——金融危机下的房地产深度分析之七

文  陈真诚

无疑，美国次贷危机及其引发的金融危机，将重创全球诸多经济体的经济增长预期，其中将重点地重创房地产市场预期。

尽管中国在美国次级债上的损失不大，但中国作为一个位居全球第四大经济体，包括金融体系在内的中国经济正日益融入世界经济体系，自然也将无可避免地受到美国次贷危机及其引发的金融危机的冲击和影响。美国经济进而包括欧洲市场在内的经济衰退，无疑更将间接地影响到包括出口贸易在内的中国经济增长。

尤为要注意到的是，美国发生次贷危机及其引发的金融危机之时，正好处于中国房地产从投资过热、房地产预期高涨、房价非正常上涨向正常市场调整之关键时期，正好处于中国房价回调之关键时期。

当前，中国房地产市场正在发生历史以来的最大异变，房地产预期正发生大逆转，因此前大涨而导致目前民生地产现实房价过高等原因的作用下，消费者日趋观望，甚至群体性地弃购。尽管中国决策层自美国雷曼兄弟公司倒闭以来接连两次出手下调利率和存款准备金率，以防止经济过于衰退。但或由于此前房地产市场的透支过甚，由于此前房价上涨速度过快、幅度过大、持续时间过久，或由于中国央行连续两次调整金融政策并非冲着房地产而来对房地产的影响并不大，或还由于更多原因，中国内地的房地产市场依然沿袭已定趋势轨迹运行，消费者继续观望乃至弃购，市场成交依然清淡。

在这种情况下，而如今美国因次贷危机及其引发的金融危机对全球经济影响、并深度向实体经济蔓延等方面预期打击的影响还在继续。其释放的信号，无疑将对中国房地产的未来阶段性时期内的预期产生影响。于是，就有舆论认为中国房地产将崩盘。

中国房地产到底会崩盘吗？10月9日上午，汇集全国各地50多位房地产、财经媒体记者、编辑和房地产专家在一起的“房地产专家媒体群”就中国房地产到底会不会崩盘及“二次土改”、流动性等问题展开了一场谈论。本文作者陈真诚与中国房地产报记者葛云、南方都市报记者邹阳军、中国经营报记者李碧、大众证券报记者成曦、云南信息报记者王效、重庆时报记者宋湘波、新华网重庆房产汪宇、太原晚报记者李涛、三湘都市报记者邵中兵、成都商报记者牟穆、华夏时报记者晏耀斌等积极参与了讨论。

本场讨论，由中国房地产报记者葛云向我也就是本文作者陈真诚提出“房地产崩盘可能有无，陈总？你给分析一下”问题开始。本文就是我在当时回答提问的基础上经整理而成。

在接到中国房地产报记者葛云的提问之后，我也就是本文作者陈真诚立即做出回答称：实际上，中国房地产，诚然正值深度异变调整之中，但崩盘的可能性几乎没有。10月7日，在一电视台录制房地产电视专题节目时，我也说了这个观点。

之所以说中国房地产崩盘的可能性几乎没有，其理由如下：

首先，目前房地产市场的问题主要体现在交易量不断减少方面，而交易低迷的原因是目前的现实性民生地产房价依然太高，没多少是真实有效降价的，即使降价也是以各种折扣的名义。这不但不能收到效果，而且容易激发消费者的逆反心理。

其次，中国房地产本轮调整，在房价方面，属于此前房地产过热、房价过于疯狂上涨后的房价正常回调，正在将非正常上涨部分回调至正常房价区间，并不是在房价没大涨或只是微涨的前提下的往下实际性绝对下跌。

第三，中国房地产本轮调整，与发生在上世纪九十年代的上一轮调整周期相比，除了此前房价、地价上涨的速度更快、幅度更大外，房地产市场已比上一轮调整时期要成熟、健康了许多，中国房地产已不可能存在上一轮调整中的那么多问题，不可能有那么多的烂尾楼出现……在上一轮调整中，中国房地产都没有崩盘，那么，在这一轮调整中，中国房地产是不可能不崩盘的。

第四，现在的中国房地产市场，并不是没有了消费者需求，而是由于民生地产房价过高，使得一些需求无法在购买消费上获得实现，变成了无效需求。

第五、中国房地产情况与美国不同。在美国，低收入、有还贷风险的购房者，通过次级贷向银行贷款。这次美国金融危机链条就是从次级贷开始的。而中国不是通过次级贷向银行贷款，是直接从银行贷款。即使在美国发生了金融危机，但没到房地产崩盘的地步，因此，中国房地产发生崩盘的可能性则更小了。

第六，房价下降，不等于说整个房地产崩盘。至于有统计快报的数据显示1-8月的房地产成交很低的问题，则需要客观地分析其问题。事实上，目前房地产成交下降的主要原因是，一些民生地产的房价依然很高，而消费者已经几乎一致性观望，其中并有相当部分消费者已经达成了认定并期待房价会比目前有较大幅度下降的共识。

第七、由于前几年的房地产高热，地王层出不穷，地价日变日涨，在地价不断上涨的背景下大量土地被卖出。而这些土地，在政府至少5年内不可能改变的土地政策等宏观调控政策作用下，必然会不断地开工、开发出新的房地产项目上市销售，会以各种方式与内容制造而在一定程度上活跃市场。

第八，事实证明，在上一轮房地产调整中，在一些城市，确实留下了一些烂尾楼，而当时所留下的烂尾楼现在基本上已经被消化掉了。而现在，正在开发或正在上市销售的大量项目用地，是开发商在去年地价疯涨之前已拿到的土地，因此，在本轮调整中，即使在某些城市可能有少量烂尾楼出现，其他开发商如果将之接手，基于接受议价等各种因素的作用，整个烂尾楼的接受价格，参照同区域土地而言，可能还比去年一些开发商所拿土地的地价还要低。这就是说，某些城市在本轮调整中即使可能有少量烂尾楼出现，只要相关部门协调、服务得当，只要估价适当，不难找到其他开发商来接手，对商业银行的威胁也不太大。

第九，目前，在中国房地产金融领域，如果要出问题，则可能主要出在由于一些购房者还贷能力不够等原因导致无法继续还贷或有意断供即个人房贷等方面，而主要不在房地产开发贷款等方面。更何况，有关部分经过深入调查、研究、分析得出的结论认为，在中国，目前，个人房贷依然是银行最安全的优质资产，出现断供或购房者无力继续还贷的情况并不多，中国房地产金融依然是安全的。这就是说，在房地产金融所涉及到的金融领域，也几乎没有出现让房地产崩盘的可能。

第十，事实上，中国内地房地产的国际化程度非常低。美国次贷危机及其引发的金融危机，可能对中国造成的影响，主要是在对中国整体经济威胁方面，在造成中国出口下降方面，及部分商业银行持有美国相关债券而遭受威胁等方面，并不主要在非常低国际化的房地产方面。

正基于以上分析，可以肯定地说，在本轮房地产调整中，中国房地产几乎没有崩盘的可能。因此，本文作者陈真诚建议，对房地产开发商来说，如果资金确实有比较大的压力，那么不妨利用目前的机会采取包括营销创新等各种创新在内积极的策略实现快卖快走，从而获得行业内市场竞争的比较优势。事实上，市场是实在的，并不象一些舆论所宣称的那样可随时改变或在较短时间内改变。尽管央行已连续两次下调利率和商业银行存款准备金率，尽管其对房地产会在短期内的某种程度上产生利好刺激作用，但由于房地产事实上已经深度异变，而且两次下调双率实在是与房地产的直接关系不大，对房地产的影响也不会太大，房地产走势之大势依然难有大的改变。更由于美国金融危机给中国商业银行界带来了风险威胁，因此，即使两次调整金融政策后，可能商业银行也不会放松对房地产企业的开发贷款，房地产开发企业中不少开发商遭遇到的资金压力问题在短时期内难以有大的改观。因此，在中国房地产市场上，真正的市场营销策略高手或企业、项目经营管理高手，就应该理性地研究、分析、看待市场，敏感地捕获到市场走势的真实信息，然后及时抓住机会获得在与同业竞争中的相对比较竞争优势。

其实，企业的经营成功与发展壮大，往往是建立在与同业对手竞争获胜的基础上，往往建立在以比较优势战胜对手的基础上，乃至于建立在让竞争对手死亡的基础上！市场，本是残酷的，竞争本是血腥的！对于这些，房地产也不例外！

在讨论中，南方都市报记者邹阳军要求我谈谈对农村“二次土改”的看法。我也就是本文作者陈真诚在回答这个问题时候明确表示欢迎“二次土改”，但如果要实现农地自由买卖就必须要处理好几个问题。首先是解决法律问题，法律必须是每个地方都适用的。其次是，必须做好农村的社会保障工作，以防土地出卖款被一些农民花光后，他本身和后代因失去了基本土地而没有了生活保障，造成严重的社会问题。要知道，不少农民的素质依然很低。第三是，目前农民，从整体而言，农民没办法从资金实力和运作能力等方面与城市买家竞争，实际上可能会出现大量农民的土地被一些农村中的相对强者低价集中后再低价被城市人买走，而这种因能力不及导致买卖不公，可能造成系列问题。而这种农民的群体性竞争能力不及城市，是个广面的社会问题，我们的政府因历史作为而要负主要责任。

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——金融危机下的房地产深度分析之六

文 陈真诚

（注——本文系根据与《南方都市报》记者邹阳军交流内容写成，文章主要观点已在QQ群71146104“房地产专家媒体群”首发，该群汇集全国各大房地产、财经媒体的50多位记者、编辑，限媒体记者、编辑加入)

随着美国次贷危机引致的金融危机在全球经济尤其全球金融领域带来的危机恐慌还在继续甚至有增无减，并有迹象说明金融危机正从金融领域向实体经济蔓延。为了遏制当前空前的全球金融市场动荡，继澳大利亚本周二意外减息100个基点后，本周三，美联储降息0.5个百分点至1.5%并调降贴现率0.5个百分点至1.75%并发动多国央行联合降息。几乎与美国降息同时宣布降息的央行还有欧洲央行（将基本利率由4.25%下降至3.75%)、英国央行（将基本利率由5%下降至4.5%)、加拿大央行（将基本利率由3%下降至2.5%)、瑞典央行（将基本利率由4.75%下降至4.25%)与瑞士央行（将三个月期的银行同业拆息由3%下降至2.5%)。

10月8日，中国香港地区金管局突然宣布将贴现率调降100个基点，中国也加入此次联合减息行动中。

自9月15日突然宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率之后，中国人民银行已经连续三次下调1年期央票利率。尤其是10月8日起息的1年期央票利率，超出市场预期地下降0.973个百分点，为今年的最大降幅。而且，10月8日晚间，中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，国务院也做出决定，自10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，使得一直遭受舆论质疑的所留存的5%的利息税暂时彻底取消，以增加居民储蓄存款利息收益和存款意愿。

这次下调双率，是中国今年最近不到一个月时间内的第二次下调双率。无疑的是，其主要目的是，政府争取将美国金融危机给中国经济带来的影响降至最低确保经济增长，也是中国人民银行以更加积极、灵活的货币政策应对国际国内经济形势的具体表现。本文作者陈真诚分析认为，这次下调双率其本身与房地产的直接关联不大，但对房地产或有一定的搭车利好。只是，由于这次下调双率，或有特殊背景，除应对美国金融危机、防止经济下滑外，可能还有基于外交上的考虑。客观来说，这次下调双率，属于针对整个经济形势可能出现变化而临时采取的预防性货币政策，并非冲着房地产而来，而且整个房地产基本面已深度异变，现实性的民生地产房价依然很高，不少消费者已从观望变成形成认定房价将继续下降的共识。暂停征收利息税，又事实上对降息形成一定的心理上的对冲效果。尤其是，“十一”长假期间全国房市的表现释放出信号对未来阶段性预期形成了打击。因此，这次下调双率，虽然在通过存款降息以对上市商业银行做出保护的同时降低房企的贷款成本和已买房者的供房负担，虽然可在一定程度上缓减正缺资金的房企的资金压力，但由于房市已经深度异变，消费者继续观望或弃购，房地产销售日益低迷，成交日益清淡，开发商通过销售回款的难度依然很大。而面对美国金融危机带来的可能性更高风险威胁下商业银行已更加谨慎放贷。因此，本文作者陈真诚分析认为，就整个开发商群体而言，遭遇资金链困难的开发商的资金压力情况，难以因这次下调双率而得到较大程度的好转。如此看来，与前一次下调双率对房地产的作用几乎一样的是，这次下调双率对房地产的影响将依然不大，难形成房价止跌或回涨的预期。事实上，也没多少开发商敢因这次下调双率而轻易采取逆市策略。这样看来，这次下调双率，除可能在短期内给房市带来部分实质性影响和舆论口水外，难撼房市走势。就整体来看，房市该怎么样还得怎么样。

而且，尽管再次下调双率，也难说中国将就此进入降息周期，还有待继续观察。

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——金融危机下的房地产深度分析之五

文/陈真诚

9月27日，是去年央行、银监会出台“927”房贷新政整整一周年的时间，一直是非不断、舆论高度关注、地方政府作为广受质疑的南京房地产市场再度把舆论的焦点吸引过来。在房市普遍低迷、房价正在下降通道继续下降走势的当今，在美国次贷危机引发的金融危机继续恶化并严重打击房地产预期的当今，南京地方政府在房地产市场上的“救市”作为，不能不引起舆论界、业界、消费者的普遍关注。

9月27日下午三点，南京市政府办公厅召开新闻发布会，印发了《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》的通知，主要内容包括：2008年10月1日到2009年9月30日期间，政府对购买普通商品房者按面积进行补贴：90平方米以内补贴总房款1%，90平方米—144平方米间补贴总房款0.5%；二套房人均面积低于南京市平均标准的，第二套房可继续享受按第一套房利率标准；2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前；取消“一房一价”的商品房价格管理方式；根据实际情况，调整商品房税收优惠标准；进一步加强“卖旧买新”税费抵扣的执行力度等等。南京地方政府新政策出台后，本文作者陈真诚9月30日通过“陈真诚和媒人说房市QQ群（71146104，限媒体记者、编辑加入）接受了现代快报尹晓波记者的采访，本文就是将回答采访提问的内容整理而成。只是，本文内容仅系个人观点，不构成任何企业决策或消费者做出是否购房决策的依据。

尽管南京地方政府出台《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》这一新政策“救市”试图刺激购买，然而，本文作者陈真诚主要基于品牌营销角度分析认为，可能是徒劳的，对刺激房地产成交起不了大作用，其主要理由如下：

首先，南京地方政府“救市”政策中，可能对市场最具影响力的内容是关于政府补贴房补等内容：2008年10月1日到2009年9月30日期间，政府对购买普通商品房者按面积进行补贴：90平方米以内补贴总房款1%，90平方米—144平方米间补贴总房款0.5%。然而，消费者会算一笔账。政府按每平方米补贴0.5%-1%，这个只是象征性的补贴，与消费者预期中的房价下跌10%以上乃至有舆论称可能下降30—50%相比较，简直可以忽略，就好象此前9月15日央行宣布双双下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，将5年以上降息0.09一样，实在算不了什么。

其次，至于鼓励二套房购买的“二套房人均面积低于南京市平均标准的，第2套房可继续享受按第一套房利率标准”这一内容，本不是新政策，央行、银监会的政策本就是这样规定的。因此，这一条，除了可能会增加舆论传播内容外，不会对购房者产生刺激购买作用。

第三，南京市房产管理局副局长郭宏定称：四季度国家包括各级政府可能会出台相关方面的政策，这个政策会对房地产市场的影响非常重要，包括南京市我们出台的政策，包括我们了解的全国各个城市的政策，以及包括国家部一级的政府也在积极研究准备相关的政策。此说的真实性值得怀疑。这是因为，目前还没有任何正式的官方舆论明确表示以上内容，而不知道他一个市级政府的房产管理局副局长怎么知道国家将出台新政策？他的结论或消息是哪来的？如果消息不真实，是否有假借“国家”的名义扩大传播舆论之嫌疑？

第四，南京再现排队现象，并不主要是因为南京政府救市消息刺激，主要是因为恒大绿洲开盘85折优惠、以低于物价部门核价近3000元／平方米的价格销售。但这种排队并不意味着成交。而且这种排队，到底真的是消费者在排队还是可能有人做“托”？有待核实。这种事，终究在南京曾经有发生过，不能排除做“托”的可能。

第五，南京救市之前，已有不少地方出台各种所谓的“救市”措施，由于未能解决目前房地产市场中供需双方即买卖双方“对抗”的关键问题，即开发商愿意拿出的房价与消费者预期的房价未能达成一致，迄今为止，几乎还没看到哪个城市“救市”成功的。甚至，有些地方，地方政府“救市”后价量不升反跌。

第六，从目前种种迹象来看，包括上海、杭州、南京各大城市在内的华东市场房价已经出现了超过全国“平均速度”的房市异变，上海白呢来房价已经呈现出加速度异变的迹象，而美国次贷危机引致的金融危机，给有着“国际”元素贴金的上海市场带来了不少的预期冲击，尤其是外资投行等外资抛盘的行为和将大规模抛盘信号给上海房价进一步强化房价向下的预期。而且，房价一度比南京坚挺的杭州市场房价已经异变，出现7折。而南京市场，有媒体报道称，九月四周的总成交才1873套，几乎只是去年9月份成交量8381套的五分之一。以“十一”长假为新一轮降价节点，华东市场，很可能成为自去年十月以来的第二个降价节点下的新的主力降价区，成为继珠三角之后的第二个降价主力区域。在全第二阶段降价潮中，华东市场的降价幅度、广度很可能超过珠三角。在这种情况下，南京地方政府的“救市”很难改变南京市场的大势。

第七，全国房市均已深度异变，而且包括消费者、开发商、机构人士等各方几乎一致性地从观望改变成对房价继续下行的等待，市场中最主要的问题并没有解决，消费者普遍一致性地认为目前房价太高、实际下降幅度不太大而更加坚定地观望，乃至形成对未来房价深度下降的等待。这种来自需求因素的深度变化，使得房市的价格对抗情绪可能变得更对抗，导致成交继续走低，这是难以通过地方政府简单“救市”所能改变的。

第八，尤其是，南京地方政府的“新政”选在“十一”长假前出台，而全国各地房市在“十一”长假期间尤其举办的房交会期间纷纷推出折扣促销乃至加大直接降价幅度，这种全国大势和各种加大幅度、扩大范围的降价舆论，将更加坚定消费者和舆论界的房价降价观点，自然会化解、冲淡南京地方地方政府“救市”的效果。

第九，特别地，南京地方政府“新政”取消“一房一价”政策，使得开发商加大降价幅度原本可能存在的政策障碍得以被清除。政策障碍清除后，不排除有开发商会利用清除政策障碍这一舆论机会而加大降价幅度，以获取舆论和消费者关注，争取可能促进销售。

最后，据媒体报道，南京地方政府新政出台后，9月30日，属于南京边缘区的六合区举办房展会，房价在3500元/平方米，虽然当天认购了227套房子，是南京所有区以前每天认购量的2倍多，但依然不能肯定说是新政在起很大的刺激作用。值得注意的是，认购并不等于完全成交。而且，在南京，许多楼盘的优惠相比前段时间而言正在升级，认购的主要是有折扣促销的楼盘。如江宁的世纪东山楼盘推出20套特价房，买两房送雅绅特汽车三房送名爵汽车，如果买房人要汽车则每套房分别可便宜5万元或6万元；河西的拉德芳斯楼盘送装修款，100平方米以下送10万元，100平方米以上送15万元；城南的金陵王榭楼盘送奶牛或不要奶牛而直接抵冲6000元左右……还有一些楼盘也正在做低价销售。如玄武区的紫气钟山楼盘，9月30日宣布国庆期间的开盘均价从原来设想的9000元/平方米调整为7200元/平方米。该楼盘还承诺，买房后开发商“送三年按揭”（每月房款总额6％）。假设以总价30万元计算，每月补贴返达到1800元，三年累计返还65210元。同时，还有一些老盘新推的房源也再次降房价，比河西宋都美域楼盘推出6套89.8万元的“一口价”房源，平均售价从8750元/平方米调整为8390元/平方米。在这种加大降价或优惠促销力度的情况下，是有可能在一定程度上刺激成交的。

其实，不仅是南京，其他地方也出现了因加大降价或促销力度而放大成交的类似情况，不能算是南京“救市”新政策出台产生了多大效果。如广州，也出现“十一”长假由于出现了大幅度折扣而使得成交放大的情形。如恒大山水城开盘当日7.6折，洋房价格3360元/平方米起，其中还带1600元/平方米装修，等于毛胚房价不到2000元/平方米，结果出现了很多认购。

而且，对于一些城市房交会出来的数据，值得怀疑。不排除数据掺杂有水分的可能，不排除举办方为业绩而“做”数据的可能，也不排除有楼盘做“托”的可能。

当然，有一点是可以肯定的，现在房市上供需双方的对抗式矛盾焦点还是在房价价位上。因此，只要房价合理下调，市场上还是有需求的，还是可能放大部分成交的。这也说明，包括南京在内，中国房地产整体来说依然是健康的，并非是所有的需求出现缺失危机。只是，相对的高房价抑制了部分阶段性需求，使一些消费需要难以实现成有效需求。

因此，如果房价不出现有太多实际意义的调整，如果房价不能下降到合理价位，本文作者陈真诚分析认为，尽管南京地方政府“救市”，但效果或将不会太明显。可以说，在南京地方政府出台新政策“救市”后，南京房市原本该怎样还得怎样，房价变化原本该怎样还得怎样。

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——金融危机下房地产深度分析之临时号外

文/陈真诚

最近，事情实在太多，既要处理楼盘的事情，又要在参加有关论坛、录制节目、回答记者采访提问，还要写作“金融危机下房地产深度分析系列” 文章，同时又要迎接“十一”长假、房交会，所以，少有关注舆论上的事情。而今天凌晨，我偶尔知道了“短信门”这事儿。不过，稍一了解就可判断出这是有“阴谋”的营销炒作！如下是我的个人分析。

首先，时间选择很有“阴谋”。“短信门”出炉的时间，正好选在“十一”长假前，估计其发生影响、扩大传播及各种“生效”时间当是“短信门”出炉至十一”长假结束后的一段时间。而这段时间，“应该是舆论、业界、公众等高度关注房地产的时间，会出炉许多舆论话题。尤其是，在“十一”长假及其前后是各地密集举办秋季房交会（或房展会）的时期，因此，舆论、业界、公众在“十一”长假及其前后重点关注的关键词将是“房地产”、“交易会”、“参展”、“房价”、成交等。其中，对“房地产”、“交易会”、“参展”这些关键词的高度关注，对准备即将举办某种房地产方面展示交易会的策划、操盘者是很有意义的。因为，在“十一”长假及其前后，舆论、公众、业界尤其开发商们是集体高度关注或积极参与的内容与“房地产”、“交易会”、“参展”高度相关，如此时正好出来一个与即将举办的某种房地产方面展示交易会的事件炒作出来，再被舆论放大，就等于即将举办的某种房地产方面展示交易会的策划、主办方发了一个传播面与影响力极大的“参会通知”，自然大多数开发商就会知道、关注即将举办的某种房地产方面展示交易会，而这些开发商们，正是即将举办的某种房地产方面展示交易会所要将营销宣传到达和招商的对象。

其次，短信门中巧妙地利用了万科这个舆论关注的热点，而炒作之“阴谋”者认为众多开发商将看万科是否参加而决定是否参加即将举办的某种房地产方面展示交易会，于是，万科便成为了这场炒作“阴谋”所“利用”的“道具”，以放大舆论，吸引更多的舆论关注，吸引更多的开发商、业界、公众关注、传播。

三是、短信内容中相关人物单大伟先生以特别的态度与内容发出文章“将吹捧万科进行到底”做出回应，指出“这几天，我自己和全国各地的地产圈朋友们都接到一个短信”……

四是，新浪网不但把相关内容放在重要位置，而且将相关问题的讨论论坛发给到了众多业内人士、房产博客的邮箱，俨然是一个大事件或重要关注话题。这不排除有事先“预谋”“配合”的可能。

五是，在相关论坛中，不排除有人为操作的可能。虽然我从邮件中得知消息后查看论坛发现发言者还不太多，而且大多数发言是匿名发言，但已经是新浪的重点推荐“内容”了。而且，论坛上各种发言的内容，其实已将“阴谋”者所要传达的内容比较全面而相对明确地表现出来了，如“万科已是地产界的孤家寡人，估计XX会最后只剩下万科一家耍了”、“我还不以为然，后来一个成都的圈内朋友竟然发来消息说他也收到了同样的消息，看来这两条消息被群发到了全国圈内人的手机里”、“大早我们这边很多人都收到了这个短信”、“我在北京的房地产圈朋友都收到此短信了”等等内容。这些其实是在传达一个这样的消息及其逻辑：出了“短信门”这个事，内容是关于万科、XX会、单大伟，媒体已经作为重点高度与推荐，甚至发言者还把“潘石屹”和我（本文作者陈真诚）等人“扯”进来了（所以我也就写此小文以表达我的初浅看法），以引起大家关注、评论，希望大家要重点关注、传播。由此可见，“阴谋”者如此“用心”，及多种迹象与逻辑分析，很符合有“阴谋”的营销炒作之特征。不过，有论坛发言露了馅称“这人是谁啊？数据库好全。地产圈一网打尽”、“不过发短信的人一定是圈内人士”……

六是、前面说到的有发言所露的这个馅，应是业内人士等或不难发现的。这是因为，能拥有“数据库好全”、将“地产圈一网打尽”的人确实应该“是圈内人士”。能拥有相关房地产业内、舆论人士、开发商相关人士“数据库”、将“地产圈一网打尽”的“阴谋”人，理应是房地产相关媒体人士或是房地产业的相关协会人士。而对照“短信门”的相关内容及其各种迹象来看，这“阴谋”人很可能就是房地产相关媒体人士。而这种判断，与前述分析的内容及其“阴谋”动机很相符合。

七是，目前房地产正处于相当微妙的时期，美国次贷危机引发的金融危机不但抢走了众多舆论话语和关注力，也给房地产笼罩上又一层阴影。而且，来自已经举办或即将举办房地产秋季交易会的各地舆论几乎清一色是“冷清”的消息。这自然让即将举办某种房地产方面展示交易会的策划、主办方担心到底会有多少开发商会来报名参加？会不会因少有开发商报名参会而冷场？这就使得即将举办的相关房地产方面的展示交易会的策划、主办方，很有酝酿、使出“阴谋”以通过事件炒作达到推广传播、促进招商目的的可能。

最后，尽管有论坛发言认为“短信门”是万科在炒作，但本文作者陈真诚分析认为，基本可以判定不是万科在炒作！在“短信门”中，“阴谋”者在利用“万科”这个“道具”。不过，要承认的是，“阴谋”者“利用”万科这个“道具”，很费了心思，几乎顺利成章，而且发现万科可能具有“利用”价值。

通过上述分析，可以发现的是，短信门，如此“阴谋”！不过，“阴谋”归“阴谋”，但这个“阴谋”是很智慧的。“阴谋”者，为这个“阴谋”很费了脑筋！这是因为，尽管“短信门”是场“阴谋”，但的确是很高明的事件制造与舆论传播，是很高明的营销炒作，是很高明事件的营销！

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——金融危机下的房地产深度分析之四

文/陈真诚

就在美国国会审批美国政府7000亿美元救市计划并尚未最后达成一致的敏感之时，就在美国一百多名经济学家联名反对政府的救市计划之时，美国金融危机进一步升级。9月25日，美国联邦监管机构美国联邦存款保险公司(FDIC)正式查封、接管成立于1889年、不堪次贷危机重负的华盛顿互惠银行(WashingtonMutualInc.，WaMu)，并将其有高达1300亿美元存款基本额的存款业务和分布在美国23个州的5400家分支机构及其他业务以19亿美元的价格出售给摩根大通公司。

华盛顿互惠银行总部位于西雅图，是美国最大的储蓄银行，拥有3070亿美元资产和1880亿美元存款，其资产额远高于1984年遭关闭的大陆伊利诺伊国民银行和今年7月被政府接管的印地麦克银行。大陆伊利诺伊国民银行和印地麦克银行这两家银行的资产额分别为400亿美元和320亿美元。华盛顿互惠银行的住房贷款业务2006年就开始出现问题，当年房贷部门损失4800万美元。2005年，华盛顿互惠银行房贷部门净收入则达10亿美元。今年7月，华盛顿互惠银行宣布今年第二季度损失30亿美元，这是该银行历史上最大的季度亏损额。美国储蓄管理局24日表示，自9月15日以来，华盛顿互惠银行已有167亿美元存款被提取，令其没有足够的流动资金来偿还债务，并无法开展业务。摩根大通公司收购华盛顿互惠银行后，两家公司分支机构总数中的大约１０％将被关闭。

投资者担心国会与政府关于大规模金融救援计划的谈判一旦失败，信贷市场的紧缩局面将恶化，银行业因次贷等贷款业务的亏损会进一步扩大。日前华盛顿互惠银行的倒闭，更使美国银行业雪上加霜。受此影响，9月26日，美国资产规模第六大银行——美联银行股价美国美联银行暴跌27％，终盘报收于每股10美元。美国国民城市银行股价也重挫25．6％，终盘跌至每股3．71美元。据美国媒体报道，美联银行和国民城市银行也陷入困境。美联银行正在与花旗、西班牙国际银行和富国银行就合并事宜进行初步洽谈。此前受次贷危机影响而已宣布了裁员计划的美国国民城市银行则正在尽力缩减其占该银行贷款总额的15％的次贷、住房建筑贷款等相关贷款组合的规模。另外，英国媒体27日报道，陷入困境的英国布拉德福德—宾利银行寻找买家未果，英国财政大臣阿利斯泰尔·达林有意将它收归国有。布拉德福德—宾利银行是英国所剩不多的几家抵押房贷银行之一，如被收归国有，将成为英国今年以来国有化的第二家银行。今年2月，英国政府把陷入经营困境的诺森罗克银行收归国有。

尤其是，作为美国最大的储蓄银行，华盛顿互惠银行因不堪次贷危机重负而轰然倒闭，成为了美国历史上规模最大的银行倒闭案，使本已动荡不安的金融市场更加紧张，表明美国百年一遇的最严重金融危机还在延续，对美国及世界各地金融、房地产业的打击力还在增大，使世界经济更面临继续衰退的风险。

“百年一遇”的美国金融危机，对世界资本投资市场尤其不动产投资市场预期的黑色打击力还在发酵，这不仅让华尔街的国际投行们纷纷直接遭受致命打击，更让全球不动产投资市场的天空阴霾笼罩，目前正以迅雷不及掩耳之势迅速蔓延、影响到世界的各个角落，正以席卷之势迅速蔓延至华尔街国际投行们曾一度青睐的上海房地产市场。由于上海房地产市场一度被认为是中国房地产市场的风向标，更由于国际投行们曾不断以国际专家的名义发布各种所谓的中国房地产研究报告而深深影响中国房地产舆论，因此，其对整个中国房地产市场的影响是不言而喻的。

当今的中国房地产市场正遭遇空前危机，房价高位运行，消费者几乎一致性地观望、弃购，成交低迷不振，市场一片寒意。次贷危机，“两房”被接管，雷曼兄弟破产，高盛和摩根士丹利被改制为银行控股公司，美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行倒闭，美国国际集团（AIG）也可能被政府接管，美国金融危机还可能继续。而这些正巧合地发生在中国房地产市场正深度异变的特殊时期。那么，本文作者陈真诚分析认为，经由其所释放信号、舆论影响及外资投行的舆论变化和抛售物业行为等影响市场的要素的作用，美国金融危机，将可能强力影响整个中国房地产市场的心态，打击房地产预期，打击国内外投资者的信心，促使消费者进一步持续观望。另一方面，受美国金融危机影响，除雷曼兄弟等投行可能抛售物业外，将可能有更多的外资抛售在华物业套现避险，从而促使房地产市场进一步异变。受影响的领域，将不仅包括一般化的住房市场，还会更广泛地涉及到商业地产、写字楼物业及别墅等高端住宅等领域。

事实上，自雷曼兄弟宣布申请破产保护前后，一些外资投行正在（或计划）大笔抛售在华物业。

有报道称，摩根士丹利一改此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风，继今年6月以11亿元价格标售上海锦麟天地之后，现正计划出售在上海2003年购入的新天地区域100多套租金昂贵的酒店式服务公寓，还可能出售的是2006年6月用7.6亿元购入的“华山夏都”A栋116套高端公寓物业及陆家嘴中央公寓，对世界第一高楼上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。此外，MacquarieLtd.和HKRInternationalLtd.都将各自的上海住宅项目上市出售，花旗也酝酿将出手2006年底购入的上海闵行区“漕河景苑”中两幢高层小户型公寓物业。雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，另外，其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化。其他一些已投身中国房地产市场的外资可能也在筹备收缩战线。全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团可能正打算出售一些此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团等也有意出售其在上海的一些公寓项目。而实际上，2007年底，一些外资投行就已经开始抛售在华物业。如高盛作价1.5亿美元出售了其在2005年中国大陆斥资1.076亿美元买下的首笔大规模投资项目——上海高腾大厦写字楼物业。

摩根士丹利是较早涉足中国房地产市场的境外投资机构。从2003年开始，陆续在上海投入数十亿元人民币购买房地产，涉及商业广场、酒店式公寓、甲级写字楼以及项目开发。2004年下半年，与复地集团合作，投资约5000万美元建设位于上海黄浦老城区的“复地雅园”。2005年6月，以8.46亿港元收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，获得位于上海淮海路上的“上海广场”。2005年9月，与上海盛融投资有限公司联合，以9000万美元对价成功收购上海世界贸易大厦。2006年7月，与浙江绿城集团签约，以19.6亿元人民币的价格，买入了位于上海市南京西路的“东海广场”。2007年初，再度与永业集团合作，以13亿元人民币获得上海卢湾区核心地区一块商业用地并共同开发。2006年初，摩根士丹利发表一份声明称其可能成为“上海最大的一家全球地产投资者”。2008年7月4日，雅居乐地产宣布与摩根士丹利引进的境外基金CrystalILimited达成协议，摩根士丹利以人民币52.8亿元获得雅居乐地产在海南的清水湾综合度假社区项目30%的股权，项目总占地约973万平方米。

今年8月27日，央行、银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，全面严控房地产开发贷款，意味着决策层对房地产行业的调控仍将继续。而决策层为了防范国际资金炒作国内房地产市场而出台的“限外令”，没有限定外资收购房地产企业或项目股权，于是，包括摩根士丹利、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资机构，都准备借房地产市场震荡之机收购更多一些项目。今年8月31日，有消息称，摩根士丹利正在筹建一个规模约为100亿美元的房地产基金，继续投入中国房地产市场。

就在今年9月3日，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在研究报告中指出，房价普遍下滑现在看来是不可避免的，但房地产市场根本不存在泡沫！王庆认为，政府采取严厉的政策措施，并不是为了打击房地产价格泡沫，而是为了解决一个社会问题，即帮助中低收入家庭提高购房能力。随着中国出口放缓，保持房地产行业的持续增长，将对中国经济的前景产生愈发重要的影响。一旦房地产行业的生存对于整体经济带来下滑风险，政府就会放松政策控制，包括借贷要求上的放松，降低贷款利率等。这是因为，经济进一步下滑引起的失业问题，对社会的影响更严重。

可是，就在雷曼兄弟宣布破产前的9月12日，摩根士丹利发表一份新的研究报告，报告一改一直力挺中国房地产市场的态度，内容与王庆的报告完全逆转。新报告表示，“中国各主要城市的房价已急跌。我们认为房地产市场崩盘（“崩盘”或“崩溃”定义为：销售价格与成交量同时出现大幅下跌）的可能性很高，对银行业盈余将造成重大冲击”。摩根士丹利的中国策略队伍，经过研究后得出以下结论：新一轮的降价行动将导致房地产市场崩溃，因房价下跌通常会拖累成交减少；此外，房地产企业除了出现盈利显著下滑外，亦很可能面临严重的偿付能力困难；银行盈利表现亦会明显受到影响，2009年并可能出现盈利负增长。

高盛也连续发布三份研究报告，直言对房地产行业的持续性复苏依然缺乏信心。高盛报告认为，中国房地产疲软冲击银行业的最坏时候还没到来，中国房地产不良贷款风险将在今年第四季度和2009年上半年开始显现。因为房产业的成交量持续下滑，购房者信心减弱，空置率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大为提高。在房价下跌、居民承受能力随收入不断增加而相应提高、2008年二季度开始的行业投资增速继续放缓(包括新开工项目面积、在建项目面积和已完工项目面积)的情形下，至少还需要两个销售旺季才能让住宅市场的供求格局达到一个比较均衡的水平。

雷曼兄弟也在一份报告中称，中国房地产市场正处在压力之下，市场供给过剩，潜在库存或需三四年才能消化，大城市的住房承受能力正在恶化，未来几个月房价应该会继续下跌，并持续至明年下半年。

利用一些人媚外心理，这些昔日华尔街著名的投资银行，一直高唱中国房地产刚性需求强盛，发布报告总称中国房价将是“不落的太阳”。

在外资投资专家眼里，中国房地产一直是其大笔赚钱的乐土。在外资投行眼里，中国房地产市场可能是其认为最容易因其言行而疯狂的市场之一。为套取在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值以及市场容易疯狂导致房价非正常上涨所带来的机会利润，外资投行不断在上海等城市收购物业，进行资产买卖。本文作者陈真诚分析认为，如今，人民币升值预期出现反转，中国房地产市场因此前过度透支而开始发生深度异变，房价因此前持续疯涨而步入下降通道，而早已赚足了超过他们赢利预期利润的外资，自然早就在酝酿着撤出中国市场，找机会套现退出中国市场。曾有一位外资银行的中国高级投资经理称，中国房地产市场出现调整迹象，而且大有继续调整之势。华尔街金融危机愈演愈烈，外资投行大都流动资金缺乏，及时在高位套现资产而手中握有现金，更有操控余地。因此，适时出售套现实属明智之举。更何况，外资投行在中国的利润早已经达到甚至超过预期，所以他们认为是时候撤退了。他们要赶在退潮之前，把贪婪和侥幸留给那些接盘的人。

如今，或因美国新的金融危机到来给他们的投资带来了机会风险，或因自身“后院起火”需要套现资金救火，或因早已赚足了超过他们赢利预期的利润而决定撤离中国市场，于是，在舆论上自打嘴巴，在行为纷纷抛售在华物业。美国发生金融危机，中国房地产正发生深度调整，便成为了包括摩根士丹利在内的外资投行们改变舆论、抛售物业、套现退出的最好借口。

摩根士丹利对中国内地房地产市场从“长期看好”到“可能崩溃”，并迫不及待地将报告内容对外公布，由此可知其态度转变之大，而前后不足十天。有舆论分析认为，摩根士丹利如此作为的目的是，要么是希望促使中国政府救市以防止其在华物业跌价贬值，要么是对中国房市的预期消极而寻找理由出售已获得盈利的在华物业套现，缓解因遭受次贷危机重创而不容乐观的困境。至于其报告言行所可能对中国房地产市场造成的后果，则因其作为商业机构追逐赢利的赤裸性而抛在脑后，全然不顾将对中国房地产市场产生的“骨牌效应”。

虽然外资只占中国房地产投资总额的3%，但外资集体离场，对房地产市场的非正常心理影响将远高于实际作用。一些当初正是因为外资购买部分房源而认定楼盘有升值潜力才买楼的投资者，担心他们的物业在外资抛售后可能贬值，已经准备挂牌转让手中物业。另一方面，进入到中国房地产市场的外资的量已经不少。国家统计局数据显示，2007年，中国房地产开发利用外资达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%。今年1-7月份，中国房地产开发企业利用外资407亿元，增长22.3%。其中，上海房地产业涉及合同金额22.27亿美元，占外商直接投资合同总额近27%，增长了一倍。另有统计资料显示，仅今年一季度，有4.4亿美元外资进入上海房地产企业，占一季度外资投资总额的32.6%。实际上，一直以来，摩根士丹利等外资主要关注、投资的是上海、北京、广州、深圳等一线城市及少部分二线城市的甲级写字楼、大型高级商业地产、高星级酒店和部分高端住宅。在美国金融危机之下，全世界将收紧银根，各大银行收缩贷款或精神贷款，海外基金也就可能面临套现压力，可能不再一味看好中国房地产市场。因此，海外基金们。就可能给整个中国房地产市场带来非正常的影响，加剧房地产的观望，加速整体房价非正常地下降，加长此轮房地产调整的周期。

摩根士丹利等外资的言行，可能成为推动众多外资抛售在华物业的第一张“骨牌”，导致外资机构可能群体抛售在华物业套现撤出，导致大量资本撤离中国房地产市场，导致上海等地的高端物业的房价大幅下跌，成为推动上海等城市高端物业降价的第一张“骨牌”。上海房地产市场向来被视为中国房地产市场的风向标，对整个中国房地产市场具有测试市场信号、象征市场走势等重要作用。因此，本文作者陈真诚分析认为，早已赚足了利润的外资群体抛售在上海的在华物业，其对房地产市场的影响力，很可能通过上海而传递到整个中国房地产市场。另一方面，外资集体抛售在华物业，自然将使高端物业开发商群体的信心和高端物业的国内持有者受到打击，甚至可能产生担心跌价贬值的心理恐慌，形成可能性的抛售风潮。而他们的心态变化、他们的言行和他们的作为所释放的信号，又将通过各种途径、各种形式而影响到整个房地产市场，影响到更多的消费者，使整个中国内地房地产遭遇重挫，使整个中国房地产预期发生进一步的深度改变，使整个中国内地房价遭受“非正常”的黑色打击而步入全面、持久的降价时代，使中国内地房价在目前一段时间内公开加快速度加大幅度地下降，使整个中国内地房地产调整的周期变得更长。而这些，均不属于中国房地产市场正常调整的内容或结果。

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——金融危机下的房地产深度分析之三

文/陈真诚

（本文系根据9月23日回答《南方都市报》记者邹阳军采访提问内容整理而成）

去年9月27日，央行、银监会联合出台了“中国人民银行中国银行业监督管理委员会委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知”（俗称“房贷新政”）明确，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等，下同)不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。其中，对房地产最具影响力的内容是针对第二套房贷首付款等进行了明确政策收紧，要求包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等在内的各商业银行对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。如今，正值一周年之际，房地产业传来了央行、银监会将取消或放松“房贷新政”的舆论，传来了要求决策层取消或放松“房贷新政”的声音，甚至有房地产协会等群体直接上书国务院要求放松房地产调控政策。基于这些情况，根据目前房地产的实际情势和国内外宏观经济形势来看，到底央行、银监会会不会或有没有可能取消或放松“房贷新政”呢？不妨从如下方面做一些基本的分析、探讨。

首先，众所周知，正是因为在去年9月27日出台了“房贷新政”，政府系列宏观调控一度失灵、房地产持续高热、房价持续疯狂快速大幅上涨、消费者担心上涨还将继续上涨而疯狂提前加入买房队伍的恐慌才得以抑止。在“房贷新政”及其补充通知的政策制导下，中国房地产预期开始异变，房地产从卖方市场异变为买方市场，房价开始步入下降通道，房地产业步入新的一轮调整周期。

可以说，“房贷新政”的最大“功绩”就在于通过打击二套房的投资、投机者，将大量的投资、投机行为被逼撤离市场，释放市场将异变的信号，从而改变了房地产预期，改变了房价的走势。本文作者陈真诚分析认为，“房贷新政”是引发房地产深度变化之多米诺效应的第一张骨牌。

事实上，对于今天的房地产市场来说，诚然只有关于二套房的“房贷新政”松动才是政府有效救市的办法与表现，但目前的房地产市场并未真的进入了寒冬，应尚属于房地产深秋或早冬时期。今年的房地产投资依然增长了20%以上，房地产开工面积增长的幅度也不少，尤其是公众与舆论几乎一致性地认为目前的房价依然很高，因非正常因素导致非正常上涨的房价并未真正地有效下降，下降的空间还很大，房价反弹的压力还很大，房地产背后潜伏的社会问题、经济问题等方面的危机依然没有解除，房地产业本身所存在的诸多问题依然严重。因此，无论房地产如何走势，尽管有一些人呼吁、建议或要求取消或松动“房贷新政”，尽管有房地产业协会上书国务院要求放松房地产调控政策，但根据目前的种种迹象来看，至少在今年内不会取消“房贷新政”，就连松动的可能性都不大，否则刚产生效果的宏观调控就可能中途而废。

另外，至少在5年内，从严的土地政策不会松动，所以象“房贷新政”这种与金融和土地两大领域相关的专门针对房地产的调控政政策难以松动。今年8月27日出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》，就是在收紧房地产金融政策，在限制房地产开发贷款，打击炒地囤地。

其次，虽然最近的央行、银监会出手降息，但这个降息与房地产没多大关系，其目的很明显是为确保经济增长、防止经济衰退而来，以利于中小生产、加工企业的生存、发展，其动因也与美国因次贷危机引发的金融危机有关。要知道，这次降息，5年以上只0.09,对于属于长期贷款的个人购房贷款来说几乎等于没降。如50万元20年贷款总共只降低几千元的利息支出，实际上对购房者的供房利息成本没什么影响。而“房贷新政”是专门针对房地产的，与最近的降息目的不同。

其实，要注意到的是，央行、银监会此次下调双率，并非一个独立生效的政策，而是在其出台前进行诸多内容铺垫，有着诸多约束。在出台《关于金融促进节约集约用地的通知》的同一天即今年8月27日，银监会副主席王兆星在银监会推进小企业金融服务会议上再三强调，要保证新增贷款额度用于小企业。有消息称，今年9月2日，银监会就关于贷款监管的“征求意见稿”进行讨论。“征求意见稿”要求金融机构对每一笔贷款实行“支付管理”，即要求金融机构在切实了解企业所获取每一笔贷款的真实用途后有的放矢地放贷，银行将可能直接将贷款资金划入最终收款人账户。而且，旨在全面规范贷款用途、严防贷款挪用的“三个指引、一个办法”有望不久后出台。其中，金融机构项目融资业务指引、流动资金贷款和固定资产贷款的相关管理办法的送审稿，已经向各商业银行下发。新的贷款管理规章重点是推行受益人直接收款和实付实贷。今年9月2日，银监会在其官方网站发布《关于认真落实“有保有压”政策，进一步改进小企业金融服务的通知》，要求各大商业银行对符合产业政策、环保政策以及有市场、有技术、有发展前景的小企业作为重点支持对象，单独列出各级分支机构支持的小企业客户名单，单独管理，单独统计。各大商业银行针对小企业贷款，单列规模、单独考核，以确保新增信贷总量真正用于支持小企业，防止违规贷款流入股市房市。这就是说，最近的双率下调，不是一次独立的政策，而是有这些内容为基础与前提。而许多人分析最近的双率下降是将之独立来分析了，没有看到这些内容。

一般的中小企业的中短期贷款期限也是3年以下，因为一般而言，在完全买得土地后，正常的房地产开发企业贷款，往往属于中短期贷款和短期流动贷款。正常的房地产开发周期往往是3年左右，大多数在3年以下。在3年及以下这个时间上，正常的房地产开发贷款正好与中小企业的中短期贷款期限吻合了，所以一些人就误解为此次双率下调是在放松房地产贷款。而其实不是，尽管其中包含有满足房地产开发贷款的内容，但主要不是冲着房地产而来。

从以上分析来看，决策层对于房地产金融的政策没有什么太大的松动。

再则，二套房不属于基本的民生保障范围，不属于基本的住房保障范围。政府现在高度关注民生，重点在做一套房的住房保障工作，不鼓励二套房的投资、投机行为，打击囤房炒房、囤地炒地的态度与决心并未改变。所以，政府目前不会去考虑取消“房贷新政”的问题。

最后，诚然房地产按揭贷款是银行的优质业务，个人购房按揭是银行的优质资产，所以银行非常欢迎房贷业务，银行业也是房贷政策放松的有力支持者，但本文作者陈真诚分析认为，目前房地产的成交持续不断下降，房价已经步入下降通道而且有大幅加速下降的可能，自然会影响到了银行的个人房贷发放。尤其是，中国是世界上外汇增长最快、外汇储备规模最大的国家，外汇储备总额达到1.8万亿美元。中国已经巨额投资了美国国债机构债和公司债券等。中国官方2008年1月份的一份报告显示，截至2006年，中国持有合计约7000亿的各类美国债券。今年9月24日，温总理在联合国大会上发言时表示，美国次贷危机引发了国际金融市场剧烈动荡，全球经济前景不容乐观。温总理指出，中国持有全球最多的外汇储备，是美国政府债券的第二大持有者，包括中国在内的全球金融市场已经受到雷曼兄弟公司倒闭以及美国国际集团（AIG）被接管所带来的冲击。当前国际金融动荡，已经波及许多国家，影响还会加剧，各国应当通力合作，迎接挑战。由于次贷危机始于美国的房地产价格下跌，中国银行业对于房地产贷款的风险暴露也不容忽视。因此，在美国次贷危机及其引发的国际金融危机愈演愈烈的大背景下，银行的房地产开发贷款及零售银行业务将受到冲击。为防止自身风险，商业银行必然会在房地产开发贷款和个人房贷上变得更为谨慎。即便政府放松货币政策，即便下调存款准备金率、增加信贷规模，商业银行也不会轻易放松房地产贷款，相反可能收紧房地产贷款。这样，银行也不会太希望取消“房贷新政”。

综合上述分析可知，基于当今房地产实际形势，基于国内外宏观经济形势，基于今年政府的工作主要任务与目标，尤其基于美国次贷危机及其引发的金融危机正在继续蔓延的残酷现实，至少在今年内，是不可能取消“房贷新政”的。呼吁或要求今年内取消或松动“房贷新政”，很可能只是一些人的期盼而已。建议房地产开发企业不要对取消或松动“房贷新政”做过多的期望，而要理性看待当今的房地产形势，客观分析市场寻找市场机会，在产品策略创新、营销策略创新等方面寻找促进楼盘销售的突破点。对于存在降价空间的楼盘，不妨及时积极地合理调整价格，以获得与同业竞争的比较优势。

（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚： QQ:70479688，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

——金融危机下的房地产深度分析之二

文/陈真诚

自2007年第三季度以来，房屋销量已显著下降，这并非只是长三角地区的现象。尽管今年１月至７月房地产投资增幅超过30%，但如今各地普遍性的情况是，楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚，整体性价量齐跌。舆论认为，在未来一定时期内，房市更将面临供大于求的风险。而买卖双方的进一步对峙，可能使得成交进一步清淡。在少有成交的市势中，消费者观望的情绪变得更加浓厚，房价下降的趋势也日趋明显，未来房地产市场形势或将更加严峻。

在北京市场，北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月18日发布的今年1-8月北京房地产市场运行情况的统计数据显示，8月份，北京市房屋销售价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。有数据显示，8月份，北京市房屋销售价格保持高位运行，同比价格指数继续下行，为108.9%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。当月新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月提高0.1个百分点。新建住宅中，普通住宅销售价格环比上涨0.3%；高档住宅销售价格环比下降0.3%。今年1-8月，全市住宅销售面积降幅继续扩大，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点；其中，8月当月销售住宅40.6万平方米，不到上年同月的四分之一。从套数上看，1-8月全市共销售住宅37917套；其中，8月当月住宅销售套数降至两年来最低，仅为3371套，是上年同月的26.2%。从房地产投资情况来看，1-8月，全市完成房地产开发投资1025.3亿元，比上年同期下降3.4%，呈现自2004年以来的首次负增长。8月当月仅完成房地产开发投资68.7亿元，与上年同月完成159亿元相比，下降了56.8%。此外，房地产开发企业本年资金来源全面下降。1-8月，全市房地产开发企业本年资金来源为1926.5亿元，比上年同期下降5.5%。其中，金融贷款为550亿元，下降8.4%；自有资金为226.2亿元，下降26.9%；定金及预收款为601.9亿元，下降11.5%。另有北京市房地产交易管理网发布的数据显示，8月份，京城住宅销售仅为4658套，其中，奥运举办的17天（8月8日至24日）中，仅销售1780套。整个8月份日均销售仅为105套。而去年8月，住宅销售则高达14129套，其中8月8日至24日这17天，销量更是高达7922套。今年8月份住宅销售较之去年8月减少了9471套，降幅高达67%。而与今年7月份相比，8月住宅销售量也明显下降，降幅达25%。8月份，北京网上签约的期房住宅为4059套，签约面积42.34万平方米；同期，全市网上签约的现房住宅为679套，签约面积10.19万平方米。北京期房住宅签约仅3979套，继7月环比下降近4成之后，与7月相比，期房住宅签约套数再降19.3%，签约面积下降了28.9%。现房住宅套数下降了48%，成交面积下降了51.4%，同比降幅更是惊人。同比去年8月，期房住宅签约套数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%，现房住宅成交面积下降了81%。另有数据显示，今年1月至8月北京商品房销售面积同比下降约37%，北京房市弥漫降价硝烟。

中秋期间，二十余个楼盘专以中秋名义打折，而位于玉泉路的远洋山水项目一次性推出100套特价房，且打折幅度达到了6.3折，已经打破了奥运期间珠江国际城6.6折促销的历史纪录，成为京城房市历史上的最低折扣。

有媒体报道称：北京房价暗降风生水起，“降价潮”山雨欲来。并有舆论直称今年第四季度北京市场将刮起大规模打折促销的风潮。而根据目前的种种迹象看，即将到来的“十一”长假，即将举办的交易会，很可能成为房价下降通道中的新的驿站。

任志强这样判断北京房地产市场：“冬天刚来，房地产业的洗牌才刚刚开始”。

在上海，“假日楼市-2008上海房地产秋季展示会”，将于10月1日至4日在上海展览中心举行。根据种种迹象来看，无疑依然将呈现开发商拼命促销而消费者会继续观望的“看的多买的少”的秋冷景象。据有关媒体报道称奥园将现场进行限时优惠，最高优惠幅度可达20万元。有网络调查显示，78.78%的受访者认为开发商会在房展会上采取直接打折降价的方式促销。“十一”长假期间举行的上海秋季房展会，或将成为一场名副其实的楼盘集中降价促销会。

在珠三角，在广州、佛山、深圳、东莞等城市，降价早已成为房地产的主旋律。而今，房价还在向下调整，谁也难说底在哪。有报告显示，8月深圳房市以“低价换成交”，全市住宅成交均价14342元/平方米，环比下跌8%，结束连续两个月的上涨。在“低价＋促销”战略下，8月深圳全市成交住宅3379套、31万平方米，环比分别增加29%和25%，不过同比则是增加4%和减少8%。报告指出，8月深圳全市住宅成交增多，价格下降是关键。据分析，8月一些热点楼盘以较高的“性价比”入市，其他普通住宅的价格也大都走低，价格在9000元/平方米以下，存量大的片区一些新盘价格又见新低。其中西乡碧海中心区均价低至7800元/平方米，而龙岗中心城则跌至6500元/平方米。关外的宝安西乡新盘价格又创新低，7000-9000元/平方米已成片区主流价格，而去年该片区绝大多数楼盘价位都在12000元/平方米以上。在售项目也多有降价，如关外的宝安中心区和“关内”的南山前海的一些楼盘，因降价幅度较大，引来业主维权。促销活动中最引人注目的当属万科的“1”计划，即在活动期间，万科城预交1万元即送10万元置业计划优惠，2万元即送20万元，以此类推（不能超过总房价10%）；“第五园景台”加1元即送全屋精装修，购房有9.58折优惠。有分析报告指出，按目前深圳房市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。

在重庆，房地产巨头金科宣布从9月12日起下调房价，降幅最大的每平方米达1000元。开盘的小城故事，均价从原定的8000元/平方米降到7000元/平方米，起价为6500元/平方米；在售的廊桥水岸江山四栋，均价从7500元/平方米，降到6500元/平方米；10年城高层调整为一口价4200元/平方米。对于尾盘，则采用特价房的营销模式：东方雅郡起价调整为4200元/平方米，云湖天都起价调整为4000元/平方米。金科集团副总裁李战洪称，这波降价将持续到10月下旬秋季房交会结束。而就在重庆金科宣布降价后的第二天，9月5日，恒大位于南京的项目率先降价。紧跟着，9月9日，恒大宣布其全国范围内的13个新盘，将推出达8.5折的开盘优惠。在重庆巴南项目起价2600元。楼盘小高层套内折后3790元/平方米起，并送1200元/平方米的装修，照此计算，扣除装修费用后，清水房的起价在2600元/平方米左右。

9月8日，武汉光谷一楼盘3期开盘当天，将曾经维持在6500元/平米的均价突然“调整”到4400元/平方米出售，降幅达到了“惊人”的2000元/平米以上，引领了武汉房市新一轮的降价潮。舆论称，像这样正在大幅度做促销活动的楼盘还有很多。民族大道旁的一楼盘以4500元/平方米起价、4800元/平方米的均价销售，相比于去年该楼盘6300元/平方米的均价，也降价了不少。

在有着长株潭“新特区”光环照耀下长沙房地产市场，各种楼盘的促销五花八门，但销售是异常艰难。尤其是，万科在长沙也推出了“加一元送精装修”的促销活动，对长沙市场的影响力是不可小看的。目前，在长沙房地产市场，消费者高度观望，成交清淡，降价声四起。本文作者陈真诚分析认为，即将举办的长沙秋季房交会，无疑会成为一场降价会。对更多的开发商而言，房交会更将成为一个房市走势的观察哨，成为制订降价策略的依据。不少楼盘，都已准备了降价或其他促销方案，有推出直接降价的，有推出无理由退房的，有推出一口价的，还有推出未来溢价回购的，一场房价大战即将上演。只是，目前难看出有消费者准备放弃观望的迹象，能看出的将是降价促销楼盘遍地开花。

根据目前全国各地的房地产实际情势来看，尤其是在央行降息房市成交不升反降和美国新一波金融危机带来市场预期急剧下降的综合影响下，未来的房价走势可能还将进一步下行。本文作者陈真诚分析认为，不但“金九银十”难以让房地产市场再现往日辉煌，而且，今年“十一”长假可能成为继去年“十一”长假以来的第二个房价下降节点，各地将陆续举办的秋季房交会将可能吹响新一论降价的“集结号”。

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——金融危机下的房地产深度分析之一

文/陈真诚

近年来，全球经济深陷经济滞胀的泥潭。

早先，为打击通货膨胀，全球进入了加息周期，世界各国曾纷纷加息。然而，自美国发生次贷危机演变成全球性金融危机以来，世界经济在金融危机的阴影下呈现出了明显的衰退迹象。于是，各国又不得不纷纷匆忙减息以刺激经济增长。如澳大利亚央行在今年3月份最后一次加息以抑制第二季度上扬至4.5%的通胀率后，9月2日宣布，降低基准利率25基点至7%。这是澳大利亚央行七年来首次降息，凸显该国旨在通过降息刺激经济增长的紧迫性。澳大利亚央行表示，由于去年和今年初的加息、市场利率上升以及信贷标准的收紧，融资状况一直非常紧张。而过去几个月里这种紧张状况进一步恶化，国际金融市场剧烈动荡，对信贷状况的忧虑情绪加深。然而，最近，美国的金融危机进一步恶化，严重威胁到美国乃至世界金融体系的安全，严重威胁世界经济的安全。

事实上，从次贷危机全面爆发开始，美国就开始暴发金融危机，其影响波及世界各地。昔日华尔街五大投行之一的贝尔斯登轰然倒塌，美国规模最大的住房抵押贷款融资机构联邦国民抵押贷款协会（“房地美”）和联邦住房贷款抵押公司（“房利美”）迎来了生死存亡的噩梦。

据资料称，在目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自“房地美”和“房利美”这两家机构。受美国房地产泡沫破裂影响，这两家机构早已深陷泥潭，两家机构2007年的损失超过140亿美元。美国政府为全力遏制不良影响，早在2007年8月，美联储在短短三周内就向金融系统注资14725亿美元。今年4月，美联储和美国国会再次联手向市场注入900亿美元资金。当地时间9月7日当天，美国财政部长亨利·保尔森宣布，美国政府宣布采取美国历史上最大的救市举动，接管“房利美”和“房地美”（“两房”）这两大房贷融资巨头。只是，虽然美国政府频频出手，但从次贷危机到现在的华尔街巨变，美国经济的噩梦愈演愈烈。

就在9月7日美国财政部为救助“两房”而采取了一揽子救助措施后不久，“百年一遇”的次贷危机第五轮冲击波再度袭来，让全球经济神经再度绷紧。尽管此前美国联邦储备委员会宣布将增加紧急贷款计划，以帮助金融机构应对严重的信贷危机，让很多私营公司受惠。尽管10家国际银行当天发表联合声明宣布将提供700亿美元，拟帮助已陷入资金困境的有着158年历史的“百年老店”美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司摆脱困境。而根据雷曼兄弟公司第三财季报告显示，其目前所拥有债务已达6130亿美元，亏损达到其158年历史中的最高水平，市值更是所剩无几。由于美国政府拒绝向雷曼兄弟公司提供融资保障，美国银行无奈之下宣布弃购，于是，9月14日，雷曼兄弟公司不得不宣布因涉足次贷业务亏损严重而已申请破产。同时，有94年历史之久的美国最大证券公司、美国第三大投行美林公司迫于财务困境，宣布将以440亿美元的价格将自己出售给美国银行。这样，再加今年3月轰然倒塌而被摩根大通以跳楼价收购的贝尔斯登，美国的五大投行中，仅有高盛和摩根士坦利幸存了。

另外，作为市值仅次于花旗集团和美国银行的世界第三大金融机构，作为全美最大保险公司，也是全球最大保险公司，美国国际集团（AIG-AmericanInternationalGroup）目前急需巨额现金来摆脱财务困扰，也陷入融资困境，濒临破产边缘。美国国际集团（AIG），又名美国友邦保险有限公司。AIG成员公司是美国最大的工商保险机构，旗下的AIGAmericanGeneral更是全美最顶尖的人寿保险机构。AIG是全球首屈一指的国际性保险服务机构，在全球各地的退休金管理服务、金融服务及资产管理业务也位居世界前列，已成为全美首屈一指的退休金管理服务机构之一。AIG业务遍及全球一百三十多个国家及地区，其成员公司通过世界保险业最为庞大的财产保险及人寿保险服务网络，为各商业、机构和个人客户提供服务。AIG的金融服务业务包括飞机租赁、金融产品及促进其市场交易。AIG也是个人和大型企业投资管理市场中的翘楚，为客户提供专业的股票、定息证券、地产及其他投资管理服务。AIG的股票在纽约证券交易所、美国ArcaEx电子证券交易市场、伦敦、巴黎、瑞士及东京的股票市场均有上市。舆论称，岌岌可危的AIG如果未能筹集足够资本，将难逃倒闭厄运，其杀伤力将远超雷曼兄弟。据美国电视台CNBC引述消息人士的话称，AIG自救渠道可以说是没希望。

美国联邦储备委员会16日晚宣布，已授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的AIG提供850亿美元紧急贷款。作为提供贷款的条件，美国政府将持有AIG近80％的股份，并有权否决普通和优先股股东的派息收益。这也意味着美国政府仿照接管“两房”模式接管了AIG。美联储在当天发表的声明中称，在目前情况下，如果放任AIG破产，对业已极其脆弱的金融市场来说无异于雪上加霜，并且将极大提高市场的借贷成本，进一步削减美国家庭财富，并将对经济增长产生实质性危害。

雷曼兄弟面临破产，美林公司即将作价440亿美元出售给美国银行，AIG深陷财务危机，再加上此前轰然倒塌的贝尔斯登以及次贷危机，美国金融危机带来的阴影，已经从华尔街、美国蔓延到世界各大经济体的上空。

所有这些，震惊了整条华尔街，震惊了美国整个金融体系，也震动了全球的金融市场，使得欧美国家金融领域因此出现了新一轮震荡。舆论称之为“危情华尔街”，称之为“金融海啸”。美联储前主席格林斯潘说，美国正陷于“百年一遇”的金融危机中，诱发全球一系列经济动荡的可能性正在不断增大，将有更多大型金融机构在这场危机中倒下。央视在专题报道中指出，和次贷危机等相比，雷曼兄弟破产可称得上“金融海啸”，才刚刚开始。不管这场危机何时、以何种方式结束，有一点可以肯定的是，华尔街乃至全球金融市场必将经历一翻沧海桑田的变幻，危机仍未见底，风暴仍在持续。

雷曼兄弟宣布破产，直接导致美国股市大跌、全球金融市场剧烈波动。受美国股市下跌的拖累，加拿大、巴西、秘鲁、墨西哥、英国、法国、德国、瑞士、俄罗斯、韩国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰、马来西亚、菲律宾、中国大陆、中国香港、台湾的股市纷纷应声下跌。

美联储下属的纽约联邦储备银行发表声明说，为防止金融危机进一步扩散，9月16日，美国联邦储备委员会当天通过两次公开市场操作，分别向金融系统注入500亿美元和200亿美元资金，试图通过增加市场流动性缓解信贷紧缩形势。美联储声明还说，美联储准备在必要时注入更多资金。由于高拆借利率使得银行不愿意相互拆借恶化了信贷紧缩形势，信贷紧缩会抑制消费和投资，不利于经济增长，美联储注资的目的在于促使银行间拆借利率回落，从而鼓励银行间的隔夜拆借活动。

自从雷曼兄弟9月15日宣布破产以来，为了拉低融资成本、安抚投资人并重塑市场信心，在9月15日、16日两天时间内，以美联储为首的全球央行和金融监管当局，为金融体系注入超过3000亿美元的流动性，稳定市场情绪。美联储连续通过回购协议向市场注资1200亿美元，这是“9·11”以来最大规模的注资行动。当局还宣布，如有需要，已准备好在16日稍晚时间安排进一步的注资操作。不仅如此，美联储还扩大了多项现有融资安排的规模和抵押品范围，为金融机构获取融资创造便利。

在美国之后，欧元区、英国、日本、澳大利亚以及瑞士等多个央行也连续采取注资措施。据不完全统计，各大央行15日、16日两天时间内，通过回购和拍卖等等主要途径，累计注资超过3000亿美元，包括。

在亚洲，中国大陆和台湾都先后宣布下调存款准备金率或是贷款利率，印尼则宣布下调隔夜回购利率。

不过，各国央行的努力似乎没有马上收到成效。

继前一天创下“9.11”以来的最大单日跌幅之后，9月16日，美股开盘依然低迷，道指开盘不到10分钟再跌逾百点，跌幅为1.5%，至10760点的两年低点附近。标普500指数跌1.8%。纳指跌1.5%。

9月16日，亚太股市连续第二天重挫，主要股市跌幅超过4%，收在近年来低点。欧洲股市连续第二天重挫，伦敦股市尾盘跌幅超过3%，跌至三年多以来最低点。中国沪深A股低开低走，金融股抛压沉重，直接把上证综指拖入2000点以下。截至收盘，上证综指报1986.64点，下跌93.04点，跌幅4.47%，成交350亿元。深成指收报6873.61点，下跌61.46点，跌幅0.89%，成交138亿元。

一位伦敦银行家说：“如果美国国际集团被拯救的话，危机就会触底，否则金融市场将会陷入无政府的混乱状态。”英国财政部、英格兰银行以及金融管理机构要求立即召开紧急会议，探讨应对不断加深的金融危机的方法，这场危机由于雷曼兄弟投资公司的轰然倒闭而触发，其总资产达6130亿美元。

就在美国联邦储备委员向金融系统注入700亿美元的第二天即9月17日，就有报道称，美国金融危机开始蔓延至英国。近日，英国最大储蓄银行遭民众挤兑，苦不堪言。该银行股价曾一度下跌41%，当日最终收于182点，日下跌幅度达22%。而在星期一时，哈里法克斯银行的股价就下跌了18%。由于投资者担心金融危机可能导致更多的金融机构倒闭，全球股票市场连续第二天遭遇暴跌行情。

于是，9月18日，日本银行、美联储(FRB)、欧洲央行(ECB)等6个国家和地区的央行宣布，为稳定国际金融市场，各国将相互协调统一步调，提供大量美元以备存在筹资忧虑的金融机构及时筹得资金，加拿大央行、英国央行和瑞士央行也参与了这一协调措施。各国央行同意联合安排一项100亿美元的货币互换为加拿大提供美元流动性，此次货币互换于2009年1月30日到期。作为多国央行统一行动稳定金融市场的举措之一，9月18日，美国联邦储备委员宣布注资1800亿美元对抗金融危机。日本央行称，将视市场主流状况适当地投放金额至多600亿美元的资金。此前的9月17日，日本央行对金融体系注资240亿美元。美联储在9月16日对金融体系注资700亿美元。尽管美国政府近来采取了向大型金融机构增资等一系列稳定市场的措施，但这并没有打消日本国内金融市场的担忧，特别是在日本的外国银行在筹集资金时仍面临困难。9月24日，日本中央银行——日本银行再次实施公开市场操作，向短期金融市场投放1.5万亿日元，以保证市场资金流量。至此，日本央行已多次向短期金融市场投放资金，累计总额已达14万亿日元。

9月18日还有消息称，英国的劳埃德TSB集团同意出资122亿英镑(222亿美元)收购苏格兰哈里法克斯银行，投资银行摩根斯坦利正在考虑与美联银行进行合并。

9月16日晚间，美国政府决定投入850亿美元挽救濒临破产的AIG，并接管了该公司近80%的股份。然而，政府接管AIG，将稀释现有股东股权。美国政府的援助行动，未能提振信贷市场信心。由于投资者对美国政府救助AIG能否结束金融危机持怀疑态度，担心更多金融机构倒闭金融业将面临更大的动荡，导致3个月美元借款成本大幅上涨，涨幅创1999年以来的新高。而且，美国8月份住房开工量跌至17年来新低。9月17日，华尔街股市跌幅超过4％，AIG股价9月17日下跌45％。金融股普遍受到沉重打压，标普500金融板块暴跌8.9%。其中，高盛和摩根士丹利的股价也大幅下跌。高盛股价重挫14%，遭遇其史上最大单日跌幅。摩根士丹利股价大幅缩水24%，跌至10年来低点。

由于美国愈演愈烈的信贷危机正在向货币市场蔓延，于是，美国主要基金公司ＰＵＴＮＡＭ投资公司9月18日突然宣布，由于机构投资者赎回压力增大，其决定将旗下一只规模120亿美元的货币市场基金清盘。

为避免华尔街金融危机持续恶化，美国政府着手部署有史以来最大规模的救市措施，处理金融机构的不良资产。9月19日晚，布什政府将一项大规模救市方案提交众议院。计划涉及多项措施，包括成立一个考虑聘用私人投资经理营运的官方信托机构购买金融机构的按揭坏账，需动用5000亿美元以上。美国共和党议员谢尔比估计，救市计划可能花费1万亿美元。

在布什政府提交的计划中，最大部分是由政府透过发行债券，购买由华尔街金融机构发出的按揭及相关工具，改善他们的资产负债表。这部分计划需获得国会批准，政府将持有这些按揭至期满，平均年期为7年。截至6月底，美国主要金融机构有超过5000亿美元次级资产，随时要大幅撇账。第二个部分是扩大政府数星期前公布的计划，购回房利美和房地美的按揭坏账，首先购入50亿元按揭坏账。另外，“两房”亦将增加购买按揭证券。除了处理坏账，美国财政部宣布，为总额约2万亿美元的货币市场基金成立暂时的保证计划，明年开始为参与计划的基金承保。美联储还表示，将扩大紧急贷款计划，资助商业银行从货币市场基金购入资产票据，以纾缓流动性不足问题。另外，美国证券交易委员会拟暂时禁止沽空所有金融股。美国总统布什形容“美国经济生命来到关键一刻”，授权财长保尔森动用多达500亿美元汇率稳定基金为上述计划的保险资金。财长保尔森宣布，“房利美”和“房地美”将增加购买按揭证券，以加强资金流动，但未有透露金额。《华尔街日报》报道称，这项计划可能将是1930年以来，美国政府对金融市场最大的介入。新机制可能会以低价向有偿付能力的金融机构购买资产再出售。

9月20日，一方面，美国法院批准英国第三大银行巴克莱银行收购美国雷曼兄弟公司的核心业务。另一方面，美国政府向国会提交一项总额超过5000亿美元达7000亿美元的金融救援计划，要求国会赋予政府广泛权力购买金融机构不良资产，以阻止金融危机加深。该救市计划授权美国财政部从国内金融机构购买高达7000亿美元的与抵押贷款相关的金融资产。其次，要求将美国国债最高法定限额从现有的10.6万亿美元提高到11.3万亿美元，以便为政府实施救援计划留下资金空间。此外，给予美国财政部特别授权以购买、持有和出售住宅和商业抵押贷款以及相关贷款支持证券，从而帮助金融机构剥离不良资产。特别授权期限为两年，但政府可以在两年后继续持有所购买的资产，直至财政部认为没有必要继续持有为止。

美国政府意识到，要解决全球性的金融危机，仅是美国的单独行动还不够。为了阻止金融危机进一步恶化，美国同时向日本、德国、英国等国施压，要求这些国家参与其中，分别对自己国家的金融机构实施同美国一样的更大手笔救市措施。舆论分析认为，一旦这些国家响应，这将是人类有史以来最大规模的一次全球性救市行动。

9月22日晚，美国参议院银行、住房和城市事务委员会主席理查德.谢尔比要求美国政府终止向国内银行提供7000亿美元的救援计划。对此，美国财长保尔森认为，如果不迅速通过救援计划，美国银行体系将面临崩溃。他希望用政府的资金低价收购受困银行的资产。高盛银行前首席执行官也希望政府救市称一旦银行摆脱困境后，各自可以重新开始相互借贷，以避免美国金融体系的崩溃。9月22日开盘前，民主党掌控的美国国会开始未能就救助计划达成一致，但当天晚些时候，民主党表示，由于美国财政部做出让步，政府已同意在金融救助计划中增加救助购房者和加强国会对有关方面的监管等内容，帮助陷入困境的购房者保住住房，美国国会已就救助案达成初步一致。这意味着，美国政府7000亿美元救助案有望获得国会批准。只是，是否对从救援中获利的公司高管薪酬做出限制，是否修订破产法让法官调整抵押贷款，在等等一些问题上，国会有财政部依然存在分歧。而后，更有一百多名经济学家联名反对政府的救市计划。至9月25日，美国政府的救市计划，依然未获得国会批准，前景未卜。

而且，也是9月22日，由于次贷危机已导致世界经济衰退而影响深远，金融危机已经积重难返，美国的救援计划可能仍无法帮助一些银行摆脱困境等等原因，德国财政部长施泰因布吕克在与西方七国集团财政部长和中央银行行长电话磋商后表示，西方七国集团其他成员国拒绝参与美国金融救援计划。

事实上，美国的金融危机已实实在在地影响、蔓延至了欧洲。

据英国《金融时报》9月22日报道，英国主要住房贷款供应商布拉德福德－宾利银行，可能面临被收购命运，正努力通过增加吸储和缩减放贷规模等方式自救。由于英国的经济滑坡和房地产市场不景气，严重影响着该银行的发展前景。同业拆借利率一直处于高位，银行惜贷现象严重，造成其坏账不断增加，财务状况恶化，经营困难。数据显示，今年上半年，作为英国抵押房贷银行，布拉德福德－宾利银行的贷款人的欠款率已经上升至3.1%，远高于行业平均水平。此前，英国最大抵押房贷银行哈利法克斯银行，以122亿英镑价格被英国莱斯银行收购，英国莱斯特银行的股东们已经同意西班牙国际银行将其收购。此外，诺森罗克银行则于今年2月就被国有化。在诺森罗克银行被国有化之后，有分析师预言，经营模式类似的布拉德福德－宾利银行，可能再成为被收购目标。

事至如此，美国本土的金融危机并无好转的迹象，华尔街可能有20%的人面临失业。继贝尔斯登、雷曼和美林这三家相继落难之后，作为昔日华尔街五大行中仅存的两家独立投行高盛和摩根士丹利的日子也越来越不好过，最终没能逃脱同业们已经历的厄运。当地时间9月21日晚，美联储发布声明宣布已批准了高盛和摩根士丹利提出的转为银行控股公司的请求。美联储还宣布，在过渡时期，美联储将增加给高盛和摩根士丹利经纪自营业务的贷款，同时将提高给美林公司的信贷额度。转为银行之后，高盛和摩根士丹利也可以和其他商业银行一样，更容易地获得美联储的紧急贴现融资，代价就是要接受更为严厉的监管。这意味着高盛和摩根士丹利将告别以往“高风险高收益”的运作模式，转而像众多商业银行一样主要立足于储蓄业务。业内人士指出，随着“五大行”的相继倒闭、出售或是改制，标志着现代华尔街的独立投行业务模式已走到尽头，也标志着自上世纪30年代美国立法将投行从传统银行业务分离以来，华尔街一个时代宣告落幕。

而无论是次贷危机，还是“房地美”和“房利美”、AIG被接管，或是投资银行中的雷曼兄弟破产，贝尔斯登轰然倒塌，美林公司被出售，高盛和摩根士丹利转为银行控股公司的请求，美国金融危机正给美国及世界经济带来打击。而且，这种打击还在继续，并可能加重。

除有不少投资深陷“两房”外，根据各中资银行发布的公告统计，至少有9家中资银行持有雷曼兄弟公司发行债券，金额高达6.58亿美元。其中，中国建设银行持有美国雷曼兄弟控股公司相关债券最多，共计1.914亿美元。而其实，本文作者陈真诚分析认为，除金融业本身和出口外，对中国经济来说，房地产业可能是受美国金融危机影响最大的产业。目前，已有迹象表明，美国金融危机正在影响中国上海等地房地产市场。这是因为，投资银行或其引入的基金，其最主要的投资领域之一就是房地产。与投资银行、基金等国外投资相关的国际物业投资服务行，更是与诸多房地产开发企业或楼盘有着千丝万缕的关系。投资银行的破产倒闭或被改制，在通过投资银行的作为及其所释放的市场信号而直接影响不动产投资市场外，还会影响到国际物业投资服务行的业务及其服务的楼盘。再经由国际物业投资服务行自身心态变化，经由这个行业的影响力传达，进而影响整个中国房地产业的市场心态，影响整个中国房地产预期，影响整个中国房价的走势。而这种影响，属于“非正常”因素影响，并不限于外资所投资的楼盘，而将达及整个房地产市场。

或可以这么说，雷曼兄弟破产，本文作者陈真诚分析认为，就好象中国奶粉市场出了个“三鹿”一样，将使美国及世界金融业及与金融业遭遇危机，尤其可能将使与金融紧密相关的房地产全行业遭遇“非正常”“黑色”打击。而中国房地产目前正在发生的调整，本来属于正常调整，而在发生美国金融危机之后，房地产市场就可能因“非正常”因素的作用而发生改变。改变的结果，可能使中国房地产进一步发生“非正常”调整，从而使得房价进一步“非正常”地下降，使得房价进一步“非正常”地下降，使得房地产因发生“非正常”异变而延长整个调整周期。

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——陈真诚媒体说万科系列之四

来源：2008年9月15日 中国房地产报

（陈真诚提示内容导读：在曾经的发展热潮中，万科果断实施减法；而在房地产竞争空前激烈的今天，它又在产业内实施了加法，探索住宅产业化之路，将大房地产范畴内的关于技术研发、建筑材料及多种上游产业（行业内大多数采取由外部供应或外包）通过住宅产业化而将产业链条内延扩张地整合延长，从而赋予自身更强大的竞争力。正是这种在减法中实施产业内延加法这一魔鬼成长法则，才成就（至少是强有力地支持）今天的万科帝国。可想而知，万科是多么强大，万科是多么令人可怕！而正是万科这种令人可怕，正在有力地推动中国房地产业的提质发展！）

潺潺溪水边，一个稚童，在草地上“3+2=？”的算术题后很轻松地写上了答案“5”，然而当他面对“5-3=？”的时候，却局促不安地搔起头来。经过一位老和尚的指点，稚童终于得以释疑。而老和尚也不由慨叹道，“加法容易减法难哪！”

    就在这部由《万科周刊》制作的Flash中，以“老和尚”形象出现的王石借薄薄水墨和清幽古筝将万科的减法娓娓道来。

    香港一课

    1993年4月，香港，踌躇满志的万科到这里发行B股。当时的万科，还是一个业务遍及13个行业的多元化公司。

    靠多元化起家致富的王石，正在得意地向基金经理讲着自己有13个行业个个能赚钱，但是下面的基金经理似乎心不在焉。一位基金经理突然起身尖锐地问道，“万科的主业是什么？”

    猝不及防的王石和万科人当场目瞪口呆，不知如何作答。

    “如果买康佳，买的是中国的彩电业；如果买飞亚达，买的是中国的钟表业。而万科，我要买你什么？”基金经理们继续发难。

    “多元化是我们基金搞的，不是你万科搞的。你这风险最大，因为哪个行业你都站不住脚。”

    多年之后，王石想必仍然记得当时这堂让万科羞赧不已的深刻教育课。

    很多人将这件事情与万科随后潜心于“减法战略”归纳为因果关系。也许王石在这堂课得到的震撼对他的战略构思有着重大影响，但是从一个企业发展的高度来看，无论是香港之旅，还是随后的君万之争、万佳之变，都仅仅是万科专业化浪潮几朵推波逐浪的浪花罢了。

    “说某件事情改变万科的发展史是不负责任、不客观的。当时决策的减法战略，是万科发展到一定阶段，对于整个市场变化和自身条件的权衡分析之后做出的调整。归根结底，是追求更高的利润这样的车轮来驱动的。”中国著名品牌营销专家、昆仑和府OV商务别墅策略顾问陈真诚认为。

    “兄弟”异路

    故事依然起源于1993年，随着宏观调控的到来，曾经暴利的房地产业面临巨大冲击。在这一环境下，万科和金田却选择了背道而驰的发展战略。

    与万科一同上市，代码为000003的金田，曾经和万科站在同一起跑线上。两者都是深圳地产商+综合商贸的多元化模式。

    但万科开始大刀阔斧地斩掉房地产之外的其他业务，专注于走住宅产业化道路；而金田却“继续朝着多元化、集团化、现代化的跨国公司目标迈进”，希望利用多元化分散经营风险。

    1994年，二者的业绩已经出现明显差异。万科的房地产收入占总收入的56.92%，而金田的房地产收入只占总收入的31.92%，比纺织和商贸的比例还小。

    随后，两个“兄弟”向相反的方向越走越远。

    万科毫不吝惜地修剪去住宅之外几乎所有的繁枝茂叶，甚至将最优质资产之一的万佳超市出售给华润。轻装上阵的万科开始进入高速增长期。至2007年，万科净利润达到48.4亿元，并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产“超级航母”。

    而这时早已经找不到金田的身影。从1994年开始，金田就开始在纺织等多条战线上疲于奔命，尽管子公司在激增，利润却在猛降。1996年亏损之后一发不可收拾，1998~2000年连续巨额亏损，房地产业务几乎停滞。

    雪上加霜的是，金田官司缠身，诉讼案达数十起，涉及金额上亿元。在成为ST股后，2001年金田戴上了PT的帽子，最终黯然告别了资本市场。

    单纯以加法还是减法来判定万科和金田的得失是武断的。当时的海尔董事长张瑞敏有一句很中肯的评价，“多元化和专业化，实际上都有风险。这里边最关键的，要看你自身的能力，或者说关键看你的名牌、你的市场发育到什么程度。”

    “万科无疑是聪明的，也是幸运的。历经了宏观调控的资金紧缩和房地产开发的火热高峰，正因为没有把资金分散到其他业务上，才使万科专注所有资源于房地产，从而发展成为这个行业的龙头。”中国著名品牌营销专家陈真诚指出。

    而金田这样企业的衰败也不能归咎于实施加法，而是在于它们对市场实际和自身能力认知的盲目。

    品牌的生命力

    运气总是垂青有准备的人，万科是幸运的，因为它有一个不断思索不断反省的掌门人王石。

    “什么企业都不是诞生之日起就决定日后是专业化还是多元化，都是在市场和自身发展到一定程度，由一个契机完成转变的。”在中国著名品牌营销专家陈真诚看来，正因为万科是一个善于思考的企业，才能在关键时刻把握住机会。

    业内人士评价，如果说王石最初做房地产是一个偶然的拿地机会，那么后来他决定放弃其他专攻房地产，则是多年市场的浸淫锤炼让他摸透了中国经济和房地产市场的游戏规则，这才是一个真正的做大做强的天赐良机。

    和他酷爱的登山一样，霸气而理智的王石在前进时始终保持冷静的头脑，让他如履薄冰，每走一步都停下来丈量自己的脚步，是否偏离了正确的路线。

    “为什么说万科的品牌是有含金量，有生命力的？就在于它不是空洞死板的。”中国著名品牌营销专家陈真诚说。

    中国著名品牌营销专家陈真诚表示，“在曾经的发展热潮中，万科果断实施减法；而在房地产竞争空前激烈的今天，它又在产业内实施了加法，探索住宅产业化之路，将大房地产范畴内的关于技术研发、建筑材料及多种上游产业（行业内大多数采取由外部供应或外包）通过住宅产业化而将产业链条内延扩张地整合延长，从而赋予自身更强大的竞争力。正是这种在减法中实施产业内延加法这一魔鬼成长法则，才成就（至少是强有力地支持）今天的万科帝国。可想而知，万科是多么强大，万科是多么令人可怕！而正是万科这种令人可怕，正在有力地推动中国房地产业的提质发展！”
    “当中国城市居民不再需要住宅的一天来临的时候，最后一套住宅将是由万科来完成的。”王石说。

（宋振庆 http://www.china-crb.cn/HTML/2007/ztbd/200811677.html）

——陈真诚媒体说万科系列之三

来源：2008年9月13日 中国经营报

　　面对地产业残酷的生存状况，龙头万科放弃了稳健的保守主义而选择更为激进的降价促销。

　　从珠三角的深圳、广州，到中部的武汉、长沙，再到如今烽烟四起的长三角重镇上海、杭州、南京，万科显露着将价格战进行到底的决心。随着降价战线的逐步拉开，万科与同行业竞争者及消费者之间的博弈正在激化：同区域其他房企猜疑、指责之声四起；而当被优惠措施吸引的购房者涌向万科售楼处时，却发现另一群神情悲壮的人正在高喊“退房”。

　　代价

　　硬币总有两面。“万科作为一个商业企业，他肯定会选择更能赚钱的那一面。但是，选择某一项政策或计划，而失去选择其他可能获利的政策或计划的机会，这就是对机会成本最简单的理解。”一位研究万科已久的投资者告诉�