陷阱二：警惕“被查封、被抵押”房产。王国民律师说，已被有关部门查封、被开发商抵押的房屋不能办理房产证，消费者如果买到这类房产，虽然打官司可以讨回购房款，但获得的赔款十分有限，因此，算上购房过程中花费的时间和精力，自然是得不偿失。因而，消费者在购房之前一定要到房管部门查询房屋的真实情况，对房屋准售的面积、楼层等基本情况要搞清楚，以避免不必要的法律纠纷。

    陷阱三：警惕购房合同中的“文字游戏”。王国民说，对于购房合同，消费者一定要看仔细，如“交房付款”，到底是先交房还是先付款，就有不同理解，在法庭上，消费者和开发商都可能输官司。因此，消费者与开发商在签购房合同时，要特别注意付款、交房、违约条款，以及双方在办理房产证中的责任划分、办证期限，同时，消费者应当保留开发商不能按期办理房产证时退房的权利。
（新华网记者 程正军）

    张苗根说，２００３年到２００７年，浙江新竣工经济适用房１４２８．７万平方米，解决了２０余万户中低收入家庭住房困难。住房公积金各项工作位居全国前列，住房公积金制度覆盖面逐步提高，湖州市已覆盖至外来务工人员。浙江全省住房公积金归集总额达到１１３２亿元，累计发放政策性住房贷款６１．３万笔、贷款金额８８４亿元，帮助约６０万户职工解决住房问题。
（新华网记者 裘立华）

    规划期内，上海将累计筹集和建设廉租住房、经济适用住房约２０００万平方米（平均每年约４００万平方米），占同期全市住宅建设总量的２０％左右。同时，上海将加大筹措力度，通过新建、配建、收购、改建和鼓励社会捐赠等渠道，增加廉租房源供应。

    此外，政府还将多渠道收购适用于廉租住房的各类房源。在中环以内，收购部分存量产权住房和不成套公有住房承租权；在外环周边，收购小套型配套商品房。政府将同时给予税收优惠等政策，鼓励社会机构和私人提供房源，用于住房保障对象租赁。

    按照这一规划，今年政策覆盖面将由最低收入住房困难家庭，扩大到低收入住房困难家庭，到２０１２年，基本实现“应保尽保”，累计享受经济适用住房政策的家庭将达到３０万户。

 
    在土地供应方式上，廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式，在制订上海市年度土地供应计划中单独列出，并优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地。

    同时，上海将改善其他住房困难群体居住条件，继续推进旧区和旧住房综合改造，并改善来沪务工人员居住条件，在经济开发区、工业园区等外来务工人员集中的区域，新建或改建部分集体宿舍和集体公寓，定向出租给来沪务工人员。

 (国际金融报 邓旭)

    避免“开着宝马住经适房”

    北京中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，“从准入条件到过程审核，直至二次转让都设置了严格的限制和考察机制，特别是二次上市时的回购制和高额收益金，使政策房失去了投资价值。这将避免政策房性质变味，重蹈‘开着宝马住经济适用房’的覆辙。”

    链家地产副总经理金育松表示，从通知的具体内容来看，一方面明确了价差的计算方式，避免了之前政策中难以确定同地段商品住房价格的麻烦；另一方面，明确了征收比例，并且使未签订购房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降60%。

    另外，新政策也缩减了5年内二手经济适用房“阴阳合同”的操作空间，这种“阴阳合同”可以令业主获得市场价与原价间的差价收益。对此，新政策一方面规定了5年内的二手经济适用房再上市时，须先提出申请，再由区县住房保障部门通过摇号方式确定购房人。也就是说，卖方只能以原价出售，且全程都在住房保障部门的监控之下，很难再签署以前所谓的“阴阳合同”；另一方面，住房保障管理部门可以直接按原价回购，因此也就不存在“阴阳合同”了。

    须检讨市场制度与规则

    然而，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此却有自己的看法，“为什么会有经济适用房？就是因为房价太高！如果我们不能够全面地检讨现行土地制度及房地产市场规则，那么想真正遏制这种钱权交易是不可能的。经济适用房政策效果也会微乎其微。”

    可以说，目前国内房地产市场钱权交易的广泛性已经成了中国经济发展的毒瘤，它不仅成为国内房价快速飙升的根源，也引发了中国经济过热和资产价格泡沫，及通货膨胀率快速上升，而且严重败坏中国市场经济，破坏了市场经济核心。因此，遏制房地产市场的钱权交易不仅在于事后的检查，还要从房地产钱权交易的源头入手，对房地产市场制度及市场规则进行全面检讨，全面地完善房地产市场的制度规则。否则只能是头痛医头，脚痛医脚，能够达到的效果十分有限。

    之前，易宪容也发表过类似的看法。他认为，解决住房问题的核心应该是让90%的人有能力买房。政府应该快刀斩乱麻，否则房地产市场可能会越发复杂。
　　经适房政策宜改不宜停

    回过头来再看现在的经适房“渔利”现象严重的问题。尽管政府出台回购政策以遏制这种现象，仍有反对的声音认为，回购制度虽可有效防范经济适用房的投资型消费，但随着房产保值、增值功能的丧失，购买经济适用房的中低收入人群将面临通货膨胀导致的系列损失。

    在广州等地，一些专家呼吁，经济适用房应由“补砖头”转向“补人头”。绕开开发商环节，通过政府直接发放补贴来解决中低收入人群的住房问题。对这一建议，民间的看法是，方案能够规避经济适用房投资化倾向，同时也有利于形成一体化的商品住房市场，但方案的操作性欠缺。

    而经济适用房的另一个纷争议题更是涉及该制度的存亡兴废。由于目前我国经济适用房制度暴露出种种弊端，部分专家认为，经济适用房制度导致了市场的双轨制，且制度本身漏洞百出，已经到了必须叫停的时候。而与此观点截然对立的全国政协委员任玉岭等专家认为，国内房价之所以居高不下，与目前经济适用房惠及群体过于狭窄存在关联关系。

    “由于满足不了刚性的自住和改善需求，房价根本不可能降下来。”不少房地产专家如是说。按照他们的观点，经济适用房应该降低门槛，应该“扩面”，对广大工薪阶层放开。

    而关于“叫停经济适用房建设”，国家有关部委明确表态，经济适用房关系到民生保障，不宜废除。与此同时，个别地方的擅停行为也遭遇了严厉的批评。而对于经济适用房的“扩面”，专家们的主要担忧在于政府财力能否承受。

    路径不同的解决方法也在各地初露端倪。一些专家提出，将经济适用房的“保障”功能向廉租房靠拢，扩大廉租房的覆盖范围，同时，通过开发商以获取一定期限收益为回报，代建廉租房的方式可以迅速扩大供应量。（记者 田野 实习记者 马继鹏）

　　冲减额将扩大

    近几周来，信贷市场进一步恶化，知情人士透露，雷曼兄弟认为目前仍面临着１３亿至１４亿美元的冲减。这个数字高于此前预计的８亿至１０亿美元。而且在去年第四财政季度，雷曼兄弟已经冲减了８．３０亿美元损失。

    雷曼兄弟的预期冲减额远低于美林和花旗集团等竞争对手动辄数十亿美元的冲减。

    上述文章称，高于预期的冲减额说明，即使这些似乎已逃过重大损失的公司也难以在这个越来越困难的市场中全身而退。

    跟踪这些经纪公司的分析师近几周已开始下调第一财季的收益预期，雷曼兄弟也名列其中。Ｔｈｏｍｓｏｎ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ的数据显示，分析师目前预计雷曼兄弟两周后结束的第一财季的每股收益为１．４８美元，低于３个月前预计的２美元。高于预期的冲减是下调收益预期的最主要原因。

    雷曼兄弟的股价上周五收于５４．７７美元，今年以来已下跌１６％，而同期道琼斯威尔希尔美国金融服务指数的跌幅为１１％。自去年７月３１日次贷危机爆发以来，雷曼兄弟的股价已经下跌了１１％，而受到沉重打击的美林、摩根士丹利和贝尔斯登等股票的跌幅都在３０％左右。

    ９００亿美元面临减值冲击

    作为华尔街的一家大型债券机构，多年来，雷曼兄弟发放了大量抵押贷款，然后将其打包卖给投资者。雷曼兄弟一直对调整公司资产负债表的能力引以为荣。但最近随着市场的恶化，该公司发现超过９００亿美元的债券和贷款可能受到减值的冲击。雷曼兄弟将在３月中旬公布第一财季业绩。

    在这部分证券和贷款中，有近３９０亿美元属于面向商业类地产的贷款。尽管雷曼兄弟减少了住房贷款发放额，但它仍向写字楼和其他资产的买家发放贷款。在截至去年１１月３０日的２００７年第四财季，雷曼兄弟发放了１５０亿美元的商业抵押贷款，同此前３个季度的平均发放额相等。

    不过，该公司仅卖出了１５亿美元贷款，大大低于去年第三财季的１００多亿美元。由此带来的结果是，其商业抵押贷款的持有额大大增加。现在，分析师也搞不清雷曼兄弟会减记多少损失。

    在雷曼兄弟全球固定收益主管罗杰·纳吉俄夫（Ｒｏｇｅｒ Ｎａｇｉｏｆｆ）几周前宣布辞职后，对这部分投资组合可能蒙受损失的担忧进一步升温。该公司表示，纳吉俄夫是由于个人原因辞职的；纳吉俄夫需要从伦敦飞到纽约上班，这给他的家庭带来了影响。记者未能联系到纳吉俄夫就此置评。

    雷曼兄弟还有大量的“Ａｌｔ－Ａ”抵押贷款，这类贷款的借款人对收入信息的披露义务低于标准抵押贷款。近几个月来，由于拖欠贷款的人数大幅增加，这类贷款也面临着很大压力。

    雷曼兄弟共有约３７３亿美元的住房抵押贷款。该公司没有披露其资产负债表中具体分类的各项资产数额。

    不过，雷曼兄弟的一些投资者并不感到担心。

    在前几个季度，雷曼兄弟的管理人员曾表示，该公司的住房抵押贷款得到了良好的对冲，这意味着雷曼兄弟这部分贷款的损失可以被来自其他地方的收益所抵消。不过，商业抵押贷款市场的恶化将考验该公司对冲此类资产的能力。在市场恶化时，这类资产可能带来更严重的损失。 
    公司已有“后手”？

    ２月，雷曼兄弟发行了１９亿美元的优先股，部分分析师认为，此举旨在加强资产负债状况，说明公司预计未来将遭受与信贷有关的损失。雷曼兄弟首席财务官艾林·卡兰（Ｅｒｉｎ Ｃａｌｌａｎ）表示，这是公司正常融资计划的一部分。她说，这与过去的冲减或对冲减的预期无关。

    雷曼兄弟对其能否安然渡过此次信贷危机的质疑并不陌生，不过这种质疑持续存在的主要原因是该公司债务量之巨大。除了持有的住房和商业房地产贷款之外，截至去年第四季度，雷曼兄弟还持有对垃圾级借款人的１２８亿美元贷款承诺，截至２月６日，持有４０亿美元杠杆收购贷款承诺。

    美银证券分析师迈克尔·赫克特（Ｍｉｃｈａｅｌ Ｈｅｃｈｔ）在研究报告中写道，这些贷款和贷款承诺的总额达到了９３０亿美元，与该公司股东权益总额相比的确可谓庞大。他对雷曼兄弟的评级为中性，相当于持有。

    赫克特估计，截至去年１１月底，雷曼兄弟的有形普通股权益为１８６亿美元。这９３０亿美元的贷款资产哪怕只减值较小的百分点，也会导致公司有形资产遭受巨大损失。

（国际金融报）

    数据显示，去年法国发放了２３０多万笔住房贷款，房贷总额达到１７０７亿欧元，比前年增加了２．７％。在金融市场受美国次贷危机影响气氛紧张的去年第四季度，法国的房贷发放总额达到了４１８亿欧元，比前年同期增加了３．８％。

    法国政府一直鼓励个人购房，希望促进房地产业的繁荣，拉动相关产业。去年政府还推出了专门针对个人房贷的系列减税措施。同时，去年法国房产价格升幅明显减小，法国房市开始进入稳定期。

（国际金融报）

    二手房价正在水涨船高。除正常因素上涨之外，一些不法中介采取“吃差价”方式，正在成为扰乱二手房市场的“黑手”，一些房东也间接地助长了黑中介“吃差价”的恶习。

    暗访

    成交前甭想见房东

    笔者以购买二手房为名，暗访了某家中介门店。

    “这套房子很紧俏，上午还有两个人来看过这套房子，您想要买就尽快做决定。”

    “房子倒是不错，我能否和房主见面聊聊。”

    “来一个就要和房主见面谈，房主哪有那么多的时间啊！这房子房主已经全权委托我们了，看，钥匙就在我手里，你放心吧，成交的时候，我们肯定会让您和房东见面的。”

    “价格还是有些高，能否再便宜一些。”

    “房价是房主定的，我们是正规的中介公司，只收取中间费用。”

    “我还需要再考虑一下。”

    “觉得合适的话，您可以先交5000到1万元的保证金，我可以把房子先押下来，等您两天，如果要买，过来签约办手续，不适合的话，保证金再退给您。”

    原来看似简单的购房经历，实际却暗藏玄机。某家中介门店负责人告诉笔者，这里存在不为外行所知的“毛病”：不让买卖双方见面，中介可以暗中操纵房价。

    王小姐最近结婚，打算在北京莲花池附近买一套二手房。她也有着类似的经历。“中介根本不让我和房东见面，每次看房都是业务人员领着我。最离谱儿的一件事是，某套房子里头还住着租客呢，业务人员直接就敲门，还居然声称他是房主儿。这二手房市场可真够乱的！”

 
    内幕1：“吃差价”能挣好几万

    笔者走访了多家中介门店，发现“吃差价”并非个别现象。

    “光凭从中间撮合，能赚几个钱？”在一家中介公司供职的孙先生告诉笔者。“以成交一套总价50万元的二手房为例，如果仅做居间，按国家有关标准居间费为2%至3%算的话，大致为1.25万元，而押下房子‘吃差价’的话，最少加个3万元，那么成交一单就能赚到4万多块。你说，这种买卖谁不愿意做啊！”

    “‘吃差价’是个普遍现象，甚至一些名气很大的经纪公司也存在‘吃差价’的现象。”有着两年从业经验的孙先生悄悄告诉笔者，“以低价广告先吸引购房者，只要购房者上门，我们就有办法把他留在店里。”

    “不吃差价的话，恐怕一些中介公司就要倒闭了。”一位资深人士这样表示，“门店开设成本不算低，况且现在行业竞争多激烈啊，就拿望京的星源国际来说，一栋大厦下面的中介门店就有五六家之多。”

　　内幕2：房东助长“吃差价”恶习

    一方面不法中介利用交易不透明，采取“吃差价”牟取暴利。而另一方面，一些房东只顾眼前利益，从而或多或少地成为了不法中介公司赚钱的“帮凶”。

    李先生原本在万柳地区有一套90平方米左右的房子，前段时间打算出售。他找到一家中介公司，业务员看过房子后，很痛快地一次性付给李先生85万元。李先生当时觉得还算满意，但后来李先生打听到，中介公司以95万元的价格转手卖给了一位购房者。“经纪公司一下子就赚了10万元。”李先生心有不甘地表示，我的邻居听说了我的卖房经历后，于是直接报到95万元。

    “谁卖的价格高，我就把房子委托给谁。”何先生这样告诉笔者。“我的房子在不同的中介公司都挂了牌，同时，我们之间还有协议，在房子底价的基础上，谁如果能够多卖的话，多卖的部分我们五五分成。”

    类似何先生这种想法的房东并不在少数，究其原因，症结还是在二手房市场处在买方市场，有数据显示，目前北京二手房供需比例大致在1比5左右，而一些热点区域，这一比例甚至达到了1比10。

　　■编后

    按照有关部门规定，从事房屋中介行业，只能是以做居间来赚取佣金。“吃差价”这种行为首先侵害了买卖双方的利益，尤其是买方承担了更多的费用。另外，这种行为最大的危害是扰乱了市场的正常经营秩序，损害了房地产市场的正常有序发展。

    一个规范的房地产经纪公司应该为买卖双方提供开诚布公协商的平台，而不应该隔离买卖双方进行暗箱操作，并且房地产经纪公司收取的中介费用，应该是以专业知识为顾客代办二手房买卖过程中复杂手续的报酬，而绝不应该收取买卖双方房屋的差价。（易居）

    一、既没有理论，又没有市场调查的独立思想人

    他们纯属看热闹的一群，而又最喜欢拿房价说事情的一群人，他们自诩为对房地产市场有研究，其实他们是被人家研究的。这群人喜欢从个别市场表征出发，逐渐夸大，形成耸闻。看涨看跌，既没有理论，也没有市场实际调查支撑，易宪容说房价拐点已现，就深信不疑，任志强说拐点没有出现，马上转向。

    二、追求房价最低极限的购房者

    他们是房地产市场中真正的置业者。但是他们又是买房困难的一群人。他们想追求房价最低的极限，但是又不能自己独立判断，也没有一个好心态去研究房地产市场房价最低的相对极限。他们看到媒体主流说拐点已现，马上充满了期待，一旦市场表现房价稍涨，又痛恨自己为什么没有逢低买进。他的思想就在期待和痛恨中徘徊，最终发现自己一次又一次地错过房价相对最低的时间点。

    三、贪婪又小气的开发商

    他们在现在这个变幻时期，手握住自己的楼盘既想把房价抬高到极限，又怕卖不出去。既想花钱促销搞一些大型的活动，又怕浪费。既想捂盘，又怕楼盘回笼不了资金。既贪婪又小气，没有做市场研究，不能从短期和长期对市场进行预测，始终是人云亦云，最终被拐点所忽悠。

    四、没有市场实战和市场调查的专家

    这类专家他们有一定的经济理论基础，却没有经历过房地产市场的实战，他们不知道有些市场理论，在现实面前是束手无策的。他们看到某些片面的材料，就用市场理论来套，因为，市场每天的表征是不同的，所以他们就会在阶段性房价涨落中人云亦云。 　

 
　　五、不肯善罢甘休的投机客

    前期深圳的房价下跌，使得很多的炒家被套牢。很多人以为炒家之所以能赚钱，是因为有内部消息，内部消息能使他们稳赚不亏，但是房地产市场不是股市。他既有股市的突发性，又有政策的延续性和长期性，许多的被套牢炒家他们不相信有拐点，又对房价下跌诚惶诚恐。他们不能对房价的长期走向做一个预判，使得他们既想割肉，又不肯善罢甘休。所以一旦说出现房价下跌迹象，心中恨自己不能早做决定，而一旦房价稍有上涨又感觉春天到来了。

    我们总在说每个人都应该有自己的思想和判断，但是大多数人的想法还是会被所谓的专家、学者的思想所“绑架”。关键是你要自己去想，自己要坚定自己的判断，自己要根据自己的实际情况进行抉择，这才是正确的。

    北京著名房屋经纪机构“我爱我家”专家认为，现阶段的中小户
型二手房，无论出售还是出租都不失为明智的选择。目前，首次置业的自住型客户的购房观念，已经从追求舒适的大户型逐渐向适用、紧凑型的中小户型转变，庞大的市场需求为中小户型房产带来了良好的销售契机。２００７年，北京市二手房价格持续性上扬，涨幅比例超过３０％，其中９０平方米以下的中小户型房占总体交易量的６６．９％。

    “我爱我家”的专家认为，对短期内追求高收益的业主来说，出售比出租的优势大。中小户型房的租金受地段、商圈和交通等因素的制约，尤其是房龄相对较老的房源，业主想要获得理想的租金就必须再投入资金进行装修和维护，并充分考虑房屋的折旧和闲置期等因素。如果将房产出售，不仅省去了出租管理和维护的麻烦，也可获取充裕的资金投资股票等其他行业。相反，对致力于长期投资房地产行业的业主来讲，出租比出售收益大。未来房产发展的方向是经济、适用小户型房，房价升值空间巨大。

    专家指出，中低收入人群、尤其是年轻的首次置业人群，适合购买中小户型的二手房。目前市场上出售的９０平方米以下的房子具有总房款少等优势，而且户型设计现代、适合年轻人居住使用，购买后既好出售也好出租。

（新华网记者 刘浦泉）

    “特惠房、送家电、免物业费……五花八门的优惠举措层出不穷。春节期间，家住鲁巷的徐先生每天都要删掉10多条楼盘促销短信，而就在半年前，江城大部分楼盘一开盘即一抢而空。

    据武汉市房产市场信息网显示，今年春节商品房销售“最冷”。除夕至正月初六，全市仅在2月11日成交一套商品房，其余6天为零。数据显示，2007年春节，全市卖了356套；而在2006年，这个数字是1840套。更能体现楼市转变之快的数据是，2007年武汉销售了112794套商品房，许多人似乎看到了“拐点”的希望。

    今年春节楼市出现如此大的反差，也有观点认为合理。

    首先，去年是武汉楼市跃进的一年，全市商品房销售均价为4518元/平方米，同比增长24.7%。当然，这个价格涵盖了郊区、远郊，掩盖了城区多数楼盘价格增长超过50%的事实。目前，武汉大部分中心城区价格都在6000元/平方米以上，售价万元以上项目超过20个。可以说，这个价格超出了大多数自住者的心理防线和家庭承受力，虽然不少郊区价格相对较低，但区域配套不足，居住不便，成本较高，吸引力有限，加上春节房价并未大幅降低，故自住者出手有限。

    其次，去年10月开始，包括第二套房首付和利率提高等多项调控政策的重压之下，让投资房产利润大为缩水，极大抑制了武汉房产投资，除了个别潜力项目，市场整体降到低谷。

    据有关研究中心数据显示，与成交量一路下滑相比，房价则呈现出先抑后扬的走势。1月份前两周的商品房成交均价略有下跌，但随后两周止跌回稳。2月份第一周，主城区商品房成交均价为5763.82元/平方米，较1月同期上涨了48.94元/平方米，涨幅0.86%。房产专家认为，今年武汉房价将趋于稳定，保持小幅波动，下跌的可能性不大。

　　什么在左右楼市变局？

    去年，武汉城市居民人均可支配收入为14357.64元，比上年同期增加1997.66元，剔除物价指数仍增长11.6%。宏观经济层面的直接效应就是，个人与企业消费能力都在不断走强。加上获批试验区，武汉的集聚效应有望得到增强。此外，近几年，武汉在市政交通的投入逐年增加，2007年达到227亿元，今年预计达到300亿元，大部分地段价值明显提升。

    但是，宏观经济面的利好，并不一定带来楼市的必然上涨。《2007年武汉房地产市场运行情况通报》显示，去年房屋新开工面积1174万平方米，同比增加近一成。这些房子将在今年陆续上市。这意味着，按平均每套90平方米计算，今年市场供应比去年增加1万多套。另外，2006年出台的“70-90”政策渐见成效，目前武汉244个在建新住房项目，单套90平方米以下的达到578万平方米，占新开工的七成多，同等面积下将有更多房子可供选择。

 
    更重要的是，武汉去年有394.54万平方米经济房开工，今年这些经济房将陆续上市，又可为市场提供5万多套中低价房源。

    提到投资，过去几年买房都赚钱，现今则不同。现在购房凭房子升值回报，若5年内出售要缴5.8%的营业税以及印花税、个税等费用，加上办证费，相关税费就接近14%，如果算上中介费、物业费、装修折旧、贷款利息等支出，目前购房至少升值20%以上才勉强保本，这让投资者望而生畏。

    目前楼市的“政策面”特征日益显现，在美国次级债危机和国内通胀压力的影响下，包括加息、货币从紧、物业税等政策都有可能发生进一步变动，加大了未来市场的不确定性。

    不过，包括土地储备监管、经济房廉租房建设等调控政策，一旦地方政府不折不扣地执行，对武汉楼市而言，大幅上涨的可能性几乎为零。(作者为中国指数研究院华中分院首席分析师) （李国政）

    近三成贷款投向房地产业

    上海银监局最新发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示，2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

    “这也是没有办法的事。”一位业内人士在接受记者采访时表示，就目前的中国国内投资状况而言，对于银行来说，房地产贷款可以说是属于“短、平、快”的好项目。相较于其他投资项目，目前上海地区的房价和市场情况使得房地产贷款的风险是比较低的，同时，房地产贷款的回收期限也不会很长。“安全、收益高、回收快，这样的贷款项目当然大家都会选，数据显示总量相对集中也就不奇怪了。”

    上海财经大学现代金融研究中心副教授谈儒勇向记者表示，尽管目前上海地区房价高企，但尚未出现滞销，因此贷款过于集中在房地产业，目前暂时还看不出风险。但是，如果将来楼市真的出现“拐点”，由于大部分房地产企业都属于高负债企业，企业的运营成本主要来自于银行贷款，房子卖不出去，资金回拢出现问题，导致资金链断裂，银行的贷款也就会变成坏账，这种风险积累到一定程度释放出来后，不仅商业银行难以承受，而且会危及整体经济安全。

    针对这种状况，上海银监局相关人士表示，该局将加强宏观监管，关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险，制订并实施合理、科学的信贷政策，分散、管理、控制房地产信贷风险。

 
　　房贷回落楼市观望气氛浓

    楼市越来越浓的观望情绪也反映到个人住房贷款上。统计数据显示，2007年度个人住房贷款年中上扬，年尾回落。从6月份开始，个人住房贷款出现了爆发式的增长态势，但从10月份开始出现了下降的态势。

    有业内人士认为，这是房贷“新政”实施效果显现所致。据某股份制银行数据显示，房贷“新政”出台之后，该行个人住房贷款业务较前两个月缩减30%以上。另据一家国有银行统计，房贷“新政”发布后的去年第四季度，该行个人住房贷款项目审批数比上季度下降51.8%。这说明“新政”实施后，非自住性购房需求得到抑制，个人住房贷款需求明显下降。

    然而专家却对此表示异议。房贷只是房市的一个衍生品，因此影响房贷需求的主要因素来自于房市。目前上海房价已经处于较高水平，脱离了消费者的收入水平和支付能力，所以房市观望情绪日渐浓厚，成交量萎缩，这一房地产业的实际状况必然影响到房贷量。当然，房贷新政也确实是一个影响因素，尤其是加息政策，已经贷款买房者在2008年1月1日之后月还款额都增加了，还贷压力的增加使得未买房者在计算买房成本时，减弱了贷款买房的意愿。 （国际金融报 徐海慧）

    前几年，就计划着要买房，把二老接到城里来。可他们不乐意，说城里开销大，样样要花钱，说让我们来买房，他们于心不忍。“如今这社会，你们年轻人活得比我们累，我们知道孩子们也难，你们有这份孝心，我们就知足了。”爸妈总是这样一次次拒绝我们姐弟共同集资给他们买房的提议。

    买房的计划只好搁浅。可心里总觉得是块心病。爸妈岁数一年比一年大了，尤其是爸，这一两年身体状况很不好，每次回去都让我有一种见一面少一面的伤感。让父母的有生之年多感受一点儿女在身边的欢乐吧。这样想着，于是去了售楼中心。咨询了价格，才知道，现在的房价上涨的速度。几十万元的首付，让我只能望房兴叹。我的心里涌起一阵阵悲哀，恨自己不能让辛苦了一辈子的爸妈晚年享上我们做儿女的福。

    过年时。我思忖着，今年二老又在山沟沟里冷清地过年了。我们姐弟3人各自都有公婆岳父母家要回。矿山路远交通不便，每次回去过年都来去匆匆，还不能聚齐。为什么不租个新房给爸妈，一家人不就可以欢聚在一起过年了吗？是啊，我们买不起房，可我们依然可以用自己的微薄之力，表达对父母的孝心。于是和弟弟妹妹商量了，准备不告诉爸妈，来个先斩后奏。

 
    因为是租房的淡季，很快，我就看中了我家附近一个新建的小区，一楼，带花园，价格、环境都不错。高高兴兴地交了租金，赶紧召集弟弟妹妹们买东西，打扫布置房间，想快点儿把爸妈接过来。

    这两天，房子在我们姐弟3人的努力下，终于收拾好了。门上贴了春联，屋内挂了中国结，阳台摆上了水仙花、万寿菊……一切看着都那么喜庆、温馨。晚上，抑制不住欢喜打电话告诉了爸妈。我的一番真情表白，竟感动得妈流泪了。爸高兴地说，好好，这回就听孩子们的，我们就搬到城里来住！

    放下电话，一想到一大家人马上要团聚在新房子里，围桌而坐，一起欢笑，心里呀，真是美滋滋的。明年春节，我家就可以过个团圆年了。

    今年1月份以来，北京楼市就开始满城尽刮“打折”风，从9折到9.9折不等。面对“乱花渐欲迷人眼”的折扣促销，消费者应该如何对待呢？

    专业人士建议，如果之前就有看好的户型，正好能赶上春节打折，那么不妨该出手时就出手。但是，对于打折的项目和户型，也千万要仔细考察，以免受到“冲动的惩罚”。

    笔者曾致电回龙观一个项目，该项目一次性推出了30多套特惠房，最多的每套能优惠8万元。但再一了解，发现这批特惠房都是之前每栋楼剩下的房子，要么在一层要么在顶层，要么户型和朝向都不好。

    特价房肯定有特别之处。因此，消费者在选择特价房的时候，一定要多问几个为什么，找出这个“特别之处”，再考虑自己能否接受。

　　送礼弄清礼品性质

    除了折扣之外，送礼也成为一些开发商在新年的促销方式。一楼送花园、顶楼赠露台，还有车位、物业费……买房的赠品让人眼花缭乱。不过，在这种情况下，消费者一定要保持清醒头脑，看看开发商所送的礼靠谱不靠谱。

    比如开发商承诺的送露台，按照物权法的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，顶层露台是全体业主共有的，开发商送出的只是露台的使用权。

    再比如送花园，如果开发商与业主已经在协议中约定赠送关系，那么，底层业主享有该花园的所有权，同时应履行该花园所应承担的物业费；而如果开发商在赠送底层花园时只是口头承诺，并没有进行任何声明，那么，该花园应归全体业主共同所有。

    至于有的开发商所承诺的“送20年物业费”，消费者就更不要被“忽悠”，要知道物业公司的指派现在已经不能是开发商能说了算的，开发商指定的前期物业公司，如果业主们不满意，是可以随时开业主大会“炒”掉它重新选聘的。就目前各小区的实际操作情况来看，前期物业被“炒”掉的可能性非常大，那么开发商所说的送物业费也就只能是“镜花水月”了。

    据北京市统计局统计，二00七年，北京商品住宅销售价格同比上涨百分之十二点八。而据相关机构统计，去年下半年北京十大热点楼盘总体价格平均增幅高达百分之六十八。

 
    二00七年年底，北京住宅市场交易量萎缩，深圳和广州等南方城市房价下滑，北京的购房者更多持谨慎态度。仲量联行表示，由于部分人预测奥运会后北京房价会有所下调，预计直到二00八年八月，北京住宅交易量会持续放缓。这可能将迫使许多住宅项目调整销售策略，而且会影响到那些缺乏竞争力的项目。

    仲量联行表示，上海近几年来推出了一些天价的豪华住宅项目，到二00七年，这一趋势已蔓延到北京。去年北京银泰中心的柏悦府每平方米售价近五万元人民币，给北京房地产业造成不小震动。由于该项目销量不错，随后北京每平方米报价达三万五千元人民币的住宅项目数量大幅增加。但由于有些项目的市场形势不容乐观，预计随着北京住宅交易量的回落，这些项目将降低报价。（阮煜琳）

    卢锦南认为，是政府通过土地供给、税费变更等手段促使了本轮房价的上涨，开发商和投机者只是趁势参与，“这种急涨急跌很不正常，政府应该负责”。

    卢锦南说，目前开发商都是观望心态，虽然日子守得苦些，但是都在等。他指出，眼下的广州房价处在一个偏低的洼地中，短期肯定有接近10%的上升空间。他预测，过了5月这波回升就会出现。他心目中，越秀荔湾地区房价1.2万至1.3万每平米接近理性，而天河东山须守在2万元以内，白云7000-8000元。

    列席广州市人代会的省人大代表陈奕标同样具有地产开发商的身份。他说自己在此轮广州房价调整中损失不小。但他认为广州房价短期内上升空间有限。他说，目前房价基本回落到去年3月份的水平，而且趋于稳定，就短期而言市场观望气氛浓郁，难以恢复热度。

    但陈奕标坚信，就广州市场而言刚性的消费需求仍然大于房屋供给，所以一旦市场氛围改变，“刚性需求就会释放”。他估算，今年年末可能出现拐点，消费需求恢复，投资需求逐渐回暖，房价从此回升，但这还要“观察国家的金融政策”。（周炯）

    在春节期间，一大批杭州的新盘推出“迎新春购房优惠和抽奖活动”。以当地知名楼盘“九月庭院”为例，凡在2月6日至2月18日认购九月庭院并签订正式购房合同的客户，享受购房总价9.9折优惠，并人人有奖，奖品包括价值6000元的柜式空调、价值2000元名牌分体式空调、价值1000元的购物券等。

    杭州西湖房地产集团有限公司的一位高管认为，随着银行收紧贷款、楼盘销售滞销以及后市日益不明朗等因素，加速了楼市观望气氛的形成，并使其逐渐变得浓厚。

    住商不动产浙江区域总部内部人士表示，许多楼盘滞销的主要原因是提高第二套房首付比例等政策的实施，对买房人的资金实力是一个巨大考验，开发商的策略也开始全面调整，有的开发商就担忧宏观政策的诸多不确定性，希望趁早出货套现离场。

    事实上，经过去年12月和今年1月连续两个月的集中开盘，今年春节前后的杭州楼市一手新盘供应异常充足，房源类型多样。从2008年1月起，杭州主城区总共大约20个楼盘新开盘或推出后续房源，近4000套房源入市，可售房源数量陡然增大。据当地多家机构的调查，2008年是楼市供应大年，未来2年内至少有10万套商品房将陆续上市。

    搜房杭州分公司杨国忠认为，杭州楼市在年末形势急转直下，以“热开冷卖”收尾，经历了一个“倒U形”的过程，逆市集体大推盘与打折优惠拉开2008年杭州楼市的序幕。杭州楼市主城区1月份约新推4000套，创下了7个月来上市之最，打折优惠频出，但开发商意在拉动淡季疲软市场需求的措施并没有起到预想结果。

    浙江建工房地产开发集团有限公司内部人士认为，按照往年的惯例，春节前后是楼市的传统淡季，开发商往往会选择节后开盘。但今年春节之前，杭州掀起了一个新房供应高峰。对于淡季的巨量放盘，买房人并不埋单。

    对于日益严峻的市场形势，广宇集团股份有限公司一位管理层人士认为，在当下的市场行情下，在产品设计和营销上应该树立两个思路：对于普通住宅项目，做到尽可能高的性价比，吸引目标消费群；而对于高端的新盘，必须在产品品质、服务细节上做到物有所值，因为高端楼盘的客户对于价格相对不敏感，而对于产品有着比较苛刻的要求。 （叶国靖 ）

    针对一些地方官员滥用职权破坏国家土地管理制度的违法问题，河北省人民检察院近日就依法严惩土地违法渎职犯罪作出专项部署，明确当前要依法查处的八类重点案件，以解决以往土地违法案件“查事不查人”的弊端。

 
    这八类案件包括：国家机关工作人员滥用职权，乱占滥用农用地；徇私舞弊非法批准征用、占用土地；滥用职权非法批准“以租代征”占地建设；滥用职权非法占用农民集体所有土地；徇私舞弊非法低价出让国有土地使用权；滥用职权擅自减免土地出让金等土地收益，给国家造成重大损失；失职渎职、弄虚作假，违法审批、许可、放任非法占地行为，致使大量土地毁坏或造成重大经济损失；在招拍挂建设用地使用权中徇私舞弊，给国家造成重大损失。

    河北省人民检察院反渎职侵权局局长郑广宇说，土地违法渎职犯罪主体均系政府官员，甚至直接关系地方政府利益，查处困难多、阻力大。为此，河北省人民检察院要求各市检察院反渎职侵权局进一步加大案件查处工作力度，对阻力大的案件由市检察院直接组织查处或异地查处。（李增辉）

    据了解，四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米，而该项
目的销售均价为8300元/平方米。而万科紫台2-2号楼均价直降500元，即精装均价从16500元/平方米降至16000元/平方米。

    对此，北京万科销售总监赵彤告诉《第一财经日报》，上述两个项目均属于新春期间尾盘销售，特别是紫台项目只剩下不到10套房子。

    对于万科在北京的楼盘是否会在春节后延续降价促销的策略，赵彤表示今年的销售策略现在还没有完全确定，但他认为北京还不到需要降价销售的地步。记者致电万科集团总经理郁亮，但其以“还没有上班”为由婉拒了采访。

    王石“三四年以后再买房”话音刚落，万科多个城市的项目同时降价显然耐人寻味。而在最近一次与潘石屹公开交锋中，王石认为，现在一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。从需求量角度判断，广州萎缩了44%，北京相比去年同期下降9.2%，上海下降15%。现在，那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已趋于理性。这种理性回归在广州、深圳已得到体现，从全国范围来看，也可以作出类似判断。

    而潘石屹对此并不赞同，他认为如果2008年楼市出现拐点，那么先会从土地市场出现拐点。因为土地供应一般两年左右才能在市场上形成房屋供应，所以，2006年、2007年的土地供应才会直接影响到2008年、2009年的房屋市场。言外之意今年房价不会出现拐点。

    业内有不少专家则指出，北京受益于奥运会的召开，今年的房价不会呈现下降趋势。但房价涨到高位之后，不同开发商对房价的下一步走势明显出现分歧。

    事实上，不仅仅是万科，北京的很多开发商从去年年底开始都展开了大规模的促销活动。例如，世茂奥临花园买房送车库，如果以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠。远洋一方项目一次性付款打9.7折，首付50%享9.8折优惠。

    富力地产旗下的项目富力又一城的促销力度显然更夺人眼球，其推出5重大礼：3%契税，10年物业费，0.05%印花税，2%公共维修基金，2777元购房喜宴；并推出特惠单位限量大抢购。其中，二居户型最高可节省20万元。如果是富力旧业主购房还可享受额外9.9折。与此同时，天鹅湾、金都杭城等知名项目也在打折。

    北京市建委最新发布的2008年北京住房供应计划则显示，将有800万平方米的保障性住房开建，比去年增加了270万平方米。对此，市发改委官员表示，大规模建设保障性住房，对北京房价上升会起到一定抑制作用。

    不过，开建并不等于建成，这些计划何时能够形成供应尚待时日。(作者：许慧颖)

    数据显示，1月上海新建住房成交规模156.8万平方米、15671套，与去年同期相比减少17.6万平方米，降幅达10.1%。同时，根据1月对143个、总规模1181.4万平方米的样本楼盘所作的调查，有41.7%的样本楼盘价格上涨，平均涨幅为4.75%，但涨价楼盘占比和平均涨幅均较去年12月有较大下降；另有7.3%的样本楼盘价格下降，平均降幅为2.47%。

    二套房贷政策是拐点

    自去年9月28日央行发布二套房贷政策之后，上海楼市的成交量就持续了长达3个月的大幅下滑之势。天天房展网研究中心的数据显示，商品住宅成交量从去年9月的207.21万平方米高位，下滑到去年10、11、12月的168.73万、139.61万和111.65万平方米，环比降幅分别达18.6%、17.3%和20%。在短短3个月时间里，商品住宅的成交量累计下滑了近一半。而在二套房贷出台前的前9个月时间里，商品住宅的成交量已高达1675.04万平方米，相当于2006年1677.5万平方米的成交量。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，二套房贷政策是上半年过热的楼市向下调整的一个政策性拐点。对于购房者来说，2008年将是最受益的一年。政府在今年还将更加严格地限制过度的需求，以保障真实需求。

    业内人士认为，上海房价经过连续数月的涨幅放缓，局部楼盘价格出现下跌，加上淡季成交低迷，购房者心态已发生转变，从抱怨房价疯涨、心情焦虑转变为持币观望、等待时机。

    万科降价风刮到上海

    万科继在广州、深圳等地之后，将首次在上海地区进行优惠销售。据悉，万科旗下的上海万科房地产有限公司将在元宵节(2月21日)对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%，这也是该公司在上海促销力度最大的一次。上海万科有关人士表示，此次促销并不能说是“降价”，而只是为了春节期间“回馈老客户”所进行的优惠活动。 【万科降价范围继续扩大 北京万科尾盘打折促销】

    在上海之前，万科去年底已经在广州、深圳等地率先大规模降价销售，并几乎成为当地楼盘降价的领头羊。但是，在上海，万科楼盘销售价格一直没有什么变化。目前，万科在上海有7个在售楼盘，这些楼盘正在进行一次性付款购房优惠活动，折扣只有1%至2%。相比之下，此次“春节回馈”的促销力度，对上海万科来说幅度确实相当大。

    按照万科董事长王石的判断，楼市调整还将会持续。王石表示，万科楼盘降价销售，是万科提前启动楼市应对模式的策略之一。

    建设部三措施稳定房价

    建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。专家学者普遍认为，今年楼市调控将更为理性和成熟。

    姜伟新表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”但他强调，当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。

    机构料调控下半年放松

    2007年楼市宏观调控的一大亮点，就是房贷新政、加息等市场化调控手段的运用。随着收紧房贷和数次加息的“累积效应”发力，目前各地的房地产市场普遍降温，取得了比较明显的效果。

    花旗集团最近发表的研究报告称，目前内地一些城市的房地产价格正出现调整，再加上内地A股市场下跌，反映出之前推出的宏调措施已经奏效。花旗集团预测，在美国经济衰退可能拖累内地出口的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮的打压楼市调控措施。如果调控楼市过紧，房价急跌，可能会对内地整个银行体系构成负面影响。

    知名房地产顾问公司高力国际的报告称，最近内地股市随着美国股市回调，必然对住宅购买者产生负面的财富效应。内地居民财富积累发生逆转，将打击民众的购买热情，即使并未影响到他们的经济承受力时也是如此。

    高力国际预计，2008年如果中国对美国贸易盈余缩小，将减轻美国要求人民币升值的压力。这将改变市场的预期，流入内地市场的投机热钱因此会有所减少，使中国政府有空间来放松紧缩政策。高力国际预期，这种调控放松的状态可能会在2008年下半年出现。

    根据春节前夕笔者扫盘所获得的信息，春节期间，深圳有近20家楼盘在售。前日，笔者走访了其中的几家在售楼盘，发现春节期间看房者寥寥，有购买意向的更是难得一见。

    笔者在位于福田区新洲路旁的一处新楼盘现场看到，为了在春节期间促销，售楼处为春节期间前来看房的顾客都准备好了利市封，而看到笔者，值班的工作人员随即热情地迎上前来，表示如果在春节期间签订购房意向书，将可以享受到9.6折的优惠，并且附赠精美装修。但笔者在该售楼处现场咨询的时间内，再没有其他顾客光顾，而工作人员也坦言，春节期间虽然继续发售，但是前来咨询的人“不太多，每天有几个吧”。

    而在龙岗区一处春节期间坚持发售的楼盘，笔者远远就看到楼盘外墙上悬挂着的“春节期间买楼送礼优惠”的大条幅。可在楼盘销售处，却空无一人。

    香港：一楼盘初一成交10宗

    而在香港，从大年初一开始，就有部分发展商启市卖楼，继续开放部分售楼处示范单位。仅恒地和信和两家开发商年初一便一共推出可供发售的尾盘约500套，而恒地集团旗下已经发售完的一处楼盘，仅初一一天便录得了10宗二手房成交记录。

    而中原地产营业董事林伟文则表示，不少前期入市购房的买家，已经脱手获利，而在春节期间开售的马鞍山一处楼盘，一位买家已经敲定斥资7000万购入10套，“全部是用作投资，因为看好香港楼市后市。”

 
    影响：深圳人春节赴港扫楼

    由于对深港两地楼市后期走向的不同看法，春节期间，不少深圳的楼市买家离深赴港“相”楼。笔者从香港几处春节发售的楼盘销售处了解到，春节期间的看房客中，有部分是从深圳赶来的深圳买家。“初一一天，我们这边接待了五六位深圳的顾客。”美联物业销售人员表示。

    “因为香港楼市春节后的涨势几乎是肯定的，深圳的目前还不好说。”在恒地集团一处售楼处，深圳一家私人企业经营者娄先生，大年初一赴港进行三天新春游，“除了一些比较有特色的活动之外，还去看了几个楼盘。”娄先生说，自去年下半年开始，深圳楼市在高速飙升后进入寒冬，虽然目前价格没有明显波动，“但是后期走势不知道会怎么样，有说会涨的，也有预测跌的，不好把握。”(王莹)