密集推地使得地价回归

　　卢湾地块的平静出让并不是特例，其余地块最终的成交价格都在比较合理的区间内。上海土地市场2007年的疯狂到了年底悄悄平静了下来。 短信免费订阅房源

　　13号公告中嘉定惟一一个纯住宅地块———“双单路以南、永盛路以东地块”有8家开发商参与竞拍，保利地产最终以6.8亿元的挂牌价直接摘得，其地块面积约有12万平方米，总建筑面积达到21万平方米，成交楼板价为3164元/平方米。而闸北区此次推出的一幅住宅地块“309街坊32丘地块”最终以4.11亿元成交，楼板价为1.21万元/平方米。

　　就在不久之前，上海土地市场经历了令人难忘的疯狂，激烈竞争导致土地价格达到甚至超过周边楼盘销售价格的情形屡见不鲜，而青浦赵巷地块的楼板价甚至超过万元。

　　到了2007年年底，土地价格得到回归。早报记者了解到，保利地产拿地的嘉定马陆地区，即将上市的住宅新盘的销售价格预计为7000元/平方米左右。嘉华集团最终取得的闵行区吴泾地块，楼板价格在4300元/平方米左右，而周边楼盘目前的销售价格已经超过9000元/平方米。

　　2007年房地产市场突然转折，让一些开发商开始感受到了地产市场的风险性，拿地变得更加谨慎。另一方面，上海当年年底集中推地，在一定程度上也改变了开发商的心态。“下次公告还有那么多地，不急在一时。”一名开发商表示。

进入冬季，对于二手房地产置业来说按理也应进入淡季。但是，今年的市场却与往年不同。为何会出现这样的状况呢？在于与市场的成熟有紧密关系。地铁热门房源/热门小区涨幅查看

　　今年从年初至今，上海的二手房地产开始复苏。以往的‘动荡年代’己成过去，出现的是大批钢性需求的客户入市，令整个房地产置业都入于良性状态，楼价呈现平稳上升，上家和下家都能各自找到成交的平衡点。所以，各大中介公司也大量扩张自己的版图，业绩稳中呈上升趋势。现进入地产冬季后，与往年不同的情况是：这个冬季‘不冷’，各方面的数据都显示，无论是客源还是盘源都不但没有减少，反而还有增长。就拿我们满堂红（上海）公司莘庄版块的各项数据来说，在闵行区莘庄版块共有六间分行，十一月共接待客户2000多位、共吸收盘源1200多个。成交的数量当然是不言而喻。而且这还不是今年以来第一次达到该数据。因此公司决定明年年初会继续扩张该区域的门店数量。以便为广大的客户及业主服务。欢迎各位客户及业主来我司咨询各项信息，满堂红的工作人员会全力以赴去完成您的需求。

　　今年年初至今也出现了不少政策调整，政策一出对二手房产也产生了相应的影响。但是，大量的钢性需求的客户都能适应该状况而入市，这也是下半年成交更为活跃的主要原因。再接着银行调息、紧缩贷款成数也是消费者考虑的因素，但大市所趋，各行业行情的上涨仍阻碍不了二手房产的活跃成交。购买二手房一次性付款的客户仍很多，并且能接受首付款提高的客户也是大量存在。有了这群求购的客户，业主只要按行情价出售自己的物业，相信很快就能够找到相应的客户。

　　十月份、十一月份莘庄版块－80－100万的楼价入于相对稳定的状态。最主要的是该区域的楼盘大都是中低端楼盘。就这两月交易中心的成交数据分析，60%以上的成交个案都是100万以下的楼盘。由于该类楼盘深受30岁左右人士置业的需求，所以成交量非常高。其次，有部分较高端的楼盘（总价约200万以上）这两个月的成交数量仅占成交量的20%，购买此类房的客户也只是购买来作为换大房或改善居住质量。

莘城版块――50－80万自今年初至今，最为活跃的是租赁业务。由于楼价的平稳带升、政策调息、银行加息等相关的政策，加上莘庄版块出租房源丰富，仍会让部分买家暂时先租房。因此令租赁业务一路上升。另外，该版块各项利好条件令很多外来人员一族也能在该版块找到物美价廉的出租房源，所以，我们满堂红公司在莘庄的六间营业厅每月的租单量都能保持在150宗左右，就算在年底期间也没有受任何影响，成交量非常活跃。

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　 “我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。”

　　对房价预期里面有伪预期，从去年年底，有人议论房价要下跌，我在去年也做了一个预言，我是担心房价要涨，而且担心它要大涨。 吴敬琏先生也做了这样一个预期，他的预期引来了网民的愤怒，说要把他的房给拆了，他说就是把他家拆了也不解决问题。

　　我们看到我们这些担心在今年下半年变成了现实。我希望能有一个房价不再继续上涨的理由，结果社会上各方面因素给我的回答是，找不到这个理由。

　　现在北京、广州、上海和杭州这些地方，在市中心已经找不到1万元/平方米的房子了，房价过快上涨当然引起人民群众的不满。国家出台相关措施，限制房地产交易，想从房地产出售方手里收税，但是很容易被出售者转移给购买者，由此推动二手房价的上涨。国家统计局分析出四点原因：1、需求旺盛，2、供应不足，3、地价上涨，4、成本上涨。除此以外我认为还有一条，就是结构欠缺。

　　首先我们看看供给不足的问题。一方面有需求旺盛的原因，土地供应量明显不足也是一个原因。我们现在的办法是用减少供给的办法控制需求上涨。一些模糊认识、错误认识反映到政策上，才造成房价不断的上涨。 （地铁房查看）

　　国家发改委对这些问题已经作出了带有促进性的分析，现在商品房的销售面积是竣工面积的2.17倍，很多城市的竣工面积是在下降，这种情况发展下去，到底是会缓解供求关系，还是会恶化供求关系？我们现在采取措施是要加快生产，特别是土地已经在开发商手里了，不能“囤地”，但是现在打击“囤地”的措施，国土资源部出台三年必须开发完，但是多大的项目三年必须开发完呢？如果是一个200亩，我相信规定三年开发完是有道理，如果有2000亩呢？所以这些政策缺乏执行的细节。

　　现在我们看到了时近年底，有不少城市房子不好卖了，深圳好像房价降了，其实是银行在年底收紧房地产信贷。为了控制房地产购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止。会不会造成购买力萎缩？我觉得不会。我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。 （房价——上网免费估，手机随时查）

　　第二个原因就是因为供给结构问题。我们看到国务院早就要求总量基本平衡，我们看到总量平衡已经被打破。结构基本合理，我们现在看到结构不合理，影响到价格稳定。在国外很多中低收入家庭、最低收入家庭是住在政府建的廉租房和经济适用房里。我们这些年忽略了住房保障体系的建设，投资经济适用房的比率太少，廉租房在很多地方几乎没有建设。

　　这种结构性的供需不足，推动房价不断上涨的情况，在全国各地都有发生。现在我们看到的，是上市公司用土地储备去融资，由于大量融资又可以推动地价不断升高，造成“地王”不断出现；“地王”的出现，又推动了房价、地价进一步上涨。这种恶性循环现在已经出现，这种地价、房价的轮番上涨何日是了？

50－80万      80－100万      100－150万      150－300万      300－600万

普陀:新盘选择多

　　普陀区较为有特色的小学有华师大附属小学、朝春中心小学等。九年一贯制学校数量也不少，较有特色的有教育学院附属学校、曹杨二中附属学校、晋元高级中学附属学校等。其中朝春中心小学和曹杨二中附属学校位于曹杨中心地区，属于曹杨、真如板块。该地区近期主要的焦点是海上名庭三期，该盘处在梅川路，距离该校不远。根据网上房地产的数据显示， 7月19日该盘推出了第二批房源，共计186套。不过截至7月26日，该批房源在网上房地产显示已售115套，可售套数仅为58套。据悉目前可售的房源有108平方米的两房、165平方米的四房等。

　　同板块内另一楼盘星河世纪城7月18日也新推了162套房源。而华师大附属小学位于中山北路，紧靠华东师范大学，周边在售楼盘最近也要在长寿路沿线。不过该校附近有一个预告楼盘风华水岸二期，具体情况尚不清楚。

教育学院附属学校位于宜川地区，周边除去在建项目香溢中央花园、金原公寓外，最近的在售项目就是中远两湾城和泰欣嘉园。泰欣嘉园全装修房均价16500元/平方米，房型有104平方米二房和152平方米左右的三房。

　　晋元高级中学附属学校属万里板块。近期主要可关注的项目是中环花苑，均价9200元/平方米。除此以外愉景华庭、大华雅诗澜郡也较受购房者青睐。

　　长宁:古北房源集中

　　长宁区较有特色的小学有愚园路第一小学、古北路小学等。九年一贯制学校方面则有建青实验学校、开元中学等。愚园路第一小学和开元学校同处中山公园板块，新盘只有愚园路上的愚园公馆，该盘为多层电梯房，单价17000－23000元/平方米。

　　古北路小学属于天山板块内，近期天山河畔花园降价至15500元/平方米，成为市场关注的焦点。建青实验学校地处古北板块，现有楼盘有： 强生古北花园、圣美邸、古北瑞仕花园、古北国际花园、伦敦广场等。其中强生古北花园为全装修项目，均价22000元/平方米左右；圣美邸位于古北板块最东端，均价16000元/平方米左右；古北瑞仕花园可售房源不多，单价22000－28000元/平方米。

　　浦东新区:后市有放量

　　浦东新区较有特色的小学有六师二附小、上南五村小学、福山外国语小学、高桥镇小学、观澜小学等。九年一贯制学校方面则有元培学校、洋泾菊园实验学校、建平实验学校等。

　　观澜小学位于川沙镇，该地区房地产市场主要以本地需求为主。目前在售楼盘有银光苑、华邦佳苑、水云涧和曙光东苑。其中华邦佳苑单价5400－6400元/平方米、银光苑单价6180－6500元/平方米左右、曙光东苑单价5900－7000元/平方米、水云涧单价6000－7300元/平方米。另外板块内还有珠光苑二期、永达城市公寓、永达城市花园等一些工地楼盘。

　　高桥镇小学地处的高桥板块目前只要一个预告楼盘：高桥新城，另有仁恒家园新开盘。

建平实验学校和元培学校位于金杨板块，板块内暂时无在售项目，但后期市场放量将不少，有工地楼盘碧云新天地四期、金明公寓和预告楼盘金桥瑞仕花园等。

六师二小、福山外国语小学则处于洋泾板块，该板块在售楼盘较多。洋泾菊园实验学校属于陆家嘴板块，该板块众所周知是上海房价最高的地区之一。

　　杨浦：价格悬殊大

　　杨浦区较有特色的小学有上海市二师附小、平凉路第四小学等；而九年一贯制学校方面则有市光学校、民办沪东外国语学校等。

上海市二师附小、民办沪东外国语学校都在大连西路、密云路一线，属于杨浦内环板块。虽然杨浦内环板块内楼盘不少，但上述两校周边的楼盘只有和平花苑和海上花。其中和平花苑均价16000元/平方米左右；海上花单价9999－13000元/平方米。距离再远一些可以考虑的楼盘则有海上海新城。

　　市光学校地处中原板块，但是选择该校周边楼盘可以考虑新江湾城板块，不仅因为中原板块楼盘不多，而且市光路距离新江湾城板块内一些楼盘不远，如上海梦想、建德国际公寓、新江湾城1号作品和翡翠东森花园。其中上海梦想单价9456－11500元/平方米；建德国际公寓单价7800－10700元/平方米；新江湾城1号作品均价13000元/平方米左右；翡翠东森花园单价8600－11000元/平方米。

　　平凉路第四小学周边楼盘不多，唯一可以考虑的是中轩丽苑，均价9500元/平方米，房型方面有92 -115平方米左右的二房。

　　瑞虹新城

　　房源特点：

　　瑞虹新城二期位于临平路、飞虹路，距离在建的轨道4号线临平路站约3分钟步程，房源全部为装修房。即将销售的9、12号楼为39层高层，高楼层房源视野较好。

　　 48.5平方米的一房是即将推出的房源中面积最小的户型，实际套内面积37.16，得房率约76%。48.5平方米与48.9平方米两款一房属于同一房型，都是9号楼（思贤阁）的03室，但楼层不一样。前者集中6-23层，共约18套；后者集中在25-39层，共约14套。客厅和卧室朝向西南，卧室作了凸窗设计，增加采光。该案将推出的两款二房相当紧凑实用。71.8、72.32平方米的二房为同一户型，9号楼的07室，共约33套，两个卧室和客厅朝向东北，主卧做了270度转角设计，目前在市场上较少见，79.3、80.18平方米的二房都是9号楼的01室，共约31套，主卧室朝向西南，次卧和客厅朝向东北。

　　购房提示

　　9号楼为3梯8户设计，楼层平面呈围合式，相对于其他户型，03室房源通风效果较差；07室房源朝向偏西、偏北，采光效果不理想；01室套内有较多狭长空间，浪费了一定面积。

　　金象大厦

　　房源特点：

　　金象大厦90%以上的房源为小户型，主要户型面积在37-90平方米左右。该案由烂尾楼改造成商住两用楼，主要吸引soho族、自由职业人和投资者。

　　37平方米的户型较适合两间打通，B、J型房适合作办公室，C型房设计成家居、办公型皆可。目前剩余的主要是44.57平方米的B型办公房，朝向为南偏西约45度，面宽较大。

　　购房提示

　　该案B型房过于靠近电梯房，C型房朝向西北，D型房采光面狭小，采光通风效果差。

　　香杉园

　　房源特点

　　青杉园的小户型房主要集中在一幢商务酒店中，约70余套，商住两用，可注册公司。预计该案将于春节前后开盘，目前住宅部分已接近结构封顶。

　　购房提示

　　部分房源处于小区东北角，靠近轻轨和高架路，受到一定的噪音影响。

　　泰鸿新苑

　　房源特点：

　　泰鸿新苑的小户型只有一种，约79.9平方米的一房，主要集中在5号楼中，1梯3户设计。楼栋坐北朝南，采光通风性能好。一房的户型方正，南北通透，客厅带大面积阳台，卧室做了凸窗设计。

　　购房提示

　　卧室和卫生间之间有部分面积浪费，79.9平方米只做宽敞一房，功能方面不如做成紧凑二房。

四项目单价上涨过万元 

　　过去一年里，有4个项目的每平方米成交价格上涨了1万元以上。今年价格上涨最剧烈的是上海晶园。该项目从去年的26380元/平方米，到最近3月为42220元/平方米，上涨了15840元/平方米。15840元/平方米的涨幅已相当于浦东三林的一些优质楼盘的成交均价。 
　　浦东的仁恒河滨城从去年的18215元/平方米，到如今为33249元/平方米，上涨了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的项目分别是静安的远中风华园和黄浦的上海滩花园，分别涨了12699元/平方米和11246元/平方米。 

　　另外，在过去一年里，有40个楼盘的价格涨幅达50%～100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块。 

　　据报告称，这些价格上涨超过50%的楼盘，除了有之前价值被低估外，也开始透支区域楼市发展的潜力。 

上海轨道交通6号线全长 33公里，28座车站。
站点：
港城路站 外高桥保税区北站 航津路站 外高桥保税区南站 洲海路站 五洲大道站 东靖路站 巨峰路站 五莲路站 博兴路站 金桥路站 云山路站 德平路站 北洋泾路站 民生路站 源深体育中心站 世纪大道站 浦电路站 蓝村路站 上海儿童医学中心站 临沂新村站 高科西路站 东明路站 高青路站 华夏西路站 上南路站 灵岩南路站 济阳路站 

楼盘：幸福小镇、证大家园五期、万科新里程、环球中央花园     查看>>>

上海轨道交通8号线全长22.4公里，杨浦区市光路至浦东新区耀华路，单程45分钟。 
站点：
市光路站→嫩江路站→翔殷路站→黄兴绿地站→延吉中路站→黄兴路站→江浦路站→鞍山新村站→四平路站→曲阳路站→虹口足球场站→西藏北路站→中兴路站→曲阜路站→人民广场站→大世界站→老西门站→陆家浜路站→西藏南路站→周家渡站→耀华路站 

楼盘：盛世新江湾、海上海新城、绿洲雅宾利花园、老西门新苑、黄浦华庭  查看>>>

轨道交通9号线一期西起松江新城站，东至桂林路站，一期全长29.14公里，全线设12座车站。 
站点：
松江新城站→大学城站→佘山站→泗泾站→九亭站→七宝站→外环路站→合川路站→虹梅路站→桂林路站→宜山路站→徐家汇站→肇嘉浜路站→嘉善路站→打浦桥站→马当路站→陆家浜路站→小南门站→商城路站→世纪大道站→杨高中路站 

楼盘：文荟峰景、奥林匹克花园、万科朗润园、黄浦新苑、世茂滨江花园   查看>>>

上海轨道交通1号线北延伸段南起上海火车站，北至共富新村站，全长12.455公里，共设9个车站。
站点：
中山北路站、延长路站、上海马戏城站为地下车站；汶水路站、彭浦新村站、共康路站、通河新村站、呼兰路站、富新村站、宝安公路站、友谊路站
楼盘：盛源家豪城、明园森林都市、康桥水都、万科四季花城、海尚明城   查看>>>

4号线修复段    C字型新路（浦西大木桥至浦东蓝村路车站）全长27 千米，共22座车站(已开通)。
               O字型线路将成为33.6公里、26个车站的环线。
站点：
蓝村路站－塘桥站－南浦大桥站－西藏南路站－鲁班路站－大木桥路站

楼盘：瑞金尊邸、黄浦华庭、长峰馨园    查看>>>

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　闵行马桥：夏朵小城 三期（绿岛方洲）  均价6000元  

  夏朵小城位于闵行区马桥镇东南部，建筑面积55万平方米，容积率1.29，绿化达40.21%。 该项目距离马桥镇约 3公里，周边有多条城市主干道，该地块属于旗忠森林体育城的配套用地之一，预计未来3—5年内，将成长为高尚生活板块。该项目北面是正是具有国际高水准的旗忠森林体育城，其南面靠闵行老镇中心区，东面与大学城和紫竹科技园相望，西面为闵行经济开发区。距离轨道交通5号线华宁路站约1.5公里。 

　　松江新城：保利西子湾   均价8500元 

    保利西子湾位于松江新城广富林路，建筑面积32.29万平方米，容积率达1.498，绿化率近50％。项目分三期开发，80％的户型为90平方米以下的一房和两房。社区呈湾岸环岛建筑布局，超大栋距，由38栋高层、小高层和一条社区商业街围合组成。 项目周边配套较完善，总面积66万平方米的新城中央公园就在社区附近，是小区业主享受生态休闲的绝佳去处。该项目由于在松江大学城辐射区域内，社区可感受到人文学术环境。 

　　宝山顾村：圣卡洛铂庭   均价8200元 

宝山区

水岸蓝桥  均价 12922

天馨花园  均价 8742

闵行区

上海康城  均价 8353

白雪公主(阳光神州苑)  均价 8425

浦东新区

香梅花园  均价 25371

凌兆新村  均价 11230

嘉定区

明日新苑  均价 12366

丽景新苑  均价 9775

南汇区

绿地康桥新苑(康桥老街)  均价 10019

美林小城  均价 8841

奉贤区

棕榈滩别墅(黄金海岸)  均价 13029

邮电新村  均价 10591

松江区

知雅汇  均价 8425

奥林匹克花园  均价 11872

金山区

东风小区  均价  7150

书香门第  均价 14551

青浦区

湖畔佳苑  均价  24953

西郊美林馆  均价 19777

黄浦区

太阳都市花园  均价 23482

金外滩花园  均价 30443

卢湾区

卢湾都市花园  均价 20507

海悦花园  均价 29898

徐汇区

东方曼哈顿  均价 32929

亚都国际名园  均价 27020

长宁区

凯欣豪园  均价 29366

仁恒河滨花园  均价 30536 

静安区

达安花园  均价 24194

君悦静安(同济佳苑)  均价  19992  

普陀区

中远两湾城  均价 15933

金沙嘉年华  均价 13563

闸北区

新梅共和城  均价 17240

嘉利明珠城  均价  15329  

虹口区

瑞虹新城  均价 23033

浦江名邸  均价 21662

杨浦区

国和一村  均价 12300

城市名园  均价 12656