央视1套12月18日“朝闻天下”

北京楼市年末疯狂 二手房成交量创10年新高

     “没想到”、“太疯狂”，谈及2009年的北京楼市，多数业内人士发出了这样的感慨。从年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的疯狂，戏剧性的变化令人始料不及。2009年的北京楼市打碎了所有的预言，颠覆了所有的理论，甚至不少人发出这样的感叹：一套房消灭一个中产阶级。

本台记者刘丹：“我现在是在北京市海淀区的房产交易大厅，从我身后您可以看到这里是人挤人、人挨人，场面相当火爆！这里的负责人告诉我，12月份以来，每天来这里进行房屋过户的人数基本都在600人以上。”

     这位北京的郑先生无奈地向记者讲述了他的买房经历，最近一个月，他一连看了20多个新房和二手房房源，但目前仍然一无所获。年初路面坑坑洼洼、交通条件较差的太阳公元项目，已经从1.8万元/平方米涨至3.3万元/平方米，而他最近看好的一套二手房，其房主见看房人太多，赶紧以已有购买意向为由提出不卖了，到第二天每平米就涨了2千多。

    购房者郑先生：“我在通州看中了一套二手房，当时报价是1万4，看的人挺多，但当时没带够钱，等我第二天赶去交订金时，结果发现房主把价格提到了1万6，而且我还晚了一步，房子被别人给抢走了！”

    不仅是郑先生，很多购房者都向记者表示，现在买房特别是好房源必须“争分夺秒”，不马上交订金都可能被抢走。记者了解到，往年的年终岁末都是传统的购房淡季，但今年的房地产市场出现了惊人的爆发式增长！根据北京房地产交易管理网最新数据显示，11月北京二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比10月分别上涨57%和56%，按照目前的发展趋势，2009年北京二手房总成交量将突破27万套，超过2006年到2008年三年的总和!

    我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖：“特别是二手房营业税政策宣布后的这几天，交易量比上周同期涨了30%，如果按这个进度持续下去，12月份交易量有可能突破35000套，0550甚至达到40000套，成为09年单月成交量最高的一个月，也是北京二手房市场开市10年以来单月成交量最高的一个月。”

    火爆的不仅是二手房,新房的表现同样毫不逊色!北京市房地产交易管理网的数据显示，北京11月商品住宅成交15251套，成交量创三年来新高。而1-11月,北京商品住宅累计成交10.85万套、1236.91万平方米,同比分别上涨105.9%和104.4%。

    亚豪房地产机构副总经理高姗：“我们统计发现11月份新房的销量可以说是创下了今年的历史新高，光期房的成交量有12000多套，如果是现房加期房累积成交量在15000多套，环比上涨了37%到38%。”

     在巨量成交的支撑下，京城房价也持续飙升。亚豪机构统计显示，京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人!今年年初时,丰台、大兴、房山、通州、昌平等郊区房产的均价还在万元以下,而到年末，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产了。

记者探秘 北京“楼王” 半月成交逾5亿

    火爆的还不仅仅是普通二手房和新房,记者在北京的调查中发现，一些“高处不胜寒”的顶级毫宅销售同样红火,一股“豪宅风”悄然兴起。

    本台记者刘丹：“我现在是在北京奥运村附近的一处顶级豪宅,尽管这套豪宅的均价达到了8万元/平米左右,最贵的甚至高达16万元/平米，但是开盘仅半个月就成交了12套之多!”

这家以代理高端物业为主的房产机构负责人告诉记者,10月份刚刚开盘的盘古大观七星公馆建在北京千年的龙脉之上，地理位置不可复制，因此开价最贵达到了每平米16万8，总价过亿，堪称北京的新“楼王”。而以往总价超过3000万的豪宅，问的不多，买的就更少，今年像这样的顶级毫宅开盘仅半个月就成交了12套，成交金额逾5亿元。 

    亚豪房地产机构营销总监韩乐：“我们代理的盘古七星公馆开盘还不到两个月的时间，就成交了16套，总市值破7个亿，0106平均每月的销量是在10套左右，每套的总价基本是在4000万到6000万。”

　　这位负责人告诉记者，今年11月份以来，北京单套总价超过3000万元的顶级豪宅共成交了21套，其中盘古大观占据了七成的市场份额。
　  来自国际顾问机构高力国际的研究报告显示，2009年第三季度，北京高档别墅和公寓销售同比增速达131.7%，而1至5月份的该数据还是98.1%。
    在易居房地产研究院的报告中，新盘豪宅仅一个月即成交60亿元。据估算，半年间北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。
   
    亚豪房地产机构营销总监韩乐：“据我们统计，北京每平米5万以上的顶级豪宅在今年的9月份以后出现了一波明显的行情，过去北京的豪宅基本上是在5万以内，但今年出现了很多单价超过7万 8万的豪宅，同时销量平均每个月都有几十套，跟过去比基本上有了30%到40%的提升。”

                              记者调查：谁在高房价背后推波助澜?

    一些业内人士说，今年是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。那么，为何在经济最困难的2009年，楼市还能如此疯狂？如果说成交量的活跃是基于明年购房优惠政策取消的预期，那么二手房成交价格的涨幅已经远远抵消了政策优惠带来的好处，为什么仍有众多蜂拥而上的购房者没有散场？不断飙升的房价背后的推手究竟是什么？来看记者的调查。

    本台记者刘丹：“在这个房产交易大厅，我们对众多购房者进行了随机采访，结果发现很大一部分都已经不是首次置业，而是将买房作为一种保值增值的投资渠道。”

    房产投资者：“不是说通货膨胀嘛，赶紧买房子保值增值，钱放银行多不划算。”

房产投资者：“我觉得北京的房子应该不会跌，升值空间很大，其它的投资方式比如说股市、黄金什么的都有风险。”

    记者调查发现，对房地产市场趋之若骛的投资人群中，财富阶层成为绝对主力，在目前通胀预期日益凸显的背景下，他们纷纷转战房地产市场。

    中国房地产研究会副会长 顾云昌：“为什么投资性需求起来了，我们看到财富阶层的力量，他们都来买房，这跟宏观经济有关系，整个的货币供应量大，全世界央行都在开动印钞机印钞，中国也放了那么多贷款，人们担心将来会不会通货膨胀，流动性过剩，所以为了增值保值，财富阶层把钱转移来买房。”

    不仅是有钱人为了保值增值投资房产，房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的工薪阶层加入到了“买房赚钱”的行列。记者了解到，除了炒房团，今年以来，手拿几百万资金的个人投资者通过二手房买卖，取得两、三百万的收益的大有人在。

    中国房地产研究会副会长顾云昌：“因为把钱存在银行利率太低，买股票又怕套牢，买黄金又怕动荡，买古董又怕上当，而这10年投资房地产市场还没有人吃过亏，只是赚多赚少的问题。”

由于政策优惠即将到期、房价不断上涨，市场上集中出现了“恐慌性购房需求”，他们与投资购房人群一起炒高了北京房价，并且在买涨不买跌的心理下，房价越涨购房者的热情越高，过旺的市场需求，成为高房价的重要推手之一。
    此外，今年以来，在宽松的货币政策下，银行大规模信贷投放特别是住房贷款投放明显增多。数据显示，在房地产业相关的贷款中，个人贷款二季度增长了17.8%，三季度增长30.1%；开发贷款二季度增长20.5%，三季度增长25.3%。
    在市场需求过旺的同时，记者从北京市国土局了解到，2009年北京市计划的住宅用地只有1300公顷，比去年减少了24%，而这1300公顷的住宅用地中，计划用来建商品房的土地只有700公顷，这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。可一些开发商为了追求高额利润，囤积土地、捂盘惜售，这更加剧了市场供求关系的失衡。

    北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“从供应不足的角度看，有开发商人为拉长开发周期的因素，最主要的是08年市场大面积观望的情况下，很多开发商长时间不敢拿地，导致目前在建的规模和需求比起来明显不足5438所以市场明显表现出供不应求，房价自然不断上涨。”

    此外，近期北京频频出现个别国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。不断出现的地价新纪录不仅短期内刺激周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。地王频出，直接冲击着人们对房价未来走势的心理预期。地价作为房价构成的重要一部分，由于其疯狂上涨，进而推高房价已经成为不争的事实。

平抑房价 加大住宅供应是根本

    今年以来，房价的快速飙升以及市场巨大的投资投机风潮，引起社会各界对于房地产行业泡沫的高度关注与担忧。业内人士表示，要保持经济的平稳较快发展，就要遏制房价的过快上涨。

    中国房地产研究会副会长顾云昌：“像北京上海的房价我认为都是有泡沫的，我们一定要防止泡沫的进一步吹大和破灭，所以国务院提出遏制房价上涨过快就是为了防止泡沫的进一步吹大。”

    不少专家表示，房价的不断上涨，使大众的购房成本日益高昂，这不仅直接影响当下其它的消费，而且也会影响人们未来的消费预期。这两大因素，必将影响到国家提振内需的努力。

    中国房地产研究会副会长 顾云昌：“要平抑房价 不是增加供应就是遏制需求 3755重点是加大供应量 增加普通商品住宅的供应量。”

    北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“我们一方面要加大供应，另一方面要适度的抑制需求，加大供应一方面对于已经出让的土地我们要加快开发建设，另外今后出让的土地要采取措施加以改善，比如说大地块变成若干个小地块，加强供应者的竞争。”

    本台记者刘丹：“俗话说，安居才能乐业，但随着房价的步步高升，老百姓的购房成本更加高昂，社科院最新发布的《2010年经济蓝皮书》表示，目前85%的家庭无能力买房。刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年要增加对保障性住房支持力度，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。我们看到了管理层改善房地产市场的供需关系的决心，也看到这项任务的紧迫性和复杂性。对房价来说，暴涨和暴跌都不是正常现象，如何让它与经济发展和百姓收入增长的步伐更合拍？我们还需要更多的办法。”

不久前结束的政治局会议和国务院常务会议还决定不打压房地产市场，但14日国务院常务会议专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议说法有一些新变化。造成这些转变的背景是：

1、一些热点城市需求持续上升，已经达到无房可卖地步；

2、房价的持续大幅上升刺激了投机性需求；

3、一些开发商房屋竣工后迟迟不卖，捂盘导致市场恐慌；

4、舆论再起，铺天盖地的涨价报道使政府压力增加，尤其是在临近“两会”时，中央政府的压力被大大强化。

从内容上看，这次会议新东西不多，基本上还是强调原来的思路，因为担心变化大了引起经济下滑，无法稳定增长势头。政府最主要的想法是干预快速上涨预期。但也请大家关注如下几点：

1、适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率——这意味着供地速度加快，部分项目容积率和所有项目平均容积率会有所上升；

2、加大差别化信贷政策执行力度——这意味着会强调首付、利率差别政策的严格执行，或者再做适当调整，防止骗贷；

3、鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区,引导社会资金积极参与——这意味着中央开始肯定地方在这些方面的一些探索，允许地方在自己权限内出台供地、收费、信贷政策。

央视二台 第一时间 2009-12-04

今年的房价涨势之迅猛，让很多业内人士也始料未及。去年年底受全球性经济危机的侵袭和冬季购房淡季的双重影响，楼市成交量和价格一度跌落到谷底。而2009年，人们对通胀的预期，加之抢搭政策优惠“末班车”的焦急心态，使得 “房荒”不断上演。北京房地产交易管理网的数据也证实了这个情况。

北京房地产交易管理网的数据显示，11月的北京商品住宅市场，库存量首次跌破10万套大关。价量齐升的11月北京市商品住宅市场，一扫去年同期的不振，不断的创造出一个个记录。成交均价继续保持上涨的势头，11月涨势尤为强劲，达到了18088元/平米的高位，环比上涨12.47%，这一价格也是2009年以来的最高值。项目开盘价格也顺势上扬，均价为16114元/平米，环比上涨了6.54%。

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“主要的原因是供给不足，2008年，开放商谨慎拿地，现在没有房子可买，供求关系造成价格上涨。”

对于一些盲目追涨的购房者，专家表示，国家对购房的优惠政策不会一下子就全部取消，目前看来，明年市场环境明朗，低利率，低税费的政策还是会继续存在的。政府也在不断努力，控制开发商囤地行为，增加土地供应量。

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“明年下半年，房屋短缺现象会有所缓解。”

另外，宏观经济的调控固然重要，但是对于购房者来说还是需要具体问题具体分析，应该锁定自己关注的特定区域、特定楼盘社区、特定产品以及物业类型，由自己的购房需求来决定购房行为。

    记者：董教授，对个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年这个决定，你是否感到很意外？

董藩：对于政策微调，我不感到意外，因为我早已猜到“基本不变，个别微调”的政策调整思路。最新政治局会议和中央经济工作会议精神都验证了这一点猜测，这是目前国内外经济形势共同决定的。

但是，动了营业税，我确实感到意外，而且感到很遗憾。因为过去我的说法是：政策导向主要是增加供应，大部分对买房者的优惠政策会延续一段时间。12月3日我接受央视采访时还说“现在只能是从供应这个角度去加快供求关系的改变，而不能去打压需求，所以我估计包括二手房的很多优惠政策会向下延续。”

记者：难道你认为营业税调整是不应该的？是不是不符合政治局的调控精神？

董藩：对，我第一时间给几个熟人发信息，发了两行字：“税收调整是大错，南辕北辙帮倒忙”。

记者：哈，很吓人的，你如果写成文章贴在博客上，估计又很引人关注。可否简单解释一下？

董藩：最近房价连续上涨，出现了供不应求的局面，一些城市市场极其火爆，但这种现象的出现其实是与这几年的宏观调控思路和政策连在一起的。2005年开始的打压带来了随后两年市场的火爆，而火爆导致的进一步打压以及经济危机的冲击又导致2008年大面积观望的出现，而大面积观望的结果就是需求爆发，供应不足，表现为从3月到目前的市场状况。如果不回头总结调控的教训，只是一味打压，还会带来更大的震荡，最终倒霉的是所有买房人。

记者：你的意思是市场还会发生大的震荡？

董藩：那 倒不是，仅仅这一个政策也无所谓。但奇怪的是竟然出了这样一招，因为政府要打压那些投机的人，而这一招恰恰达不到目的。在需求未发生变化的情况下，这会导 致二手房市场供应减少，价格上涨的势头更猛，买房付出的代价更大。在二手房供应减少的情况下，购买力转向一手房，一手房上冲的力量也会增强。

记者：难道受伤的又是老百姓？对那些一买就买几套的投机者没有打击作用吗？

董藩：其 实投机的人要买房也主要是买一手房，因为与一个卖者发生业务，很简单，谈判、签合同、办手续都很容易，而买二手房就不是这样了。再说，买二手房评估价压得 低，贷款成数也低，杠杆作用小，回报远不如买一手房。买二手房的以年轻人、低收入家庭居多。二手房面积偏小，比较旧，总价低，而这些买者恰恰收入低、积累 少。这个政策会使一些住房不到5年免税条件的业主惜售，供应减少，价格自然也就上涨，这些年轻人、低收入家庭就要承受更大压力。这项政策调整很不好，会导致惜售、涨价、税费压力增加等问题。中央显然又打错了人！

记者：既然这样，为什么这项政策会出来呢？

董藩：迫于舆论压力，总理最近在上海提到了打击房地产投机的问题，所以总是要有所调整。而财税部门恰恰对加税感兴趣，对免税不敢兴趣，因为在经济危机背景下，完成税收任务的压力很大，所以个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，他们一定举双手赞同，而且可能是积极的推动者。

记者：那现在的市场状况到底该怎样调控呢？

董藩：当然是增加供应。打压需求现在仍不具备宏观条件，否则再震荡一次经济可能出大问题。而增加供应又是保增长所必需。当然，增加供应有一个过程，不要指望一两天供求关系就会缓和过来。供应方式也要改变一下，出让的地块不能太大，要增加生产者的竞争性。

09年12月3日央视新闻频道“记者调查”

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    按照目前发展趋势预测，2009年北京二手房总成交量将超过2006年2007年2008年三年的总和，达到一个新高。关于买二手房的经历，每个人说起来都是故事。在采访中，很多人向记者说到，拥有一套属于自己的房子，可以说是想说爱你不容易。

买房者：“像我原来是小房子嘛，想换一个大一点的房子把居住环境改善一下。”

记者：“你这个房子，你自己了解这一个月，大概房价涨了多少？”

买房者：“我觉得从最开始看房的时候，这个月初应该在1万6、7千块钱吧，但是到我现在买房的价格，已经达到1万9了。”

买房者：“现在的房价，分你怎么说，收入高的人觉得低，收入低的人那绝对是望而却步，尤其是今年底，该出手时一定要出手了。”

    在采访中记者发现购房者多为二三十岁的年轻人，几乎每一个买房者都对房价不断的上涨感到无奈，同时也希望赶着政策的末班车能省些钱，房屋均价的节节攀升让这笔省下来的钱也不再是小数目。最近热播的电视剧《蜗居》让原本价值、文化认同差异越来越分化的人们取得了空前一致的共鸣，抛却故事的艺术夸张，房子，已经成了越来越多年轻人最艰涩的梦想。而这一片喊涨抢买的热潮，有些专家说是羊群效应，在市场充满泡沫时人们会不需要引导，选择认为对自己有利的进行跟风。可是面对不断增加的需求，又有多少人仅仅只是跟风的迷途羔羊呢。针对于目前的市场，专家给出了自己的分析建议。

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“所以我们现在只能是从供应这个角度去加快供求关系的改变，而不能去打压需求，所以我估计包括二手房的很多优惠政策会向下延续。”

凯胜经略北京担保公司总经理 康盛：“从长期来看，房价可能是上涨的，所以自住客如果你现在确实挺需要房子，也有一定的购买力，我觉得你不要太在意房价现在是最高点还是最低点，确实当下需要，我建议你不要太在意房价的高与低。”

本台记者 徐雅琳：“从不久前买一套二手房还能前前后后考虑一个月，挑位置，议价格，看看环境，到现在一套房子好些人盯着，让你不得不看了就立马定下来，以免被别人抢走。虽然房子的价格不断在涨，可挑选余地也越来越小，房子似乎成了这些在城市里奔忙的人们所背负的重重的壳。但是有个家却是每个人最质朴的愿望。”

09年12月3日央视新闻频道“记者调查”

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    一方面是天天看涨的市场价，一方面是缓缓不动的评估价，夹在中间最着急的还是购房者，这差出来的25-30%变成了新的负担。继续来看记者的调查。

    近来，随着市场传出利好政策即将到期，北京的二手房成交水平持续高位，但是二手房评估价与售价的极度背离，造成了其中的差价相当于购房者在“首付”之外直接交给了卖房者。

本台记者徐雅琳：“二手房市场销售的火爆让评估价追赶不上售价飞驰的脚步，这中间蕴含着什么样的信息呢？是否又像有些人担心的那样，存在着一定得风险呢？我们走访了业内人士和专家进行调查剖析。”

21世纪不动产区域经理 杨飞：“一般来说，房价比较平稳的时候，他的差距应该是评估价的9成到8成，但由于最近房价涨得比较快，评估价没有跟上市场节奏，目前就这个小区为例的话，已经出现75折的情况，就是说评估价和售价接轨不上，银行方面的担心呢就是因为短期房价涨幅过大，怕担心不良贷款的发生率会提高。”

北京凯盛经略担保有限公司总经理 康胜：“这种因素是存在的，但是我觉得不是决定性因素，当你的房价上涨太快的时候，银行作为一个谨慎经营的机构，对房价上升是比较关注的，这个时候通过降低抵押率，关注评估价甚至于也不排除个别的对评估公司做些沟通，甚至施加压力。”

    由此看来，银行等信贷机构对于火爆的二手房价量逆市疯涨的状况至少是持谨慎旁观态度的。

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“房子是一天一个价，最关键的一点是评估机构它有时候不想承担这个责任。从银行的整个体制来说，他们讲求风险控制，能保守一点就保守，另外一个原因，这个原因就是，如果评估价高，你在银行贷的额度就高，其实现在银行没有信贷指标了。虽然今年实行的是适度宽松的货币政策，但大部分指标在上半年放上去了，有的银行在上半年把全年的信贷指标都放出去了，现在仍然有人在申请，银行又不能说没钱了，怎么办，压低放款比例。”

    记者在采访中了解到一些二手次新房热点区域的楼盘评估价格涨幅还能维持在正常范围。而像北京的和平里、魏公村等这些上世纪80年代老公房居多的二手房热点区域，从今年3月份开始，评估价就没动过，一直维持在13000元/平方米，但实际售价却已经上涨到了2万元/平方米左右，两者相差7000元/平方米。”因此，在银行和评估机构都对二手房市场持谨慎态度的状况下，购房者还是应该避免跟风，要根据自己的需求仔细考量，理性购房。

09年12月3日央视新闻频道“记者调查”

请点击：http://news.cctv.com/china/20091203/103646.shtml

    随着二手房优惠政策的接近尾声，原本观望的人们停止等待，抓紧这最后的一个月匆忙入市。记者在调查中发现火爆的二手房，有人欢喜有人忧。

本台记者 徐雅琳：“据二手房销售中介机构提供的数据显示，北京的二手房成交的平均价目前已经达到了16000元每平米，比年初的1090上升了5千多元，形成了一个较大的震荡。而进入11月份以来北京的二手房单日平均成交量已经达到了1100套左右，比以往上升了40%左右，在一些好的地段更是要翻上几翻。“

    正是不断入市的购买者让房价迅速飙升。在今年二手房价量齐增的背景下，买卖双方的关系也出现了一些微妙的变化。

21世纪不动产区域经理  杨飞：“以往我们一套房子成交周期在2周到3周，但今年以来成交周期一般维持在2天到3天，甚至有当天看房当天下定，为什么会有这种情况产生呢，因为一套房子出来，有很多人在盯着，如果说你今天不买，那明天这房子可能就没有了。”

购房者：“看房子的人非常多，感觉大家对房子需求都比较旺盛。”

购房者：“不敢议价了，我们现在就怕房价越涨，其他不怕，从看房到决定大概齐3天时间吧。”

购房者：“就是说有的房东可能前几天是这个价格过几天又会调整价格，这样的话会让我们很不适应。”

卖房者：“谁给钱多卖谁啊，不想等太久，就今年解决。”

北京师范大学房地产研究中心主任董藩：“二手房市场呢，我们发现在出现了5：1，6：1甚至8：1的情况，就是一套房子八个人在想要，所以房价也是在哗哗上涨。”

我爱我家房产经纪公司副总裁胡景晖：“现在这个时间你想议价不但没有可能，卖房子的人不给你坐地涨价，在办理过户的时候能配合你，顺利的把这关过完就已经是很万幸的事情了，你就基本上不用想砍价的事情了。”

21世纪不动产工作人员：“咱这个小区房价最近涨的是比较快的，我是10月份过来的，当时是1万五六左右，然后就仅过了一个月左右，这边的房价已经飙到接近2万。今天带来一个客户去看房还在90万左右，带第二个客户区看房，前后仅两个小时，然后这房价业主就已经报到92万了。”

    激增的需求让部分卖房者面对每天变化的房价失去了耐心。原本可以从容挑选的买房者变成了持币抢购，供求关系的改变，也造成了违约现象的增加。一方面中介机构和卖房者，虽忙尤喜，另一方面买房者诚惶诚恐的抢购，还得担心夜长梦多房价再涨。

21世纪不动产区域经理杨飞：“今年房价上涨造成业主违约比例比较高，因为刚签完合同过段时间房价又涨了，但手续没有走完，然后它违约，容易造成业主违约，尤其是10月11月份，业主违约比例明显增大。占到10%左右。”

09年12月3日央视新闻频道“记者调查”

请点击：http://news.cctv.com/china/20091203/103631.shtml

    2009年是房地产市场异常繁荣的一年，从不断登场的“地王”到犹抱琵琶半遮面却价格直线攀升的一手房市场，不难看出房产市场不断迸发的热量。而随着2009年的即将结束，二手房市场也呈现出了井喷的态势，价量一路激增。

我爱我家房产经纪公司 副总裁 胡景晖：“首先第一点我想是交易量的激增，今年预计二手房交易量大概在19万套左右，同比去年的6万9千套，增长了2倍左右，同比历史上最高的2007年的9万4千套 ，又是一个大幅度的增长，应该创造了北京市二手房交易量的一个新高。我们看到这个价格上今年有一个大的震荡，整个年初年尾的价格变化超过50%。

本台记者 徐雅琳：“这里是某房屋交易产权中心，已经距下班不足半小时了，但是你看我身边排队的人依然是非常的多，即便是这个隆冬季节也让我们实在的感受到了二手房市场的热度。“

记者：“今年感觉办证的人多吗？跟往年相比呢？大概能有多少？“

某房屋产权交易中心 工作人员：“多，挺多的。比往年多多了，以前一天一百来个号，现在四五百。“

记者：“为什么挑这个时机买房子呢？”

买房者：“关键是父母还有家里的人比较着急。自己本身的确也有需求，年底要结婚，要置办房，有需要肯定是第一。”

买房者（背包）：“因为地铁开通了，也觉得这个时间不买的话也怕房价会涨。”

买房者：“越等房价越高，而且都说明年会有一个政策的出台，营业税会增加或者怎么样。”

买房者：“而且有很大优惠，这么一算下来你要是今年想办的事，你搁到明年办要多花十几万，我觉得20万甚至。”

    年底突然飙升的二手房交易量极快的拉动了二手房的售价，买涨不买跌，羊群效应固然是一部分人的心态，但是今年二手房的购买人群却发生了结构性的变化。

我爱我家房产经纪公司 副总裁 胡景晖：“今年来看的话是以自住型需求为主，首次置业的购房需求一度占到了60%左右，这在以往是不可能出现过的。”

    记者在采访中了解到，今年北京二手房成交量约为19万套，而一手房交易量只有不足15万套，二手房成了今年北京房地产市场的主导。

我爱我家房产经纪公司 副总裁 胡景晖：“未来北京的二手房交易量从现在的19万套还会逐步增加到20万套、30万套，一手房可能就会在10万以下，可能就是在城市边缘区域，房产交易的主要形式可能不再是新房，开发商的新房预售了，而主要交易形式是老百姓之间的c2c的，个人和个人之间的这种二手房交易就成为市场之间的主流。”

    昨日结束的中央经济工作会议明确表态：“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。”

    这种表态与不久前结束的政治局会议精神完全一致。在最近四、五个月中，不断有各种言论谈及明年房地产政策走向，我也在许多培训和演讲中谈到这个问题，给出了自己的看法。我的看法与中央的最新精神完全一致，以至于昨晚接到几十个电话，询问是否是调控顾问，事先知道内情——其实这只表明我的思维完全正常，我的推测完全符合逻辑，而不是“疯人疯语”。房地产业在2009年救市和拉动ＧＤＰ增长过程中，贡献巨大，估计直接、间接贡献达到了三分之一。而我在危机爆发之初提出的“没有房地产业救不了中国”的判断完全得到了验证，也得到高层的认可。

　　现在除了房地产和汽车行业外，其他行业供给和需求均处于相对饱和状态，靠它们拉动经济增长十分困难。毫无疑问房地产业不但是主导产业、支柱产业，还是先导产业。现在国民经济虽然有回升迹象，但基础不稳，需要加以巩固并继续推动。中央对房地产业在２０１０年的表现再次寄予厚望。

　　当然，对于快速上涨的房价是需要调控的，但只能采用经济手段，努力扩大供应，并改善土地供应方式。这是２０１０年房地产宏观调控的基本思路。任何来自官方的强制性打压只能带来市场的恶性报复，而当前的市场状况恰恰证明了我们曾经给出的判断——这些判断曾被唱衰派攻击，被网民咒骂，但却真实应验了。

       据北京市房地产交易管理网最新统计显示，上周，也就是11月16号到22号，北京楼市成交量环比前一周普遍上涨，现房周签量创8月以来的新高，而专家提醒消费者，要理性对待年底终止优惠政策等传闻，不要恐慌性购房。
       数据显示，11月16号到22号，北京全市期房住宅签约总量为 2954套，成交面积共计324821平米，期房日均签约环比上涨14.99%，商品住宅期房日均签约环比上涨12.68%，现房日均成交环比上涨47.31%。上周北京楼市成交量大幅回升，现房签约量更是环比上涨47.31%，创09年8月份 以来周签量新高。

        建设部专家委员会委员 董藩：“这两个月来大家都在 讨论一些买房的优惠政策会不会到期，一些营销机构也利 用这个噱头加强宣传工作，所以市场上一定程度上出现了恐慌的心理，我们发 现这些政策当中只有营业税是有明确时间期限的，契税、营业税还有利率打折这样一些优惠政策我们发现并没有明确的时间限制”

        专家建议，最近半年以来，房价基本每个月都有不同幅度的上涨，现在的房价已经到了一个阶段性高点，一方面各地方可能会陆续出台增加土地入市面积的措施，另一方面契税、营业税和利率方面的优惠措施明年可能继续延续，消费者完全没有必要着急在年底前购房。

      请点击：

http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1259020992031881

    今天，记者从北京土地整理储备中心了解到，本月底，北京市将开始增加土地入市面积，而且增量至少在300万平米以上，这无疑将给近几个月来火热的房地产市场降温。

    北京土地整理储备中心宣布，12月份，除总规划建筑面积约为60万平米的4块土地将于上旬进入市场以外，12月下旬至明年1月，北京市将新增至少300万平方米的土地入市，如果审批手续顺利，在这些土地上建成的商品房也许八九个月以后就可以正式进入市场销售。

    建设部专家委员会委员 董藩：“300万平方米如果按照现在开发的房子的平均套型面积算的话，可能意味着要有5到6万套商品房的新增供应，大家都知道明年北京市还有一个正常的供应，未来的房价可能会稳定下来或者涨幅不会这么快。”

    专家分析，北京市土地部门选择在12月底提供多达300万平方米的土地供应，就是由于最近一段期间，北京房价快速上涨，不论是房屋还是土地销售都表现出供需两旺的态势，房价的快速上涨给老百姓的生活带来了压力，本次300万平方米土地入市将有效缓解这一问题。

    请点击：

http://news.cctv.com/program/C20695/20091124/100813.shtml

http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1259018924025886

http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1258959310277888

2009-09-19 01:39中青在线－中国青年报李松涛、董朝

    专家、学者、专业人士传道授业解惑的形象，从来没有像今天这样遭到来自社会舆论的强力挑战。2004年，国家发展和改革委员会中国宏观经济学会一位研究员表示，保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍，大胆地说，10年房价要涨5倍以上。

　　专家、学者、专业人士传道授业解惑的形象，从来没有像今天这样遭到来自社会舆论的强力挑战。这种现象，在楼市、股市的评论中尤为突出。很多人觉得，在经济转型期，一部分原本该起到帮助政府决策、引导民众认清乱象的学者或专业人士，却常常可能误导了民众。

　　专家们的惊人之语

　　“关于楼市的声音太多了，不仅学者的声音多，就连开发商都摆出一副学者的姿态。”在一家股份制银行工作的程先生向记者抱怨说，市场上声音嘈杂，真不知道应该相信谁。

　　程先生4年前大学毕业，从业金融领域，所以一开始工作就想着能把有限的工资拿去做些投资。能选择的投资范围并不广，股市和楼市是最主要的两个渠道。于是，收集信息成了程先生工作之余的最大爱好。

　　“几年前，一位专家很火，媒体上经常发表他的言论。他当时最著名的言论是说，楼市要跌，而且北京、上海会大跌。”程先生说，那个时候房价正处于猛涨势头，开发商们也众口一词说楼市要大涨，但他还是更愿意相信学者的分析。

　　程先生告诉记者，当时也有一些学者说楼市会涨而不会跌，而且当时北京的房价已经涨了很多，从感情上，房价还要涨的说法对有购房需求的人来说很难接受。

　　程先生暂时搁置了对楼市的投资，他从每个月的收入中拿出一部分钱买了基金，“因为本钱不多，买股票比较困难，加上有专家说买基金是不错的选择，就想不断投资，长期持有。”股市并不相信专家，2005年6月6日，沪指曾一度跌破千点，股市一片低迷，买了基金的程先生心里打起了鼓。

　　那是市场下跌时的景象。涨的时候，专家也有不负责任的说法，在2007年股市最高点的疯狂时刻，依然有众多专家声称中国股市还要涨，已经从基金上赚了钱的程先生头脑一热，再次增加投入，结果被套至今。

　　楼市这边，很多专家关于楼市要大跌的预言也不是很靠谱。2006年、2007年、2008年，北京的房价一年高于一年。今年年初，程先生在东四环一处新开的楼盘买了房，价格相比2005年已经翻了一番，随后的几个月，他发现自己买的房子还在涨。

　　“现在想想，经济走势其实是非常难预测的，只听信专家的预测，没有自己的判断，真是不明智。”程先生说。

　　回顾一下这几年专家的诸多著名预测，会发现很多说法实际上与后来的现实并不相符。

　　2003年，清华大学一位著名教授称，中国楼市马上就要雪崩，“如果房产不崩盘，我就去就跳楼”。

　　2004年，国家发展和改革委员会中国宏观经济学会一位研究员表示，保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍，大胆地说，10年房价要涨5倍以上。

　　同年，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家预计，中国房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年。

　　2005年，一位专家发表博文《“房地产新政”会走向哪里》。文中说道：“上海及长江三角洲不少地方，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%。”

　　今年3月底，北京社科院发布四本蓝皮书，认为北京房价将在明年真正下降。话音未落，不到一个月，中国社科院又发布蓝皮书称，今年下半年楼市有望回暖。

　　被业内称为专家的开发商任志强一直坚持房价要涨的观点，即使在如今金融危机尚未过去的时刻，他也坚持“中国房地产市场没有什么问题，没有泡沫”。

　　类似的故事在全国各地上演，而因为预测房价打赌的轰动事件则是在2008年。

　　2008年7月，广东东方金源律师事务所律师金焰向北京大学中国经济研究中心客座教授徐滇庆发出挑战，要就深圳当年下半年房价涨跌与其订立赌约。他表示，那些被徐滇庆的言论误导而做出错误的购房或者售房决定而遭受损失的深圳市民，有权起诉徐滇庆，追究其法律责任。

　　事情源于2007年徐滇庆与网络财经评论员牛刀的一场莫名奇妙的赌约，赌的就是2007年7月11日~2008年7月11日深圳房价的涨跌。结果是，徐滇庆落败。

　　“我根本就没有打那个赌。”时隔一年之后，在接受中国青年报采访时，徐滇庆否认这样一个轰动全国的赌约。

　　徐滇庆告诉记者，自己当时是讲深圳要产业转移，在粤港澳一体化的推动下，深圳的房价会涨，而且当时并没有预料到后来发生的金融危机。而自己的这些言论被某些人利用、炒作，变成了徐滇庆力挺房价上涨。

　　“我为什么要力挺房价上涨？”徐滇庆表示，自己是基于经济学研究分析得出深圳房价要涨的结论，但并不赞成涨房价，因为房价太高会削弱城市、国家的竞争力。

　　在徐滇庆看来，现在是个开放的时代，言论自由，谁都可以发表自己的见解。

　　学者、专家研究角度不同、意见不同，原本无可厚非，房价、股价的起起伏伏究竟谁能言中？但是，对那些渴望通过专家指引进行消费、投资的普通人来说，就不同了。这么多惊人的言论，究竟该听谁的？

　　专家面前如何“听话”

　　正如楼市的专家学者声音强悍、层出不穷一样，在经济生活的其他领域，我们的学者同样大胆笃定地发表高见。

　　金融危机袭来，我们的专家学者就着急地开始预言经济走势，“V”型、“U”型、“W”、先“U”后“V”、“UV”结合等说法让人眼花缭乱。

　　今年上半年股市回到3000点的时候，经济学家和证券分析师开始预测股市会不会产生泡沫。

　　华生用“结构性调整”比较含蓄地表达了自己的担忧，易宪容则言辞十分肯定地说一定会有泡沫，再不调整就会崩溃。

　　电视台的股市节目中，一些证券分析师每天都在为公众推荐股票，最后加上一句“股市有风险，投资需谨慎”为自己免责。

　　现在股市、楼市双双火爆，新“地王”不断涌现，专家们又开始预言是否会产生地产泡沫。和房产专家沾边的专家都会出来“唱唱”，言论一个都不少。

　　有人说要预防通货膨胀，也会有人说是短期通缩还会继续；有人说股市即将出现牛市，就一定有人说要产生泡沫；有人说房价上涨，就必然有人说房价下跌。

　　尽管自己的言论也经常被网友批判，但在北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来，很多预测房价的所谓专家根本不具备房产领域的研究资格，也没有多深入的研究，只是看表面现象。还有些来自金融中介的分析师，“标榜权威专家，其实是为了经济利益”。

　　网络上的著名评论家牛刀在博客上的简介是“中国房地产最具影响力的独立评论家”，房地产言论颇丰，但是有学者却认为其研究房产的资质存在问题。“有些人就是觉得房产热就跨领域地预测，得出的结论没有严格的理论支撑。”

　　“在房地产界、经济学界有大量不负责的言论，有相当多浮躁的言论表现，这是我国现在发展阶段决定必然出现的问题。”担任多所大学客座教授的徐滇庆说，现在经济领域确实存在一些不具备资格的专家乱讲话，这种现象很多，也很普遍。

　　徐滇庆觉得，学者两个字很复杂，什么样的人都有。有的人什么都不是也说自己是学者，也没有什么部门规定要具备怎样的条件才是学者。

　　那么，谁才是真正的学者？

　　2005年，香港科技大学社会科学部教授丁学良在接受媒体采访时就曾对中国的经济学界表达过不满。他认为，中国的经济学太热闹了，什么人都可以说自己是个经济学家，什么问题他们都敢谈。

　　在丁学良看来，中国的主流经济学家把太少的精力用来做经济科学研究，把太多的精力用来为某一利益集团说话。在中国的经济学家中，你能找到为不同产业代言的人，在西方也能找到，但很少。丁学良的言论一时掀起轩然大波。

　　有分析认为，并非所有人的言论都会对他人产生影响。但在冠以某某专家、某某大学教授、某某学者的身份之后，这些人的言论就有了影响他人的可能。如果这些专家、学者言论的背后有着见不得光的推手，其公开的言论对百姓是福是祸就显得难以琢磨了。

　　专家的位置在哪儿

　　曾经也有人批评说，对比西方的专业人士，我国的很多学者、专家更喜欢在公共场合频繁曝光。

　　在普通人眼中，如今的学术圈已经不再纯洁、踏实，取而代之的是浮躁情绪和经济利益追求，很多学者并没有经过扎实严谨的调查研究就发表言论，而且语不惊人死不休。

　　董藩为记者总结了造成房地产圈混乱浮躁的三个原因。

　　第一个原因是房产市场极端复杂，不仅仅需要经济学知识，还要在工商管理、公共管理、社会学、人口学、建筑规划、行政学等多学科领域有所了解，是多学科交叉性的研究。一些学者觉得房产热门，所以稍微挨点边的，就敢跨领域预测楼市走向。

　　第二个原因为了讨好舆论。这是个普遍现象，人们盼望房价跌的时候就预测说要跌，倾向盼涨的时候又鼓吹涨。

　　“动机不纯是第三个原因。”董藩说，有些人频繁亮相，发表惊人之语就是为了成名，为了影响力。

　　“即使是在这个领域潜心研究的学者专家，因为受到研究水平和阶段的限制也很难研究透彻，对房产的预测也未必就准确，但是这种经过研究得出的结论，总比出来乱讲要好得多。”董藩说。

　　在房地产领域，董藩曾因反对公开房屋成本而被众人批判，但他坚持自己的观点。他认为，如果踩“跷跷板”，仅仅站在老百姓一边，或者政府一边，抑或市场一边，都是不完全科学的，有时甚至可能添乱。

　　“真正的学者应该站在一个‘球体’上，他可能倒向任何一个方向，但又不能倒向任何一个方向――他既要考虑老百姓的要求，又要考虑政府的能力，还要考虑市场运行的规律；他既要考虑当前的工作需要，又要考虑可持续发展的要求――我不知道自己是否站到了这个‘球体’上，但我一直希望自己站在‘球体’上，因为这是我心目中最科学的立足点。”

　　与董藩一样，徐滇庆也坚持自己的观点，尽管这样可能会被人骂。“说我鼓吹房价上涨，说我勾结开发商，谁爱说就说去吧。”

　　面对当前经济领域太多专家不负责任的言论，徐滇庆表示，学术界一个重要的问题是学风浮躁，不好好研究不好好思考，把严肃的学术问题娱乐化。

　　“我很高兴，我写的《房价与泡沫经济》已经是第11次印刷了。那些炒作的人，有几个能经得起这样的考验？”徐滇庆说，自己现在根本不看网上的东西，而是多写书，多介绍理论，普通人要加强对经济学的学习，不要轻信别人。

那些被罚的股市黑嘴

　　事实上，对那些在股市上的不负责任的言论，监管部门没有听之任之。2002年4月，在中国证监会网站公布的证券投资咨询机构及其执业人员名单中，人们发现，号称“中国荐股第一人”的赵笑云及其创办的东方趋势投资有限公司已经没有了踪影。官方的说法是“暂缓通过年检，暂停业务”。

　　赵笑云的被封杀源自其对青山纸业的大肆推荐。在他多次“咬定青山不放松”的推荐后，这只股票却开始了漫长的下跌，咬定“青山”的投资者们被青山咬定。

　　曾以《短线是银》系列图书走红的唐能通，一直声称为下岗工人和退休工人做股评，他当年的口号是，“两年让10万元变成百万元”。

　　然而，2002年10月18日起，中国证监会上海稽查局连续3天在三大证券报上发布了同一则公告：“上海广通投资咨询有限公司的唐能通，根据《证券法》第一百六十八条的规定，请你于10月31日之前到中国证监会上海稽查局接受调查。”

　　这个时候人们才发现，这个股市“名嘴”和他本人开办的广通投资咨询有限公司，从未获得过证监会认定的从业资格。

　　2005年12月12日，中国证监会发布《会员制证券投资咨询业务管理暂行规定》，列出了13条高压线。

　　其中包括，不得以“黑马推荐”等方式明示或暗示投资者一定获得投资收益，或以“免费赠股”等营销方式招揽业务；不得以夸大、虚报荐股业绩等方式，进行不实、诱导性的广告宣传及营销活动，或传播其他虚假、片面和误导性的信息等内容。

　　2006年春节刚过，证监会就公布了对股市黑嘴和咨询机构的处罚名单，被业内称为，黑嘴限制令后的首次处罚。

　　在这个包括券商、上市公司以及证券从业人员等在内的11项处罚决定中，对市场名嘴孙成刚（曾用名“孙成钢”）的处罚尤为引起关注。

　　由于被认定违反了相关规定，证监会对其进行了没收199万元违规所得外加10万元的罚款，同时对孙成刚持股100％的山东神光咨询服务有限责任公司也处以5万元的罚款。

　　当时的股市“名嘴”孙成刚被要求5年内不得从事任何证券业务和担任上市公司高级管理人员。

　　此外，包括闽发证券董事长张晓伟、汉唐证券董事长吴克、民安证券董事长刘大力在内的10名券商高管被处“永久性市场禁入”的处罚。

　　然而，孙成刚并非从此离开证券市场。据报道，在担任了一段时间的《投资有道》杂志主编后，孙成刚创办了上海孙成钢投资咨询有限公司和上海孙成钢科技开发有限公司，设立私募基金，做起了代客理财。

　　2007年3月7日，股评人蔡国澍在新浪财经网登出《青海明胶：渤海证券借壳上市的最佳选择》一文，表示“青海明胶存在被渤海证券借壳上市的强烈预期”。3月12日，蔡国澍又在和讯博客上刊登《辽源得亨：东莞证券借壳上市的最佳平台》一文，表示“辽源得亨自然而然地成为东莞证券借壳上市当仁不让的选择”。

　　这两篇文章发表后，两只股票立即迎来3个涨停板。两家公司都发布公告称，属于股票交易异常波动。

　　2007年3月19日，中国证监会认定蔡国澍涉嫌在互联网上发表严重失实信息，对相关公司股价造成影响，涉嫌违法违规，宣布对其立案稽查。最终罚款3万元了事。

　　2007年4月，中国证监会在媒体发布《行政处罚决定书送达公告》，对无证股评人李世俊开出30万元罚单。

　　在2006年就被禁止进场的孙成刚在2007年12月再遭官司。因他创办的上海弘信公司未经批准，代人炒股分成获利，被浦东新区法院以非法经营罪判处有期徒刑3年、缓刑3年。

　　2008年9月，中国证监会通过媒体，向深圳前沿投资顾问有限公司以及汪梦飞、梁祖芝、陈建平、罗嗣红等4人发出《行政处罚及市场禁入事先告知书送达公告》，因4人对上海天力投资顾问公司及其关联公司证券违法违规行为负有责任，拟对他们依法作出行政处罚及市场禁入的决定。

　　通过自办的网站、赠送的刊物以及电视台等媒体，向投资者推荐“黑马”股票，引诱投资者缴纳高昂会员费，甚至为投资者代理操作。股民一旦成为会员，就会被诱导高买低卖，深圳前沿投资顾问有限公司从而达到间接获利的目的。汪梦飞等4人玩起了组团忽悠股民的把戏。

　　2008年11月21日，中国证监会查处首起咨询机构操纵市场案。武汉新兰德投资顾问有限公司被没收非法所得735万元，并处以735万元的罚款，个人投资者陈杰被没收被证监会依法冻结的股票。

　　这是一个机构联合黑嘴忽悠的案例。武汉新兰德董事长兼总经理朱汉东代表公司向陈杰提供股票买入建议，待陈杰利用其控制的账户买入后，由朱汉东署名，以新兰德名义通过网络媒体和报纸等公众传媒公开推荐相关股票。陈杰则利用公开推荐所造成的市场影响，在推荐后的下一个交易日卖出股票牟利。

　　在2007年1月1日至4月26日期间，陈杰通过上市建议、买入、推荐、卖出的方式交易操作了37次，武汉新兰德收取咨询费用非法获利735万元。

　　案发后，朱汉东被罚30万元，5年内禁入证券市场。

　　最轰动、最大金额罚单的开出也在同一天，北京首放投资顾问有限公司及其法定代表人、经理汪建中一时让股民震惊。

　　汪建中是股评界绝对的大腕，这位1968年生人大学学历，先后就职于中国工商银行某分行和中国国际航空公司。2001年8月注册成立北京首放投资顾问有限公司，曾是一些电视栏目的特约嘉宾。

　　汪建中的手法与其他黑嘴并无太多区别，依然是利用个人在证券投资咨询业的影响，向社会公众推荐股票，通过“先行买入证券、后向公众推荐、再卖出证券”的手法操纵市场，非法获利。2007年1月至2008年5月期间，通过上述手法交易操作了55次，买卖了38只股票或权证，累计获利超过1．25亿元。

　　黑嘴迎来的是中国证监会最为严厉的处罚，北京首放的证券投资咨询业务资格被撤销，对汪建中没收违法所得逾1．25亿元，并处以1．25亿元罚款。汪建中终身禁止进入证券市场。

　　然而，对楼市黑嘴，目前尚未发现有相关处罚。　　

2009-10-31  视频：董藩接受网易房产独家专访

点击：http://gz.house.163.com/09/1031/15/5MVC727400873C6D.html 

    网易房产10月31日深圳报道 2009年中国地产年会在深圳开幕，北京师范大学房地产研究中心主任董藩接受网易房产采访。他表示，国内房地产市场根本没有泡沫，住房问题主要是国内收入分配不均和住房文化造成的。对于今年以来“地王”频现的现象，他认为“地王”是市场的正常现象，最好的地就应该分给最牛的开发商。对于备受争议的年轻人住房问题，董藩更直言：以中国的财力，除公积金支持外，住房保障体系照顾对象不该包括还没经过奋斗的年轻人，只能是照顾弱者和失败者。

    “中国房地产没有泡沫”

    今年以来，国内房价再次维持攀升的势头，不少一线城市房价更回升至历史最高位，舆论再次将矛头指向楼市泡沫。但董藩却还是坚持了他的看法:中国房地产并没有泡沫，绝大部分二、三线城市房价依然很坚实，真实需求旺盛，仅仅是极少部分城市价格偏高而已。

    “什么才算是泡沫？我认为买了房子后在短期内不住也不租，便想卖掉，这种现象比例很大才算是泡沫，但从目前来看我国的比例依然非常低”，董藩认为，只要房价一涨舆论便大喊“泡沫”出现，这是一种不正确的思维。

    “每个国家都有买不起房子的人，我举个例子，在欧洲各国仅有40-60%的家庭有自己的房子，这意味着有一半的家庭没有自己的房子，最富裕的美国有三分之一家庭没有自己的房子。购房是有收入和支付能力要求的，低收入阶层应进入保障体系，跟市场无关。所以我们不能用低收入阶层的眼光去看中国房地产市场，那一定是贵的，买不起的”，董藩表示，中国住房问题更主要的是收入分配不均和人人想买房的传统文化造成，而不应该一味去指责“泡沫”。

    “地王频现是正常现象”

    今年以来，全国各地“地王”现象频现，“面粉比面包贵”的拍卖结果再次引起高度关注，但董藩表示，经济在恢复并继续发展，“地王频现”是市场的正常现象，市场经济条件下，就应该“地尽其值，人尽其才”，最好的地就应该分给最牛的开发商，而且必须经过市场竞争，不能贱卖给开发商，造成国家财产损失。他强调：重要的是大家要监督政府用好土地拍卖的收入，不能吃了喝了，而应该向住房保障倾向，照顾低收入阶层。

    “今年以来房地产市场回暖迅速，房价涨了，开发商回笼了大把资金，自然是会把钱用来买更多的地，更多的土地需求出现了，但政府的供地量不足，自然促使地价上涨。从长期看，中国地价也绝对是上涨的”，董藩表示，即使政府把土地降价来卖，开发商也不会将房子降价卖给老百姓，开发商总是希望利润最大化；相反土地卖了个高价，还是有一部分的钱可以回流到政府，进而回到社会，帮助低收入阶层。“我认为，面粉和面包根本不是同一个时点的东西，拿到面粉后几年面包才能生产出来，即使预售，最快也要一年半。开发商都不傻，不用担心它会垮掉”。董藩还表示，像中海早前70亿元勇夺上海长风地块是正常的现象，因为政府也希望由最有实力和开发能力的公司帮助搞城市建设。“最好的土地就应该给最好的开发商，如果是随便找一些不知名开发商甚至小包工头来建房子，即使房价、地价便宜了，你敢住吗？”“当然‘地王’都是国有企业或国有控股企业拿去，国进民退，这是值得关注的，市场出了问题。”

    “住房保障范围不应包括年轻人”

    随着今年以来房价的持续攀升，高房价导致老百姓住房压力与日俱增，越来越多人加入“房奴”大军，众多年轻人更是面临着无房可买的困境，不少专家建议政府应该加大保障房建设力度，以解决年轻人的住房问题。

    “我认为，除了公积金外，住房保障体系的照顾对象不应该包括年轻人”，董藩认为，在全世界任何一个市场经济国家，年轻人都需要一个奋斗期，买房子不是一个简单的事情。在国外，不少年轻人都是工作了很多年才开始买房，美国、英国年轻人都是大学毕业十年左右才开始首次置业，在日本，大部分人四十岁左右才开始买自己的房子。住房保障照顾的应该是社会里的弱者，那些经过拼搏依然处在社会低层的人。有些人现在买房有压力，但可能过几年收入就大大提升了，比如刚毕业的大学生、研究生，起薪不高，但过五六年可能迈入高收入者行列。他还强调，适度的压力也是推动中国经济高速增长的动力，因为每个人都努力奋斗而不是懒散懈怠，才有了经济的活力。

视频文字实录(修改)

    主持人：“各位网友大家好，欢迎来到2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛网易访谈间，今天我们非常荣幸地邀请到北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授，董教授你好。”

    董藩：“各位网友，大家好。”

    主持人：“我们知道董教授在房地产研究领域，在近年来特别是在四、五年里面，对房地产舆论、房地产政策都是有着非常巨大影响的。您一直非常看好中国房地产业的发展趋势，今年以来房地产市场出乎意料，出现了非常大的反弹，一、二线城市有一些城市的房价已经达到历史高位，有些人就认为‘泡沫’产生了，您对目前楼市的‘泡沫’持有什么样的观点？”

    董藩：“我认为总体上是没有什么‘泡沫’的，个别城市有一点点热，也有一些炒房者身影出现，从全国来看这种情况占的比重非常小，一般没什么问题。”

    “当然很多人买了3、4套，甚至5、6套房子，只要出租就没有关系，任何一个完整的市场，都包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在租赁市场上一定是这样：一方连着富人，一方连着穷人；一方连着本地人，一方连着外地人；一方连着中老年有相当积累和房产人，一方连着刚刚毕业，才走上工作岗位的年轻人。这些中老年人、有积累的高收入阶层、本地富裕家庭，把他们的钱拿出来再买房子，租给暂时买不起房子或者暂时不想买房子、不能买房子的人，这是非常正常的。假定没有这一部分房子进入市场，他们租不到房子，立即产生两大直接问题：第一个问题是居住很困难，出现生存问题；第二个问题是社会不稳定，政府压力非常大。所以一个完善的租赁市场的存在，实际上会大大减轻政府在保障方面压力，也给人口流动、城市化的进程、就业结构优化也就是就业机会区域调配创造了这种条件。所以房地产投资是非常合理的，鼓励房地产投资、促进租赁市场发育应是房地产业的一个发展方向。”

    “当然在这个过程当中，也有极少量的人在个别的区域市场，比如说由于楼市有调整，价格产生明显震荡的区域市场，希望逢低买入，逢高卖出。这些主要发生在长三角、珠三角地区，市场上有这样一些投机身影。但大多数人买了不是想很快卖掉，这种情况不会导致泡沫，因为这种需求是稳定的，他买了不卖形成一种实物储蓄，就像钱存在银行一样，他认为存房比存钱更合算。这种情况不可怕，顶多是房屋有点浪费，但是你又没有办法，因为它是商品，既然是商品所有者有自己决定使用的权利。另外什么叫使用？我们说不明白，因为没有公认的答案。低收入阶层认为这个房间该住5个人、8个人，富人则认为在这间房子里面可以放一点东西，当个仓库用。所以，对这个问题大家的理解是不一样的，甚至有人买了房子看着高兴，带来欢乐，就是使用了，就像买个玩具似的。”

    “所以我们这个社会已经进入多元化的时代，已经进入财富快速积累并开始分化的时代，我们不能拿穷人的眼光来看待富人的生活，不能拿过去的眼光来看待今天的生活，拿着计划经济时代的思维看待今天的市场经济生活，看待今天高速发展的中国，看待我们所面临一系列新问题，否则的话一定是错的。今天为什么房地产市场产生这么大冲突，也是因为思维上、观察问题的角度上出了问题。市场本没有多大病，是我们思维生了严重的病。在法国，他们20%的家庭住廉租房，还有很多人租住私人房屋，住房私有化比率也就是一半左右。但是就这种住房状况，全国住房满意度却达到98%，为什么？是因为他们在认识上基本是统一的，知道市场原本应该是什么样子，他们没有计划经济给大家带来的这种影响，带来的这个冲击。当然还要承认我们目前贫富差距拉大速度在加快，低端家庭压力大，这点跟房地产市场本身没有直接关系，这是政府收入分配调节的问题，所以一定要把两个问题分开，不能搅成一锅粥，说我们都住不起房子了，这是不同的问题。”

    主持人：“如果您学术角度判断，怎样的楼市才算是有泡沫的市场？”

    董藩：“什么叫‘泡沫’？这里面牵涉到一个定义，在经济学上‘泡沫’有很严格的定义。回到房地产市场当中来，我把我的理解给大家通俗地阐述一下：买了房子短期之内不住，也不出租，也因为他特别有钱，多买一套房子不在乎，偶尔住一下，利用率很低，而是买了之后很短时间再把它卖掉，这种需求是不稳定的，因为可能随时想抛售，这类人多了，比率高的话，就会产生‘泡沫’。但实际上，我们发现不是这么回事，在很多中小城镇甚至普通二线城市中，没有人买了房子在短期内就想卖掉的，有很多城市一年之内连产权证都办不下来，怎么倒卖呢？我再举个例子，大家都说北京有‘泡沫’，房价很高，但是北京2007年二手房只成交了7.6万套，2008年是8.4万套，而北京存量住宅至少有600万套，他们只占1.2%—1.4%，即使这些二手房交易全部是投机炒作的，也只占百分之一点几，无伤大雅。但当分析这些二手房的时候，我们会发现不是这么回事，95%二手房在原业主手中都超过五年以上，原来的人都住了五、六年甚至更长，卖房是因为他要更新，要换代，要调整区位，甚至可能要离开北京等等。这里面不到一年就卖掉的，远远不到1%。”

    “当你分析这不到1%的房产时，你又会发现他也有合理的理由，并不一定是投机倒卖。比如说他原来想出国留学，外语没考好，认为出不去了，于是自己买房子了，过了几个月突然又接到芝加哥大学录取通知，想想去芝加哥大学读书前途光明，还得去。于是刚买的房子，还没装修呢，只有再卖到，这种情况是有可能的。再比如说，一个人刚买了房子，在海外他有个亲戚，如姑姑，来电话说你来这里养我的老，我的房子等财产将来留给你，当遗产留给你。他要去，一方面要养老，另外还有一笔财产在等着他。真要这么分析的时候，就不是一般人随便说的‘投机’、‘泡沫’那么回事了。很少在房地产市场上看到像炒股票那种今天买明天卖的情况。今天的股票市场绝对有泡沫，房地产市场实际上并不是这样。所以，这么多年来，很多人总是说有‘泡沫’，却总不见‘泡沫’破灭，就想很多人说有鬼，就是看不到一样。很搞笑，有很多代表性人物说有‘泡沫’，并信誓旦旦地说马上破灭，大部分老百姓也说有‘泡沫’，但是他们的话从来没有被验证，是‘泡沫’就一定会破灭的啊，我们曾采用这么强的政策来打压这个市场，但越打压越涨。哪里是什么‘泡沫’，你踢都踢不破，是皮球。比皮球还硬，是铅球，你踢它会报复你，把你脚指头弄伤。所以，要反思，这个房地产市场的需求是非常旺盛的。”

    “既然我们所认为的‘泡沫’特点，在生活中，在房地产市场当中，都不具备，而大家却总认为有‘泡沫’，是不是我们思维出了问题？恰恰是我们思维出了问题，我们对房地产的了解还非常非常有限，我们把房地产价格上涨简单视为有‘泡沫’，把买不起房子简单等同于有‘泡沫’。其实对买不起房子的事情要认真分析，有一部分家庭买不起房子是非常正常的，欧美国家都是这样的。美国是最发达国家，有三分之一人口要租私人房子住，或者住政府的廉租房。在欧洲一些国家，住房私有化率大致在40—60%，欧洲也是非常发达的，他们有一半是没有自己的私有房产的，他们也是租住其他人的房子，或住政府的廉租房，欧洲很多发达国家，只要上规模的城市，它们的房价也是很高的，四、五、六万，甚至十多万都是很正常的。当然我一直认为中国在收入分配上有很大的问题，贫富差距在继续扩大。另外在收入的评估上也有很大的问题，中国有大量的兼职收入、灰色收入、福利收入，但却都说没有钱。政府当年卖房改房的时候，一套房子只卖一两万，或者几万，等于把十几万、几十万的钱送给了大家，你算没算？如果打到你工资里会有多少？我们现在很多单位都可以报销500、1000块钱的出租费，单位这笔费用进成本了，实际上对报销者来说是收入，大量的兼职收入、灰色收入、福利收入，这些没算进去，甚至还有一些黑色的收入，假定把这些算进去话，会有明显提升。我们会发现只用工资收入来衡量房价收入比，一定是失真的。为什么大家都说买不起房子，但是房子哗哗就卖光了？并不都是当官的或企业家买了。”

    主持人：“在收入结构上有一些灰色的收入？”

    董藩：“是，不在我们考察范围内，也不一定是完全是灰色的，还有福利性的收入，包括政策性收入，你像房改房，等于一下送给大家一笔，还有很多单位内部搞过集资建房，他们赚了一大笔国家的便宜，包括土地出让金和税费减免，这又等于一下送给这些人一笔。尽管只是一部分人，但对市场已经具有很大的影响。”

    主持人：“政策调控方面，今年年底也是一个时间的敏感点，因为从去年秋季以来，中央和地方一起出台了很多刺激房地产消费的政策，就是救市的政策，到今年年底很多就到期了，你觉得这些政策取消的可能性有多大？如果取消了对楼市会不会有大的影响？”

    董藩：“房地产政策政策就像宋祖德的嘴，你不知道明天会弄出什么事来。但是我个人认为，从形势上看还不具备取消这些房地产政策的条件。实体经济的恢复还有一个漫长的过程，在这个过程中只有两个恢复或者说没受太大影响的行业，就是房地产和汽车这两个行业。这说明什么？只有这两个行业市场供给和需求都还没有饱和，所以启动消费、拉动经济增长就只好先靠这两个。就像一个家庭中，像我们这个年龄，在家庭中正好是主力，顶梁柱。我们是收入的主要来源，父母退休了，小孩还没成长起来，你说收入靠谁？靠小孩？靠父母？都不可能，就得靠我们。现在房地产行业既是主导产业，又是支柱产业，还是先导产业，如果我们在整体经济没有恢复的时候，不倚仗它来支撑着，我们还有什么招？建筑工地工人有多少？将近4千万的民工。只要房地产业一动荡，工地就得停，4千万民工就没有工作了。我们钢铁行业有多少人就业？5、6百万人，水泥行业也有4、5百万人，加在一起又是1000万，只是这三行业就5000万的就业和房地产业相关，只要工地不动，他们就得停下来。其实房地产业关联产业太多了，有人说40个行业，有人说50个行业，说不清楚，谁要能说清楚，一定是假的房地产专家，为什么？我告诉你去年的盐业都垮了，没有几个所谓的房地产专家知道盐业为什么会垮——盐业都是专营的，一般不会垮的，对不对？因为盐业除了生产食用盐之外，还用来生产大量的化工原料，它们要用到玻璃和化学管线的生产中。当工地停下来的时候，建材就不消耗了，建材也就不能生产了；当建材不能生产的时候，当然也不会采购化工原料，盐业也完蛋了。几乎没有人把盐业和房地产联系到一起，经济危机才使我们发现了它们有这种联系。对这些问题，我们也希望媒体去引导，让老百姓认识到这个行业出事会有多厉害，就像在一个家庭中上有老，下有小的那个中年人，不能出事。房地产这个产业在西方成熟国家仍然是支柱产业，只不过运行情况和我们不一样，它们主要表现在二手房交易和房地产抵押信贷活动中，不再表现为一手房的开发建设上。我们开发行业为什么规模这么大？那是因为中国过去的住房建设亏欠太多。我们在房子供给方面有巨大的亏空、不足，我们不得不去加快建，不得不去补这个课。就上个实际六七十年代，我们没有几套衣服穿，所以改革开放初期，我们一旦有了钱，当然要多买几套衣服一样，服装产业也因此获得了巨大发展。但当大家衣服都很多的时候，比如今天，现在给你发一万块钱奖金，你会不会到商场买衣服？不会的！而当年的情况不是这样的，有了钱一定要多买穿的。”

    主持人：“今年以来随着房地产市场的回暖，土地市场也是非常热闹，‘地王’现象经常出现，但是也有的报道提及之前的一些‘地王’还在晒太阳的情况。这是前段时间的情况，可能现在慢慢改善了。‘地王’频现对我们的楼市和房价会带来什么样的影响？”

    董藩：“没什么影响，是市场的正常反映，因为房价肯定是越来越高，房价肯定要拉升地价。房价和地价的关系是这样：当房价高的时候，开发商有钱可赚；开发商有钱可赚，就希望赚更多的钱；开发商想赚更多的钱，就必须建更多的房子；开发商要生产更多的房子，必须买更多的生产资料，土地是其中的生产资料之一。他想买更多的土地，所以土地的需求就上升了，所以地价就会越拍越高。从土地成本演化角度看，也是这样——你们相信拆迁成本会降吗？不会相信吧，会逐渐升！你们相信政府从土地中拿走的税收和相关的收费会降吗？也不会吧。你们相信土地供应会越来越宽松，而不是越来越短缺吗？也不会吧。所有的因素都决定了地价没有降的可能——财富是越来越多，某块土地价值的上升是正常的，人尽其才我们已经可以理解了，你看媒体行业也经常进行这样的调整，从这个媒体跳到那个媒体，只要那个媒体给更高的职位或者更高的待遇，就该到那个媒体去。回到土地市场上，一亩地应该拍出3000万，就应该是3000万，而不是1500万才好，为什么要很便宜地给开发商用呢？当然这个土地出让金拿到政府去，我们是要关注这个钱怎么用的，大家去监督政府钱的使用状况，是不是有很多用于低收入阶层的住房保障了，或者说是不是被吃掉、喝掉了，我想这是关键的问题。这块地是公有的，价格就应该越高越好，如果我们让利给开发商，你认为将来他的商品房售价就会降低吗？不会的！地价高但这钱毕竟是政府拿走了，还有一部分会转化成大家的工资、福利、公共开支、科研事业支出，当然这是好事。也不要去怀疑这些开发商一定没有能力驾驭这块地，拿这块地的都是最大的开发商，最大的开发商为什么干得最大？只要它不是公有制企业，一定是最聪明的。现在有个奇怪现象，总是外行人在评价内行人，说某某开发商傻了，拿了这个地，一定会死掉。当然我们也看到确实有的地，现在楼面地价很高，但人家不一定就会死掉。回过头来说说这个所谓的面包与面粉的问题，我跟他们的想法是不一样的，面粉和面包从来不是一个时点上的事，很多房子盖出来的时候，用的这块地是前三、四年，五、六年，甚至以往更长时间拿的，拿地时商品房有一个价格水平，等这块地变成商品房后，市场上是另外一个价格水平。你应该用销售时的房价去跟买地时的地价比较，不是考虑现在这块地的楼面地价是多少，现在这块地周围的房价又是多少。房地产开发有一个过程，而且这些‘地王’都是大的地块，一般要经过一、二、三期甚至更多期的开发，即使第一期利润低一点或赚不到钱，到二、三期的时候利润可能就上来了。而且这是最好的地，一定要给最牛的开发商去做，才可能做的最好。如果是农村包工队进来，这块地便宜给他们，开发能力与建筑质量你放心吗？给你们盖南都大楼，你敢进去办公吗？不放心吧？但是富力帮你们盖你们就会觉得他们能盖好。所以，我们在谈房地产的时候不要情绪化，认为只要价格高就是错的。为什么大家涨工资的时候都不嫌高呀，越高越好。政府的收入也是这样，越高越好。但是，这些钱的使用我们要监督，不要浪费了，这是我们全国人民的财富。”

    主持人：“因为房地产市场回暖之后，房地产开发的积极性也高了很多，现在大家在加班加点不断地赶造房子，我想明年到后年都会涌向市场。有一个观点，供应量大的话，会引起房地产价格的调整，有的观点说2010年会重演2008年调整的步伐，你怎么看？”

    董藩：“所有这些人的预测都将被证明是错的。就像几年来那些一直唱衰的，他们从来没有对过一样——我们回过头来看结论，即使2008年房价也没有跌，国家统计局公布的，反而上涨了6.5%。但是我说的全国的平均值，不是某一个城市、某一个楼盘。我们发现，当南方有点下跌的时候，北方在全面上涨；当下半年有点下跌的时候，上半年仍在全面上涨。我们看到了受冲击比较大的几个城市，其他的一些地方可能只是有一些楼盘打折。的确从数值上看也一度跌了一点点，但是全年的平均值是上升的，上涨了6.5%，因为下跌的时候买卖不成交，下跌时的成交量占的比率特别小，还不足以影响长期的走势。所以2008年政府公布出来的数据仍是上涨了6.5%，这个数据是值得依赖的。而老百姓观察市场的时候有个问题，说房价已经下跌，2008年5月份的时候，某个楼盘是12000元，现在是10500元。这样比较肯定下跌了，他们是对最高点和现在的价格进行比较。政府是怎么算的？是去年和今年的平均值比较，或者说去年年底价格水平与今年年底价格水平的比较，而不是说中间最高点与最低点的比较，所以老百姓的说法可能不够精确。”

    主持人：“我们知道在房地产楼市的领域，在社会舆论里面，潘石屹曾经开玩笑说，发展商可能是各个行业里评价最低的一个行业，其实这里是说有个和谐楼市的问题？”

    董藩：“在中国没法建和谐楼市，建不了，这是文化决定的。我们跟西方是不一样的。”

    主持人：一个比较理想的状态是怎么样的，你能描述一下吗？

    董藩宾：“现在看中国没有理想状态，肯定是越来越乱的，有了你们媒体的加入之后，特别是有了网络媒体之后，越来越乱。所有的人都可以发帖子，不管懂不懂专业，所以你就没办法理性讨论。”

    主持人：“如果说政府的住房保障做得更好一点，解决了一部分人的住房呢？”

    董藩：“其实我们没有房子的比率是极低的，我们有83%-84%的家庭是拥有私有房产的，我们还有11.4%的家庭是住公房的，真正没有房子的家庭估计只有5-6%，主要表现为年轻人刚组建的家庭，而恰恰是年轻人掌握了舆论，而他们有不可能摆脱买者的身份来谈论房地产——当他作为买者的时候，肯定希望越便宜越好，所以想和谐、想理性讨论就成了没办法的事情。”

    主持人：“如果说现在住房保障做得还不太够，很多城市在廉租房这块有缺陷，如果年轻人可以住廉租房，可能情绪就没有这么激动了吧？”

    董藩：“有些地方廉租房建完了没有人申请，你们知道吗？所以根本不是大家想象的那么回事。而且我还要告诉大家，中国的住房建设是全世界搞得最好的之一。你只要看看我们的住房私有化率，就能明白这个问题。我们的确还有很多工作要做，但是回头看看我们国家，真就找不到确实没有房子住的。但是你会说年轻人有压力，住得不怎么样，其实任何市场经济国家的年轻人在住房问题上都有一个奋斗的过程，美国、英国年轻人大学毕业10年之后，才开始首次置房；日本人40岁之前，很少有人敢买房子。保障不是要把将年轻人纳到其中作为目标，因为保障主要是保障弱者和失败者，而年轻人还不能说是弱者和失败者。假如你毕业10年之后，确实能力不行，收入很低，这个时候应该将其纳入到保障的范围内。如果是我们任何人都纳入保障范围内，那就麻烦了，我觉得在住房问题上没有办法做到全民保障。另外，适度的压力也是推动中国经济高速增长的动力，因为每个人都努力奋斗而不是懒散懈怠，才有了经济的活力。”

    主持人：“越来越乱也不是个办法啊？”

    董藩：“呵呵，那媒体就不要谈房地产，媒体谈房地产一定会乱的，要关闭网络。”

    主持人：“民主的社会也不能不发出声音啊？”

    董藩：“我们是跟西方不一样，欧美国家是信仰基督教、天主教的，每个人是诚实守信的，他会觉得你开发商也不容易，一定要赚钱，但是我们国家就不一样，就觉得凭什么他们开发商要赚钱？南亚地区大多信奉佛教，佛教徒要对自己的来世负责，内心也有约束，比较平和。我们国家不是这样，所以缺乏一种约束的力量。我们比较一下为什么会产生这种大的差别？为什么在西方认为很正常的事情，中国都觉得不正常？因为思维完全不同。为什么西方国家说这个人富了，大家都很尊重他，在中国这个人富了，我们一定去研究他第一桶金怎么回事，一定要骂他呢？文化使然！很多在经济上解释不了的问题，从文化上都会找到答案。”

董藩：房价还要跌的说法害人

http://www.sina.com.cn/  2009年03月29日11:21  生活新报

    “中国的房地产泡沫是基本不存在的，房地产的低谷已经过去，最近已呈现恢复的迹象。”昨日，著名青年经济学家、房地产专家、北京师范大学教授董藩，在“昆明市城中村改造招商项目推介会”上演讲时痛斥“房地产泡沫论”，称“‘房地产泡沫论’危害巨大，除了让少数学者一夜成名外，没什么好处”。

    在房地产领域，董藩是公认的对国家决策具有重要影响的人物，曾被评为“中国房地产年度人物”、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”（任志强、潘石屹、董藩、高志）之一，当然其也受到反对者的强烈攻击，被称为“人民公敌”。

    虽然最近挨了很多骂，但董藩还是要说：“当前有没有房地产泡沫？告诉大家，没有！房地产泡沫基本不存在。”董藩说，真正的房地产泡沫是短期倒卖造成的，老百姓买了房子后不是自己住、也不是出租，而是短期内又卖了。“可老百姓有了两三套房子，他用来租，这不是泡沫。”

    董藩认为，对于房地产泡沫，很多人总是拿过去的眼光来看今天的房地产市场，总是拿计划经济时代的价格来看今天的房价，总拿外国跟中国比。“如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上的‘投机者’都抓起来，房价还是会涨的。”

    “‘房地产泡沫论’危害巨大，除了让少量学者一夜成名外，没什么好处。”董藩表示，形成“房地产泡沫论”的错误思维，是未联系产业周期理论来分析房地产市场供给与需求问题，未认识到当前房地产市场发展的特殊阶段。“当房地产业发展很好的时候，突然来了个人为的打压。就像一个七八岁的孩子长得很快，不给他吃饭行吗？中国要启动内需，必须抓住‘牛鼻子’。中国经济的‘牛鼻子’就是房地产业，房地产业不发展起来，其他产业就无法发展起来。房地产业要成为金融危机后率先恢复的产业。”

　　董藩认为，中国房地产业的最低谷已经过去了，最低的时候在去年年底至今年年初。“可现在还有人说房价还将继续跌，真是祸害消费者。根据全国各地目前商品住宅成交面积的变化，已呈现出恢复迹象。再说‘房市回升是假象’的人，该闭嘴了。”

央视2“第一时间”2009-11-09

记者王雷 天雷 亚东 黄玮报道

    12月31号会是最后的期限吗？对于房贷优惠政策是否延续，几个主管部委都没有明确表态。不过，已经有一些地方政府对延续优惠措施表示了支持。
    从去年底开始，为了刺激房地产市场回暖，中央及各地政府相继出台了一系列针对房地产的优惠政策，主要包括对交易中契税、营业税的减免、首套及改善型购房房贷利率最低从85折降到7折，房地产开发项目自有资本金比例降低等，这些政策在出台时，大多标明了在今年年底到期，现在距离年底只有1个多月时间了，但是住房和城乡建设部、央行、银监会等主管部门都还没有一个明确的表态，这些措施到期是否延续。
    不过，包括吉林、安徽、内蒙古等部分地方政府最近表示，支持将房地产优惠措施延续到2010年末。而在国家部委层面，国家统计局总经济师姚景源近日表示，国家要保持政策的持续性和稳定性。从这个方面来说，起码鼓励消费、扩大消费的政策不会出现太大的变化。但也有报道说，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,鉴于目前经济回暖、市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。那么这些政策是取消还是延续，对房地产市场，以至房价有什么影响呢？记者也就此对部分专家和市场人士进行了采访。
    中信银行总行营业部个人贷款中心总经理赵强：“最担心的我想还是一个是房屋的价格，一个是贷款的利率和成数，这个可能是从整体购房者的心态上来看，因为直接跟自己的成本、支出有关系的。”

北京某房地产开发商杜猛：“即使出台这些政策平抑房价，对开发商来讲也并不可怕，同时对消费者也不可怕，出台一些抑制性政策平抑房价，涨幅变慢对老百姓肯定是好事。” 

我爱我家房产中介公司副总裁胡景辉：“如果所有优惠政策都取消，所有的税收都恢复上来，所有利率都调上来的话，整个市场的交易量会减少三分之一左右。北京市二手房交易量会从现在18万套减少到12万套，一手房交易量会从15万套减少到10万套，同时我们并不认为取消优惠政策后房价会得到抑制。”
    北京师范大学房地产研究中心主任董藩：“由于总体的宏观经济没有出现过热的迹象，而且我们明年经济工作当中第一个核心目标还是要确保增长，所以我不认为现在就出现了可以取消房地产优惠政策的这种条件。”

    突然接到一封E-mail，读后让人感慨，在此贴出供品味、反思。信中说：“董老师，我是重庆一个小白领，一直想买房。去年年底我在重庆听了你一场演讲，你说房价很难再下跌，要我们考虑入市。我当时正盼着房价下跌，听了你的话很不舒服，内心一直骂你。后来看到有个叫吴其伦的两次写文章骂你‘无畏无惧无知无理（见下文）’，感觉很痛快，我当时还留言对你进行了人身攻击。将近一年过去了，你说的救市措施确实都出现了，重庆房价果然大涨，我也从原本可以买起房的人彻底变成了买不起房的人。看着房价上涨我由着急变为后悔再变为懊恼，我终于知道了谁是明白人、好人，谁真正无畏无惧无知无理了。人家说你是给‘房地产算命最准的人’、‘国策高参’，果然名不虚传。我向你郑重道歉，我佩服你的智慧和说真话的勇气，同时严重鄙夷那个号称还是董事长的吴其伦——是他以及什么牛刀、时寒冰等害惨了我们这些人。一个原本该买了房的小白领”

请董藩准备2515亿资金收购重庆房屋

吴其伦

    记得，去年徐滇庆在深圳大放豪言，“深圳房价肯定要涨，这是经济发展的必然规律，犹如大江东去，绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌，就凭我一介书生怎么能挺得住？我们不妨再豪放一点：如果明年（2008年7月11日）深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。如果比现在还高，那怎么说？”。

    结果，在与牛刀的房价赌局、笔者的百万赌局（因徐滇庆没有应战而未遂）及全国人民的关注下，徐滇庆不得不于今年7月8日在《南方都市报》发表小通栏道歉信。

    徐滇庆为自己不负责任的言论付出了惨重的代价：名誉受损、经济损失、难以再发表与房产相关的言论。就在我们觉得那些所谓的专家学者将引以为鉴，不会在公众场合发表极具个人英雄主义色彩、极不负责任的言论之际，董藩的一番言论令笔者倍感惊诧：

    12月6日，董藩在参加阳光100“财富大讲堂”论坛时接受新浪乐居专时说，“对于全体购房者，我不好做直接建议，我可以告诉你个人怎么样决定最符合你的利益，重庆房价比较起来很低，现在买房5年后你要是亏了我负责收购。”

    笔者惊诧于董藩的无畏：在目前房价处下降通道的市场态势下，他敢于做出买房五年后不亏的判断，实在令人佩服其胆识。中国房价已处极端高位，以重庆为例，2008年11月的成交均价为3844元/平方，而2007年重庆的人均可支配收入仅为13800元，以90平方的房子结合此数据据测算房价收入比为：1︰12．5（国际公认合理的标准应该是1︰4-6）。由此，我们可以看出，重庆的房价也处在极端高位。

    笔者更惊诧于董藩敢于如此不顾后果。2008年11月重庆商品房成交109.08万平方米，环比下降18.33%，商品房成交建面均价为3844元/平方。我们仅以此处在低谷时成交量及的均价作为测算依据，且不考虑董藩所说的房价上涨因素。若五年后的房价比现在的低，买房者必将出现亏损，则董藩至少需要拿出2515亿元资金用于收购重庆房屋。

    面对这样的数据，董藩可能会说，我根本就不会输，当然不需要这么所资金了。支撑其理由的是董藩多次强调的房价下跌因素说（与徐滇庆的观点如出一辙）：房价只有在房价下跌只会在战争、瘟疫以及经济危机等特殊条件下才会发生。事实上，在中国目前房产市场状态下，导致房价下跌的因素有很多：

    1、成本降低的时候房价会下跌。在国际、国内经济形势的影响下，在未来相当长的一段时期，建材、人力、土地等构成房屋成本的因素将会出现下跌。

    2、市场出现供过于求的时候或者是远远供大于求的时候，那价格必然是会下跌的。随着保障性住房的大幅推出，市场供大于求的局面将长期维持。

    3、老百姓能够有理性的房产消费观有助于房价下跌。目前，老百姓已经能够树立理性的房屋消费观。

    4、房产投资者的投资行为趋向理性有助于房价下跌。房产投资者有了理性的投资理念时，就不再会盲目、冲动。这样，房市投资需求也将大大降低，从而对房价降低有利。

    5、房产业者有了正确的经营理念，放弃暴利心态有助于房价下跌。当开发商不在追求暴利时，当房产从业人员不在蒙蔽消费者、投资者时，房价必将回归理性。

    6、市场竞争的加剧有助于房价下跌。竞争的市场才是健康有序的市场，房产竞争的加剧会导致房价下跌。

    7、国家宏观调控的政策，对房产市场扶持的减少有助于房价下跌。目前，政府对房产行业的态度已日趋明朗，即不扶持、不打压，这样的政策令房产商只能依靠自己来度过难关。

    8、房产市场各方理性的心态有助于房价下跌。消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。目前，消费者、投资者都对房产市场持观望态度，开发商因受政府调控政策的影响，不再捂盘囤房，而是积极推盘。这样的心态对房价降低是有利的。

    从上述导致房价下跌的因素来看，中国房价下行通道将相当长的时间内延续，董藩的房价不跌论破产是必然的事。因而，笔者强烈建议董藩：尽快筹措2515亿元资金，为五年后可能出现的巨额房屋收购行动做准备。因为做为一名教授，在一个向他人传道、授业、解惑的场合发表这样的言论是应该有充分准备的，是应该能为自己的言论负责的。或者，笔者再给董藩一个建议：找一个与此番发言类似场合向重庆市民道个歉，收回自己说出去的关于重庆市民买房五年后导致亏损就负责收购的言论。

董藩观点的实质：无畏无惧无知无理

吴其伦

    去年12月6日，董藩在参加阳光100“财富大讲堂”论坛时接受新浪乐居专时说，“对于全体购房者，我不好做直接建议，我可以告诉你个人怎么样决定最符合你的利益，重庆房价比较起来很低，现在买房5年后你要是亏了我负责收购。”

    笔者惊诧于董藩的无畏：在目前房价处下降通道的市场态势下，他敢于做出买房五年后不亏的判断，实在令人佩服其胆识。中国房价已处极端高位，以重庆为例，2008年11月的成交均价为3844元/平方，而2007年重庆的人均可支配收入仅为13800元，以90平方的房子结合此数据据测算房价收入比为：1︰12．5（国际公认合理的标准应该是1︰4-6）。由此，我们可以看出，重庆的房价也处在极端高位。

    笔者更惊诧于董藩的无惧。2008年11月重庆商品房成交109.08万平方米，环比下降18.33%，商品房成交建面均价为3844元/平方。我们仅以此处在低谷时成交量及的均价作为测算依据，且不考虑董藩所说的房价上涨因素。若五年后的房价比现在的低，买房者必将出现亏损，则董藩至少需要拿出2515亿元资金用于收购重庆房屋。

    日前，董藩在接受早报记者采访时说，“只要房地产市场不复苏，也就是说成交量不上升，拯救房地产市场的相关政策终究会出台。”他认为，降价不能解决目前楼市成交量下降的问题，市场需要进一步规范发展，救市要顾全大局。“救市的思路左摇右摆，今天让地方政府救市，明天又警告地方政府不要乱救市，解决不了问题。”董藩表示，政府应出台政策，鼓励中高等收入阶层买房，而不是打击他们买房。

    笔者惊诧于董藩的无知：做过市场的人几乎都知道，影响成交量的最大因素是供需双方的心态。以房产市场为例，房产火爆时期的成交量之所以很大，甚至在很多地区都出现供不应求的局面，是由于需求方在盲目心态驱使下激发出来的购买欲望所导致的。而在目前的市场态势下，房产需求方受经济危机而滋生的收入预期降低、政府大力推进保障房建设、房价处下降通道等因素影响而产生浓烈的观望心态；房产供应方还在期待政府救市、与需求方博弈的心态驱使下要么硬挺房价，要么蜻蜓点水般降价。双方的心态直接导致成交量持续低迷。

    去年底以来，由部分地方政府发起的救市运动在中央政府的呼应下对市场成交产生了一定的作用。可从目前的成交来看，目前的成交量略有放大，其根本原因是在政府的减轻购房者负担的政策触动下，开发商采取降价策略，从而激发了部分购房者的需求所导致的必然结果。这样的成交量反弹只是短暂的，绝不能视为楼市回暖。因为从目前的市场表现来看，开发商降价的幅度还远远不够，能够像万科那样采取大幅降价措施的开发商还很少。

    笔者认为，欲令成交量进一步放大，唯有大幅降价，而且是所有开发商都加入大幅降价的行列。而董藩的期待政府救市政策能大幅增加成交量的观点，显然是对市场一无所知的表现，其寄希望于政府救市来维护高房价、维护开发商暴利的想法必将落空。

    笔者更惊诧于董藩的无理：董藩说政府应鼓励中高收入阶层买房，而不应打击。在笔者看来，这种说法毫无道理。中国商品房空置率居高不下的局面一直难以改观，数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。居高不下的商品房空置率是房价超出民众购买力并且处极端高位的最好证明。在目前的市场态势下，政府应保护的所有民众不再为不合理的高房价埋单，中高收入人群当然在保护之列。若政府鼓励中国收入阶层买房，岂不是助纣为虐吗？况且，中高收入人群是中国的精英，更是中国经济得以稳定、健康发展的生力军，我们的政府绝没理由也绝对不会令此群体将自己的财富无端送给暴利重重、矛盾重重的房地产业。

来源：南方都市报 作者：陶文杰 发布时间：2009.11.06

     董藩北京师范大学房地产研究中心主任，有明星教授之称。论坛演讲现场，虽然他自称“我是专家但是我不敢乱说话，房地产是一个臭皮匠搞死三个诸葛亮”，不过他实际上是敢想敢言，直言不讳。

　　1 中国房地产整体并没有泡沫，个别城市有点热，也有一些炒房的人出现，但是从全国来看，占的比重非常小，没什么问题。

　　2 房价高、买不起房不是泡沫。什么才算是泡沫？我认为买了房子后在短期内不住也不租，很短时间就卖掉，像炒股一样炒房，这种现象比例很大才算是泡沫，但从目前来看我国的比例依然非常低。

　　当下投资房产仍很保险

　　黄金楼市：出于通胀预期，很多人买房防通胀，你觉得这样做对不对？

　　董藩：通胀在未来1年内应该不会出现，因为通胀有2个条件，一是商品短缺，二是钱多，现在钱多，但是商品不短缺，很多行业还是产能过剩，所以通胀难以出现。但是通胀不出现不等于房价不涨，房子仍然具有投资价值。原则上讲，房价是只涨不跌的，下跌只发生在特殊时期、特殊情况下，比如战争、瘟疫、连续的地震、政治动荡、经济危机、大的税制改革、宏观调控明显错误等。投资房产是很保险的方式。

　　黄金楼市：那你觉得现在的房价有没有泡沫？

　　董藩：中国房地产整体并没有泡沫，但占的比重非常小，没什么问题。

　　黄金楼市：以深圳为例，房子均价涨到2万元/平方米了，很多白领都买不起房，难道还没有泡沫？

　　董藩：如果是泡沫，风一吹就会破灭，但是房地产用了这么多政策打压，才出现短暂的调整，我看不是泡沫，是铅球，你踢吧，你踢它会报复你脚趾头。

　　房价高、买不起房不是泡沫。什么才算是泡沫？我认为买了房子后在短期内不住也不租，很短时间就卖掉，像炒股一样炒房，这种现象比例很大才算是泡沫，但从目前来看我国的比例依然非常低。每个国家都有买不起房子的人，美国是有1/3的人住在租来的房子里，欧洲也只有40%-60%的人有自己的房子，欧洲的大规模城市房价也都很高。中国在收入分配、收入评估方面都有问题，很多人有兼职、灰色、福利、政策性收入，用房价收入比来衡量房价一定是失真的，所以说大家都喊买不起房，但是房子一下哗哗哗全卖掉了。中国住房问题更主要的是收入分配不均造成，而不应该一味去指责“泡沫”。

　　短期不会取消优惠政策

　　黄金楼市：年底很多地产优惠政策会到期，你觉得取消优惠的可能有多大？

　　董藩：中国的房地产政策就像宋祖德的嘴，永远不知道明天会整出点什么事来。我个人的看法，形势上还不具备取消的条件，不会发生大的变化，主要的政策可能是扩大供应。因为实体经济恢复有个漫长过程，现在只有汽车和房地产没有受太大影响。房地产既是主导产业，又是支柱产业和先导产业，其他实体经济短期难以恢复，启动消费、拉动经济和就业还得靠它。这就像我们的家庭，父母退休了，小孩没有成长起来，只能靠我们。

　　黄金楼市：中国经济是不是必须靠房地产拉动？

　　董藩：1997年亚洲金融危机后，1998年中国启动房改，房地产将中国经济拉出了泥沼。2008年世界金融危机后，中国再次靠地产启动了消费，拉动了经济复苏，实践已经证明了其作用，以后还会继续发挥作用。

　　黄金楼市：经济结构调整是否会威胁到房地产的作用？

　　董藩：经济结构调整是有条件的。如果行业饱和了，产能过剩，可以调整，但是没饱和就没必要调整。现在中国的城市化进程还远远没有完成，需求还很大，产能还不够，没必要调整。

　　一线城市房价翻番很正常

　　黄金楼市：如果一直依靠房地产拉动经济，房价这样涨下去岂不是成了天价，金岩石说一线城市房价5年翻一倍，你怎么看？

　　董藩：很正常，我有个说法，北京、上海、深圳5年之内，每平方米单价4万、5万的房子将很常见，10万/平方米的房子也不再是新闻。10年内，单价10万元/平方米会常见，20万、30万元每平方米的豪宅都会出现，而且很可能会出现独栋总价超过10亿元的房子。因为中国富人崛起，但是缺乏和他们身份地位相匹配的房产，其它行业如汽车都有顶级奢侈品。

　　黄金楼市：那普通人岂不是更买不起房了。

　　董藩：这主要是指豪宅市场，对应的是高收入人群。普通住宅政府要大量地建设，建立保障性住房体系。

国家审计署特约审计员 董藩

9月7日至10日，根据国家审计署的安排，我与其他特约审计员一起，随国家审计署工作人员到成都、绵阳、北川等地就“5.12”地震灾区恢复重建跟踪审计工作做了些初步调研。尽管对财务、会计、审计工作都不熟悉，但通过几天的初步调查和交流，我个人收获很大——

首先，充分感觉到审计工作的重要性。从救灾款物的跟踪审计情况来看，审计部门通过这项工作不但及时发现和处理了一批违法违纪事件，还提出了很多很好的建议，保障了恢复重建工作的顺利进行。这既从审计角度监控着恢复重建秩序，也给广大海内外捐助者一个可信的交代。从这个角度看，审计工作确实贡献很大；

其次，充分感觉到救灾款物跟踪审计工作的艰苦。从我们看到、听到的情况看，救灾款物跟踪审计工作涉及面广、项目多、环节多，灾区审计人员面临的环境艰苦，不但办公条件较差，吃住也有一些困难。但这项审计工作全国关注，压力很大。能在很短的时间内取得令人满意的成绩，说明审计人员的表现是优秀的。

再次，充分感觉到审计工作能够紧跟经济社会形势的变化，为国家的发展保驾护航。救灾款物的跟踪审计不仅具有经济意义，更具有制度建设意义和政治意义，对完善反腐败机制、树立党和政府的形象是有探索价值的。审计工作从事后进行转变为提前介入，从结果审计转变为全程跟踪，从审计工作人员自己审计转变为审计人员与社会力量结合，其探索意义是十分明显的。

最后，充分感觉到审计队伍的精神风貌。我们参观了一些审计人员临时办公地点，参观了一些资料室（馆）工作，与当地一些基层审计人员进行了交流，他们虽然刚刚经历了很深的地震伤痛，但大多能克制自己情感，调整自己的精神状态，以工作为重，以大局为重，以积极的姿态迎接新的挑战。

在调研过程中，地方审计部门也向我们反映了一些问题，对其中关于恢复重建审计工作的三个问题，在此谈谈个人不成熟的看法，仅供参考——

一、关于审计人员不足的问题。整个灾区恢复重建工作涉及三、四万个项目，总投资在一万亿以上，并将在三年内集中完成。尽管灾区审计部门在国家审计署的统一部署下积极工作，国家审计署和兄弟省市的审计机关也投入了一些援助力量帮助进行跟踪审计，地方审计部门也在整合社会审计、企业内部审计力量缓解压力，但相对于庞大的投资规模和巨大的审计工作任务来说，人手明显不足。针对这个问题，我有两点建议：（1）可否与灾区省市编制办、人事管理等部门协商，特事特办，将未来三年灾区审计部门拟招聘的公务员提前招聘到位，参与灾区恢复重建工作审计；（2）可否考虑从全国高校会计、财务、审计专业以志愿者名义借调部分可以从事审计工作的教学科研力量。全国千所高校中，有这三个专业的估计在半数以上，许多大学设有会计学院，在教学层次上还设有硕士点、博士点，有的建立了博士后流动站。可以考虑与教育部协商，从这些高校抽调部分教师做志愿者，部分条件较好的硕士、博士研究生也可以考虑，只要延长一年学制，工龄计算特殊处理即可。

二、关于中介服务力量的不足问题。灾区恢复重建涉及大量的设计、施工、材料、设备、监理、环保、绿化、土地管理、水利等专业知识。在实际审计工作中，由于此前正常的审计工作内容与灾后恢复重建涉及的内容有明显区别，审计部门原来这些方面的人才自然储备不足，也不太可能只为这三、四年的审计工作大量调入这些方面的人才。为此，我建议：（1）与上面思路相同，通过审计署、灾区省政府与教育部协商，从相关高校规划学院、建筑学院、管理学院、资源学院、环境学院、林学院等抽调部分师资作为志愿者从事1~2年援助工作；（2）和住房与城乡建设部、工业与信息化部、国资委、水利部等部门协商，从各地相关机关和企业抽调部分急需的设计、施工、材料、设备、监理、环保、绿化、土地管理、水利等方面人才，参与审计工作，提供技术支持。

三、审计经费不足问题。审计经费的安排遵循分灶吃饭的原则，由基层财政在预算中予以安排。但通过审计署成都特派办召开的灾后恢复重建审计工作经验交流座谈会和我们的调研了解到，灾区县级审计局普遍反映审计经费得不到保障。主要原因是地震后地方财政减收严重，而灾后大量重建项目格外受关注，一般要求每投必审，除了对使用政府性资金灾后重建项目的概预算要做评审外，建设项目标书及合同约定必须经审计才能办理工程结算或竣工结算的，审计机关都要介入，而且资金分配使用、项目建设管理、工程造价结算、投资效益各环节都要审计，这就大大增加了审计工作量。但震后一些区县基本上没有多少财政收入，保证不了审计经费的安排，这种情况下再依靠地方财政显然没办法顺利进行这项工作。灾区恢复重建审计工作比较特殊，也具有阶段性，建议这部分经费由中央财政根据审计工作量给予特别安排或者给予补贴。