石块对盾牌，燃烧瓶对铲车，《物权法》对《拆迁条例》，在高房价的气氛熏陶下，在拆迁法律的互相矛盾下，拆迁这件推动城市化、改善居住条件的好事，逐渐升级为一场火药味十足的利益博弈。

　　高房价让拆迁演变为利益争夺战

　　房子现在是件值钱的大家当，不断上涨的房价让人们越来越不敢轻视房子的价值，畸高的房价腰肢招展地展现出了让人欲罢不能的利益诱惑，双方使足了力气将利益向自己这边拉近，而一旦绳子拉得过紧，拆迁就将演变为活生生的暴力，其实这也怪不得别人，高房价不但让房主们看到了房子的一身宝贝，也把开发商和地方政府的食欲吊得高高的。

　　这的确是一笔不容易算清楚的帐，开发商在动迁中希望拆迁户赶紧搬走，房子早一天竖起来，利益就越有保证，他们当然不希望出现崴泥的钉子户，他们愿意用最低的支出保证最可观的收益。而拆迁户眼看着自己的房子要被拆迁，当然希望自己的房子能换来一个合适的价格，现在房价每天都在往上涨，有些拆迁户眼看着补偿金根本换不回原来的房子，这种损失他们当然不愿意认头。

　　于是，当拆迁双方争论得红了眼的时候，如果没有一个立场公正劝架解说的第三方，暴力冲突必然登场上演，可是问题来了，法律在这个时候却出现了问题，《物权法》和《城市房屋拆迁管理条例》掐起架来了。

　　拆迁法律相悖点燃拆迁的矛盾冲突

　　现在，全民的法律意识普遍增强，不论是城市还是农村，很多被拆迁户都开始注重保留有利的证据资料，并且已经学会引用法律条款进行维权，但是拆迁户和动迁部门却始终是鸡同鸭讲，拆迁户们搬过来《物权法》说得头头是道，而开发商则是亮出《城市房屋拆迁管理条例》自圆其说，拆迁法律的混乱相悖导致了拆迁双方有着难以解说清楚的矛盾。

　　其实，大多数所谓的钉子户并不是没事找事，他们敢于冒头做钉子大多数是坚持自己有理的，但是长期以来《物权法》和《拆迁条例》的冲突却使得拆迁双方各说各的理，最后说不拢就由法律冲突演变为暴力冲突。拆迁不能是停留在嘴皮子上的游戏，法律不是提供给甲方乙方用来辩论是非的，如果法律失去了本应具备的公正性和权威性，那么谈何依法守法，更谈什么违法抗法？

　　处于弱势地位的钉子户之所以敢于鸡蛋碰石头，并不都是为了侵占多少额外的利益，更多的是想把问题弄清楚，想知道自己的权益是何去何从的。在拆迁过程中一些农村宅基地房屋用城市的拆迁法律约束限制，完全不顾农村“三证不全”的历史遗留问题，一些地方执法人员在拆迁补偿上徇私舞弊，导致拆迁补偿分配不公不均，这些现实问题让拆迁户脑子里蹦出了一个个的问号，而这些疑问还没有解释清楚，就迅速扩大为一场盾牌、石头、燃烧瓶的混战。

　　美国的一个钉子户老太最近不断被人们提起，她成功地保留了自有老宅，并逼得开发商不得不更改大楼设计，而且开发商还和老太成了忘年交，开发商带着老太去看医生，给她洗衣服、做饭、换假牙，最后去世的老太还把老宅留给了这位开发商。其实这不是开发商在向拆迁户低头服输，它体现的是执法的灵活性和人性化。而这种讨价还价的平等协商，执法上的温柔耐心，正是我们眼中拆迁过程中所缺乏的一种张力和包容力。

　　前几天，北京大学五位教授上书全国人大常委会，要求废除2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》，近日又有消息称国务院法制办已经起草了一份比较成熟的关于拆迁条例的修改草案，并邀请了建言的几名法学学者参加座谈会，进一步研讨拆迁制度修改的有关问题。我不希望这是一条虎头蛇尾的新闻，相信大家也都想看到它的后文。

　　保障性住房缘何多是非

　　保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。自从保障性住房推出之后，一直是非不断，以丑闻居多。

　　最近，武汉经适房“六连号”、郑州“经适房建别墅事件”等案例暴露出了保障性住房制度上的漏洞，更重要的是将政府执行部门的公信度降低到了极点。许多经济适用房被不符合条件的人占有，成为一些人合法吞噬低收入者福利的一种途径。经济适用房作为一种公共福利，是政府兴建、政府分配，政府成为直接主体，经济适用房的分配不公，使许多真正的中低收入者对于购置保障性住房失去了希望，社会影响极坏。

　　造成这样丑闻的原因主要是由于保障性住房的资源过于紧张，中低收入者庞大的需求量与紧张的房源之间不成比例，加之保障性住房的价格与市场上普通的商品房之间价格也有着较大的差异，这就使一些有着“投机思想”和“特权主义”的人费尽心思去徇私舞弊。

　　保障性住房成“鸡肋”房

　　与保障性住房分配不公暴露出的丑闻一样的，还有石家庄经济适用房遭“弃购”、北京西三旗限价房“未住先租”等事件，也引起了社会广泛的关注。为什么向来一房难求的经济适用房会成为“鸡肋”？购买了出租出去又是为了什么呢？

　　这也是保障性住房在建设过程中与市场脱离造成的结果。石家庄遭弃购的两处经济适用房，其中安苑小区二期均价为每平方米2680元，其中售价最高达到了每平方米2900元，比安苑小区一期的价格高出了数百元，比另外一个经济适用房南岭小区的价格2370高出了300元。

　　然而，与在安苑二期同地段的普通商品房中，丽日青城每平方米3200元，风尚水郡每平方米3100元，较低一点的阳光新城每平方米才2800元，这些小区的环境和配套相对经济适用房都好更好一些。所以，相对较高的定价让中低收入者无法接受，“弃购”也是无奈之选。

　　而经济适用房遭受“出租”的更是在全国范围内出现，北京、武汉、南宁等城市都出现经济适用房出租的情况。但是，许多经济适用房的业主都反映经济适用房的位置偏远、配套设施缺乏，出行、就医、上学都十分不便，将房子出去出去，用于降低生活成本也实属无奈。

　　从这些案例上就可以看出，政府在建造保障性住房时，没有用发展的眼光去对待。对于中低收入者的生活需求没有考虑周到，不能够在价格和配套设施上满足中低收入群体的要求，使经济适用房成为了“鸡肋”。

　　保障性住房不能因噎废食

　　从以上的一些案例可以看出，在保障性住房制度制定、房屋建造、申购销售、实际居住过程中，均存在一定的问题，甚至与保障性住房的建设初衷大相径庭，成为了腐败和社会黑暗的温床。因此，业内就有声音要取消或停建保障性住房，这其实是不合理的。因为保障性住房在制度和监督上还是一个非常薄弱的领域，商品房市场发展了这么多年也依旧存在腐败的问题。

　　一旦取消了保障性住房，更多的中低收入者将被迫挤入商品房市场，供需关系将更加紧张，房价上涨动力更强。而中低收入者则负担更大，住房问题无法得以解决，抑制其他的消费，贫富差距将更加拉大，引发社会矛盾，影响社会和谐。

　　温家宝总理在2009年的《政府工作报告》中明确地提出，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。要全面贯彻落实以人为本的科学发展观，关注解决民生问题，加快保障性住房建设，建立健全廉租房制度，着力解决低收入家庭住房问题，促进社会和谐发展。

　　所以政府应该用发展的眼光去建造保障性住房，完善交通、教育、医疗等配套设施，真正满足居住者的正常生活需求，彻底遏制经济适用房违规出租的现象出现。而且，还要加强对购房者的后续管理，尤其是对经适房的居住人员和使用情况进行定期检查，同时制定出明确、详细的处罚规定，真正做到有法可依、有法必依，从根源上和过程中保证经适房的合理操作。

　　让保障性住房回归本义成了目前的紧要命题，只有真正做到让保障性住房分配给中低收入者，杜绝一切想在国家福利中捞好处的隐患，才能从民生的角度把好事办好，让老百姓从好制度中真正得到实惠，让中低收入者能够在好的保障中住上好房子。

开发商通过他们的房地产事业解放了三分之一以上的农村劳动力，一平米地产拉动创造100个就业岗位，每100元房地产投资，大概可拉动170元其他部门的投资需求，每100元房地产业的消费，大概可拉动120元相关的消费需求，房地产贡献了中国GDP的40%以上，房地产兴中国兴，房地产衰中国衰。我虽然一再指责这种以房地产为支柱的经济结构，因为这会导致房地产对社会资源的过度占用从而致使房价发高烧，另外也不利于我国的经济安全，然而，我们不能否认开发商领衔的房地产做出的重大贡献！这就好比如一个家庭的100%的收入都来源于男主人，这种收入结构当然不合理，但显而易见，我们无论如何不能否认男主人所做出的伟大贡献！中国30多年的经济高速增长，开发商就是拿不到“最突出贡献奖”，至少也要拿到“突出贡献奖”，而且我认为如果开发商不拿“最突出贡献奖”的话，恐怕也没有其他职业人有底气去拿这个奖的。基于此，我要说开发商无罪开发商光荣。

开发商是最无愧于他们的职业道德的。如果说中国最可怜的是穷苦老百姓，那么道德就是文字里的穷苦老百姓。这个词无论何时何地都会惨遭一些道貌岸然者心怀叵测者不知所云者的轮奸。你赚钱了一定是不道德，你赚大钱了就一定是大不道德。而对开发商来说，不把房捐出来给大家一起住就是最大的不道德，这是世界上最荒唐的道德强奸。开发商是商人，他毫无义务毫无责任去考虑那些穷光蛋。开发商不仅是自私自利的，而且理应自私自利。亚当·斯密在《原富》中指出：一个人为求私利而无心对社会作出贡献，其对社会的贡献远比有意图作出的大。这句话可以说就是说开发商的，开发商就是为求私利而无心为社会做出巨大贡献的典型。而中国的大部分错事往往不是由坏人做出的，而是由无知的好心者导致的！所以，从开发商的经济表现来看，他们是最无愧于道德的。对于开发商来说，他的最大的道德责任就是把投资人的钱变得更多更大，如果他把投资人的钱变少了那才是最大的不道德。而从开发商的经济表现来看，他们是最有道德感最敢于承担道德义务的群体！基于此，我要说开发商无罪开发商光荣。

房地产行业自然是暴利行业。但如果一个行业因为暴利就有罪那么几乎所有的第三产业都应该枪毙。房地产暴利还很光荣，因为房地产业不是垄断行业，它是在竞争的经济活动中自然产生的利润。基于此，开发商无罪开发商光荣。

开发商为中国经济做出了最大的贡献，可却还要为中国的畸形的经济结构受千夫所指万人所骂。正好比如一代伟大球员阿伦·艾弗森，通常他对球队的贡献最大，但本属于教练的球队战术体系的问题，往往也是由他来承担指责。这就是开发商所面临的不公平的舆论环境。基于此，我还要说，开发商无罪开发商光荣。

住房营业税征免时限恢复到五年的第一个影响也是短期的直接性影响就是二手房成交量将再度井喷。今年大多数城市二手房交易量最大的就是10月份和11月份，当时风传购房优惠政策年底到期，各大追房族争先恐后挤末班车，齐心协力创造了成交天量。但7日闭幕的中央经济工作会议明确为明年的房地产宏观调控定调，购房者至少在明年上半年不用担心优惠政策到期。追房族本可以稍喘口气来年再战，无奈住房转让营业税优惠政策将近尾声，而购房2年到5年间的二手房交易占整个二手房市场交易的40%以上，在这么一个显然的卖方市场中，这种成本无疑将更多地转嫁给买方。而这部分的成本对于追房族来说，是一个相当不小足以影响其购买行为的数字。所以12月份很可能以创纪录的天量成交完美结束今年疯狂的房地产。下面我以图示之，更加一目了然：

住房转让营业税优惠政策终止的第二大影响是一个长期影响，它的重要意义不在于它能立即改变什么而在于它致力于改变什么。我们要看到它的目标而不是它的暂时能量。该政策的终止强烈传递了中央和政府抑制房地产投机的信号。我在前面的博文中一再指出，房地产的投机是造成房价一涨再涨涨了还涨的主要原因，炒房炒来炒去把中国经济和社会环境都炒焦炒糊了，这严重影响了房地产行业以及我国经济社会的正常发展。试想，房价一飞冲天腾空万里，老百姓哪敢舍得花钱消费，那么我们拉动内需促经济增长的目标就不可能实现，经济结构也不可能得到改观。扩大内需首先要保证老百姓消费的安全感，一是房价，一是医疗。而现在的房地产市场投机性要远远超过自住性，很多小区的楼房的黑灯率超过40%，仿佛就是太平间，楼房闲置率令人瞠目结舌，这严重不符合我国现在经济发展阶段应有的健康态势。

现在房地产绑架中国经济，这是我们摸着石头过河搞社会主义市场经济到达的一个无奈的窘境。这很容易成为外国资本做空中国经济的重大有利工具。房地产挟天子以令诸侯，这当然也是政府不愿意看到的。作为世界上最有危机感和最有决策能力的政府之一，我国政府自然会权衡各种利弊，想办法平抑房价，实现房地产行业的健康发展，以此减少其对社会资源的过度占用减少经济发展对房地产业的依赖。由此，抑制房地产行业的过度投机，便是重中之重。我相信这只是政府走出的第一步，一旦宏观经济的平稳发展得到保证后，政府一定会采取更多的方法来抑制投机性炒房，如此，中国幸矣，百姓幸矣。

地产风光，

千金房价，

万丈高楼。

望大江南北，

惟余莽莽；

人心上下，

顿使惶惶。

价飞冲天，

万里腾空，

欲与天公试比高。

任哪天，

看楼价狂欢，

魂飞魄散。

房价如此多骄，

引无数房奴竞折腰。

惜秦民汉庶，

略输奴种。

明子清人，

稍逊失所。

一代暴王，

隋炀大帝，

亦安百姓广厦间。

俱往矣，

数苦难大众，

还看今朝。

我国的物业税是在2003年正式提出的。2003年在中国共产党十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这是我国第一次有物业税的提法。2006年我们在北京等六省市进行了物业税模拟评税试点（空转），2007年增加到10个。有人说物业税怀胎五六年了，咋还不生娃。其实物业税一直就没怀上孕，充其量也就是肚皮上塞了个小枕头给人们一种马上就要引产的假象。搞了四年的试点也只是空转，离实收之距离恐怕要以英里来计算。

长期以来，我国房地产税收仿佛是大头怪，除了头大，其他都小。我们的税收主要集中在开发流通环节，而在保有环节甚轻。这种税制和房价的关系很像跷跷板，这种集中于一头的税制越重，房价则很容易被刺激上涨。现在房地产市场中的房地产投机行为、国有土地资产流失等问题和这种税制密切相关。而对比国外，房地产保有阶段的税收是整个房地产税收体系中的重要税种，构成地方财政的重要收入来源，能有效调节房地产市场行为并在一定程度起到了缩小贫富差距的作用。

曾有财政部官员透露，物业税改革的基本框架是：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。如此一来，首要的效果自然是降低房地产开发成本，由此房地产价格也会受到地球重力的约束，来个阶段性的自由落体。现在房产价格敢于天公试比高，很大程度是因为一次性缴纳巨额的土地出让金导致房地产开发成本大大提高。高昂的开发成本转嫁到房价中，房价岂有不高之理？将土地出让金并入物业税，有效降低房地产开发成本，房产价格将得到真正有效的降低。另外，这样也可以降低开发商的门槛，实现开发商的良性竞争，使房产价格更加理性更加合理。而对于政府来说，显然也是益处多多。首先一方面，地方政府一次性地收取未来几十年的土地租金收益，并将其在短期内支出殆尽，其实就是对未来政府财政收入的透支。这样造成地方政府不断通过出让有限的土地资源获得数额庞大的土地出让金以满足当年的财政支出需要。这是一种低效性的没有持续性的短期恶行，长期将出现无地可让的局面。若将土地出让金分摊入物业税中逐年征收，就能促进土地出让的可持续性；另一方面，通过征收物业税，有利于公平分配土地升值所带来的收益。政府通过基础础设施建设和公用设施建设如修建地铁、公路等等，使得土地周边的各种条件不断改善，土地价值上升。政府当然应该分享土地升值带来的收益。这可以使政府获得重要的财政收入，而不是通过炒作“地王”来抬高地价等愚蠢的有悖经济伦理的方法去为难甚至剥夺老百姓来增加财政收入。

有一个从事房地产经济研究的朋友曾经和同行一起算过，得出一个大致的结论是如果征收0.8%的税率，房价将会下跌20%左右；若按0.5%的税率，房价将下跌15%左右；如果是按0.3%的税率，则下跌幅度不会超过10%。为了实现经济的健康平稳发展，可以参考一下国外的方案以及国内的实际情况，大致定在0.3%左右可能是比较理想的。

总之，我们呼吁物业税别再玩躲猫猫了，现在不是犹抱琵琶半遮面的时候，为了平抑房价实现房地产业和中国经济社会的健康有序发展，千呼万唤该出来了。

　　本届中央经济工作会议执行的是大处按兵不动，局部小步向前的策略，在房地产领域没有进行政策的急转弯，而是通过加强保障性住房、增加普通商品房供给等方法进行巩固和微调。有意思的是，面对金融危机影响下并不稳定的经济环境，中央也留下了“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”的临时调控开关，如果明年房地产投资过热，房价高涨超过了政府预期，中央就有可能按下调控开关，临时调整政策的方向。但从整体上来说政府保增长保稳定将成为明年工作的主线，如果宏观环境没有大的突变，明年的房价将毫无疑问的继续抬头上涨。

　　宽松的货币政策为房价上涨提供温床

　　在金融危机的影响下大量的热钱流入中国市场，伴随着经济的复苏回暖，通货膨胀问题成为舆论关注的焦点。然而在中央经济工作会议上并没有突出提到通货膨胀的论题，并表示明年会继续坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这给明年的宏观经济环境确定了明朗的外部条件，宽松的货币政策将使明年继续保持充裕的流动性，这在宏观层面上为房地产的稳定和发展树立了基调。

　　不抑制投机性购房房价上涨有理

　　先前温家宝总理在上海释放了“抑制投机性购房”的信号，可是没想到中央针对投机购房的调控是一颗没有动静的蔫弹，在本次会议上并未明确提出抑制投机性购房的要求，只是提出要“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。由此可见，今年房价的增长速度依然在政府的预期范围内，同时为了继续保持经济的回升势头，政府并不打算冒进打压房地产投机和投资行为。这个谜底的揭开为忐忑不安的准投资户们送去了定心丸，也让那些对房价回落抱有希望的观望者口服了死心药。明年在投资性需求旺盛的市场环境下，房价已经没有任何理由不向上蹿。

　　保障住房短期内挑不起抑制房价的大梁

　　让买不起房子的人欣慰的是，在会上提出了要“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”的决定，这说明政府还将继续以保障性住房作为工作要点，保障性住房虽然是一个老生常谈的话题，但是这次重申也可以看得出政府的决心和力度。一直以来，保障性住房都和争议并存，在经历了这两年的试水和磨合后，现在保障性住房到了该出成效的关键阶段了，但是因为建设周期较长，在短期内保障性住房依然无法挑起大梁，解决低收入人群的住房难题。

　　由此可见，中央经济工作会议已经为明年乃至近两年的房地产业绘制了走势图，如果宽松的货币政策不会收紧，政府不会干预抑制投机性购房，保障性住房的建设发生不了质的改观，那么房价将进入稳定上行的通道。不管你愿不愿意，明年的房价已拍案定音，现在已经开始拔腿往上走了。

　　今年我国居民买房消费了近6万亿元，占全国消费总额的一半。作为国民消费主力人群的白领，他们的消费能力被房子挤压是不争的事实，但是问题是在高房价的威胁下，很多白领自愿用抑制消费的方法换取一处居所，以为暂时减少一些消费不会伤筋动骨，没想到房贷压力升级为经济和精神压力，一股脑地倾倒在了他们身上。

　　房贷压力让白领变房奴 房子消费是一笔危险帐

　　如今，收入过低的穷人一般不敢考虑买房，他们每月千元左右的的收入根本无力偿还房贷，而白领由于收入相对较高、支付能力较强，因此成为目前买房的主力军。他们一方面基本具备买房的经济基础，一方面改善生活品质的意愿较强，可是让白领们始料不及的是，他们抱着提高生活品质的想法选择买房，最后却因为房贷压力让自己沦落为房奴。房子就像一块强大的磁铁，吸附霸占了他们大部分的经济收入和消费支出。

　　现在几乎每个人都知道房价高得不行，就差在楼盘上悬挂起“买房有风险，掏钱需谨慎”的标语了，那么白领们明知房价高高在上却跟风买房，最后被房子压得喘不过气又能怪得了谁？其实归根到底一些白领还是个人优越感过强，他们以为自己每月有大几千元的固定收入就有能力承担房贷，没有认真核算清楚工资收入、生活消费和房贷支出的比例就大方掏钱买房，结果房贷首付掏空了家庭的经济积蓄，每个月的房贷占据了大半个月的收入，家庭的经济状况一下子陷入了困局。

　　因为房子，很多白领不能再像以前一样衣着光鲜、生活闲适，巨大的房贷压力成为压在他们心头不可承受之重。一些白领为了偿还房贷尽可能地压缩消费，他们紧衣缩食去地摊上淘衣服吃快餐，巨大的工作压力和房贷压力给很多白领带来严重的心理负担，他们寝食难安整夜睡不着觉，有的白领还因此患上了抑郁症产生自杀情绪。一些白领在买房后每个月的生活捉襟见肘，最终因为经济原因无力要孩子，从而给家庭幸福带来更大的危机隐患，更可怕的是，一旦背负起房贷重压就需要坚持二三十年，长期的心理压力也给白领们的健康问题埋下了随时引爆的炸弹。

　　白领非理性消费观作祟 自动上钩被房价绑架

　　其实白领们不理性的买房行为并非偶然，这暴露了白领理财观念的普遍缺失和错位，身处“比上不足，比下有余”地位的白领很容易“一瓶子不满，半瓶子晃荡”。大部分白领乐衷于享受生活互相攀比，他们每月在购物、娱乐、聚餐方面的消费就占据了一大部分的收入，同时白领们超前消费观念较强，他们大多选择信用卡消费的方式，有的人手握几张信用卡每月拆东墙补西墙。为了提高生活品质他们过早地买车，定期旅游甚至出国消费，高收入高消费的习惯让很多白领成了“月光族”，所以当白领们选择贷款买房后，每月高额的房贷支出让花钱一向大手大脚的白领们突然变得不知所措。

　　不仅买房的白领压力大，没买房的白领压力也大，买房的白领每天背负着巨大的心理负担很容易产生抑郁情绪，而没来及买房的白领面对突然暴涨的房价更是后悔不已，于是买房的盼望房价和房贷继续上涨寻求心理安慰，没买房的则偷偷希望楼市泡沫破裂炸得房价大跌，房子已经成为众多白领内心最为脆弱的领地。

　　因为“死要面子活受罪”的心理作祟，一些租房的白领也被房子套牢了生活。白领们每月固定收入较高，有的白领不愿意租住普通的住房，而是将眼光投向了装修讲究家电齐全的高级公寓，但是每月昂贵的租金挟持了白领们的消费能力，给他们带来连锁的精神和经济压力。同时，一些白领还在暴涨的房价中看到了商机，近两年越来越多的白领加入到买房投资队伍中，而且这部分白领并不想把房产推向租房市场获得租金回报，而是想通过短期炒房赚取差额利润，有的白领还打着先自住再炒房换二套房的如意算盘挤入楼市，这加剧了楼市囤房炒房的投机气氛，也给一些白领的投资理财埋下了隐患。

　　白领是推动城市经济发展的中坚力量，如果他们的消费能力被高房价通通击碎，这将严重影响房地产业和国民经济的良性持久发展。部分白领抱着透支消费的观念和不理智的投机心理自主进入楼市，这种不正确的理财置业观导致他们无法回避“自找”的压力。因此白领们在买房前应该对家庭收入和房贷压力做合理预期，不要盲目跟风，因为在房子面前，白领的身份还是很容易和房奴划等号。

图片一：《对话》栏目嘉宾：哈尔滨市委副书记、哈尔滨人民市长张效廉（左二），香港太平洋国际投资集团首席执行官、全国工商联房产商会全国经理人联盟副主席贾卧龙博士，北京大学经济学院副院长、博士生导师黄桂田副院长（右一）合影留念。

　　2009年12月5日，笔者作为城市保障性住房领域的专家，与北京大学经济学院黄副院长等诸多专家学者，共同做客央视《对话》栏目，针对哈尔滨棚户区改造和拆迁，共同倾听了哈尔滨张效廉市长针对"哈尔滨城市环境最差、贫困人群最集中的棚户区"是如何进行大规模改造的，85天拆迁237万平方米--"拆迁纪录"是怎样创造的？其改造的背后，究竟隐藏着什么秘密武器，央视《对话》将一一为你揭晓。

　　棚户区改造，在中国很多城市都面临着资金匮乏、棚户区居民缺乏对政策的理解、开发商不愿介入等诸多问题，同时因棚户区改造引发的群众集体上访、钉子户自杀自焚现象也屡屡发生。

　　对棚户区的改造，政府称之为叫好不叫座，很多政府在城市化改造中都如履别冰，而哈尔滨张市长，又是如何进行改造的，他们的改造又给棚户区带来了什么？我们其他城市又可以学些什么？笔者把哈尔滨棚户区改造的成功经验总结有四。

　　拆迁经验之一：政府主导、市场运作的有效模式

　　目前结合我国的实际情况，在棚户区改造过程中主要有三大模式：

　　1、政府主导模式，政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责棚户区居民的安置补偿，并负责把安置后节省下来的土地进行市场化运作。

　　2、由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责棚户区居民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

　　3、由棚户区单位组织本单位的职工自行改造模式，改造资金由单位经济组织和棚户区居民自行解决，政府在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠。而哈尔滨政府采取的是"政府主导、市场运作"的模式。

　　政府背景："企业好民居"的市场化创新之路

　　通过拆迁置换出棚户区土地，通过公开市场的招拍挂出让土地，进行房地产开发，以房地产开发的利润"抹平"棚改的成本。一方面，政府仅需投入启动资金，资金来源以市场为主。另一方面，从棚户区走出来的居民可以住进高品质、现代化的住宅小区，棚改"一步到位"。这种市场化的棚改模式，目前被各地广泛采用。

　　由于棚户区大多面积小、建设成本高，加上房地产市场的低迷，棚改拆迁地块流拍的现象非常多。哈尔滨市成立好民居公司，目的就是在棚户区改造和回迁安置房建设中发挥"兜底"作用--一旦土地流拍，就由好民居公司接盘开发。于是，好民居公司成为哈尔滨棚改"政府主导、市场运作"的载体。哈尔滨成立好民居公司更深远的目标，是希望它能成为调节市场的杠杆，引导普通开发商参与棚改，从根本上依靠市场解决今后棚改的资金难题。

　　疯狂拆迁经验之二：撬动资本--实现多元化融资

　　拿地、拆迁、市政改造，一分资金不能少

　　首先是拆迁安置成本。2008年，哈尔滨"拆一还一"面积为85万平方米，仅此一项房屋补偿就支出资金近39亿元。棚户区改造拆迁需要资金、拆迁补偿需要资金、市政建设需要资金，没有资金任何改造都无法谈起，政府依托自身力量，积极的筹措资金、通过发行股权信托、发行银行理财产品、积极的引入开发商等多种渠道撬动资本市场，实现融资16亿元，为拆迁启动创造了很好的条件。

　　拆迁经验之三：拆迁安置一户不能少

　　拆迁政策面面俱到-拆迁居民连夜排队

　　面对不同的棚户区居民，有的拆迁面积只有几十平方米、有的不到四十平方米、有的六十、八十、一百平方米，针对不同的居民，为了让他们每户有房住都可以回迁，在拆迁面积以内的实行"拆一还一"，一分钱不用掏；所建设的棚户区每套面积从40－120平方米不等，为避免特困户因拆迁而"失居"，特别针对这些群众设计了40平方米的"最低保障户型"。拆迁户一分钱不用掏就能直接选择这种户型，超出拆迁部分的面积，由政府和拆迁户共同享有产权。以后居民经济状况改善了，仍可以买下这部分面积，拥有全部的产权。

　　而对40平方以上的拆迁居民，在拆迁面积以内的实行"拆一还一"，一分钱不用掏；超出拆迁面积10平方米以内的，只要支付1000元/平方米左右的建安成本；超出10平方米以上、20平方米以下的，加付综合配套成本，每平方米房价也不到2000元。如果选择异地安置，拿补贴的同时，还能以十分优惠的价格购买其他地方的保障性住房。如果在7天内搬迁，每户可以得到1.2万元的奖励。

　　拆迁经验之四：市长体察民情-政策宣传执行到位

　　为了解群众的需求，作为市长的张效廉，多次对哈市部分棚户区改造拆迁现场和居民进行暗访。在暗访中发现，目前的个别棚户区改造中存在棚改政策宣传不到位、对弱势群众照顾不到位、指挥部工作人员对政策掌握不到位、深入基层不到位等问题。张效廉当场责成相关部门进行督办处理，并再三叮嘱拆迁部门："要加强责任心，把棚户区拆迁做好，让百姓平安搬家、棚户区才能顺利拆迁。市长爱民如子的作风感动了市民，市民纷纷配合政府的拆迁，政策措施得以全面落实。为了做好棚户区改造，政府专门设立了棚户区改造的网站（http://special.harbinnews.com），这在国内也是首创。

　　在棚户区拆迁运作中，在便于棚户区改造，重新完善"绿色审批通道"、"审批提速"、"一站式窗口服务"、"重点工程24小时审核制"、"重点工程跟踪服务"等多项惠民政策。这些政策的落实，深得民心。

我们说今年房价发疯发情说的正是一级城市的房价，如北京、上海、深圳等等。这些一级城市的房价涨势就像是在墙头上骑自行车，停都停不下来。与房价的激情四射热火朝天不一样，大城市的住宅小区很多住房黑灯瞎火，死寂程度赛过太平间。据统计，有的住宅小区的入住率甚至低于30%。开发商疯狂买地囤地，投机客疯狂买房囤房。北京前11月土地成交创出700亿的新高，而楼房交易也是价量齐飞，均是天价天量成交，而且月月增价增量。在房市大无畏的涨价精神面前，无数购房者纷纷吓呆吓傻，房价一涨再涨他们是看得心惊肉跳叫苦不迭。在这种强力逼空之下，他们一忍再忍坚忍强忍最后实在是忍无可忍，攒下的啃老的借到的变卖的钱全扔进楼市的熊熊大火中去尽情燃烧，最后终于是倾家荡产负债累累抢购一房。这群跟风者最后都无奈地变成了跟疯者！无论是房价发疯还是房奴发疯，反正现在一级城市的房地产市场就是一个发疯的市场。现实中我们都知道，一个疯子我们是碰不得的。他疯劲一来给你抡上一刀自己还没有责任，倒霉的全是你自己。但到了房地产市场我们就忘了。房价不疯我们还不加理睬，房价一疯我们倒急得发疯，最后我们和房价一起疯。哪个市场一旦发疯，你就永远不要碰它，一个发疯的市场你应该做的就是随时准备退出，无论是房市还是股市。你要知道疯子杀人是没有理由没有责任的，而最终只有你自己为自己的非理性买单。远离疯子，珍爱生命。

反观我们的二、三级城市的房地产，依然是田园一般安详静谧。一级城市的房地产波浪汹涌惊涛拍岸，而二三级城市的房地产还是小桥流水人家。今年以来，一级城市的房价恐怕涨幅都在30%以上，而大部分的二、三级地市的房价涨幅甚至都没有超过8%。我的数据和统计局的并不一致（如统计局统计北京、深圳等涨幅不过百分之十几），我的数据来源是我的行业经验和调查，而且和大家的实际观察是比较一致的。甚至就是河北燕郊，这个由于一直传闻要并入北京市的河北边地，很多二手房的实际成交价就没有涨过。所以，大部分二三级城市的房地产，尤其是三级地市的房地产，都经历过2008年的楼市危机的考验，在楼市危机中并没有什么跌幅，在2009年以来又表现平稳健康，应是我们关注的焦点。也就是说，一个女孩，她在卸完妆后并无损她的相貌，在性躁动的狂热风气中依然守身如玉，那这样的姑娘我们为什么不娶了她？我们为什么要把目光锁定在浓妆艳抹妖艳无比的一级城市的房地产上？尤其是那些和一级城市有着强辐射效应的二三级城市更是绝佳的品种。现在房地产其实最大的利好就是人民币升值的预期。这样热钱就会滚滚而来川流不息。但我们不要以为热钱只会炒高一级城市的房价，房价再高也有涯，谁都知道见好就收的道理。而新的涌涌不断的热钱绝对不会冒着如此之高的风险在一级城市的房地产中高位接盘。所以早进的热钱一旦从一级城市退出，二三级城市自然会成为新的目标，而新热钱恐怕已经是对二三级城市的房地产磨刀霍霍了。

无论是扔硬币还是找算命大师而得出的结论，当然可以算作房价会暴跌的一个理由。这总比无缘无故意淫房价暴跌强吧。房价是涨是跌毕竟不会像海水涨潮退潮那么有规律，它比隔壁夫妻俩什么时候吵架要更加难以捉摸。扔个一元的硬币当然也是一种理论，只不过似乎它的解释力可能要比它本身的购买力还要差。所以我们需要更具解释力的依据。

房价从根本上说，无疑是需求推动的。购房者前仆后继前浪推后浪众人拾柴火焰高一起把房价炒了个金光四射。从需求来讲，我们要考虑两个方面的需求，一个是自住性需求，一个是投资性需求。从自住性需求来说，“居者有其屋”是中华民族根深蒂固的观念，只是“居者有其所”而无自己的屋老百姓是无法说服自己的。所以这方面的需求就是有多少没房的人就有多少需求。但投资性需求不过是一些炒房的投机客，有风吹草动就会作鸟兽散。如果政府能对天量热钱严格实行金融监管进行相应处罚，这方面的需求自然会降下来。如果再仿美国等一些国家对房地产征收相应的房产税，那对这种需求的打击就会更大。而现在，投资性需求远超自住性需求，只要控制投资性需求，需求自然就会降下来，房价当然也跟着降下来。如果这方面不加控制，投机炒房之风自然不休不止，房价自然还会高了再高。     

另一方面，当然要考虑供给因素。改革开放以来，城市人口激增了6亿以上，而城市建设用地却只增加了5000多万亩，本身土地不足，另外政府对商品房也施加了各种量上的限制。这只能造成供不应求的局面。僧多粥少，粥当然要涨。房价涨跌要关注新一轮的土地改革以及商品房市场的开放程度。

最后就是同时影响到供给和需求的因素，一个是政府调控的因素，一个是外围经济环境。比如2008年的金融危机以及最近的迪拜危机，当然还有一个是自然灾难或者战争。

从政府来说，高房价对应的是高地价。开发商囤地，政府也囤地。地方政府囤地以求得高地价所得以支持其财政支出。这其实也实属无奈。近年来，由于刺激经济的需要，地方政府财政负担也是N重如山。而卖地收入占其30%以上，不抬高地价其也无技可施。所以，中央政府应当平衡一下其与地方政府的财政收入分配，把原属于中央政府的财政收入来源适当地分配给地方政府，增其财力不至于去哄抬地价为难老百姓。另外就是我前面博文说的，要严查偷税漏税行为，该拿的税收要拿上来。地价降下来房价降下来也是理所当然。这算是政府可行的一个财政上的政策。而货币政策是最为致命的。如果政府提高利息收紧银根，必然会对依靠信贷支持的房地产市场造成冲击，房价自然下挫。这取决于通货膨胀的预期和实际。我们要时常关注CPI和PPI的走势以及相关的消息面，这样才可以比较准确地把握政府的货币政策。

从外围经济环境来说，2008年的金融危机突袭房价拐头就下。因为房子作为一种资产，根本上还是取决于人们的信心。如果人们对经济没有信心，对资产也不会有任何偏好，这实际上是极大地缩小了需求，从而导致房价下跌。而最近的迪拜危机那纯粹是在茶杯里兴风作浪，不会产生多大的影响。而自然灾难和战争也是导致人们对经济失去信心，从而产生相同的结果。这些事件往往具有较难的预测性，人们还没做好准备灾难就来了，这种杀伤力往往最大，就好比如一个人还在洗澡就来了地震，导致一种忘乎所以的裸奔。而这里面往往孕育着新一轮战略性买入的最好时机。

　　众所周知，供求关系是商品价格的决定性因素，供不应求也恰恰是引起北京房价上涨的真正元凶。试想如果房地产商推出100套房子，只有2个人想买，那房价能高得了么？但是如果100套房子换成了1000个人来买，房价又有什么理由不涨呢。据戴德梁行统计，从1998年到2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米，在开发商的手里竟然滞留囤积了接近40%的土地。

　　由此可见，一些不法开发商的囤地行为严重影响了楼市的供求平衡，这是北京房价突然暴涨的直接原因。一直以来，囤地圈地是一些开发商难以纠正的痼疾，他们动辄花费十亿百亿拿地，导致新地王蜂拥而出，但是却拿而不开，买而不建，从而扰乱了土地市场的正常秩序，最终通过破坏供求关系的链条助推了房价的暴涨。

　　与此同时，一些开发的项目开发商在经济回稳之后，市场逐渐放量的同时，为了追求利润和控制销售节奏，对一些房源进行捂盘销售。很多项目在开盘即售罄，营造出一种房源遭抢购的氛围。其实，很多房源都未能及时推向市场，使供求关系失衡更加严重。

　　越是这样，开发商越急于拿地、抢地，创造出一个又一个的“地王”。这直接反应到市场上就是迅速将周边房价推高；另一方面就是，引发的恐慌性购房心理。2009年上半年楼市的升温是由刚性需求释放和资金流动过剩导致，而下半年的楼市火爆则是因为人们担心赶不上楼市优惠的末班车而引发的恐慌性交易。今年上半年楼市的转暖使开发商消耗了大量的库存，因此在年底也加剧了楼市供不应求的矛盾。

　　另外，北京是中国的金融文化政治中心，由于地位的特殊性使北京楼市极具资金吸纳能力。一方面北京吸引了全国各地和世界各国的企业、机构、个人来北京购房置业、投资房产，另一方面北京巨大的人口压力和北漂群体也导致了北京楼市的“价量齐升”。

　　总之，地王的不断出现，加上房产项目建设周期较长，北京建设用地稀缺房源有限，因此刚性需求和投机性投资很容易在蓄积后集中爆发，北京的房价理所当然会在尖锐的供求矛盾中飞速攀升。

　　温总理点亮中央调控信号 投机性购房面临节点考验

　　一直以来，投机性购房行为就没能逃离开人们的口水攻击，基于恶性囤房、炒作套利目的的投机性购房直接导致了楼市房源的紧张，把楼市越炒越热把房价越炒越高，所以温总理“抑制投机性购房”的一句话，对于无数望房兴叹的人群来说无疑是一个福音，同时也让跃跃欲试想要加入到买房赚钱行列中的准投资者们慌了阵脚。

　　其实，这次对投机性购房的打击并不是第一次，近几年从中央到地方曾相继实施了很多调控措施遏制炒房行为，比如实施购房实名制，提高第二套住房的首付比例和贷款利率等，这些政策在一定程度上加大了炒房成本，对于抑制投机性购房发挥了作用。

　　然而突如其来的金融危机打破了政府调控的计划，使原本紧咬的二次房贷限制再一次松开。如今伴随着我国经济的企稳回暖，为了应对通胀压力，保证房地产的健康发展态势，国家宏观政策理所当然会逐渐向限制投资性购房转变，其中投机性购房行为必然会成为政策的主要打击对象。因此可见，温总理的一席话很可能就是中央调整房地产政策的切入点。

　　合理调控抑制投机性购房 多措并举保护房地产健康

　　需要注意的是，在抑制投机性购房过程中不能简单地以是否为二次购房为标准进行衡量，如果购买二套住房是为了满足改善自用住房的目的，或者将所购住房用于出租而并非闲置，就不能将其划分为投机性购房，如果一刀切单纯打击二套房购买，很容易从侧面打压投资性购房行为。目前，金融危机的阴影还没有完全消退，如果对投资性购房打击过猛，将在一定程度上影响人们的投资热情和经济复苏速度，因此，政府需要严格把握调控分寸，合理压制投机性投资行为，从而将投资性购房比例科学地限制在15％以内的警戒线内，并且通过政策规范主要打击囤房炒钱的恶性投机行为。

　　为了有效抑制投机性购房，我认为应该根据各地实际情况，整合金融、税收、政策等多种手段，施行惩罚、限制、保障相结合的具体措施。一、通过深入调查全面分析研究当地住房价格和投资性购房比例，推出适合当地特点的针对投机性购房群体的调控政策；二、在金融方面应该进一步改进完善住房贷款政策，在税收方面通过合理提高房产交易税费水平，提高投机购房者交易门槛，抑制购房投机和炒作行为；在政策方面加大政策监督力度，严肃查处恶意哄抬炒作房价的非法行为；三、在处理方式上坚持惩罚和限制相结合的原则，并进一步加大保障性住房建设，从而尽可能满足人们的住房需求。

　　当然，任何政策措施的效应都不是万能的，仅靠提高买入门槛、增加投资成本的方式不足以将资金雄厚、意志坚决的投机投资者拒之门外，但是在中央频闪的调控信号下，那些抱有投机心理的投资者需要冷静下来了。房地产现在已经是块烫手的山药，想利用房子大火炒钱一不小心就会烫到自己，倒不如理性投资，将房产集体推向出租市场，这样长久下来也将改善我国房地产租售比失灵的现状，加快租房市场的良性投资循环和整体楼市的健康运作。

　　温总理“抑制投机性购房”的言论为亢奋的楼市注射了一针安慰剂，让我们看到了中央保证房地产健康发展的力度和决心，其实稍有长远意识的开发商和购房投资者应该都希望看到一个更理性成熟的房地产市场，这样无疑对处在这个市场内的任何一方都是有益有利的。

中国的房地产行业就是合法的色情行业，很黄很暴力。因为这里就是一场赤裸裸的利益角逐。你完全可以想象有些人完全被扒光了。每个人都是一丝不挂出场。有的人储蓄被扒得一丝不挂，有的人灵魂被扒得一丝不挂，有的人储蓄和灵魂都被扒得一丝不挂。这里，有着最精彩的官商淫乱，房价在淫乱中激情四射兴奋不已。而除了暴力情色片外，我们大概也只能在房地产行业中看到一边咒骂一边还干得热火朝天的情节了。老百姓一边骂政府骂开发商，一边哪里有新楼盘就往哪里跑忙个不亦乐乎。而现在的房地产市场正已进入老百姓和老百姓互扒的时代了。房价跌了，买了房的老百姓不愿意；房价涨了，没买房的老百姓更不愿意。买了房的希望房价跟着国家航天局来个神八发射，而没买房的希望房价跟着国家跳水队夺个跳水金牌。

房地产行业能肆无忌惮地进行赤裸裸的色情表演，因为它实际上掌握了中国经济的核按纽。中国经济唯房地产马首是瞻，而房地产挟天子以令诸侯。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌无奈承认“房地产业已成中国经济直接命脉”。余斌在明年经济面临的七大挑战中把房地产视为第一挑战。他说，2010年内地房地产业能否保持稳定发展，将对中国经济产生直接的影响。在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和1／4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。房地产对GDP的综合贡献率实质在30%以上。这对于其他国家不到8%的贡献率来说，无疑是个天文数字。正如很多专家学者所看到的，以房地产作为支柱性行业不利于我国人多地少的国情，另外经济结构会变得异常狭隘和畸形。而在我看来，以房地产作为支柱性行业最大的风险在于经济安全。现在的房地产行业投资性需求远远超过了消费性需求，房地产行业更像一个金融行业而不是一个实体行业，如果外国想做空中国经济，直接从房地产入手就能对中国经济进行恐怖袭击，也就是操纵中国的房地产从而掌握中国经济的核按纽，这种经济上的核攻击后果不堪设想。日本经济二十多年来的迷失就是明证！

所以，当务之急就是要摆脱经济上的房地产依赖症。主要手段当然是要通过平抑房地产价格的疯狂上扬以实现房地产市场的规范和稳定，摆脱房地产市场对社会资源的过度占用。这里我有三个建议：

一、            地方政府的财政收入不应依赖于卖地收入。卖地收入占地方政府财政收入30%以上，政府也千方百计提高地价以扩大财政收入，这只能导致房价进一步推高。有人建议提高税收比率或者扩大税种来解决。实际上毫无必要，只要地方政府严查偷税漏税财政收入就能增加30%以上！如房地产作为支柱性行业但长期以来都是纳税侏儒，试问这里的税收漏洞有多大？而其他行业又何尝不存在这种情况？建议政府严查偷税漏税以扩大财政收入而不要哄抬地价。

二、            控制房地产投机性需求。房地产的投机性需求已经远远超过了实质上的消费性需求。房价的井喷大部分是炒房导致的，尤其这里有着天量的热钱在兴风作浪，希望政府严格执行金融监管，并配以相关政策，做到严格合理的抑制。

三、            大力建设经适房和廉租房。这是最切合老百姓实际的，政府在这方面做得远远不够。政府有能力做多少就做多少，但不能说了不做，或说了少做。

最后希望我们的老百姓别再扛房了，我们不要这样的举重冠军！

一、2009年，房地产全面周期性调整不可阻挡。（易宪容）

二、2009年将是中国房价崩溃元年，中国房价下降趋势将是长期的。（时寒冰）

三、现时价位买房，一年亏掉首期；开发商破产，宏观经济才开始复苏；“小阳春”危机将在六月份集中爆发。（牛刀）

四、中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。（厉以宁）

五、丈母娘需求推高了中国房价。（顾云昌）

六、双方父母和祖父母为独生子女购买婚房的“第三方埋单”现象，扭曲了房屋的市场价格。两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫第三者买单，相当于公款消费。这个问题很严峻，实际是把三代人一生的积蓄都买房。（姚景源）

七、房价的构成：地价40%，税费20%，施工、材料费30%。60%归政府，10%才归开发商。（一份商品房成本清单）

八、保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。（王建）

九、中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。（陈准）

十、低房价对老百姓没有好处。（谢家瑾）

十一、房价炒高的根本原因不是开发商心黑，而是百姓太有钱；廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢。（茅于轼）

十二、房地产比黄金更保值。（郎咸平）

十三、中国经济最大问题是房价过高。（谢国忠）

十四、1978年中国GDP大约3000多亿元，现在增长到30多万亿元，增加了100多倍。1978年全国职工月平均工资28.6元，现在也增加了100倍。1978年大白菜2分钱一颗，现在要卖到2块钱，也增加了100倍。而30年间的房价只增加了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。（任志强）

十五、中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。”（水木周平）

十六、养鸡的不如倒蛋的。三分之一的开发商只倒地不开发。（潘石屹）

十七、反弹并不代表反转，房地产调整远未结束；买房不必再等三四年后。（王石）

十八、五大谎言：开发商说亏损了，警察说保护百姓，小姐说俺是第一次，老板说我亏不了你，领导说好好干有机会。（民谣）

十九、三分之二的房子应由政府提供，把交通方便的地段留下来给老百姓盖房子，富人有钱，可以把高档房建到郊区去，坐奔驰宝马去他的住房。（龙永图）

二十、你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。（（《蜗居》苏淳）

每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千，吃穿用度两千五，冉冉上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理三四百，手机电话费两百五，还有煤气水电费两百。也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起，我每天要至少进账四百，至少……这就是我活在这个城市的成本。这些数字逼得我一天都不敢懈怠，根本来不及细想未来十年。（《蜗居》郭海萍）

　　在北京，房价上涨有着很多可以站得住脚的理由。一方面，开发商长期遗留的囤地痼疾导致了楼市供不应求，另一方面北京庞大的人口压力和过热的投资吸引力加剧了供求矛盾，同时中国传统的住房观念、盲目的投机心理也在无意中充当了北京房价的直接推手，因此，在购房者癫狂的买房欲望的刺激下，一些开发商走上了圈地圈钱的冒险道路，北京楼市日益显现出买卖双方集体疯狂的局面。

　　“伪刚性需求”助推房价 非理性购房搅乱楼市

　　如今，北京的楼市明显出现了“价量齐升”，不仅房子身价大增，而且动辄超过百万的房子竟然像大白菜一样遭遇了疯抢。在楼市疯狂暴涨的大背景下，我们不可以忽略的是购房者疯狂的买入欲望和膨胀的投机心理。

　　眼下发疯买房的有两种人，一种是买房自用者，另一种是炒房投机者。现在大部分人都在谴责那些炒房投机者，认为他们扰乱了楼市秩序，起到了哄抬房价的罪责，但是在买房自用群体中又有多少人是在揠苗助长，他们原本还没有能力去承担买房的重任，但是却打肿脸充胖子硬是挤进了买房行列中，这种掺入了水分的刚性需求在一定程度上也加剧了楼市的癫狂。

　　于是，在北京就出现了这样一种有趣的现象，年轻的买房人通过省吃俭用、透支消费的方式，踮起脚尖伸手够房价，够不到就接着踩起“高跷”，不惜借助父母和亲人朋友的力量完成买房梦想，因此在北京经常是几个家庭集资垫付房产首付，甚至有的父母还要帮助子女一起偿还贷款，如此“踮脚踩高跷”的“伪刚性需求”不仅助推了北京房价，也使买房人承担了过重的压力和风险。

　　北京一直以来都是投资的热土，但是在膨胀的房地产投资浪潮中，也有一些盲目跟风的投机主义夹杂其中，越来越多的工薪阶层陆续加入到买房赚钱的队伍里。这部分炒房者资金基础薄弱，投资经验缺乏，他们完全被房价高涨的气氛熏晕了头脑，根本不考虑什么投资风险什么租售比。今年11月以来北京的楼市租售比首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至高达1：700，这已经严重偏离了1：200到1：300的国际标准。可是发疯的炒房投机者根本听不到拉响的警笛，他们把房地产泡沫越吹越大，如果一旦泡沫破裂他们将被炸得倾家荡产。

　　疯狂的欲望疯狂的房价 理性购房有利楼市健康

　　然而讽刺的是，在北京楼市火热的抢货潮背后是北漂族巨大的生活压力。据统计，在北京很多大学毕业生的年收入中位数是28000多元，和月嫂、营业员等低层次职位的收入水平相差无几。但是，这些年轻人刚刚工作了三四年就做起了买房梦，他们眼看着不断攀升的房价急得跳脚，要么选择啃老做起了房奴，要么做不成房奴的就当起了炮轰房价的炮手，每天不停地叫喊着“工作了好几年还不够买个厕所的！”这些尖锐的声音反过来也刺激了人们的买房欲望，使得北京楼市进入了失控的恶性循环中。

　　北京这部分“自不量力”的买房人显然是被中国传统的住房观念惯坏了，其实在世界各地年轻人想买房子都不是一件容易的事情。在美国52%的首次购房者年龄在31岁，在德国初次购房或建房者的平均年龄高达42岁。所以，年轻人一旦选择落户北京，就应该建立一定的心理预期，如果不能接受高房价的强压生活，就应理性地选择其他二线城市。同时北京的年轻人如果真要买房也要量力而行，选择适合水平的房源，不要把眼光只盯在商品房身上，选择二手房、经济适用房和小户型住宅也不失为经济实惠的选择。

　　在租售比完全失灵的北京，那些想要靠炒房挣钱的投资小户需要让自己冷静下来，过热的楼市已经将人们烘烤得日益浮躁，人们只懂得用房价的涨幅计算财产的升值，已经忽略了基本的价值规律和投资的风险。在房价高涨的背后，我们看到了人们赤裸裸的投机心理和占有欲望，这也给开发商大胆囤地圈钱、哄抬房价的恶性行为提供了温床，使得北京楼市陷入了一个“越高越买，越买越高”的经济怪圈中。

　　所以，到底北京房价和北京房奴是谁先疯了，到底是谁传染的谁，就像鸡生蛋蛋生鸡的问题一样，是个难以说清楚的话题。但是可以肯定的是，如果购房者能够逐渐回归理性，兴许能让浮躁的楼市冷静下来，这样不论是对买房的还是卖房的，都是一个好事情。

我今天要说的就是，实质上中国的贫富差距是在缩小而不是在扩大！而且政府万万不能根据所谓的“贫富差距在扩大”的伪现象制定经济政策（这里说的经济政策不是福利政策，政府可以为改善贫困人口的生活质量提供福利支持，但不能动用经济政策这种牵一发动全身的力量去实现）。基于“贫富差距扩大”的原因我们制定了新《劳动合同法》，此法一实施，国民经济便大吃其亏，后来只能为尽可能降低新《劳动合同法》带来的负面效应而进行各方面的努力，我们万万不能再吃第二次亏！

地产愤青所认为的房地产价格上涨导致贫富差距进一步扩大的原因自然是有钱人买了房，而没有钱的人没买房或买不起房，而房价又不断在涨，那贫富差距还不进一步拉大？我们必须承认，房子大部分还是普通老百姓自己买的。而中国房地产迄今还没有让任何人亏过钱！所以买房的普通老百姓当然是赚钱了。我们不能因为一部分老百姓投资赚钱了一部分老百姓在旁观在干着急就叫嚷贫富差距扩大了。难道我们能因为班里一部分同学学习成绩突飞猛进一部分同学止步不前就高叫社会不平等吗？我们的老百姓难道是因为开发商暴利才忿忿不平的吗？难道不是因为身边的亲人身边的朋友都买房了而且都赚钱了而忿忿不平的吗？难道不是因为恨自己房价在地板的时候没有买结果房价一下子涨到了天花板而忿忿不平的吗？

上面说的只是房地产的情况。而对于中国的国民经济来说，新千年以来国内自由流动的劳动力一增再增，2006年，广州市经过统计发现城市的人均收入暴升，而农村的人均收入增幅却远低于城市，由此得出贫富差距扩大的论断，其他地方也都出现类似的数据。但他们的算法没有考虑到劳动力流动的因素从而造成了巨大的统计失误。因为广州市的算法是以产出总值除以城市户籍人口，而没有相应地除以数百万没有城市户籍的流动人口的产出贡献。当然会造成城市人均收入虚高的现象。而农村的算法却相反，由于至少三分之一的劳动力都流动到城市了，产出总值并无多大增加，但却要除以这些流动到城市的数百万劳动力，当然会造成人均收入虚低的情况。而实际上，农村的人均收入增长是要高于城市的。另外再考虑农村户籍人口在城市经商做生意的就更不得了。仅以福建省莆田市为例，现在国内80%的民营医院都是莆田人在做，而且这些人大部分来自农村，考虑到这部分人的收入水平，农村的人均收入当然更要提高一个大档次！现在实际上是中国农民史无前例的最好的时代！

2008年，基于国内贫富差距扩大而实施的新《劳动合同法》，一两年来，由于国内的劳动力成本急剧上升，很多工业纷纷转移到越南、印度、巴基斯坦等其他廉价劳动力国家，给国内的经济恢复和发展带来了很大的困难。虽然其后改良措施不断，但对国民经济造成的损伤恐怕很难再恢复，这样的教训必须好好吸取！

　　近期，国土局为了让土地更快的进入市场，避免土地价格的普遍上涨，将有可能对土地交易采取“价高者得”的方式。其实，这种方式并没什么新奇的，只是北京未曾使用过。客观的讲，“价高者得”在一定程度上，可以防止土地价格在拍卖过程中，由于开发商之间互相竞价而导致的土地价格奇高。而且，这种方式相对出让环节少、简单快捷，能够更快的让土地供应上市。

　　但是，这个想法是建立在房地产市场平稳的基础之上的。而目前的市场是缺乏理智的，是缺乏冷静的。尤其是北京这样的城市，可谓是寸土寸金，每一块土地都有无数个题材概念可做，也有无数资金充沛、实力强大的地产大鳄虎视眈眈的盯着市场上的每一个角落。而且，目前的房地产市场可以说是疯狂的，国家的支持、银行的刺激、购房者的疯狂都形成一股股的力量推动着开发商向着更高的点位冲击。在这样的一个市场条件下，“价高者得”无异于是给了一些开发商兴奋剂，只要拿钱砸，这个地就能拿下。

　　要知道，土地本身就是房价高低最直观的参考物，对未来房价的影响是最直接的。每一块“地王”的出现，都刺激着周围房价的上涨。土地价格越高，成本就越高，房价就会上涨，这种最具说服力的销售方法在这样一个火爆的市场下，屡试不爽。“把土地价格搞上去，房价才能更高”甚至称了开发商们的一个思路，所以才有了那么多开发企业在拍地的时候，一次又一次的喊价。而且，土地价格偏高对于市场的影响还是心理上的，购房者知道房价要上涨，自然会产生购买冲动心理，甚至是恐慌心理，“买房越早越合适，房价有涨无跌”。

　　而且，用“土地拍卖”来给房价“退烧”看似直接有效，但真正产生的效果确是南辕北辙。所以，“价高者得”的土地交易方式并没有问题，但在这样的市场环境下，在北京这样的火爆城市实行，就如同给了一部分资金雄厚的开发商“尚方宝剑”，土地价格很有可能会再次推高。那时的土地价格就会像一把皮鞭一样，抽着房价，不涨都难。

现在所有评论的焦点竟然是开发商这么高的价格拿地，他们以后能挣到钱吗？大家好像都是高明的军师，而开发商都像丧失理性的赌徒。看到这些我不能不哑然失笑。其实打算盘，我还没见过比中国的开发商打得好的。我敢说，所谓这些地王，都是虚假成交，其实都是一场局，一场地方政府和国企开发商设的局。只有这样，你才能明白地王的背后为什么都是国企开发商。因为地方政府和国企开发商实质上就是一家人，所以具有天然的结盟关系。

据国务院发展研究中心的一份研究资料表明，土地出让金占地方财政收入的60%。地方政府财政充裕对地方政府来说是一件再好不过的事了。拍地之时，让国企开发商在竞标之时独领风骚，铆劲了叫价，造成天价地王的事实。于是，地方政府在出让其他块土地之时自然要参考一下地王价格，于是这些土地跟着鸡犬升天高涨不少，地方政府当然是赚个盆满钵满。另外，地方的GDP自然也跟着上来，地方政府不仅赚了“值”标，而且赚了“纸”标，何乐而不为？不光不能不为，还要大为特为。有的经济学家认为政府为了刺激经济，地方政府也是一大堆赤字，以后在偿还地方性国债时会出现财政危机。他们真是太小看我们地方政府的搞钱能力了！可怜的当然是老百姓，这些归根到底还是要老百姓来买单！这两年经济危机以来，政府大力救市，有钱人都被救了，而贫苦百姓只能喊救命。更大的悲哀是，他们自己喊救命而最后却只能救别人的命。我们刺激经济发展经济是否只能以牺牲老百姓的利益作为残酷的代价？我们是否应该重新严肃地思考这个命题？

而国企开发商当然也是获益匪浅。以最近北京市新地王为例，北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿拍下起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地，主要是要做别墅区。要知道，大龙地产的核心市场就是顺义区。新地王一产生，周边房价疯涨，周边的二手别墅直接上调60万，而顺义区别墅的整体价格一夜之间暴增10%以上。新地王首先是影响周边的房价，而周边的房价自然再影响其周边的房价，如此循环形成整体的价格辐射。大龙地产由此，其旗下开发的房产，当然要狠狠提价从中牟取暴利。同时，还可以为其增发股票造势，自然也是要大为特为。

有人事后指出大龙地产难以支付此天价地款，根据大龙地产年报显示，2009年预计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。也就是说，按其业绩最好的2009年预计净利润计算，公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。这一切其实很明白了，这笔交易实质上并不存在，也用不着其支付，其与地方政府的财政关系，不过是左口袋倒右口袋而已。但这么一场虚幌的地王秀，却给双方带来了结结实实的巨大利益。如此足矣，夫复何求？

唉，老地王长草，新地王草长，草！

　　近日，有国务院官员表示房地产业已成为中国经济的直接“命脉”，虽然在中国人人都知道房地产是国民经济的支柱产业，但是官方对房地产频繁的“高调”定位，还是让人忍不住担心中国经济的健康问题。

　　把房地产看作国家的经济命脉可能本身并不是冒天下之大不韪，只是如果让房地产做经济命脉，政府更应该严格监管命脉的运转情况，严守经济命脉的健康关口，但是在现实生活中，政府为了保证经济增长不断拔高房地产的地位，而一些房地产开发商也就侍宠若骄，他们大大方方地囤地炒地、捂盘不售，加剧了房地产的畸形发展，最后搞得政府“骑虎难下”，明知道房地产一身的隐患，但是也不敢把凉水泼向过热的房价，因为房地产的触角关联到几十个产业和庞大的就业队伍，房地产一旦萎缩天下可能就要大乱。

　　被神化的房地产 吃激素的高房价

　　这几年房地产业在中国一直享受着极高规格的礼遇，从2003年国务院将房地产定位于国民经济的“支柱产业”后，房地产业的“龙头大哥”地位就开始建立起来。媒体和学者们不断论证着房地产的突出贡献，无论从解决就业问题，推进城市化进程，还是维护金融业的稳定方面都离不开房地产的功劳，房地产已经被定位于中国经济的中枢神经，牵一发而动全身，房价也像吃了激素一样开始猛涨。

　　近一段时间，不断有政府官员站出来给房地产戴“高帽子”，左一个“经济命脉”，右一个“经济支柱”，这些调调给房地产商们打足了气，他们不担心房价跌下来，因为谁敢拿国家的经济命脉开玩笑啊，官方对房地产的这种定性在一定程度上加剧了开发商的投机心理。房地产被神化的结果就是房地产的地位被越筑越高，房价走高的步伐越来越坚挺，而最终埋单的是老百姓，老百姓得一直追着不断加速的房价屁股后面跑。

　　经济命脉论是玩命冒险 刀刃指向中国经济

　　有意思的是，把房地产看成经济命脉是中国的特别国情，房地产在在国外本是一个几乎被忽略的行业，但在中国却被当成了国民经济的支柱产业大力发展。欧美发达国家大多以汽车、电子、计算机这些制造业和信息产业作为经济发展命脉，通过科技创新带动国家的现代化进程，然而在中国却通过提高人们的居住成本换取GDP的提升，搞得老百姓连个睡觉的地方都不好解决，最终导致了房奴、啃老等一系列社会问题的滋生。

　　我们不得不承认房地产在增加税收、产业带动、就业容量方面所作出的贡献，房地产对于拉动钢铁、建材、家电等六十个产业的发展起着举足轻重的影响，但是房地产的发展是以巨大的内需消耗为发展依托，它将对不可再生的土地资源产生无法恢复的破坏性影响，同时也会给煤炭、钢铁等资源带来巨大的耗损，从而加剧环境污染和资源稀缺等问题，影响可持续发展的进程，所以从长远来看，把房地产业当作经济命脉是个很冒险的行为，甚至可以说是在“玩命”。

　　房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。因为房地产被动封闭，依附性强，流动性差，它不能带来经济的循环再生，满足可持续的社会需求，相反房地产业的过度发展还会扩大贫富差距，挤压居民其他方面的消费水平，由此可见，房地产业是中国经济结构中的一颗恶性肿瘤，随时都有癌变的可能。

　　因此将经济命脉拴在房地产身上，将为一些投机行为和安全隐患提供滋生的温床，这无异于在中国经济头顶上高悬了一支达摩克利斯之剑，是一种危险性极大的冒险。经济命脉是关系到国家健康的重要关口，政府迫切要做的应该是加强调控和监管力度，保证房地产业的健康持久发展，千万不要拿中国经济的健康开玩笑。