今天下午接受了中央电视台的电话采访，就南京法制办《南京市商品房销售管理办法》公开征集意见一事回答了记者的提问。这份意见提出，对捂盘惜售的开发商进行罚款处理，并且额度为一万。我阐明了自己的观点，估计中央电视台播不了那么多，因此，特刊发博客。

中国的民间有句俚语，叫做：洪洞县里无好人。这句话用于现在的南京，还是比较合适的。今天发改委公布的数据表明，南京房价环比9月上涨2.4%，在涨幅上排名靠前。联想起南京市出台的这个办法，只能说明，南京市政府已经在利用公权，名以上是打击捂盘惜售，实际上是在继续胡弄人，鼓励开发商囤积居奇炒买炒卖哄抬房价。

区区一万元的罚款，就能打击开发商囤房，这是哄小孩子的事。1997年前，中国刑法对开发商捂盘这种类似的行为，治以投机倒把罪，处罚极为严厉。尽管刑法取消了投机倒把罪，但是，仍然有非法倒卖土地使用权罪，只不过是没有人来执行而已。从法理上来说，对房地产以捂盘的方式来囤积居奇炒买炒卖哄抬房价，一样可以用非法倒卖土地使用权罪来进行处罚，这怎么是罚款一万元的事呢？

这种处罚一万元实际上是在告诉开发商，有政府的红头文件保护，等着涨价再卖吧。政府的这种立场和态度，让我想起了上海解放时，陈毅市长的几段佳话，为了让上海市民过好日子，上海市政府历经艰难，打击奸商、调运物资、保证供应，从而受到了市民的拥戴。但是，你看看现在的南京市政府的这些人，怎么都和囤积居奇炒买炒卖哄抬房价的不法奸商搅到一块，还制定政策为奸商的不法行为实质上充当保护伞呢？

说南京府里无好人一点也不过分啊。现在的政府，面对如此之高的房价，只要稍微为城市普通居民着想，就应该将大量的社会保障住宅推向市场，而不要让这些收入本来就不高生活质量一直在下降的普通城市居民去被迫承担无法承担的生活成本，尤其是在目前这种经济随时走向萧条情况下，随时会有许多背负着巨额房贷的普通城市居民会走向破产。而中国的破产者承担的是无限责任，到时候，南京市政府对开发商只处罚一万？我想不可能。

写完博客，推开窗户，天已经黑了。但是，灯也亮了。

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11月10日下午，就周小弟以“非法倒卖土地使用权罪”被判刑一事，我接受了上海电视台的采访。访问内容将于本周四新闻节目播出。现将我对周小弟被判刑和开发商囤地问题的主要看法发表博客，欢迎共同探讨。

11月4日下午，上海市第一中级人民法院对备受关注的昔日地产富豪周小弟案作出一审判决，法院认定周小弟犯故意伤害罪、非法倒卖土地使用权罪，决定执行有期徒刑14年，剥夺政治权利2年，并处罚金人民币3亿元。其中，周小弟是我国刑法实施以来第二例判决的“非法倒卖土地使用权罪”的案犯，此举对推进中国房地产的法制化进程具有重大意义。

一块住宅用地捣腾了7年，现在才来判刑，是有点从轻。但是，从轻也比不判好啊。这起案件的意义在于告诉人们，捣腾住宅用地也是一种犯罪行为，是应该被绳之以法的。其实，像周小弟这样捣腾住宅用地的大有人在，只不过还没有暴露出来或者说正在受到地方官员的庇护而已，再加上法律条文上还有空子可钻，使许多捣腾土地的开发商不但没有受到法律的制裁，还大发其财，于天不公啊。

这条法律条文应该出台细则。法律应该明确规定，住宅用地两年以上没有开发的，不是政府无偿收回的问题，而是应该课以重罪。现在采用的是国土资源部的行政条令，两年没有开发政府无偿收回，但是在执行过程中实际上是一纸空文，起不到保证住宅用地按期开发的作用，相反还养活了一批贪官。

中国的土地公有的性质决定了政府在管理土地时，应该首先解决城市居民的住房问题，所以对土地的管理必须十分严厉，来不得半点含糊，更不容许囤积居奇倒买倒卖。但现实恰恰相反，有的开发商囤积的土地可以开发一百多年，有的开发商把囤积两年以上的住宅用地作为一种资产打包上市圈钱，衍生资产泡沫。这都是对民生的极大嘲讽。

建议中国的法学家们好好研究这种十分反常的经济现象，从土地出让之日起两年之内必须开发，这不仅政府有条文规定，还有土地出让合同的制约，为什么有法不依呢？如果开发商和地方政府可以视土地出让如玩物，那又何毕定此条文？希望周小弟一案能引起中国社会的深思，也希望政府有关部门代理民众行使职权，管好中国的土地。

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对于地方官员来说，房价下跌肯定乌纱帽不保，而维护高房价或许还有一丝保住乌纱帽的希望。因此，在房价泡沫危及人民币币值稳定、危及国家金融安全、损害宏观经济的时候，在中央政府没有明确表态的时候，湖南、吉林等省仍然公开表示，继续执行税费减免的政策到明年底。他们所说的税费减免，是指二手房交易税费在今年由过去10.6%减少到今年的1%，此举导致地方财政收入下降，而助长了楼市炒买炒卖的投机行为。

对于今年房价暴涨的城市来说，房价下跌将导致官商勾结行为的大暴露，一些地方政府官员乌纱帽或许因此不保，所以，他们不惜动用政府公权维护高房价。中央政府对地方财政税费的收支也不便干预过多，或许有些城市得以继续减免。

但是，货币政策是地方政府无权干涉的。11月9日，上海市政府金融服务办公室主任方星海在公开场合表示，针对中国的资产价格上涨，中央政府及央行或将很快出台政策，对房地产市场进行监管。方星海说，央行将通过调整利率的方式控制房地产的扩张。同时，上海市从11月1日起，取消二套房贷的利率优惠，并在基准利率的基础上，对所有二套房贷上调利率10%。此举，将有效的遏制楼市的过度投机行为。

房价不降是没有天理的。当宏观经济还根本没有复苏、城市居民收入在下降时，房价的上涨将增大城市居民的生活成本，诱发通货膨胀，甚至颠覆宏观经济的三驾马车，导致中国经济陷入长期调整。一害国家二害城市居民，这样的房价上涨是不可能持续的。但是，因为地方官员的个人巨大利益，导致他们不惜一切维护高房价。因为房地产是地方税收，中央政府管理过于宽松。

地方政府有利可图就拼命去干，而对民生却极其漠视。深圳5年计划的14万套经济适用房等社会保障住宅，今年落实的却不到一万套。其他城市也好不到哪里去。因此，在保障住宅无法保障的时候，唯一的办法就是把房价降到与经济发展水平和居民收入增长相均衡的状态，让中国的普通城市居民过几天轻松日子。

鉴于地方政府的拼死维护高房价，而流动性泛滥又助长了炒买炒卖的投机行为，央行很有必要尽快采取措施，限制流动性。这也是地方官员最惧怕又最无奈的一招。大潮退去，就能看见谁在裸泳，贪官也会浮出水面。

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                                   刊于本期《新民周刊》

楼市炒家大多喜欢做梦，而今的梦又特别美好。这个梦就是，央行不会回收流动性，而且人民币升值预期也会带来房价的上涨。总之，房价还要上涨，政府已经离不开楼市炒家的堪称是伟大的作为——深圳半年房价暴涨94%，上海、北京也不落下。

这么伟大的成就让全世界为之惊叹，让中国经济病中惊坐起，让决策者为之瞠目。只有老百姓修为不够，面对如此之高的房价，说不出个所以然，口袋里又没有半毛钱，憋了半天，只得用中国人特有的带有文化特色的国骂，无可奈何的大呼一声：老子操。

像阿Q的革命差不多，骂了一声也就悻悻然了。其实大可不必，隔岸观火，即使看见的不是烟花的绚丽，也是燃烧的壮观。不过，我们不要忘记了，2006年房价开始涨起来后，看不见的手和看得见的手一起作为，加息、提高存款准备金率、二套房贷首付提高、利率提高、税费提高。针对这一系列的举措，当时市场上出现了一个很形象的名词，叫做：温水煮青蛙。结果，大家已经很清楚。

那温水慢慢煮了两年，青蛙被煮的受不住了，不惜用退房、断供的方式在锅里扑腾扑腾了几回，终于被一个和善的老人所救。不再煮了，赶紧把灶里的柴火撤出来。降息降息，降低存款准备金率、把开发商的自有资金比率降低到15%，利率七折优惠、交易税费减免，购房入户、购房财政补贴，哗啦啦又把房价给炒起来了。

不过没有关系，一个住宅市场如果排斥了老百姓的购买力，那这个住宅市场迟早会出问题。即使动用政府公权维护一个商品的价格，那也只能维护得了一时，决不可能长久。这不，全国许多城市在今年7月16日以来，正在逐步实行二套房贷首付四成的政策，并且在利率优惠、二手房交易税费都传出政策到期不再给与优惠的传言。

对这些传言，有的人嗤之以鼻，嗤笑说：那只不过是狼来了，根本不可能的事。是不是狼来了我不知道，我想这个喜欢撒谎的小孩至少是没有恶意的。更何况，全球经济格局已经悄悄发生变化，澳洲率先加息，至少在提醒我们，现在应该到了回收流动性的时候。可是，我们今年上了那么多铁公鸡项目，马上回收流动性已经变得那么让人恐惧，而不回收流动性又会受到通货膨胀和人民币对美元升值的双重压力，怎么办？

不用担心，中国的经济智囊有的是办法。不是通货膨胀还没有发生吗？目前只是资产价格上涨，目前只有房价泡沫，那么，头疼了就医头，先来慢慢对付房价泡沫再说。这回他们选择的方式不是温水煮青蛙，而是钝刀子割肉，慢慢来，但时而不时的让你疼得大叫一声。我想，不会有人对这个手法看不清楚吧，如果看不清楚我就慢慢道来。

这第一刀割下去就是二套房贷首付四成，我相信没人会叫疼。作为楼市炒家来讲，今年已经囤积了大量的房源，都是用四到五倍的杠杆效应在银行贷出了大量的银子，你现在来搞二套房贷首付四成，只有一倍多的杠杆效应，不买就是了。这就是成交量大幅萎缩的主要原因。炒家不会叫疼。老百姓呢，也不回叫疼，你这么高的房价买不起干脆连看都不看。开发商手上也有大把的银子，你不买，真好囤在那儿涨价，所以也不会叫疼。

这就是钝刀子的厉害，一刀下去没人叫疼。于是就来第二刀，当然，还不会有人叫疼。这第二刀就是二手房交易税费不再减免。有人不把这当刀子，还去乘机再赌一把，赶紧在这时去买二手房，抢优惠的末班车，真是天真的好笑啊。不当是刀子就可以了，还充老大在江湖漂一回，想不挨刀都难。

这第三刀就是上海现在宣布的，11月1日开始，二套房利率不但不优惠还在基准利率的基础上提高10%。这回有人叫疼了。利率提高，尽管不能叫回收流动性，本质上是在有限制的回收流动性。这对楼市炒家来讲是当头一棒，对改善性购买力来讲就是一个钝刀子，会有人叫疼的。因此，这时才会有人明白一个简单的道理，那就是以前的优惠都是一个陷阱。

会让所有人叫疼的，是明年大约6月份的加息。这个时候钝刀子开始变得很有些锋利了，锋芒指向所有的有房贷的人，至此，房价回调开始。央行尽量想做到房价泡沫不破，但是，这么巨大的泡沫可能不破吗？说到这里，当然，还有许多细节就不一一而论了。总之，二套房贷首付四成绝对不是狼来了，银监会也不是那个孩子。做点准备，迎接钝刀子，是每一个房奴必须面对的。

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牛刀同志：

你好，我不知道你的名字，请原谅我这样称呼你。我是一名在大连现役军人，现在正连职小干部。我父母从黑龙江老家过来帮我们带了两三年孩子了，孩子一天天大起来了，所以刚把我们原来的两居室的房子卖了，想买一个三居室的房子。走过了N个地方后，最近在离大连市中心十五到二十公里左右一个叫泉水的地方基本看中了一套八十三万123平的三居室的房子。在整个大连市只有泉水的二手房房子能新一点，价格能在一万以下，这个小区的房子都在均价八千左右，而我们看的房子因为面积大，均价算下来在六千七左右，还算便宜的了。本来中介已经按照我们的要求和房主谈好了价格，可是我们到了签合同的地方以后，房主又以各种理由说到时间房子倒不出来。一个小时后告诉我们不卖了。估计是房主嫌房价低了。因为他这个房价是他一个月前报给中介的独家代理的限时房，这几天时间马上就到了，所以想脱延时间。

真是搞不懂了，经历了上半年的所谓刚性需求和部分人的投机炒房之后，大连房价连涨了半年后，每平的均价已经全面超过了2007年最高峰还多了一千左右，到了第三季度后，房价趋稳，但是当时全国的经济还没有企稳，大连市政府为了托房价，在市内大搞拆迁，其目的估计就是为了托住房价。这马上就到年底了，为了享受七折利率，看房的人多了，房主就趁机涨价，这不就出现了我买房的遭遇。

 最近刚刚看了时寒冰的一篇关于美国中产阶级的住房的文章后感触颇深。在美国一个中产阶级三年收入可以买一套住房，美国的房子是严禁炒买炒卖的，如果一个人拥有多套住房要征收高额的不动产税的。而在中国的房地产行业简直就成了富人的天堂和滋生腐败的乐土。房子是用来住的，它的本质属性是民生，可在中国却被少部分人用来炒买炒卖，有关部门却视若无睹，美帝国主义都能重视民生，为什么在我们社会主义国家里房子却成了有钱人的天堂。如果说现在的国有企业大规模在地产领域投资是没有社会责任的话，那么地方政府的监管责任又在何处？投资在我看过的房子的房主中，有超过一半以上的房主拥有两套以上的住房，如果把开发商比作是“地主”的话，那么手里拥有多套住房的人是“富农”的话，那么我们这些刚刚还完了房贷和那些正在背负房贷以及那些没有房子住而支付高额的租金属于“夹心层”的中低收入者来说，我们就是那“贫下中农”。不知道现在的人大代表和政协委员中有多少是属于我们这个阶层的“贫下中农”，不知道有多少人来考虑一下我们这个阶层？

看着在我们已经卖了的房子中长大的女儿，心里真不是个滋味！因为，平时带孩子去她姥姥家窜门，孩子都找家，现在本来想给孩子换个大点的房子，现在倒把孩子折腾成了一个没有家的孩子了。这里想向你请教一下，你说我们现在买还是不买呢？郁闷中！盼复！

                                            网友：冷月无双

冷月无双：

你好。

谢谢你对我的信任。你的这封信让我感到很沉重，我没有想到高房价的问题也影响到军官的生活。在我的印象中，政府对国家公务员和军官的住房问题已经解决的很好了，所以，我一直关注城市白领和中低收入阶层的住房困境和他们的生活压力。这种深刻的住房困境，并且由此导致的中低收入阶层的生活压力已经严重的阻碍了经济发展和社会进步。稍一闪失，就将引发房价泡沫的破灭，导致中国经济白搞了几十年。

问题已经非常严重，但是，中国主流的经济学家因为拿的是俸禄，吃的是皇粮，没有几个人能够挺身而出，大声疾呼。因而，决策层在住房政策上累累失误，最荒唐的是今年上半年的救市，在四万亿中拿出9000亿兴建社会保障房，但真正落实的还不到三分之一。现在的体制决定了有钱赚的事，大家一窝蜂，谁都去插一杠子，为民生为百姓的事谁也不愿干，因为吃力不讨好。在这种干事的环境下，还谈什么解决民生问题，还谈什么居者有其屋？

看来住房困境不仅仅只是白领阶层和城市中低收入阶层，这种困境应该是全民性质的了。中国这么大一个国家，要实现住房上的公平公开和正义，需要有强有力的法制体系的保证和民众的监督。遗憾的是这些，在当代中国都很欠缺。短时期内，实现住房问题的彻底解决肯定找不到行之有效的办法。好在，这些房地产的利益相关者，已经穷奢极侈，疯狂到了无以复加的地步，基本上把民众的财富洗劫一空。这种对民众财富的空前浩劫，也把他们自己推到了崩溃的边缘。现在，房价泡沫的破灭只是一个时间问题，因为老百姓实在买不起这样的房子，而买的起这样房子的人又有多得数不清楚的房子。

所以，在目前这种情况下，住宅的空置率非常高，大连也一样，而且，房价涨了不少，租金却在下调。所以，我给你一个建议，暂时不要考虑买房子，租一套房子很合算。我的一个在深圳华为担任高管的朋友，薪水很高，两年来也一直是租房子，没有什么不合适。你现在的首付款，可以适当做点投资，不仅能赚回租金，还能有所回报。至于投资渠道，如果需要，我愿意为你提供。当然，稳定的回报是债券，股市也还有机会，但是，也可能只有半年左右的机会了。楼市泡沫的破灭和股市的暴跌是相伴而来的。

只有泡沫破灭以后，才有房价的理性回归。那个时候，中国社会才能更加致力于民生问题的解决，让百姓买房不必再承受如此不堪重负的债务负担。

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几位做期货的朋友，今天不约而同的打来电话，询问是否可以沽空黄金？我给了他们一个肯定的答复，同时说明自己的看法。

近来，纽约黄金在1040美元震荡时，已经下探到1027美元，脱离61.8%费波纳奇预估水准，正要回调到1022美元。但是，11月3日，受印度央行大举采购黄金刺激，纽约商品交易所黄金期货再创历史新高。１２月合约每盎司暴涨３０．９０美元，终盘收于１０８４．９０美元，盘中触及的１０８７美元为１０月１４日以来的新纪录高点。

我们现在还搞不清楚印度央行为什么向国际货币基金组织大肆购买200吨黄金，而且，原本是可以以更低的价格采购的，却出乎市场意料之外，用1045美元的高价购买。这里面有什么政治因素，我们姑且不论。但是，在纽约黄金的技术图形上，1045美元不是一个重要的价位，因为印度购买黄金是在这个价位成交，才受到市场的关注。

关于黄金的走势，我在前面的博客中已经分析过。在1040美元上方购买黄金的投资人，大多是中国和印度这两个国家的。现在印度的情况基本明朗，印度央行拥有黄金储备357.7吨，加上11月3日购买的200吨，现已达到557.7吨。接下来的黄金走势，和中国是否购买黄金很关键。我的看法是，中国虽然不是黄金储备大国，但是，已经从600吨上调到1054吨，重要的是中国的黄金矿藏储量极大，西部矿业为450吨，辰州矿业400吨，中金黄金300多吨，山东黄金170多吨，已经探明的黄金矿藏量3700多吨，还有大量正在勘探的黄金矿。中国的黄金正在出口，是没有理由现在来进口的。

现在这个价位，中国不向国际市场购买黄金，就没有力量支持黄金价格的上涨。无论美元是走强还是走弱，现在这个价位都已经缺乏支撑。印度购买黄金把价格上拉了30多美元，但是，潜在的风险是有可能导致黄金价格的大跌。以上是本人观点，不做投资依据。

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中国民众如果不甘掠夺和欺诈，首先应该维护的是这个国家主人的地位。如果维护不了主人的地位，那就不要去谈土地问题，因为土地问题往往面临的就是一场革命。

在中国历史上，没有哪朝哪代是把土地拿出来炒买炒卖的。因为土地就是老百姓的命根子，首先要保证的是老百姓的利益。中国历史上每一次伟大的变革，也都是从土地上开始，也只有从土地上开始的革命才是最彻底的，也是推动历史进程最快的，更是最广大的民众最受益的。不能激发全体国民创造激情的革命，都不是最彻底的革命。

土地问题一直是我国政治、经济及社会变革的一条主线。自古到今，历朝历代，围绕土地问题而发生的农民战争连绵不断。从古代到近代，历史上凡是影响比较大的农民起义，除清朝末年的义和团运动外，都是因土地而起。最早的是公元前209年陈胜、吴广领导的农民起义，当秦王朝横征暴敛，徭役税赋重加于民，民不聊生之时，农民揭竿而起，发动了以推翻秦王朝统治为目标的农民战争。

东汉末年，豪强地主大量兼并土地，致使大批农民沦为奴婢或农奴，空前地激化了阶级矛盾，导致了张角领导的黄巾农民起义，历战八年，瓦解了东汉政权。唐朝（公元875年）山东荷泽人黄巢领导了著名的“黄巢农民战争”，高举“均平”的政治大旗，历时十年，从根本上动摇了李氏家族的腐败统治。明崇帧三年（1628年），政治腐败，农民破产，压迫剥削日益加重，李自成、张献忠领导的农民起义，历战十六年，推翻了明朝政权。1851年洪秀全领导的空前规模的太平天国农民革命，根据“凡天下田，天下人同耕”的原则，颁布了《天朝田亩制度》，把历史上农民战争曾经提出过的“等贵贱，均贫富”、“均田免赋”等口号，发展到前所未有的高度。

孙中山领导的辛亥革命，虽然不是农民革命运动，但他所提出的“三民主义”中，民生的核心是平均地权。我党从建立到现在一直把土地问题当作革命和建设的首要问题。建党初期领导了十年土地革命战争。抗战时期开展了减租减息运动。解放后立即开展了土地改革运动。而后就是合作社、人民公社运动。之所以有这些土地运动，可以看出土地对中国民生中国社会中国经济的极其重要的作用。

而现在正在暴富的不只是开发商，而是围绕土地上的一整套利益链，正在背离民生的神圣宗旨，变成了掠夺中国民众财富的平台。有的开发商囤积的土地，可以开发150年。潘石屹说，有三分之一的开发商在倒腾土地。富豪榜上许多正是囤积大量的土地而成为首富的。土地不仅成为黄金，成为资金避险的天堂，而且，还成为金融工具，在制造大量泡沫的同时，还不断被打包上市，成为众多资金追捧的衍生品。

在央视经济半小时和新浪乐居的联合调查中我们却看到，三季度末，全国排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米，其中，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第9位。历史上最大的地主，恐怕也只有这个规模。这些房企中，按09年前三季度销售业绩推断，最长的土地储备可以保证开发时间长达40年，最少的也有6年时间，大部分都在十年以上。这还是按照房地产销售业绩最好的09年来计算，如果按照08年的销售业绩计算，这些房企最多的土地储备可供开发周期已经达到百年之久。

为什么会形成这个局面？用官商勾结掠夺百姓几个字来概括，应该毫不过分。所有囤积土地而暴富的官商们，都要摸着良心问问，老天答不答应。这个土地的主人们，为了繁衍后代正在用两代人的财富去交一套房子的首付款，背负几十年的债务；多少人在为房子焦虑，多少人在为房子不安。难道他们天生就应该如此贫贱吗？不，因为他们的土地被剥夺。囤地造就的暴富，正式剥夺民众财富和权利的结果。

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开通微博了，主要撰写投资和读书笔记，也披露对房地产市场的看法。请各位网友支持。我的微博地址：http://t.sina.com.cn/chenqian/profile

很多事情用市场的观点来解释，是说不通的。比方说，利率优惠面临取消，这本来是一件很正常的事，利率优惠、交易税费减免、甚至降息都是高房价给买房人制造的一个陷井。这个陷井已经掘的很深了，有的人已经爬了上来，有的人一辈子恐怕都要陷在这个巨大的陷井里。

说有的人已经爬出来了，是指一些楼市炒家，不是全部炒家，但是是相当一部分炒家，经过了2008年上半年的房价大跌，心有后怕，不管国家出了什么政策，只要房价一涨起来就连忙卖掉囤积的房子，然后，开着宝马X5，满世界泡妞去了。他们的行为很简单，胆子大一点的买通银行内部员工，用假按揭的手法发了大财；胆子小一点的，在房价的暴涨暴跌中，借助2009年政府给楼市炒家发红包之际也发了财，只是从此上岸。这种拿国家红包赚差价的行为，在经济学上叫投机。

说有的人恐怕一辈子都要陷在这个巨大的陷井里，是指两代人凑钱买房的中低收入阶层。本来这个房价过高根本就买不起，但是，等经济适用房吧又不知是猴年马月的事，有的根本就没份；不等经济适用房吧，眼见着什么通胀预期呀，这钱会变成废纸，不如赌一把，不是有那么多人买房都升值了吗？干脆凑个首付把房子整回来再说。不错，通货正在膨胀，钱有可能更不值钱，而且，我们无法指望央行来维护人民币币值的稳定，因为通胀本来就是央行搞出来的，所以，总得为自己的血汗钱找个出路。这么着一弄，原来只是钱可能贬值，现在不仅是买回了一堆泡沫，还有长期月供。这种用自己的薪金收入去交月供的行为，在经济学上叫对冲。

等人们发现原来优惠的利率政策可以收回，原来降下去的利率可以加上来，原来减免的税费都可以重新开征，甚至，还将开征新的税种，这才发现一切都晚了。开始是二套房贷收紧，现在是优惠利率取消，马上是央行加息。本来购置不动产是一辈子的大事，首要问题就是市场稳定政策明朗才能予以考虑，现在的情况相反，好像全体国民都在准备进行楼市投机，一有风吹草动就会激发购买。这不，明知道政策在收紧，利率优惠上调也是政策将收紧的信号之一，却被鼓捣去搭最后一班车，去争相抢房贷。

首先是从上海开始，接着是深圳、南京、北京，这两天楼市新房成交有所放大。许多新闻媒体的记者调查发现，主要动因是明年将要取消房贷利率优惠，促使一些买家为了省一点钱，而最后落定成交。中国楼市有很多乱相怪相，比方说，通货膨胀本来对所有持币人来讲都是一件坏事，应该予以抵制，但是偏偏就被中国楼市用于刺激购买；政策收缩本来对楼市投机行为来讲，也是重大利空，却也能生造一个“利率优惠末班车”的概念；如果人民币升值，肯定会出一个“人民币升值预期”概念，又能忽悠一把。

可是，靠这样编制一个一个“预期”有用吗？这么预期下去会是什么呢？其实，相对中国房价的巨大泡沫，一点利率或者一点交易税费，即使是货币有所贬值，那与房价泡沫比起来也是小儿科啊。而且，在这种一切都在不确定面前，许多人怀有侥幸的心理，认为房价泡沫不会破。而认为房价泡沫不会破的唯一理由也是近乎荒唐的，那就是政府会拼死维护高房价。不过，那怎么可能，政府是一个公权组织，不是一个房地产商的俱乐部。在政权利益面前，房地产的利益轻如鸿毛。

现在买房是赚了一点利率上的优惠，可是这点利率上的优惠对房价泡沫来讲是九牛一毛啊。我认为中国社会要充分认清这一轮房价泡沫衍生的本质，是中国社会巨大的不公所引起的，是地方政府滥用公权与开发商一起合谋，共同欺骗民众的一次全民财富的大掠夺。现在，全球G20国家都在回收流动性，以防止发生恶性通货膨胀，中国也不可能等恶性通胀发生了再来回收流动性吧。只要回收流动性，房价泡沫就要破灭。房价下跌30%到50%是一点也不奇怪的。

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可悲的是，中国关于城市化的种种设想都被高房价所利用。重要的问题是，我们的现行体制，我们的法制建设，跟不上经济的快速发展。以至，使中国的城市化进程有别于全球其他国家的城市化进程，陷入了几大误区：

误区之一：无法实现土地增值的全民共享。

纵观全球各国城市化的进程，首先是在经济繁荣时期实现城市规模的扩大，而在城市规模扩大的过程中，使拥有土地的人获得了土地增值的收益。而获得土地增值的人，在城市买房买车居住和生活，从而拉动了消费，促进了经济的繁荣。

但是，中国农村土地是集体所有制。这个体制决定了，在城市化的过程中，所有土地的增值归集体所有，然后由集体在分配给个人，在这种由集体再分配给个人的过程中，是中国不同于其他任何一个国家的分配体制，也产生了无数的浪费和腐败。由于乡镇一级政府在城市化进程中扮演的角色，注定了政府要分享集体的土地增值的收益，而且，往往在不知不觉之中拿的是大头，所以，成为城市化进程的最大受益方。我们看见的许多城市周围乡镇政府的宏伟的大楼，就是这么来的，有的乡镇书记镇长一人就有整整一层楼几千平方米在办公，除办公室之外，还有卧室、小会客厅、大会客厅、会议室、茶室、酒吧、露天酒吧、秘书室、司机室和文员、服务员，奢华的连美国总统也自愧弗如。

这还不说，到了村一级，村干部并不想和普通村民享受差不多的财富分配，也就是说根本不可能将卖地收入用来和大家平均分配，而是给村民出点子，把钱用来办工厂、酒店和进城办公司，在这里有成功的范例，但是绝大多数失败了。而村干部和他们的子女却将土地增值的收益挥霍一空。本应由土地拥有人直接享受的财富被瓜分和浪费。

误区之二：农村向城市的单项流动是中国式的城市化。

有没有人主动放弃大城市的工作和生活，而去偏远的乡村工作和生活，有，但是很少很少，还会被社会看作的轰动的新闻。然而，这在日本东京的城市化进程中，确实非常普遍的现象。

中国的农民工可以进城，而中国城市的白领绝对不会去农村。因为第一有户籍的限制，城市居民身份和农民身份有着天壤之别，城市居民可以享受公共福利和社会保障，农民却只能靠自己的土地升值，可是土地增值的财富却不能完全享受；城市居民的子女上大学可以加分，农民子女想也别想；这种身份歧视使中国的城市化进程变得十分幼稚和可笑。第二中国在发展公共保障和基础设施建设的时候，很少考虑农村，以至使农村的医疗、教育、市政工程、道路交通极度匮乏，不具备生产和生活的基本条件。第三政府管理素质太差。

所以，我们看见的许多事物往往只是表象，不是经济发展的根本。比方说，许多农村人来城市打工，被我们的媒体放大到城市化进程加快的地步，其实，这些农民工并不是来城市生活，而仅仅只是打工而已。与其说这是城市化，还不如说这是中国加入WTO以后，用我们的资源换来了西方的消费市场，换来了一些低端的就业和消费。这应该和我们所讲的城市化无关。

迄今为止，我们看见的都是农村往城市的单项流动，而且这种流动随时会产生回流。去年金融海啸发生升后，中国有6000万农民工重回农村就是这种单项流动的最好反映。而这种单项流动，对房地产的促进效应是非常小的。

误区之三：失地农民在城市买房的少而又少。

中国目前的经济危机，主要是产能过剩的局面没有得到扭转，而无力扭转产能过剩的局面主要是城市的生产发生爆炸性的增长而消费力却没有得到相应的提高。如果追溯消费力没有呈现爆炸性增长的主要原因，那就是没有实现农民在城市化进程中的财富的增加，没有让中国的农民享受到经济的繁荣，反而让两极分化越演越烈。

反映在市场层面，那就是政府没有办法控制楼市投机行为。2007年927房贷新政，即二套房贷首付提高到四成，很快导致的局面就是楼市成交量的全面萎缩，房价的大幅下降。本来这是正常的市场行为，但是，地方政府因欠债过多，怕影响土地出让的收益，在2008年9月15日以后，各大城市自行取消了二套房贷政策，为楼市投机大开方便之门，才有了2009年上半年房价的重新上涨，整个楼市已经不再是为了解决民生所需，而是把住宅当作资本投机的工具，疯狂的炒买炒卖。

从社会学角度来解释这种现象，中国已经发生严重的两极分化，有钱的人很有钱，在投资渠道有限而实体经济不振的情况下，只有将资金投到不动产上，而这种投向因带来了房价的上涨，吸引了很多购买力不高的人跟风炒作。

官方在媒体的报道上并没有指出中国城市化的弊端，而是以城市化进程为幌子，诱导买家高价买房，才有高房价的持续。而在这种购买力当中，主要群体为投机炒家，其次才是年轻的白领和普通城市居民，真正失地的农民在城市买房时少而又少。这就是中国城市化的悖论。

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今天看见华夏时报，才知道中房协原来是住建部的一个机构，属于纳税人养活的一群老爷。在我的印象中，中房协一贯为开发商鸣锣开道，原来还以为是某些开发商所圈养，却没想到，原来也是老百姓养活的，不过，却有点吃里爬外。

从我知道中房协开始起，就没有见过中房协为老百姓说过一句话。也许是我孤陋寡闻吧，房价暴涨，泡沫衍生，民怨沸腾时，中房协连个影子都没有；房价理性回归，小有退房时，中房协就跳将出来，在许多声嘶力竭呼喊“救市”的声音中，就有中房协的嚎叫。现在叫的房价再次暴涨，民不聊房，成交量下降时，这个中房协又出来了，唯恐富豪榜上少了开发商的名字。

可偏偏他们还肩负着使命，为决策层提供决策依据。这不仅让我头上冷汗直冒，试想，如果是中房协来向中央政府提供决策依据，那还有老百姓什么好呢？华夏时报报道说，中房协受住建部委托，正在调研各地楼市，准备出一份总结今年楼市预测明年楼市的报告。而该报告，将成为明年楼市政策定调的重要依据。而这只是中房协两路调研中的一个，在经历了政策市带动起来的旺盛的一年，在基于房地产拉动经济的预设下，下一年的房地产政策若隐若现。我的天，这帮人。

中央各部委正在密集调研楼市，这个是可以感觉到的。不管房价如何暴涨，在中央经济工作会议召开之前，政策不会有变化，这点大概为市场所认同。反正现在的房价如此之高，老百姓也买不起，拿不出钱来说啥也没用，就让开发商和银行去对到，看能折腾个什么东西出来。但是，老让银行和开发商去折腾也不是个事啊，长期下去，就不是审美疲劳，而是山崩海啸啊，弄的一点也不好玩。因此，有必要向中央提交个报告什么的。

但是，找中房协去提交报告，那无疑是找错了。不为别的，就因为中房协一直以来都和开发商穿着同一条裤子，吃着一个锅里的饭。而出这样的报告，显然不是怎么讨论救开发商，怎么守住高房价。如果出“房价还要大涨十年”的报告，那中房协显然很合适，可这样的报告于国于民有无益乎？因此，不说从民生的立场出发，至少也要有个中立的机构，能够客观理性的报告一些真实的情况，那可能才不至于坏事。

从开发商的立场上来谈中国的房地产产业政策，是毫无决策价值的。现在的产业政策、财税政策和货币政策应该给开发商的已经全部给足了，再给，中央政府也拿不出什么新鲜玩意，所以，应该适当的为老百姓考虑一点点了。而要为老百姓考虑，中房协是断断说不出个子丑寅卯的。

最好的办法，是制作一个全民调查问卷表，分区域、分社会阶层、分家庭收入状况，来对应产业政策，看看老百姓有哪些真实的想法，怎么样改变，才于国于民皆为有利。中国的问题就怕不敢面对老百姓，让老百姓参与，很多事情就变得简单得多。如果把一个国家有关民生的政策的制定，形成的是一种圈子文化，那将会脱离群众。而脱离群众的房价，必定是一个巨大的泡沫。

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应清华大学的邀请，我于10月15日下午，在清华大学资本战略研修班上发表了我对宏观经济与房地产的发展，中国资本市场的发展理念及趋势的看法。现限于篇幅，只录取其中对人民币升值的看法，刊于博客，敬请广大网友指正。前面已经用三篇博客，记录了我对中国资本市场走势、中国房价泡沫和货币币值稳定的看法。这是第四篇。

很多经济学家主张适度通货膨胀，有的甚至主张CPI达到3%至5%。这位经济学家让人很不屑，因为他的理由很简单，与发达国家不同，中国经济在高速增长，在8%的GDP增长的背景下，如果有3%到5%，对企业可以增加利润。

这有点滑天下之大稽。以通货膨胀来增加企业利润，这只能是发生在中国这个时代的笑谈。我们发展经济的目的是为了什么？为GDP而GDP吗？如果以物价上涨的方式来保持GDP的高速增长，那为什么不把CPI维持在一个比较低的水准呢？物价上涨是对全民财富的掠夺，让本来收入就在下降的普通民众又增加了生活的成本，这种对冲是以牺牲全体民众的利益维护一个虚妄的数据，有意义吗？

也许有人会说，GDP下降会影响社会就业。不错，我们是要想方设法增加社会就业，但是，增加社会就业只能用提高城乡居民消费力的方式，以刺激消费来扩大生产，以生产的扩大来影响就业。现在中国经济的主要矛盾是产能过剩而消费不足，大量的老百姓生活成本过高，已经没有能力消费了，你还来搞通货膨胀，不觉得可耻吗？通货膨胀一来，老百姓更没有能力消费，产能更加过剩，实体经济死得更快，又何谈增加社会就业呢？

其实，在现阶段支持通货膨胀的是在制造一个巨大的阴谋，那就是，企图把通货膨胀当做资产泡沫的衍生品，把泡沫打包给全民来消化。我不觉得这个阴谋能够成功。历史上，官逼民反的事还少吗？老百姓在这一轮的资产泡沫泛滥中，没有得到一点好处，凭什么最后成为泡沫的买单人？而且，这么巨大的泡沫，老百姓那点血汗钱也买不起啊。

这种内生性的通胀本来就够老百姓喝一壶的，现在，人民币升值压力越来越大。人民币的升值，好处是能够带来一部分出口，坏处有两个：一个是国际热钱会大量涌入中国，豪赌人民币升值，进一步推动资产价格的上涨，更加放大泡沫；另一个是输入通胀。

热钱既然是进来豪赌的，那是天要下雨娘要嫁人的事，没有办法。但是，我们要接受日本泡沫破灭的教训，因为日本泡沫破灭很大的因素就是外资集中抽逃。2008年8月13日，日本最大的房地产公司宣布破产，也是因为外资抽逃，仍然重蹈覆辙。看来好了伤疤的人，不是都能记住痛的。所以，重要的是外管当局，要有切实可行的措施，真正以民族利益和国家利益为重，关门打狗也不是没有可能。所以，只要内贼不是很多，对付热钱还是有办法的。

现在最伤脑筋的是输入性通胀。也就是说通过原油、铁矿石、贵金属等大宗产品和科技产品及高端服务型产品，向中国输入通货膨胀。这些资产泡沫本来就很严重，现在，美元走弱，这些产品就跟着涨价；美元走强，这些产品价格就下调。如果人民币升值，这些产品的价格就会更高。要知道这里很多都是资源型产品，是其他工业生产必不可少的原材料，原材料涨价将带动与之相关的日用品的涨价。

人民币兑美元的升值，将引发本币的进一步贬值。也就是说，本来中国的货币就已经投放过多，用央行行长周小川的话来说，通胀预期越来越强烈，人民币在本国贬值的态势越来越明显。不仅如此，全球各国都在考虑刺激经济计划的退出方案，澳洲已经加息，从3.5%加到4%，而中国的同期利率是2.7%，已经比澳洲低得多。中国银行存款准备金率是15.5%，也远比G20国家要低得多。看来中国不退出，或者回收流动性比他国晚的话，流动性的灾难就会出现在中国。

这种灾难的市场表现就是通货膨胀，而且是恶性通货膨胀，是急剧而来的，是人民币升值带来的。所以，中国采取的办法只有一个，增持美国国债，既能保住美国的出口市场，又能维护人民币币值的相对稳定。这样就陷入了一个怪圈，被美国牵制，永远帮美国打工。要摆脱这种怪圈的办法只有一个，提高中国城乡居民的购买力，把中国的消费水准在GDP的权重，提高到60%以上，才有可能避免重蹈日本泡沫破灭的覆辙。

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经济发展首先关乎民生。不管我们有多少理由来支撑房价的上涨，只要有一个理由不成立，那么，刺激房价上涨的所有政策都是失败的。那就是，大多数老百姓春节过不好了，没有钱消费了。

就目前情况看，城市白领今年薪水没升反降的，约占80%。在中国股市，原来有个二八定律，在3300点的时候成立，那就是20%赚钱，80%持平或者略亏。在3000点时就不一样了，只有10%的人赚钱，70%亏损，20%打平。当然，这不是抽样调查，而是根据仓位情况略估出来的，不一定十分准确，但是大抵差不多。而工薪阶层包括农民工收入都在下降，许多城市下调了基本月薪底线。

美国是这一轮经济危机的爆发地，奇怪的是，美国民众正在热热火火的准备圣诞节。美国股市从3月2日的6740点，一路上扬到现在的9800点，前几日突破10000点，正在调整，从技术形态上看，下周重上万点只是囊中取物。而中国股市他娘的温不温火不火，走出的不知是什么形态，刚刚好一点，就有许多公司上市圈钱，就有工商银行、中国建筑配售股纷纷解禁，把个大盘砸得稀里哗啦。千千万万散户的血汗哪。

说美国民众红红火火准备圣诞一点也不假。美国一家机构的调查显示，周三公布的年度假期调查显示，对于衰退的疑虑缓慢消退,约有54%的受访者预期经济将在2010年改善，远高于去年调查时的28%。有过半的消费者--约51%的受访者--希望增加假期采购支出或者维持先前水准，去年调查时该比例为41%. 此外,调查还显示，消费者预估的整体假期支出为1145美元,较去年增加16%。计划采购电子相关礼品的人数大增，如游戏机、电脑、电玩软体、以及家用,个人及汽车电子产品，这将刺激美国的零售业。

中国目前的市场还没有涉及春节物品的采购，但是，白糖、大豆、玉米、羊毛、棉花价格都在上涨。这些商品恰恰都是老百姓过春节消费的主要原料。收入水准降低，而物价在上涨，很难使人对春节消费有一个良好的预期。

国庆黄金周的消费，不能反映全体国民真实的消费状况，只有春节消费才能真实的表达中国民众的消费水准是否下降。如果中国春节的消费不如去年，那我们有责任拷问我们的经济政策出了什么问题，为什么作为这一轮经济危机的重灾区美国的民众生活水平在提高，而我们并没有出现经济危机，却导致了全体国民生活水平的下降？

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中美两国正在积极的准备奥巴马的首次访华。还有20多天，在全球瞩目的两大经济体，围绕全球经济发展趋势的未来战略趋向，就要揭开新的面纱。但是，毫无疑问，这两大经济体的主管官员，都陷入深深的焦灼中。

最近美元走强，美国股市、国际原油和纽约黄金开始大跌。今天，隔夜美国股市下跌，道琼斯指数跌119.48点，跌幅达1.21%，为近期较大的跌幅。前期较大跌幅，是因为澳洲加息和美国政府数据出台后，几项指标未能达到市场预期。今天隔夜美国股市的下跌，一是印度提高存款准备金率，二是一个更深层次的原因，陷中国于尴尬之中。

这个深层原因是，美国政府曾经公开要求中国政府制定经济刺激方案，与全球经济共度时艰。奥巴马向美国国会申请批准了一个加印1万亿美元的计划，以注入市场，恢复全球的流动性。但是，昨天有机构发现，联储局资产负债表显示，各主要数据，包括货币发行总量，都沒有明显变化，只是其他资产一项增加了，体现的是美国国债的回购和卖出。没有任何迹象显示，联储局开动了印钞机，这就是近期美元强势特征的主要原因。

全球G20国家只有两大经济体开动了印钞机，一是英国，另一个就是中国。现在的美元相对欧元、澳元、日元等货币全部升值，强势特征明显。而相对英镑和人民币相对贬值，这也是近期人民币升值的主要原因。现在出问题的是中国，因为中国是是实实在在加印了6万多亿人民币的钞票，接近美国政府提交国会加印的钞票的数额。

那么，美国政府的经济刺激计划作了什么呢？奥巴马有出色的两招：一招是减税，迄今为止，美国政府已经给企业和纳税人减税3000亿美元；二是积极开发新能源等产业，以应对未来可能发生的能源危机，拯救制造业确保社会就业。美国社会失业率的顶点时8月份，超过了10%，9月份为9.8%，10月份数据预测为9.4%，刺激计划的效果正在体现。

中国加印的大量钞票，不断流入房地产、股市和黄金。从国际大宗商品价格走势来说，正在进入下降通道。隔夜纽约黄金收于1028元，从1072美元的高位，直接下探1022美元。如果1022美元缺乏支撑，很快就要跌破999美元，下探958美元这一重要关口。换一句话说，中国投资人大量进入黄金期货的财富，很快将被蒸发。因为，我们加印的货币并没有进入实体经济，而进入的是国际资本市场。

奥巴马访华将要和中国谈论两个主要问题：一个是人民币升值，还有一个就是购买美国国债。这两个问题，无疑是中国政府最大的难题。包括克鲁格曼在内的经济学家，最近几乎众口一词，要求人民币升值，我的分析是，人民币抵抗不住升值的压力，因为人民币实实在在加印了6万亿，正在资本市场流动，掀起了一轮一轮泡沫，相对美元已经不可能不升值了。而人民币一升值，将导致本币的贬值，全球通货膨胀将要输入中国，占中国总通胀权重的12.7%。

所以，投资人要密切关注奥巴马访华。奥巴马访华究竟是给中国出口带来好处，还是给中国经济带来灾难，就在于这两个方面的谈判。中国股市在2009年是否能完美收官，也看11月下旬奥巴马的访华成果。

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我们往往关注流动性陷阱，并注重流动性带来的市场变化，从而忽视了政策性的陷阱里掉进了多少人。在以后的岁月，除了楼市炒家外，许多在2009年上半年高位买楼的城市居民很快就要为此多付出许多资金，而这些多余付出的资金是因为政策的变化带来的。他们看上去买楼占了便宜，实则只占了一年不到的便宜，却要付出长达十几年甚至二三十年的财富。

楼市优惠政策的大限已到，目前迹象显示，政府刺激经济的计划面临退出。不是政府想退出，而是市场的走势决定了刺激方案的短期性和不可持续性。过多的流动性，随时都会导致通货膨胀，匆忙上马的项目有的本来就是重复建设，有的行业在过剩的产能上继续增加过剩，而不是去消化过剩。尽管高层放风说，还不到退出的时机，实际上是在继续胡弄人，因为退出经济刺激方案是迟早的事。谁也不能断言说，中国就不退出。

千万不要忘记，我们在2009年取消的一系列楼市的产业规则和货币政策、甚至财税政策，很多被事实证明是违背市场和经济规律的，只是给楼市投机炒家以可乘之机，而给正常的楼市投资人和自住性买家制造了一个大大的陷阱，这个陷阱可能让许多城市白领面临破产或断供的局面。现在不可能继续制造一个更大的陷阱，让更多的城市居民掉进来，楼市成交量的巨幅下滑已经说明了一切。

让我们来看看这样一组数据，再破城镇住宅紧缺谎言，中国各省市已经建成的住宅1980年至今全国总共建了1.1亿套城镇居民住宅。总量超过91亿平方米。截止2007年底中国城镇居民59379万人，城镇居民家庭1.999亿户；在中国各商业银行有信贷记录的中国城乡居民已超过5500万人，其中城镇居民有个人信贷记录的不足2470万人。个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。即便且将历史上所有城镇居民的个人信贷记录都100%统统视为住房贷款。在中国1.999亿户城镇家庭中，充其量仅有2470万城镇家庭有可能发生事实购房行为。

截止2006年末，中国住房公积金累计为695.24万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元，户均发放贷款约9万元人民币；即便按全国城镇房价平均每平方米2000~3000元的理想价格计算购买，公积金住房贷款总额可购买商品房不足3亿平方米。即便将由信贷记录的2470万城镇居民100%都是贷款购房，按建设部公布的户套均83.2平方米，也充其量有可能发生城镇居民家庭购买自住房约20亿平方米；加算截止2006年底实际发生的公积金支持购房不足3亿平方米。共计约23亿平方米。就算是2470万城镇居民统统都极端到极点地每户购买了两套住房，也不过迄今消费了43亿平方米现房，差不多尚有约48亿平方米城镇住房，留置于各级炒房者手中、滞留在开发商与银行联手空卖空买的假按揭泡沫中。

住宅的大量过剩，只有通过开征物业税才能全部暴露出来。今年1至7月，全国商品房销售面积达4.1亿平方米，按户均83平方米计算，约为500万套，其中约有300万套滞留在楼市炒家手上，200万套是城市居民购买作为住宅。这200万户城市居民，很快将要面临加息和税费增加后的痛苦。

要使局面不至于继续恶化，解决这个问题只有两条路径：一是给城市居民提高收入，二是把房价彻底降下来。如果两条路都走不通，那最后的结局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破灭。

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昨夜美股收低，国际大宗商品价格同时下挫。美国道琼斯指数开盘走高后，急剧下跌，收盘跌104点，下破9900点心理关口。原油价格跌破一直顽强支撑的80美元，收盘78.68美元。从趋势分析，原油此轮下跌将要跌破70美元进行振荡整理。持续上涨16个月的伦敦铜、铝、镍等全线收低。纽约黄金跌破1050美元，尾盘报收1042美元，是六周以来的低点。

同时，美元兑全球主要国家货币纷纷走强。欧元昨收1.49美元下方，人民币收低0.016%。关键不在这一个交易日的变化，而在于全球经济的拐点已经形成。市场预期，美国政府将于奥巴马访华后宣布退出经济刺激计划，一改G20峰会时的立场。那次峰会后，澳大利亚宣布加息，第一个表态退出经济刺激计划。美国当时碍于中国政府无法退出，而没有马上表态。

现在，美国的社会失业率开始下降，从高企的10%下降到约为9.4%，表明美国制造业开始复苏。从美元走强的事态看，市场流通体系已经恢复，货币流通速度也在加快。因此，市场预计，美国政府将于近期宣布取消连续13个月来，给与首次买房人的税收优惠。从这里开始逆转经济刺激计划，以防止通货膨胀的发生，并迫使经济回归到正常运行的轨道。

美国政府收回给买房人的首次买房的税收优惠，与美国房价涨跌无关。美国房价现在还在下降通道运行，成交量也没有多大的增长，但是，美国房价是计入CPI的，与整个民生息息相关。CPI的上涨将影响到美国普通民众的生活质量，影响到消费的增长，这是美国政府退出经济刺激计划的直接原因。而消费增长，将带动制造业的增长。

所以，美国股市昨夜只是调整，道琼斯指数未来将重新站上万点关口。但是，因为美元还将走强，而大宗商品价格已经暴涨，包括原油、黄金等在内的大宗商品价格都将出现回调。近期中国股市，将形成以消费、煤炭、农业等板块热点，窄幅震荡，缓慢盘升。

中国股市大盘是否大涨，取决于奥巴马访华后，中国政府是否宣布退出经济刺激计划，因为中国今年投入过多的资金上马了太多的房地产和铁公基项目。退出刺激经济计划，有可能导致许多在建工程烂尾。不退出经济刺激计划，将引发地方政府的巨额欠债和通货膨胀。权衡利弊，应以恢复房地产税收政策为开始，适度退出。

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十几个网站、数万名网友，一起来为栾晓军、李晴的宝宝取名，真的感动了我。看到那么多好的名字，也深感网友的可爱和睿智。今天傍晚，我在苏州河边转了一圈，看见万家灯火璀璨闪烁，脑子里浮现的是，安如，这个名字。

安如名字的由来是杜甫的诗：安得广厦千万间

                          大庇天下寒士俱欢颜

                          风雨不动安如山

安是安宁，安是安定。国泰民安，是中华民族代代相传的理念。这一个安字，闪烁着龙的传人的人文精髓，是其他任何语言也无可比拟的。如是如果，如是象征。我们如果要让我们的下一代生活得更加美满幸福，我们这一代人将要付出什么？如，有很多的想象空间，如诗如画，如山如水，给安如这个名字，赋予了更多的内涵。

不知栾晓军夫妇是否满意。我们不能要求小安如修身齐家报国平天下，但希望她能生活的轻松、快乐、美好。

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开发商不断在成本上作文章，其实是在转移市场的视线。一个简单的道理是，你如果认为地价过高，你可以不参与竞拍；你如果认为政府税收过高，你可以退出房地产业。市场的法则就是优胜劣汰，既然承受不了这么高的成本，可以选择退出。但是，开发商不会选择退出，而是拼命争当地王，拼命做大，以致每年的富豪榜上前十位至少有七位是开发商。

如果用普通商品的制造成本来看房价，绝对会陷入一个误区，那就是，开发商没有多少利润。江西等开发商就向市民编制了一个房价成本的童话，其结果是，开发商不仅没有暴利，甚至连一般的商品的正常利润都没有。

2009年7月23日，江西省住房和城乡建设厅、监察厅联合发出“关于建立健全房地产开发销售信息公示制度”的通知，其中规定：9月1日起，房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息。其中包括，每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等。

结果呢？肯定是很搞笑的，开发商在亏本卖楼。一般在市场不好的时候，开发商也不可能亏本卖楼，更何况2009年是多么火爆的市场，全国房价连续7个月大涨，怎么可能亏本呢？要开发商亏本卖楼，只有一个前提，那就是房价泡沫破灭。否则，在中国房地产官商勾结如此严重的时候，开发商怎么可能去亏本？

新华社报道说，8月31日，南昌市65个在售楼盘率先公示了相关信息。目前已有约百家楼盘公布了成本价。然而，令人们感到奇怪的是，根据公示信息，有约两成的楼盘在“亏本销售”，其公示的房价成本高于累计成交均价，让老百姓有些“雾里看花”。 据南昌市楼盘公示的信息显示，出现价格“亏损”的楼盘约两成，既有刚刚开盘不久的新楼盘，也有开发时间前后长达八年、即将售罄的老楼盘，而且不乏总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘。恒茂国际华城、玉河明珠、丰和新城、万科四季花城等楼盘，成本价均高过累计成交均价。

位于市中心的恒茂国际华城公示的信息显示，累计成交均价为5803元，成本价为8778元。平均每平方米亏本近3000元；位于南昌市重点开发新城区红谷滩的楼盘香域尚城，公布的成本价为5148元，累计成交均价3899元，平均每平方米亏1000元以上。信息显示，开发商的利润水平多在10%至20%之间；土地成本约占总成本的20%至30%，税费成本约占开发成本的10%。似乎与外界盛传的房价暴利不太相符。

很显然，不是新华社记者不明白，而是为了宣传的需要，政府、开发商和媒体一起来忽悠市民。潜台词是：你看开发商根本没暴利，房价不可能降了，大家赶紧买吧。初看起来，也有道理，用普通商品生产成本来类比住宅房价成本，偷换了概念，犯了逻辑错误。房价最大的成本，不是老百姓想象中的地价成本、建安成本和税费成本，而是资金成本，而资金成本恰恰是老百姓无法算清的。

说房价最大的成本是资金成本，很多人会说，你去看看上市公司的财务报表，财务成本不是很高啊。不是很高说对了，中国现在是低利率时代，仅看银行利息成本肯定不高。但是，中国房地产从他第一锤的响起，就注定了是一个金融工具，不仅资金成本低廉，而且杠杆效应高达5.5倍，很多生产过程中的许多环节，都有办法可以从银行套取资金。

1993年以来，开发商自有资金比例一直是35%。什么意思呢？说白一点，开发商有35万可以在银行贷款65万，大约不到两倍的杠杆效应。此外，住宅用地不能抵押贷款，2008年国务院重申了这项规定，被称为房地产的“限贷令”；银监会也重申对房地产贷款严格限制，不符合规定的不能放贷；证监会也有限制房地产公司上市的相关规定。这样，对降低银行风险，遏制房价泡沫起到了积极的作用。

然而，2009年元月，国务院常务会议取消了所有限制，明确规定，开发商自有资金比例可以下调到20%，普通住宅下调到15%。这是什么概念呢？让我们来看看，开发商有15万元，可以在银行贷款85万元，一下将杠杆效应从不到两倍放大到5.5倍。这样导致的市场实际情况是，在房价上涨时期，开发商自有资金1000万往往盈利水准达到一个亿。试问，什么行业有如此暴利？你去给开发商算土地成本、建安成本、税费成本有什么意义呢？这样算成本只能起到一个作用，就是胡弄老百姓。

不仅如此，开发商在开发过程中，在政府相关政策配合下，还不断可以从银行套取资金。比方说，拿到土地后，用土地重新评估的价值抵押贷款；拿到预售许可证后，用假按揭的手法从银行套取资金等等。再加上土地两年没有开发由政府收回，也成了一纸空文，容积率可以买通政府官员随意改动，建筑质量验收标准一再降低……这种在地方政府垄断下的房地产市场,不仅充斥着掠夺、欺诈和暴利，也充满了腐败。

所以，成本推高房价只是开发商放的一个烟幕弹，是无论如何算不清的。房价是地方政府、开发商、媒体和一些专家共同开动中国的媒体机器，一起唱涨的。所谓成本，只是利益集团内部分赃不匀而引发的相互攻邗，其目的是统一立场，共同掠夺普通百姓。

牛刀书屋：牛刀亲笔签名的长篇小说《深圳，我把爱情弄丢了》

各位网友：

我今天打开邮箱，收到一封令人十分欣喜的邮件。我们的网友栾晓军和李晴生了一个女儿，让我首先恭喜他们。我们千千万万的网友，不管时世如何艰难，房价如何高昂，都要代代繁衍，养儿育女，完成作为人伦的最大使命。

正值周末，我和上海一批基金经理人小聚，大家自然而然谈起上海的白领，很多因为房子问题居而不婚，尽管上海市政府已经宣布放开二胎，可他们连一胎也不敢要。这是时代的弊端，相信经过大家的努力是能够有所改进的。但是，肯定需要一个过程，不能因为房子而不结婚生育啊。所以，收到这封邮件我非常高兴。

栾晓军和李晴让我为他们的女儿取一个名，这是一件喜事，可也是一件难事。所以，我想拜托各位网友，动动脑筋，一起来为我们这个时代盛开的一朵小花，取一个名字，以致贺喜。请大家直接在留言中开展取名活动，并解释名字的寓意。谢谢。

                                                              牛刀

附：栾晓军邮件和宝宝的照片。

陈先生，您好！

我是北京的一位您的博客的忠实读者，很仰慕您的文采和对房市与经济的精辟分析，时常翘首企盼您的新文章。

我和爱人在北京打拼多年仍然望房兴叹，只能时常感慨，现在的房子不是给卖给工薪阶层的。

 我和爱人的爱情结晶已于今日降临人世，但是苦于文采有限一直没起好名字，因此自然而然想到了您，您的文采堪称大师级，可否帮我女儿起个名字。谢谢。

 我名字 栾晓军 ，爱人 李晴，女儿出生于 2009年10月14日。附上宝宝照片一张。

 耽误您的宝贵时间了。

　　　　　　　　致
礼！

 　　　　　　          栾晓军

    牛刀按：这是经济学博士、网友秋日的私语撰写的一篇博客，对中国房地产的问题有一个新的解读。我接到这篇博客已经多时，每天都在思考这个问题，寻求解决之道。因问题涉及到财富的认同和理解，对房地产本质的一些看法，我觉得很有意义。在未征求本人意见的情况下，现转发于我的博客，欢迎广大网友就此观点给与评论。谢谢。（以下是全文）

    人生幻觉演绎货币幻觉  

    从我孩提时代开始，许多偶像来了又走，现在仍然“活在我心目中”的，大概还剩以下几个：华盛顿、圣雄甘地、黄家驹、杰克逊、牛刀。他们做了一些事情，而这些事情对活着的多数人有利。

    自从我得到经济学博士学位以后， 我就不再认为中国有一种称为“房地产”的独立产业。因为在我的眼里，只看到了建筑业与金融业，这两个妖魔加在一起，共同纺织了一个枷锁，束缚了其它所有行业的人――他们的智慧与双手，我也是其中一个。我因为住在一个好心人免费借我住的公寓里， 所以还可以腾出一点脑力来做一点知识份子应该做的事，而更多的我的同类，则在各大都市中日夜不停地偿还按揭贷款。

    关于房地产的建筑业部分，因为非我专业，我只能提醒大家一点的就是，上海的房地产发生13层楼房垮塌事件以后，仍然以高昂的头迎接了大股东的60年华诞，仿佛上海阿拉们购买的已不再是一种有形的商品而是一种抽象的票证。这个情况与现今我天朝的股民、20年以前的集邮、君子兰、高尔夫球证，乃至350年前的荷兰郁金香爱好者都同出一辄。因此揭露房地产中那个躲在建筑业后面的金融游戏，对广大想炒房又不想做房东的人来说，就有较多一点儿的意义。

    房地产对我泱泱大国来言，乃是一方显学，显在哪里呢，这个行业不是为国民提供容身避雨之所，也不尽如媒体所说的那样提供财政非税收入，更重要的一点是，房地产通过与金融的极端紧密结合，成为中国货币领域的一个重要组成部分，或者说发生了宋鸿兵先生所谓货币战争的“中国化”。

    虽然说黄金天然就是货币，但人类从茹毛饮血走一路走来，用过的货币其实形态颇多，如贝壳、可可豆、铜、铁、盐等等，最奇异的是万恶的旧社会，居然用鸦片充任货币，可见今之以房地产为货币，并非书生臆语。

    任何物之为货币，应该符合几个条件：其一，用作财富储藏物资；其二，用作社会支付工具；其三，与商品任意交换。第一层意思好理解，现在谁家房子多，便被理解了财富多，和谁家里存款多、黄金多是一样的效果，以至于出现谈婚论嫁，先谈住房的社会普遍现象。

    后面两层意思要理解，应先把《货币战争》中的内幕搞清楚。货币商业发行有两种，一为“足值货币”，比如把不规则状的金块融铸成标准货的金币，这种发行是真实财富的转移，不存在弄虚作假的可能。另一种是发行“不足值货币”，主要是银票、纸币，这种发行是借贷行为（或称信用），那为什么人们还要普遍接受呢，原因之一是流通方便，原因之二是发行的一方储备了某种真实财富作为担保，如黄金、硬通货、宗主国货币等，如果纸币持有人不想要纸币了，可以兑换回具有真实价值的实物。如果没有实物储备资产，那就要找一个受大家信任的人来担保，如政府、国王等，主要的担保方式有国债、税收、持人货币发行机构控股权等。2009年3月18日，美联储将收购3000亿美元长期美国国债，也就是用美国的国家债务作为储备，发行了3000亿张纸币。

    不管以上哪一种方式，兜里揣着红红绿绿的纸钞都是安全的，这样人们就放心地把这些“不足值货币”，当作足值货币来用了。其用途主要包括上述的第二、三项，即与其它商品交换，或者作为财富支付给别人。那么问题最后就来了，用房地产的作为储备发行货币你愿意接受吗？

    房地产：人民币的异化

    如果房地产真是房地产，那它是变不了人民币，例如你要卖一斤大米，你应该是把它从土地里种出来，然后拿去和消费者交换货币，那么大米是大米，货币是货币。同样，如果你想卖一幢房子，你应该先把它从土地上盖出来，这种产业叫房地产，多数国家就是这样做的。

    问题是这个世界上很多东西，和我们的凡胎肉眼看起来的好像很不一样，例如明明看见太阳围着地球东升西落，老师却偏偏要说地球绕着太阳转。在中国，房地产与货币的关系，也不是你想象的那样先有货币，再买房子，而是先有房子，再有货币。这个仿佛鸡、蛋先后之争的命题可能需要多一层理性来读解。

    以香港为代表房地产不是这样操作的，俗称“炒楼花”。按这种游戏规则，开发商不需要用自己的钱来盖楼，资金可以通过向银行贷款来筹集，还可以在房子没有盖好之前就销售出去。而买的一方也不需要用自己的钱来买，只要出按揭首期就好了，甚至买的人也可以不是需要房子住的人，而是一个投机者。这一切都建立在一个假定的基础上，就是房地产只涨不跌，银行可以把钱借给张三修房子，再借给李四买房子，整个幕后的地产所有人，实际是银行。

    银行是做什么的，除了借钱给开发商以外，还能发行人民币。当银行向房地产开发商发行信贷的时候，就是在发行人民币，因为开发商把房地产抵押给了银行，银行就把“不足值货币”将给了房地产商，然后流通到你我的存折，我们购买住房，开发商把贷款还给银行，货币就消失了。若单个银行，非经常性的发放房地产贷款，以房地产为储备所发行的人民币供给时断时续，对我们的生活构不成显性影响，但是当所有银行一致行动时，这部分人民币将一直存在，成为我们生活的一部分，直到所有房地产全部出售。

    香港的银行做了坏事是要“挨板子”的，房子跌的时候，破产的重组的比比皆是，而国内的银行系统不同，政府既控制货币发行，也成了房地产的幕后庄家。由于土地价格不断上涨，吸引了众多民营企业用人民币与它交换，这样货币流向政府，土地流向社会。然后是建设期，在此期间土地及不断完工的房产被反复评估增值，每增值一次，就会增加其作为抵押品的价值，这样房地产流向银行，货币流向社会，在货币乘数的作用下，银行将越来越多的储蓄存款变成了“以房地产为储备的货币”，或者说，房地产券。

    今年7月的“广渠门地王”事件更能说明“房地产券”的性质。中化集团勇夺地王，在他的财务报表上显示有245亿银行信贷，好不容易才花掉40亿，还有200多亿没花呢。这么多钱哪来的呢，因为上半年人民银行发行了货币7.3万亿，进入商业银行系统。在这个过程中，人民银行是拿商业银行的债务作为储备，而没有吸收实物作为储备的。那么商业银行又如何把货币抛向社会呢，它也需要寻找一种储备物，就是房地产，房地产价格越高，向社会抛出的房地产券就越多。

    行文至此，有两个中国特色恐怕大家就明白了：为什么央企不计成本让潘石屹黯然离场，因为央企根本不是在买地，而是帮助银行完成货币发行，整个游戏设计为在地方政府、央企、央行、商业银行之间玩“四人转”，导演这一切的是他们共同的“控股股东”，是一种定向执行宽松的货币政策的方法。

    为什么住宅空置率如此惊人，而银行与开发商还乐此不疲呢，因为那些房子是银行的资产，以海量空置房为储备发行的“房地产券”此刻正活跃在你我左右。例如当你打开电脑查看这篇随笔时，你不会舍得毁掉你用来交网费的钞票吧，所以，那些空置房很安全。

    货币幻觉其及破灭

    鲁迅说：“人生最苦痛的是梦醒了无路可走。做梦的人是幸福的；倘没有看出可以走的路，最要紧的是不要去惊醒他。”我们也可以说：“人生最苦痛的是买了房却价格大跌。涨价的房是幸福的；倘已经看出房价有太多泡沫，最要紧的是赶快惊醒他。”

    房地产根本不具备作为货币发行储备的资格，正是因为其价值极易被操纵。因为房地产的价格=流通中货币数量（元）/房地产数量（平米），如果流通中货币数量增加的话，表现为房地产价格上涨，或者虚拟的财富感觉上涨，这样我们就开始进入鲁迅的“美梦”之中。在货币幻觉的作用下，加之任志强之流妖言惑众，价格上涨被偷换成了价值上涨，上涨的价值又被抵押给银行，用作发行不足值货币的储备，于是又有一批货币流向社会，房地产的价格被再次推高，直到有人发现货币的含金量不够为止。这就是我们现在面临的国情。现在网友热议的所谓“皇帝的新装”也就是这个意思。

    一位牛刀网友把这个复杂的过程简化成一个简单的游戏：张三，按揭购买1套总价100万的房子，首付20%，即20万，转手卖给李四，总价150万，赚50万；李四首付20%，即30万，房价跌吧，不怕，因为张三和李四是约定的朋友,李四在房价跌的时候断供。张三和李四这躺赚了将近20万。这20万财富就是典型的“货币幻觉”，在张三李四获得货币的同时，将近（150-100）×（1-20%）=40万“房地产券”投向了流通领域。

    其一，若房地产成为国家货币发行储备系统的一部分，那我们子子孙孙都会面临有房不能住的状态。举个例子，目前全世界已经开采出的黄金有145200吨，除以60亿人，人均24克，足够每人做一个金戒指，但实际上这是根本不可能的事，为什么呢？因为大部分黄金作为世界货币系统的终极储备在各个金库里“空置”起来了，仅政府储备就达30000吨，其中24000吨法定限售。如果房地产成为储备，它也必须空置起来，作为财富象征存在。一国的经济制度，到了只让州官修房，不让百姓居住的地步，那这个国家还不要好好反省吗。

    其二，若房地产成为国家货币发行储备系统的一部分，那我们经济将会永远处于大起大落之间。房地产的不可移动属性使它很容易成为短期价值标尺，但是正是因为其不可移动性，使得它对经济波动缺乏抵抗能力。比如一国出现疾病、战争、灾害、政治风波等异常情况，丝毫不会让黄金贬值，但房地产却在劫难逃。为什么呢，因为无法带走的东西风险最集中，就好像一旦打起仗来，那些正在开采的金矿立刻一文不值一样。以一种内在价值不稳定的东西作为社会财富的标尺，当它价格上涨时，我们感受到财富极大增长的虚幻快乐，当它下降时，社会却陷入深深的危机。

    上图大致描述了近10年以来房地产与经济波动之间的关系，2002年以前，房地产还没有商品化，2002年中国加入WTO之后经济迅速增长，房地产价格抬升，货币供应量不足，民营企业纷纷放弃产业，转而经营房地产。2009年上半年大量货币匆匆出笼，通胀预期让房地产再次上涨，货币发行拯救了房地产，上涨的房地产成为新增货币的储备。这种情况下，如果房地产价格一旦下跌，房地产券的购买力就打了折扣，但是你不知道哪一张钞票是以房地产资产储备而发行的，所以全体货币都要受到牵连。流通中的货币名义购买力高于流通中商品的价值，这种情况是货币型的通货膨胀，这时候有几种办法来救治：（1）销毁部分房地产券来降低流通中的货币，比如你回家找几张钞票，用打火机烧了。（2）全社会出现对房地产的强大真实需求，使房地产券的储备物价值上升。（3）用中国的房地产交换美国的黄金储备。（4）把房地产储备物证券化，用一个较长的时期逐渐回归其价值，让下一代人缓慢的为我们买单。（5）财政出资补足储备物不足部分，或发行国债把房地产的信用变成国家信用。（6）用国家强制力，让空置房交易价格锁定在高价，变成真正的储备资产。

    结束语

    现代货币发行制度本是人类可以与取火、车轮相媲美的东西，最近有网友提到了人民币国际化的问题，有这种人民币幻觉的人可以看一下这张表。

    不管是与中国的GDP比，还是与储备资产总额相比，黄金的比例都低得不可理喻，而中国是世界是最大的黄金生产国，我不由的想到了近代中国历史上充满屈辱的一个词汇：“白银外流”。货币的信誉取决于发行机构价值储备的数量，当我们的创造性的用房地产作为储备来发行货币时，人民币成为世界货币也就只是个海市蜃楼而以。

    关于“掩耳盗铃”的危害，可能大家都已经听得麻木了，那我们再说一个神医的故事。扁鹊见蔡国国王，第一次扁鹊说：“君有疾在腠理，不治将恐深” 。国王不理他，十天后扁鹊又说：“君之病在肌肤，不治将益深”。又过了十天扁鹊说：“君子病在肠胃，不治将益深”。国王不高兴了，再过了十天，扁鹊看到国王就躲，五天后国王就病死了。疾在腠理，汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐之所及也；在骨髓，无奈何也。事实上，房地产若只是侵蚀实体经济，造成只会是一代人财富的缺失，尤如病在腠理肌肤；若劫持财政，只是威胁到政府的利益，尤如病在肠胃；但倘若连货币都绑架了，那可真是要发生货币战争了。

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