2010年注定是房地产又一调控年，既然09年房地产已经1、成交大幅增长；2、地王频现；3、开发商不差钱；4、地方政府不差钱；5、房价再创新高，那么维持08年的“救市政策”就显得不“与时俱进”了。08年接下的葫芦，09年撬起了瓢，10年再平衡就势所当然，所谓“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”本来就是正常，虽令当事人不解，但彼一时，此一时也。

　　第一只靴子已经落地，这是定大调，而且告诉我们还有四只靴子要陆续掉下来：财政、土地、金融、税收。这另外四只靴子什么时候掉？是一起掉还是分头掉？是上半年掉还是下半年掉？是一次重重地掉下全部，还是轻轻地慢慢掉？相信是2010年贯穿全年的市场关注的主题。

　　为什么市场会高度关注政策的落地？因为中国市场的参与者——中央政府、地方政府、开发商、银行、置业者，已经与07年之前都有着本质的不同了：

　　1、07年以前，中央虽然调控，但显然政府调控的手段和手法尚不熟练，以至于越调越涨，总是事与愿违；

　　2、地方政府在07年以前主要还是土地财政，所谓“城市化”是不断卖地挣钱的无奈结果。城市之间的竞争，公共产品的配套，钱从何来？中央政府钱多到了猛买美国国债，地方政府只能透支土地储备；

　　3、开发商07年以前“土储”为王，无论多么疯狂的地王，最终都证明还是缺乏想象力，多头市场一而再地告诉他们怎样拼才会赢；

　　4、银行的抵押物只要是土地和房屋，就没有什么风险；

　　5、置业者打工挣的钱永远比房产升值挣的钱速度慢。

　　08年，一切都变成了反面！

　　09年，上演惊天“寿司大回转”，仿佛又回到了2007年，一切照旧，好像什么事都没有发生过。但“年年岁岁景相似，岁岁年年人不同”：

　　1、中央政府调控房地产市场的手法经过07年、08年的演练已大为成熟，不再搞行政命令市场的老套了（比如什么“一房一价”之类）；

　　2、土地财政已不是地方政府的命门，目前是发愁怎么把中央和银行的钱花在项目上；

　　3、开发商大凡都经历过08现金流之痛；

　　4、银行和置业者当然知晓价格是会下跌的了，当然也知晓价格的底部在哪里。像股市那样的“追涨”和“杀跌”不会在房地产市场中出现。

　　2010年中国房地产市场绝不能期望像09年这样价量齐升，也不可能像08年那般万马齐喑，将是一个颇为沉闷，同时也是充满疑问和期待的一年，等待的就是那几只靴子落地！

　　房地产市场问题当然是经济问题，但也是政治问题。试问当买地不用现钱而是几年支付；售楼花的款项可以不必等待楼宇入伙即可它用；地方直属企业拍卖土地可以参与分成；项目公司开发项目的结算没有清晰的定义；城市的开工面积长期高于峻工面积4~8倍而从来没有过质疑；二手楼阴阳合同大行其道而政府和银行长期视而不见；开发企业增值税评税基础含糊不清……想清理捂盘问题，土地闲置问题，投机炒房问题等表面现象怎么能真正到位？

　　所以对2010年的几只靴子，大家有理由保持期待，甚至是期望随着这几只靴子的落地，中国房地产业能够成为即便不是一个令人尊敬的行业，但最起码不会总是一个令人怀疑和憎恨的行业。

　　由于08年的危机，09年注定不是房地产市场成熟的一年，2010年或许就是。

　　建立在国家政府意志上，建立在对石油金融的幻想上，建立在未来国际金融中心的假定上，建立在房地产拉动经济转型的模式上，建立在世界经济全球化下外来置业者大幅增加的憧憬上，建立在国际大基金的强力支持下的迪拜世界，是真正的实现“沙漠海市蜃楼”的实施者。沙漠里“平地一声雷”，“人有多大胆，地有多高产”本来就应该是一个比中国“大跃进”还大的玩笑，能够走到今天，当然是“钱”的力量。而之所以“热钱”不断注入，只要看一下这些“热钱”的管理人——汇丰、渣打、美银、RBS、莱斯……几乎就是全部“令人景仰”的管钱高手，他们能抱团注入钱的原因，不外乎迪拜世界的“国企”背景，和这个背景的“信用”！

　　什么叫“投资拉动经济”？最典型的国家城市代表就是迪拜，她有着几个基本特征：
　　1、房地产和基础投资是拉动经济唯一的支柱，以期带动高端服务业；
　　2、国家垄断土地资源，否则投资收益无保障；
　　3、通过“国企”来市场融资，否则市场本身不足以支撑信用；
　　4、政企合一，声势才能浩大；
　　5、不怕高杠杆融资，不怕市场不接受，只怕不是世界第一；
　　6、国家的信用具有无穷的想象力，比如石油。

　　如果：
　　1、不发生金融海啸，热钱不断增多；
　　2、国际高端客户个人财富不断增加而不是缩水；
　　3、迪拜的石油源源不断；
　　4、阿布扎比等对兄弟的困难无限帮助；
　　5、全球其它竞争对手甘拜下风。

　　迪拜大跃进的“惊人一跳”是可以完成的，然后进入一个理想的“彼岸”。可惜的是，这些假定在变化的市场环境下也不得不变化了。

　　而“国企”一旦变脸，有多么厉害，目前迪拜世界正在呈现给大家一个最生动的写照：
　　1、政府可以立即宣布国企不是国家而只是一个企业，而企业要自负盈亏！
　　2、决策可以是突然的，不可预料的，而且是根本性的，完全不用开什么董事会、股东会；
　　3、在不还债前一个礼拜，还在大举借债，而钱一旦到手立马宣布不还；
　　4、经济利益服从政治需要。

　　我们09年也是“投资拉动经济”，我们也是国企大举进军房地产，我们也是政府全力支持新区建设。迪拜的启示是：
　　1、政府的钱不是花不完，用不尽的；
　　2、国企投资房地产的经济效益是服从政治利益的；
　　3、国企借钱太容易不是好事；

　　最重要的启示是——美好的前景，光靠钱是堆不出来的！

　　所谓副产品，即非生产者之本意制造的产品，而是在正产品的生产过程中，必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果，有可能是生产者完全不想要的，或意料不到的，但没有任何办法，它总是与正产品如影随形。

　　比如，政府出台限制别墅用地出让的措施，其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价，结果却造成别墅的快速升值，拉动了高端住宅整体房价的上涨，这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的，也非政策制定者有意为之，但结果就是不以政策意志为转移。

　　政府推出经济适用房，当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题，与香港的“居者有其屋”类似，这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人，让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸，大多数经济适用房“有屋者不居其屋”，使得经济适用房成为出租屋热点，这亦是一个副产品。

　　我相信目前房地产开发领域的“国进民退”，是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下，极度宽松的信贷制度必然偏爱体制内的国企，这是“政治正确”的父爱。而国企在产能过剩的前提下进入房地产，从而为国有资产增值、保值也是必然之举，民企徒呼奈何！有人从此推测是政府有意挤压民企的生存空间，这只不过是一个典型的“阴谋论”，事实上这是救市力度过猛的副产品，按冯仑先生的说法是“官外孕”，非为人父母之本意也。

二、要婴儿，就要忍受阵痛

　　阵痛是婴儿的副产品，要婴儿就不能不要脏水，不能一下子把“婴儿和脏水”一起泼。好与坏的辩证关系我们老祖宗说了不少了，但今天我们在经济上反而过于急躁了。

　　比如说，要平抑大城市的房价，最近大家争论比较多的是开发主体资格问题。部分专家学者极力倡导回到集资建房的路子上去，因为“让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发，即使以高昂的土地开发成本计，加上建筑成本，其最终的房价将明显低于以赢利为目的的房地产开发商推出的房价。”因此，“房地产制度要大改”。事实上，集资建房，前有北京的消费者呼吁，后有深圳的消费者集体在拍卖土地上的实践，目前的土地出让制度从来就没有对此限制，实践上根本就没有可行性。为什么还要呼吁要大改制度？难道要回到以前单位自建分房的路子上去？因为只有单位自建分房才有实际上的可行性。而一旦单位自建分房的大门打开，请问，哪些个单位可以拿到土地？一定是有权有钱的单位，这不是摆在大街上的事实吗？我们目前面临的是房价高带来的不公平，一旦单位自建分房，我们面临的是更多来自“出身”的不公平，而且也解决不了房价高的不公平！

　　其实，房地产的发展方向不是市场经济本身不发展而退回实物分配制，而是将目前市场的范围和准入制度继续扩大，彻底取消和拆除市场中因历史和人为因素而形成的障碍，比如城中村的“确权入市”就是一个方向。其“正产品”如下：

　　1、进入市场的房屋，尤其是中低档房屋总量大幅增加，其总量相等于现有城市房屋总量的1/3以上，将大大缓解中低收入者置业的房源问题；

　　2、彻底解决城中村拆迁的估价难问题，解决现有拆迁的暴力倾向和拆迁户权益受损的问题；

　　3、已被城市化的原住民拥有房屋的完全产权，有权利进入市场，同时有权利自行改造。这样他们就不再是城市中的特殊人群，而实现彻底的城市化；

　　4、面向中低收入者的住宅价格将得到最有效地平抑；

　　5、“城中村”将真正纳入城市管理的轨道，而不是目前的“自治状态”；

　　6、原住民将可能立刻享有资产增值收益。

　　“城中村”确权入市的副产品如下：

　　1、“城中村”改造，尤其是整体改造将成为不可能；

　　2、旧城改造将完全市场化和碎片化。

　　怎么办？婴儿与脏水就是同时存在着！

三、可忍受的与不可接受的副产品

　　城市化的主题下，房地产政策也好，法律也好，我们都已经度过了游戏规则的“帕累托最优”改善阶段，即每出台一项规则总是有人得益而无人受损的阶段。也就是说，今后任何一项规则的改变，总是有人得益，有人受损。因此，何人得益，得益多少，何人受损，损失多大，就成了任何政策出台前，必需评估的重要内容。

　　也就是说，当前，规则改变的重要思考依据是：副产品是否可以忍受？什么样的副产品绝对不能接受？

　　那么，什么是不可接受的副产品呢？本人认为：如果有损大多数人的大部分利益，就是不可接受的。诸如下面这些：

　　1、扭曲市场价格和市场运作规律的，长期来看不可接受。比如大幅提高房地产的转让税费、高昂的物业增值税费、高昂的物业持有税费；

　　2、浪费土地资源，减少楼面供应面积的不可接受。比如继续推出低容积率的土地，继续城市摊大饼，使得城市白领通勤时间过长，城市运行效率过低；

　　3、违反公平竞争，拖延楼面供应的不可接受。以任何产业名义圈大幅土地，或者推出上千亩土地来改变局部市场竞争从而形成垄断供应的，将造成市场的选择出现断层。

　　什么是可以忍受的呢？只对少数、局部利益有损的，是可以忍受的。比如：

　　1、提高容积率，增大土地的产出；

　　2、小产权房确权进入市场；

　　3、增加小地块土地进入市场；

　　4、适当增加物业持有税；

　　5、增加廉租房供应，而不是增加经济适用房供应；

　　6、产业用地市场化，而不是黑箱化。

　　不错，以上措施都无疑有着如影随形的副产品，但相比其可以解决的大问题而言，这些副产品应该忍受。

　　与中国“城市——农村”二元经济相对应，中国房地产全貌也应涵盖“产权房地产”和“小产权房地产”。

　　房地产的“二元经济”，与中国实体二元经济有着充分的对应和协调性，体现为：

　　1.　房地产的二元市场金额规模对应于实体经济GDP规模。即，产权房地产市场的市值，对应于城市GDP总量；小产权房地产市值对应于农村GDP总量。当然，由于城市化的超速发展，部分“小产权房”已位于城市之中，以城市廉租屋的实际载体“城中村”的形式为城市GDP做出贡献，这相当于进城“劳务工”性质。

　　2.　房地产二元市场的面积规模对应于城市和农村的人口规模。也就是说中国城市人口（法定）和农村人口（法定）的数量比值关系与中国产权房地产和小产权房地产总居住面积的比值关系相当。也就是说，就现有中国居住建筑总面积而言，小产权房（含农村宅基地自建房）的总面积是产权房（通常意义上的住宅房地产）总面积的2-3倍。也就是说，中国绝大部分的居住面积，目前处于产权限定不能合法交易的状态，其使用效率如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　 　实际务农人口
　　　1) 农村小产权房的使用效率 = ————————

　　　　　　　　　　　　　　　 　　法定农村人口
 
　　　　　　　　　　　　　　　       进城劳务人口
　　　2) 城中村小产权房的使用效率 = ————————
                                     本地原农村人口

　　由此可见小产权房的价值亦是典型的“二元结构”，价值两极化。

　　3.　市场二元化，“产权房地产市场”主要对应于“交易转让”；而“小产权房地产市场”主要对应于“租赁”。这可以解释，为什么廉租房建设虽然没有跟上城市人口增长速度，但对低收入群体并没有造成进入障碍。这也可以解释为什么“城中村”不断伴随城市的发展而“长高”。

二、　二元经济假说之二：功能的二元经济

　　房地产的功能，除“自用居所”之外，不可否认还有一个重要用途就是“投资”。对于置业者而言，投资功能有二：一是收取“租金回报”；二是赚取“升值差价”。

　　改革开放三十年，前十年（1978-1988）还没有房地产市场，城市化进程并未开始；第二个十年（1988-1989）是房地产市场的起步期，这个时期国企“货币分房”和“住房信贷”尚未大面积展开；第三个十年（1998-2008）是爆发式增长和城市化大发展阶段，市场配置主要解决的是自置居所和改善型住房；目前的十年（2008—2018）房地产市场开始并最终完善和定型。也就是说，市场配置中置业者不只是主要为居住，而且是个人资产配置的一个重要部分。从2009年的市场发展来看，市场显然开始分化为典型的二元市场：即置业目的为自住和置业目的为投资的两个市场。也就是所谓“刚需”市场和“非刚需”市场。

　　这两个市场有必要区分的原因是两个市场有着不同的表现特征和规律：

　　1.　自住市场（含改善型）的价格主要与家庭收入相关；投资市场的价格主要与资金成本相关。

　　2.　自住市场（含改善型）的需求可以根据统计学上的规律确定，量相对稳定；投资市场的需求要通过投资参照系的规律来确定，量相对不稳定。

　　3.　自住市场的价格范围，由于家庭收入和城市新增人口的数量而存在一个较为狭窄的“顶”和“底”的波动区间；投资市场的价格范围，取决于资金的流向、密度和成本，而存在一个较为宽阔的波动区间。

　　这可以解释，为什么到了2009年，我们通常看到的“金九银十”成交量大增的情形在一线城市虽不复存在，而价格却依然坚挺；也可以说明为什么在2008年经济危机一片愁云的情况下，“刚需”可以启动。

　　4.　自住市场和投资市场在不同城市的比例是不同的，这与资金，尤其是需方的资金在哪里积聚有关。

三、　二元经济假说之三：房地产投资市场的二元经济

　　既然房地产投资存在“租金回报”和“赚取差价”两种模式，当然目前也有“租金回报”加上“赚取差价”的混合模式，但我们必需看到，这两种主导模式对应的房地产投资市场还是有着很大区别的。

　　1.　目前豪宅市场（尤其是别墅）的租金回报几近于无，而且豪宅的空置率较高，说明豪宅市场是“投资升值”的市场而非租金回报的市场。

　　2.　写字楼市场原则上是“租金回报”的市场，这可以解释豪宅价格普遍高于写字楼。

　　3.　城市核心区住宅租金普遍高于郊区的原因使得城市中心区小户型单位的销售速度，远高于郊区中等户型的速度。

　　4.　这两个市场的基本特征：

　　　1)　房屋空置率的上升，意味着：

　　　　i.　赚取升值的成份比例在增加；

　　　　ii.　房屋持有的成本相对低。

　　　2)　“租金回报”为主的物业其价格取决于租金的升跌和资金的成本；“赚取差价”为主的物业，其价格取决于物业未来的稀缺和城市规划。

　　　3)　“租金回报”型投资相对属于中长期； “赚取差价”型投资则属于中短期“投机”。

　　　4)　“租金回报”型物业，价格相对平稳和理性；“赚取差价”型物业价格波动相对较大。

　　　5)　“租金回报”型物业的租金高与低是对现实需求的即时反映，也就是属于“刚需”；而“赚取差价”型物业的价格则反映未来的判断。

　　对房地产市场而言，用“一锅煮”的思维来分析和判断从来就不可能将中国房地产这么大的市场说清楚，更不用说目前还有另一个更重要的二元市场——新房和二手房市场也在其中，而且表现的规律亦不尽相同了。

       从世联筹备上市到现在的大约两年多的时间里，世联员工一直对公司和董事会的安排有令必行。在这两年中，我们经历了艰苦的2008年，从总部到各分公司的员工，尤其是世联行，业绩受到很大的冲击，大家都咬牙挺着，最后我们挺住了，而且我们2008年的业绩确实为公司今年顺利上市打下了坚实的基础。公司董事会和经营班子对员工的卓越表现感到非常自豪，这再一次证明世联是能够扛住危机、经受挑战的！

       世联的股票已经公开发行了，因为是第一只房地产服务类的股票在A股上市，甚至就中国轻资产服务类主要从事营销和顾问的上市公司来说，我们可能也是首例。因此，我们必然会引起外界包括公司内部的各种猜测、不解、疑问，这都是必然的。所以，我这次想就这件事跟大家交谈一下我的理解。最起码世联员工对公司未来的基本精神要有一种把握，这是必要的。

事实上，我们在整个上市过程中，中国证监会、发改委和参加路演的各种基金机构等对我们提出的都是相同的问题：第一，轻资产企业拿钱干什么？是购买资产吗？是业务转型吗？第二，世联这种类型的企业上市有没有必要？既然挺好，为什么要上市融资呢？并由此延伸出诸多推测——是不是大股东为套现要卖掉公司？是不是想在股市上再发一笔横财？

我们认为这是作为这一领域的首家上市公司必然要面对的，必然要在别人的怀疑、猜测、不解中走出来。这也能理解。世联其实是一家非常单纯的公司，大多对股市、改制没有多少清晰、高深的概念。就董事会来说，这次上市的过程也是一个对A股上市规则学习的过程。

首先，为什么要上市？我一直在说我们上市是追求制度性长跑，再上一个新台阶、一个新平台，这些话好多人听着不太信。我们不介入房地产开发，也不买地。我反复这么说，我们也是一直在这么做。世联上市最主要的考虑是中国的轻资产服务业为什么做不大也做不强？

中国加入WTO后，一开始我们对服务业根本不担心，我们担心的是制造业和农业。结果进入WTO实施阶段后，我们发现，制造业根本不用怕，反而越来越强，而我们的服务业却被打得一败涂地。我们的百货业打不过沃尔玛、家乐福，我们的餐饮业打不过麦当劳、肯德基。就连我们的小卖部、茶餐厅也打不过星巴克，更不用提目前正在主要一线城市迅猛扩张的强势外国高档服务业品牌。我们的品牌是一个个地没落了。中国的服务业为什么不行？

世联人干了17年，从小公司到跨区域发展，再到走向全国。这期间中国房地产走了20年，目前外资还没有真正大量介入这一领域，所以给中国房地产服务业暂时留下了发展空间，也是一个非常短暂的时机。再过20年，如果外资主流机构真的进入中国房地产服务业，在主流市场上跟我们硬打，我们到底行不行？哪块不行？哪块行？这一系列的事情是世联，尤其是我本人思考的最主要问题，也是我们要做大做强的根本原因。

我们中国服务业最根本的问题，总结下来有几点：

首先是品牌问题，实际上原来中国服务业有那么多辉煌的品牌，后来要么是貌似强大，实则式微；要么轰然倒塌。这种情况特别多。这就意味着我们服务业的品牌没有进步，没有紧跟时代，没有满足消费者的需求。它们不前进，仅维持表面原有的品牌覆盖率、认知度。人们对品牌的印象也没有前进，以至于当有一个更为强势的外资品牌进入这一领域后，中国的消费者也好，主流客户也好，都最终被抢占。我举个例子，万佳和沃尔玛。沃尔玛刚开始来的时候不如本地的万佳，当时万佳的品牌深入民心。但是当沃尔玛的强势品牌效应一发挥，人们就发现万佳已经不适合他们的规模需求了。这是一个品牌与时俱进的问题，中国服务业在这方面很糟糕，真的是没有一点进步。

所以，世联本身的品牌需要强大起来，需要与时俱进。在服务业，品牌就意味着信任，意味着客户的保有率，意味着市场份额的扩大。中国服务业包括世联，如果现在不意识到这个问题，我们未来就更有问题。上市本身是对我们品牌提升的重要一步。

    我个人认为，世联这个品牌既然花了17年的心血，我们就不能让它随着一代人的退休就转瞬即逝。要怎么办？首先就要给品牌搭一个平台，与客户建立起最起码的信任。上市后我们就要更加珍视自己的品牌，要把品牌建设提高到前所未有的高度，要进入我们的系统规划。

第二，服务业做不大、做不强，在品牌背后还有什么因素呢？背后的支撑就是系统平台，

     第三，中国的服务业最大的问题就是不能离开据点城市，一离开据点城市质量就保不住。也就是说，我们的服务质量是靠人盯着，所以中国服务业中大量存在的是夫妻店，只要是连锁经营、跨区域发展，服务质量就跟不上。服务业这样的例子太多，以至于我们不能视而不见。

服务标准不统一意味着我们对于质量监管、监控是不统一的，因为我们对这方面的投入就不够。所以我们要加大后台投入，要加大我们的网络建设，要加大品牌建设，我们就要上市。目前跨区域、跨国境经营的国际同行也大多是上市公司。上市是一个起点，是一个再出发的平台。从这个平台出发，我们才能够敢投入，在监管下科学合理地投入。

中国房地产市场必将成为全世界最大的房地产市场，中国的服务业要发展成为所谓现代服务业，我们就必须运用一些现代手段，建立起符合时代需求的现代品牌。这些就是我思考世联上市的根本原因。

在十八亿亩耕地大限不容改变的前提下，中国城市土地一定是稀缺的，但“土地稀缺必然导致高房价”吗？这不过是一个貌似合理的借口而已。

如果说，在一百年前说这句话，还有情可原，那时的工程技术水平还盖不了三层以上的民宅，但现在的情况，从技术上说，100层的居住建筑也毫无障碍了。目前的问题是我们土地的浪费太严重，最直接的体现就是规划的容积率过低！上海内环曾有一个明文规定就是地块的容积率不得超过2.5倍，也就是 一平方米地块的产出只能是2.5平方米以下,我们对比一下香港岛(不用比香港中环)普通地块的容积率在8-12倍就知道我们土地的利用效率只是人家的1/5。

我们一说控制房价快速上涨,政府就忙着多拿点地出来,说句实在话,我觉得作用很有限:

1、政府能拿出多少地出来呢？

 在用地指标卡脖子，国土资源部督导员防贼似的督导下；在各种产业用地的争抢下；在政府“重点产业扶持”的政策下；在旧城改造被容积率限制，怎么也算不过账的情况下；在保障性用房保量的迫切性下；在预留未来推地的余地下，其实根本就不用争论。

2、政府新拿出的土地位于何处？

  目前疯涨的价格主要位于成熟配套的片区，比如上海内环，而政府拿出一些外环以外的土地出来，能控制内环房价吗？最起码三五年内是不行。而上海内环政府能拿出新的土地吗？不用问，根本没有。

有人说，中国城市房价问题是一个死结，说什么“黑洞”呀，“官商勾结”呀，“容积率腐败”呀，“开发商黑心”呀……，我觉得最根本的还是供应问题，而房子的供应问题源于土地的供应太少，而土地的供应太少也是一个假问题，是规划的容积率太低。

香港半山区，曾经就是像上海内环一样，限制容积率，导致半山区成为价格上涨的领头羊，新开发的所有半山住宅全部豪宅化，政府也拿不出多少土地来平抑房价。大概在九十年代中，港英政府干了一件非常漂亮的事——就是修改规划，普调半山区的容积率达四倍！

不用新推什么土地，半山区的旧房改造立刻如火如荼，也不用政府出钱改造，市场力量本身就可以凭空多出4倍的供应。

（二）

凭什么我们的容积率不能普遍上调？

一个说法是我们不能让城市太拥挤了，我们要学先进的“花园城市”理念，而香港的居住环境太差，不是我们大陆人的榜样。当然我们要有美国的国土和人口的条件，我们可以说这种话，可是，我们哪个城市有这种条件呢？事实上香港的公共交通和森林绿化及公共服务配套在全球都堪称典范！他们怎么做得到？我认为就是珍惜每一寸土地，尽可能多产出——普遍的高容积率。

我们倒是普遍的低容积率，城市摊大饼，公共服务和公共交通永远跟不上摊饼的速度；带来的后果是：

1、  城市中等收入以下居民通勤时间过长；

2、  远郊的学校，医院等不能满足要求；

3、  远郊商业因人口不足以支撑而难以存活。

“花园城市”当然好，政府花那么大的成本和精力搞的形象工程有多少人可以天天享用呢？这种用全体纳税人的钱来补贴居住在周边少数人的做法合理吗？城市核心配套好、容积率又低的高房价现象，被现代经济学认为是“征收”了一笔“规划税”是不无道理的。

（三）

    今年以来，地王重现，用地矛盾突出的问题越来越急迫地摆在我们面前，不普调容积率，要么就采取打压需求的办法，否则基本上就意味着对这种问题我们已没有什么有效的手段和办法了。

    为此，特别呼吁，在政府一不出钱，二不出地的情况下，考虑中国城市土地容积率的普遍上调，好处如下：

1、  所谓容积率腐败问题就解除了博弈状态；

2、  增加的人口扩容配套成本通过补地价解决，而且还有一部分收入补贴保障房建设；

3、  增强了所有用地的“节地”意识，包括所谓的“产业园”和政府用地本身；

4、  增强了旧改项目的可实施性；

5、  充分发挥市场力量，将土地增值效应体现在供应量上；

6、  普调而不是个别谈判，消除所谓“黑箱”和“官商勾结”问题。

“普调”当然会带来一些问题，比如：

1、   公共设施扩容；

2、   半新房拆除重建速度加快；

3、   规划工作量加大等。

但这些问题与中国城市发展的大问题比起来，都是些小问题，而且拉动内需，平抑房价，有操作性，何乐不为？何不速为？

了解一个地方，通常有两种办法。一是阅读有关当地的历史、文化和经济资料，所谓“秀才不出门，便知天下事”；二是，直接去当地体验，与当地人交流，所谓“读万卷书，不如行万里路。”出于职业习惯，我倒是有另外一个切实有效而且能短期深入了解的办法，就是“买房”。

早年万科曾发明过在新加坡租一套房，然后轮流让去考察的员工住的办法，当然也不错，能切实体验当地人的生活，还省钱；但还是不如我的办法好，因为不“真正”去买房，怎么能发现价值分布规律？

北欧考察是一个早就预先期望的了，不是因为小资经典《挪威的森林》，也不是因为北欧享誉世界的现代设计，而是因为想知道一个高度“社会主义化”的地方，房地产市场的状况如何。在“时间紧、任务重的情况下，书面资料来不及细读，与其走马观花看风景名胜，还真不如切实去“买房”。

“买房”的过程是这样计划的：首先，把预算分为二个档次，一是以深圳 150平方米左右，以市区内新房平均价2.5万元计的预算，那就是300~400万元一个区间；二是干脆以国内最高档的别墅5000万元左右一个区间。其次，联系当地的朋友，先行划定一些值得去现场看的房子，新房当然最好，二手房也行；三是要让自己有投入感，能真正的帮朋友买房就最好，实在没这机会就要“当”是自己“真买”。

我给当地朋友要求看的最高档次的房子是这样描述的：全海景、离城市核心区车程不能超过25分钟，有私家码头，有超大的花园……

二

刚从瑞典下飞机，接机的朋友就说，您要看的房子可太多了，而且根本就用不了那些钱。这让我颇为得意，因为这是早就预想到的，因为预算的设定就是为了看到最好的房子嘛。

那么，大概多少钱可以买到我要求的房子呢？大概一千万左右吧。“不行啊，我要看好的，“我们先看起来吧，反正好的也不贵”。

我要补充一下北欧的情况。北欧，包括瑞典、挪威、丹麦、芬兰和冰岛，属于已发达国家，区内自然资源丰富，人口不多。北欧，走的是高税收、高福利，“所谓从摇篮到墓地”的“社会主义”路线。最高累进个人所得税可以达到85%，因为挣再多的钱，在这么高的税收下也上缴了，所以人们工作和生活非常平和，民风纯朴，可以达到“路不拾遗，夜不闭户”的境界，关键是北欧在全世界竞争力排名中大都位居前列（除冰岛目前金融危机以外）。了解了这些背景，好房子的价格不高也就正常了。

 三

接下来看房毫无悬念，太多的“全海景、大花园、私家码头了”，我一边看一边想，下次村上春树的小说名字应该叫《瑞典的岛》。不行，我们还要看更贵的有更贵的吗？

此时，令我们大开眼界的事情发生了。有，不过可能要超过你的预算了，多少钱？开价在一亿元人民币吧。搞了半天，我们还没看到最好的，立马去看。

到了现场才知道，人家不带我们来是有道理的，完全不合我们的条件，花园不大，也没有私家码头，房子陈旧得不行，开价都相当于预算的2倍。凭什么？

这是一处位于斯德格尔摩城市核心的著名皇家狩猎岛上，是少见的城市核心森林中的一处位于美国大使馆旁的历史建筑，曾是皇家音乐学院的房子。

什么是顶级城市资源——与繁华的沙滩相邻，本身却在森林中，房前波罗的海的分支像河一样静静地流过，皇家狩猎岛上练马场、博物馆等配套，这样的房子，在当地不足50套，当地的朋友这样说。

即使在一个均富的国家中，顶级资源的房子也是“全海景，大花园，私家码头”价格的十倍呀！

芬兰，赫尔辛基的现代大教堂，像是从原石中生长出来。我们一家后面有小提琴手在为参观的人演奏。

谁说寒冷地区不能用大玻璃，谁说三尖八角的单位不好卖。现代建筑使挪威奥斯陆新区成为最旺的热点。

商业与住宅就这样融合了。

简洁的公寓入口，与我们气派的大堂，谁更好？

我们的使用面积规范下，怎么能出来这样的平台？

我们的防火规范要求是扼杀新空间的杀手，关键是人家就不防火了？

封外阳台，看起来在北方是一定的了，关键是怎么封。

用现代的手段，让老建筑活起来，而不是拆！这是卑尔根的一座古旧医院，改造成老人公寓的例子。

住宅楼户型的多样性，这里不关高科技和新材料的事儿，在设计上能否提这样的要求？

我想谈谈关于创意。
    我们深圳提出要做设计之都，这与创意、产业都有关系。实际上在全国各大城市，创意产业、文化产业目前都已经成为继招商引资之后的一个非常重要的发展方向了，具体表现就是近几年各地不断涌现出的各类创意产业园。
    “创意”这个概念全国人民已经不陌生了，但恐怕在他们的印象中，这个概念更多地是与产业、与经济、与赚钱联系在一起。人们之所以有这种印象，正是因为我们对待创意的态度，总是想方设法把它变成一种产业、让它成为创造利润的商品。比如在动漫、设计和影视领域，我们总想着要打造出一条产业链，让它赚钱，出经济成果。实际上，我们这样是以功利主义的态度在做着中国的创意。
    正因如此，我们发现，中国很多城市已经越来越没有创意了，各个城市都在趋同，差异化和多样性在逐渐消失。城市规划最能够说明这一点。深圳有深南大道，东莞有东莞大道，几乎每个国内城市都有类似深南大道这种道路规划和安排。我们原来姿态万千、风情各异的城市，在这种千篇一律的规划模式下，越来越没有个性。
    我们花这么大的力气想打造创意，结果老百姓却在生活中感觉到创意越来越少了，这到底是怎么回事呢？我想结合此次的北欧之行，来谈谈这个问题，切实感受一下人家的创意是怎么回事，反过来在看看我们自己差在哪里。

创意无所不在
    我首先要说的就是,在北欧，创意是无所不在的。他们没有把创意当成一个非得挣多少钱的产业来培养，而是让它融入生活。举几个例子。
在瑞典的斯特哥尔摩警察博物馆，一进去首先是一个案发现场。现场有血迹，还可以看到警察用粉笔圈住的各种物证。博物馆提供背景资料供你查询，你可以在电脑上查到案发时间、怎么回事、怎么发现的、谁报的案，然后给你一些相关人员的资料和侦察工具，你就开始作为侦探进入角色了。你每一步调查和分析的结果都可以展现，案情最终得到公布。
    我是带着孩子去看的，我们对博物馆的这种设计深感震撼。以前也曾带孩子去看过香港的警察博物馆，和国内一般的博物馆都差不多，警察的历史、警察的装备、警察的服装、英雄战绩，大多突破不了这个模式，很难让小孩子真正产生兴趣。而在斯特哥尔摩警察博物馆，我们看到的都是十多岁的孩子，在认真地查找资料，分析、推断案情。这并不涉及什么高科技，只是在引导人们的感知上比我们多花了些心思。其实我们的博物馆完全也可以这样做，但我们的心思没有花对地方。
    这是一个非常典型的创意无所不在的例子，而且由于博物馆的公益性质，进行这样的创意并不能挣钱。我觉得在一个社会，如果创意只是为了形成产业链的话，就跟教育、医疗完全产业化一样，我们最后是要吃产业链的大亏的。创意本身是为了满足人的需求，我们的创意正是缺少这个最基本的理念。
    创意无所不在还体现在北欧的新建住宅小区。
    我们参观一座设在新建住宅小区的小教堂。它有三层，第一层不是祷告室，而是孩童活动室，孩子们可以在这里写作业、看书；二楼也不是祷告室，是一个相当于会客室的地方，业主们可以在这里会客、交流；到了三楼才是祷告室。应当说，这座小教堂在深入社区方面进行了充分创意。孩子们在一楼游戏、学习的同时，母亲们就可以安心地在三楼做礼拜，而二楼会客厅的设置，在人与神交流的三楼祷告室之外，提供了一个邻里间人人交流的空间。
    实际上神权在西方仍是至高无上的，但他们的教堂已经摆脱了以前古板的形象，通过人性化的、有创意的设计,营造出亲民的氛围。如果把这个小教堂看成是一个北欧社区的活动组织，或者用中国式的语言来说，是一个做思想工作的地方，那么可能有点类似于我们的街道办，但它显然比街道办平易近人得多。它首先做到了吸引人们进来，又提供让人们呆下去的氛围，做到这两点才能做好社区管理工作和思想政治工作，而我们现在的街道办更像是一个衙门。
    在北欧新建住宅小区，我们发现他们的阳台很漂亮，都是通透的玻璃阳台，大多都布置得非常美丽。有人在阳台上读书，有的晒太阳，阳台成了每家每户展示美、展示品位的地方。我们回过头来想想中国的阳台。在北方，阳台上大概会摆放着各色酱缸、酸菜坛子；在南方，就可能是晾晒满了各式衣服。可以说，阳台，在中国，不是展示美的场所，而是展示丑的地方。
    有人责怪说国人没素质、不负责任，但这仅仅是我们老百姓的素质和责任的问题么？就拿晾衣服的事来说，晾衣服这是基本的生活需求。在国内，除了阳台，似乎也没有更好的解决方案了，家家户户不可能都买个烘干机，那成本太高。其实北欧新建住宅小区的住户们原本也存在晾衣服的问题，不但如此，由于住户大多是年轻人，他们连洗衣服也成问题，但社区根据他们的需求，设置了大型公共的自助洗衣、干衣的场所，把这些需求都解决了。所以，从根本上来说，问题的关键，还是在于有没有发挥创意去满足人们的需要。

（北欧居民在阳台摆放花草、精心布置，阳台成为他们展示美的地方）

(由于冬季的寒冷，北欧也对阳台进行封闭，但通常是统一规划，人们在玻璃笼罩的阳台上读书、晒太阳，体现了一种美好的生活状态)

（如果家中举办聚会，阳台就向外展示了五光十色的聚会场面）

除了大型洗衣房外，北欧的新建小区通常还设有一个公共客厅，面积不大，装修也比较简单，但很温馨，可以用来举办生日聚会之类的活动，住户使用和管理的成本都很低。我把它看作是会所的升级版。其实我们国内社区会所的设计初衷也是这样，但我们会所总让人感觉太大，功能太多，老百姓用起来太费钱，大家也就未必用。所以，不是说我们的硬件差，实际上我们有些硬件已经超过他们了，我们差是差在软件，创意不够。
    这里特别提一下街边的LOGO，这是体现创意水准的一个基本指标。不知道是因为我们太缺乏设计师，又或是设计师水平太差了，还是设计LOGO收费太贵了，总之我们全国各地步行街的LOGO，大多是惨不忍睹。中国设计师介入细小生活进行设计的意识太淡薄了。

（从商场商辅到街边“大排档”，LOGO都经过精心设计）

据说中国人均GDP已经超过3千美金了，开始向1万美金进发，在我们发展速度越来越快的时候，更应该注意这些细小生活中的创意，虽然它也许不会立即产生经济效益、变成GDP，但它的无形价值是非常高的，它对于维护我们美好生活是非常重要的。

创意从哪里来
    在北欧，我切实感受到，创意不是一帮创意工作者培养出来的，有一条创意产业链就能培养全社会的创意氛围吗？也不能。
    在斯特哥尔摩议会厅，通常会有100位议员坐在一个大桌子上讨论问题。因为大家的座位所处的方位不同，有些议员能看到窗外美丽的海港景色，而背着窗户的议员就看不到景色。当时在位的瑞典皇帝认为这有悖于公平性，就要求要让每位议员都看到海港景色，于是，建造者们只好将海港景色一丝不差地画到对面的墙上。这件事的实质是，皇帝从满足公平性的角度出发，提出了一个创意要求。
    在当代美术馆，我们发现很多母亲推着童车，带着不太会说话的孩子观赏作品。也许你会问，这么小的孩子在当代艺术馆，他能看懂吗？其实这不是重点，重点在于北欧人从小就开始被置身于斑斓的色彩和奇妙的曲线之中，接受艺术和创意的熏陶。这种熏陶同样到了建筑博物馆，这里有一个专门设立的小孩馆，孩子们在这里可用大型乐高积木搭建房子，培养他们对于墙、梁、柱的概念。从孩子就开始接受美的教育，事实上，奠定了所有北欧人眼光的基础，如果没有基础，出现大排挡那些非常庸俗的LOGO是必然的。
    在丹麦嘉士伯啤酒厂的啤酒博物馆，有一个全世界所有国家和地区生产的啤酒的收集处。在这里，我们甚至发现了一种产自云南某县的某品牌啤酒。收集处有一面电子屏，上面写着，截止至现在，全世界共生产了多少品种的啤酒；截止到此刻，嘉士伯啤酒全球共生产了多少瓶。嘉士伯胸怀全局的意气，通过这种巧妙的方式展现得淋漓尽致。
    我们以前在国内野生动物园，坐着高架小火车穿越丛林，老虎在丛林中自由穿梭，我们已经觉得算是很有创意了，但北欧的动物园在创意上还是更胜一筹。在鼹鼠馆，就是土拨鼠，我们都知道土拨鼠好打洞，馆内就设计了一个洞，让游客钻进去，爬过一段漆黑的地道，最后将脑袋向上探入一个埋在地表的玻璃罩里，而玻璃罩外就是活蹦乱跳的土拨鼠。这个巧妙的地道设计，首先让游客切身体会了一把做土拨鼠的感觉，最后又跟它们有了一次零距离的接触，充分地满足了人的好奇心，让人们和动物充分亲近。而在我们这里，和动物亲近就是花钱骑个马，花钱和动物合个影之类的。北欧在这方面确实比我们花了很多心思。
    动物园的创意不仅满足人的需求，还同时满足动物的需求。比如说哺乳动物挠痒痒，他们通常挠不到背，痒起来手足无措，很可怜。我们国内的动物园没有解决这个问题，甚至可能没有想过要去解决这个问题。而北欧动物园将破旧的大轮胎绑在柱子上，供哺乳动物蹭背、挠痒痒。这种创意其实并没有什么难度，但却透露了一种很重要的理念：他们非常善待动物。
    从上面所举的例子中我们不难发现，在北欧，从古代皇帝到时下幼童，从大型生产企业到动物园，大家都对创意有着要求，全体社会成员都有着一定程度的创意鉴赏眼光，没有创意的事物在这里很难被接受。在这样的土壤上，自然会产生好的创意。

建筑中的创意
    创意在建筑上的应用，当然是我们作为房地产业内人士要关注的重点。我觉得北欧在建筑上所体现出的创意，有两点特别值得我们学习。
第一就是新材料和新技术在住宅上的应用。北欧是缺阳光的地方，所以他们在住宅外面通常都设有太阳能材料的遮阳板，既遮了阳，又利用太阳能解决了室内的照明问题，同时又使建筑外立面产生非常生动的效果。类似这种设计，在北欧的现代建筑中实在是太多了。
    反观我们现在的建筑，我们追求形式上的美，甚至为了追求形式把最主要的功能反而弃之不用了。比如说深圳的市民中心，庞大的鸟翼穹顶就应该用太阳能板，长远来看可以解决节能照明问题，我们却没有这样做，鸟翼完全沦为一个非常沉重的构件，就成了一个形式主义的东西，而它到底有什么用呢？实在令人怀疑。

（从公共建筑到民用住宅，太阳能板都随处可见，提供清洁环保的能源/北欧毫不避讳地将太阳能板伸出墙外，反而增强了建筑立面的立体感）

第二就是考虑人在使用建筑过程中的感受。比如说底层商业，我们居然有很多城市规定住宅小区下面不能有商业。而在北欧，我们发现小区底商到处都是。这种安排使得夜间行走的路人更安全，小区也更有活力。

（社区底层商业为小区增添了活力）

北欧是一个不流行名牌的地方。而在我们这里，满身名牌似乎是富有的标志，他们是一个均富国家，没有人需要用名牌来展示财富。而且，北欧人那么热爱生活，生活得那么细致，那么有格调，就将整个国家本身变成了大名牌。
    中国也开始富起来了，但我们不应该只是在物质上简单地追求高档、名牌。追求高档、名牌体现了我们是刚刚富，但恐怕我们未来的富有，就无法用物质的简单累积来体现，而是要靠创意整合才能体现出品位，如果不这样，恐怕我们跟人家的距离，我们自认为在缩短，实际上可能会差得越来越远。

托马斯·索维尔在《被掩盖的经济真相》中谈的大多是发生在“平常经济现象中的真实和谬误”，而且开篇就以“谬误的力量”为题，这是有道理的。最新一期的《万科周刊》，茅于轼老先生再一次对自己的廉租房单位不设厕所辩解，称之为“无厕所”论是“以谬传谬，越传越广”就是一个眼前的例证。“理性”的最大不幸，在于打不过“感性”；“真理”同样的不幸是战不胜“谬误”。或许可以战胜，但需要漫长的等待，当代人根本就没这个时间和兴趣了。

“谬误”为什么有力量？因为它直接诉诸于人类的所谓“普世价值”，“人生而平等”和“社会公正”，谁会选择“不平等”和“不公正”呢？茅老先生的“廉租房户内无厕所”不就是自绝于人类文明的基本原则了吗？

“谬误”之所以有力量？还在于它们常常富有“道理”而又看似逻辑严谨，只不过是忽略了一些因素，而这些因素说起来太麻烦，于是“谬误”得以“听上去不错，看上去很美”而风行。比如社科院曹博士的“取消开发商”论：因开发商既不施工，也不设计，纯属中间暴利环节，要之何用？有了这样的理论做支持，中国开发商们也就没什么好日子过了；

“谬误”可以风行当然还在于人们根本就不愿，也不想去承认这是个“谬误”。“大城市房价泡沫论”，不是诞生在近几年，事实上，这个“泡沫”伴随着房地产市场甚至从其诞生开始，而经历了如08年这样的危机还不破，我们会改变“泡沫论”本身吗？不会，我们只会变本加厉地认为“泡沫”越来越大了。承认自己犯错，多不容易呀。

“千万别低估用事实去纠正谬误的难度”。因为人们：

1、认为事实本身是谬误；

2、事实还会向反方向转化，只是时间还不够长；

3、持谬误观点的人多势众。

比如今年房地产市场的“复苏”，这本来是一个事实，事实本身本无需辩论，但人们宁愿它是一个“假象”，于是要找许多理由，比如“退房率”和“假按揭”。至于“退房率”和“假按揭”是不是事实，就不再感兴趣了。事实并不能改变人们对事实的看法，原因正在于存在对“事实”的多重诠释。可见“事实”也如“历史”是一个被人任意化装的姑娘，而“事实”本身不能说话。

二

我们还是要把一些典型的谬误说一说，因为太盛行了，会影响大家的基本判断。有关房地产的最大谬误就是“开发商暴利论”，以及由此产生的一系列“打压暴利”的行为。

“开发商暴利论”的逻辑是：只要将开发商的暴利人为地打压下来，老百姓就能买上便宜的房子！

于是：

——“公布成本结构”呼声越来越大；

——“调查成本和利润”成为了今年关注要点；

——呼吁对开发商“征收暴利税”；

——呼吁“政府限价”并成功实现“两限房”政策；

——呼吁取消“招拍挂”土地出让，以降低房价；

——出现了“取消开发商”的说法。

——“只要开发商倒掉一半，房价就下来了！”

——“只要政府大力反腐败，房价就会掉一半”，因为腐败费用都加在房价上了。

想说清楚这个问题，我们不妨假定：

1、开发行业是暴利的；

2、政府可以限定开发商的利润，并让利于消费者。

就像有些人说的那样，房价泡沫部分（暴利部分）占到了房价的1/3，也就是说开发商现在用2/3的价格出售原本3/3价格的房子，这样真能使房价下来吗？

这时大家都意识到从开发商买房有1/3的市场价格差，拿到“房号”就成了关注的焦点，转手图利就会成为投机的重要方向。有人说，可以出台限制“楼花转让”和高昂的转让税来打击“炒楼”，让投机者付出沉重的负担。这当然可以，事实上我们早已这样做过了，关键是房价下不来：把短期获利变为长期投资，市场上可交易的房源人为地降低了，这反而意味着房价向上的趋势。

有人说，当全体开发商都以2/3的价格出让，这样就不会出现上述情况了。听上去蛮有道理，实事上类似于新股发行，全部新股其定价受到证监会的监管，普遍有一个折让。但无论你价格定的多么低，只不过是让“打新股”专业户受益，其股价最终与初始定价没有决定性的关系。房地产二手市场在中国一线城市的发展已经庞大到这样的阶段了，交易量将会远远超越开发商的一手市场，本轮房价的上升，就是源于二手市场的带动。

三

其实“开发商暴利论”源起的深层谬误在于“政府应直接管制住房市场”，即“租金和价格管制”。认为只有这样才能达至社会的“和谐”、“公正”和“平等”。

自有房地产市场以来，有关住房的租金和价格管制的呼吁就没有停止过，各国都有着各种的“管制”实践，有关这方面的理论探讨更是汗牛充栋。建议大家读托马斯·索维尔《被掩盖的经济真相》第二章，“住房与飙升的房价（中信出版社）”，这里不再赘述。

“租金与价格管制”实际上是管制住房开发和拥有者的“暴利”，因为“政治上的绝对正确”，最容易获得大众认可。问题不在于管不管制“暴利”，而在于既然管制“暴利”，那么同时，负不负责“巨亏”呢？

我们知道，利润是风险的报偿，当一个行业的利润被管制，同时风险没有担保，那么谁会再从事这个行业呢？从事供应的人少了，房屋短缺就是一个必然，房价的趋势会如何？

本来，我认为经过了08年的严峻市场，一部分城市房价真的下跌了1/3，开发商风险已无可质疑地摆在面前，这从他们当时的股价和债价可以看得出来（普遍都跌破净资产），现金流危机中的开发商甚至有生命之忧，如此大的风险——“开发商暴利论”应该不复存在了。结果舆论不是这样，08年说开发商速死活该，09年再打“暴利”。这种“恨人发达，笑人穷”的心态能说是正常和正确的吗？

四

不是希望开发商死，而是希望开发商多活一些；

不是要管制开发商利润，而是管制开发商的捂地行为；

不要限制容积率，而要普加容积率；

不要人为限制高度，而要放开生存空间；

不要什么“花园城市”，而要城市的规划公平；

不要城市以邻为和，而要城市群协调；

不要管制开发商利润，而是希望更多的人加入开发行业；

不要让保障房与商品住宅标准一致，而是要真正管制进入门槛；

不要总推出大地块给大开发商，而是要多推小地块自由竞争；

不要使政策变幻莫测，而要使规则公平和稳定；

不要在政治上争论谬误，而要坚定地加强供给。

虽然不如“打压房价”听上去解气、过瘾，但我认为这是真正平抑房价之道。

不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？如果说股市是先行指标，率先实体经济反弹一下也就算了，凭什么房价作为实体经济的滞后指标也开始蠢蠢欲动了呢？不只中国，环顾全球也出现了以下意想不到的事情。

（一）资产价格回暖是全球性的。

 不只是A股，我们看到本次金融海啸的源头美国和有所谓金融海啸“第二波”危险的欧洲股市都在反弹。发生次贷危机的美国和英国房地产的成交量也在明显上升，如果房地产市场回暖意味着交易量上升的话，那么，中国楼市的回暖只是领先全球一步而已，可以说是全球回暖的重要组成部分；

（二）香港楼市大旺，目前豪宅价格已收复海啸的跌幅。

 香港楼市受金融海啸影响比内地大得多，在今年初业内人士还一致看跌。但从第二季度开始，楼股转旺，完全与实体经济背离，豪宅价格更是极速上升，整体成交量也履创新高；

（三）主要大宗能源与商品价格回升，回升的速度也较预期为快；

（四）国际银行存款利息超速下降，香港汇丰已经把存款利息下降至0.001厘的水平。在这种情形下现金就绝不是王，而成了一个烫手的山芋了。

现在的问题是：

1、  中国楼市的底部是否已经确立并稳固，即所谓的“铁底”是否形成？

2、  资产价格全面回暖是否可持续？

3、  未来哪些因素会对回暖产生负作用？

我的结论是，中国资产价格的底部已经在08年确立，经过08年年底的一个月和09年头五个月筑底已完成并非常坚实，是复苏而非小阳春，复苏是可持续的，但并不坚实，还需要看金融和行业政策有没有大的反方向调整。

一、复苏何以如此之快？

我们把“金融海啸”类比为百年一遇的金融危机看起来是有问题的，与1929年爆发的全球经济危机比，我们的复苏速度如此之快是完全不可想象的。但深究下来，2008年与1929年还是有着本质的不同：

    1、1929年时，全球还是在实施着“金本位”的总体货币体系，也就是说，当时主要经济体的货币是与黄金挂钩的。当信贷危机和生产过剩危机爆发之后，去杠杆化，意味着银行绝对回笼货币，经济体系中货币量大幅下降，而各国的货币政策没有办法解决。2008年的情况正好相反，我们看到的是在最短的时间货币以无限量的方式在注入经济运行体系。

    2、人类毕竟在进步中，1929年危机爆发，美国政府在1931年才真正开始了罗斯福新政，某种程度上要通过“二次世界大战”来解决国际合作问题和国内矛盾问题。2008年，国际间在金融问题上和全球贸易上的合作是人类历史上空前的，这种主要经济体齐心合力救经济的壮举，一反冷战思维的模式，是本次复苏的基础，也开创了全球经济一体化下的合作模式。

    3、资产泡沫爆破带来实体经济的萧条，1929年的时候是所有政策集中在实体经济上，让实体经济复苏再让资产回暖的路子；而目前显然是让资产价格回暖，带动实体经济复苏。这是一条快速复苏之捷径，效果如何目前全球正在体验中。

二、中国资产价格率先起落的基本原因

    本轮全球金融海啸之前，中国股市已经开始明显下跌了，房地产市场落后于股市，拐点出现在2007年底，成交量已明显下滑，以至于金融海啸之后，中国资产的补跌已成为全球主要经济体资产价格下跌最严重的重灾区。率先跌的道理是起源于2006年的宏观调控在2007年9月达到了强度高点——回收流动性、提高税费、加息、限制交易……

这个率先的“跌”，意义重大：

    1、这是中国政府主动和率先紧缩货币流动性过大的行为，以至于在“海啸”发生之后，中国央行有足够的降息和扩张货币的空间；

    2、房地产市场成交量在07年下半年的下滑，使得土地的天价地王在“海啸”之前几乎大半年的时间没有再持续出现，尤其是在中国一线城市，过热的土地投资是在明显抑制的；

    3、股票市场在“海啸”爆发前一年左右时间的下跌，使得上市企业集资和扩张的冲动受阻，中产阶级的投资欲望被压。

这个率先的跌，使得“海啸”以后的最后一跌，奠定了反弹的基础。

有人说，目前中国股市和楼市的涨与06年下半年和07年上半年很类似，是不可持续的。

    泡沫与否，我们应该对比一下：

   （1）目前中国资产价格的上涨，是从“海啸”中爬升出来的，与07年上半年不同，现在价格距历史高位还有相当的距离；

   （2）09年第一季度房地产这么大的成交量，主要的构成部分是刚性需求购买而非投资需求购买，而与07年上半年形成对比；

   （3）目前的货币增量和利息、税费政策等与那时紧缩的政策形成极大的反差。

    因此中国资产价格的筑底是非常坚实了，复苏已成定局。目前中国股市和楼市应该说是全球表现最好的市场，这既是对过去过分下跌的补偿，也是本轮全球复苏的先导。对中国目前在全球经济的实际地位来说，并不为过。

    三、后续的实体经济复苏才是可持续的基础

    首先，并不是实体经济复苏在前，资产价格复苏在后，这个因果关系并不成立，原因很简单，资产价格的复苏取决于货币的价格；

    其次，资产价格复苏的财富效应有助于实体经济的复苏——股市可以发挥融资功能，企业债券可以发得出，企业的资产负债表得以改善，银行可以给资产抵押贷款，中产阶级个人财政状况趋好，固定资产投资上升……拉动需求；

    当然，实体经济的复苏最终决定了资产价格的可持续性增长，从这一点上来说，目前复苏的可持续性是不坚实的。

    无论如何，全球经济受到“金融海啸”的突袭，其速度之快，强度之大，影响之广泛前所未有，但本次全球的救火行动，应该说反应之快，力度之强，合作之默契是前所未有的壮举，显示了人类社会是可以合力来扑灭由人类自己的错误所引发的毁灭性火灾的能力。

其实经济危机大多数情况下，都是生产能力突然大过了市场需求，就要调整。危机本身是市场的自我净化和循环的必然过程，而且这个过程对于市场经济来说应该是正常的。也就是说，生产能力过剩带来了调整。

如果从指标上来看，危机的发生主要在于存货问题。以前几次大的经济危机，都是一边把牛奶往大海里倒，一边工人失业，买不起牛奶，这就是存货太多，而牛奶本身又是一种容易过期变质的东西。经济危机的发生、发展、调整、复苏，不能只看价格走势，价格走势并不是市场的先行指标，而是市场显性原因的反应，存货才是主要原因。

钱货比例失衡引发存货恐慌

所谓经济危机爆发于存货恐慌，就是当危机爆发时，手里的钱和货的比例不对称了。货一旦发生积压问题，企业就运作不下去，进而体现在金融上出问题。金融问题其实也与存货有关，这不单指实体经济。虚拟经济发生问题也是太多的钱买了虚拟的货，像债券等，然后突然贬值，银行发生危机。虚拟的货和实体的货相比，虚拟的货缺乏监管，秩序也尚未探讨明白，所以引发了这次危机。而实体的货本身是清楚的，过多必然有问题。

经济危机的爆发体现在生产能力过剩，存货多就不能再生产。不能再生产就导致不能购进原材料，同时还可能要裁员，这就是“存货恐慌”。首先大家不进货了，使得包括钢铁、水泥、石油等在内的原材料价格大幅度下跌，原材料工厂的生产能力也随之过剩，接着就导致全部产业链过剩；第二是裁员，被裁的人们更不会买东西。

为什么经济危机一发生很多企业就倒闭呢？这就是钱货比例失衡。经济危机一开始出现的问题肯定是钱少货多，企业要度过经济危机，现金流成为主题。2008年经济危机爆发以来，全球消费萎缩，所有的公司面临的首要问题就是能不能活下去。凡是现金流没问题的，都活下来了，现金流有问题的，就开始倒闭。这是钱货失衡的直接体现。 

存货与房地产走势

经济危机爆发后，企业会自动存货调整。存货调整就是把存货降到一定的比例。

存货分两种：一种像牛奶这类存货，过期卖不出去就要倒掉，这叫供给弹性不足。这种存货调整就是所谓的硬调整，价格非得硬着陆不可。再比如酒店的房间，也是供给弹性不足，价格下跌，但房间数目不会减少，因此存货调整对价格影响较大。另外一种存货是供应弹性大，价格跌了就供应少一点，价格高了就供应多一点。

房地产的存货，大家一般认为供给弹性不足，房子一旦建起来必须建完，因此普遍认为房地产的存货需要3~5年的消化。其实中国房地产的供货弹性与大家所想象的不太一样，比如“两年不开发收回土地”的政策如果坚决执行，必定会减少供给弹性，但目前事实并非如此。

从房地产的开发周期来看，从拿地阶段到规划阶段，从施工阶段再到销售阶段，里面包含了分期的问题，开竣工延时或调整的问题，土地规划的问题，因此房地产的供给弹性，尤其是新房的供给弹性要具体问题具体分析，不能以一存货概之。

再比如，开发商的现金流确实受到银行贷款的自有资金比例限制，受到施工单位垫资等多方面因素的影响。这些是中国特色，建筑公司如果产能过剩，愿意垫资的人就会多。

此外，房地产存货的供给弹性不同地区也不一样，有些地区是楼封顶才能卖，有的地区是挖地基就能卖。所以存货问题在各地不是整齐划一的，不能对各地区的存货量采用单一、统一的分析与评价。

存货调整后的补货

    当钱与货稍微平衡之后，存货的“货”本身就需要分析了。有一些货确实是需求摆在那里，比如说全世界基本的日常消费，这个消费量一般是恒定的，大家总要吃饭，虽然调整一下吃得好坏，但最基本的粮食、蔬菜、猪肉等差不了多少。中国的外贸为什么不如人家想象得那样损失很大？因为中国的出口以中低档的生活必需品为主，而且成本低，省钱。在存货调整的阶段，大家都紧张，但一旦钱货平衡，必然会补货。目前石油价格开始涨，说明这些基本的东西不可能下降太多，也就是说抹去炒作的那一部分之后，正常需求量是稳定的。就房地产来说，婚房、换房等刚性需求可能会推迟一些，但不会减少，更不可能消失不见。

要研究货的问题，还需要分析在过了急剧的存货恐慌、存货调整之后，哪些货该补？哪些不该补？中国的车市上一个季度的销量超过美国，车市仍然是火爆的，说明有些货是需要补的。

目前房地产市场，2009年上半年基础原材料在经过一次存货恐慌和调整后，价格非常低。第一季度全球没有通胀，各央行大量印钞也没有出现通胀。过了恐慌期和急速调整期以后，央行货币政策开始宽松。货币政策一旦宽松，比如调整自有资金比例，大家就开始正常了，各企业就要找适销对路的产品。所以这个时候研究适销对路产品，抓住时机补货就成为一个基本战略。

钱货矛盾的“危”与“机”

恐慌期和调整期结束的标志，就是企业的钱或者能拿到的钱与资产比例相适应了。这时候再说出货，货可能会有问题了。当然有些公司的货本身就不对，像美国三大汽车厂的存货就比较麻烦。而中国面向大众市场的东西，问题都不是太大，所以不能走极端。在市场高涨的时候，大家走了极端，认为市场无限好，借钱拿货。在底部时期也不能走极端，这就是“危”与“机”。

在这次经济危机中，央行实行的是宽松的货币政策，并且由政府带动投资，4万亿的对基础设施的长期投资，尚在进行中，效果还没有在实体经济中全部显示出来。

房地产企业在这个时候检讨存货问题和理清存货概念，对制订公司的方向十分必要。要根据具体的地区和市场情况，决定什么样的货需要补，什么样的货需要卖，这也涉及到企业资产负债表的改善问题。如果因为对经济危机的过度恐慌而妨碍了抓住危机中的机遇，是不明智的。在这个阶段讨论是不是反弹抄底的最好时机并不合适，有点赌博的意思，因为每个人的资产和存货概念不一样，最好不谈这个问题。

    这个时候分析存货概念，分析不同市场的存货，不同地区的存货，不同产品的存货，就成为抓住未来公司制定战略的关键。有一本书叫做《中国人如何过上好日子》，里面有一句话：“过好日子是一种能力”。我们现在片面理解为过好日子是抓机会，比如抓住股市上涨的机会，实际上片面地抓机会反而体现了没有过好日子的能力。能力其实就是实事求是，根据自己情况来，不盲目捕捉市场机会，我们都已经经历过，应该吸收教训，要么看得很悲观、要么看得很乐观，这都不太好。

一

2008年与“深圳千亿断供潮”相呼应的，应该是潘石屹首发，然后被媒体热捧的“中国开发商百日剧变”——即，鉴于中国开发商的负债水平和销售量的持续低迷，不出三个月，大量地产开发商的现金流会出现问题而倒闭。这也是，市场预测房价会有一轮“抛售潮”，从而进一步下跌的基本理由。从这个预言开始，至今大概已超过二百天了，“小变”是事实，“中变”也出现了，“大变”没有发生，剧变就谈不上了。为什么没有出现“百日剧变”？还会不会出现下一个“百日剧变”？

“百日剧变”的基本逻辑没有问题，是根据游戏规则而来，假定游戏规则是刚性的，则：

1、2007年高价拿地的地价款要按时支付；

2、银行的借款到期应还本付息；

3、建筑工程费用应按期结算；

4、银行会按照“真实资产负债表”审核新贷款；

5、第二套住房信贷继续收紧；

6、土地增值税按项目增收和清缴；

7、二年土地不开发会被无偿收回；

8、项目预售款会严格监管，不入伙，不能转。

那么“百日剧变”在2008年发生是铁板钉钉，断无悬念的。潘石屹不必为自己的预言未实现而推搪，这刚好证明老潘是一个严守规则的商人，错在对中国房地产游戏规则变化没有充分的估计。

二

房地产的游戏规则，分“软”，“硬”两种。一般而言，属于中央银行和交易税费的是“硬规则”：比如，房贷利率，成数，项目贷款条件（五证齐全），90/70营业税，印花税，企业所得税等；属于项目具体情况和地方政府收入的则是“软规则”：比如，土地增值税，地价交付，土地收回，贷款延期等。

所谓“硬”，是指界定十分清晰，完全可以简单判断，执行十分容易的规则；所谓“软”，是指原则上清楚，实际要根据项目情况来判定，尤其是地方政府利益攸关，具体贷款银行利益攸关的规则。如果此类规则硬起来要使规则的制定者利益受损，就要修改规则，这也是可以从逻辑上成立的。

比如，“二年不开发，土地要无偿收回”这一条，谁收回？当然是地方政府，问题就来了：

1、  什么叫做“二年不开发”？

2、  开发是有条件的，比如说道路要通，不通怎么办？

3、  分期开发算不算开发？

4、  政府不批方案怎么算？

5、  拆迁遇到钉子户，谁解决？

    有些规则说得容易，做起来难，事实上这“二年不开发，无偿收回”规则，我就怀疑从来没能落实过。当房地产市场火爆，要地者众时，这个规则就会“硬”起来；当房地产市场萧条，土地没人要时，这个规则就极软。

事实上，广东十五条出来以后，“地价款可以延期二年支付”，这个规则的修改，不过是把目前中国各地政府普遍的潜规则表面化了而已。

规则的“软”是“剧变”不可能发生的基础。

三

 “软规则”到底对不对？好不好？我们有没有条件让规则普遍“硬”起来？

  不同的利益当事人会有不同的看法，为什么中央会出台各地方“自己的孩子自己抱”的政策，相信各地情况很难统一，既然要“保持房地产市场基本稳定，不大起也不大落”，看来各地方政府纷纷出台的“房产新政”是达到了这个目标的。

  但我们必须看到，游戏的质量取决于规则的清晰，中途变规则，或规则下面有潜规则，长远而言会使游戏参与人不能有长远的打算，就像中国足球那样，短期利益，决定了急功近利，谁敢长远投资？

 解铃还需系铃人，危机过后，四万亿政府投入了，关于房地产的政策也应有一个明确的定位了。同时房地产规则应该遵循规则的普遍原则：

1、   有规则比没规则要好；

2、   成文规则比潜规则要好；

3、   规则的普适性要比规则的弹性要好；

4、  规则的可持续性要比规则的原则性要好；

5、  规则的长期性要比短期性要好。

    当“规则可变”的时候，其正当合法性来源于“经济危机”，这没什么可说，目前全世界都在忙乎改规则。但当走出危机时，一个行业最起码要求一个长期的，普遍的，刚性的规则，否则别说“百日剧变”预言，任何关于行业的预言都没有基础。

一、 跌价似有规律
    对08年房价下跌，市场上之所以众说纷纭，比如有的说已经崩盘了，有的说没怎么跌呀，而国家统计局公布的数据全国七十个大中城市平均房价也只是个位数的下跌，这源自房地产的地域性。平均房价来谈市场当然是有问题的，此处不再论述。但从全国各大城市在08年房地产市场的基本表现来看，似有规律可循。从价格上看：
  郊区房价比市区跌得多，跌幅比在1倍以上；
  - 在市区，二手楼比一手楼跌得多，跌幅比在20%；
  - 在郊区，普通住宅比别墅跌得多，跌幅比在20%。
    从成交量上看：
  - 郊区的新房成交量大过市区成交量，量比在50%以上；
  - 小户型与普通住宅成交量大过大户型豪宅成交量，量比在2倍以上；
  - 市区内新房成交量大过二手成交量，量比在1倍以上。
    目前，09年所谓的“小阳春”，“回暖”，“反弹”可以看作对08年市场的补偿，表现为：
  - 市区内二手成交量大于新房成交量；
  - 大户型和豪宅成交量开始放大与小户型普遍住宅成交量相等。
    以上现象，说明所谓“房地产买升不买跌”并不是事实，也不是一条“需求随价格倾斜向上的曲线”；此外，还说明，豪宅、普通住宅、市区和郊区不能等量齐观。

二  郊区与市区的住宅
    我们现在所说的下列现象，其实只存在于郊区：
  - 新房库存；
  - 空置率居高不下；
  - 地价下跌；
  - 出租回报过低；
  - 二手市场低迷。
    - 中国大城市的市区与郊区的区别在于：
  - 公共服务，尤其是大众捷运系统的成熟；
  - 城市的多样性与郊区的单一性；
  - 城中村之于市区是一种补充，之于郊区是一种租户竞争；
  - 二手市场之于市区是消费台阶；之于郊区是权衡比较的供应竞争。
    郊区是城市不断扩大的产物，代表着未来的城市发展，购买行为就是购买未来的价值。而未来价值与现实价值的关系是颇有意思的一件事，体现为未来价值具有不确定性，没有一个防守的底线。
    在市区中，住宅的租金回报与供楼支出和定期存款的比值关系就是房价的铁底，而郊区就没有。
    郊区住宅未来价值有一个重要的功能就是对市区房价涨价的控制作用：当四万亿以基础设施投入为主的大众捷运系统快马加鞭的时候，郊区住宅的价值就从未来转移到现在了。市区普通住宅涨价的顶部是和郊区住宅价格比较出来的，也就是说它们有着制约关系。

三 价格从“Location”到“Neighborhood”
    房地产价格问题，好像可以简化为“Location”即“位置”问题，其实简单地区分“市内”和“郊区”还是失之于过粗，应该更细一点来说清楚Location的意义了，为了避免过于琐碎，我愿意“Neighborhood”来取代“Location”。
    即房价从“Location ,Location and  Location”应过渡到“Neighborhood ,Neighborhood  and  Neighborhood”。为什么？因“Location”位置涵盖了太多的东西，而且只是从一环、二环、三环；从距市中心距离；从市内和郊区等纯位置因素有时解释不了市场的表现。而有Neighborhood邻里的概念才可以把位置的价值具体化。
    我们城市进一步发展是不是所有住宅具有均等的升值机会，当然不是；是不是所有与中心区等距离的位置的房子都具有相同的潜力，当然也不是；是不是轨道沿线的房子价格可以一致，当然更不是。那么决定的因素是什么？是“邻里结构”。
    房地产营销在07年有个大趋势叫做“升值营销”，在08年也有个大趋势叫做“特价营销”，09年有类似的大趋势吗？恐怕没有，中国各个城市情况是有很大差别的，即使在同一座城市，降价时表现都各不相同，更不用说各个城市的统一趋势了。
    小趋势是有的，而且有着比较坚实的基础。与其花时间讨论庞而统之的大问题，——这里称之为“主义”，不如切实地研究每个城市的小趋势，这里称之为“问题”。“主义”由“问题”构成，当“主义”谈得足够多的时候，应该多研究“问题”了。

说起来难免令人唏嘘，今天令美国人愤怒不已的AIG和令香港人伤心透顶的汇丰，都是在中国起家的。

汇丰（HSBC）的英文名是Hong Kong Shang Hai Banking Corp，告诉我们起步发展的两个城市——香港和上海；汇丰在1990年之前总部也只有上海和香港这两个城市，1990年之后汇丰迁册去了伦敦，今天的所谓“全球金融，地方智慧”是导致汇丰扩张美国业务的原因，也是汇丰恶梦的开始，在此之前汇丰是“环华人贸易圈银行”，而且是世界上少有的稳健赚钱的银行。日本人对汇丰的研究表明，从起步开始一直到上世纪八十年代，汇丰分行的分布正好和大中华贸易所涉及的地区相符。

如果说汇丰是殖民地和鸦片贸易的产物，比如电影《林则徐》中被三元里渔民活捉的鸦片商人颠地就是汇丰的主要股东之一，那么AIG则可以说完全起源于大陆的上海，而且是一位中国人帮助AIG不断地壮大，这一点AIG从来不隐晦，而且保留了董事局一个永久的席位给这位中国人的后人，AIG现在所涉及的庞大的衍生品是后来的事了，想当初没有做中国保险业务，是不可能发展到现在足以影响美国乃至世界的能力的。

人们常说，中国人不讲信用，汇丰和AIG可不这么看。当1949年解放军的隆隆炮声传到外滩的时候，当时的汇丰大班写了一封给董事局的信，大意是说：撤出上海是不得已了，将来一旦有可能，一定要回来开展银行业务，因为此地的人民拥有“借债还钱”，“父债子还”的传统！

果然，最早进入中国大陆的也正是AIA（AIG的子公司）和汇丰，而且大中华地区的业务也是他们目前最健康的业务亮点。

二、金融业务的基础是信用

什么是金融？金融是债权债务的买卖。债权债务能够买卖是有条件的：一是产权清晰，二是信用传统。

说中国人不讲信用，我觉得主要原因是第一个条件不具备，即产权不清晰带来的。20世纪80年代王小波曾描述过带老外进自己家的故事：穿过昏暗的楼道（灯泡不亮），走过垃圾灰尘遍布的楼梯，走廊里胡乱地堆满了杂物，一开房门——光鲜明亮！其实王小波和中国人不必难堪，因为房间内的使用权界定是清楚的，我们的骗子公司多，其根本原因在于现代有限责任公司对个人责任的追溯是并不清晰的，加上没有“个人破产法”和不严格执法，以至于公司之间的民事问题（债权、债务），对个人的影响极其有限，这也是普遍对中国人信用打问号的主要原因。在这种基础上，别说五花八门的债务衍生品了，就是公司在银行的信用贷款本身，能否履约都是问题。

但以上只是“中国人信用”硬币的一面，另一面则是凡清晰到个人产权的债务，中国人则有着比美国人好得多的信用传统。体现为：

1、“借债还钱”天经地义，“借债不还”最起码是不光彩的；

2、“父债子还”，家庭是“还债”的基本单位；

3、个人负债，只在家庭最重要的资产上，而非消费；

4、总体上，家庭负债率并不高。

二、为什么没有出现“断供潮”？

    2007年至2008年有关房地产行业的一大预言就是“深圳会出现一千亿的银行房贷断供大潮，一时间几乎各种媒体都聚焦在这个断供大潮出现没有，何时出现，会有什么影响上，也因此成为“房地产绑架了银行”，甚至是“绑架了中国经济”的一个重要根据。所谓“比美国次贷还严重！”

   “次贷危机”以来，美国房价平均下跌了不到15%，但已经足以形成席卷整个国际金融体系的海啸了。当然这里有美国金融体系不断放大信用的问题。但其最基础的则是美国消费者的“断供大潮”出现了。

 深圳2008年房价下跌平均远超过20%，30%以上的下跌不能说是个别现象，而30%正是房子断供的“敏感点”，为什么没有出现“断供潮”？本人觉得这是一个值得大家讨论的事，而不是事过境迁，当作是没有发生过那么一场“声势浩大”的舆论海啸。

 可能有以下几方面的因素：

  1、  本轮房价下跌，是房价上升期的下跌；

       即从2007年高位回落，影响的是2006年底到2007年买房的人，而这部分房屋总量远低于2006年之前每年的总量，而在此之前，购房价现在看并没有“负资产”问题，坊间的讨论把“负资产”的总量夸大了。

   2、2006~2007年是宏观调控政策最紧的时候；

      首先，当时银行没有所谓的变相“0首付”的“次贷按揭”冲动，贷款利息也经几次上调，包括取消优惠利率；其次，消费者在高利率情况下，并非紧贴最高按揭成数，尤其是中大面积的豪宅市场，普遍按揭成数较低。“房奴”问题主要发生在刚毕业工作尚未稳定的年轻人身上，他们在网上声势浩大，实际数量并不匹配。事实上有关“房奴”的讨论是一件大好事，使得“提前置业”得到了充分的重视，“不买房运动”的参加者客观上避免了“提前置业”。

 3、  最为重要的，当然是中国人的信用传统和消费习惯。

（需要说明的是，本文旨在分析现象，不构成对未来市场的判断）。

总理说：“信心比黄金更宝贵”，怎么理解呢？

1、  “信心”不是硬件，是软件；

2、  “信心”不是存量，是变量；

3、  “信心”不是基于过去，是基于未来；

4、  “信心”的价值评估不是基于现在，是在未来体现。

也就是说，“信心”宝不宝贵，从现实上看不出来，要从未来的效果来看，这和“黄金”完全不一样。比如，对中国房地产现在有充分的信心，就应该买房，如果买了之后，房子的价格升了，就证明现在的“信心”很宝贵。而股神巴菲特，当初对石油的信心，现在看就很不宝贵，价值是负的几十亿美金。

“信心”既然是事后评价，那么现时的“信心”是怎么来的呢？“信心”实际上是“选择的信心”，比如在房地产市场中，你的选择“卖”，“买”，“不买不卖”都要对每一个选择有信心才能做出实际的行为。因此，“信心”不是虚的，信心来源于对现在和未来的判断之上。

说信心比黄金更宝贵，本人的体会是

    一、对中国的长远有信心容易，近期信心则相对难

对黄金的长远有信心比较难，近期信心则易。

信心比黄金宝贵的含义就是近期信心才决定买和卖。否则就会处于日本商界所谓“休”的状态，显然对近期拉动内需不利。

    二、信心的建立，与市场的反馈正相关

股市的波浪理论说的就是这么回事，不论是上升还是下跌都是一波一波的。本次房

地产回暖是大熊市下的小阳春？还是已触底反弹？取决于市场环境的反馈，比如银行存贷利息如进一步下调，则是正反馈；银行放宽房贷的政策不变，也是正反馈；如政府出让土地的价格走低，本人认为是正反馈，意味着开发商不会捂盘提价，对销量放大有着正面意义，反之则是负反馈。可见信心是不断地在证实证伪中建立和加强的，是动态的。

    三、信心的建立基于稳定和预期

过去三年内，房地产的政策环境可谓“翻云覆雨”，“七上八下”，忽而“冰天雪地”，

忽而“阳光雨露”，任何行业，任何市场从未经过如此剧烈的上下政策调整。把“房地产业”从十大振兴规划中摘除，转为各地方“自己的孩子，自己抱”当然是对的，但这里有个非常重要的缺憾，就是目前的各种政策的时效性不能有长远的预期。

本人觉得不能把一个如此重要的行业处于一个极不稳定的政策环境中，最起码，不

能让人觉得政府只是为了保八而对房地产采用的都是权宜之策。为什么？房地产从拿地、规划到入伙，开发商需时起码二年以上，旧城改造的周期则更长，试问如果政策周期短于开发周期时，新房提供方怎么判断市场？信心又从何而来？

老百姓购房的周期更长，要平均七年有换房的要求，如此重要的资产，处于一个如下的环境中：

1、  交易的税费忽上忽下；

2、  持有税、所得税没有定编；

3、  银行房贷政策忽松忽紧；

4、  房贷利息是否维持优质资产的优惠没有明确。

老百姓的信心又从何而来？在基本的原则上不能搅混水呀！没有稳定的预期，信心当然非常非常宝贵了。

在资产价值大幅缩水之后，比如深圳的房价和汇丰的股价，现在看，到底还贵不贵？是不是可以“抄底”？这是相当一部份人（当然是手中有余钱的）见面常聊的话题。其实，我反对“抄底”这个说法。所谓“抄底”，还是“炒”的概念，不过是从“炒”——火中取栗，高位出逃，转变为“抄”——低位买入而已。其实，“炒”与“抄”这两个字本身都有一个共同的部分——“少”，也就是说，干这种事成功实属不易也。

“炒”与“抄”有一个基本的理论上的错误，就是认为“资产的价值本身决定了价格”，既然资产还是那个资产，比如汇丰的股票和深圳的房地产，资产的价值当然是一样的。那么按照价值决定价格的规律——即“价格围绕价值上下波动”，当然有“炒”和“抄”的深层道理上的支撑。于是过去的半年里，香港市场不断有人在汇丰80元、70元、60元、50元、40元进场“抄底”，因为“抄底”的人都知道汇丰曾是150元！

“资产的价值决定价格，价格围绕价值上下波动”原则上并没有错，“炒”和“抄”的人，错在用一个参照系即价格的波幅来判断，隐含了“价值”不变这一假定条件，从而大错特错矣！

二

资产还是那个资产，价值却不是那个价值，价值取决于参照系的改变。比如说，深圳的住宅，这次调整价格平均下降了30%还多，是否到底了？这样的思维方式必须转换成：以今天的价格看，深圳的房价值不值得买？

瑞银 张化桥先生，谈了一个有趣的参照系转换的例子，他说，最近，他把自己买的房子租出去了，大概年回报率2.5%，他说,如果在06-07年，这样低的回报，是完全不能接受的，但现在，在全球零利率之下，当然是很满意了。很显然，在中国还有可能降息，尤其是降

存款利率的情况下，张化桥选择的价值判断参照系是存款的利率。

为什么香港的房产价格没有像香港汇丰股票那样惨？原因在于香港房产出租回报率远高于银行存款利率。而汇丰跌了这么多，为什么大家心里还没底？原因在于汇丰的参照系是欧美的银行。它们比汇丰还惨，到目前还没找到赢利模式呢！

三

中国房地产价值的参照系是什么？

1、  货币供应量与银行贷款余额是否大升？

2、  老百姓存款余额是升还是降？

3、  存款利率与出租回报率比较如何？

4、  股市是否能改善中产阶级的资产负债表？

5、  政府基建会否大幅改善某区域的交通环境？

6、  政府公共配套投入是否大幅改善土地的软环境？

7、  城市化进程是否中断？

我们的市场在中国，中国的参照系与美国不同，比如，去年有两个大预言：一是房价下跌会引发断供潮；二是地产商会出现破产潮。这二个预言都没有变为现实，为什么？不是逻辑推理有错，而是参照系选择有误，因为，这是在中国。

需要声明的是，这是思路上的探讨。不意味着任何对未来市场的建议。

今时今日，我们对行业龙头公司的要求，其实不是期望赢利惊  ，而是不能有骇人听闻之举，没有大意外就是好消息了。比如汇丰银行，如果能做到“万科”这样在事先让大家对赢利水平有充分的了解，凭着近百年二代港人对其的感情，股价不至于如此大幅波动。假设，汇丰在年报中也有这么一段“致股东的信”，就不会发生，市场上普遍的对汇丰管理层的治理水平和汇丰赢利模式的质疑。

我之所以关注万科年报中的“致股东的信”，是因为，我们可以看到在经历了“拐点”之后大幅调整时，龙头企业如何看未来，如何调整自己的心态。

中国未来的房地产如何？怎么看？从哪个角度看？从多长的时间看？

我认同万科致股东信的基本看法：

一、中国房地产市场未来仍然是一片大森林；

二、这片大森林的整体规模如此庞大，以至于是全世界屈指可数的；

三、开采这大森林并没有许可证制度，不存在制度垄断；

四、即使有基本木材保障制度，森林的多用途市场仍是开放的，而且是规模庞大的；

五、已经承包开采的片区与这片大森林比较，只是几棵树而已；

六、由于木材价格的短期波动，造成自己眼前的这几棵树不可能完成承包的指标，而这个指标是木材价格节节上升时定的；

七、是守着眼前这几棵树，等待木材价格回升？还是放弃原有指标，原有思维，采取回归零心态而瞄着广阔的森林？

八、随着内需的拉动，木材的需求量一定上升，以上哪种方式是适应大趋势的正道？规模成长还是价格搏奕？

九、价格搏奕赌短期价格回升，可能会赢，但是局部的，也可能不赢；规模成长赌中长期，一定会赢！

因此，不应为眼前的树，放弃未来的森林。