海南国际旅游岛新闻发布会在北京举行。

• 郭卫民:

女士们、先生们，大家上午好！最近国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，《意见》发布后也引起了社会舆论的广泛关注。今天，我们很高兴请来了中共海南省省委书记卫留成先生，海南省人民政府省长罗保铭先生，介绍关于海南省经济社会发展和推进国际旅游岛建设的有关情况。出席今天发布会的还有国家发展改革委社会发展司司长胡祖才先生。下面先请卫留成先生做介绍。

2010-01-06 09:48:27

• 卫留成:

谢谢主持人。首先向各位媒体的朋友带来海南岛的温暖，今天北京的气温最低零下十六度，最高是零下六度，海南岛也受了寒潮的影响，最低温度零上十六度，三亚的温度最高零上二十九度，还可以穿短袖、还可以游泳。

日前，国务院颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这是国务院着眼我国改革开放和现代化建设全局，做出的一项重大战略决策，体现了党中央对海南经济特区的高度关注和支持。这个《意见》的出台，标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，是继1988年建省办经济特区之后，海南发展史上又一件具有里程碑意义的大事。

2010-01-06 09:51:35

• 卫留成:

建设国际旅游岛，是海南省委、省政府贯彻落实科学发展观，转变经济发展方式，结合海南省情提出的发展思路。其主要内涵，是发挥海南省生态环境和热带岛屿资源优势，借鉴国际上岛屿型经济的成功经验，加快推进旅游要素国际化进程，不断提升旅游设施建设及管理服务水平，实现旅游业转型升级，进而推动经济社会全面发展，逐步把海南建设成为旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型旅游和休闲度假目的地，建设成中国人民的四季花园。

把海南建成国际旅游岛的发展思路提出后，得到了中央领导同志的充分肯定，社会各界和全省上下的一致认同。2008年4月，胡锦涛总书记视察海南时明确指出，海南要积极发展服务型经济，提高旅游业国际化程度，努力使旅游业成为海南的支柱产业。2009年4月，温总理视察海南时提出，“建设国际旅游岛要成为海南深化改革开放、促进经济增长的制高点和突破口”，并要求国家发改委牵头，会同有关部门制定海南国际旅游岛建设的系统性指导意见。2009年6月，国家发展改革委会同财政部、交通部、国土资源部等22个国家部委单位，组成联合调研组赴海南进行了实地调研，在充分吸收各方意见的基础上形成了国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，以国务院文件形式颁布。

2010-01-06 09:53:05

• 卫留成:

《意见》站在全局的高度，明确了建设国际旅游岛的六大战略定位，即成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。这是党中央、国务院赋予海南的新使命，是对海南改革发展的新要求，进一步明确和提升了海南在我国改革发展总体格局中的地位和作用。我们也深感担子很重、责任重大。

《意见》顺应国际国内发展趋势，立足海南实际，明确提出了国际旅游岛建设的目标，并围绕建设目标，对海南产业发展、生态环境建设、社会事业建设、基础设施建设等各个领域提出了一系列要求和具体措施，确定要实施一批重大项目，并从投融资、财税、对外开放、土地等方面有针对性地给予了海南许多政策倾斜，进一步为海南经济社会全面发展、科学发展指明了方向，创造了有利条件，带来了难得机遇。

2010-01-06 09:54:00

• 卫留成:

《意见》的贯彻实施，对于我们国家打造具有国际竞争力的旅游胜地，加快发展现代服务业，建设旅游强国，对于海南充分发挥区位优势和资源条件，发挥经济特区改革开放的排头兵作用，实现科学发展、和谐发展，为全国调整优化经济结构和转变经济发展方式做出示范，都具有重大的现实意义和深远的历史意义。

2010-01-06 09:54:19

• 卫留成:

各位记者、朋友们，建设国际旅游岛，为海南的发展描绘了令人振奋的美景蓝图，但我们也清醒地认识到，这是一项长期而艰巨的历史任务。我们将认真按照科学发展、和谐发展的要求，带领全省各族人民扎实抓好《意见》的贯彻落实。首先是抓规划，引入先进的发展理念，按照国际化程度高，地方特色鲜明，“高品位、有特色”的要求,认真编制国际旅游岛建设规划，确保各项建设在科学规划指导下有序进行。第二是抓政策落实，对国务院《意见》中提出的各项政策，完善配套措施，使其具体化、可操作，确保国际旅游岛建设有强劲而又持续的吸引力和支撑力。第三是抓项目，高标准、高水平建设好各个重点项目，确保每个项目都成为国际旅游岛的坚强基石和亮丽风景。

2010-01-06 09:54:41

• 卫留成:

今年是建设国际旅游岛的开局之年、起步之年，也是关键的一年，我们将精心组织，集中力量实施一批带有标志性、代表性的大事实事，包括召开首届博鳌国际旅游论坛；引进大型免税集团或大型商业公司，建设经营免税店；推出海上旅游等一批新的特色旅游产品；启动建设航天主题公园、热带海洋公园等一批大型旅游项目；对主要旅游基础设施、旅游路线的标识系统甚至包括旅游厕所进行全面改造；建设海口、三亚游客到访中心和多语种的省旅游官方网站；组建旅游开发投融资平台；策划组织开展高质量的旅游宣传促销活动；策划组织一批有影响力的文化娱乐、节庆、体育赛事活动；加快旅游管理体制改革；深入开展城乡卫生环境、治安环境和旅游市场环境专项整治活动，等等，努力开好局起好步，真正让全省人民看到现实成果，让全国人民和广大游客感受到实实在在的变化。

2010-01-06 09:55:38

• 卫留成:

在这里，我特别向大家介绍一下博鳌国际旅游论坛。为了更好地宣传展示我国旅游，推介海南国际旅游岛，也为了充分借鉴国际国内经验，为旅游业发展、国际旅游岛建设提供智力支撑，我们和国家文化部、国家旅游局、国务院新闻办等8个部委共同发起举办博鳌国际旅游论坛，首届论坛将于今年3月在海南三亚举行，届时，将有国内外政界以及文化、旅游等领域的数百位重要嘉宾出席。我们的目标，是使之逐步发展成为一个有特色、可持续、对以旅游为龙头的现代服务业发展具有较大促进作用的国际性旅游会展品牌。欢迎各位到时与会采访。

2010-01-06 09:57:05

• 卫留成:

各位记者、朋友们，22年前，中央决定海南建省办经济特区，开启了海南发展波澜壮阔的新纪元，22年后，中央又决定建设海南国际旅游岛，我们相信这必将掀开海南发展辉煌灿烂的新篇章。

建设国际旅游岛是一项先行先试的全新事业，我们真诚邀请各位朋友热情参与，也希望能继续得到各方面，包括在座各位一如既往的倾力支持。

海南是中国唯一热带岛屿省，碧海蓝天，空气新鲜，环境优美。一年365天都是一级空气，而且夏天不太热，冬天不会冷。要想身体好，常来海南岛，海南国际旅游岛永远邀请您！

谢谢大家！

2010-01-06 09:58:07

• 郭卫民:

谢谢卫书记的介绍，下面进入提问阶段。

2010-01-06 09:59:06

• 路透社记者:

第一，在中央发布的文件当中提到希望在海南发展旅游业，其中提到在西沙和其他的岛屿发展旅游业。请您介绍一些细节，中国是否在西沙和其他附属岛屿建立旅游地，是否允许外国游客进入这些地方？第二个问题，在文件中提到在海南建成能源基地，请给予这方面的细节信息？

2010-01-06 10:00:02

• 卫留成:

国务院的文件里讲到，西沙旅游和海南无居民岛屿旅游问题，我们正在与有关方面研究开放西沙旅游的具体办法，到时会向社会公布。关于能源基地建设，主要是面向南海的资源开发服务基地，我相信海南具有这样的资源条件和区位优势。

2010-01-06 10:02:35

• 中央电视台记者:

请问卫书记，海南省建设经济特区已经有21年时间，现在还是我们国家沿海省份中一个欠发达的地区，现在国务院通过了这样一个《意见》，海南如何抓住这样的机遇加快发展，真正把海南建设成为经济特区和国际旅游岛？

2010-01-06 10:03:32

• 卫留成:

国务院《意见》的发布，对海南确实是一个重大的历史性的发展机遇。我们一定下决心抓住这个机遇，对海南的经济社会发展强力推动，取得实际的效果。我认为国务院这个文件是从旅游业作为切入点的，对海南的经济社会的全面发展提出了系统的要求和一系列的措施，抓住这个机遇，落实这个措施，就可以缩短我们和发达地区发展的差距。

首先是要抓好国际旅游岛建设，用国际的视野，高水平、有特色的做好旅游岛建设的规划。然后在旅游基础设施、服务设施的建设、管理和综合服务方面，要尽快实现国际化的转型。使旅游业真正成为海南的主导产业，带动海南经济社会的全面发展。

2010-01-06 10:04:40

• 卫留成:

当然这个文件对于海南的产业发展、社会建设、基础设施建设也有一整套的措施。我们将加快推进一些重大设施的建设，特别是包括琼州海峡跨海工程和海南环岛高速铁路建设在内的基础建设，要推进没有污染的高科技新兴工业的发展，要加快海南作为热带现代农业国家基地的建设，以及海洋产业的发展。我相信通过我们一个时期的努力，比如说十年左右，海南的发展一定要让国人和世人刮目相看。

2010-01-06 10:07:41

• 中国日报记者:

请问罗省长，海南自然环境是非常优美，我们也听到了有一些游客的反映，海南还是存在欺客宰客和服务意识差、环境意识差的问题，请问海南省将采取什么样的措施从根本上解决这些问题？从六个月以前有一个大规模的整治行动，现在的效果如何？还有一个问题，昨天很多中外媒体注意到，国务院颁布的《意见》里提到了要探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票的问题，请问海南省在这方面有什么样的创新？

2010-01-06 10:09:58

• 罗保铭:

中国日报女记者提的问题，我本人深有同感，包括卫书记跟我也都多次接到这样的旅游投诉，有些投诉说实在话，看后让人很痛心，也很气愤。像这种欺客、宰客，兜售假冒伪劣商品，包括黑团黑车甩客的现象，尽管是少数和个别的。但是直接伤害了广大游客的利益，而且也给海南的旅游抹了黑，如果用一句中国老话讲“一颗耗子屎坏了一锅汤”。要向各位记者亮明我的观点，如果我们海南连这方面的问题也解决不了的话，或者不能有效解决的话，我们就过不了建设国际旅游岛这个最低的门槛，或者迈不过去这个最低的门槛。

2010-01-06 10:10:55

• 罗保铭:

所以我们把下力量整治旅游大环境作为当前建设国际旅游岛的当务之急，可以这么说，省委已经做了部署，后天我们就要在全省召开一个整治旅游大环境的动员部署大会，形成全民参与，打总体战。再有，我们将建立一套旅游大环境管理的长效机制，创新旅游市场管理的体制机制，健全各项管理的制度和规定，严格执法、奖惩分明。比如元旦第二天，我们就对一个甩团的导游和司机处于了重罚，如果再犯吊销执照。还有我们下力量加强对旅游专业人员的专业素质培训，提高综合服务水平。对广大群众进行文明诚信的教育，我们觉得这些也是旅游大环境的一个组成部分。

2010-01-06 10:13:46

• 罗保铭:

总之，广大游客来海南渡假旅游，我想最终还是享受我们这里的综合服务。所以我们就注重坚持苦练内功，提高整个旅游服务的综合水平，能够尽快早一天跟国际通行的服务管理的惯例接轨。我们还特别欢迎媒体的舆论监督，这些丑事、恶劣的东西见不得阳光，害怕公众舆论，我们特别希望媒体对我们的旅游市场建设发挥监督作用。

第二个问题关于彩票的事，国务院这次在文件当中给我们明确了探索发展竞猜型的体育彩票包括大型国际赛事的即开彩票，这是国务院的文件当中明确规定的，这是在彩票方面为丰富海南旅游娱乐的产品给我们开了一个政策口子，是带探索性的。既然是探索性的，相比于其他地区就有一定的空间，但是这个空间绝不意味着要突破国家的现行法律在这方面的有关规定。谢谢！

2010-01-06 10:18:00

• 国际旅游岛杂志记者:

我代表国际旅游岛杂志和大特区商海这两本杂志提一个问题。海南要建设国际旅游岛，成为国人乃至世人刮目相看的人间天堂。我个人感觉有一个基本的门槛，就是实现800万人民的安居乐业和和谐发展，我想海南省是不是在这方面也会对促进中小企业发展，保障社会民生，改善社会民生有一些长远的规划和制度的保障。这个问题提给卫书记。

2010-01-06 10:20:33

• 卫留成:

海南建设国际旅游岛促进经济社会发展最主要或者最终的目的，就是让海南850万人民的生活水平能够大幅度提高，能够让城乡居民口袋里钱多一些，生活过得好一些。为此，海南省委在去年已经做出了一个决定，促进公共社会服务均等化，而这个决定中有一个明确的要求，海南省每年财政增收部分必须拿出55%以上，用于解决民生问题。省政府为此做了一个投资462亿的五年民生规划，我想我们建设国际旅游岛每一步都要考虑到老百姓，比如说主题公园，精品旅游线路，都要带动一个区域、一个地方的老百姓致富。我还在这儿报一个小料，省委省政府已经决定，今年全部解决海南60岁以上农民的养老保险问题，这比国务院要求的进度至少早了8-10年。

2010-01-06 10:23:36

• 美联社电视记者:

第一个问题，越南官员提出在该区域的过度发展会对其造成影响，请您阐述一些该区域的发展会对这些问题产生怎样的影响？第二个问题，中央政府在近年来一直强调要限制高尔夫球场的发展，而海南在过去的几年开发了22个高尔夫球场，这是一个类似“791工程”的行动计划，请问为什么要发展这么多的高尔夫球场，它会对环境造成怎样的影响？

2010-01-06 10:26:07

• 卫留成:

我们只在自己的领土和领海上来发展我们的旅游和经济社会，我想不会对别人造成什么不利的影响。我们秉持以邻为友，不会因为我们的发展去侵害别国或者别人的利益。至于讲到高尔夫，你说新建了22个高尔夫球场，我确实不太清楚这件事情。国务院的文件上对海南发展高尔夫确实有一个规定，就是第三条第八款讲：在符合土地利用规划，不占用基本农田、有效保护生态环境，维护农民利益的前提下，科学规划、总量控制、合理布局，规范发展高尔夫产业。高尔夫在世界上都是一个重要的旅游要素，规范的发展可能对旅游的发展有好处，对经济社会的发展有好处，但是要规范，我们不能搞乱了。

2010-01-06 10:28:45

• 罗保铭:

我再补充一下，这次国务院尽管文件里说了，让我们发展高尔夫产业，但是有严格的限制条件，我可以这样说，海南发展高尔夫绝不违反土地总体利用规划，不占一亩基本农田。在这个前提下，按照我们的规划要求有序的，在国务院政策允许的范围内来适度发展高尔夫产业。这方面的规划还要经过国家发改委有关部门的批准。

2010-01-06 10:30:35

• 中国国际广播电台记者:

我想请问发改委的胡司长，近一段时间以来，国家先后批复了多个区域发展规划，最近又公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，请问胡司长国家在这方面是否有一个总体的战略？海南在其中占据了怎样的一个地位？

2010-01-06 10:31:27

• 胡祖才:

我现在来回答这个问题。大家知道中央一直是高度重视海南的发展，这次国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，并且明确了六个方面的战略定位。我想就这个国际旅游岛建设来说，主要有三个很鲜明的特点。

第一，大家都知道海南是我国唯一的热带岛屿省份，拥有良好的生态环境和独特的热带旅游资源，具备打造具有国际竞争力的世界一流的海岛休闲渡假目的地的资源条件。最近国家已经明确提出把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，因此充分发挥海南的区位和资源的优势，来建设海南国际旅游岛对推动我国的旅游业发展具有重要的积极作用。

2010-01-06 10:33:32

• 胡祖才:

第二，海南是我国最大的经济特区，具有体制机制创新方面的优势。选择旅游业作为海南改革开放和发展的突破口，赋予必要的政策来鼓励海南省进一步深化改革开放，对于旅游业发展的体制机制以及旅游产品的开发建设等方面，积极的借鉴国际通行的经验和做法，大胆探索、先行先试，这样不仅可以全面的提升海南旅游业发展的质量和服务水平，争创海南经济特区的新优势，同时也为我们国家旅游业的发展提供可积累的经验。

2010-01-06 10:34:47

• 胡祖才:

第三，保护良好的生态环境，是海南发展最突出的优势和长远的依托。建设海南国际旅游岛就是要在保护生态环境的基础上构建以旅游业为龙头，现代服务业为主导的特色经济结构，走出一条生态文明、经济发展、群众富裕的科学发展之路。从而把我们海南岛建设成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，也使海南成为我们全国人民的世界花园，这对全国调整优化结构和转变发展方式具有重要的示范作用。

2010-01-06 10:37:02

• 华夏时报记者:

问一个关于房地产方面的问题，海南国际旅游岛建设给海南的房地产方面会起到哪些促进作用？省政府在公布海南国际旅游岛计划之后，有很多房地产开发商进驻海南岛，其中也有央企背景的开发商。请问央企背景的开发商进驻海南岛会不会对海南的地价和房价形成推动？

2010-01-06 10:38:36

• 罗保铭:

谢谢你的提问，首先，应该说这几年海南的旅游房地产总体的市场是上升的，主要是岛外的需求。第二，虽然商品房的价格是上升的，但是也没有像媒体报道的那样涨的那么凶，我可以给你提供一个数字，根据国家统计局2009年1至11月份的统计，全国70个城市包括省会城市在内，三亚的房价截止到目前为止是不到11000元一平米，在全国排第8位。海口商品房的均价不超过六千块钱一平米，海口的涨幅比原来涨13%，三亚的房子涨6.6%。房地产的需求主要来自于岛外，今年统计下来海口60%、三亚的80%—85%商品房是由岛外来购买的，人们主要是购买二套房、三套房。我们分析这些人来买房子最终是买海南的自然环境，海南由于是中国唯一的热带岛屿，所以这个房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产的需求肯定是越来越旺盛，因为资源相对稀缺。

2010-01-06 10:40:16

• 罗保铭:

尽管从11月份、12月份以来，确实有些大企业来海南有意投资房地产，但是我可以告诉大家，海南现在的房地产发展还是按照我们的总体规划要求有序发展。房地产的发展有两个核心要素，一个是总体规划，一个是土地供给。土地供给上我可以跟大家说几个数字，一是国家国土资源部批给海南的建设用地大约是4—5万亩，跟广西相比，广西国家批给20万亩以上的建设用地，广东是60万亩以上的建设用地，2007年之前海南的房地产用地主要是盘活从1993年以来土地出让的大量土地，2007年主要建设用地就是盘活过去出让的土地。现在是严格按照国家的要求，按照每年的供地指标。给海南4—5万亩建设用地当中，其中用于房地产的将近30%，这里还包括我们解决廉租房、解决经济适用房、解决普通商品房和解决一些高端商品房。所以我们坚持总体规划，坚持土地有序供给，按照市场的需求和海南环境承载的能力，完全能够掌控海南的房地产有序发展。

2010-01-06 10:44:38

• 中华工商时报记者:

将海南建设成为国际旅游岛很重要的就是有一条，加强基础建设，特别是生态环境的建设，这就意味着海南省的发展是要以牺牲GDP为代价，中央是否考虑到对海南省政府的政绩考核方面采用新的评价标准？也就是引入绿色GDP的概念。第二个方面，在东盟自由贸易区的背景下，海南如何与周围的岛国开展差异化合作，因为我们大家在滨海资源上有同构的问题。

2010-01-06 10:48:40

• 卫留成:

你说得很对。海南建设国际旅游岛是以保护生态环境为重要或者说主要内容。肯定对GDP的增长有一定的限制作用。但是良好的生态环境正是海南经济发展、社会发展的一个基础和前提。我们经常说，我们既要金山银山，也要绿水青山，保住了绿水青山后面就有金山银山。因此海南把发展旅游业作为支柱产业，从而带动现代服务业和第三产业发展，按照国务院文件的要求，第三产业的比重到2020年要达到60%，达到相当于发达地区的水平。至于说考核，现在还是从经济社会长远发展考虑。现在海南省委省政府正在提出，要作为国家的低碳经济实验区，我们希望能够这样做，来发展低碳经济，海南有这方面的条件和优势，也会得到中央的支持。

2010-01-06 10:50:47

• 卫留成:

至于东盟，海南作为中国面向东盟的一个桥头堡的地位，是别的任何地方都替代不了的，因为它的区位优势太明显了。

2010-01-06 10:57:00

• 二十一世纪经济报道记者:

首先，谢谢两位领导为海南人民所做的事情。我有一个问题，关于海南岛的旅游定位是怎样的，我们知道东南亚地区很多海岛都拥有阳光海滩，我们海南岛自己的旅游定位会有怎样的区别性？第二个问题，旅游政策怎样落地，两位领导是否有详细的计划，比如说海洋公园相关规划是不是已经做出来了，计划是怎样的？我不知道你们是否盘算过，这个旅游岛的建设需要多少资金，这个资金怎样解决，我们要搭一个怎样的平台吸纳各方的资本，这里面外资又有怎样的吸引计划？

2010-01-06 10:57:33

• 卫留成:

海南是和东南亚一些海岛有很多相似的地方，但是也有很大的区别。比如说，海南不但有漂亮的海滩，而且有60%的森林覆盖率，有上千万亩的原始状态的热带雨林。海南还有130万左右的黎苗少数民族，所以民族风情也很独特。海南在规划和开发旅游产品、旅游精品线路时，不但考虑到要海南岛山海相连，突出本地的民族风情和民族特色，还有遍布全岛的温泉，当然还有比较有特色的高尔夫旅游等等。

2010-01-06 10:58:25

• 卫留成:

我可以告诉大家，我们的旅游规划已经做过两次了，最新一版的《国际旅游岛建设规划》很快经过发改委批准后要出台。海南国际旅游岛建设需要的投资量是巨大的，光基础设施的投资量就非常大，主要资金有三个方面的来源：一是中央政府支持；二是从省政府收入当中拿一小部分；三是社会投资，也是最主要的部分，刚才说很多大公司都想投资，包括投资大型基础设施和大型主题公园、高档的渡假酒店等等，这些主要依靠社会投资。

2010-01-06 10:59:12

• 新华社记者:

请问卫书记，今年3月即将举办的博鳌国际旅游论坛，对实施海南国际旅游岛政策会有什么样的影响？第二个问题请问罗省长，《意见》里提到海南会试行离岛旅客的免税政策，已经开业的三亚免税店目前经营状况怎样？其他在海口外面跟琼海三个城市即将开业的免税店大概会采用国际品牌还是国内自有品牌？

2010-01-06 11:01:13

• 卫留成:

我回答第一个问题。打一个比方，国际旅游论坛是国际旅游岛的开场锣鼓，我们长远的目标是把它办成一个在国际上有一定影响力的，宣传我们国家旅游和推介海南国际旅游岛的具有国际影响力的会展平台。我可以告诉大家，现在已经有很多国家的旅游部长，包括世界旅游组织的秘书长和多个国家的文化部长将参加这个论坛，第一届论坛我想肯定会成功的。

2010-01-06 11:03:24

• 罗保铭:

我回答第二个问题。游客的购物免退税政策也是我们十分期待的。国务院的文件当中明确规定，这个政策由财政部牵头，还有相关的行业主管部门参加，海南省会积极配合，制定实施这个政策的具体规定，拿出具体的政策规定，还要拿出具体的监管办法和实施方案，我们当然是希望政策的具体规定、监管办法、实施办法都早一天出来，抓紧实施。

2010-01-06 11:04:33

• 罗保铭:

目前三亚免税店是在国家政策之前由国旅牵头搞的，这个免税店无论是在规模上还是政策开放度上都还是比较小，也是刚刚开业。

2010-01-06 11:06:21

• 香港文汇报记者:

我们注意到2009年以来国家先后批准了《珠三角发展规划纲要》、《海西经济区的若干意见》、《江苏沿海地区发展规划》、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，以及很可能在近期出台的天津滨海新区的政策，唯独在海南是冠有“国际”两个字的，请问一下卫书记海南国际旅游岛的“国际性”将如何体现？第二个问题请问罗省长，香港读者非常的关心海南岛的日用消费品的免税对香港的购物天堂是带有一定的冲击性，对香港有比较强的竞争力，是否可以详细的透露一下这方面的情况？

2010-01-06 11:08:33

• 卫留成:

关于海南国际旅游岛的国际性，我想主要是四个方面，首先是规划，要有国际的视野，国际的水准，要体现本地特色，叫做“国际化、高品位、有特色”。第二，旅游基础设施和服务设施的建设要高标准，符合国际的惯例。第三，旅游设施的管理要符合国际的标准要求，比如说我们现在已经建成的40个五星级酒店和正在建设的20个五星级渡假酒店，绝大部分都是国际品牌公司来管理，它们的管理基本上是国际水平的。第四，旅游业的综合服务要达到国际标准，符合国际惯例，这一点非常难，要给我们一点时间，比如说语言，很多人会讲英语会讲俄语，要有一个过程。比如说其他配套服务，跟人民群众的素质和受教育程度有很大的关系，这方面我们要尽非常大的努力逐步实现。

2010-01-06 11:09:49

• 罗保铭:

我来回答第二个问题，首先具体政策规定是由国家财政部牵头，我们和广大游客都抱有同样的期待，也希望这个政策尽快出来。而且关于文件当中也特别明确，海南要形成一个大型购物中心，我们希望这块也能够加快推进。另外，海南跟香港都是9+2区域合作的成员，我们跟香港有着多方面的合作，比如每年我们有文昌鸡、水产品进香港超市，包括蔬菜、水果、生猪都进香港超市。我们跟香港也有旅游精品路线合作，比如我们对俄罗斯游客在香港合作上就是非常成功的一个精品路线，海南作为渡假天堂是香港方面重要的补充，或者说重要的互补，这方面有很多我们相互成功合作的方面，至于说在将来享受免税购物政策方面，海南刚刚起步，一定会有海南自己的特色，但是这跟百年香港购物天堂是一种相互合作的关系，我们还得向香港学习取经。

2010-01-06 11:12:37

• 卫留成:

关于对香港购物天堂形成竞争的问题我再补充三句话：第一，这个政策是学习国际先进的旅游政策，处于一个实验性的阶段。第二，海南的发展基础和经营环境有一个发展过程。第三，请告诉香港的市民，不会对香港构成强烈的竞争关系，至少可以看得见的一个时期之内，不会构成竞争。

2010-01-06 11:15:10

• 卫留成:

最后感谢媒体朋友们长期以来对海南的关注和支持，欢迎大家多到海南去旅游，多到海南去采访。

2010-01-06 11:16:09

• 郭卫民:

今天发布会到此结束，谢谢各位！

2010-01-06 11:16:25

来源：南海网/图片：中国网

   来源：中国政府网

看到外交部网站上的这则通知，做为在海南工作生活的我内心十分兴奋：海南国际旅游岛终于上升为国家战略，相关规划不久也将获得国家正式批复！海南旅游开发将进入全新发展时期。

相信再过两天：1月6日，海南国际旅游岛上升为国家战略的消息将成为人们关注的焦点。海南岛开发建设史上将迎来新的开发热潮。

在此，热烈祝贺海南国际旅游岛上升为国家战略！

每逢辞旧迎新的时节，总会有或多或少的感慨，或喜悦或伤感，逝去的将不再来，得到的也不一定永恒。生命在季节的轮替中日渐成长成熟和老去，曾经的青春岁月化作记忆中的一幅画卷永驻心间，也许并不一定很美丽，但至少会给那些远去的岁月留下一些印迹。

不知不觉中写博客已近四年了，一千多个日日夜夜里，在电脑前在网络上用文字和图片记录忙碌生活中的点点滴滴，留住逝去岁月的痕迹，记住那些快乐或忧伤的日子，让那些笑泪皆歌的岁月在博客中永恒......

空闲的时候翻阅过去的博客，一次次旅行途中美好的记忆浮现眼前，想想有博客真好，可以重温过去的快乐时光。

当然也会常随博友的博客去旅行，那些未曾去过的山水美景可以瞬间游览一翻，感谢博客带给我们许多美好的回忆。

新的一年，心的祝福：愿博友们新年快乐！

借海南岛温暖的阳光送去我最诚挚的新年祝福：2010年，快乐每一天！

在2009年的岁末，禁不住“微博时代”的诱惑，也开通了自己的微博，嘿嘿，以后没时间的话就用微博来记录忙碌生活中的点滴，留住逝去岁月的痕迹，记住那些快乐或伤感的日子，让那些笑泪皆歌的岁月在记忆长河中永恒......

我的微博网址：http://t.sina.com.cn/hkcsh

东和海南福湾一角。

东和海南福湾一角。



东和海南福湾一角。

2009定安规划图片展暨休闲地产推介会于12月25-27日在海口会展中心举行，是海南第一个举办规划展和房展的县级城市。三天展会期间，一个绿色生态定安吸引了10万观众参观展览，定安休闲地产和旅游资源也开始广为人知，并取得了意外的收获，据介绍，参加展会的20多家楼盘三天共签订购房意向销售1539套，意向销售定金1612万元，意向销售总额达4亿元；现场签订合同销售房产135套，销售总额2900万元。

定安是海南一个面积仅1000余平方公里，人口32万的小县，与海口市隔南渡江相望，因毗邻海口而被誉为海口后花园，距离海口市中心区不到30分钟车程，区位优势独特；随着海口房价的日益走高，临近海口的定安开始成为购房者理想的居住地之一。目前定安房价仅为海口市区房价的一半，吸引了一批岛内外购房者到定安买房置业。

目前，定安新城和南丽湖开发热点地区已有昌茂·中润温泉水城、长信·半岛美庐、南丽湖一号、宏城水岸、恒吉花园、吉粮康城等20多个大型地产项目在建。

据悉，定安房价从2007年初的均价每平方米1000多元，涨到现在的均价每平方米超过3000元。目前，定安高档次的小区房价每平方米已超过4000元，涨幅紧逼三亚、海口、琼海房价。

本次会展由定安县人民政府举办，海南日报承办。

     我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

　　世人未必皆能理解海子诗句背后的深刻含义，但“海景房”确实是火了，而且这种“火”自20多年前南下深圳、开发海南起，就一直随着中国经济的整体向上而趋强。

　　2000年时，刚刚经历过一波房产泡沫后的三亚房屋均价不过1000元/平方米，但到了2009年，三亚楼市每平方米均价突破万元，不足10年，房价上涨十倍。而在这一轮疯狂涨价中，动辄5万~10万元/平方米的海景房成为价格飙升的最大推手。

　　当然，从上世纪90年代房产泡沫之后的遍地烂尾楼，到如今遍布亚龙湾、大东海、三亚湾的高端海景住宅、别墅、产权式酒店，背后其实是一条多种利益环环相扣的链条。“旅游立岛”的思路使得三亚楼市具有鲜明的投资性质，而政府控制土地出让，保持市场“饥渴”状态，开发商大盘开发，惜售慢销，代理商大叫“无房可卖”，导致海景房极具稀缺性；岛外“有闲有钱者”由自住转向投资的“刚性需求”，对投资风险的淡漠和高房价的热衷，又为三亚海景房蒙上一层“盲目”的面纱。

   “项目不足20套!”

　　11月24日，三亚亚龙湾公主郡，售楼小姐同时招呼着三四拨客人，那些杂乱的东北口音咨询着价格、面积、高尔夫球场、私家海滩，她觉得有必要提醒他们，房源已经不多，要买趁早。

　　公主郡并不能算真正意义的一线海景房，住在4.5万元/平方米的别墅里，压根见不到海的影子，即使在高层电梯公寓，也只是远眺一下1公里之外的亚龙湾海。然而这似乎并不影响它价格的一路飙涨——2007年11月该盘公寓均价为13000元/平方米，别墅为20000元/平方米，如今，前者均价已超过19000元/平方米，而别墅价格则在35000元~45000元/平方米。

　　公主郡只是海景房受投资热捧的一个缩影。在有“东方夏威夷”之称的三亚长达209公里的海岸线上，布满了大大小小的海景别墅、高档公寓、产权式酒店。“愁啊，这么好的市场，没房子可卖。”正操盘三亚湾某海景公寓的刘行一直向《中国经营报》记者感叹。

　　各路资金涌入、政府有意控制土地供应、开发商惜售，都成为三亚海景房价格渐行渐高的推手，而隐藏其后的，是经历泡沫、重回巅峰之后日益成熟的产业链条和无法掩盖的投资风险。

　　“岛外”客疯炒

　　外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。

　　“‘海景’房？现在想投资买不到，我都转向‘河景’啦。”54岁的黑龙江人岳勇调侃道。

　　除去每年候鸟一般地跑到三亚过冬，岳勇还会在每年5月公务出差海南。和11月份旅游旺季迥异的是，“5月份好多房子都是黑乎乎的，压根儿没人住。”岳勇觉得海景房出租的回报周期太漫长，于是索性将2006年购下的一套海景房出手，哪知他开价120万元，一个月之内就有三四个买家加价到140万元~150万元不等，市场火爆令他诧异不已。

　　房子最终以147万元卖给了东北的一个煤矿主，岳勇驱车陪同朋友夜泳时，未见房子有过灯光。“对真正的有钱人来说，根本不屑于将海景房出租，”岳勇常常感叹，“或许是坐等升值，或许仅仅是为了转移资产。”

　　大批岛外购房者正是三亚海景房价格持续走高的主力推手。据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台　地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计数据表明，2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%.

　　三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”，即上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。

　　“这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮告诉《中国经营报》记者，据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企管理层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。

　　周亮称，同样是投资海景房，不同区域不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间。而东北人购买二三线海景房，自住和出租居多。”

　　对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。

　　记者从中介机构拿到一份官方下发的《三亚市各楼盘基准参考价》，其中显示三亚海坡片区和亚龙湾片区，产权酒店和别墅价格最为坚挺，涨幅也尤其明显。比如海坡片区某老年度假公寓为产权式酒店，价格开盘时9369元/平方米，两年便上涨至如今14000元/平方米。

　　外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。

　　这种市场无疑因为其单一性而显得有些畸形。记者根据公开数据统计得知，2008年三亚商品房平均销售价格为10159万元/平方米，与2007年同期相比增长36.34%。而2008年三亚城镇居民年人均可支配收入13471万元，增幅同比回落7.9%。三亚如此高企的房价，绝非一般工薪阶层能承受得起。

　　“政府就不该考虑什么房价收入比，三亚市场是特殊的，不应该为平衡本地消费来抑制房价。”岳勇并不认为自己的观点有何不妥，“三亚本地常住人口56万，而今年三亚计划销售房屋面积　　100万平方米左右，往后量还要大，本地人口很难消化。”

　　而在海南省住房和城乡建设厅住宅与房地产业处处长陈武看来，今年海南最抢手的是三亚海景房，外地人士是海南购房的主角，这个格局短期内不会改变，会延续多年。

　　政府“小九九”

　　严之尧最后的结论是，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。

　　“国际旅游岛”成为海南各地政府招徕客户的最新噱头，三亚政府对于市场的“良苦用心”无疑更给予开发商和投资者们信心。

　　“一方面，政府加大和实力派开发商的土地合作，中粮、山东鲁能、天津永泰，以及本土的兰海集团、鸿洲集团等，拿地都是数千亩，开发商能控制市场话语权。”三亚家州不动产投资公司总经理徐奇烽告诉记者，“另一方面，政府有效控制土地供应量，使得海景房用地处于‘饥渴’状态。”

　　《中国经营报》记者了解到，三亚市政府已规定三亚湾等一线海景，原则上不再批准纯住宅物业。目前一线海景房大多数都是以旅游物业名义审批，开发商在修建星级酒店之后，出售一部分物业产权。所以这些一线海景的项目规模都不大，而且均定位海景豪宅，单价远远高出市区非海景房价格。

　　“政府也是在吸取教训，让大开发商来运作项目，一是有资金实力避免烂尾，二是他们愿意沉下来做事。”三亚中联土地评估分析师冯小旭告诉记者，最近几年，三亚土地评估价格增长很快，除了中粮、吉利、鲁能等在三亚运作海景房项目，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，进一步推动当地土地价格上涨。

　　富力公司曾一口气在陵水香水湾拿下了167万平方米的土地开发权，雅居乐则在清水湾预计投资200亿元开发大盘，在三亚从事开发已有5年的广东联华国际，在收购三亚当地最高的烂尾楼后，相继在海南储备土地近6000亩。

　　“现在到沿海一线去看，海景住宅基本都是这些实力派开发商的。”冯小旭称，在高档酒店方面，喜来登、凯宾斯基等国际五星级酒店已成为一线海景的最得意者。

　　政府热衷于推售与旅游相关的酒店，乃是心中算过一笔明细账。海南省国土资源环境厅厅长严之尧说，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。

　　“寸土寸金的海岸线，如果全是住宅，一次性售卖之后，就只能等住宅二手买卖才能收取税费，而这一额度并不高。”有二手中介经营人员告诉记者。

　　实际上，不仅仅海景房用地日益减少，包括市中心和中心辐射区项目用地，三亚也是相当“吝啬”。

　　从1999年到2006年，海南全省土地供应总量为12万多亩，其中房地产开发用地供应量为3万多亩，约30%.截至2008年7月，海南省共已与开发企业签约参与土地成片开发项目18个，这些项目大多分布在海南东部和南部滨海资源较富的沿海市县，其中三亚共有7个，规划面积达 62014亩。

　　“其他城市‘圈地-盖房-销售-再圈地’的开发模式对三亚来说过于奢侈，”在海口和三亚都有小幅土地的投资者陆劲（化名）称，海景房用地更是少而又少，和他一样，不少手中有地的“掮客”都坐等着土地升值后再卖。

　　虽经多方努力，记者在三亚市土地储备中心以及相关国土部门，均未能拿到2009年土地出让及储备情况。

　　“产、销、租”链条

　　针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。

　　针对央视最近关于威海银滩海景房虚假销售的报道，刘行等岛内销售人员却完全不担心，在他们看来，三亚楼市的“产、销、租”链条已经相当成熟，和威海的主要不同是，三亚投资者是自己要来的，不用中介虚假欺骗过来。“三亚已经经历了20多年的市场洗礼，房地产氛围很成熟，威海等地海景房则因为缺乏氛围，整个链条还需要不断完善。”

　　投资需求催热三亚二手房交易，价量齐涨风头直追一手房销售。记者在海景房最为集中的三亚湾看到，各楼盘向海一面都有数量不少的“出售海景房”横幅，很是壮观，而沿海大道上中介林立，成为该区域为数不多的商铺中的一道景观。

　　“均价每平方米过万元的市场早已超过本地居民的购买能力，开发商营销模式也更重于岛外宣传。”刘行指出，链条上于是出现全国重点城市布点的分销商，他们不是代理单个楼盘，而往往与多个三亚楼盘合作，在岛外收集客源，然后集中在三亚看房，最终在成交房屋中提取分销点。

　　“一般为2~8个点（即2%~8%），而市场不好（2008年）时，部分开发商能给到10个点。”刘行告诉记者，今年市场火爆，房子供不应求，不愁卖，三亚核心海景房都取消和分销商的合作。“分销商如今重点在推销陵水、琼海等周边县镇的海景楼盘。”

　　针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。

　　《中国经营报》记者从陵水海景房项目“香水湾”了解到，业主空置超过三个月，可交与物业公司（凯莱），凯莱将房间用于接待游客，业主能从中享受投资回报。具体为，空置期水电费、物业管理费不用交，凯莱根据协议返还业主一定的费用，第一年为800元/月，第二年增加30%，第三年增加30%，第四年增加10%.同时，还能给业主的优惠是空置期内每年赠送600个点，10个点为一个房间/天，即有60个房间/天，可与亲友共享。

　　实际上，业界通常将海景房分为一线、二线、三线海景，一线海景投资回报率最高，二线海景次之，“投资者都会有自己预期的投资回报率，一二三线各有不同，一般为年收益率在5%~7%之间，10~12年收回投资。”正在做海景房研究的周亮告诉记者。

   （来源：中国经营报/文/李碧 张业军 ）

（面朝大海，春暖花开的房子总能吸引岛外购房者的热捧。配图：本博摄影）

用一套80平方米的二居室，在一个月内赚到64万，如此之快的产金效率，甚至在房价领跑全国的北京都不大可能实现。

而谢林是用一套海南三亚的房子取得了这一成功。

本周三，谢林接到开发商一个电话：他1个月前在三亚购买的“山屿湖”项目，已经从13000元/平方米涨到21000元/平方米了。

“如果你愿意，我们可以帮你卖掉，这个价位上你可以赚64万。”谢林简直不敢相信，自己第一次出手炒房，就创造了奇迹。

谢林只是三亚房地产这一波幸福浪潮中的一粒不起眼的小沙子。无数的富翁正在那片中国最迷人的热带海滩边上被批量制造出来。市场数据显示，三亚平均房价从今年上半年的9526元/平方米，蹿到10月份的超过12000元/平方米。在11月份，三亚房价又上涨2.4%。

这种狂热似曾相识。在上世纪90年代那次经典的海南地产泡沫中，海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。其时，三亚正是领涨先锋。

三亚，这个中国最南端的城市，由此在过去16年里曾被视为一个泡沫经济的地标。当1993年泡沫破灭后，无数的烂尾楼裸露着钢筋布满这个城市绝美的海岸。政府不得不用爆破拆除来处理大量投机主义留下的垃圾。2000年时，“灾”后的三亚房屋均价不过1000元/平方米。而9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。

海南地产的噩梦是否正卷土重来只是一个小问题。更大的焦点在于，在国家再度出手调控楼市的背景下，三亚这个地标是否正再度预示中国房地产市场接下来的命运？

音乐教师炒成亿万富翁

谢林1个月前去三亚出差，不想竟遇上张冲(化名)。

张冲并非“凡人”，3年前，他在北京炒房界已是赫赫有名，与温州炒房团一操盘手并列南北两大炒房阵营。圈里人最崇拜他的是，张冲总能在最低点进，最高点出。2008年市场萧条到来前，张已经将手中大部分北京的房产都抛售掉，转头去了海南炒房。

所以，这次谢林看到张冲，立即招呼他的几位朋友围过来，向张冲讨教。

张冲对他们说，海南国际旅游岛规划很快就会批下来，将来海南岛全面开放航空、保税区等很多项优惠政策。而三亚作为全国唯一的热带度假资源，一定能成为中国的夏威夷。

现在，张冲动辄可调动几千万元的资金。其“粉丝团”遍布全国。他背后有几股投资力量：一种人是将钱交给他，每年给10%以上的利息回报；一种是跟他投资房地产，他介绍楼盘，这些人自己买进。他从开发商或购房人处有提点。

跟着张冲去买房，当真有VIP的感觉。谢林带着几个朋友，坐上了张冲新买的“凌志”，去到一个海景房看房。

售楼小姐口口声声称 “张老师”，对他所带来的客，能打折就打折。

利用团购杀价是张冲的绝招。他通常是直接找开发商老总谈，而且将一张500万元的支票放在谈判桌上，就说：“你的5号楼的房子，100套我全要了，房价9000元一平米，行不行？”

这样的房子，开发商卖价是1.3万元/ 平方米。

谢林知道张冲原来是北京一个音乐老师，后来因为炒房赚大了，干脆辞了职。谢林私下找张冲身边人打听：“张老师现在身家多少啊？”

“也没多少，也就上亿吧。”张冲身边人随意丢下一句话。

半小时内每平米赚两千

但谢林仍然不放心：三亚的房子能赚钱吗？

张冲笑道：凤凰岛年初开盘18000元左右/平方米，现在已经卖到了35000元/平方米以上；福湾项目，年初开盘12000元/平方米，如今卖到了2万元/平方米。

谢林的一个朋友在“福湾”买了一套房，托张冲的面子，17000元/平方米成交的。买完以后，车还没开到三亚市区，就有人打电话给张冲，要买三亚的房子。

张冲问谢林的朋友：“你刚买的房子，一平方米给你加2000元，你卖不卖，卖的话，我可以让我这位朋友买你的。”

从售楼处签约，到乘车前往三亚，不到半个小时内，就可以一平方米赚2000元。谢林这位朋友乐疯了，尽管如此，他仍保持理智，连连挥手说：不卖、不卖。

这都是谢林在一天内亲眼看到的。他按耐不住要出手。

在张冲的指点下，他选择了北京一家开发商所开发的“金泰·山屿湖”项目。该项目虽不是“海景房”，但是离海不远，而且是“湖景房”。最重要的是便宜，每平方米13000元，还送精装修和全套名牌家具家电。

谢林出手定了一套80平方米的二居室。临回北京，谢林还对这次动用自己全部积蓄的冒险感到忐忑不安。回北京后的一个月，他天天上网、电话询问三亚的朋友那边房价如何了。

12月23日，要到了银行办贷款的时间。谢林从开发商处接到了一个让他欣喜若狂的消息：“金泰·山屿湖”现在每平方米开盘价21000元，还要找人签字才能买得到。

泡沫噩梦重温？

按照张冲的说法，三亚的房子是从2008年下半年开始涨的，也就说，在全国房子都还在跌的时候，很多炒房的资金去了三亚避险。

三亚市政府的官员对此并不认同。今年年初，三亚一位市领导带队在北京推介一个楼盘，当时他开玩笑地对到场的记者说：“你们都去三亚买房子，我给你们打折。”

如今不到一年，三亚的房价涨了一倍多。12月17日，在搜房网做的一次“海南房地产市场走势研讨会”上，三亚一位政府负责人介绍说，今年前10月，海南全省完成房地产投资200.02亿元，已经超过2008年全年189.31亿元的水平，同比涨幅居全国第五位。

除海口、三亚的房价猛涨外，海南二三线城市房产也是如火如荼，一些楼盘到了一次性付款都得排号的火爆程度。

2000年时，刚刚从海南地产泡沫中复苏的三亚房屋，均价不过1000元/平方米。9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。当年的噩梦难道正卷土重来吗？

“三亚的房子虽然涨价很快，但是多数是岛外购买者用来度假的。其产品十分特殊，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。”三亚市建设局一位负责人对记者说。

在17日那次研讨会上，三亚房地产企业代表和官员一致唱多楼市，他们承认今年三亚房价涨势过猛，但坚持说这一次和上次不一样。

90年代泡沫时还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。2009年前6个月，岛外人士在三亚购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。

因此，三亚业内的主流声音认为这一轮房价暴涨有“内在支撑”。

最主要的是，市场上一直在炒作海南国际旅游岛的规划很快将获得批准的传言，刺激了大量投资客进入海南。

虽然三亚官员不认为三亚房地产市场已出现泡沫，但国务院在此时出台了遏制部分城市房价过快上涨的调控措施。1-11月份，三亚和海口的房价上涨超过了6%，成为房价上涨较快的城市。

一位不愿透露姓名的专家说，虽然三亚的房市很特殊，但是其两个特点决定了在这轮房地产调控中会受到影响：一是国家出台的政策就是为了控制投资、投机性购房，而三亚的投资、投机性购房达到了80%以上；二是2010年对投资性购房信贷收紧，也将对三亚房地产市场带来负面影响。

“最近市里调整了对房地产的高调宣传风向，改为低调。”三亚一位本地开发商也对记者说。

“三亚绝对不会忘记16年前的教训。即便市场火爆，政府也是有节奏地供地，控制房价过快上涨。”前述三亚市建设局负责人说，今年年初的时候，三亚房地产销售情况也不好，当时政府就采取暂停向市场供地，提高开发商开工保证金等措施，防止再度出现停工缓建项目。

  (来源：凤凰网 /文： 贾海峰）

相关报道：

免税岛效应促海南地产疯狂 房价涨幅居全国之首

历史的演绎似乎总有些相似。就国务院本月14日刚刚释放出遏制房价过快上涨的政策信号的第二天，三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，成为海南的新“地王”，该地块的土地价格折合成楼面价将达到8460元/平方米，而三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平方米。

海南即将获批成为免税岛的消息在传出多时后，海南当地的房地产市场已受这一利好的影响，呈现快速上涨的态势。土地市场显然也不遑多让。

海南房地产资深人士曹雨在接受CBN记者采访时称，这是海南房地产行业的一个重磅炸弹，背后是海南火爆的房地产销售迷局。在巡访三亚、陵水、万宁等地之后，曹雨发现海南房地产正进行着一场类似上世纪90年代初的那种“疯狂”，至少表现上是如此。

一位已定居香港多年的北京人王小姐，11月底也被“卷入”海南地产的购买热潮之中。她以约1.4万元/平方米的价格购买了海口西海岸的一套产权式酒店套房。她与开发商唯一的约定是，每年有30天免费入住的时间。对于当地的租金水平，她也并不了解。

事实上，省外人士到海南购房的热潮已延续数年，三亚一线海景的公寓价格早在今年初就已超越2万元/平方米，但最近海南可能获批成立免税岛的消息又引发了一轮投资买房的热潮。

海口时下开发建设中最热门的小区之一“八里银海”，于11月30日取得了预售许可证之后规定，一次交付50万元的购房者，可以当场选房；交8万元的，只能等待小区开盘后再按顺序选房。而当地媒体援引开发商内部人员透露的消息称，11月26日、27日两天，楼盘小区共计售出200多个购房号卡，其中交50万元巨款的号卡54个，8万元的150多个，总计收到近400万元。

12月14日，海口市住房和城乡建设局因该项目开盘让购房者交纳诚意金，发出了《关于责令“八里银海”商品房项目开盘销售的通知》，限令该楼盘在本月17日前必须开盘，并马上停止交纳诚意金行为，否则将注销该楼盘的预(销)售许可证。

曹雨说，由于供不应求，海南部分楼盘项目干脆绕过预售，进行直接销售。据他透露，地处海南省三亚市三亚湾与榆亚大道交汇处绝版位置的某一个项目，“连号都不放了，直接开盘销售，不进行预售，也不进行排号，不承诺谁有优先权，一房一价，但不到最后一天也不告诉你价格。”

CBN记者在海南走访时发现，开发商要求购房者缴纳诚意金已经不是个案，缴纳数额由几万至数十万元不等。不过，相比之下，更多的是捂盘惜售。有知情人士说，原本销售火爆的海口市海甸岛的某一个大型地产项目，一夜之间突然封盘，暂停对外销售。

曹雨表示，海南捂盘惜售的楼盘很多，已经成为行业普遍现象。他说，海南房地产的特点是一个以旅游地产为载体，全国人都来这里购房，具有很强的季节性，和“五一”、“十一”长假一样，元旦和春节都是海南房地产的销售旺季。“很明显，开发商捂盘惜售，意在放缓销售进度，以便等销售期到来时再高价推出。”

根据国家统计局的最新数据，今年1~11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1~11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。

而与上月相比，海口新建住宅销售价格上涨4.7%，涨幅居全国67个城市之首。

（来源：第一财经日报 /黄树辉）

海南地产开发热潮再起 投资者无惧16年前泡沫

16年后的海南，再次聚集了大批拥有投资热情的开发商。海南国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院，并有望在年内获批的消息传出后，海南房地产急剧升温。

16年前，这座海岛，几乎被房地产泡沫所湮灭。令外界担心的是，旧的故事，是否会以另一张面孔出现。

鲁能城总经理王琳12月22日接受本报记者采访时不掩乐观之态。“绝大多数来买房子的人都非首次置业者，他们更加理性。”他认为目前海南的房地产市场还处于相对健康的状态。

开发商提前布局

数据可以佐证开发商的热情。今年1至11月，海南省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6%，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1%，是全国平均增幅的一倍多。

三亚一直是海南地产的风向标。本地人口只有20万人的三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。数据显示，截至目前，已有多达27个国家和地区的人到三亚购房，比两年前翻了一番。

大多数开发商在海南开发休闲度假式产品。研究报告显示，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。另据《2009胡润财富报告》，中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。这显然支撑了开发商的信心。

奔赴海南的开发商普遍认为，富豪对滨海休闲地产等的需求已变成一种强大的市场动力，而国际旅游岛概念，更是让对海南产生了更好的投资预期。在“三亚凤凰岛绽放北京活动上”，三亚市相关领导透露，海南国际旅游岛规划或很快获得批准。

所谓国际旅游岛规划，中心思路是将海南国际旅游岛旅游区域空间布局为“一海、两市、三区”，并加以包括国人旅游购物免税、航权开放及旅游服务业对外开放等方面的政策优惠。

联合证券分析认为，此规划若获批，对海南经济的刺激首先是以大基建的投资拉动为主，随后会转向旅游带动的内需提振。交通运输、酒店及旅游地产、消费品行业将直接受益。海南岛更是被外界寄予了成为“中国济州岛”的期望。有分析人士指出，海南国际旅游岛若能获批，相比迪士尼，利润产出效应更大。

12月15日，海南决出新地王，央企中铁置业在10分钟内击败18家开发商，夺得三亚一幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地，总价16.8亿，单价每亩1500万。

投资者不怵泡沫

海南的地价在上涨，房价也在上涨。

位于海南陵水县的雅居乐清水湾，今年9月其观海花园洋房的均价为每平方米18000元，11月份已升至每平方米20000元以上；位于亚龙湾的公主郡，其80平方米的迷你别墅去年底开盘价为每栋300万，如今已涨至每栋400万至450万元；章子怡代言的凤凰水城，短短20天时间，项目报价一路攀升，从每平方米13500元狂飙至每平方米16000元。

两年前在三亚以每平米7000元的价格购置房产的冯女士告诉记者，她买下的房子已经升值，但还没有感受到泡沫的气氛。她表示，购房者更看重“绝版海景”资源。

王琳称，迪拜泡沫破裂对海南开发旅游休闲地产的开发商也有一些警示。但王琳相信，海南政府会采取一定措施避免危机的发生，企业个体也需要控制风险。

有东方迪拜之称的三亚凤凰岛灵感则直接源于迪拜。该项目由民营企业浙江国都控股斥资100亿建设。即使迪拜泡沫已经破裂，但三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐在接受记者采访时坚定地认为，“凤凰岛不会成为迪拜，投资者的信心不会因此受到影响。”陈璐表示，凤凰岛是一个私属岛，只是一个房地产项目，与迪拜的国家主导大规模建设不同，迪拜危机是区域性、具有偶然性的危机。“2003年非典时期和2008年金融危机时期，海南房地产实际是增长的，客户来自于全国各地，海南房地产是内地房地产市场的补充。”

对于泡沫，当地政府已经有所警惕。三亚市房产管理局局长李洪海最近的一次公开采访或能体现官方态度。他表示，未来三亚房地产将采取“适度发展”的策略，“决不能一哄而上，重复开发”。目前三亚市每年成交量达100万平方米以上，供应量需200万平方米才能达到供求平衡。

另据了解，三亚对于外来的投机性需求将加以限制，同一张身份证不允许购买超过五套房子，同时对于开发商的囤地捂盘等行为会进行严厉打击。

（来源：21世纪财经报道/本报记者 荆宝洁 北京报道）

由昌茂集团开发的“昌茂•中润温泉水城”位于海南定安县定城镇塔岭新区兴安大道新政府大楼东侧，是一个集居住、休闲娱乐、度假养生养老的大型精品住宅小区，是定安新城“十里长廊”开篇之作。近期定安县政府也加大对定安旅游地产的推介，12月25-27日，定安规划图片展暨休闲地产推介会将在海口会展中心举办，20多个房产项目参加展出。

昌茂•中润温泉水城距离海口车程也就30分钟，因其优越的区位优势、适中的价格赢得了购房者的亲徕，还没开盘已成热销态势。

中润温泉水城以温泉养生、休闲度假、居住生活于一体，是海口的后花园。对昌茂•中润温泉水城总体感觉还不错，实地看房后预订了一套88平米的二房，单价3320元/平米（含800元/平米装修），居住和投资都挺适合。

昌茂•中润温泉水城效果图。

建设中的昌茂•中润温泉水城。

昌茂•中润温泉水城工地。

昌茂•中润温泉水城一期规划。

昌茂•中润温泉水城沙盘。

顶定的户型设计感觉还不错。

（“国家海岸”海棠湾陵水县所属部分海湾—土福湾。）

海南湾区开发大多以旅游加地产开发模式进行，高端度假别墅、海景公寓、五星级度假酒店、高尔夫球场、海滨浴场一应具全，东和海南福湾是其中的代表之一。

福湾又称土福湾，是开发中的“国家海岸”海棠湾的一部分，属陵水县管辖，是陵水重点打造的珍珠海岸精华所在。由东和集团开发，是海棠湾目前唯一在建的旅游度假地产项目，而三亚所属部分海棠湾目前在建的都是五星级度假酒店。

东和海南福湾是以度假别墅和海景公寓及两家五星级度假酒店的大型旅游地产项目，整体建筑为西班牙式风格，尽显阳光海岸热带风情。

西班牙式独栋迷你泳池花园别墅，虽然面积仅78平方米，但售价高达700万元。

福湾美景近在咫尺。

原生态福湾风景。

东和海南福湾一角。

东和海南福湾度假公寓。

面朝大海，春暖花开。

（建设中的富力湾旅游地产项目一角）

富力湾位于海南陵水“珍珠海岸”香水湾旅游度假区B区，海岸线长4.2公里，是香水湾旅游度假区重点开发建设的旅游地产项目，包含度假别墅、公寓、五星级度假酒店等。

富力湾由国内著名地产开发商富力地产投巨资开发，并以公司名字命名。

富力湾临海别墅。

富力湾度假公寓。

富力湾一角。

富力湾是海南旅游地产开发热点，购房者来自国内外。

度假公寓海景平台。

海景成为富力湾最大亮点。

海棠湾红树林费尔蒙度假酒店，中国第一座七星级酒店，是“红树林”品牌超高端酒店的标志作品。项目位于海南省有“国家海岸”之称的海棠湾，占地面积323亩，毗邻豪华游艇俱乐部、一座27洞的海滨高尔夫球场和亚洲最大的海洋公园。　

海棠湾红树林费尔蒙酒店，建筑外形如一只巨大的彩色贝壳，飘逸,优雅地伫立于海边。酒店采取全套房设计，每层楼都有贴身管家服务，并配带阳光花园酒廊，每个尊贵套房都配有游泳池。其软硬件设施均看齐世界首家七星级酒店——迪拜帆船酒店。

海棠湾红树林费尔蒙酒店计划投资16亿元，于2009年动工。2008年9月5日，红树林费尔蒙酒店已和费尔蒙酒店集团签定委托管理协议。

（开发中的香水湾一角，远处海中小岛是双帆石岛，形如双帆）

前不久去了一趟海南陵水，跑马观花走访了被誉为珍珠海岸的香水湾、富力湾、福湾，所到主处虽然还只是一处处大工地，但建设中的旅游度假项目也足以令人期待。

香水湾旅游度假区海岸线13公里，从海口出发过牛岭便是香水湾，也是海南最美的海湾之一，是热带与亚热带分界线，潜水胜地分界洲岛就在此处。

香水湾是目前海南旅游地产开发热点之一，有十几家开发商进驻，其中有名的富力湾、香水湾一号、红磡香水湾等已初见雏形，其独特的旅游度假资源也造就了高房价，每平方米万元以下的房价几乎没有，购买者也绝大多数是岛外买家，而且销售很旺。

红磡香水湾项目一期规划。

香水湾B区的红磡香水湾一期度假公寓尽管房价已过万，在珍珠海岸房价还是最便宜的，看房者络绎不绝。

红磡香水湾一角。

红磡香水湾最便宜的一套度假公寓，约50多万。

面朝大海，春暖花开的房子总是能让人产生几许购买的欲望。

红磡香水湾临海别墅。

红磡香水湾一期已交房，交由金缔度假村经营管理，并已对外营业。

（旅游地产的红火吸引着岛外购房者追捧/配图：本博摄影）

      从国家统计部门的数据显示看，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31％，远大于全国平均水平的20％，近两个月仍继续保持增长势头。

　　“楼市越来越火，房价越买越高，广告却越来越少”，这是海南本地媒体在三亚开展广告销售业务时的普遍感受，也是三亚楼市火爆，房子不愁卖的直接表现。据三亚市房协称，11月以来，三亚每天成交170余套房子。对一个常住人口只有50多万人的地级市来说，数额惊人，更何况有业内人士普遍质疑上述数据尚有偏颇。

　　卖房易如“卖菜”

　　三亚楼市到底有多火爆？中国商报记者近日在三亚市三亚湾路看到，几乎每走十多米就能见到一家房产销售公司的门市。一房产销售中心李姓主管告诉记者，进入7月份后，成交量每月都在递增，尽管三亚商品住房均价从10月份的12146元/平方米涨到11月份的14751元/平方米，甚至达到目前一周一价，但新开楼盘卖房易如“卖菜”一样。据资料显示，11月份，三亚商品房登记销售面积10.40万平方米，其中商品住房10.24万平方米(1129套),与去年同期相比增长86.18%。商品房销售总金额13.22亿元，商品住房销售总金额为13.12亿元。

　　岛外投资者成购房主体

　　岛外人群是三亚楼市的主要消费体。今年1~11月份，三亚销售商品房总套数11218套，面积104.82万平方米，岛外销售9038套，面积81.06万平方米，岛外市场占总销售套数的80.57%，占总销售面积的77.33%。1~11月三亚批准预售商品房的户型结构按面积计算以小于或等于60平方米所占比例最大，面积为 18.22万平方米，占总批准预售面积的23.73 %。中国商报记者从一知名开发商负责人余先生处也印证了这一事实，余先生称公司旗下楼盘90％买给了外地人，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重庆、成都包括东北排到第三位。据海南省住房建设厅相关人士介绍，2006年以来，海南65%以上商品住房销往岛外，如今海南房产市场80%被外省人士购买，其中60%来自长三角，约有三到四成的房子被黑龙江等东北地区人士所购，多以旅游投资和养生消费为主。

　　三亚市副市长李柏青接受媒体访问时也公开表示，三亚是中国惟一的热带海滨高端度假功能的目的地。现在是北京和东北等地的人来大量购置房产，以后三亚楼市等推向国际资本市场，进入国际价格体系，会吸引更多的外国人来三亚购置资产、房产。李柏青也强调，三亚的交通、购物、娱乐、餐饮、教育、卫生等各种基本功能尚不配套，目前还不是完全具有国际竞争力的旅游目的地。

    房价走高是大势所趋

　　“房价上涨是大势所趋，特别是三亚市的房子不涨就没有道理。”南方鸿基置业有限公司的郭斐两年前被公司派来三亚寻找项目用地，经历过海南上一个房地产泡沫的他依然对三亚的楼市情有独钟。郭斐说，三亚的楼市情况和内地截然不同，本身三亚市人口不多且集中在农村地区，多数拥有宅基地，住宅保障率高，对住房的刚性需求低。之所以楼市火爆，是因为楼房的购买力绝大部分是在内地，其独特的气候和环境优势，已成为国内外众多“候鸟族”的聚栖之地。内地购房者多以旅游投资和养身休闲有关，且多以第二套甚至三套房产为主。同时，相对于北京、上海、杭州等城市的同类型地产来说，三亚相当一部分房子的价格其实不如这些一线城市，却享受着全国独一无二的自然环境和得天独厚的气候资源，更吸引有能力购房人的眼球。“这是个滚雪球的过程，购房者的大量涌入，开发的资金快速回笼，继续拿地持续开发，这一过程只不过在三亚放大了好几倍。与全国其他城市相比，三亚房价上扬还有一定承受空间。”

　　投资增长远超全国平均水平

　　在分析当前三亚乃至海南房地产投资是否过热时，原海南省建设厅巡视员、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌对中国商报记者说，从国家统计部门的数据显示看，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31％，远大于全国平均水平的20％，近两个月仍继续保持增长势头。海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、华润、中信等知名地产开发商。有业内人士照此估计，目前在海南的全国性房地产开发企业将超过100家，投资总额或将超过1000亿元。单单就投资比例超出全国平均水平这一数据来看已有过热表现，但到底过热到啥程度以及短期或长远影响有多大现时还不好讲，因为目前确实还有较大的市场需求。在谈到房价持续走高的原因时，林克昌认为，飞涨的土地价格，优质的环境吸引，利好的政策支持，涌现的以投资为主的购房群体，以及建设国际旅游岛诸多发展机遇等应是主要因素。

    担心再现“海南地产泡沫”
　　
　　三亚瑞亚房地产有限公司总经理王永安认为，三亚是中国惟一的热带海滨高端度假目的地，拥有不可复制的环境资源和稀缺的土地资源，在国内具有庞大的市场需求，只要三亚的环境不变，即使内地出现房产泡沫对三亚的影响力或许有限。海南历史上因过度投资炒作而产生的地产泡沫相信暂时不会出现，因为投资者更具战略性和务实性，而消费背景也今非昔比。但他也认为，将城市配套设施和环境保护提上一个更高的位置，将会有力保障三亚楼市的持续稳定。如果三亚失去了楼市依赖的外来人群和吸引外来人群的生态环境，后果将是毁灭性的。

　　三亚市房产协会秘书长刘树国对这个说法也基本认同。他总结三亚的房产市场有一个特点，就是聚集性。房产开发商来自全国、购房人也来自全国，买家和卖家都有资金。且三亚的刚性需求低，多数是投资型房产，只要政府的宏观调控到位，维持这种投资型房产的价格稳定，让楼市接受市场调节，泡沫破裂风险将降到最低。

　　也有楼市著名分析师认为，“对于现在进驻的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。”其担心再现十多年前的海南地产泡沫。

    ■声 音

　　房市主导结构是关键

　　“海南天赋的稀缺自然资源和土地资源应该以发展旅游和商业房地产为主，开发建设好各个海湾，并且从土地使用最大效益化进行科学规划，实行成熟一个开发建设一个的原则为好。”原海南省建设厅巡视员、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌对中国商报记者如是说。他说，因为海南省本身的土地容量、环境容量、人口容量都有限，现正处在经济发展受资源条件约束之中，所以处理好当前利益和长远利益、实现可持续发展尤为重要。

　　前不久，在“海南房地产的现在与未来”高端论坛上，各方专家也相继抛给海南房产业一个应当仔细思考的论题：是集中发展生态养生房产，还是认准高端度假房产走下去？或是努力营造宜居的“草根”楼市？又或者几种兼备？“向左走”、“向右走”,这是值得每个海南房地产人思考的问题。

　　“高开高走”的三亚房市当下是幸运的，只要国内的整体经济不下滑，诸多调控利好政策相对稳定，各类客源都会充足。日前，引入迪拜帆船酒店概念的三亚凤凰岛传来即将开盘的消息，传闻开盘价格可能数万，或将达到三亚楼盘单价历史新高。广大业内人士认为，随着国际旅游岛建设的加速推进，以及2011年海南岛东环铁路建成后海口直达三亚只需80分钟，诸多瓶颈随之突破，三亚或许还要掀起新一轮房的地产投资和购买热潮。但如何保护好不可复制的生态环境、科学开发稀缺的土地资源、建立可持续发展的健康房市等诸多课题仍需三亚破解。

    来源：中国商报

与上个世纪90年代初的海南房地产开发热潮相比，这场因国际旅游岛概念而催生房地产热潮更趋理性和现实性。来自国家统计局的数据显示，在今年国内多个省市房地产投资出现萎缩背景下，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%，远大于全国平均水平的20%。

1至10月，房地产开发投资占同期海南全省城镇固定资产投资的31.5%，成为海南比重最大的投资行业，其中三亚、海口、琼海、陵水和万宁居前五位。

海南房地产行业的竞争主要是三亚板块和海口板块的竞争，其中海口自住概念相对较强;而海南房地产市场的重心为三亚及周边地区，“三亚战争”更多的是自然资源和规划设计之间的“战争”，是在三亚大板块下项目品质、细节、项目资源整合能力之间的战争。

投资稀缺自然源 三亚度假地产群雄争霸

快速发展的中国经济造就了一个财富阶层，而他们对高品质滨海物业和对不可复制的自然景观的要求，变成一种强大的市场需求，而国际旅游岛概念，让外界对三亚产生了更好的投资预期。

地产和休闲度假结合起来的方式，本身超出了纯粹的房产使用功能，随着物质的不断丰富，财富的不断积累，人们对精神层面的追求越来越多，开始更注重度假质量，度假品质，为了满足人们在度假时对会展、休闲、娱乐的高要求，高端度假地产就应运而生了。

而在本地人口只有20万人的三亚，地产开发呈不断升温之势，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。万科、富力、雅居乐、鲁能等地产名企纷纷入驻。有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。数据显示，截至目前，已有多达27个国家和地区的人到三亚购房，比两年前翻了一番。

国际旅游岛规划的出台和实施，无疑为三亚描绘出光明璀璨的国际化前景。如今，逾百家房地产开发商早已提前进驻海南，进行战略布局，“群雄逐鹿”的态势逐渐显露。

打造中国的“拉斯维加斯” 今典集团整合三亚会展、娱乐、度假资源

2009，一个划时代篇章正在开启。今典集团以城市运营之势，挥师高端度假地产，恢弘布局三亚(亚龙湾、海棠湾、三亚湾)，青岛，西湖太湖区域，大理、丽江，湖北红莲湖、福建武夷山等旅游资源丰富的城市，倾力构筑系列红树林度假酒店，以前瞻的视野勇毅开创中国旅游度假地产巅峰大境。

三亚湾红树林度假酒店，一个让世界瞩目的集拉斯维加斯、迪拜、威尼斯人等精华为一体的巨型度假酒店在三亚卓然崛起。它开创性地引入电影、艺术、体育、超级会议、会展、巅峰娱乐等元素，让度假成为一种最丰富、最休闲、最多元的生活方式，成就“全生活度假”新领地，彻底终结中国目前“只有度假酒店，没有度假生活”的现状。其缤纷业态，万种风情，将让“拉斯维加斯”生活再现中国。

由此可见，随着国际经济的逐步复苏，随着海南国际旅游岛和自由贸易区地位的确立，未来三亚将向一流旅游城市推进，同时，以三亚湾红树林度假酒店为代表的高端旅游地产，将带动三亚乃至全国一线旅游城市全面升级，进一步迈向国际。

“股权式”度假酒店 将系列五星级酒店纳入名下

今典红树林系列度假酒店，是国内首个形成南、北地域布局，连锁运营的高端酒店平台。任何个人、团体单位，都可通过置业成为红树林系列酒店的“股东”，坐收酒店经营分红。真正实现“一房在手，全国度假;一次置业，年年分红。”无论在红树林系列酒店的哪一家置业，都可以享有多种权宜：1、酒店客房拥有独立产权，可转让、可抵押;2、红树林系列度假酒店平台，全国范围内红树林系列度假酒店免费换住权;3、年终酒店利润分红权;4、业主独享：现金折返、业主房价、团体订房佣金等权益。

作为今典集团挥师高端度假地产的扛鼎力作，三亚湾红树林度假酒店，是中国首度推向世界的超级度假酒店，它独创“股权式”酒店投资理念，让你成为巨型酒店的主人。一座可购买的五星级巨型酒店，在这里赢得世界投资者的瞩目。

海南，来了。

与北京相似，海南地产的繁荣并非依赖于岛内消费，更多的却是全国，甚至全世界投资者共同追捧。近两年撼动北京楼市、引爆京城旅游地产热的海南半山半岛项目，从07年11月至今销售金额逾40亿，海南项目全国一盘棋的产品定位功不可没。据了解，在半山半岛置业的客户，仅外籍置业者就达到10%左右。

据相关消息，海南"国际旅游岛"未来两个月内即将获批。天津滨海新区曾在半年内创造房价翻番的奇迹，重庆的城乡统筹实验区也曾造就半个月内房价增幅破千的神话，国际旅游岛又将为海南房地产带来怎样的发展及机遇？

经纬海南岛

"海南项目的资源都不太一样，没有海景还有热带雨林、高尔夫、温泉等等一系列的资源，琼海市在海南应该说发展次于三亚，优势是热带雨林，他们属于多点发展，所以才整体推广。三亚的优势是海景，按照地理划分，三亚是海南唯一一个热带临海城市，其他都是亚热带。"三亚鹿回头旅游区开发有限公司董事长特别助理徐能力介绍说。

海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地,如三亚市的鹿回头、牙笼湾、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲……

鹿回头更几乎成为到海南旅游的必到之处，黎族发源地、千古流传的美丽传说每年吸引着大量的游客流连忘返，鹿回头几乎成了海南的代名词。

然而，半山半岛，这个截取了鹿回头半岛极为诱人的一段山海风景，大到可以自成一座自足的城市并且充满太多可能性的旅游地产项目，却在地产大萧条的2007年底，以7天销售5.2亿元，并以唯一的地产界身份参加上海奢侈品展并创造了3天认购1个亿的岛外销售神话，让人们再次认识了海南三亚这个热带城市。

鹿回头对于三亚是特殊而尊崇的，作为"三亚国宾馆"的所在地， 50年来一直都充满神秘而庄严的色彩。在三亚过往的房地产开发过程中，大东海、三亚湾、亚龙湾等景区陆续被发掘并开发，却只有鹿回头半岛在多年的房地产开发中被保留下来，而现在这里得到进一步升华却是来自半山半岛。

海居梦想

"整个半岛东至亚龙湾50余公里的海岸线，南临龙首山，西接鹿回头岭，拥有长达千米的小东海海岸线。依山面海，双海湾，两个海湾之间距离不到一公里，早观海上旭日东升，黄昏欣赏落日璀璨绚丽。半山半岛的东面，是国家二级猕猴自然保护区，这里拥有上百种珍奇植物。一个被自然景观包围着的豪宅，每天推开门窗，都可感受到来自大自然最亲切的抚摸，以及明媚阳光的沐浴，闲暇时还可到猕猴保护区内与它们嬉戏。小东海国家级红珊瑚礁保护海域，海水清澈，清晰度达6米以上，珊瑚礁平台宽达200～300米，热带奇彩鱼族最爱嬉游斗艳的场所，美丽的海底世界和天然的生态结构，使小东海成为海南自然条件最好的潜水基地。"

上海春之声集团董事长朱大鸣认为：中国的改革开放30年来，在居住理念上面发生很大的变化，现在人们已经不是光满足在城市里面拥有一套交通方便、舒适的公寓。这几年已经发展到郊外，买一套别墅，希望有舒适的生活品质。说到海居文化那是我们中国许多人梦幻式的一种追求。

"从07年11月到现在销售额40多个亿，今年我们争取单年度突破30亿。大家都知道，07年单盘超30亿的有几个，08年就没有了，我们去年的单盘销量如果在上海排，大概排第四，在北京能排前三。"徐能力介绍道"到目前为止，外籍客户达到10%左右，超过我们的预估，未来的比例肯定会更高，因为随着国际旅游岛的推进，人们对海南的认识会更加深入，以后会吸引北欧、北美国家等高纬度的客群。"

销售数据说明了半山半岛的成功，而对于成功的内涵，徐能力认为：海岸边做度假地产类项目，和纯粹的酒店不一样，来这里的人群不是短暂的度假，而是短暂的生活，以至未来永久的生活，他们拥有的是一个海边的家。原来的高品质生活，不因为空间的变化而屈就，无论是喜欢别墅优雅宁静、独立私密，还是喜欢高层的海阔天空、高瞻远瞩，在海岸地产项目中都必须获得。

国际经济新宠

曾有学者评论：一个海岛省，正确的自我认识，是制定战略远景的必要前提。而正确认识一个独立地理区域的独特价值，须依赖于全球经济背景下清醒的大局观。

对于即将获批的"国际旅游岛"规划的提出，上述人士曾对此作三个商业性预判。首先，短期度假，国际富人岛。作为海南旅游的龙头，三亚市近年来旅游价值的飙升，已成为对海南全省的转型提醒。高品味的旅游战略一旦制定，若干年后，海南有可能成为一座国际化的度假旅游富人岛。其次，半年定居，北半球候鸟度假总部。海南，不仅属于中国，同时属于亚洲，属于经济最发达的整个北半球。最可能出现的是一种"候鸟式"度假方式，即把整个北半球作为夏季乐园，而把人烟相对稀少、风光优美、生态安然的热带海南当作半年定居的冬宫。然后，人口迁移，国际养老基地。在发达国家日益老龄化的趋势下，海南超高的环境资源与超低的生活消费指数，有可能使其成为景美、物廉的最佳国际养老基地。

由"观光旅游"向"度假旅游"的转变，意味着海南全省的旅游市场需要进行重新定位；意味着各县市的总体规划需要进行重新调整；意味着每一个旅游景点的每一项旅游产品需要全面整理与改造。

海南国际旅游岛发展规划正在吸引着众多资金的目光。从地产投资看，9月份，海南房地产贷款增长61.49亿元，同比增速为174.63%；外资增长也创下了今年的新高，9月当月增加外商投资8.31亿元，同比增速达到101.7%。除了国内资金的涌动，目前外资大举斥入的迹象也已经明朗化。

对于海南和半山半岛的前景，徐能力认为："国际旅游岛政策有可能在近期就会得到批复，主要围绕三项，免关税、落地签证、开放航权，未来的海南会围绕国际自由岛去走。免关税接近香港，开放航权意味着会有大量外国人来海南，促进海南国际化，将会对海南整体价值有大的推动作用。未来海南的房价肯定会涨是一个趋势，未来海南价值的增长速度会超过内地，海南有限的资源价值的稀缺性会更加突显。"

 来源：新华网 张云鹏

（海南海景房成为外地购房者投资热点/本博摄影）

阳光、沙滩、海浪、仙人掌……

这是过去的三亚，一个处在原始和自然状态下中国唯一的热带海岛。这片在自然资源上绝不输给世界的海滩，一直难望澳大利亚黄金海岸、墨西哥坎昆、马尔代夫之项背。有人说，中国把最美的地方藏了起来;有人说，海南既富有又贫困，上天赐予的旅游资源，也仅贡献了全省13%的GDP。

国际游艇会、免税店、帆船赛、高尔夫、分时度假酒店……

这是一个未来的三亚，当全球的热带都变成一种畅销品，三亚开始像磁石般吸引着财富的潮涌。

近日，有关海南国际旅游岛战略规划方案已上报国务院并有望在年内获批的消息，炒热了与海南有关的一切。在对未来中国独一无二度假王国的自由畅想之中，疯狂开始上演。在资本市场，沉寂已久的海南板块遭到资金轮番炒作。而在房地产市场，海南则成为上涨楼市中最快飙升的领域，海景房、酒店甚至曾经的烂尾楼，都成为投资者争相追捧的猎物。

恰恰是海南，这个曾经以巨大泡沫终结无数人财富梦想的伤心地。用当年从海南得到第一桶金的今典集团董事长张宝全的话来说，“海南是第一个让中国的创业者知道了什么叫市场、什么叫风险的地方。”

曾经“闯过海”的人说，这里的每一幢楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可泣的灵魂。

20年过去了，当年从海南的泡沫破灭中幸运脱身的张宝全和当年一起被并称为“海南五兄弟”的冯仑、潘石屹等，都在北京打下了自己的天下。而今，他们又不约而同地回到了这个中国地产投资的“黄埔军校”，开始了新的竞争。这是他们共有的“海南情结”使然，还是再一次幸运地看对了趋势?

张宝全 一个“闯海人”的新版图

“受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2009年12月1日楼价上调1000元/平方米!”在三亚街头，一个地产项目的广告语相当有“个性”。这则“最后通牒”式的广告语，让开发商借政策涨价的意图显得过于“赤裸裸”。

事实上，早前已经在三亚布局的开发商们，正在享受这场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴。

“海南真正的自由贸易实现以后，当国内的消费者想去购物，想到的可能不再是香港，而是海南。逛着最大的免税店，住着像美国的拉斯维加斯、澳门的威尼斯人或者迪拜帆船一样的酒店，真正享受起度假生活，这是很快就能够实现的事情。”

指着沙盘上三亚湾红树林度假酒店的模型，张宝全对自己在海南宏伟又精心的布局充满信心。这家巨无霸式的五星级酒店群将容纳5000间客房，相当于普通体量五星级酒店的10倍。“我们一定会是未来最大的度假酒店集团。”即将落地的政策，让他去年年底的这个“大手笔”显得颇有远见。

张宝全至今还对18年前在亚龙湾海滩上漫步的那一瞬间印象深刻：眼前是优美的海岸，脚下是柔软的白沙，温和的海风拂面而过……他的脑海里跳出了许多人在那种情形之下都会顿生的想法：如果能在这面朝大海、天堂般的地方有一幢自己的房子，该是件多么幸福的事情。

那是公元1993年，“闯海人”永生难忘的一年。“我刚去海南的半年时间里，就经历了房地产的悲喜剧，看到有的人白手起家，一夜之间成为百万富翁;有的千万富翁一夜之间变得一无所有。从凡人到神仙，从神仙到魔鬼。”国家的政策调整，让那时疯狂的房地产泡沫立即破灭，由于“船小好调头”，他当机立断将手上的项目打包处理，全身而退。

后来正如人们印象中的那样，张宝全北上创业，从今典花园 (论坛 新闻)开始，打造出了自己的王国。

张宝全一向对异地项目很是保守，海南却是个例外。仿佛从离开海南的那天起，张宝全就惦记着想再回来。

“我曾经有机会在亚龙湾拿地，因为面积太小，我当时的设想是建立一个游艇俱乐部。”这个体量很小的计划并没有实施，取而代之的，是此后张宝全高达7亿元人民币建起的亚龙湾红树林五星级酒店。

初尝红树林度假酒店利润的甜头之后，张宝全又先后出手，一举拿下面积约22万平方米、投资额达16.8亿元的三亚海棠湾七星级酒店规划用地，去年9月，张宝全拍下位于三亚湾、面积达400亩的产权式酒店用地。至此，今典仅在三亚就将拥有3座五星级以上的度假酒店。

这一系列动作，正是住宅用地价格疯涨之时，张宝全绕过了这个竞争激烈的领域，专注从事度假地产的开发，其拿地成本、速度及地方政府的支持力度，均使其他地产商始料未及。而此时，张宝全全国布局度假地产意图已十分明显。

“中国人均GDP超过3000美元是个重要的节点，中国人的休闲生活方式正在变革，他们从‘走走看看’式的旅游，正在转向‘忘掉时间、忘掉空间’的度假，这将是一个巨大的市场。”

张宝全对于度假地产市场前景非常乐观。而被他视为重中之重的，则是国内的会议、商务群体。以产权式酒店为模式的三亚湾红树林虽然还未正式销售，但已有明星、房地产商和一些煤矿主来预订，而这批业主，是张宝全眼中未来最有行动力的销售群体。按照今典的规划，这些业主可以在全国的红树林酒店免费自由换住，如果介绍朋友来还能够得到回佣。对于张宝全超大规模的酒店群来说，这无疑是最适合的营销方式。而事实上，红树林的运营模式，正是海外流行的“分时度假”方式的升级版本。

“中国的市场已经足够大了，有很多会议的度假需求都难以得到满足。”张宝全说，“很多人建议我去开发国外的市场，但我相信，随着对国内旅游资源的开发建设，未来高端人群的度假目的地会是国内而非海外。

从三亚出发，张宝全开始了在全国布局度假酒店的行动。今年，张宝全又将青岛灵山湾一块一线海景地收入囊中，在这个有着“北方亚龙湾”之称的地方，开发总投资42亿、中国北方最大的度假会展酒店——青岛红树林度假酒店。此外，今典与无锡、丽江、腾冲、贵州等旅游度假城市也正在紧密洽商之中。

“海南是中国最优质的旅游资源，我的起步一定会在这里。”

比起20年前那个没有实质政策的“特区”，张宝全认为，这一次，海南“度假休闲”的定位对了。虽然在他眼里，还有对这个省目前开发结构的隐约担忧，但大的趋势已经可以肯定。而今天中国人的消费水平也远超当年，加上政策的优势，海南会借国际旅游岛过渡到自由贸易区，成为一个真正的世界级度假胜地。

也许迟到了20年，但建成中国最大的特区终归是海南的宿命。

攻城略地 一个群体的新战争

和张宝全一起回到海南的，还有他当年的伙伴万通地产董事长冯仑等各路高手。

今年，中体产业和万通宣布了海南三亚海棠湾一个高端体育文化休闲综合性项目的启动。冯仑在海南掘取第一桶金后重返旧地。就在他准备在“摇篮”里大施拳脚的前几天，三亚海棠湾有包括费尔蒙大酒店、威斯汀大酒店在内的10家超五星级酒店同时开工。海南成了新的热土，在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布，雅居乐、富力、万科、鲁能等知名地产开发商，已经在这里展开了全面的竞争。有业内人士估计，海南的全国性房地产开发企业超过了100家，投资总额超过1000亿。

而三亚市房产管理局局长李洪海此前接受媒体采访时透露，在本地人口只有20万人的地级市三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。

来自国家统计局的数据显示，在今年国内多个省市房地产投资出现萎缩背景下，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%，远大于全国平均水平的20%。1~10月海南房地产开发共完成投资额 219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。其中，海南商品住宅完成投资200.02亿元，同比增长58.5%，同比涨幅居全国第二位。

众多资金“豪赌”的，是一次真正的椰岛崛起。多位海南省政府官员和学者称，海南国际旅游岛战略规划方案年内获批并无太大悬念。而海南建立国际旅游岛的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至去年5月海南省政府正式发布了国际旅游岛建设行动计划。这个契机使得在此前后逾百家房地产开发商早已提前进驻海南，进行战略布局。

“海南旅游岛规划解决了海南开放和发展的大定位，马上会有资金再度大举进入。”最早提出国际旅游岛概念的海南改革发展研究院院长迟福林认为，此时海南的产业已有足够能力承接。规划还会带出中央若干政策，如免签范围进一步扩大、航权开放等。在环保、金融、基础设施建设方面，国家也应会从财税上给予支持和政策倾斜，土地使用的灵活性将更大。

有人认为，海南的宏大梦想不仅仅是旅游岛。此次规划叫国际旅游岛，而不叫国际旅游省，透出了海南人浓浓的“岛”情结，其背后折射出挥之二十年不去的“自由港”终极目标。

在海南大学教授曹锡仁看来，此时，把海南重新拿出来实验，创造一个更加自由化、更加国际化的独立区域，从而来解决国家发展的国际化、全球化问题，具有新的战略高度。国际旅游岛的提出只是最终建立自由贸易区进程中的起步阶段。海南岛还是要像香港、迪拜一样，将来在整个省域全面实行自由贸易。

短视 一个城市的隐忧

当很多人还在想尽办法想去海南“搞块地”的时候，张宝全想的已经是另外一件事了。

“也许以后我会把一些空置的住宅也收入我们的管理体系作为酒店客房，因为在未来，一定会有大量的住酒店需求，但从现在来看，住宅项目开发得太多了，有些根本不适合在海边建设。”

在张宝全看来，海南的新定位，决定了三亚理应是一个以酒店业为主的格局，但目前的现状却是住宅为主，酒店配套。但由于住宅项目回款快风险小，很多住宅项目已经将三亚的黄金地段占据。

“很多人是站在现在的起点去开发的，但当这个城市发展起来，人们会发现好的地块没有了。也许在十年后我们会看到，今天拔地而起的高楼，会被拔掉以备重新开发。”

更让张宝全感到担忧的是，这些占据最优自然资源的住宅楼，很可能造成对环境的污染和破坏。

在迟福林那里，也有同样的担心。“最可怕的是海南搞国际旅游岛出现两种倾向：其一，把房地产炒得高高的，很多人跑马圈地，大量囤积土地。由于一些地方的财政对土地的依赖性太大，一些利益集团因此有机可乘与地方政府相结合，炒土地圈地。如果这样搞个三五年，就造成很多人想进来进不来，这样就把一件好事给办砸了，牺牲了海南整个中长期投资机会，也牺牲了海南国际旅游岛中长期的发展。这一方面，海南已经在上世纪90年代有过惨重教训。”

“第二个可怕，就是大家看到了规划以后，好像具体政策不多，觉得很失望，可能就把这来之不易的发展机遇错过了。”迟福林呼吁，短期资本应想办法结合做一些有利于中长期利益的事，不要把好事办坏、办砸，不要把大事办小，把长文章做短。

事实上，在喧嚣之外，喜悦暗含着犹疑，盼望掺杂着担心，是不少海南人目前的矛盾心理。在一些网站的论坛上，一些网友提醒道：“不要忘记，海南曾经倒在一次次美丽的口号中……别让‘国际旅游岛’把泡沫再次吹起!”

一些分析师表示，对于现在进驻的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。

此轮海南房地产热，炒作者多是岛外人士，是否“市场真实需求”见仁见智。但卖完房后海南卖什么?海南省国土环境资源厅厅长严之尧称，海南要建成全国人民的后花园，不能开发成一般的移民岛，考虑好定位，高质量开发土地资源。

空置 一个海景房投资者的困扰

我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

“80后”的刘萌很喜欢海子的这首诗，住在海边也是她多年来的梦想。但她出生在以空气质量差而闻名的山西，在父亲的帮助下，刘萌最近真的在海口有了自己的海景房。

刘萌告诉记者，她的亲戚们在同一个小区里一共买了三套公寓 ，总价在700万以上。父亲过去是做煤矿生意的，因为有朋友去了琼海做开发，在他的影响下，全家都把海南当成了另一个“根据地”。

刘萌正符合了三亚房地产协会秘书长对岛外购房者总结的“四高一都”的身份：以上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤地区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。

业内人士介绍，今年海南最抢手的依旧是海景房，而外地人是海南购房的主角，这个格局短期不会改变。三亚市房地产市场信息统计数据表明，2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。如此高的比例，也使得海景房的房价居高不下。

但刘萌已经感觉到了一丝现实的烦恼。现实的房子并没有想象中那样美好，配套缺乏，购物也不算便利。更重要的是，这里的物业费很贵，平时难得来一趟，却要长时间负担空置带来的成本。

“说是在海边有个度假的地方，但一年能去几次呢?平时就那样放着，出租也太麻烦，况且周边的房子都空着，似乎也不好出租。”

据了解，海景房在几年间的扩张速度异常迅猛，但似乎发展得有些畸形。不少海景房都处于旅游景区之内，景色固然很美，但周边各种生活配套设施不足，更没有什么产业的支持，生活不太方便。此外，海景房居住起来会受到潮湿、海风的影响，而且淡水资源也是个严重的问题。一位曾多次来到三亚看房的投资者告诉记者，他想买一套海边的房子准备养老，但是发现许多项目周边的配套设施都很不完善。其实，不仅在海南，在青岛、日照、威海等一些海景房聚集的地区都存在此类问题。

百替集团有限公司日照分公司总经理白天旭介绍，如果作为投资人购买海景房，首先要考虑所投资项目的整体大环境。其中，包括小区的内在设施，小区自身坐落的位置。此外，项目发展规划和产业定位是否良性，也决定了投资价值。一般来讲，投资海景房后取得收益的时间较长。如果将海景房作为投资，一般也要等到5年以后才可能有收益，其间多半时间空置的房屋出租也并非易事。加上几年后升值转手的困难、闲置资金积压等情况，让风险徒然增加。

海南楼市的涨落曲线

虽然海南房地产市场已进入一个新的元年，市场发展也趋于平稳，但许多过了青葱岁月的海南本地人，至今仍记得当时“十万大军下海南，各大财团抢地盘”的场景。20年间，海南的房价就像那一波波涌上琼州海岛的浪涛一样，起起落落。

1991年

房价自1991年下半年到1992年6月攀升至顶峰。1992年1月~4月平均涨幅在40%。短短3年，房价增长4倍。带着几万元“闯海”的个体户，一觉醒来已身价百万;一幢大楼尚未封顶，已“转嫁”几十次，堪称海南奇谈。

1993年

1993年下半年，国家实行宏观调控政策，海南的经济泡沫开始幻灭。海口、三亚600多幢商品楼工地骤然沉寂，资金人才大撤军，留下遍地烂尾楼，曾经的热火朝天仿佛一瞬间已在几百年前。

1995年

海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。投资资金迅速萎缩，完成投资额由1993年的93亿元一路跌至1997年的不足8亿元，知情人无不吁叹“惨不忍睹”。

1998年

年底时，被空置房、烂尾楼工程和闲置土地占压的资金高达800亿元，银行周转资金被压死，民间资金被套牢。房地产信贷不良率高达80%。

1999年

1999年下半年，为帮助海南摆脱房地产泡沫经济的桎梏，国务院在海南推行《处置海南省积压房地产试点方案》，一场轰轰烈烈的处置工作从此展开。

1999~2000年

工、农、中、建等四家国有商业银行均在海南设立了处置工作机构，全面开展追债确权工作。海南政府也制定了一系列行政事业性收费减免政策，使沉寂多年的半拉子工程开始成为投资商注目的“香饽饽”。

2005年

2005年起，海南将房地产业与旅游业紧密融合，打造出一个全新的房地产品牌——旅游房地产，揭开其楼市发展崭新的一页。

2008年1月

海口市滨海大道上昔日一栋银行的“烂尾楼”，变成了海口的地标建筑——45层的天邑大厦。至此，海南“烂尾楼”已基本消失。

来源：中财网

（海南旅游地产知名楼盘：东和海南福湾一景/本博摄影）

就在迪拜神话轰然倒塌的时候,中国海南的房地产市场正如火如荼地上演另一部新的神话。

随着海南省高调推广国际旅游岛概念,全国各地开发商和投资客蜂拥而至,万里淘金,海南尤其是三亚等东海岸地价和房价一路飙涨。

国家统计局数据显示,三亚房价从6月的9526元/平方米,一路上涨到9月份的14751元/平方米。

海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科的数据则显示,今年来海南的整体房价上涨达10%以上。

上个世纪90年代,海南房地产泡沫破灭的阴影未散,迪拜危机又敲响警钟,热火朝天的海南房地产正上演的究竟是悲剧还是喜剧?

五湖四海投资客

11月底,山西小煤窑老板宋先生在朋友引荐下,直奔海南。“朋友年初在海南买了几套海景房,从1月到11月间,这几套房已经赚60%左右。”宋先生告诉《华夏时报》记者,听说《海南国际旅游岛规划纲要》近期将获国务院批准,现在海南的开发和相关配套越来越完善,升值空间巨大。

宋先生只是全国各地前往海南淘金的投资客中的沧海一粟。“到处都是外地人来海南购房,尤其是海景房,很少本地人,都是外地人炒高了海南的房价。”海南大学一位教授告诉记者。

其实,海南房价遭遇热炒,已经不仅仅是一小部分的投资客在起作用。

“现在除了西藏、云南、贵州,全国各省市的投资客都已经出现在海南,尤其以江浙、山西、东北、重庆、成都等地的投资客为盛,11月份之后,陕西、内蒙古和新疆的投资客也在激增。”海南联华创展公司负责人告诉记者,是全国人民在炒高海南房价。

三亚市房产管理局党组书记、局长李洪海也分析称,目前三亚的购房客来自东三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。

据记者了解,多数投资客在海南都是选择海景房或者高档住房,而除了三亚国际旅游岛的概念外,目前海南的博鳌和文昌以及海口、琼海等地也被投资者看做是最具升值潜力的房产板块。因为国家已经在行政级别为一个镇的博鳌修建机场;而中国最大的航天城已于9月份在文昌开建。

而且,投资客们也并未担心自己的海景房会出现闲置问题。

据宋先生介绍,投资客多数认为,目前海南的房产仍处于上升空间,投资者通过投资仍有很大机会获取升值空间收益。

“很多楼盘还提供专业的委托管理服务,业主可每年到海南自己的房屋里面住上一两周,其余的时间,就委托管理公司将房屋用于出租,获取租金收入。”宋先生说。

500开发商抢地东海岸

与投资客们同时在海南省现身的,还有全国各地的大小开发商,他们的到来使得海南尤其是三亚等海南东海岸的土地被疯抢。雅居乐、富力地产、中信地产等全国各地开发商纷纷到海南圈地,海南地价节节攀升。

日前,中国房地产测评中心特别针对海南房地产市场发布了《2009海南地产开发企业10强》报告,报告显示:海南雅居乐、三亚鹿回头、三亚亚龙湾、鲁能海南地产公司等10家企业正强劲领跑2009海南地产。

海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科相关人士称,约有100来家岛外的开发商来投资。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是,富力、万科、鲁能、保利地产、华润等知名地产开发商身影闪现其中。

“海南土地价格上涨得非常快,价格不断翻新。”海南联华创展公司负责人告诉记者,两三年前才30万-40万元/亩的土地,现在已经涨到了100多万/亩。

上述人士还告诉记者,现在海南至少有500多家大小开发商在运作,最新的投资额约为200亿左右。但是加上已经拿地的潜在投资,至少千亿元资金将在海南房地产市场进行运作。

“现在,海南省沿东海岸向内纵深一公里地块,已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈,还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了,辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。”海南一家本地开发商说。

政府推手

大量土地被出让和海南高房价的最大受益人,莫过于当地政府。

“海南房地产概念最大的推动力,也是海南省当地政府。”上述本地开发商告诉记者,因为海南没有其他产业可以拉动GDP,而旅游产业又比较廉价,所以土地财政约占海南省GDP的30%左右。“这还仅仅是核算了卖土地和房地产纯投入的拉动力,如果加上房地产行业所辐射的其它相关行业和消费,房地产行业给海南省GDP的拉动力更高。”

而正是海南省地方政府,在极力地吹捧着海南房地产概念,不管是国际旅游岛、海棠湾的开发、博鳌机场还是航空城。

三亚市住房保障与房产管理局局长李洪海就对外称,三亚拥有绝无仅有的热带海景资源,可以说是“中国人民的后花园”,某种程度上在三亚购房也是身份的象征,这些都吸引着全国人民选择三亚。可以说现在到三亚买房“很聪明”。

他还认为目前三亚市的每年成交在100万/平方米以上,供应量则需要达到200万/平方米,这样才能达到供求平衡。三亚地产发展会跟着城市发展的五年计划走,进一步完善基础设施建设和生活配套,例如将引入中国人民解放军总医院海南分院、建设奥林匹克运动中心等。

海南房地产概念被热炒还反射到了股市的异常红火。

以海南板块为主体的海南旅游岛概念股于11月初横空出世,11月5日海南本地股突然爆发,20只相关个股中的18只在当天收出阳线,板块整体涨幅达4.7%,居两市地域板块之首。截至11月16日收盘时,海南板块月内累计涨幅已达17.33%。

“通货膨胀预期、政府刺激内需政策的作用力、投资渠道匮乏以及政府力推海南国际旅游岛概念,都是海南此轮房地产遭热炒的重要原因。”海南联华创展公司负责人说。

老炒家冷眼旁观

在海南新一轮的房地产热潮中,很多老楼客却还没有忘记上个世纪90年代的那些景象。

海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫,让很多开发商至今仍心有余悸。总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1990-1993年短短3年,房价增长超过4倍。最后的遗产是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

当时在朱镕基总理限期撤资的“约法三章”斩断了资金链后,一时间开发商纷纷逃离,或者就地倒闭。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。

“我在海南呆了40多年,亲历了那个时期倒卖房产的疯狂,空中楼阁的倒塌,使得烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。人走楼空十多年了,大部分的烂尾楼都是廉价转让,再重新建起,卖给不知情的外地人。”

仍在做房地产的张先生说,虽然时隔十多年,但不能不警惕海南再重蹈覆辙。

不过张先生也认为,相比于那个年代,目前的海南相对还比较理智。上个世纪90年代,实体投资很少,多数都是在倒卖一块地的一张图,只要附有土地证,一天就能被转让二三十次,价格能翻20倍。纯粹是在骗钱,根本没有实体投资。

“现在虽然不排除泡沫被炒起来了,但是市场中实体投资都是看得到的。现在的房地产泡沫只是价格的泡沫,而那个年代都是一场场骗局。”张先生说。

当然,张先生也认同泡沫一旦破灭,最终结果都一样——大量的烂尾楼和银行债务。最好经济一直向好,否则像上世纪90年代的海南房地产泡沫和现在的迪拜一样,房地产行业都将陷入严重萧条。

海南联华创展公司负责人也认为,现在最大的风险,将是吹捧海南房地产概念的地方政府的风险,因为,海南一线的海景地已经卖光光,依靠土地财政来拉动GDP的海南省,未来的可持续发展将是最大的问题。政府应当汲取海南前车之鉴和迪拜的教训,适度调控房地产,遏制其盲目发展势头。

来源：华夏时报

九江是鄱阳湖生态经济区建设的主战场。我市按照省委、省政府提出的鄱阳湖生态经济区建设的要求，遵照省委书记苏荣提出“像爱护眼睛一样爱护青山绿水，像珍惜生命一样珍惜青山绿水”的重要指示，加快转变发展方式，加快发展步伐，使绿水青山、生态良好的鄱阳湖成为九江对外一张亮丽名片。

绿色生态经济浪潮涌动

由于鄱阳湖生态经济区处于京九经济带和长江经济带的结合部，符合中央关于加快发展沿铁路干线经济带和沿长江经济带的战略设想，具有率先崛起的可能，并可促进两大经济带加快形成。2006年，昌九工业走廊的规划方案进行调整，把南昌、九江两市整体纳入规划，通过鄱阳湖生态经济区的打造，可使南昌、九江与武汉城市群对接，并连为一体，这符合中部崛起的要求。我市决心借助这一轮机遇，尽快跨入大城市行列。

目前，我市已进入工业化中级阶段，人均GDP正处于2000美元向3000美元迈进的重要时期，既是一个“黄金发展期”，也是资源能源压力不断加大、生态环境质量容易恶化的关键时期。对此，市委、市政府态度非常鲜明：不加快发展不行，不科学发展更不行，沿袭旧有的思路不行，简单重复东部地区开发建设的模式也不行，必须把时代的要求与自身的实际结合起来，把加快发展与科学发展统一起来。

我市抢抓建设鄱阳湖生态经济区发展机遇，加快对接融入，迅速组织成立了专题组，深入调查研究，描绘了建设成为鄱阳湖生态经济区中的生态文明示范区、新型产业集聚区、改革开放前沿区、城乡协调先行区和江西崛起先行区的发展蓝图：即“两区”互动（园区、城区互动）、强工兴城，科学发展、奋起赶超，3年财政收入翻番，5年实现全面进位。

如今，放眼鄱湖大地，绿色生态经济浪潮正不断涌动：

鄱阳湖畔，中国首个数字生态城已进入实质性操作阶段，中国和芬兰双方将结合生态理念和数字化革命技术，把共青城打造成一个世界数字生态城的样板。我市按照“规划一张图、发展一盘棋、目标一个调、两城一条心”的思路，推动共青城和德安县相向发展，通过3∽5年的努力，把共青城建设成为30∽50万人口的中等城市。市长助理、共青城开发区党委书记李晓刚表示，我们将着力打造现代化、国际化、低碳化的共青城，使之成为鄱阳湖生态经济区的一颗璀璨明珠。

昌九城际铁路、彭湖高速公路、庐山西海高速公路、九江新长江大桥正加紧建设，投资1000亿元的彭泽核电项目、投资80亿元的星火有机硅扩改一体化项目正加快推进，九江石化炼化一体化项目建设全面提速，九江石化将形成800万∽1000万吨/年的炼油综合加工能力，使九江一跃成为中部地区重要的炼油化工生产基地；这些项目的建设为我市扮演生态经济的先行者创造了条件……

呵护“一湖清水”保护一片青山

鄱阳湖，美丽的湖，充满诗情画意的湖。

鄱阳湖，是大自然对九江的恩赐：我市12个县（市、区）中有9个紧靠鄱阳湖，470万人口中有300万在鄱阳湖区域。鄱阳湖生态经济区建设对九江至关重要。

在鄱阳湖生态经济区建设中，破解发展经济与保护环境资源的矛盾是关键。九江响亮地提出：保护环境就是解放生产力，改善环境就是发展生产力，经营环境就是创造生产力。我市对高污染的项目实行“坚决不搞”，即使暂时牺牲发展速度，也不走“先污染后治理”的老路，做到高排放的项目不上，高能耗、低产出的项目不上，环保措施达不到要求的项目不上，大力发展光伏太阳能、生物质能、绿色食品等生态产业。坚持保护一湖清水先要保护一片青山，突出抓好造林绿化“一大四小”工程，启动环湖景观林带建设，加强对湖区湿地、草地等自然生态系统的保护。开展城市污水处理设施建设专项整治、有毒有害气体零排放专项整治等七项环保整治行动，中心城区新建两个日处理能力达10万吨的污水处理厂，各县（市、区）污水处理厂年底全面竣工并投入运营。结合新农村建设，加强农村面源污染控制，全面实行农村垃圾无害化处理，积极探索“户集、村收、乡运、县处理”和“户集、组收、村运、乡处理”等模式，做到垃圾不露天堆放、不倒入江湖、不成为污染源。

为解决农村垃圾污染湖水的问题，我市从去年4月开始，在全市构建起一个农村垃圾集中回收处理体系，形成了中心城市和城镇、乡村三个层面的垃圾无害化处理系统。

我们走进庐山区虞家河乡肖家墩村，犹如走进一幅写意的画卷。我们欣喜地看到，村民把垃圾放在门口的垃圾桶里。不一会儿，保洁员就上门收集垃圾，用板车运到大路边的垃圾站，再由乡环卫所将垃圾运到九江市垃圾处理场集中处理。世代在这里居住的肖礼江老人欣喜地说：“以前，村里到处是纸屑果皮。现在，房前、屋后、地里已看不到垃圾，我们庄稼人也过上了和城里人一样干净的日子。”截至去年底，我市1473个新农村试点村全面启动了垃圾无害化处理工作。

如今，九江环湖环境质量等指标实现历史最高水平。

奏响发展与保护的乐章

在发展中保护，在保护中发展，才能做到发展与保护的“双赢”。我市将鄱阳湖生态经济区建设作为贯彻落实科学发展观的生动实践，在协调发展、可持续发展中谋求新的跨越。

鄱阳湖犹如一只巨大的宝葫芦，系结在万里长江的玉带上。九江沿湖岸线长680公里，占整个鄱阳湖岸线1200公里的57%。我市大力发展湖区生态农业，抓好鄱阳湖优质无公害水产品养殖。积极发展生态旅游业，构建庐山-鄱阳湖大旅游发展格局，把鄱阳湖打造成国内外著名的生态旅游休闲胜地。吴城，是江西古代四大名镇之一，历史上曾经是贯通南北水路、连接内地沿海的交通要道，素有“装不完的汉口，卸不完的吴城”之美誉。永修县深入挖掘吴城古镇文化，将滨湖地区的候鸟资源和吴城古镇文化列入旅游发展规划，把吴城打造成为“珍禽王国”，每年吸引数万游客前来观光旅游。有“五水三山半分田”之称的都昌县，利用历史故事、神话传说、人文典故等文化底蕴深厚的优势，大造湿地、候鸟、沙山声势，大做农业观光、渔家风情文章，使都昌县迅速成为鄱阳湖地区新兴的生态旅游热地。

为改善湖区城镇功能和人居环境，我市加大湖区城镇建设投入，重点培育共青城、星子、都昌等一批沿湖中心城镇，尽快启动建设九江绕城高速，把星子、湖口、九江县和瑞昌市纳入“大九江”规划建设。长虹西大道、八里湖环湖路、十里河（濂溪河）综合治理、濂溪大道、九码快速通道、八里湖新区学校、八里湖新区医院、兴城大道及市体育中心路网建设工程等一批又一批重大城建项目正加速推进。（来源：九江新闻网）

鄱阳湖三分之二的水域面积和岸线在九江境内，规划范围38个县（市、区）中九江占有12个，湖区人口300万，市政府副秘书长、鄱湖办常务副主任江彪认为，九江作为规划的主体区域，受益最多，也最直接。

九江市政府副秘书长 鄱湖办常务副主任 江彪：规划发布实施必将在以下六个方面推动九江发展。一是推动湖区新型生态体系建设。尤其是可以加强工业和农业面源污染防治。二是推动湖区新型工业化。新型工业化核心在于发展方式转变，促进产业升级，必将推动循环经济发展。三是推动湖区新型城镇化，尤其是推动以共青城作为示范的沿湖城镇建设。四是推进湖区新型农业化，发展高效生态农业。五是推动湖区新型能源基地，加快都昌县、庐山区、星子县风电基地形成，加快彭泽核电和鄱阳湖湖控工程建设。六是推动湖区新型旅游业发展。

九江市发改委副调研员丁杰认为，建设鄱阳湖生态经济区上升为国家战略，九江在鄱阳湖生态经济区建设中一定会有积极作为。

九江市发改委副调研员 丁杰：“一个是对国家、省级层面的规划要进行细化，结合九江的实际把工作落实到具体项目上。比如说彭泽核电、鄱阳湖枢纽工程，这两个项目先期启动，鄱阳湖水利枢纽工程明年争取国家立项，彭泽核电明年拿到“路条”，年底开工；围绕着港口建设，围绕着旅游产业的发展来搞好我们的工作。围绕着石化工业来做大工业总量。”

九江市经贸委副主任唐坚说，规划的批复，将有利于构建九江强工战略实施的新支点。

九江市经贸委副主任 唐坚：“我们一定要抓住这个机遇，按照市委强工战略的要求，同时还要按照鄱阳湖生态经济区规划的“两区一带”的基本要求，以九江城区为中心，重点发展沿江工业带和湖区工业带。大力推进新型工业化，促进产业向园区集中，资源向优势区域和优势产业集中，从严控制“两高一资”的项目，积极发展生态产业，加快形成并壮大产业集聚区和特色经济块，重点发展炼油及化工基地和有机硅产业基地，促进九江工业快速发展乃至跨越式发展。“

九江建设鄱阳湖生态经济区，对保护生态环境也提出了更高的要求。如何在发展经济的前提下保护好青山绿水，引起了水利、林业部门同志的积极思考。

九江市水利局副局长 桂赛斌：“我想随着鄱阳湖生态经济区建设上升到国家层面这么一个机遇，我们作为水利部门来讲，有大量的前期工作要做，特别是鄱阳湖整个大的规划都在做，涉及到水利部门的包括农田灌溉、防洪、人饮安全等这些项目规划，我们都在启动，认真把这个工作做好。”

九江市林业局副局长 高浔：“国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，为九江林业的发展带来了千载难逢的机遇，一是将使生态文明建设的理念更加深入人心，二是将使九江林业生态建设的步伐大大加快。按照规划，鄱阳湖生态经济区将恢复湿地植被50万亩以上，鄱阳湖60%的水域在九江，九江一定能争得其中足够的份额。三是将为九江的经济发展提供更大的环境容量。通过实施更多更好的生态项目，不仅可以为人民生活提供更好的生态环境，还将为经济发展提供足够的生态支撑，使得经济发展更加科学。”

（来源：九江新闻网 文：李玮 徐寒松）