首当其冲的，便是8月下旬“二套房贷”政策正式收紧。首付四成、利率上浮1.1倍，这一条被业内视为对房地产调整最具杀伤力的政策，不仅阻缓了投资者入市的脚步，也令实力欠雄厚的普通购房者转入观望状态，广州楼市再度进入静默期。楼盘人气、成交开始下降，8月第三周的网签数量已比7月同期降了8.4%。

　　其次，所谓的“通胀风险”也当有了进一步认识。目前国家经济企稳向好是事实，但产能过剩突出、出口尚有压力、内需仍然不足等形势同时并存。在经济学家们看来，产能过剩是制约通胀发生的重要因素，尽管持续下降的居民消费价格（CPI）有望在年底转正，但在上述背景下，通胀并非燃眉之急。退一步说，即使有通胀，也是明年之后的事，而且通胀预期并不等于实际通胀，相反能预防未来通胀的发生，买家无需将远虑变成近忧。

　　变数之三，是为黄金月供应量的增加。数据显示，整个黄金月期间有近5万套可售货量，比2007年同期增加了20%多，和今年“五一”持平，其中纯新货有2万套左右，比“五一”多了40%左右。按照上半年的成交量来计算，5万套的巨量意味着广州楼市可卖半年。不仅如此，曾经低位抄底的投资者，在楼价高位的此时也放出大量“次新房”。投资最热的珠江新城，近一两个月来的此类放盘量狂增三成，由于价格便宜一至两成找到不少承接者，分流了部分一手买家。随着黄金月的来临，市场的供求关系将进一步转变，竞争加剧可以预计。

　　由此可见，和2007年一路高歌猛进、信心十足的黄金月相比，今年的黄金月有些前景不明。上述三大方面的变数，如同悬在各商家头顶的达摩斯之剑，精明的商家因此开始积极备战或提前抢跑。变数中的黄金月，将是：楼价不会骤降，楼市难再大热。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员

　　面对今年以来全国楼价的增长，经济学家樊纲都表示了对资产泡沫的担忧。广州楼价的“三级跳”，不能不让人担忧由此将会引起更严重的资产泡沫。

　　确实，现在与两年前的最高楼价相比还有一定的距离；确实，今年前5个月的楼价都维持在“8字头”左右的水平上……这在一定程度上减轻了人们对楼市泡沫的警惕。实际上，拨开数据迷雾，会发现比2007年更严重的现实：今年1-7月，广州能多次出现“8字头”的楼价，实是新四区成交大幅增加之功。今年前7个月，新四区成交面积占比达到48%，2007、2008年分别为36%、38%。如果新四区今年成交面积也只占全市的38%，那么广州前7个月的楼价将由8782元/平方米提升至9283元/平方米，广州楼价也早在6月份便突破“万元大关”。统计数据掩盖了今年上半年的广州楼价已比去年下半年大幅上升的事实，真实情况是：广州近八成板块的楼价已经接近或超过2007年的最高峰。很多市民说今年楼价增幅比2007年更疯狂，这是比数据更真实的市场认识。

　　不仅楼价增幅，买家的心态也比2007年更加疯狂。在楼价快速上升的6、7月，广州买家完全没有楼价会高位调整的担忧，出手反而更猛、更狠，两个月的成交量，排在近三年来月成交量的第一和第三位，而两个月的总成交，更是近五年来的新高。而在2007年，当楼价上升至“9字头”水平后，买家收手的迹象明显，成交逐步萎缩。两相比较，可以看出目前投资买家追涨心态甚于2007年。楼价飙升，反映的是过去的事实；买家疯狂，带来的是“价格上冲、泡沫更大”的预期。

　　楼价、买家的疯狂，终会导致开发商的疯狂。近两三个月，开发商在拿地、上市方面的热情高涨，明年房地产投资的增长速度可能达到25%甚至30%以上，一切又恍如2007年重演。

　　因为经济危机，2007年形成的楼市泡沫并没有被刺破；亦因危机，新的泡沫又在形成。在2007年，只要挤出泡沫的楼市政策就是正确的政策，但目前在“保八”的大环境前面，楼市政策将走向何方？一切还在未定之天。作为房地产走势的主导方，发展商应体味王石所说的“不贪婪”一语，这不是道德的自律，而是对于市场的爱护。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员

　　今年“十一”大战提前开打的最主要原因，就是中国经济的复苏已经非常明显了。

　　众所周知，今年楼市的复苏，不是行业自身调节完成的结果，而是国内经济政策变动导致资金流动性过大、通胀预期增加而产生的效果。这种效果固然能使楼市的成交增加，同时也不可避免地产生负面作用：大量投资资金进入楼市。即使在广州这样号称理性的城市，目前纯投资的比例也在两成左右，逼近2007年最高峰时的水平，其能量足以影响楼市的走向。投资资金有“追高”的特性，促使楼市成交量不断上升的同时，楼价也会大幅度攀升。今年以来，广州、深圳、北京、上海几个一线大城市的表现，就是很好的证明。而投资资金还有“杀跌”的特性，一旦市场出现风吹草动，投资资金就会迅速收手，成交量将会迅速萎缩。

　　这种风吹草动主要在于楼市政策的变动。要知道，国家不会置一线城市楼价的高涨而不顾。当经济复苏不确定时，楼市政策是确定的，国家期望通过宽松的政策刺激楼市，并以此拉动经济增长。而当经济复苏确定时，楼市政策将变得不确定，国家很可能会收紧曾经放得过松的政策，期望通过另一种走向的政策来控制楼价的增长，以保证实体经济不被楼市泡沫反噬。我国目前正处于后一种状态。6月份以来，我国的用电量、采购经理人指数（PMI）等经济指标都呈大步跳跃式回升趋势，表明我国经济正在复苏，“保八”的信心越来越足。正是在这种情况下，严格执行二套房贷、严查闲置土地、增加土地供应等楼市利空消息在7月份陆续出现；接下来货币政策的动态微调、物业税的试征等消息，更将影响市场的预期。种种迹象表明，“楼市政策正在转向”。因政策而起的楼市，亦可能因政策而落。

　　“十一”大战提前到8月开打，正是这种政策开始转向的具体表现，里面隐含着对下半年政策调整的规避，开发商都想趁政策模糊期人气仍在、市场的翘尾作用未消散，尽量多卖楼。在这种政策不确定期，对消费者，尤其对投资者来说，“买还是不买”是一个很大的考验。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员

　　这一次巨震，给股市敲响了警钟，我们如果细细分析，就会发现，这甚至也是向楼市敲响的警钟。

　　我们知道，随着投资型买家越来越多，楼市和股市开始趋同，两年来，楼市和股市走出了相似的曲线。特别是今年，在大家对市场前景极度悲观的情况下，股市、楼市却几乎同步快速拉升。回看两者今年的走势，有着共同的基础：首先是政策层面的支持，其次是资金流动性过剩的支撑，三是通胀预期的拉动……也就是说，楼市、股市的上升，更多是建立在中国今年庞大投资的基础上，而不是企业本身盈利状况真正的好转、刚性需求大量释放的基本面的改善上。

　　所以，楼市也好，股市也好，这种上升基础仍比较脆弱。当“二套房贷8月1日起或全面收紧”、“国有银行立信贷军令状”、“调高存款准备金率”、“境外游资套利出逃”四大传言出现，股市立刻一泻千里。及后，在央行再次重申宽松的财政政策、适度宽松的货币政策不变的情况下，股市才再度恢复元气。由此可以推测，如果同时遭遇多重利空，看似生命力旺盛的楼市，很可能深受打击而再度萎缩。

　　所以，政府必须从股市本次巨震中吸取经验，以防楼市重蹈覆辙。目前楼价上升确实过快，但政府不能因此就持续、高强度出台系列严厉的调控措施，希望将楼价一下打压下去。这样的结果，可能会打压了楼价，同时也打压了市民的购房欲望，导致楼市再度回到冰河时期。这并非杞人忧天，在二套房贷将严格执行、清算地王、严查捂盘等信息满天飞的7月，广州楼市人气已明显下跌。如果有更多、更严厉的调控措施出台，成交肯定会继续下滑，今年辛苦建立的局面就会毁于一旦。为避免这种状况出现，同时又能抑制楼价的过快增长，最好的办法，是先出台一个调控措施，等市场吸收、消化了该调控措施的影响，看效果如何，然后再研究应否继续出台其它措施。

　　消费者、开发商方面，也应该从这次巨震中吸取经验，经过半年的增长，楼市已经累积了一定的风险，随时有局部调整的可能。因此，捂盘未必都能等到更高价格的到来，开发商手头的产品应能推则推；消费者不是买所有房子都能升值，应挑选那些还没有大幅上涨区域的房子，以避免局部调整带来的投资失败。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员

　　为此，银监会主席刘明康17日在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。由此释放出的信号是：在“治疗”中国经济的药物配伍中，政策不会再一味应用大补猛药。为防止资产泡沫膨胀失控，下一步将是提高经济回暖质量。把保增长、扩内需、调结构有机结合起来，让实体经济吸纳更多资金，遏制信贷资金和热钱大量涌入资产市场。其中，稳定楼价、防止楼市虚火过度扩张将势在必行。

　　中药方剂，向来讲究“君、臣、佐、使”。有宽松货币政策的“君药”，就有二套房贷紧缩等“臣药”和“佐使之药”，下半年的楼市政策将不再一概风和日丽。

　　不过，从药物配伍的主从关系来看，“佐使之药”毕竟为辅。寄希望于二套房贷收紧，楼价应声而倒也几乎不可能。且在整体经济回暖根基尚未牢固的当下，彻底收缩房地产的政策也难以出手，由此可以预料的是，下半年楼价微升的态势仍会惯性持续。

　　中央出“君药”，地方政府出“臣药”。对于稳定本地楼市来说，地方政府应当发挥更大的作用。日前，广州市政府提出“穗四条”以应对楼市异动：保证充足房源、增大土地供应、严整地王、兴建保障房。这“四拳”也算是地方政府给市民开出的“定心丸”。尤其是保证充足房源、增大土地供应，更是直指“房荒论”、“地荒论”，对买房恐慌心理将起到一定的缓解作用。

　　众所周知，广州比较其他一线城市，在地产开发方面，可谓得天独厚———“得地独宽”，广州市政府调控楼市的经验和手段都优于其他城市。而今时今日，面对连副厅级干部都感叹“买不起房”的楼价，广州市政府责无旁贷。
《羊城晚报楼市周刊》评论员 

　　我们知道，这一轮楼价上涨的推动力，最核心的就是积极财政政策和宽松货币政策，由此带来充足的流动性及强烈的通货膨胀预期。结果导致大量资金涌入楼市，打断了2007年以后楼市的调整过程，楼市成交量、成交价都开始快速反弹。既然楼价上涨推动力明确，那么控制楼价很容易，就是调整政策，回收流动性、降低通货膨胀预期。

　　不过，知易行难，调整或改变目前的财政、货币政策是不可能的。虽然从投资、消费、GDP增长等宏观经济数据看，经济最困难的时期已经过去，但无法就此判断经济形势会持续向好，经济复苏仍然存在不确定性。在中国经济发展企稳回升的关键时期，政策调整、改变的可能性几乎为零。因此，温家宝总理在40天内五次重提适度宽松货币政策，绝对不是无的放矢。

　　可以说，目前政府正面临前所未有的两难境地。今年之前，楼市和实体经济基本同步，可以明确调控或者扶持楼市。2007年前，实体经济、楼市同样过热，所以政府就出台最严厉的政策对楼市进行调控。2008年，实体经济和楼市同样过冷，政府就实行积极财政和宽松货币政策来刺激经济和楼市的回暖。现在楼市和实体经济出现了明显的分叉：楼市开始过热，而实体经济依然过冷，如果过度打压楼市，那么以楼市带动实体经济复苏的期望很容易破灭；如果继续放纵楼市，那么楼市又可能反过来伤害实体经济。基于此，可以判断，今后一段时间内，全国性的、强硬的调控措施难以出手，包括广州等地方政府多会有增加保障型住房建设的投入、增加土地供应等温和的调整措施出台。至于市场传闻的二套房贷收紧或其他更严厉的调控措施，会在某些城市执行，但再度在全国复活的可能性仍不大。而增加保障型住房投入、增加土地供应等，都属于尊重房地产商品市场属性的调控，其见效时间较长、对市场信心打击小。所以说，广州楼价很难大幅下挫回到“8字头”。
《羊城晚报楼市周刊》评论员 

　　我们认为，广州市调控楼价有得天独厚的“利器”。历史告诉我们，不依靠中央政策的调整，广州如果凭一城之力改变全市楼价走势，最好的办法是：再造一个华南板块。

　　我们不妨回头看一下。2001-2003年，广州楼价平稳下降，且在2003年达到近十年来最低的3888元/平方米。其中一个重要原因就是番禺华南板块的异军突起。低价的华南板块大盘的出现，改变了广州楼市的供求关系，同时也改变了广州楼价的走势，当北京、上海、深圳三个一线城市楼价在这期间开始起步时，广州楼价仍处于下滑通道。至今广州的楼价在一线城市中尚属理性，在一定程度上，是拜“华南板块”之赐。

　　现在的问题是，哪里有再造一个华南板块的条件？答案就是增城。近期有消息称，增城撤市并区的报告已在民政部部长办公会上原则性通过并报请国务院批准。如果消息属实，那么在增城再造一个华南板块的设想就有了最坚实的基础。

　　我们知道，当初华南板块奇迹，是有三大硬件的支撑。首先是广州市的南拓，其次是华南快速干线的开通，最后是非常规的推地。同样，增城也具有这三大硬件，且条件更优：番禺有南拓、增城有东进。且随着经济发展的需要，广州必须加强和东莞、深圳之间的有机融合，处在广州、东莞、深圳中心地带的增城，将在规划、基建等方面得到比当年番禺更多的支持。其次，广州和增城之间，早有广园快速路相通，且在规划中，增城还有穗莞深城轨和地铁10号线，这也是当年番禺并不具备的条件。推地方面，增城和当年的番禺相比也不遑多让。近一两年，随着保利地产、合景泰富的加入，加上早已进入的碧桂园、新世界、合生、恒大等众多知名开发商，增城已是大开发商云集，这些开发商的土地储备估计在3万亩左右。就在今年5、6月份，增城出让的住宅建筑面积达到了将近300万平方米，出让金额将近30亿元，且这种势头还没有结束的迹象。

　　更重要的是，和当年的华南板块相比，增城有更多的产业支撑，市民会在周边工作、买房。当房地产市场发展起来后，不会是像华南板块当年一样的“睡城”，而是一个真正的工作、休息都在一起的居住之城。其次，当年市民对华南板块的印象一片空白，而目前，广州市民对增城已有一定的认识度和接受度，例如在碧桂园凤凰城等楼盘，就有不少市中心区的居民。当增城崛起第二个华南板块时，对广州市区居民的吸引力会远大于华南板块草创初期。

　　可以预期，增城如果崛起为第二个华南板块，将因为价格因素吸引大量广州市区的自住购买力，而广州市区的投资购买力，因为担心承接力下降，也会在一定程度上转移到增城。这样一来，广州市区的需求将出现下降，供求关系将得到改善，楼价上涨的幅度有望得到有效控制。

　　目前增城的各种条件已具备，只是欠缺开发商联手造势的东风。假如增城真的撤市并区，政府方面也自觉给予一定的引导，已进驻的开发商必然群起造势，欠缺的东风自会猛然吹来。
《羊城晚报楼市周刊》评论员 

　　与中国经济一样，广州楼市也呈现“可喜”的现象：成交量连续维持在60万-80万平方米之间，更难能可贵的是，楼价已经连续6个月保持在“8字头”的水平线上。与北京、上海、深圳相比，同属一线城市的广州楼价仍处于相对较低的水平。对广州来说，这尤为重要。北京有无可替代的政治中心地位；上海有东北亚中心的经济地位；甚至于深圳，也有临近香港的优势。作为先天条件有所欠缺的广州，要想不被其他一线城市所抛离，就必须营造更好的城市生活环境及创业环境以吸引人才。相对合理的楼价，是建造宜居城市、创业型城市的重要基础。只有保持合理的楼价，才能更好地“筑巢引凤”，保持城市的活力与竞争力。

　　只是，广州这可喜的“8字头”楼价里，也蕴藏着危险的信号，过于概括的统计数据，其抽象空泛在一定程度上掩盖了这种信号。去年12月，广州一手楼价为8012元/平方米；今年5月，广州一手楼价为8386元/平方米。单从统计数据来看，广州楼价确实没有太大的升幅。但要知道，去年12月，中心六区一手住宅交易面积占全市的52.4%；而到了今年5月，这一比例已下降到了48.6%。如果5月的中心六区成交面积比例和去年12月相同，楼价会立刻上升到8601元/平方米。外围四区楼盘成交比例的不断增大，拖慢了广州楼价今年上涨的步伐，这就是为什么统计数据月月保持“8字头”，市民却感觉楼价月月飙升的重要原因。

　　危险的是，就算是这种不大真实的“8字头”楼价，也开始显示无以为继的迹象。在中心城区攻城略地后，广州投资者又开始将眼光投向了外围四区的番禺、花都甚至萝岗。投资资金的规模进入，促进了外围四区成交的同时，也极大地拉高了外围四区的楼价，例如番禺的华南板块，其楼价开始直逼2007年的最高水平。原先作为广州楼价“稳定器”的外围四区，反而可能成为楼价的“推进器”。一旦外围四区也被高楼价攻陷，广州楼价不仅可能直逼“9字头”，重上2007年曾摸高的“万元大关”，恐非天方夜谭。

　　为经济“保8”，中国政府采取了前所未有的措施。目前同样面临“保8”问题的广州楼市，亦需要政府采取更有力的措施，在一度放缓、放松的土地供应、地王的动工、土地出让金的收取、“70/90”的户型限定等众多方面，都有重新检讨及执行的必要。

　　我们认为，广州市调控楼价有得天独厚的“利器”。历史告诉我们，不依靠中央政策的调整，广州如果凭一城之力改变全市楼价走势，最好的办法是：再造一个华南板块。

　　我们不妨回头看一下。2001-2003年，广州楼价平稳下降，且在2003年达到近十年来最低的3888元/平方米。其中一个重要原因就是番禺华南板块的异军突起。低价的华南板块大盘的出现，改变了广州楼市的供求关系，同时也改变了广州楼价的走势，当北京、上海、深圳三个一线城市楼价在这期间开始起步时，广州楼价仍处于下滑通道。至今广州的楼价在一线城市中尚属理性，在一定程度上，是拜“华南板块”之赐。

　　现在的问题是，哪里有再造一个华南板块的条件？答案就是增城。近期有消息称，增城撤市并区的报告已在民政部部长办公会上原则性通过并报请国务院批准。如果消息属实，那么在增城再造一个华南板块的设想就有了最坚实的基础。

　　我们知道，当初华南板块奇迹，是有三大硬件的支撑。首先是广州市的南拓，其次是华南快速干线的开通，最后是非常规的推地。同样，增城也具有这三大硬件，且条件更优：番禺有南拓、增城有东进。且随着经济发展的需要，广州必须加强和东莞、深圳之间的有机融合，处在广州、东莞、深圳中心地带的增城，将在规划、基建等方面得到比当年番禺更多的支持。其次，广州和增城之间，早有广园快速路相通，且在规划中，增城还有穗莞深城轨和地铁10号线，这也是当年番禺并不具备的条件。推地方面，增城和当年的番禺相比也不遑多让。近一两年，随着保利地产、合景泰富的加入，加上早已进入的碧桂园、新世界、合生、恒大等众多知名开发商，增城已是大开发商云集，这些开发商的土地储备估计在3万亩左右。就在今年5、6月份，增城出让的住宅建筑面积达到了将近300万平方米，出让金额将近30亿元，且这种势头还没有结束的迹象。

　　更重要的是，和当年的华南板块相比，增城有更多的产业支撑，市民会在周边工作、买房。当房地产市场发展起来后，不会是像华南板块当年一样的“睡城”，而是一个真正的工作、休息都在一起的居住之城。其次，当年市民对华南板块的印象一片空白，而目前，广州市民对增城已有一定的认识度和接受度，例如在碧桂园凤凰城等楼盘，就有不少市中心区的居民。当增城崛起第二个华南板块时，对广州市区居民的吸引力会远大于华南板块草创初期。

　　可以预期，增城如果崛起为第二个华南板块，将因为价格因素吸引大量广州市区的自住购买力，而广州市区的投资购买力，因为担心承接力下降，也会在一定程度上转移到增城。这样一来，广州市区的需求将出现下降，供求关系将得到改善，楼价上涨的幅度有望得到有效控制。

　　目前增城的各种条件已具备，只是欠缺开发商联手造势的东风。假如增城真的撤市并区，政府方面也自觉给予一定的引导，已进驻的开发商必然群起造势，欠缺的东风自会猛然吹来。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员

　　这并不是孤立的现象。与此同时，在买方市场，非刚性居住需求的投资性需求也突然迸发。高端住宅的热销、大额专业投资客的出没，成为行至年中的2009年楼市买方市场的一个微妙变化。

　　无论是企业买地、再融资计划的复苏，还是高端住宅热销、个人投资行为的浮头，都与当下的通货膨胀预期密不可分。由于担心通胀发生，手中的货币可能会贬值，地产商开始频频买地，投资者开始大批购房。通胀预期下的避险性资金与当下的房价涨势形成合力，在“开发商与投资客”这一利益共同体的操控下，形成强大的幕后推手。

　　他们是这场楼市繁荣大戏的导演，剧情的喜悲将由他们话事。而个体购房者不过是“跑龙套”，并不能主宰其结局。

　　眼下，他们所导演的剧情是“皆大欢喜”———繁华盛景进一步催生。不再差钱的发展商有更强硬的声音；投资行为的出现更是房屋作为保值产品的明证；楼价的节节攀升更彰显了楼市“打不死的传奇”。

　　然而，狂妄的楼市并不能掩盖其底气不足。事实上，通胀预期的避险行为面临极大的风险，那就是楼市政策紧缩的可能。它或许将会很快到来，甚至会在通胀之前来临。

　　目前，实际利率在过于宽松的水平停留了过长时间，大量流动性抽离实际回报率较低的储蓄存款，而在股市和楼市中寻求投资机会。甚至是大量实体经济的避险资金进入了楼市，这将对下一步的经济复苏带来隐患。对此，国家的宏观政策已然有出手调控的风声。物业税的重提对部分城市楼价上涨发出了警示；银监会也已闻风而动，严查二次房贷、严查不良信贷资产炒股炒楼等等。

　　可以预料的是，当各项经济指标逐渐向好，实体经济开始复苏，房地产市场的“孤岛繁荣”将很快失去政策扶持根基。这时，“避险”不成将反“涉险”。

　　我们不但知“胀”之险，还要知“缩”之险。这样才能进退自如。
 《羊城晚报楼市周刊》评论员