场的挑始终存在，但香港的优势仍旧非常明显。这里既有詹培忠、贺学初这样的江湖大鳄，也有顶尖投行的精英专才。这里有成熟的机制、法规、公司监管，完善的银行系统配合，专业的基金经理、分析研究员，中西融合，资讯快捷，资金自由。

在人才、监管质量、金融系统三个方面，香港不仅都具有强大优势，而且非常平衡，不存在短板。

第一次去香港，住在中环繁华处的万豪酒店。据说在香港，如果酒店房间的视野超过100米，就是五星级，如果这100米内还有海景，那就是豪华五星级。万豪虽然地段金贵，但前面被太古广场等高层围住，后面背山，处境也颇为局促，倒是早餐厅的视野十分开阔，可以眺望维港。

1975年，前殖民地总督麦理浩拨划4.1万公顷——占全港土地百分之四十——为法定不准开发公地，分属23个郊野公园。香港特区只有不到20%的地面试覆盖着建筑物的，另外80%的土地没有开发。700万人口生活在特区20%的土地上，核心区每公顷超过1000人，相对于东京的150人，新加坡的200人，慕尼黑的160人，香港是个极夸张的例子，旺角区一平方公里内人口是12万。这让很多游客既窒息于中环、铜锣湾的熙攘人群，又在海洋公园的缆车上赞叹海山天下的壮美景观。

2007年6月，香港地产业的重要指数——“中原城市领先指数”徘徊在55%左右。十年前的1997年10月，这一数字曾高踞100峰值。

在过去的十年中，越来越多的香港地产商走出了这个局促之地，寻找更大的生意场。无论主动与被动，在内地的广阔天地中，他们以不同的姿势起飞，寻找属于自己的落脚点。

占领市中心

从上个世纪80年代，香港商人开始参与内地房产、基础设施与公建的投资。这种商业行为与爱国情绪互为表里，以半公益的方式回应改革开放的巨大变革。在这个时期，已经退出地产生意的霍英东开始在广东南沙埋头造城，而邵逸夫热衷于在大学中兴建图书馆和教学楼。

进入90年代，香港地产商开始通过各种“招商引资”的活动进入中国核心城市。位于北京南四环的怡海花园就是90年代初期北京市赴港招商而来。更多的大牌地产商开始选择性的进入内地中心城市。有意思的是，他们都喜欢在城市的中心地带营建地标式建筑。

1992年，董建华公司的周凯旋，在北京意外得了解到东长安街和王府井的改造计划，她提出了全面开发新东方广场，并用半年时间，迁走了长安街上20余个国家部级单位、40余个市级单位、100余个区级单位、1800余户居民；又如传说一样，在某个早晨，用15分钟时间，说服李嘉诚为此项目投下20亿美金，轻取4亿港币的酬劳。

尽管这个距离天安门1公里的项目不断遭到反对，抗议者认为它突破了限制性高度，过大的体量和蓝色玻璃幕墙伤害了古都风貌。但是在建国50周年之前，东方广场还是开工了，而其在今天已经成为城市的奢华所在。

在上海，南京西路的恒隆广场、淮海路的瑞安广场把持了市中心最佳的观测点。在重庆，1996年和黄就在解放碑营建大都会写字楼和海逸酒店，很长时间内，大都会就是重庆写字楼的代名词。

气势凌人的建筑和华丽光彩的店铺构成所构成的香港，一度是内地各大城市试图模仿和超越的榜样。很难说是内地价值彻底的皈依了香港的商业准则和“中环价值”，还是内地高速发展的风潮刺激了香港，让大家争先恐后的加入到同质化的发展模式之中。

香港经验

1998年停止福利分房之前，北京市的个人购房比例大概连15%都不到。在这种市场状况下，房地产行业的确没有什么市场行为可言。

在我们启动住房改革之初，很多的政策都是直接取法香港。比如，商品房土地70年使用权、预售制度以及经济适用房、廉租房模式。

在企业层面，香港经理人开始频繁往来于两地之间，随后又各自落地生根。他们在行业理论和市场操作上都给了懵懂期的内地地产一次全面地启蒙。

2003年6月1日，53岁的邓智仁关闭了信达行代理公司，在网上留下一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了在内地12年的生意。

上世纪90年代邓智仁携利达行从香港到北京，1995年代理万通新世界就赚取了近1个亿的佣金，创下了至今为止代理行单一项目佣金数额的天价神化。邓智仁的操作手法在今天看来十分简单，就是以连续的整版广告，以F117战斗机的形象比喻万通的投资与回报，以压倒性的广告攻势打动客户。

邓智仁结束了豆腐块广告的时代，他在广告上为客户计算投资回报，他为广告发布确定了系统的周期与频率，他建了样板间，把销售人员赶出去“扫楼”，他提出超出底价分成法，他把当时业务员平均每月工资800元的标准变为了最高的80万元年薪。

邓智仁所有玩过的方法，后来都几乎成为中国地产广告的定式，成为开发商、营销机构、广告公司的规定动作。用他自己的话说，内地“房地产营销的历史是从我开始的”。

春风得意的邓智仁在世纪之交落败于玫瑰园，他人位这并不是他个人的原因，而是当时政策、制度、环境导致的结果，况且那样的“失败”只是由于没有把钱收回来而已。

今天活跃在内地地产圈内的营销高手，早已经超越了邓智仁的时代。当年的香港团队也有着各自的发展，最著名的就是1992年开始追随邓智仁并成为其助力的童渊，他已经从一个普通话都讲不好的香港人变成了一个抽着中南海香烟的北京爷们儿。

坚守者的回报

来自台湾总部在香港的汤臣集团1992年介入浦东开发，在当时仍旧贫瘠的新区建立了第一个五星级酒店、第一个涉外五星级写字楼、第一个市区中心地段的高尔夫球场。但由于1997年东南亚金融危机使公司陷入泥潭，2000年后市况才逐渐向好。汤臣集团主席徐枫称：“我们来上海投资房地产14年，陆续投入20亿元美元，才仅仅在2006年向香港总部上缴首批1.7亿元人民币的利润”。

１９９３年，新世界地产介入北京崇文门旧城改造，1998年新世界商场开业。其在北京先后开发了北京新世界中心、太华公寓、新景、新世界家园、新怡家园、新裕家园等一系列项目。到目前为止，新世界旧城改造和市政建设上已投入资金达２４亿元，大大改善了地区市政基础设施状况和交通状况，为后期大规模旧城改造，拉动南城经济奠定了雄厚基础。

度过了早期的艰难岁月，香港地产商开始进入了新一轮的扩张期。内地市场成为他们的主战场。恒生银行最近的一份报告披露，长江实业在内地共有32个项目，恒基拥有1400万平方米的土地，遍及9个省。即使他们在香港股市上融到的钱，也是更多地考虑如何投资到内地。

重庆“拆迁户”事件终于以调节告终，这样的方式也在预料之中。其实很多时候，“拆迁户”吴萍、杨武一直被媒体架的太高，自己又把梯子撤了，还把国旗插上屋顶，家里贴满宪法，以此姿态要挟政府。当然哪一级的政府也是不敢让红旗落地的。

上个星期，受重庆本地一家开发商之邀前往重庆看盘。自然要去参观一下这个“革命”圣地。那个项目就在九龙坡区的商业中心，与轻轨杨家坪站接驳，从天桥上的滚梯可以直接进入，地理位置相当优越。过街天桥上可以俯瞰那座孤楼，红色的国旗与白色的标语在重庆阴霾的天空下十分醒目。天桥上挤满了围观群众，分成几团热烈的讨论着，人群中心总是个无事的大爷或大妈，向看客们介绍情况，发表意见。很久没有看到人大伙在街上讨论和自己相关的事情，这至少是对物权法的一次广告。

陪同的开发商，也在附近的地块开发了名为龙湖天街的商业项目。当初他们也很想拿这个问题地块，而现在却暗中庆幸了，算是人品爆发因祸得福。

我后来又问了一下我们重庆的驻地记者，她说政府对这件事情的态度已经明确了，就是妥善解决拆迁问题，同时又不能助长漫天要价的风气。房子是一定要拆的，法院已经判决了，不执行要法院作什么？

但是作为物权法刚刚颁布的首个案例（实施在今年的10月1日），拆迁户事件的解决方式又成为一个敏感问题。

刚刚结束的两会，通过《物权法》是最重要的议题之一。有一天看新闻联播，头条就是胡锦涛主席、温家宝总理以及中央常委学习《物权法》，主讲的是物权法两个起草小组的组长：社科院的梁慧星和人民大学的王利明。这件事情放到央视7点新闻的头条，足见中央推行《物权法》的决心。

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。

真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯。而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。

对于公共利益的理解应该是宽泛的。

在本周的《经济观察报》发表了对江平的采访。引用其中一段，：“《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。为什么没有具体列举呢？道理应该说还是很清楚的。因为公共利益需要还是商业利益需要，很难以非常条文化的形式区分。比如说，学校可能是社会公共利益需要，那么小区有个电影院是不是社会公共利益需要啊？小区有个理发馆是不是社会公共利益需要？我们不能把社会公共利益需要解释得那么狭窄。盖个医院是社会公共利益需要，但现在医院也可能是营利性的医院啊，学校可能还有民办收费高的学校。市场经济条件下，哪个属于商业，哪个不属于商业，非常难以区分。现在对社会公共利益需要，一般是采取了比较宽泛的解释。”

法院裁定吴萍一家应该拆迁，就已认定该区域的商业改造和拆迁有利于公共利益。如果不服判决的话可以上诉，我们国家实行二审终审。法院是最高权威。

现在很多人开始在网上攻击江平，这位中国民法学的奠基人，物权法与民法典起草小组组长。在我的印象中，2003年底中国大饭店的一次地产年会上，江平第一个上演讲，说的就是私权利的保护，私有财产的保护。当时的物权法还在人大法工委的办公桌上不断修改，而开发商在各地四处圈地，野蛮拆迁的事情时有发生。

最后引用一段江老先生的话结尾：

“应该说，这个事件让全世界看了笑话。一种笑话是：这是政府逼老百姓非法搬迁，逼得人家只好这样了。另一种笑话是：你们政府是个软弱的政府，法院都决定要搬迁了，人家就是不搬，你们也毫无办法。这两种笑话对我们来说，都不是光彩的。
如果政府确实侵犯了公民权利，该怎么保护就怎么保护。如果政府决定拆迁，公民无理地拒绝拆迁，一旦法院做了决定，该怎么执行就怎么执行。不然的话，中国叫什么法治国家？侵犯老百姓利益是不对的，无政府主义也不对，民粹主义也不行。一个国家既要有自由，又要有秩序。给你的自由如果保障了，那你要尊重秩序；给你的自由没有保障，你也要依照法律的程序来要求保护。只能这样。从这个意义上说，一个法治国家要完善，应该体现出这个精神。”

物权法能否实施，公众、开发商与“拆迁户”的利益能否平等保护，最关键的问题是，我们能不能具有基本的法治精神——尊重程序，尊重法院。而不是只讲贫富不讲道理。

重庆“钉子户”事件终于以调节告终，这样的方式也在预料之中。其实很多时候，“钉子户”吴萍、杨武一直被媒体架的太高，自己又把梯子撤了，还把国旗插上屋顶，家里贴满宪法，以此姿态要挟政府。当然哪一级的政府也是不敢让红旗落地的。

上个星期，受重庆本地一家开发商之邀前往重庆看盘。自然要去参观一下这个“革命”圣地。那个项目就在九龙坡区的商业中心，与轻轨杨家坪站接驳，从天桥上的滚梯可以直接进入，地理位置相当优越。过街天桥上可以俯瞰那座孤楼，红色的国旗与白色的标语在重庆阴霾的天空下十分醒目。天桥上挤满了围观群众，分成几团热烈的讨论着，人群中心总是个无事的大爷或大妈，向看客们介绍情况，发表意见。很久没有看到人大伙在街上讨论和自己相关的事情，这至少是对物权法的一次广告。

陪同的开发商，也在附近的地块开发了名为龙湖天街的商业项目。当初他们也很想拿这个问题地块，而现在却暗中庆幸了，算是人品爆发因祸得福。

我后来又问了一下我们重庆的驻地记者，她说政府对这件事情的态度已经明确了，就是妥善解决拆迁问题，同时又不能助长漫天要价的风气。房子是一定要拆的，法院已经判决了，不执行要法院作什么？

但是作为物权法刚刚颁布的首个案例（实施在今年的10月1日），钉子户事件的解决方式又成为一个敏感问题。

刚刚结束的两会，通过《物权法》是最重要的议题之一。有一天看新闻联播，头条就是胡锦涛主席、温家宝总理以及中央常委学习《物权法》，主讲的是物权法两个起草小组的组长：社科院的梁慧星和人民大学的王利明。这件事情放到央视7点新闻的头条，足见中央推行《物权法》的决心。

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。

真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯。而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。

对于公共利益的理解应该是宽泛的。

在本周的《经济观察报》发表了对江平的采访。引用其中一段，：“《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。为什么没有具体列举呢？道理应该说还是很清楚的。因为公共利益需要还是商业利益需要，很难以非常条文化的形式区分。比如说，学校可能是社会公共利益需要，那么小区有个电影院是不是社会公共利益需要啊？小区有个理发馆是不是社会公共利益需要？我们不能把社会公共利益需要解释得那么狭窄。盖个医院是社会公共利益需要，但现在医院也可能是营利性的医院啊，学校可能还有民办收费高的学校。市场经济条件下，哪个属于商业，哪个不属于商业，非常难以区分。现在对社会公共利益需要，一般是采取了比较宽泛的解释。”

法院裁定吴萍一家应该拆迁，就已认定该区域的商业改造和拆迁有利于公共利益。如果不服判决的话可以上诉，我们国家实行二审终审。法院是最高权威。

现在很多人开始在网上攻击江平，这位中国民法学的奠基人，物权法与民法典起草小组组长。在我的印象中，2003年底中国大饭店的一次地产年会上，江平第一个上演讲，说的就是私权利的保护，私有财产的保护。当时的物权法还在人大法工委的办公桌上不断修改，而开发商在各地四处圈地，野蛮拆迁的事情时有发生。

最后引用一段江老先生的话结尾：

“应该说，这个事件让全世界看了笑话。一种笑话是：这是政府逼老百姓非法搬迁，逼得人家只好这样了。另一种笑话是：你们政府是个软弱的政府，法院都决定要搬迁了，人家就是不搬，你们也毫无办法。这两种笑话对我们来说，都不是光彩的。
如果政府确实侵犯了公民权利，该怎么保护就怎么保护。如果政府决定拆迁，公民无理地拒绝拆迁，一旦法院做了决定，该怎么执行就怎么执行。不然的话，中国叫什么法治国家？侵犯老百姓利益是不对的，无政府主义也不对，民粹主义也不行。一个国家既要有自由，又要有秩序。给你的自由如果保障了，那你要尊重秩序；给你的自由没有保障，你也要依照法律的程序来要求保护。只能这样。从这个意义上说，一个法治国家要完善，应该体现出这个精神。”

物权法能否实施，公众、开发商与“钉子户”的利益能否平等保护，最关键的问题是，我们能不能具有基本的法治精神——尊重程序，尊重法院。而不是只讲贫富不讲道理。

一道数学题：如果10年后实现收入增长10倍，每年的平均增长率是多少？运用复利计算公式查一下对数表，就可以得出答案是25.89%的答案。

回到2004年，万科提出了企业十年发展战略规划，明确十年以后即2014年实现1千亿的销售额，当年万科的销售额在百亿左右。换句话说，万科只要平均年收入增长率达到25.89%，就能实现这个宏伟的目标。

根据万科刚刚发布的年报，2006年实现销售收入212.3亿元，增长52.2%，两倍于这个目标底线。王石也好，郁亮也好，都可以面对当初的豪言更有底气。

归纳万科高额增长的原因，主要在于近两年土地与房屋价格的高速增长。万科在超过20个城市有50多个项目在销售。前期投入的资产，在价格高速增长的2006年得到了丰厚的回报。另一方面，万科越来越多的通过有条件合作方式获取项目资源，如进一步并购浙江南都与上海南都；与朝阳区国资委牵手，受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合，开发天津时尚广场项目等。2006年万科新增规划中，约60%的资源是通过各种合作方式获取。万科又通过资本市场的增发再融资，源源不断地为项目输血。万科的股本在增加，雪球越滚越大，带来的收入增长也超过了及格线——25.89%。

但是，这样的增长并不是通过变革生产模式实现的。2006年万科开发系统的员工为2602人（不含物业公司），对应销售面积为人均1200多平方米。产出效率在现有生产模式下进一步提升的潜力已经不大。如果不进行大的革新，按照目前的产出效率，到2014年万科仅地产系统的人员就要超过两万人，整个集团会突破7万人，构成非常庞大的组织结构，由此引发的管理、成本以及质量控制压力会很大。

如何在规模不断扩大的前提下提高生产率，是万科能否实现10年10倍增长的关键。万科选择了住宅产业化的道路。就是以工业化、标准化、系列化的方式重新组织生产模式，以最终产品住宅为纽带，构造一个关系紧密地企业联合体，形成一个自发的产业化联盟。盖房子、卖房子，就像去宜家采购，构件是标准的，结构是可以组合的，装配是可以简单完成的。

6年前万科就开始了住宅产业化的研发。去年年底，十分低调的推出了集合其工业化生产资源的第一个市场化项目——“上海新里程”。这只是两座建筑面积6万多平方米的塔楼，但对万科甚至中国地产业都将意义深远。由于是试点，这两座楼的建筑成本比以前增加了40%，但工期已经大大缩短。按照万科的计划，试点面积将会不断增加，2008年上海将有20万平方米，全国达到50万平方米。

住宅产业化要获得商业上的成功还有很长的路要走。而另一方面，土地资源仍是中国地产业的核心要素和主要成本。如果产业生态不发生实质变化，以提高企业生产效率为主旨的住宅产业化，能否为万科的增长起到决定性作用？能否成为万科的核心竞争力？

这一切还需要时间的检验。

春节前， 孙博士来我家闲谈。我们是多年的同学。他老婆在500强外企做工程师，他自己在一所大学教书。按成分说，是典型的城市中产阶级了。

以前我们的话题是电影、独立制片、小说和女人，而现在则是房子、基金和汽车。孙博士一家住在五环以外，北京最大的经济适用房区域天通苑还要向北。他们两年前买的房子，贷款还没还完。去年，他们最大的决策是在三环附近投资了一套小户型。买房的过程颇为离奇。房价开盘大概每平米1万元左右。孙博士起了大早赶到售楼处，就被告知全部售完，场面是相当的壮观，向售楼小姐许以两万元回扣，都没人搭理。托了几层关系，他们找到了某房虫，被告知3.5万元可以买个房号。于是孙博士当场写下欠条，随房虫来到经理室，给某局的打了个电话，某局就给开发商批了个条子。随后孙博士和房虫直接去银行取钱付款。

这样的故事总让我回忆起计划经济时代，买什么都要排队，买什么都要凭票。那年百货公司好不容易来了一批电冰箱，老爸天没亮拿着小板凳去排队。冰箱没得挑，赶上那台是哪台，排在前面的邻居老张运气不好，冰箱门上有个坑。但也没办法，否则千辛万苦寻来的购物票就作废了。

春节孙博士去山东丈母娘家过年，暂时离开这座疯狂的城市。他现在最大的希望就是开发商早点交房，好让他早日结束每月还两份贷款的生活。

春节期间，北京又恢复了些许古城的宁静。这是一座不折不扣的移民城市，年前办公室里最常见的问候是——“买到车票了么？” 同事们、朋友们揣着工资卡和年终奖挤上火车、飞机奔赴祖国各地。只有作为少数的北京土著可以心平气和、心安理得的回到父母家，陪着老人看几天电视。自从首都变“首堵”后，每年只有这么几天，除了西客站附近路面上都好走，小区里的灯火也稀疏下来。北京就像一个每天暴饮暴食的胖子，突然痢疾发作，绷紧的皮带一下松了几扣。

春节后，各地的同事陆续返回，办公室又摆满了各色土产小吃。老辈说，三杆子进北京，枪杆子、笔杆子各显神通。现在，新移民们又以各种方式落地生根、买房置业、娶妻生子。他们抱怨这座城市混浊的空气、干燥的风沙；抱怨饭馆质次价高，服务低劣；抱怨吃不到早饭、挤不上公交；抱怨尽管受过高等教育，已经买房买车但依旧没有户口，没有归属感。但是，新移民们已经成为了这座城市的主流，他们是最主要的生产者和消费者。

再说回来，理解北京的房地产市场和房价，必须考虑这样城市大移民、大换血的背景。再也没法界定，谁是北京人，谁不是。一位兴冲冲来到北京工作的朋友说，在这里随便干点事就是全国性的。换到地产商的角度，北京的每个楼盘都面对的是全国市场，消化的是全国资本，是地方支援中央的模式。

每个移民都有一个买房的故事或准备买房的计划。一个来北京创业的朋友，折腾几年后，去年出让了部分股份，一夜之间身家千万。这个从没进过售楼处的家伙，于某个周末随老婆带狗去看病，顺便去隔壁的售楼处串串门，半小时内就买下了一套两百多万的房子。更巧合的是，他公司的合伙人也在这一天买了同一项目的房子。而一周之内，他公司的员工，一个80后的小兄弟，拿着父母一百多万的赞助也成为了这个楼盘的准业主。

还有位离了婚的朋友，突然少了另一方的经济来源，贷款难以为继。于是索性出租了两个房间，当起了包租婆。既然当初来北京，连公司地板都曾睡过，当当寓婆又有何妨？

在这座移民城市，街上的人说着熟练程度不一的普通话，平日里心中是对是生活成本与品质的不满。只有当春节回到故乡，在亲戚们的酒席间说起北京那间有了产权证的房子，心中才闪现出真正的自豪感。

上海有一处房子，打着豪宅的名义索价十几万/平米。其中一个理由就是，每两户5部电梯，两户的佣人都有一部专属电梯，而主人绝对不会在电梯里遇见别人。按照这个思路，下一代豪宅要为狗设计一部专用电梯了。

电视里一直在放10集的纪录片《故宫》，断断续续看了两级。电视片花了很大的精力讨论故宫的历史与文物。故宫本身就是一处豪宅，严格的说是专门为皇帝开发的“建筑综合体”，满足了皇上的工作、学习、居住、游玩的全面物业需要。当然到了夏天他还需要一个Summer Place，于是有了颐和园。

因为记者工作，也去了一些故宫东西两路没开放的地方，看到了故宫这个“豪宅”的另外一面。两个月前看了一处珍妃的浴室，十分可爱。“浴室”的侧后面是口井，井已用了多年，井绳在侧壁上都勒出了深深的槽痕。与井口相连的是一个石质水槽，太监们在这里汲水，井水顺这石槽流入屋后的一个小“锅炉”。加热后，热水通过水管直接进入浴室。水管不粗，直径不到目前家庭水管的两倍。珍妃的浴室是个大套间，外面的空间很大，十几平米，估计用作更衣、休息，目前空空荡荡，只能如此揣测。角落处开一小门，进去豁然开朗。这是一个十平米左右的圆形空间，四五米高，如同伊斯兰庙宇般的穹顶，屋顶是半球形，顶端开了玻璃窗，秋天爽朗的阳光飘洒下来，透过玻璃可以看到树叶飞舞。浴室侧壁都由白瓷砖铺就，瓷砖质量上乘，百余年过去了仍旧就雪白如玉，细如凝脂。水就从墙上的水管流入。有意思的是，浴室没有浴缸和任何淋浴装置，签上也没有发现安装过的痕迹。我估计整个这间屋子就是珍妃娘娘的浴缸了。

如果这个推测成立的话，娘娘洗一次澡，做一次SPA，就要用掉十几吨的水，而准备这些热水就够7、8个太监宫女们忙活半天了。

太合殿铺地的是苏造“金砖”，外面看黑乎乎的，并不是说金光闪闪，而是敲击起来铿锵作响，有金石之声。不知道有没有开发商愿意用“金砖”铺写字楼的大堂。察了一下资料。金砖的使用可追溯到明代永乐年间，皇宫里的地砖由位于古城苏州东北的御窑村烧制。金砖的烧制工艺极为复杂，包括至少八道工艺：

　　①取土(包括掘、运、晒、捶、浆、磨、筛7道工序)风吹雨淋日晒

　　②去“土性”(去除泥土开裂、收缩的特性)两年

　　③七成干时制土坯 入窑

　　④以糠草熏一个月

　　⑤片柴烧一个月

　　⑥棵柴烧一个月

　　⑦松枝柴烧40天 出窑

　　⑧用桐油浸泡出光泽 金砖制成

粗算下来，烧块砖出来怎么也要半年时间。朝永乐皇帝朱棣登基不久，在永乐四年，也就是1406年下诏营建北京紫禁城。光备料就花了11年，汉白玉石来北京房山，金砖来自苏州，石灰来自河北易州，五色虎皮石来自河北蓟县盘山，殿基所用的精砖石来自山东临清，松木多来自东北，而楠木多来自四川、云贵、浙江等地，集了全国10万名能工巧匠和民夫100万人。

故宫的员工们很有福气，工作环境一流。曾经很多办公室就在宫殿里，园办就曾经在慈禧的慈宁宫上班。前年去过书画研究部，就在灰墙红窗的小院里，绿树掩映，十分惬意。

故宫里也有些“不伦不类”的建筑。西华门进来，第一历史档案馆对面有一座欧式三层小楼。这是故宫里唯一一座欧式建筑，是袁世凯当政后建的。这座小楼看起来就很“拧把”，窗户很窄小，还都用铁网蒙上，外面还有一扇不透光的铁窗，不知道“袁大头”是不是怕人行刺防弹用的。袁世凯在故宫里当了83天的“皇上”，尽管把太合殿的龙座换成了“沙发”，把北京煤铺墙上的“元煤”去掉，把元宵改为汤圆，他还是在一片骂声中死了。现在看这座豪华的欧式小楼，就觉得风水不好。

北京话里有个词叫“妖蛾子”，近似于“不靠谱”的意思。絮叨这么多，我觉得现在的豪宅里越来越多的“妖蛾子”，就像袁世凯在故宫里给自己弄个坟墓似的“欧陆风情”。去年有个开发商说他的房子是豪宅，因为他可以请来武警代替保安站岗。中国人对待奢侈品和豪宅的态度都很拧把。前些天听到上海的某时尚杂志主编抱怨——大肆宣扬拜金主义和奢侈消费，却以送化妆品“小样”为主要促销手段的媒体，能够对那些拿着LV包挤公共下菜场的妇女们有什么指望呢？

奢侈不是用两万块买一个限量版的包，而是一个小时你能赚100万，而你不去赚，去逛逛公园陪陪孩子，晒晒太阳发发呆。

话说多了容易得罪人。一位国外的建筑师说的，去北海的时候，一定是带着家人去，老婆孩子一起；而去天坛的时候，肯定是一个人。那么去故宫呢？最好去那些没开放的地方。一墙之隔两重天，一面红尘万丈，功名利禄；转过身，沧桑依旧，“白头宫女在，闲坐说玄宗”。