如今，一场大地震让人们对成都“天府之国”的盛誉产生了疑虑，也让成都人自己忧心忡忡，我们还能安逸地生活吗？

银厂沟置信仙林乡谷体验区

小鱼洞镇冷水鱼节    

    2007年7月29日，我在成都置信集团开发的银厂沟仙林谷乡体验区考察，看到城里的老人涌来这里纳凉，熙熙攘攘。当天傍晚，来到山前的小鱼洞镇一起过龙门山冰川冷水鱼节，享受美食，感受日落。银厂沟一带拥有国家级风景名胜区、国家森林公园、国家自然保护区及国家地质公园四个金字招牌，位于距成都89公里的彭州市龙门山镇，因明朝崇祯皇帝的天宫刘宇亮在此开银矿而得名。

风景秀丽的莲花湖

青城后山门前的高山流水别墅

青城山下的街子古镇  

    2007年8月12日，我们一行五人来到位于彭州市桂花镇、磁峰镇及都江堰市向峨乡交界的莲花湖、位于青城山脚下的街子古镇及位于青城后山门前的高山流水别墅区考察。

国际猕猴桃节

    2007年10月16日，笔者应邀与中外专家及美食家一起来到位于大山深处的都江堰市虹口乡高原村参加一年一度的都江堰国际猕猴桃节。

彭州市桂花镇龙窑遗址

访问桂陶老艺人严述成   

    2007年11月4日，彭州市桂花镇70多岁的桂陶艺人严述成接受笔者访问。11月19日，陪同英国伟信天津公司规划专家考察彭州市桂花镇龙窑遗址，桂陶与举世闻名的三星堆遗址古陶一脉相承，是中国陶瓷文明的活化石。

    曾在2007年8月间，民革成都市委主委、原成都理工大学地球科学学院院长孙传敏在全方位比较龙门山和阿尔卑斯山后提出：将龙门山打造成为成都的“阿尔卑斯山”，随即，成都市政府专门成立了龙门山脉成都段旅游资源整体开发领导小组，“规划五大功能区、开通轻轨”的设想很快浮出水面。2007年10月5日，四川省委常委、成都市委书记李春城专程到彭州考察龙门山脉旅游资源开发情况，指示要充分抓住新特区的机遇，先行先试，有条件要做，没有条件创造条件也要做，让龙门山旅游品牌走向世界。2007年11月30日，“打造龙门山山地国际旅游大区”首届龙门山旅游论坛在成都世纪娇子国际会议中心举行，来自国内外的知名专家研讨成都旅游发展，以“把龙门山打造成东方阿尔卑斯山”为主题展开讨论，成都市刚出炉的《龙门山成都段旅游资源普查报告》、清华大学建筑景观学系为龙门山打造的《蜀山》策划方案在论坛上得到详细展现。论坛期间，早已对龙门山垂涎欲滴的成都置信集团与美国HZS设计公司、GGE娱乐集团、韩国三星爱宝乐园就拟投资80亿元开发龙门山国际度假区签订了规划合作协议，韩国三星爱宝乐园将带来韩国主题公园的运营经验，美国HZS设计公司则会把国际休闲方式带到成都。

    然而，地震无情，曾经如梦如画的都江堰青城后山、彭州桂花镇及银厂沟等一下子成了重灾区，我曾亲眼所见、亲身感受过的，一下子化为乌有，政府对龙门山脉的大手笔重新规划建设构想突然间遭受重创而搁浅。

    龙门山真的很美，也很有开发潜质。然而，最美的山势，也最凶险，险要处暗藏杀机，因为地质切割剧烈处也正是断裂带，如果是活动断裂那自然也是地震带，龙门山正是这样一个让人欢喜让人忧的“淘气宝”。我国南北地震带延绵数千公里，其位置由南到北大致为：昆明—成都—兰州—银川，将中国版图一分为二，而龙门山地震带更是南北地震带上的“活跃分子”——位于青藏高原与四川盆地的交界处。据史料记载，龙门山地震带近一万年以来一直非常活跃，尤其是半个世纪以来，发生7级以上的破坏性地震多达10余次，如1976年的松潘大地震。

    地震暂时难以预测，但地震的发生还是有规律的，这次汶川8.0级大地震破坏力极强，沿断裂带从震中汶川映秀镇往东北方向穿过北川、青川等，绵延数百公里，无坚不摧，但是对距震中仅70公里的成都主城区却未造成太大影响，未倒塌一间房屋，未死亡一个人，只是心理创伤巨大。因为成都的特殊地质条件，处在第四纪巨厚的平原区，对地震波起着缓冲作用，就像再有力的拳头打在棉花团上。专家断言，随着这次地下积蓄的能量集中释放，龙门山断裂带200年内不会有大震，成都主城区1000年内不会遭受大震灾。

    地震前夕，已过四十的我，在三个成都美女朋友簇拥下，在成都锦里的酒吧里狂欢了一宿，感觉真爽。震后不久，成都美女朋友之一逃到海南避震，但依然惦记成都的安逸，在给我的留言中说“我最爱的青城后山啊，我最爱的灵岩山啊，现在都没了！”我给她的回复是“哪一座山都是经过数亿万年、无数次的自然灾害，劫后余生，才成为世界自然遗产，哪一座庙都经过历代战争洗礼才成为世界文化遗产，哪一个人类精英都是要经得起磨难才能永垂不朽、万古流芳，否则，怎么能成为遗产呢？只要是能震掉的，都是该震掉的，只有留下的，才有真正的价值，优胜劣汰，自然规律，永远不死的是我们的信念。”

    又到了热天，今年去青城后山、龙门山避暑的老人肯定少了，因为心有余悸。但愿，会在年轻人、媒体及政府的引导下，渐渐消除心理障碍，重新燃起对青城后山、对龙门山的厚爱。

    成都，依然是一座来了就不想离开的城市，经过大地震的劫难，人更友爱，生活更安逸。成都，充满诱惑的“阿尔卑斯梦”依然要做，经过大地震的洗礼，山更美，信念更坚强。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    笔者曾撰写了《新区的误区》的文章，列举了目前新区建设中的“规划大得离谱、千城一面、引擎动力不足、新旧区不协调”等四个误区，引起了广泛共鸣，现就城市新区建设中的另三个误区谈谈看法。

    一是钱从哪里来？尽管城市运营的理念遭到质疑，但投入产出的基本道理在新区建设中仍然适用，投入的钱要有回报才会有投的理由，才会有人投，开发商的投入要讲回报，政府的投入同样要讲回报。动辄几平方公里的新区，基础设施及公建配套设施的投入相当巨大，钱从哪里来？如何回报？有限的财政收入需要用在刀刃上，银行的钱不是随便能借的，开发商的钱更不会白白地往基础设施上投入。财政吃紧还要爱面子建新区的政府往往不惜一切代价拉来开发商先垫钱修路再割让土地，当这种做法被限制后又堂而皇之地引入所谓的BT模式，跟垫支修路差不多，开发商修完了路，政府没钱还，开发商就打官司，闹得官商关系越来越僵，投资环境越来越差。这就是自不量力、没钱穷要面子建新区的恶果。

    二是人从哪里来？大家都把建新区的理由归咎于城市化率的迅猛提升，说未来几年内要有多少多少的人口在城里定居，所以要发展新区。俗话说，树挪死，人挪活，但实际上，人口迁移绝非易事，带来的生活压力、就业负担、文化差异、医疗教育等问题，这既是整个社会、也是家庭个体所面临的迁移后遗症。除非是重大产业迁移带来的人口机械增长，正常情况下，城市人口自然增长率是有限的，那种梦想着农村往小镇迁、小镇往县城迁、县城往市里迁的人口漂移带来的乾坤大挪移效应是不现实的。

    三是地从哪里来？我们国家正面临最严峻的耕地保护形势，十八亿亩耕地红线一定要守住，正是如此，中央采取了最严厉的耕地保护政策及新增建设用地审批程序。能建新区的地不是一般的土地，需要根据城市规划、土地利用规划，也就是说是新增建设用地，不是满世界可以乱建的。从国家到各级地方，一层一层分下来，能拿到的新增建设用地指标，每年少得可怜。既要安排生产、又要安排生活用地，既要安排居住、又要安排市政配套休闲娱乐用地，哪能无节制地安排新增建设用地指标建设规模宏大的新区。

    笔者曾有幸顾问了甘肃庆阳市城市旧改项目，这个在全国近300个地级以上市GDP排名中在2005、06、07年分别为第274、240、241名的西部小城市，由于交通不便、工业基础薄弱、城镇/农民收入低，也导致城镇化率极低，只有24.7%，远低于全国平均水平的43.9%和甘肃省的32%。正是这个主城区人口只有15万左右、已建成区13平方公里的小城，已花了五六年的时间正在建设12.7平方公里的南部新区，规划到2010年，南区人口达到12万，主城区总人口30万，魄力之大令人震惊。庆阳绝不只是个案，因为缺钱、缺人、缺地，所以很多城市新区成了半拉子工程，甚至撂荒。奉劝热衷于建新区的各级政府，在动手之前，认真地想一想，我们有钱、有人、有地吗？

    另据消息，7月16日下午，成都市召开灾后重建第八次专题新闻发布会，正式宣布调整市级机关南迁计划，耗资巨大的新行政办公中心已被确定处置变现，变现所得将用于“5·12”震后的受灾群众安置和灾后重建，此时距新行政中心投入使用仅三个月。但愿成都政府是经过慎重考虑的，负责任的，而不是借机再换一次行政中心新址，忽悠老百姓和开发商，拿行政中心作引擎，带动了城南新区再带动城东新区。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    经过两个月的奋战，目前抗震救灾已转入灾后重建阶段。在这次抗震救灾中，最抢眼的要数解放军武警官兵、医护人员，最受责难的、最抬不起头的恐怕是地震局的同志了。虽然他们也在抗震救灾中第一时间冲到一线，但在地震局一次一次地解释“从全球范围来看，根据目前的科学发展水平，还不能准确预报地震。”的时候，开始怀疑了地震局存在必要性，既然这样，还要成立地震局干吗？白养一群人白花纳税人的钱吃白饭，估计作为地震局领导的家属也会经常遭到街坊邻居的围追堵截、甚至辱骂。

    有人说东汉的张衡发明了地动仪，成为最早的地震预报仪器享誉世界，如今地震局的人连古人都不如。又有人说，地震之前有前兆，蛤蟆上树，地震局的人连蛤蟆都不如。地质专业毕业的我，凭着对地震知识略晓一二，负责任地告诉大家，张衡的地动仪肯定不能预报地震，最多只能测出已发生的地震来源于哪个方向，而且得是大震，用现代科技眼光来看，张衡地震仪只是一个摆设。凭蛤蟆等小东西的异常反应来预报地震更是靠不住的，不靠谱的，汶川地震之后，我在北京出差，有朋友问我说，网上报道说深圳关外的蛤蟆成群结队疑与地震有关，引来各路媒体现场报道，我就问朋友，我也看到媒体报道说福建也有蛤蟆异常活动了，地球上无时无刻不在发生着地震，不知道哈蟆们感知的是哪个地方、哪个时段的地震？

    有人传说这次汶川地震之前不久，在一次学术会上有人预测说汶川要地震，被当场批得狗血喷头，也许是有这么回事，但不能说这个人有预见性，其他人都是傻瓜或者政府有意隐瞒，因为汶川处在我国西部地震带的龙门山断裂带，这个范围内一直地震不断，地震、甚至大震不可避免，只是迟早。也有人说发生在30多年前的海城大地震预报准了，这次为啥就不能预报？地震的个性差异大，确实难以琢磨，不能说一次海城地震预报了我们就能预报所有地震。

    我们对地震局的质疑、甚至愤慨正说明了我们对地震灾难的痛心，对天灾的束手无策，盼望有一个无所不能的救星横空出世，也说明了我们是一个不常地震的国家，对地震误解了，对地震局误解了。因为我们对地震知识的匮乏，造成了我们面对大灾时的怨天尤人、轻信谣言、惊慌失措。常言道，久病成良医，估计久震也会成专家，当然我们不希望地震，但有关地震知识、防震知识还是需要经常灌输。地震局除了预报地震，研究地震、灾后重建及传播地震知识也是其主要职责，对建筑物抗震要求的落实也需要地震局的同志不断跟踪。

    这次地震，对灾区及非灾区的人都是一次劫难、一次洗礼，对地震局也是一次劫难、一次洗礼，震后的地震局一定还得要保留，而且同样面临灾后重建，加强人力财力投入做好灾后分析研究，为预防随时随地发生的震灾作最大的努力，我们在重新审视地震局存在的必要性的同时，也希望地震局自己重新认识自己的价值。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    今天整理电脑硬盘库存资料时，无意中发现了一篇笔者参加深圳民营企业家2003年迎春团拜会聆听某家电上市公司董事局主席《微利时代 成本制胜》的演讲报告后的感想文章，再读颇有现实意义。在93年的创立之初，这家企业在全国同行业的排名曾位居100名之外，2003年已成为全国第二，全球第十。面对成绩，公司内部出现了一股居功自傲、安于现状的潮流，于是，喝小酒的有之，跳小舞的亦有之。

    为了杀住这股歪风，他找来了当时胡锦涛总书记在西柏坡所作的题为《坚持发扬艰苦奋斗的优良作风  努力实现全面建设小康社会的宏伟目标》的讲话，每个员工人手印发一份，号召大家艰苦奋斗、自强不息，认真吃透总书记的讲话精神，并落实到自己的工作中。他认为，家电行业的微利时代已经来临，必须时刻保持忧患意识，必须把痛苦理念写进企业文化，勉励员工要做痛苦的人。

    其实，又何止是家电行业，纺织业、贸易业，包括曾经令我们自豪的、带领中国企业走向世界的所谓“中国制造”的庞大加工制造业群，都在大声疾呼，微利时代已经来临。斗转星移，沧海桑田，曾经制造了遍地泡沫，又曾经造就了大批富豪的房地产业，如今同样面临微利时代。

    行业有着很大的差异，处于同一个行业，企业间的个性差异也很大，但经营之道往往是相通的。面对房市的价量双跌、面对行业震荡，面对我们不愿意看到的“微利时代”，我们同样需要扪心自问，我们准备好了吗？家电业在微利时代中逐步成熟，“中国制造”在微利中也在成熟，习惯了大手大脚花钱、大把大把挣钱的房地产业，会走出危机四伏的微利时代、练就艰苦奋斗的作风吗？

    市场越来越规范，信息越来越透明，宏观政策环境越来越紧缩，同业竞争也越来越激烈，一夜暴富的神话已不复存在，在不得不感慨“生意难做、钱难挣”的同时，必须明白“出手大方不再是实力的象征，成本优势已成了制胜的法宝”，最先遭报应的肯定是一掷千金不惜血本拿地的“赌徒”，最先走出困境的肯定是懂得“开源、节流、堵漏”的。毋庸置疑，房地产业正在经历着微利时代的洗礼，大浪淘沙，有准备者胜。坐以待毙或者有病乱投医只能加速灭亡，抽逃资金、洗手不干也不算下策，苦练内功、积极应战才是真英雄。

    面对微利时代，我们已做好充分准备，只有经得起风浪，才能真正成为强者。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？

    无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：

    1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。

    2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。

    3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。

    4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。

    5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。

    当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    尽管国家土地调控政策越来越严，开发商手头的现金越来越紧，但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地，一方面，体现了开发商的忧患意识，手里有粮，心里不慌，也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面，开发商也因此忧心忡忡，就像高悬在头顶的堰塞湖大坝，随时有崩塌的危险。究其根源，笔者认为主要有以下三方面的质疑：

    一是随着“土地增值税清算政策”的实施，低价成片囤积的土地价值越来越缩水，未必有想象的那么值钱，有那么巨大的增值空间，无论是自己开发，还是转让给下家，最高达60%的土地增值税税率，再加上大量资金占用的财务成本，几乎让囤地者无利可图。

    二是“土地不开发，政府无偿收回土地使用权”，清理力度的加大，开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大，风险越来越大，一旦政府动真格，枪打出头鸟，开发商编再多的理由也无济于事了，真理永远掌握在政府手里。

    三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范，都是先有暗地里的协议，再搞公开、公平、公正的名门正娶，有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”，鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期，但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上，政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷，尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣，还是经不起推敲的。

    据说，一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米（肯定是低价成片拿地为主），相当于一个中等规模城市建成区面积，足够开发二、三十年，引起关注、质疑就在所难免了，树大招风呀。当然，低价成片拿地的开发商不会那么傻，不会一下子把所有土地办到自己名下，会采取一级开发+二级开发的模式，会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式，以掩人耳目，甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    近一两年来，中央及各地政府出台了一系列组合拳政策以调控疯狂的楼市，应该说，逐步起到了应有的作用，房价上涨幅度逐步趋于理性，部分地区出现了下跌趋势。但是，也应该看到因调控政策不当而出现的后遗症。笔者认为，政府应该在楼市调控中有所为有所不为，尽量少用或不用行政干预手段，尽量不出台副作用明显而主导作用不明显、治标但不治本的政策。至少在以下两个方面，政府是可以有所作为的：

    一是土地供应方面，土地作为房地产生产最主要的要素完全由政府掌控一级市场，严格新增用地管理制度，提升开发商囤地门槛，引入社会资金参与土地一级开发，合理掌控供地结构、供地节奏及供地规模，是各地政府完全有能力做到的，也是现行的政策已经可以做到的。官商勾结导致成片土地国有资产被一家独霸，无视市场消化能力放量供地、结构失衡供地，或采取饥饿疗法、闹地荒哄抬地价，是各地政府奉行“土地财政”唯利是图并最终导致地市失衡、楼市失衡的根本原因。

    二是保障性住房的供应方面，政府虽不能直接干预楼市、干预房价，但可以从出让经营性用地受益中拿出一定比例资金用于保障性住房、尤其是廉租房的建设，以分流一部分住房市场需求，抑制房地产市价过快增长。各地政府只要负起应有的责任，履行温总理今年的工作报告对房地产业的要求，合理控制廉租房资金使用比例及廉租房占住房总需求的比例，就可以完全有能力调控、甚至掌控楼市。必须尽快取缔严重违背市场经济规律、扰乱市场经济秩序的经济适用房政策，就目前来看，谁来开发、谁有资格居住所谓的经济适用房，各地政策五花八门，真正能开发的、能住得上的不一定是政策所期望的，这些经济适用房再以各种非市场手段流入市场，更会产生无法估量的后遗症。

    至于那些第二套房贷款加息、所谓的限价房、三限地等“隔靴子瘙痒”、“掩耳盗铃”的政策最好少出台。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    灾难是检验政府执政能力的试金石，也是检验公民社会成熟度的试金石。我们和灾区心连心，灾区是废墟与苦难的聚集地，也是磨砺意志的大舞台。

绿色的军人

    灾情刚刚发生，中央立即作出重要指示，要求灾区驻军和武警部队迅速组织出动，协助地方抗震救灾。在12日晚中央常委会上，总书记再次明确指示，立即组织人民解放军、武警部队、民兵预备役人员尽快赶赴灾区，全力抢救伤员。军令如山，十万大军火速向地震灾区开进，在最需要的地方，承担最重要的任务，发挥最关键的作用，用血肉之躯打开一条条生命通道。

白色的医护人员

    5月12日是国际护士节，这一天，白衣天使本应该享受节日的愉悦，但猝不及防的地震灾害，顷刻间带来了撕心裂肺的痛。在巨大的灾难面前，广大医护人员奋不顾身地争相奔赴一线，他们把抗震救灾当成了献给自己的最好的节日礼物。他们中间，很多人本身就是灾难的受害者，失去了亲人，但他们没有倒下，危难之际，他们为救死扶伤，将生死置之度外。一向柔弱的医护人员，柔美的白衣天使，面对轰然倒塌的钢筋水泥，面对血肉模糊的受难者，变得那么的坚强，那么的专心、无微不至。

橙色的专业救援队员

    从中央到地方各地震局所属的救援队及各地各类救援队陆续抵达灾区，日本、俄罗斯、韩国和新加坡等国际救援队也陆续飞抵灾区。他们以其专业的救援技术、坚强的意志和精干的救援设备奋战在最复杂的救援现场，不放过任何可能的生命迹象。中国人民是有情有义、知恩图报的，对危难时刻伸出援手的国际友人的感念永不遗忘。

蓝色的帐篷

    蓝色代表着希望，代表着包容和安全，自从灾情发生的那一刻起，来自全国乃至世界各地的帐篷就源源不断地送往灾区，一排排撑起的蓝色帐篷筑起了临时的家园，也给惊魂未定、身无分文的灾民带来了新的希望。汶川地震创造了帐篷需求量的世界之最，目前已到位100多万顶，但缺口依然很大，据初步测算，灾区需要的帐篷总数在400万顶以上。

红色的共产党员

    抗震救灾一线，很多基层党员干部都戴上了鲜红的党徽，戴上了小红帽。也许在日常生活中，在熙熙攘攘的人流里，你看不出谁是共产党员，但危难之时，振臂一呼“让我上，跟我来”的，多是共产党员。很多组织，在震灾现场举行新党员入党宣誓，火线入党。5月19日，习近平在中央党的建设工作领导小组会议上强调，抗震救灾斗争正处在刻不容缓的紧要关头，关键时刻，共产党员要豁得出来、冲得上去，不畏艰险、勇挑重担，充分发挥先锋模范作用，真正成为带领群众前进的先进分子。

无色透明的记者

    无数记者冒着生命危险拍摄最真实的画面，用最快的速度、最客观公正的视角、最广泛地报道救灾信息，不带有个人情感、不带有民族色彩。虽然他们也有七情六欲，也会流泪、情绪失控，但面对镜头，他们是无色的、透明的。据中新社报道，目前已有165家媒体1700多名记者进入四川灾区，其中包括114家境外媒体的500余名记者。有些在灾区采访的记者本身也成了“受灾者”，大量现场记者看到了更多的惨烈状况，心理都会受到很大影响，加上身体疲惫，精神受到创伤很大。为了保护未成年人，近期各地也出台了“禁止采访受灾的儿童青少年，特别是伤残的儿童青少年”的规定。

五颜六色的志愿者

    从各地赶来的各类志愿者，正在用爱心和实际行动彰显团结的力量，正在成为缝合地震灾难创口的有效制剂。志愿者们正在以个人的力量汇聚社会的力量，告诉人们在悲伤面前不必孤独前行，因为有他们一路相伴，因为有他们不离不弃。如果，政府的力量会让人变得勇敢和自信，那么社会的力量则会让人变得镇静与从容。目前全国已有20余万人次志愿者前往灾区，24日，四川省有关部门对从事救灾工作志愿者表示感谢，但同时指出，灾区接收志愿者的能力有限，恳请志愿者另择时机前来。

    今天，来自震灾一线的各类抗灾英模在北京人民大会堂作报告会，他们是灾区流行色的代表，是全人类抗击天灾自强不息的基色。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    无意间，头一回看了贾樟柯的获奖作品《三峡好人》，除了感觉另类，觉得给我们城市建设者、开发商是一个新的启示，是一个看待“拆迁”难题的新视角，建议遇到拆迁问题的开发商抽空看一下贾樟柯的《三峡好人》，也许能找到答案。

    《三峡好人》以三峡工程中的城市大搬迁为背景，以拆迁、寻找、放弃、选择为关键词。贾樟柯的争论不断，《三峡好人》的争论不断，但有一点是毋庸置疑的，贾樟柯的视角很另类，不仅仅关注的是有形的“机械”的拆迁，更关注拆迁背后的悲欢离合、沧海桑田，背后的情感故事折射出的人生抉择和心理变迁。我们可以动用最现代化的机械一夜之间拆掉有形的房，却很难拆掉无形的记忆、沧桑，哪一个城中村恐怕都比所在城市的年纪还大，历史还悠久，给人的记忆还甚远。

    我也涉足旧改、城中村改造多年，曾经总结出“拆迁成功的三要素”是：政府的态度是否坚决、商家的资金是否到位及是否顺应了原住地居民的民意。欲望无止境，提出种种无理要求，上访甚至上吊，只是为了多得利益。如何把蛋糕做大，合理平衡政府、原驻地居民及开发商三者的短中长期利益关系是拆迁过程中的核心问题。

    《三峡好人》给我的启示是，除了以上的拆迁要诀，尊重历史，尊重记忆，包容拆迁过程中各角色的选择权，是我们拆迁人每时每刻要牢记的。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    一大清早起来，眼睛紧盯着电视屏幕看着登山队员艰难攀登，9点17分，火炬在峰顶熊熊燃烧，全国欢呼。猛然间想起来，今天是自己的生日，原来爸妈是预言家，早料到这一天了。

    深圳的火炬传递因登珠峰而推迟到中午开始，下午五时，已确信火炬成功经过自家门口后，与太太约定开始QQ聊天：

消遥走江湖 17:00:17

火炬已登顶了，我也不惑了，想好好休息了，太糟塌人了

心如止水 17:01:06

都由你来把握，别活的太辛苦太累心了

消遥走江湖 17:01:55

四十岁了，生命过去一半了，我要照着自己的策划路子活了

心如止水 17:02:38

就是，你想怎么着就怎么着，虽然好日子还长着呢

消遥走江湖 17:02:38

我准备搞个自己的庄园，不大，但有荔枝树，纯自住

心如止水 17:03:21

真这么理想主义吗？

消遥走江湖 17:03:23

上次带你去的海南那么好的野生荔枝园被一个大项目占据了，太可惜了，我的庄园还得重新选址

消遥走江湖 17:05:40

也不算什么理想，比陈晓旭的出家要现实，比邢怡前的鸟巢要真实

消遥走江湖 17:07:07

海南的原生地方有的是，我感觉七仙岭的也不错，自己租地，盖房子

心如止水 17:07:09

好，支持，如果可以，偶想自住带经营

消遥走江湖 17:07:37

又提经营？

心如止水 17:08:18

偶想自己享用了，也能让别人享受

消遥走江湖 17:09:23

你永远脱不了商气，不会在我自己的庄园卖白菜吧

心如止水 17:09:51

会卖生态的

消遥走江湖 17:10:03

你就是个凡人，脱不了俗

心如止水 17:10:14

咱不能40就开始养老吧

消遥走江湖 17:10:43

我自有养家糊口的生财之道，但不会是让别人来我的庄园住

心如止水 17:11:23

为什么不？有朋自远方来，不亦乐乎

心如止水 17:11:34

人要群居

消遥走江湖 17:12:06

修身养性，指点江山，什么叫养老？那是你们凡人的说法，我们是动养，不是静养

心如止水 17:12:08

善待人家，不要太过分就好

消遥走江湖 17:12:59

朋友可以来，但是免费的，你看谁招待朋友要朋友自己买单的？

心如止水 17:13:33

我想有事做，不能白吃白喝，没有生存的意义

消遥走江湖 17:14:20

你就是卖白菜出生的，你的思维只能是从这里进从这里出

心如止水 17:16:22

嗯，反正要良性循环

消遥走江湖 17:17:01

当然要良性循环，哪能等死，那不如先买个棺材算了

消遥走江湖 17:18:33

我们一定要学会既要有稳定的住处，又要有不同的生活环境，可以是租的，因为不太可能像黄永玉那样有几个家

消遥走江湖 17:19:57

海南和成都的生活成本都低，但生活质量很高

心如止水 17:20:02

自己住太孤单了

消遥走江湖 17:21:07

什么叫自己住？我要策划多个社区式庄园，自己先选好有发展空间的地，自己先做示范单元

消遥走江湖 17:21:55

我不是探险家，更不是厌世狂

心如止水 17:22:28

只要你想好了，一定按你的

    下午六点半，同事们在食堂聚齐的时候，突然间不约而同地拿出三块大蛋糕。居然有人知道我的生日，而且没有事先通气，也不知是哪位提到哪一部香港电影里有生日蛋糕抹脸的镜头，刹那间，一片混战，围追堵截，抹成白头翁的，抹成花斑豹的，都笑得前仰后翻，没有一个逃脱的，没有一个翻脸的，也许是大伙战地生活太疲惫、太枯燥。总之，同事们很给我面子，让我也童趣了一把。

    第二天才知道，是另一个同事也生日，我赶巧了，搭了顺风车，占了人家的便宜。疯狂的放纵之中，谁也没把生日当回事，谁也都把它当自己的生日了。

    精明的人一直在问，火炬传递传的啥？火炬登珠峰为了啥？我知道，登顶不是目的，传递不求结果。

太太在QQ里祝我生日快乐。我知道，只要心态好，每天都是生日，每天都会快乐，别人的生日也是你的生日，你也一样感受到快乐。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

（2008年3月28日）

1.就目前国内的市场现象而言，您对于房地产市场有些什么样的看法？

    近年来，房地产一直是最敏感、最有争议的产业，但总体来看，正在趋于理性。去年的政府工作报告时期正值全国房价一路飙升，曾引发了关于房地产业是不是支柱产业、是鼓励还是该限制发展的大讨论，很长一段时间，政府与开发商形成对峙、互殴的局面，一方面，开发商检举告发，一大批高官因土地、房产问题落马；另一方面，政府声讨开发商，触目惊心的房地产开发成本清单曝光，使开发商成了过街老鼠。随着调控政策效能逐步显现，房价、地价上涨逐渐趋缓，价格的理性回归给予了政府与开发商和平共处、合谋共赢的最佳时机。

    虽然目前关于房地产的小争论依然不断，但温总理在今年的政府工作报告中明确区分了“政府的责任和市场的作用”。我的看法是，房地产市场正在趋于理性，政府在房地产健康发展中担负着更大的责任。

2.您认同“拐点论”吗？您怎样看待楼价对市场的影响以及后市的表现？

    我认为，无论是开发商，还是购房者，对房价的涨和跌都不必大惊小怪，政府、专家和媒体更不应煽风点火，涨和跌都是由供求关系的变化带来的正常结果。讨论“拐与不拐”，以及讨论“买与不买”都是无稽之谈，就像每天的股评机构都要对明天的股市作出看涨还是看跌的判断，只是赚些可怜的“注意力”而已，买入还是抛售还得股民自己拿主意，要想成为“巴菲特”就得做长线，就得有“愿赌服输”的心态。

    从当前一线城市房价上涨趋缓及部分楼盘大幅跳水的形势来看，一些品牌的房产开发商行为正趋于理性，比如万科，它就有风向标的作用，没人买了当然就得降价，降价对整个房产市场是件好事，有利于行业的整合和良性发展。在未来相当长的时期内，一线城市的降价风潮会波及二线城市及更广泛的区域，但总体而言，只是在价格总体水平上抑制了上涨速度或者略有下降，不大可能出现所谓的崩盘局面，除非出现国家层面的或世界性宏观经济混乱。

3.在目前的市场环境下，您对于开发商如何走出迷局有些什么样的看法或者建议？

    土地严管，拿地成本增加，房价上涨趋缓、甚至小幅下跌，已是不争的事实。今年中央政府制定的“抓紧建立住房保障体系”，尤其是各地纷纷推向市场的廉租房等保障性住房，将进一步使开发商的利润空间缩水，房地产业的大规模洗牌已成定局。应该看到，告别暴利时代是房地产走向健康的标志。大开发商应该顺应社会需要，担负起社会责任及方向标的作用，中小开发商应该积极自救，消化囤地，尽量涉足存量地，联合或寻求产权转让，坐以待毙或者恐慌抛售楼盘不是明智之举。

4.您怎样看待厦门的城市建设及房地产宏观环境？您认为厦门的楼市应该怎样去发展？

    近年来，我有幸应邀作为厦门园博园石文化园顾问（后落户忠仑公园）及应邀作为厦门邮轮城及厦门西站规划设计评审会评委，多次接触厦门的相关部门及开发商，对厦门有了一定的了解，但可能是很片面的。

早在2004年底，厦门市新一轮总体规划修编完成，海湾型城市发展蓝图展示出迷人魅力，如今，在执政者、规划师和建设者们的辛勤耕耘下，厦门的海湾梦正在变成现实。继厦门海堤、厦门大桥、海沧大桥之后，正在建设的杏林大桥、集美大桥及翔安隧道共同构成衔接岛内岛外的“一堤一隧四桥”跨海交通干线网，形成岛内辐射岛外、岛湾联动的局面。然而，和其他许多城市一样，厦门的城市建设快速发展、大干快上也留下了急功近利的隐患。一是岛内对外交通的便捷也带来了岛外流向岛内的人流的激增，使原本拥挤的厦门岛更加不堪负重；二是土地一级开发活力不足导致土地、房地产市场活力不足，多年来，厦门一直以行政指令方式指示政府背景的路桥公司、土地总公司及港务集团等瓜分土地一级开发市场，政府财政拨款、用人机制呆板、管理体制滞后的一级开发航母很难适应市场经济需要，五缘湾、园博园及环东海域等成片项目的悉数登场，在为了政绩而浓妆艳抹后还没来得及被市场细细品味；三是各区域割据、地方保护主义滋生，致使成功落户的外地开发商不多，缺乏交流，就缺乏前进的动力，缺乏竞争，就缺乏提升的压力；四是厦门岛的人为痕迹越来越重，文化个性越来越丧失，从空中看厦门岛，越来越像个规则的大鸡蛋了，迷人的海湾、生生不息的红树林正在被打着生态保护、科学发展旗号的现代厦门人大肆吞噬。

    好的方面就不用我多说了，如果对我上述的宏观感受有些认同，对厦门的楼市应该怎样去发展就自然得出一个放之四海而皆准的建议，那就是“既要张扬个性，又要走出去、请进来”，“既要注重功能分区，又要避免各自为政”。

5.就区域经济而言，您认为厦门未来的发展对于闽南、福建乃至珠三角影响有多大？

    厦门是我国五个经济特区之一，自特区成立以来，发展较为迅猛，但由于对台工作的特殊需要，其自身的经济发展受到一定程度的制约。近年来，厦门正在逐步形成海港陆港空港互动局面，立体枢纽经济凸显，对区域经济发展起着巨大的引擎作用。正在规划建设的位于集美区后溪镇的厦门西站是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要客站，是福建省“十一五”期间计划新建的福厦、厦深、龙厦三条铁路的重要枢纽站，也是未来厦门的重要门户。厦门邮轮城的逐步建成也把厦门带入了中国沿海少数几个邮轮城市行列，依托邮轮经济的带动效应，高档商务、购物、公寓及住宅等复合地产项目必将有较大发展。厦门在全国城市竞争力排名中一直高居前十五位左右，在沿海开放城市排名及全国十五个副省级城市排名中，厦门也一直处在中上位置。很遗憾的是，因鼓浪屿的琴声而让外地人魂牵梦绕的厦门居然落选了“2007年中国十大最具幸福感城市”，也许是我们原本幸福的厦门人自己不屑一顾参与这样的评选。我认为，就厦门的经济规模而言，可能在一定的区域内起不了决定性的作用，但其独特的城市个性更令人难以忘怀，如果因为追求经济快速发展而丧失了个性，厦门的影响就消失了。

6.您怎样评价海峡西岸经济区作为区域经济中一个板块在全国整体布局中的战略地位？

    海峡西岸经济区作为年轻的经济区域概念提出，涵盖了经济、政治、文化、社会等各个领域，厦门作为海峡西岸经济区的核心及龙头，起作举足轻重的作用。我认为，海峡西岸经济区在全国整体布局中的战略地位可以从以下三个方面来看。一是我国沿海经济带逐步成型，处在调整期的珠三角、成熟期的长三角、快速成长期的环渤海，加上刚刚获批的广西北部湾经济区，海峡西岸经济区正位于沿海经济带的核心地带，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，起作连接南北、贯通东西的作用。二是我国新特区布局基本形成，2007年新批准的成都和重庆、武汉城市圈和长株潭城市群四个新特区与上海浦东新区、天津滨海新区以及原有的深圳特区，共同形成了在东中西、南北中的改革试验大布局，是中国区域协调发展重要的战略布局及取得的巨大成就，海峡西岸经济区处于改革试验大布局的相对空白区，有可能作为独特功能区域获批新特区。三是海峡西岸经济区尤其是厦门作为统一祖国大业的最后一个“政治节点”区域，必将起作更加重要的作用，随着香港、澳门的回归，深圳和珠海的政治节点作用逐步消失，城市功能成功转型。台湾新一届“总统”大选落幕，“小马哥”即将走马上任，祖国统一正迎来一个千载难逢的新机遇，厦门不仅是海峡西岸的重要交通节点，更是沟通两岸、收复台湾的主战场。

    俗话说，会哭的孩子有奶吃，常言道，会练会说真把式，海峡西岸经济区要依托厦门已有的会展经济基础，申办、创办一系列独特的、有影响力的会展活动，提升内部凝聚力，聚焦注意力、扩大影响力，就“吆喝”这一点而言，厦门做得远远不够，海峡西岸经济区做得更不够。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    不同的历史阶段，政府做事的重心不一样，不同的区域经济水平，政府的工作方式也有差异。我国现行的土地政策大部分是从香港舶来的，那些纯粹的市场化的东西给中国改革开放以后尤其是一线城市带来了土地的巨大收益，对城市发展起了很大的作用。因为我们那个时候很穷，靠卖地挣钱。现在西部地区的一些城市因为产业、经济相对滞后，土地价值还没有挖掘出来，房地产也没有到相对活跃的程度，有些地区，政府对土地开发的投入和收益是倒挂的，房子、尤其是土地根本不是商品化的东西。

    尽管“城市运营”、“土地运营”遭到质疑，“土地财政”遭到批判，“政府与开发商合谋共赢”遭到揭露（见《人民日报》2006年6月14日“政府不能与开发商合谋共赢”的报道），但是，因为我国的土地根本制度没有改变，干部考核体系没有改变，从相当长的一段时期来讲，不能挖掘土地价值的干部肯定不是好干部，不能低成本拿地的开发商肯定不算是聪明的开发商。于是，促进阳光下的钱权交易，掌握土地运作中的基本原则仍然是政府和企业的当务之急。

    政府掌握着行政权力，掌控着政策法规，企业掌握着投资资金、运营能力和平台，一级、二级及其关联的地产开发项目中的钱权关系是政府和开发商绝不可能回避的关系。房地产开发中的各种手续办理蕴含着巨大的弹性和商业空间，土地一级开发项目更是政策性很强的项目，只有政治风险，基本没有市场风险，阳光下的钱权交易是项目成功获利的关键，这对政府和开发商同样至关重要，只有合谋共赢一条路，不可能隔阂、鸿沟、矛盾直至分道扬镳。以下基本原则是需要共同遵守的：

    合法：符合国家及地方相关土地法规政策，否则，签订的所有书面法律文件、官员的当场表态都是无效的，无意义的。

    合规：符合城市规划及土地利用规划，规划是具有稳定性、权威性及法律效力的，城市规划及土地利用规划是土地开发项目的根本，领导不能违背规划乱说话，开发商更不能不看规划只听领导的乱说话。

    合情：符合本地实际情况及当地政府的心理接受程度，随着区域经济一体化，异地投资项目越来越多，但必须考虑经济、文化等地区差异，否则水土不服、阴沟里翻船。项目定位要符合本地实际消费水平，开发模式要符合当地政府领导的心理接受程度，越西部的、越闭塞的地区的领导往往口头上越开放，但意思形态里、骨子里越顽固僵化，需要潜移默化、耐心引导、相互磨合，切不可草率行事、或者举手投降。

    合理：土地、房产开发项目涉及到众多的利益群体，项目的开发过程就是利益关系的平衡过程，政府、企业、原驻地居民三者的短中长期利益分配的均衡合理是解决一切问题的基础，合理尺度掌握了，各种疑难杂症就迎刃而解了。考量合理的标准是相对的，尽力把蛋糕做大、而不是把餐桌做大是政府与开发商共同面对的世界性难题和永恒主题。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    众所周知，内地曾一度效仿香港的土地市场化模式，这些制度给中国改革开放以后尤其是一线城市带来了巨大的土地收益，对城市建设起了很大的作用。不同的阶段政府做的事不一样，认识也不一样，因为我们那个时候很穷，靠卖地挣钱。现在西部地区什么叫土地运作根本不知道，地产、房产都还没有活跃到东部地区的程度。东部沿海地区已经显示出地价、房价虚高后又回落，引起了不小的恐慌，政府收控地根、银根，开发商只得靠抛售特价房回笼资金了。

    其实，一方面房价统计数据不准，取样范围不一样，不必计较，另一方面，即使下跌，也是正常的市场现象，不必大惊小怪。在深圳，老百姓真正买得起的房子是八、九千块钱一平方米、甚至更低的，这样的房子基本没看到跌价的迹象，因为，在相当长的时期内，供求矛盾依然相当突出。降价的房子、特价房从市场的角度来讲是开发商促销的手段，但不是一个值得普遍推行的手段。我个人不赞成甩卖特价房，房子是特殊的商品，不像一般的消费品。就目前来看，降价、价格滑坡是竞争的表现，通过表象的价格竞争，推动房地产产品品质的提升或者说品质的分流，有钱人喜欢买景观房的可以尽管买景观房，更多的老百姓要买类似于万科推行的住宅产业化的房子，通过工业化、标准化的大生产让产品价格真正的降低，更多健康的开发商在竞争中提高产品品质让老百姓满意。

    房价下跌正给了我们企业练内功的机会和理由，否则，开发商忙于盖房子卖房子，炒房者忙于买房子卖房子，都在忙着大把捞钱，谁有闲功夫思考品质、细分市场问题。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    在此次土地项目推介会上，石家庄市共发布土地出让、一级开发和新区建设三类68个项目，其中，土地出让项目14个，新区建设项目4个，分别为西部山前生态区项目、滹太新区项目、祥云国际项目和北方药博园项目。

    笔者认为，相对于珠三角、长三角的相关活动而言，本次推介会的组织形式还是显得比较传统、呆板，但是，一个城市的土地专场推介会能开成如此规模、如此火爆还是比较罕见的。本次推介会一个最为显著的特征是一次性推出50个土地一级开发项目，石家庄早在去年就成立了专门从事土地运营的地产集团，并参照北京市的相关制度出台了《石家庄市土地一级开发暂行办法》，为该市土地开发融资建立了市场化的运作平台和政策支持。但是，石家庄的土地一级开发市场化模式只是作为一种尝试，明显带有“北京模式”的痕迹，规定“土地储备机构自行筹资开发，管理费用按开发成本的2%列支，开发企业筹资开发，利润率不高于成本的10%”，并在一级开发委托协议范本的第十三条明确写道“项目的出让增值收益与乙方无关”，这与北京出台的“开发利润不高于成本的8%”如出一辙，仍然属于由开发商垫资的工程总承包模式。推介会期间，很多开发商及媒体对石家庄刚刚出台的一级开发政策提出了疑问，政府官员回答模糊，因为毕竟是首次操作，难以预料后期结果。相信各家开发商在热衷于石家庄的土地一级开发项目时都是理智的，但可以肯定的是，绝不是看上了“成本的10%”的区区小利，曲线拿地获得二级开发权仍然是最终目的，这也正是以北京为首的整个环渤海地区土地一级开发的现状悲哀，制度缺失导致了无奈的结果。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    5月24-25日，中国经济50人论坛唐山研讨会在唐海县海澳大酒店举行。中国经济体制改革研究会副会长、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲，全国人大财经委员会副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵，中国国际税收研究会副会长、国家税务总局原副局长许善达主持研讨会。河北省委常委、唐山市委书记赵勇作了题为《建设科学发展示范区的探索与实践》的发言。唐山市委副书记、市长陈国鹰，河北省商务厅厅长王志欣等多位领导及论坛部分成员出席了本次研讨会。

    研讨会前，与会专家参观考察了曹妃甸工业区和冀东南堡油田。研讨会上，专家们先后进行了主题发言，对唐山市科学发展示范区建设的探索和取得的成就给予充分肯定，对唐山市的科学发展示范区及曹妃甸循环经济试验区建设提出了诚恳的意见和建议。专家一致认为，本次研讨会对于曹妃甸的规划与发展具有重要的指导意义。在研讨会期间，赵勇书记接受了各大媒体采访，他谈到关于唐海县定位及发展前景时说，唐海土地全部国有，拥有独特湿地资源优势，希望唐海融入大曹妃甸，成为新兴工业示范，成为环渤海著名的旅游度假区，提升传统农业，发展观光农业，成为城乡统筹发展的示范，白墙红顶蓝天碧海。

    这次论坛的主题是“科学发展与新型工业化”，被看作是即将于奥运会期间在这里举行的科学发展（曹妃甸）论坛的前奏和预热，早在一年前，唐山市主要领导就向中国经济50人论坛发出了邀请。中国经济50人论坛是由经济学界的有识之士于1998年6月在北京共同发起组成的、独立的学术群体。以公益性、纯学术性为原则，聚集了具有国内一流水准、享有较高的社会声誉、并且致力于中国经济问题研究的一批著名经济学家。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    “白皮书”是正式官方文书，代表政府立场，“蓝皮书”反映情况、成就等，提供政策建议。本文的“黑皮书”以事实为根据，以无厘头为手法，以反思为主题，以警示为目的。笔者走过不少地方，看到、听到许多触目惊心的环保真相，以黑色幽默揭露“黑问题”，但愿能给环保工作者及政府官员提供有益的议题。

    很大一部分城市仍没有一处专门的污水处理厂：地级以上城市污水处理率低，县级市及县城建有专门污水处理厂的比例估计不足一半，尤其是西部、北部地区，很多厂区及工业园区临近河道规划建设，为的是取水方便，排水方便，上水下水不分家。有些城市发展战略规划混乱，把国际化的步子迈得很大，却把建污水处理厂的事往后排。

    城镇越小，垃圾场越多：从全球范围来看，垃圾无害化处理仍是世界性难题，卫生填埋是不得已而为之的通用办法。目前在国内，大城市均有专门规划的大型垃圾卫生填埋场，当然是建在离城市有一定距离的乡村，相对较小的城市，由于缺乏规划或者就近图省事，垃圾场遍布城郊周边，有的是为了作为地基材料直接填补原有的大坑、沟谷。很多城市的领导对本地的高档酒店、洗浴歌厅如数家珍，却对本地究竟有多少个垃圾场一问三不知。

    城市和乡村正在进行环保对抗赛：城市大搞爱国卫生、增强环保意识，把垃圾污水排到周边乡村，把重污染企业赶到乡村；乡村把添加了苏丹红的鸡蛋、投放了避孕药的王八、喷洒了农药化肥的大米和蔬菜供应到城里，而给自己留下相对干净的自留地自给自足。

    城乡结合部正是污染带：城市越大，这个环城污染带越宽、越严重，这里滋生着蚊蝇、疾病传染源，也滋生着拣破烂的、逃难的、流浪的、要饭的、甚至随时侵蚀社会和谐的犯罪团伙。不以为然的领导可以在方便的时候视察一下自己领导的城市的外环路立交桥下、环城绿化带的树林中及其附近的村庄，就一目了然了。

    行政区划边界是环境污染的重灾区：铁路警察，各管一段，行政边界在哪，重污染区就在哪。举个例子说明，在上海与江苏、浙江边界有个离上海最近、最大的淡水湖叫淀山湖，原来是上海人民赖以生存的水源地，由于都把它看成资源，又都把它看成垃圾场污水库，一方面掠夺开发，一方面无节制排放，现在倒好，污染了再花钱治理，可是又因为是处于行政边界，治理的时候谁也不会花力气，治了也白治。湖西侧有一条小溪作为上海与江苏的分界，上海那边种西瓜，农药化肥水直排到小溪里，江苏这边临着村庄，生活污水直排到小溪里，小溪成了上海与江苏共有的天然污水设施，又直接排到双方赖以生存、引以自豪的淀山湖里。这绝不是个案，哪里都如此。

    城市母亲河都是垃圾场、下水道、采砂场：人类依水而居，城市因水而建，估计哪一座城市都有自己的母亲河。母亲河有其包容性，但承载力是有限的，昔日的生命线，城市的蓝脉、绿脉，现在往往都变成了城市最大的伤疤。曾经以“八水绕长安”著称的西安古都，水变小了，变黑了，又不得不启动“大水大绿”工程，国务院拨专款治理渭河，省市专门成立浐灞生态区，清理母亲河里留下的垃圾场、下水道、采砂场，抚平创伤，修复生态。

    项目环评形同虚设：制度定得很完善，哪一级政府都有专门的项目环评审批部门，哪一个占用建设用地的基本建设项目都要经过环评才能上马。但由于招商心切，恶性竞争，尤其是西部地区，有钱就是爹，哪还顾得着审查。项目环评成了政府的收费站，环保局先出环评指导意见，委托本地专业环境研究机构编报告，再交到环保局审批，费用收了，起不到作用。为了通过环评，噪声、水样采集可以张冠李戴，报告可以随意修改，专家评审更是走过场，因为专家都是拿了评审费的，哪能吃了喝了拿了不办正事，于心何忍？重大项目更是政治至上，环保靠后，奥运圣火登顶了，中国政府兑现了承诺，全民、全世界欢呼了，可它会对脆弱的珠峰环境造成怎样的后遗症谁来环评？谁敢环评？

    今年初，国务院实行机构重大改革，国家环保总局升格为环保部，眼下，全国上下正在全面开展科学发展观大讨论，绿色GDP正深入人心，节能减排、中水回用等环保关键词到处传唱，但愿通过全员的不懈努力，上述的环保不和谐音符能越来越少。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    连日来，全国乃至世界各地的人们和汶川灾区心连心、共命运。地震可怕，地震无情，但也是一部难得的活教材。比任何一场爱国主义教育，比任何一项拓展训练都有震撼力，让震区、非震区的人们懂得了互助、友爱，懂得了坚强、自强。

    灾民们一张张刚毅的脸，可爱的“芭蕾女孩”，乐观的“可乐男孩”，一个个个性鲜明的被埋的灾区孩子，纷纷奔赴灾区的各地80后、90后的志愿者，一改往日任性“坏孩子”的形象。震灾也成长了一大批好干部，虽然也有个别同志在赈灾中因工作不得力、顾小家忘大家而被就地免职的，一部分老百姓埋怨地震局干部未能事先预报的，个别媒体报道干部贪污赈灾款、挪用赈灾物资的，但这些绝对损坏不了震灾中的干部群体形象。震灾也让劫后余生及非灾区的人们激发了诗兴且懂得了生活，一方面，灾区发来的和发往灾区的短信明显变得比以往富有情调了，因为震灾给了人们重新思考人生的机会，另一方面，贪欲旺盛、热衷于攀比的工作狂们开始“改邪归正”了，知道了人生苦短，知道了生命脆弱，在懂得关爱别人的同时，也懂得了关心自己。可以说，这场地震让匆匆忙忙的人重新梳理自己的人生价值标准，震出了一大批诗人、一大批现实主义者，尤其是兼有诗人特质的现实主义者。

    演艺明星暂时停止了绯闻，大灾面前挺身而出，我们终于明白了，原来明星赈灾义演、捐款捐物也同样能提升明星的知名度，在面对制造绯闻和赈灾时，明星们都明智地选择了后者。震灾甚至让藏独暂时停止了喧闹，估计也有一部分曾经支持藏独的也投入到这场赈灾中，血浓于水，共抗天灾，平息人祸，地震让我们重新站队。

    地震掠走了无数鲜活的生命，摧毁了城乡建设成果，留下了巨大的经济损失和伤疤。余震渐渐平息，生命依然继续，灾后重建已经开始，心理余震需要更漫长的时间来平息，心理创伤需要更细致的修补。地震也给我们留下了巨大的精神财富，那就是“坚强”。

    经历是财富，多难必兴邦。23日，温总理在看望复课的北川中学学生时，在黑板一侧一笔一划竖着写下四个大字：“多难兴邦”，勉励同学们要坚强，相信中华儿女与经受过灾难的北川中学同学们一样会更加努力，一起成长。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    2007年我国钢产量4.9亿吨，进口铁矿石3.55亿吨，对外依存度高，工业粉尘年排放量约120万吨，钢铁企业已成为许多地方的主要污染源。国家正在力抓钢铁业淘汰落后产能工作，五年内要淘汰落后炼铁产能1亿吨，落后炼钢产能5500万吨，到2010年形成1-2家年产能3000万吨以上的大型钢铁集团。在今后相当长的时期内，淘汰落后、减少污染、降低成本已成为我国钢铁产业的主旋律，整合、迁徙成为必然选择。钢铁是污染大户，正是因为奥运对环境的苛刻要求，使得其与钢铁联系在一起、并对钢铁产生巨大的影响。同时，钢铁也是占地和用人大户，钢铁的迁徙，又引发巨大的房地产市场需求。

    2005年2月18日，首钢搬迁终于尘埃落定，国务院批准了首钢实施搬迁、结构调整和环境整治方案，同意在河北省唐山地区曹妃甸建设一个具有国际先进水平的钢铁联合企业作为首钢搬迁的载体。首钢搬迁之所以成为举世瞩目的大事，这是中国政府兑现对国际奥委会的承诺，对全世界的承诺。2005年10月22日，首钢京唐钢铁联合有限责任公司在河北唐山成立，标志着首钢搬迁、曹妃甸钢铁项目建设进入了实质性阶段，首钢京唐钢铁联合有限责任公司由首钢总公司联合唐山钢铁集团有限责任公司共同发起，双方分别占股份的51%和49%，项目静态总投资668亿元，年设计能力970万吨。2007年2月7日，国务院常务会议讨论批准该项目的可行性研究报告，同意“结合首钢搬迁，河北省淘汰落后产能”。以20平方公里首钢新址为依托的310平方公里曹妃甸工业区将会成为一个现代化的新兴工业城，2008年8月，北京奥运会召开前后，新首钢将会在曹妃甸投产。为了配套首钢搬迁及曹妃甸的建设，选址位于唐山京唐港区与曹妃甸港区之间的滨海新城，正在规划建设中，近期规划面积80平方公里，远期150平方公里，预计五年内将聚集50万人口，首期5平方公里的填海工程已经启动。而7.4平方公里的首钢原址改建成啥样，一直朴素迷离，绯闻不断，首先是开发主体之争，2006年初，首钢集团下属的子公司首钢地产与顺驰合作，成立北京首钢顺驰房地产开发有限公司来参与清河地块争夺战，被业界看成是岗位练兵，规划用途也有中央休闲区(CRD)、房地产、主题公园群等多个版本，目前仍在规划及报批过程中，不过，工业旅游、文化创意及总部经济等元素是少不了的。

    曹妃甸“大港口、大钢铁、大电力、大石化”战略的实施，将极大地促进环渤海以钢铁为基础的临海产业的集聚与升级，也对华东、华南等其它地区的钢铁产业产生巨大的竞争压力。2006年8月，济南钢铁集团与莱芜钢铁集团宣布双方即将合并，这是我国有史以来最大规模的一次钢铁业重组，位列全国第六、七位的济钢集团与莱钢集团的联手，将打造一个产能紧逼宝钢的全国第二大钢铁巨头。2007年1月初，山东省政府办公厅转发省发展改革委“关于加快钢铁工业结构调整的指导意见”提出，“十一五”期间，将加快推进济钢、莱钢等大型钢铁企业的重组，组建山东钢铁集团有限公司，并依托新组建的山东钢铁集团，高起点规划建设日照临海钢铁精品基地，争取“十一五”末形成1000万吨产能。2008年3月17日，山东钢铁集团注册成立。2005年底，武钢集团与柳钢集团合并重组，共同申报防城港千万吨钢铁项目，广西已为防城港项目配套建设了总投资27亿元的能源、路网工程、水库工程和供水管网工程等。2006年7月，宝钢集团与广东省政府签署协议，拟联合韶钢集团申报湛江港精品钢铁基地项目，目前已列入广东省2007年重大项目计划表，总投资为697亿元。

    我国钢铁产业的整合重组与向临海迁徙本已酝酿许久，可以毫不夸张地说，是与北京奥运关联的环保问题产生了一种钢铁产业聚能和契机，从而引发了一场席卷中国的钢铁海湾战争。钢铁产业的迁徙，生态环境的改善，旧址占据的土地资源的能量释放和新址土地资源开发，新钢城的兴建和旧钢城的改造升级，引发了更为广阔的地产开发市场。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    财政部、国家税务总局日前发出通知规定，对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，深圳等一线城市正在酝酿出台相关细则。针对这一政策，笔者在接受媒体采访时指出，租赁市场松绑，有利地产市场整体向好，相对于政府之前的强暴干预房地产市场而言，政府的这一举措高明了许多，健康了许多。

    为抑制房地产价格虚高，避免出现地产泡沫，政府曾出台了一系列限价政策，收到了一定的效果，但也留下了很多隐患与后遗症，用强暴的手段、非市场的办法毕竟不是长久之计。

    随着房地产价格的节节攀高，与使用价值、投资回报越来越背离，最明显的表象是月租金已低于按揭月供、租金水平与总体房价折算的年收益差异越来越大，长期以往必将导致房地产市场支撑点的破灭。

    国家的宏观政策为租赁市场松绑，开始提升租赁市场的空间，这对整个房产市场的价值链条形成是很大的利好。表面上看，优惠政策直接影响的是租赁市场，而其实际市场作用是，租赁市场繁荣直接促成了二手房的交易，只有当租赁市场充分活跃了，二手房、一手房交易市场才能繁荣起来。

    从长远来看，如果租赁市场规范了，活跃了，对抑制房价的虚高，防范房产市场的风险都是有好处的。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    今年清明节首次试行小长假，忙里偷闲自驾游到巽寮湾，工作生活两不误。位于广东省 州市 东县巽寮镇的巽寮湾，处在 三角的东翼，是一块亟待开垦的处女地，地处北回归线，依山傍海，毗邻香港，大亚湾国家级开发区隔海相望，拥有11公里长的白金沙滩，16公里的海岸线，99个大小岛屿，8个月形海湾，迷人的天然海滨浴场。

    2005年10月28日，北京金融街在惠州市注册的金融街惠州置业有限公司以26167万元的报价一次性竞得巽寮湾商服、住宅用地达348.88万平方米，分为三个区，17个地块，从而开启了巽寮湾大规模开发的新纪元，如今，在项目现场，随处可见金融街的金海湾项目广告牌及施工工地、围墙。金海湾作为金融街迄今为止最大规模的旅游地产项目，计划用10年时间，将18平方公里的海滨区域打造成集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区，定位为珠三角休闲之城，游艇俱乐部、高尔夫球场、奢侈品商店、多家五星级酒店、滨海体验区、滨海运动区、滨海美食区等多种休闲养生配套一应俱全，如今，五星级喜来登酒店即将开业。无论是参加金融街在各地的项目推介会，还是亲临项目现场，都能深刻感受到金海湾项目的震撼，但震撼之余又不得不让人心存疑虑：

    一是项目区相对偏远，远离主城区，需要独立的水污电讯等基础设施配套，包括外围交通进入，如此巨大、漫长的基础设施投入谁来承担？

    二是项目区内的整镇搬迁安置及现有项目的整合，如何使原有项目与新建项目、原驻地居民与外来高端人群和谐共生将会是巨大的难题。

    三是如此庞大的开发项目消费人群哪里来？包括购房者及旅游消费者，需要相当漫长的时间和巨量的营销投入，才能逐步炒热目前并不出名的巽寮湾。

    四是一次性拿到了5233亩土地使用权，市场预热需要相当长的时间，截至今日，随时面临“两年不开发无偿收回使用权”的责难，只能一次捆绑挂牌、逐步分期办证，或者利用拆迁及基础设施配套难度等与政府周旋、制衡。

    五是每亩5万元的超低地价，面对如今“土地增值税清算”政策，除非大量开发自有物业，否则，无论是转让土地、合作开发，还是出售物业，都面临“清算”的压力，低地价未必是好事。

    六是存量建设用地比例有限，占了总规划面积的不足三分之一，获取土地转用指标异常困难，尤其是目前项目名声较小，属于惠东县所辖，每年的新增建设用指标极其有限。企业自主投入基础设施配套及大规模推广营销，一旦时机成熟政府便会获得周边大量土地收益，除非企业与政府事先签订了土地一级开发协议，明确了周边土地收益回报分成比例，从土地开发中获得预期收益，来弥补二级开发的收益不足及相对漫长。

    七是房地产限外政策及别墅、高尔夫等高端项目禁批限制了项目的发展，限制外资进入土地一级开发及高端开发项目，融资渠道受限，对于如此高端品味的海滨区域，从本项目现有的规划来看，别墅、高尔夫是少不了的，对源自首都的一向守法的金融街公司，及相对守旧的惠东县府来说，谁敢批？怎么批？最近，有报道说，专家及开发商意欲拷贝博鳌模式，把巽寮湾打造成国际会议胜地，这同样需要建设国家已严格限批的高端国际会议场所，另外，有影响、有主题的国际会议不是一蹴而就的。

    眼下，不仅仅是金融街，稍有胆识的商家都是“两手抓”，两手都要硬，一手大幅圈地，一手大把圈钱，但面临的问题是，项目周期长，变现难，只能靠制造概念，在股市上、国际资本市场上再圈钱。必须严格规范上市企业再融资，迫使企业合理组合短中长期盈利模式，通过正常的经营活动，依靠自身造血功能实现良性循环。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)