中央政治局会议定调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，给房地产市场和股票市场提供了继续上涨的想象空间。我估计，那些已经赚得盘满钵满的炒楼者，有可能暂缓抛售了；而那些急于通过买房实现保值增值的买家，将会更加疯狂地追逐楼盘。由此，楼市在年底之前，还会继续保持“回光返照”的景象。
    种种迹象表明，中国当前正处于凯恩斯所描述的“流动性陷阱”的阶段末期，货币投放持续流入资产市场、推动资产价格上涨的势头，已成强弓之末；以农产品为代表的基础原材料和基础生活资料，即将迎来一轮历史性的大涨行情。
    我国的历史数据表明，商品价格的普遍上涨，大约滞后货币集中投放6个月的时间。这样看来，今年12月到春节前，大约是农产品集中大幅度上涨的“黄金时期”。
    当然，上涨的启动需要“推手”，需要导火线。这些推手可能包括那些有眼光的投机家，例如来自温州、山西退出煤矿的资金，他们只要将目标对准看中的农产品，都有可能引来一轮由众多“投资者”跟随的热潮，形成一轮炽热的上涨行情。所谓导火线，可以是雪灾，可以是甲流蔓延，可以是春节，或是任何捕风捉影的理由。
    大蒜相对于去年同期已经上涨数十倍，该有可能影响CPI了吧！不要紧，具有高度历史责任感的统计部门，已经将大蒜从CPI测度中剔除，世界人民从中国看到的，永远是一个“高增长、低通胀”的美景。

    平心而论，大蒜每斤卖6-8元，贵吗？普通老百姓可能说贵。但如果这些老百姓还在哄抢房屋，我会对他们说不贵！至少是，相对于动辄每平米上万元房价来说，大蒜的这个价格仍然很便宜；对于那些没有买房的家庭，既然钱都省下了，有幸没有沦为房奴，几头大蒜我想还是吃得起的。特别需要强调的是，相对于那些作为破坏自然环境、通过不等价交换为利益集团巧取豪夺工具的商品房，大蒜“杀菌、调味”的作用更是世所罕见、不可取代，对于习惯了房价上涨的来百姓来说，不必也不应有什么抱怨的。
    真正值得警惕的，是下一步那些物品还会大涨？我看最有可能的，应该是农产品；而在农产品中，最有可能的是肉类和蔬菜！
    长期以来，中国农产品一直是世界价格“洼地”，2009年的粮食收购价格，甚至没有超过1997、1998年的水平。个中原因，一是在于中国粮食储备制度，政府完全可以通过抛售、大量进口等方式平抑、控制粮食这个完全竞争市场，以便“让所有人吃得起粮食”；另一方面，当中国粮食较低而国际市场高涨时，我国市场采取“封锁海关”这一违背WTO规则的方式，目的在于防止粮食出口拉动国内粮价上涨。这些政策真正伤害了中国农民的利益，但农民在高层根本没有自己的利益代言人，他们中聪明者所能做的，就是抛荒土地，带领妻子儿女，到城市打工或从事灰色产业，以分享城市化、改革开放带来的“成果”。
    这样的人口流动，偏偏给那些留守黄土地的农村居民，带来了一线的生机。所谓风水轮流转，在游资四处出击的时代，只有敏锐者才能关注到那些“久违”的领域，那里是他们真正需要发掘的“金矿”。如同煤炭商人这些“倒煤（霉）”的家伙，现在哪个不是腰缠万贯、财大气粗的？当然，他们的知识、气度和素养，并没有随着腰包的突起而有任何的提高。
    如果大蒜就能为装卸工带来万贯家财，那么对于生姜、大葱、土豆、牛肉、羊肉甚至猪肉等，任何一个的缺失，对于老百姓的功效，会小于没有购买商品房？也就自然更具“投资”价值，投资回报也远远超过商品房这一异常凶险的领域。
    根据研究，农产品“投资”的要点在于，越是国家储备不能顾及的领域，越有可能出现大幅度上涨；而凡是有国家收储政策涉及的领域，其价格上涨的幅度，可能要小得多。所以，农产品价格上涨的幅度，与国家收储政策覆盖的范围成反比——这是当前农产品“投资”的关键要诀！
    举例来说，由于国家粮食储备规模达到了2亿吨，大约占到全国年产量的40%，除非敞开出口，否则很难出现价格上涨；作为2007年涨价的元凶，猪肉价格上涨对CPI影响极大，中央政府此后加大了对猪肉的收储，但12万吨的国储收购量，只占每年产量5000万吨的0.24%，尚不足以平抑恐慌时期的猪肉价格，除非收储量达到250万吨以上，这样看来猪肉价格在春节前有较大的上涨空间；像蔬菜这样的保鲜、低值商品，中央和地方储备根本不能顾及，完全可能在春节前吸纳从煤矿、股市、房地产等领域流出的游资，因而完全可能复制大蒜价格急剧上涨的局面。
    农产品整体性大幅度涨价可能严重损害消费者利益，引起全社会的恐慌，政府将全力救火保障节前供应。这势必给中央敲响警钟，迫其实施中性或适度从紧的货币政策，这是保护人民财产不受侵蚀的重要政策。从这个意义上说，“炒菜”是倒逼政府不滥发钞票的合理之举，真正有远见的人应该支持他们的行动。
    对于广大的城乡居民来说，趁着现在大葱、生姜、土豆等可贮备蔬菜、猪牛羊肉、植物油价格不高的阶段，购买足以过冬的食品是必要的；即使由于政府高度警觉，价格没有涨起来，储备一些也称得上是有备无患。要多去农产品市场转转，不要再看房屋市场一眼。当然，手中有多余房屋的，在12月底之前抛售，将会证明是非常智慧的。

问：曹老师您好，我是中国****投资公司的****博士，上次很高兴跟您交流了很久。您对我写的能源报告能否给予指导，让我进一步改进。我在网上看了您的博客，觉得非常好。我现在对房地产行业比较感兴趣，很多问题想向您请教一下。

高房价是老百姓心中永远的痛，但是从券商的行业研究员以及房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，从政府角度看，土地财政和房地产的GDP拉动效应都令政府不舍得打压房地产。在这些因素影响下，房价如何才能减慢涨幅或者下跌。

另外，还有一个很重要的问题也想请教您，房价到底多少合适？如果直接比较中国和发达国家的房价收入比，是否合适？发展中国家的房价收入比是否是一个更合适的替代指标？另外，还有一些制度因素影响，比如发达国家有物业税，他们养房子更贵，这是否是导致国外房子便宜的重要原因。

我考虑了一个指标来衡量房价高低。我们北京的租售比在600左右（我现在租的房子就是这样），那么换算成居民住房的PE应该在50倍左右，房地产上市公司的市盈率也差不多，中国股市的PE大概在20多倍，两者是2：1的关系。而美国等发达国家的房产租售比100，换算成PE是8倍左右，房地产上市公司的PE约11倍，其股票市场的PE差不多15倍，两者比率1：1.5。如果这么看的话，在中国，同样是金融资产的房子比股票贵一倍，而在美国房子比股票反而要便宜些。您觉得我这样考虑是否合适？

答：你的能源报告注重市场需求、技术和关键成功要素，很有深度，比如风能的向岸风、离岸风分类，给我留下了很深的印象。

发达国家房价低本质上在于城乡土地在老百姓个人手上，且居民都有自建房的权利。这样作为中间机构的房地产投资商，或者预先建造然后销售的建筑商，所提供的住房应当在性价比方面优于自建房，才有可能获得市场，同时企业有能力以更低的成本提供消费者满意的房屋品质。请注意，这里的能力来自专业化、技术创新和企业家才能等方面，这些因素是企业存在的基础。

房价本质上受家庭可支配收入的约束，所以用房价-收入比是科学的。当前北京市的房价-租金（月）比600：1，折算成年租金为50：1，这里的租金是毛收入，没有去除各种折旧、低值易耗品消耗、维修、空档期、税收等部分，如果扣除，则可以借鉴PE至少为100，比股票要贵一些。

问：房价上面我是忘了考虑折旧等因素，这样看起来房子更贵。但是现在投行人士都认为长期涨，中短期可能有周期性波动但不会大跌。不知道百姓的实际购买力能否支撑他们的判断？虽然现在年轻人的收入提供不了住房，但是可以啃老。不知道这种行为有何更深远的后果？

答：投机最重要在一口气，如同股市的“人气”。正如某领导人所说的“信心比黄金重要”，所以造就了中国由股市、房市构成的大赌场。

目前的住房购买主要靠信贷支撑，但购房者本息的归还，根本上受实际收入约束；即使能够啃老，又必然限制了三代人的正常消费，而居民消费是任何经济体增长的根本动力。这样看来，中国经济在不远的将来，经济的大幅的回落甚至发生如同美国一样的金融危机，估计这一劫很难逃脱。由此，作为先行指数的房价，回落应当更早。

今年3月以来，房价再次上涨催动了住房的大量需求，再现了2007年供不应求的疯狂局面。与住房市场同步火热的，是连创新高的土地市场。然而，土地市场展现给我们的，是迥然不同的冷热局面：一边是火热的土地拍卖，一边的已拍土地却是杂草丛生、批而不用。根据我的观察，在我国，土地长期闲置的现象在各地都大量存在，其中不乏曾经名噪一时的“地王”。据统计，2009年三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。

很显然，土地囤积并不是2009年的新现象，而是我国房地产开发特色下土地市场的一个常态。根据戴德梁行的分析，1998-2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。

为什么随着土地价格的高涨，土地积压和浪费现象越发严重，土地价格完全失去了调节土地资源配置的作用了呢？我认为根本在于房地产开发商对于土地的高度投机所致。

根据中国的《宪法》规定，城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有，国家可以根据公共利益的需要，对农村集体土地进行征收。这里有一个重要前提，土地一旦转为城市用地，必须经过地方政府征收，不管土地用于商业开发，还是公共利益要求。由于混淆了公共利益与商业开发之间的关系，地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。政府不仅以“国家征用”的借口压低农民集体征用价格，而且通过“招拍挂”的方式，尽可能高地获取土地收益。

在住房开发方面，基于所谓“统一规划、统一开发”的要求，地方政府又将房地产开发商作为土地唯一的需求者。例如，在现行政策下，政府严格限制居民个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将房屋建设开发的权利赋予房地产开发商，使得开发商可以充分利用其垄断经营的优势，哄抬地价和房价，造成房价节节升高。由此产生的土地升值部分为地方政府和房地产开发商瓜分。

根据现行土地政策，城市周边的集体用地，只能作为城市政府土地征用的储备，土地城市居民购买农民宅基地受到严格禁止，广大的农村房地产，不能对城市的高房价形成平抑。例如在我国一些城市外围，存在着大量的由农民集体组织建设开发的楼房，称为“小产权房”。由于没有经过地方政府征用和开发商的“合法”开发，这些房屋尽管在品质、使用价值上与商品房相差无几，但不能获得合理产权，也就不能对高价的“大产权”商品房市场形成有效平抑。

按照土地所有制的本来含义，集体所有制土地由农民集体经济组织所有，供集体经济组织内的农民占有、使用和处分；国有土地本质上属于全民所有制性质，土地应当通过合理配置供全体人民无偿使用。但由于政策制定上的问题，集体土地只能被政府“国家征收”，政府收储土地则通过“招拍挂”的方式批发给房地产开发商，再由开发商以售房的方式卖给城乡居民。地方政府、开发商通过转售土地，层层转移了社会财富，这是造成中国城市地价节节升高、房价居高不下的重要制度原因。

在我看来，囤地是开发商实现盈利的根本方式，也是中国房地产开发业的行业本质。根据我的研究，中国房地产开发商的基于从事购买规划设计、建设施工、监理服务、房屋销售等所谓“管理”的劳动，其盈利大约只能占到全部盈利的不到10%，而其余90%以上的盈利，则来自土地的升值。为了实现土地升值，房地产开发商普遍倾向于直接囤积土地，“围而不建”；或者借口由于资金、规划变更、拆迁进度慢等原因，有意通过“分期开发”、“政府公关”等方式，延长土地开发周期，借以最大限度地以少量资金获取超级暴利。

在我们现有的规定中，对土地闲置现象是有明确惩罚措施的。比如，超过约定期限一年不开发的，政府征收土地出让金的20%；超过两年的，政府可以无偿收回。有这样的规定，囤地现象为何禁而不止?某些地方政府是不是也有责任呢？答案是肯定的。由于土地是地方政府财政收入的重要来源，虽然说“地方政府是土地的批发商，开发商是土地的零售商”，不仅在市场上，而且在私人关系上，房地产开发商与地方政府之间，已经形成了密切的战略联盟。于公于私，地方政府都有纵容开发商的理由。

怎样解决房地产开发商囤积土地的问题，可以从短期和长期两个方面解决。从短期看，可以因循现有的土地政策，坚决依法收回房地产开发商囤积的土地，将其用于经济适用房、廉租房等“保障房”供给，用于满足特殊科技人才、中低收入居民的住房需求；从长期来看，应该彻底改变现行不合理的土地制度，除了用于“公共利益”的，应禁止地方政府用于商业开发用途的土地征收。政府应在主要负责土地利用规划、城乡规划的基础上，应当通过农民集体与土地使用单位的市场交易，实现土地资源的高效配置；应通过征收不动产税、土地闲置税、土地增值税、资本利得税等税收政策，解决地方政府财政收入不足问题，同时抑制企业和个人炒作房地产牟取暴利的发生，建立一个统一城乡规划和土地权利的、持续健康发展的房地产秩序。

（目录）

    说明：由于出版社初审编辑看稿非常认真，对于不易把握的地方，都要我进行较大幅度的修改，造成图书出版延滞。最早计划的10月出版推迟到11月中旬，我看最有可能在12月初面市。全书篇幅为24万字。这里先把目录发出来，大家可以一睹为快。

  序：用智慧和良知为住房民生呐喊（时寒冰）

  前言：中国必须向高房价宣战

第一部分：中国房地产形势分析和对策建议

  第一章从房地产看中国宏观经济走向

  第二章中国城市房价仍有40-50%的下降空间

  第三章中国的房价到底高不高？——高房价的形成及国际水平比较

  第四章房地产泡沫破灭之殇——中国海南省、北海市及日本、美国的惨痛教训

  第五章出路何在——怎样解决高房价？

第二部分：精彩对话•激情辩论

  1.愿作人民的经济学家

  2.谨防鼓励购买高价房透支未来

  3.专家是否与开发商对立而生？

  4.近期中国经济复苏无望

  5.地产三剑客：疯狂拿地对房地产的影响

  6.与牛凤瑞、邹东涛PK中国房市

     近期京沪楼市成交量出现大幅度下降，房价也出现了“打折”现象，有观点认为近期市场“拐点”信号已经隐约出现，我同意这个观点。即使有“金九银十”的传统，但成交量的逐月大幅度下降，将是一个不争的事实。楼市成交明显下跌，房价短时间内虽然不会立即下跌，但随着成交量的下滑，房价将出现下降的趋势。

    从目前各地的市场表现来看，下半年房价将有所调整。短时间内房价可能保持稳定，但是年底房价下跌的可能性极大，甚至会在年底之前更早调整。

    我坚持认为，房价回落是个长期趋势，未来二年后、三年内中国城市房价有50%的调整空间。这个判断基于以下影响因素：第一，货币政策作为一个短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性的上涨，所以对于明年第一季度国家为了保增长再次疯狂放贷要保持警惕，但2007、2009年的经验告诉我们，疯狂信贷政策注定不能持续，房价将在信贷政策失去空间之后补跌；第二，要考虑中国经济增长前景，目前中国经济缺乏根本的拉动动力，政府大规模投资属于饮鸩止渴，未来时期加上房价崩溃造成的影响，政府投资可能给中国银行业带来灭顶之灾；第三，要考虑房价-收入比、房价-租金比、房屋空置率等指标所显示的房地产炮沫崩溃的危险。因此，不管政府如果保房价，都不能改变房价长期回落的走势，最迟明年三四月份回落，而且应当是一个深度回落的开始。

    在这个全民投资、投机而不是消费的时代，那些能够买得起房屋的人群，所追求的一个重要目标，就是实现房屋升值。然而，在我看来，即使房地产升值千万倍，绝对不创造一分钱的社会财富，而只能创造泡沫、不公平和罪恶。

    有一次在《一虎一席谈》节目，一位开发商嘉宾争辩道，开发商是社会财富的创造者。他的现身说法，是购买他开发的楼盘的人，他们的房屋都升值了。所以，他在为社会创造财富。
    我当时就反驳他：“是房屋面积变大了，还是质量在使用过程中提升了？”他立刻张口结舌、无从回答。我随后说，房子还是那个房子，而且在使用一段时间之后，只能变得更旧了，本质上在贬值，何来升值？！所谓升值，不过是货币贬值的通货膨胀现象而已；当然，当土地被既得利益垄断时，土地升值也意味着社会财富由土地使用者向土地拥有者集中。在中国的现实中，就是商品房消费者通过购买高房价，其财富向地方政府、房地产开发商、住房投机者的转移，而社会总财富保持不变。

    也许，像任志强这样善于强词夺理的开发商会说，没有我们开发商，你们的房屋就盖不成了，所有的房屋建设生产活动就得停止。这说明了什么呢？这能证明开发商在其中做了什么有用的工作吗？恰恰相反，正是这种不合理的制度，阻碍了城乡居民自主建房、创造美好家园的积极性。开发商们说他们建设的房屋经过了统一规划、房屋质量有保证，但是中国现代城市的乱像，很大程度上是开发商和地方政府“官商勾结”、任意修改城市规划的结果。

    从另一个方面说，我们的政府不允许人民自建房，而只愿意为开发商提供土地和规划许可，正是政府不作为、远离人民利益、维护既得利益集团的明证。这样的政府想获得人民的支持，只能靠在舞台上自演自看了。

    所以，那些没有经过人类劳动的，所创造的财富，不过是借助“吸星大法”的巧取豪夺、“合法”转移；而所谓依靠智慧取财，根本上不过是一种奸诈和欺骗，比之赌场的输赢，一点儿也高明不到那里去。

    至于天赐的珠宝、钻石，则在于发现的劳动，而其中不乏一些运气者。和珠宝、钻石相比，那些“食利者”提供的社会财富，除了掠夺，就是社会的不平和仇恨，他们不过是社会垃圾、渣滓，虽然他们衣着光鲜地活跃于最高级的政治、经济舞台上。

    对于那些梦想通过房屋升值拉动房地产投资，进入拉动经济增长的政治家们，除了愚昧无知，不排除他们就是既得利益集团的代言人，等待他们的，将是经济社会的混乱、历史的灾难和人民的万古唾弃。

　　近期房价上涨过快，高房价的挤出效应严重影响到了居民的日常生活和消费行为，社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，保持房价稳定甚至降低房价再次被有关部门提上议事日程。针对当前的房价问题，本报专访了中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员。
　　 “房价上涨的最大推手是投机资金”
　　 问：近期房价地价之间的口水战愈演愈烈，众说纷纭中您认为究竟是哪些因素推动了房价的上涨？
　　曹建海：2009年的房价上涨，主要因素是投机资金，即宽松货币政策下的大规模信贷投放，特别是银行大面积推出的住房贷款，这是房价上涨的最大推手。因为房价上涨速度明显，很多家庭由于担心通货膨胀引起的货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。当然，根本的原因还在于国家对于房价缺乏必要调控。目前，我国继续把房地产业作为拉动国民经济增长的主导力量。但是历史证明，任何国家的这种增长模式是注定要出问题的。即使是世界上经济比较发达的日本、美国，依靠房地产拉动经济的最终还是会因为房价的回落，而导致严重的经济危机和金融危机。
　　 问：您觉得是什么原因造成了我国要依靠房地产来拉动经济的增长？
　　曹建海：因为我们国家居民收入差距过大，居民消费能力不足，所以我国主要经济增长力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、欧盟等国家对我国产品的进口，而在国内主要就得依靠房地产。
　　 问：您觉得房价上涨，地价在里面占有多大的比例？
　　曹建海：我觉得一线城市、二线城市都占到了90%，地价里含大量的暴利。比如说一套房子的成本是15000元/平方米，期中造价占到1500元/平方米，剩下的都是地价。其实在这里面一些地方的政府和开发商都成了“炒地皮的”，因为他们不是劳动者，地方政府把地征来转手就卖了，开发商经过一个周期开发，只是提供了一些资金和管理。对土地投机的放任，实际上是由一些地方政府开始的，然后到开发商，再到各个房屋投机者，他们的本质其实都是在变相炒地皮。
　　 问：现在有些专家认为土地是不可再生的资源，很稀缺，所以地价才会越来越高，您认同这种看法吗？
　　曹建海：我不这样认为，现在土地的供给是没有问题的。例如北京市政府就储备了几千公顷的住房建设用地，只要向外扩张，还有很多地。东京的GDP产出大约是上海的10倍，土地面积是上海的1/3，按理说其地价和房价应该为我国上海市的30倍，但是目前上海市的中心区如陆家嘴的地价、房价已经超过了东京中心5区价格水平，这说明泡沫有多么严重。即使在东京这个全球最富裕、寸土寸金的城市，地价在1991年的时候，曾经超过了全美国的地价。当时的理由就是土地具有稀缺性，在政府扩张性财政政策和宽松货币政策的刺激下，整个东京的地价在很高的基础上又上涨了3倍左右。当然最终还是崩盘了，东京的地价持续了20年的回落状态。可见，地价上涨不是一个必然现象，更多的情况是政府政策、人为推动的。
　　 “房价将于今年年底回落并深度下行”
　　 问：我国房地产当前是否存在“泡沫”？未来房价的走势如何？
　　曹建海：判断房地产是否出现泡沫有很多指标，例如房价-家庭收入比、房价-租金比、房屋空置率等。但我认为房价中地价所占比例，就是一个非常直观的指标。所谓房价中的地价部分，就是房价扣除施工造价之后的余额。一般而言，施工成本在房价中所占的比例低于50%，或者说地价在房价中的比重超过了50%，就可以认定出现了房地产泡沫。现在在我们的一些一线城市，地价甚至占到了房屋销售价格的90%以上，可以说已经出现了非常严重的泡沫。如果商品房的建造价格连售价的1/10都不到，可以肯定这是极度的暴利，也是极度的泡沫。目前很多人担心“地王”对房价上涨产生推动，我认为“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价不正常上涨的关键因素。一旦信贷收缩，那些拿到“地王”土地的房地产公司将成为“裸奔”的笑话。
　　关于房价什么时候出现拐点，我认为房价将于今年年底回落并深度下行。做出这一预测的原因有三：一是信贷微调和收紧二套房政策对房地产投机打击非常大；二是中国经济长期不景气的局面难以改善，三是全国城市房地产供过于求的现象非常严重。
　　 问：解决房价问题还是要从政府着手吗？政府政策该如何转变？
　　曹建海：是的，解铃还须系铃人。政府是推高房价的主要力量，降低房价、解决高房价问题主要还是要依靠政府。目前货币政策已经失去了操作空间，事实证明大规模的信贷资金投放并未有效地促进经济的实际增长，反而由于投机资金泛滥，使得政府债务和信贷资金风险大大增强，金融风险的危险加剧。要解决高房价问题，需要政府对现有政策做大幅度调整。例如，应该允许农村的房屋跟城市一样拥有同等权利，政府要做好城市规划，多提供经济适用房及廉租房，同时加强对棚户区的改造。
　　 问：现在像北京、上海这样的大城市，面对这么多的外来人口 ，您觉得怎样去解决这样的一种供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都会有很多外来人口，但是这些涌入的外来人口只有少量的人有买房能力。我们假定有一半的人有买房能力，这个需求量也远远跟不上新建项目的供给量。所谓的房屋紧缺其实都是炒作出来的，根据我的观察，目前全国各地市场上的房屋供给量，完全能够满足消费者的需求。
　　“消费者要理性面对房市”
　　问：面对目前的高房价您觉得消费者要如何应对？
　　曹建海：两个字――“理性”。目前在北京市的月租金和售价相比，有的达到了1/800，而国际水平一般在1/100左右，所以无论从哪个层面看，目前租房比买房便宜。在北京，如果你把一套房子买下来，除去一大笔首付，剩下的每个月的月供至少是租金的两倍；但是同样的房子，如果你一直租下来住上几十年，你自然得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应是很充足的，不是由于结婚、小孩读书等必须要购买，就先不要买房；必须要住的话，也要优先选择租房而非买房。在一些城市，如果规模足够大，我认为小产权房也是个比较好的选择。
　　问：但是中国人的传统观念认为，要在一个城市落叶生根，一个必要的条件就是要有套属于自己的房子，而且这是一个身份的象征，对于这种说法您怎么看？
　　曹建海：这种想法是不对的。我的朋友时寒冰从来就不买房，他一直是租房住的。因为在他看来，如果买了一套房，遇到了不好的邻居，就失去了它居住的选择性和灵活性。人们之所以愿意持有住房，主要原因在于，2000年以来房价一路再涨，有些人认为买了房子就可以“坐地日行八万里”，跟着房价的上涨而使财富得以升值。假如说一个月跌两万，连续跌5年，我觉得他们谁都不会再喊着要买房子，也不会再说我就是想要个家，即使每月亏两万那也值。其实房价不断上涨才是推动他们想要买房的一个最主要的原因。
　　 问：很多消费者为了缓解经济上的压力，都会把郊区作为买房的首选，您认为哪些人群适合在郊区买房？
　　曹建海：虽然郊区的房子要比城区便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市区的尽量不要在郊区买房，因为交通很不方便。郊区的住房比较适合就地工作，或是工作的地方离郊区很近的人群。比如说画家啊，艺术家啊之类的，但是在郊区买房首先也要考虑是否靠近城铁，交通是否便利等。政府应大力发展公共交通，提高城市运转的机动性。
　　 问：对于被拆迁的原住民要如何应对目前房市？
　　曹建海：因为原住居民他们之前就有住房，拆迁后肯定还是得买房，所以房屋被拆迁者应该在拆迁时一定要以集体协调的形式跟政府及开发商进行谈判。回迁必须是一个必要的条件，不要接受货币形式的安置或补贴，这就需要居民的集体意识，要团结起来，都要求回迁，并且回迁所得的房屋应跟商品房有同样的质量、朝向、楼层等，跟商品房应该是无差异的，这样才能受到最大的利益。
　　问：我们之前在我爱我家房产中介做了一些了解，在现在房价持续高升的情况下还是有一部分消费者宁愿买房也不租房，您怎样看待这种“追涨”心态？
　　曹建海：这是一种本能，是人逐利的本性决定的，他们买房的根本原因就是想要等着房子升值。人在心理学上有一个巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效应”驱使。大家都去追逐某一东西的时候，理性的人倒像疯子了，其实“追涨”是种不理性的心态。如果现在房价在跌，买了房子是有损失的，他们肯定不会再这样想。拿2008年来看，很多人都会选择观望的态度，就因为大家都怕买回来的房子转眼就缩水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 问:是什么原因导致消费者坚持认为房价会居高不下？
　　曹建海：因为人们的适应性预期，就是根据过去来推导未来。如果所有消费者都这样看待未来的房价，那么大家都去买，房价肯定会一直保持这种上涨的态势；反之如果大家买了房子都抛掉的话，房价就会降下来，就像股票一样。
　　 问：您认为投资房地产最好的时机是什么时候？现在已经投资房地产的群体又该如何理性面对楼市？
　　曹建海：最好的时机已经过去，目前来说根本不适合投资。短期的话什么时候都行，比如你今天买明天卖。但如果作为一个长期投资的话现在不是个好时机。我推断在年底之前房价还会呈现缓慢上升的态势，但房屋的交易将越来越难，最终必然出现房屋下跌。房价一旦下跌，就可能出现恐慌性抛盘，引起房价更深的回落。这次房价下跌将不仅限于北京、上海这样的大城市，在全国都一样，只是说在一些中小城市受的影响小一些而已。对此，消费者一定要保持清醒的头脑，否则到了后悔的时候就为时已晚。
　　 问：您对于消费者目前存在的盲从心态有何建议？
　　曹建海：希望消费者看到房价上涨时一定不要盲从，因为房价涨了肯定还是要落的。多数学者认为房价还是要涨，但消费者还是应该多把投资放到家庭医疗保险、孩子教育上去。而且像现在北京富余的空房很多，囤房现象也很严重，早晚要跌下去，所以目前消费者最好还是不要去买房，不要急于扩大住房面积，无房的尽量通过租房解决居住问题。

 
　　买，不买？涨，不涨？答案只有两个，却难以抉择。
　　如果根据今年房价走势来寻求这个问题的标准答案，将会徒劳无功。对比8月份和今年初广州、北京、上海、南京、杭州、西宁、银川、兰州各地楼盘价格，这个问题将更难回答。
　　从南到北、从东到西，这些城市留给我们无数表象和乱象。与高房价并驾而行的是天量成交量。统计显示，1至7月，全国商品房销售面积达41755万平方米，同比增长37.1％。但在量价齐升的背后，开发商刻意捂盘、投资性需求膨胀、空置率升高的情况也屡见不鲜，诸多令人困惑的现象让人对当前楼市难窥其实。
　　怎样看待当前的楼市？楼市到底有没有泡沫？要不要调控？专家的观点也许会给我们一些启示。
 
　　房价上涨是否会延续？
　　据国家统计局公布的数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0％，涨幅比6月份扩大0.8个百分点，环比上涨0.9％，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。
　　房价的上涨速度已经超过了很多人的预期。在一线城市，甚至有人用疯狂来形容这种涨势。在经济复苏速度、居民收入提高未跟上房地产业复苏速度的背景下，这种非常态的房价上涨能否持续？
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从全国范围来看，不同的城市可能会有所区别，如居民收入水平、居住偏好可能会有所差异，但是房价的上涨并不具有持续性。“换句话说，就是从总体来看，房价持续上涨的可能性很小。”
　　中国银河证券公司研究所执行总经理苑德军也赞同这样的说法。他认为，这次房价上涨主要是由于国家政策支持引起的。如果没有政策支持，房价就不会出现持续性的上涨。目前政府对政策进行了回调。从这点上看，全国房价缺乏持续上涨的支撑因素。
　　持同样观点的还有中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。“9、10月份楼市很可能进入一个‘滞胀期’，到11月份滞胀可能更严重，形成有价无市的状况。”曹建海表示，滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，然后房价很可能会在12月份回落。
　　“现在8月份的成交量已经在大幅下滑，9月份的成交量肯定又会更小。根据经验，一般楼市滞胀期在3个月左右，然后房价就会出现拐点，2007年就是这样的情况。”曹建海表示。
　　那么，这些专家普遍认同房价上涨不会延续的理由是什么？
　　“未来货币信贷增长速度不会像上半年那么快。”郭田勇说，在上半年楼市复苏中，银行对房地产业的信贷支持起了重要作用，开发商很容易获得资金。“但是，这种大量的信贷投放下半年不可能继续。因此，楼市价格和成交量尽管这段时间出现了明显上涨，但是不会持续。”
　　据统计，1至7月，我国房地产开发企业本年资金来源为28639亿元，同比增长28.7％。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7％；在其他资金来源中，个人按揭贷款为3628亿元，增长78.9％了。
　　曹建海也认为，这轮房价上涨主要是由上半年货币信贷的投放量过快、流动性偏大，以及普通民众对通胀的预期引起的。"房地产领域大量的资金，比如国企买地的钱，很多来自工商业的贷款，还有很多私人企业主一次性置业的资金，也是来自于实体经济甚至是工商业贷款，我判断进入房地产领域的所有资金加起来最少占到上半年信贷投放的三分之一。"曹建海表示，"但是这种状态难以持续，下半年房地产领域的资金流入不可能这么大。"
　　7月份的信贷数据佐证了两位专家的观点。央行公布的数据显示，7月份新增人民币贷款为3559亿元，这一数字甚至不到6月份新增信贷1.53万亿元的四分之一。
　　可见，专家主要从上半年房价上涨的原因分析未来的走势。郭田勇表示，上半年主要是流动性偏大、对通胀的预期所推动购房的需求比较多，或者说有钱人为了规避通胀，利用房子作为一种投资手段，形成了房价短期的上涨。但是就绝大多数人的收入和购买力来看，并不支持这种上涨的房价。
　　"居民收入水平没有出现大的上涨，就总体的购买力而言并没有出现一个整体的提高，这样就决定了房地产短期上涨不可能持续下去。"郭田勇认为。
　　当然也有地产老总不同意这样的看法。联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰就预测，这轮房价上涨将持续2年的时间。"虽然现在已经不是抄底的最佳时机，但是如果想买房的话，还是尽早买吧。"
　　他这样认为的理由是目前房价大幅度上涨的效果，已经被通胀所抵消了。"虽然房价上涨得很厉害，主要因为钱不值钱了，这样看来，实际房价并没有涨多少。"
　　中原地产华北区总经理李文杰则认为，单从市场的角度看，房价上涨的这种趋势可以延续到今年年底，但是明年的不确定性因素有很多。宏观经济是否见底，特别是世界经济能否复苏、拉动中国经济增长，对楼市有很大影响。"如果整体经济回暖，那么国家对于房地产业的支持措施可能会减弱，带来信贷上的相对紧缩，那时楼市的走势就很难判断。"

    楼市泡沫究竟有多大？
　　量价齐升、地王频现，显示出当前楼市的火热程度。但在投资客的大举杀入和普通百姓的抱怨声中，总让人觉得有泡沫的影子。那么楼市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在这一点上争议最大。
　　"价格涨得过快就会产生泡沫，现在来看，房价跟购房人的整体收入水平已经有一定的偏离，存在虚高的情况。"郭田勇认为，但是现在还不能完全定义为泡沫。
　　李文杰也持相同的观点，他认为，从目前来看，楼市成交量正在逐渐地回落，整个市场相对来讲有理性回归的成分，凭市场短期的变化来判断楼市是否存在泡沫还为时尚早，应该从长期的趋势来看。
　　不过，有很多专家对此观点却是迥然不同。曹建海就认为，现在的房价已经是高度的泡沫化，而且肯定会破灭。
　　"房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是月房租的100倍，但北京平均已经达到了500倍，个别的房子已经达到了800倍。"曹建海说，这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。"现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败了，如果说要靠租金来收回房价，那么破败以后也只能收回一半左右的折旧成本，而且还不算利息、家电家居消耗、空档期、税收等成本。"
　　房价收入比严重不合理、空置率升高成为众多专家判断楼市存在泡沫的重要理由。
　　"按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。"苑德军指出，但是现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这说明楼市泡沫已经是很严重了。
　　就空置率而言，"统计局公布的空置率跟实际情况有所出入，他们统计的只是开发商没卖掉的，我们要看那些租都没有租出去的房子。现在好多人买了房子也不装修，不住进去只等着升值了，加上这个因素全国的空置率在15％左右，这个比例已经很高了。"曹建海表示。
　　以银川为例。去年以来银川的房价涨幅曾经连续10个月在全国70个大中城市位居第一，形成鲜明对比的是，截至6月末，银川商品房累计空置面积达185.8万平方米,同比增长17％，商品住房供销比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
　　"这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫，而且泡沫主要在地价里面。目前地价包含了很大程度的暴利和不合理的腐败成本，事实上在许多一、二线城市，造价只占了不到房价的10％。"曹建海认为，泡沫破裂主要是地价的回落和崩盘，"这是必然的趋势，地价一落所有房子的价格也就落下来了。"
　　楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的，如果泡沫破裂，不论对房地产市场还是整体经济无疑都会产生不利影响。多位专家均对此表达了不同程度的的担心。
　　"我们现在的情况有点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。"苑德军认为，如果中国的房价照现在的趋势再涨下去，这样的泡沫迟早要破。
　　曹建海也认为，"楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。"
　　进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的自有资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实体经济领域投资渠道不多，非常脆弱。曹建海判断，楼市的深幅调整很可能就在明年年初，"如果下半年信贷投放继续加大力度可能会延缓到明年三、四月份，这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，之后就很难再恢复了。"
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容也表达了相同的看法，他认为，对当前的房地产市场泡沫，中央政府不仅要密切关注，而且要采取坚决有效措施来治理并挤出泡沫。否则，旧的危机没有解决，新的危机又来了，中国经济所面临的问题就大了。
　　"由于国内房价没有出现真正的向下调整，那么国内房地产市场也就没有出现过周期性调整。在没有向下调整的情况下，房价突然上涨，这对国内房地产市场发展是相当不利的。"易宪容说。
　　另外在楼市是否有泡沫观点之外，还存在一种观点。央行金融研究所研究员、经济学家邹平座认为，现在的楼市还不能算是泡沫，但是有很多结构性问题，比如说信息的充分程度、不合理的行政干预等，其中最大的问题是腐败问题，这说明房地产市场的效率有待提高。 
    

    楼市应采取什么方式调控？
　　房地产是我国国民经济的支柱产业之一，可以拉动六七十个行业的发展。但是如果房价高到老百姓买不起房、开发商卖不出去房，也就谈不上拉动经济的发展。那么应怎样对当前楼市进行调控呢？
　　"调控现在的楼市，我觉得基本上可以无为而治。"郭田勇认为，政府只要保持宏观政策的稳定性，房价就算继续上涨，也很难再冲太高。但是如果房价与居民收入出现更大的偏离或者更大的泡沫的话，就应该采取一些调控手段。
　　而更多的专家则认为，对于目前国内楼市泡沫不能仅仅是关注了，应该采取严厉的措施进行调整。
　　"如果不调控，那么楼市就只能自动崩盘了。"曹建海认为，尤其是上海、北京的楼市，现在就应该采取措施，"上海城区特别是人民广场和陆家嘴的房价现在跟日本东京中心五区的房价基本上相当，但东京的GDP是上海的10倍，而且东京的单位土地产出超过上海近30倍，说明上海的房价泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首当其冲。"
　　在专家提出的调控建议中，提到最多的就是银行信贷。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在目前情况下，既要保增长，又要平抑房价，最好的办法就是增加房屋的供应量和银行部门的信贷投入。
　　"在需求旺盛的情况下，要防止房价过快上涨，主要是加大供应量，这就少不了资金的支持，让开发商手里有足够的资金去搞开发。"顾云昌说，"银行把钱借给开发商，把风险把握住，就会出现多赢的局面。现在来看，世界经济的泡沫不是把钱借给开发商造成的，而是把钱借给买房者造成的。"
　　曹建海却对此表示了极大的异议。"最有效的调控方式应该是控制银行信贷，这是调控的重中之重和最直接的因素，而不应该再增加信贷投放。"他认为，上半年信贷投放规模过大，引发了通胀预期的担忧，所以整体对房地产业都产生了影响。要平抑房价，银行一定要严格执行第二套房信贷政策，包括利率上浮10％、严格限制首付的条件等。
　　"还有一个有效的措施就是尽快出台物业税，必须提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海强调，"如果在控制信贷和物业税方面没有合适的调控措施，那么其他所有的调控都是无效的，比如土地集约利用，这些措施作秀的成分比较大，甚至会推动房价更快地上涨。"
　　易宪容也认为，出台物业税是楼市调控的重要措施之一。既要对房地产过度消费者征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。因此公平公正的物业税，一定会起到调节住房财产公平持有的作用，从而减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨。
　　郭田勇则建议，真正鼓励自住型需求，抑制投资、投机性需求对抑制房价过快上涨是有帮助的。
　　除去银行信贷和物业税，多位专家表示，应该通过加大保障性住房的建设来抑制房价的上涨。"我觉得保障性住房在地方政府的开工面积里不应低于40％，但是现在可能10％都不到。"曹建海指出，一定要把政策落实到位，才能达到预期的效果，现在的实际情况是许多城市的保障性住房建成了类似商品房，其中开发商的利润特别大。
　　"政府应该大量建设廉租房。"邹平座则认为，现在中国的两限房和经济适用房管理水平不高，在现有的监管效率能否达到应有的目标值得怀疑，"但是廉租房通过透明、公开公正的管理，不仅仅能解决房价问题，还能为地方政府解决经济问题，而且廉租房可以作为政府的住房储备，成为市场调控的手段，用廉租房影响市场租赁价格，进而影响房价。"

另外招收农产品、重化工业行业研究人员2名，硕士以上学历，博士学位获得者参照上述薪资标准。

有意向者请将简历、照片和代表作发到我的邮箱：caojianhai@263.net

    说明：本文摘编自我为中信出版社所写《向高房价宣战》一书。全书大约24万字，目前已经进入一审阶段，预计2009年10月1日出版发行。

    日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率, 在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体。然而，从1991年起, 日本经济突然陷入崩溃，房地产价格狂跌，多家日本大银行宣布破产，日经指数迅速跌至1990年的不足一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？它留给我们的教训有哪些？很值得我们温故而知新。

    一、规模庞大、低效的政府投资计划

    日元升值以后, 出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧, 日本当局各部门通力配合, 采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。

    从1987年春季，日本中央政府摆脱从紧的财政政策, 采取了规模庞大的紧急支出政策, 通过了一笔住用用于公共投资的总值达6 万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议, 建议他们扩大区域再开发计划。同时, 建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制, 鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策, 并在经济中产生了大量的投资。

    公共支出项目给相关行业, 特别是建设行业、原材料和重工行业, 首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后, 东京市中心地价有了很明显的提高。

    在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长,国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升,吸引了来自国内外大量资金。1985年到1990年期间住房投资和消费者耐用品消费稳步上升，同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。

    研究发现，在20世纪80年代日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲, 使得资本存量过度，导致经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环破裂。

    二、极度宽松的金融政策和货币政策

    宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分四次把基准利率从 5%下调到3%，并且在87年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。到了87年年中，日本企业通过技术革新及经营合理化等努力，大幅度增加高科技产品出口，经济就开始出现复苏的迹象。然而，由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值，以及国内消费物价的持续稳定，日本央行将2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到89年5月31日才上调到3.25%。

    低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降，“流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后，导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法，日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨：1989年3月比前一年上升了1.1%，到1990年4月超过了2%，同年11月达到了3%以上，一直到1991年8月一直维持在这个水平。

    在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。由于迟迟没有出现的通货膨胀，

日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策，终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上升，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。

    三、房地产泡沫的发生和破灭

    1985年到1990年5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。东京中央区商业楼及土地价格，1982年为每平方米350万日元，1990年上涨到3200万日元，按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动，循环上涨。

    1990年3月，日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。 1989年12月29日，日经指数达到最高38915.87点，此後开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。资产价格的狂跌，导致企业大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。

    泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷，导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长，资本充足率大幅下降。由此导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下，部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。此后，日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。

    四、日本教训值得当前中国认真汲取

    从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。

    从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990年鉴，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。

    其次，日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

    最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因，在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为这次泡沫经济的重要原因。从1990 年始，日本政府开始介入住房问题, 采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上, 日本通过政府干预, 取得了长达11年的地价、房价稳定的局面，这是值得包括中国在内的其他国家应当学习的。

  　中新网8月13日电(罗威)中国的房地产市场今年上半年重现价格飞速上涨现象，据发改委最新披露统计数据，中国70个大中城市房价环比已经连涨五个月，这一现象已经接近楼市火爆时的07年数字。至于中国房价何时有望出现回落，中国社科院专家曹建海12日在接受本网独家采访时预测，如果全年新增信贷总规模控制在10万亿元，那么房价将于今年12月份回落并深度下行。
　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海12日接受了本网记者的独家采访。曹建海在采访中指出，作出房价将于今年12月份回落的原因包括：第一，经济不景气的局面难以改善。房价同股价一样，也是经济景气指标所派生的。由于中国经济难以快速转型，再加上国内收入差距过大导致需求疲软，所以房价作为经济先行指标必将回落下行。
　　第二，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上届时投机者大量抛盘，房价极有急剧下降甚至崩溃。
　　曹建海同时强调，目前楼市已是极度的泡沫。曹建海称，判断房地产是否出现泡沫，有一个指标：房价中地价所占的比例。如果地价占房价的90%以上，就可以认定出现泡沫。现在，商品房的建造价格连售价的十分之一都不到，这是极度的暴利，也是极度的泡沫。
　　在谈到“地王”时，曹建海表示，“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价的最主要因素。如果通胀导致央行被迫进行信贷收缩，那么“地王”将成为一个笑话。

决定当前中国房价的主要因素是投机需求泛滥

    中新网8月13日电(罗威)今年上半年房地产市场似乎在各个行业中回暖得最早最快，无论是各地房价的快速上涨、“地王”频出，还是捂盘惜售现象重现楼市，一切的迹象都与房地产最火爆的06年、07年相似。而有关专家12日在接受本网独家采访时分析指出，决定当前房价的主要因素是投机需求泛滥，而不是很多人认为的“供给短缺”。
　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海12日接受了本网记者的独家采访。曹建海在采访中指出，有专家认为，当前土地的供给减少，市场出现“供给缺口”导致房价高涨。实际上，在目前高房价的背景下，有真实住房需求的人已经承受不住，需求急剧下降，这种“供给缺口”不是真实需求的供给缺口。
　　曹建海认为，决定当前房价的主要因素是投机需求泛滥，而不是很多专家认为的“供给短缺”。而当前房价高涨是由盲目的“投机需求”所决定的。
　　曹建海还具体谈到，当前投机需求主要包括三个部分：国外热钱、国内炒房者以及国内那些通过房子保值、增值的家庭。
　　在谈及如何判定是否是投机需求？曹建海表示，如果一个人或家庭的购房数量超过了改善性住房需求的边界，就可以判定是投机需求。
　　曹建海特别强调，宽松的信贷政策容易导致投机需求泛滥。中国保“八”背景下房地产仍然是重要支柱，投机者认定政府不会抑制房地产行业。如果信贷政策过于宽松，从银行贷款过于容易，那么想通过买房来保值、增值的需求则是无限的。

周济谱论国企时弊

——改革者的谏言

这是一本放在手中都觉得发烫的书。

《孙子兵法》有云：“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。”同样，企业作为国家的经济支柱，国民经济的命脉，国家的兴盛之道，也不能不理会，而且还不能只是简单理会。对于中国企业中的独特群体——国企来说，更应该是我们不得不察也不得不认真理会的问题。

《商谏》这本书对中国国企的问题针针见血、当仁不让。它为我们提供了有别于主流媒体高颂赞歌的一贯方式，拨开粉饰表面的繁华直指败絮其中的症结。正如作者书中自嘲为“敢咬猫的老鼠”，在现行体制下敢于这样口无遮拦痛陈时弊，而且是作为体制内的职业经理人，的确是需要相当的勇气和胆量的。

本书作者周济谱，有着38年国企生涯的职业历练，经历过数次事业的跌宕起伏，谱写过多少曲改革的凄风悲歌，踩着刀尖一路走来。身在国企体制之中的他，对国企的诸多弊端也感受得最为真切，对国企问题观察得细致入微、思考得入木三分，因而有“强烈的文字进谏表述之欲望”，也就有了我们现在的这本书。书中，无论是对“政工师”的批判还是对“养老金”的探究，无论是对“资本金”缺失原罪的呼喊还是对国企领导无法“将功补过”的感叹，都在向我们昭示着一个道理：所有的不适应都是制度建设滞后的产物。

包袱沉重、步履蹒跚、机制不活、效率低下，这是人们提到国企时最直观的印象。政企不分、政资不分、多头管理、出资不到位、责任不落实，这也是长期困扰国企发展的体制性难题。从国营企业到国有企业、从工厂到公司、从厂长到经理，在这些称谓变化的背后，国企的社会定位、企业形态、管理体制和运行机制发生着五光十色的变化。不可否认，国企的改革在重重困难和阻力中缓慢前行，几十年积累下来取得了令人晃眼的晕眩成果。但是，在这些光怪陆离表面现象的背后，难掩体制本身的千疮百孔与万千落寞，国企与生俱来的众多“死穴”仍然难以治愈。我们要建立真正的现代企业制度，还远非现在这些亦步亦趋、旧瓶新酒、点到为止式的改革及改良所能达到的。国企需要的是一次彻底变革、脱胎换骨的新生。

兵法云：知己知彼，百战不殆。在市场经济的大潮中搏杀，光把注意力集中在身外，没有点“知己”的功夫是不够的。多少国企经营者，在国企的泥潭中苦心积虑奋发图强，带领企业左冲右突终成翘楚，最后却发现问题居然出在企业自身，最大的敌人原来是自己。由此，我们不难理解健力宝的李经纬那泪眼迷离的世纪悲情，雄心壮志的戴国芳那瞬间破灭的钢铁帝国梦想，笔架山看守所内曾经是中国最大中药集团掌舵人的赵新先那无奈的悠闲时光……。他们都是那一代人中的不世豪杰，创造过后人无法企及的骄人战绩，却终归落得要么身陷囹圄，要么逃亡境外，结局最好的也不过大隐于人间无人问津。

曾经的辉煌已成过眼云烟，曾经的英雄也在被千夫所指后逐渐淡出人们视线。我们的主流总喜欢对末路英雄大加挞伐，却很少关注或不便提及这一出出悲剧的幕后背景。一个以“摸论”为指导的思想，一个“先竞赛后制定规则”的市场，一个以“发生的事实来定义前进的方向”的时代，在这种独特的中国式商业环境中，国企的经营者们肩负一个几乎“不可能的任务”，却用毕生精力和智慧试图将企业带入市场化的轨道。少数先知先觉者侥幸逃出了樊篱，大多数则成了变革的牺牲者或试验品。我们将所有的责任都推给他们，显然是不公平的，毕竟，这不光是国企经营者的悲剧。

在回首那段惊心动魄的历史时，我们心中涌起的不只是难表的感慨，那段过去，带给我们更多的是反思，不仅是让我们的国企经营者能提高点失败的“技术含量”，更是让我们沿着他们失败的足迹去追寻“中国式失败”的基因究竟在何处，国企致命的死穴到底在何方。

任何时代的变革都意味着对现有体制的突破。过去的三十年，中国一直处在一个剧烈变革的时代。前进的方向未曾定义，一切的规则都在混沌当中，形成了中国企业改革“自下而上”的特征。制度的变革往往落后于企业的实践，迟缓的渐变永远赶不上市场的脚步。国企的经营者犹如在跳一出带着枷锁的舞蹈，又如要抗着小米+步枪来打一场现代化的战争。毫无疑问，墨守成规只能坐以待毙，奋起一搏或有活路可寻。但是，变革的冒险往往要打破现有的常规，在法律与道德的边缘寻找新生的突破。因此，国企改革中的每一小步都成了变革者们身家性命的豪情赌注。“不改革是等死，先改革是找死”成为了国企改革的最好诠释。盖棺却无定论，何时能给国企改革者一个公正的评价，还尚无时日。

“人无完人，金无足赤”，这句话对国企经营者却并不适用。国企体制要求经营者完美无缺，不能有过错。哪怕对企业有再大的功劳，一次失误就可以结束你的职业生涯。国企体制的天平永远倾向于过错的那端，而不会在意曾经功劳的多少。有多少国企经营者大意荆州半路夭折，又有多少国企因为掌舵人的离去而从此陨落风光不再。瑕不掩瑜的大度情怀为何不能在国企体制中有所体现，为何就不能给国企经营者一个将功补过的机会？这是本书作者的最大感慨。

全书十四篇文章，点出了国企的十四处“死穴”，虽说不一定每处都算做完全意义上的致命硬伤，但其造成国企体制僵化、体制滞后、体制顽固，以致使国企先天营养不良，后天又与市场格格不入，始终无法建立真正的现代企业制度，这些都是无可质疑的。

我们不敢断言这本《商谏》对今后的国企改革会有多大影响，但是，倘若作者的这番“吹毛求疵”、“刀劈斧砍”能起到“震撼和推动政治体制改革的点滴作用”，作者的心血也没有白费，其一片苦心也就在于此。

周孝正序    

《孙子兵法》有云：“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。”同样，企业者，经济之支柱，国民之命脉，国家兴盛之道，也不可不理会，而且还不能简单之理会。对于中国企业中的独特群体——国企来说，更应该是我们不得不察也不得不认真理会的。

三十年来，国企的改革在重重困难和阻力中缓慢前行，日积月累也取得了令人晃眼的成果。但是，表面现象难掩体制本身的千疮百孔与万千落寞，国企与生俱来的众多“死穴”仍然难以解开。

本书作者周济谱，有着38年国企生涯的职业历练，经历过数次事业的跌宕起伏，对国企的种种“死穴”有着更深、更切肤的感觉和体会。他先后在国内多家知名企业履职。曾任东北地区最早的上市公司之一——东北华联集团总裁；国内民营企业的典型代表——万通实业集团副总裁；也曾任经历了“大起大落、大喜大悲”的中直企业——中国华诚集团副总裁；以及因斥资5.8亿元收购乌克兰航空母舰而轰动一时、中国最早的三大券商之一，却最终挥泪谢幕的证券大鳄——华夏证券股份有限公司董事长、党委书记。

踩着刀尖一路走来的周公从来没有停止对现实的追问和求索。身在国企体制之中的他，对国企的诸多弊端也感受得最为真切，对国企问题观察得细致入微、思考得入木三分，因而有“强烈的文字进谏表述之欲望”，于是也就有了我们现在的这本书。书中，无论是对企业政工师制度的直言,还是对养老金制度的探究，无论是对资本金缺失原罪的质疑还是对国企领导无法“将功补过”的感叹，都在向我们昭示着一个道理：所有的不适应都是体制建设滞后的产物。

本书作者坦言，建立真正的现代企业制度，还远非现在亦步亦趋、旧瓶新酒、点到为止式的改革及改良所能达到的。国企需要的是一次彻底的变革、脱胎换骨的新生。

《商谏》反映了作者对理想、对事业的追求，也反映了作者在这种追求过程中经历的种种探究与思考。作为一份改革者的“谏言”，它为我们提供了有别于主流媒体高颂赞歌的一贯方式，拨开了粉饰表面的繁华直指败絮其中的症结。正如作者书中自嘲为“敢咬猫的老鼠”，在现行体制下敢于这样口无遮拦痛陈时弊，而且是作为体制内的职业经理人，的确是需要相当的勇气和胆量。全书十三篇文章，点出了国企的十三处要害，虽说不一定每处都算做完全意义上的致命硬伤，但其造成国企无法建立真正的现代企业制度，则是无可质疑的。

此次，在方正出版社的鼎力帮助下，新书《商谏》出版发行的同时，作者的另一本著作《商诫》也一同再版发行。《商诫》与言辞激烈直击时弊的《商谏》有所不同，《商诫》是以轻松调侃的话语，幽默风趣地为商人们讲述了一个个从商的道理。是作者多年亲身经历的经验总结与理性思考，《商诫》中一个个看似浅显直白的小道理，却蕴含着为人处商的大哲理，书中虽不能说是字字珠玑，但也是篇篇精华，从《商诫》出版一年多来供不应求，不得不多次再版，也足以看出该书在读者心目中的认可度与影响力。

作者的新书《商谏》是《商诫》的姊妹篇，然而，文风却截然不同，前者是对商人的谆谆告诫，后者是对体制的嘶声呐喊。书中对国企现行体制当仁不让的姿态与言辞激烈的批判，可能会有失恰当或引起一些人的不适。但是，既然书名为《商谏》，就表明作者的意图是“谏言”，是作者潜吐血诚的肺腑之言，如果有过激与欠妥之处，也正所谓“矫枉过正”在所难免。况且，连封建的皇帝为了便于纳谏，都专设“言官”以倾听不同声音，我们作为新时代的国企领导人难道都没有这点胸怀吗？可谓：

古有言官、谏诤得失，宁鸣而死、不默而生。

今之商谏、直言无隐，针针见血、敢论曲直。

我们不敢断言这本册子对今后的国企改革会有多大影响，但是，倘若作者的这番“吹毛求疵”、“刀劈斧砍”能起到“推动政治体制改革的点滴作用”，作者的心血也没有白费，其一片苦心也就在于此。

周孝正2009年3月10日于北京

（周孝正：教授、著名社会学家  中国人民大学法律社会学研究所所长  国家资源报告撰写者  国家自然科学基金科研项目负责人  中央电视台特约评论员）

2009年07月31日来源：人民网-经济频道

     人民网北京7月31日电（记者曹华）昨日，胡润研究院发布十大城市新贵族消费门槛报道。报告显示，北京地区新贵族的消费门槛为8700万元，居六大城市之首。六大城市新贵族的共同特点是，房产占其拥有财富的一半。对此，记者采访了中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海，他表示，该项报告的统计方法并不科学，新贵族的消费实际上很有限，其所谓的消费项目多属于投资性行为。
　　“消费，是指一时期中那些完全用掉或者消耗掉的物品和服务”。曹建海说，新贵族豪宅的购买和收藏不能称之为消费，除去其已经消耗掉的房屋和装修折旧，其余部分应该是属于基于未来消费的投资行为。“房屋只有在自住性的前提下，才能称之为消费，新贵族购买的多套豪宅显然超出了自己的居住需求。豪宅只是将货币转化成了一种实物形态，这些新贵族极有可能在房价上涨之后，高价出手，收回前期的货币支出，所以豪宅购买应属一种长线投资。”
　　关于豪宅中收藏的瓷器和玉器，将来获得高额回报的可能性更高，是可长期存放的艺术品，属于艺术品投资。曹建海表示，这些作为新贵族消费的主要项目都不是被消耗掉的、不可收回的，因而同样不属于消费的范畴。
    他指出，这种渲染和炒作不科学的新贵族消费门槛，一方面会加大社会的仇富心理；另一方面也认可了所谓的“新贵族”刺激消费增长的提法，促长了这种不思回报社会的敛财攀比之风；此外，以“新贵”为基准的消费门槛容易误导社会的消费预期，一定程度上会促进房价的不健康上涨。
　　“富豪购房不是一个常态，每年购房显然不能归结到消费范畴。由于一个人的消费物质资源的局限性，富人的真正消费能力是非常有限的。同时，贫富差距较大制约了普通消费者的消费能力，大部分的钱消费不出去，造成了我国过高的储蓄率，而绝大多数贫穷人群空有消费欲望而无消费支付能力，造成社会有效消费需求不足。”曹建海呼吁，应尽快通过合理手段调节分配，减少贫富差距，让普通人的消费欲望通过调整收入得以实现，让中国的消费动力能够真正释放。

（下部）

 　　多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？

　　为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。

　　反过来，如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则今年房价的上涨难以遏制，房价将在2010年3-4月掉头向下。

　　中国楼市目前再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示，北京6月在售楼盘，近50个楼盘目前售价为其历史最高，多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时，土地市场正在迅速升温，招拍挂市场面临较为激烈的竞争，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。

　　宽松信贷催生房价暴涨

　　在所有的救市政策中，信贷政策无疑是最重要的。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。

　　今年以来，新增信贷涨势迅猛，1-5月份，新增信贷已达到5.83万亿元，预计上半年新增贷款可能超过6.5万亿。种种迹象表明，资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的，不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策，从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。

　　在宽松货币政策环境下，为了实现扩大内需“保增长”的目标，央行和银监会于2009年3月18日联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好消费信贷市场。集中推进汽车、住房、家电、教育、旅游等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司；落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。

　　央行上海总部近日发布的数据显示，5月份上海的中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来的单月增量新高，同比多增6.6亿元，环比较上月多增44.8亿元。其中新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。根据多个城市发布的信息，伴随着3月以来住房贷款的逐月大幅度增加，住房贷款已经成为多家商业银行的支柱业务。

　　这样的政策自然极大地提振了投资者对于房地产业的信心。进入今年4月以来，股市中地产股和银行股轮番互动，房地产股成为本轮股市行情的“领军人物”。从信贷紧缩时期的“假按揭”，到小阳春时期的销售数据造假、退房潮，再到5、6月份投机客的大量进入，房地产市场终于实现了中央和地方政府期待已久的“反转”走势，再次走向上升轨道。不过，在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下，房地产价格上升的趋势，注定是不能持续的，大涨之后必有暴跌，这是不以任何人的意志为转移的。

　　通胀预期下购房能保值吗？

　　在大规模信贷投放的同时，资金大量进入了股市和严重缺乏资金的房地产市场，带动资产市场价格急速上涨。中金统计显示，截止到今年6月25日，深证成指和上证综指的动态市盈率分别为26.2倍和21.1倍，位居世界前列；而房市在价格调整极不充分的情况下再次涨价，基本上堵死了普通消费者购买住房扩大消费的通道，而迅速沦为投机者的天堂。从上面的分析可以基本判断，由于脱离实体经济和居民家庭实际支付水平，中国的股市、房市必将在有限期的炒作之后掉头向下，而大量资金可能疯狂涌入生产资料和消费资料投机，带动实物产品价格的飙升，引发恶性通货膨胀。通货膨胀必然重创正处于衰退周期的国内实体经济，也必然迫使经济陷入长期滞胀甚至金融危机和经济危机，这是不以人的意志为转移的必然规律。

　　那么，在强烈的通货膨胀预期下，房地产是不是居民理财投资、规避风险的首选呢？我认为不是！原因在于，现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间，投资住房已没有任何价值。以货币供给增长来衡量，2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元，约为2003年的M222.1万亿元的2.5倍，而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3-5倍。即使在房屋总供给量6年不变的情况，房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度，已经失去了上涨空间；从人均住房面积看，2003年我国城镇人均23.7平方米，2009年将超过30平方米，这是在快速城市化过程中的人均房屋面积增加。如果考虑到2亿左右的暂居在城市的农民工无力参与现有的住房市场，则现有庞大的住房存量，仍然控制在原有收入较高的城市居民手中；从供求关系看，由于房价过高，我国城镇住房过剩已经非常严重，初步估计全国至少有10%的城镇房屋处于空置状态，这种局面决定了未来房价将长期在实际物价水平之下运行，根本不具有保值功能。

　　是银行在买楼，还是消费者在买？

　　只要有30%的收益，就有人愿意冒风险；如果拥有300%的收益，投机住房的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。眼下中央政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购，这样一个千载难逢的机会，嗜血的房地产开发商和投机客岂会错过！

　　在目前政策条件下，在北京市，一位拥有了购买第一套住房资格的购房者，只要能拿出20%的首付，就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。根据中央电视台“经济半小时”的报道，一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策漏洞，一个人就购买了35套住房，这已经成为目前楼市购买的主流。在深圳，“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩，再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同大量出现，致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火爆”，越来越多的投机客重新活跃起来，而这些投机客乐于一成甚至更少首付，通过高杠杆率“以小博大”，以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投机客，中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前，中介普遍通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”，利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额，甚至可以为买家实现“零首付”。

　　在“零首付”和低首付条件下，与其说是投机客在买楼，不如说是银行通过住房信贷方式买楼，这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言，所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已，至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费，根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工，买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售，则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现，惟一能带来的是社会恐慌、经济混乱，以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行——老百姓再次成为真正的受害者。

　　如果房价能够保持上涨局面，投机客有机会将住房卖给真正的消费者，则投机客和银行有机会避免损失；但是一旦房价下降，投机客一般会选择“断供”甚至出逃，留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产，则大范围的银行信贷危机自然会不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平，如果听任这种局面发展下去，全国范围的房市崩盘必将发生。可以说，目前的中国已经步入了“中国式次债危机”的高速通道，唯一正确的选择，是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为，收缩高房价条件下的房贷规模，严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发。

　　违规贷款与房价迅速回升

　　在我国房地产业内，制造“假按揭”骗取银行贷款，历来是开发商一个不便于公开但各自心知肚明的行业规则。由于这种违规涉嫌违法犯罪，所以房地产商对于社会公众讳莫如深，这也很难让媒体、研究者获得便于系统分析的相关数据。但是，假的永远真不了，世上没有不透风的墙，透过一些蛛丝马迹，我们还是可以很容易地了解到开发商、投机客和银行人员违规操作的真相。

　　“假按揭”最原始的做法是开发企业投资者及其员工自买自卖，如深圳莲塘就有开发商迫使其21名员工每人购买两套住房；然后扩展到利用员工亲属、朋友名义购房；再扩展到与中介机构、投机客的“战略”合作，由开发商出具假的首付收据，然后高估房价，使中介机构、投机客可以轻易获得住房产权，然后寻机在二手市场高价兜售。不管采取什么样的方式，最终都涉及退房问题，所以除了“断供”之外，退房数据是了解“假按揭”脉络最重要的途径。如果能够找到高价买主，或者已经“假按揭”的房屋被买家看中，则房地产开发商顺势通过退房变“假按揭”为“真按揭”，在不影响现金流的情况，违法的记录被抹掉了。

　　在北京，部分在售热销项目的退房率高达30%，表明开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在度过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。对此，北京市房地产协会副秘书长则辩称前5个月北京退房率只有4.7％，明显略去了那些在“缺血”时签约而在今年1-5月份退房的绝大部分数量，这是一种掩耳盗铃行为。在杭州，5月住房销量听起来异常火爆，但媒体报道的透明售房网上6笔1.17亿元的退房大单，原购买人竟为楼盘投资方。很明显，开发商是在自卖自买，炒高楼盘价格。对于如此胆大妄为的骗贷和扰乱市场秩序的行为，相关房产管理部门却表示无法定性违规。看来，地方政府放任房地产交易监管，竭力呵护来之不易的投机抢购气氛，才更能体现其土地供应商的根本利益。

　　根据国家审计署6月24日发布的报告，在对中国工商银行、中国建设银行、中国中信集团公司、中国银行、交通银行和招商银行的审计过程中发现，这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况。如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系，上述发现不过属于冰山一角，而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了。

　　信贷紧缩下尚且如此，那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款的情况下，原有的诸多违规行为不仅合法，而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为。为了抢占市场份额，各家商业银行各显神通，只争朝夕。例如，某省银行营业部通过加强品牌宣传（与其他银行争夺客户资源）、成立住房贷款中心（专业化作业）、整合审批流程（限时审批，提高审批效率）、完善奖惩机制（谁抢到客户资源重奖谁）、严格规章制度（做样子很重要）五措并举，力促个人住房按揭贷款快速健康发展（“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法）。这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机，信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了。

　　商业银行大规模贷款的底气何在呢？在我看来，银行之所以敢在房价极高价位“坐庄”，根本的底气来自两个方面：第一，中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位，并最大限度地进行房地产救市，强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心。就是说不管是否会出现断供，只要银行有机会拿回房产抵押物，银行就不会出现蚀本的情况——这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二，由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度，给了主要由国家控股的商业银行高管这些“廉价代理人”豪赌的机会：如果有幸不会出现“次债式危机”，则宽松货币政策下的大规模放贷，可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”的地位，而且可以借此自己给自己制定更高年薪、享有更多分红；而一旦出现不可控制的信贷危机，则可以以完成政治任务为自己开脱，并寻找财政注资以弥补信贷损失。

　　国内商业银行高管这种“廉价代理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负盈不负亏”性质，这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向，必然为未来的金融危机埋下深重的隐患。

　　暴涨下的暴跌已势成必然

　　多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？我认为会的，而且在劫难逃。历史是相似的，但历史很难完全重复。所以，暴涨后的房价将在什么时候出现反转，重回2008年以来的下降通道呢？我认为很难拖延到明年3-4月份，很可能在今年下半年中旬，即9月份左右实现逆转。原因在于，目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨，唯一的变数就是货币政策。根据我的判断，中国目前的宽松货币政策，除了造就资产市场的过度投机之外，对实体经济不仅无益，反而加深了危害，阻碍了经济回暖的步伐，这种政策将在下半年调整；另外，中国今年年初确定广义货币供给M2增长17%即8万亿左右，新增贷款5万亿-8万亿，这些目标的上限将在9月份之前完成。为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。

　　反过来，如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则今年房价的上涨难以遏制，房价将在2010年3-4月掉头向下。因为没有实体经济增长的货币投放必然酿成恶性通胀，在恶性通胀的“覆巢”之下，经济将进一步停滞，失业会大幅度增加，中央政府也会被迫实施严格的紧缩货币政策，那时炙手可热的房市，势必成为银行、开发商、投机客手中的烫手山芋，房价暴跌势不可免。至于商业银行能不能保护好其资产的安全性，而一些由于房屋信贷陷入危机的银行会不会向中央财政伸手要求救援，中央财政救援商业银行是否征询民意，让我们“拭目以待”吧!

　　无论如何，2010年将是房价下降不可逆转的一年，预计这个下降走势将持续到2012年达到谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。届时，国内城镇房价平均水平（含保障房）与已经实现低速增长的居民家庭收入的比值可能稳定在3-6倍这样一个安全阀值，其中大都市基本控制在6倍以内，并且随着物业税的开征、保障房的大量供给，中国的房地产市场将走出大涨大落、投机横行的历史，房价将逐步淡出人们的视线，科技、创新、勇气等人文因素将成为繁荣社会被追逐的新焦点。

----------------------------------------------------------------------------------------------

央视广告：“地产三剑客”央视首聚

    7月26日，著名的地产三剑客，曹建海、时寒冰、牛刀首度聚首CCTV证券资讯频道《投资我主张》栏目，深度解读房价再次疯狂的背后，畅谈2009下半年房地产市场的投资策略，发布他们的投资主张。

    发布时间：2009年7月26日14：00——17：00

    发布地点：北京市海淀区北三环中路67号CCTV证券资讯频道演播室

    抢座电话：010-82024996

    现场观众席位有限，欲参加者请提前拨打热线报名！

“地产三剑客”央视首聚

    7月26日，著名的地产三剑客，曹建海、时寒冰、牛刀首度聚首CCTV证券资讯频道《投资我主张》栏目，深度解读房价再次疯狂的背后，畅谈2009下半年房地产市场的投资策略，发布他们的投资主张。

    发布时间：2009年7月26日14：00——17：00

    发布地点：北京市海淀区北三环中路67号CCTV证券资讯频道演播室

    抢座电话：010-82024996

    现场观众席位有限，欲参加者请提前拨打热线报名！

　　“现在楼市真‘热’，我看着看着不由得出了‘汗’。”

　　在某银行工作的小夏正筹划着明年结婚，看房已成了他现在每个周末的必修功课。小夏有些焦虑地告诉记者，自己看中的一处楼盘，现在的价格比4月份时整整涨了2100元，一套两居室90平米左右的房子，一下多出了19万元，这已经完全超出了他的承受能力。但他也向记者强调，就算有这购买力，现在也不会出手。因为“当前楼市似乎有些‘一头热’的嫌疑：拼命吆喝涨价的卖家太多，真正出手的买家却不多。”

　　房价骤然“入夏”

　　由去年的什么时候出手买房，到如今的是否有可能买的起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。
　　据国家统计局6月10日公布的1—5月全国房地产市场运行情况显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6％，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。在这70个城市中，环比上涨的达到60个，即86％的城市房价呈现上涨趋势。作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价已经基本回归2007年最高峰的水平,甚至在市中心局部地区已经打破了历史纪录。
　　具体来看，以北京楼市为例，5月份60多个开盘在售项目中，有超过50％的项目售价出现了上调。如金隅可乐+，之前对外宣传的均价不超过7500元/平方米，但5月10日的开盘均价则上调了330元/平方米；中信城的均价也从18000元/平方米窜至了21800元/平方米。
　　进入6月份以后，跟风涨价的楼盘达到80％以上。如润泽悦溪4月初的均价为10300元/平方米，5月涨到了11800元/平方米，而6月新入市的报价已上涨到13300元/平方米；保利西山林语4、5月份的均价为12000元/平方米，新开的楼价已涨至13000元/平方米；银河湾此前价格在19000元/平方米上下，6月的报价在22000元/平方米左右；北京华侨城目前的价格为15000元/平方米，比之前上涨了1200元/平方米。
　　针对节节攀升的房价，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向本刊记者分析认为，3月份以来，楼市价格止跌回升主要是由“信贷松动、一定数量的虚假按揭，以及投资和投机性购房进入三方面造成的，主要原因是信贷投放松动。”
　　为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。按照保守估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。银行过去针对房企的贷款配额已经荡然无存，大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持。据中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。
　　放松的银根使众多房企脱离了资金链断裂的危机，由此有了大幅提价的勇气，以北京楼市为例，进入5月后，新开盘的项目几乎都提高了价格。

　　政策困局

　　中国楼市这些年来跌宕起伏，有人认为，决定房地产市场走势的主要因素是宏观经济，也有人说是刚性需求、城市化进程等等，但从来没有人敢忽略政策调控这个因素。中国房地产市场是一个“政策市”，政策的一举一动都会影响市场变化。
　　4月底，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中包括商品住房投资。此消息一出，许多房地产业内人士欣喜若狂。金融界公司策略分析师陆俊龙告诉本刊记者，这等于增加了杠杆率，大约给市场增加了6000亿元左右的流动性。
　　在“保增长、扩内需”的经济方针指导下，国家短期内特别依赖投资拉动经济增长，房地产业借此又搭了一班顺风车。曹建海表示，这项措施主要是便于房地产项目立项，扩大房地产项目开发投资。更多的资金在流向地产产业，政府希望地产商在获得巨大利益后能扩大对房地产的投资。
　　然而，通过政策出台两个月间的观察不难发现，开发商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外（北京广渠门外10号地从发标到定标的数天之内飙涨了约4倍，最终以10.22亿元落锤，较起拍价溢价了240％，超过了15140元/平方米），更多的是有了屯房、涨价的勇气。曹建海认为，开发商目前更多的是借所谓的政策利好概念炒作房价，以期在较高的价位上消化掉现有的库存房。
　　刺激经济的紧迫性和现实市场的矛盾交织在一起，使如何避免政策意图与市场反应发生错位，已成为考验政策制定部门的一道难关。
　　从多年来经济运行的实践来看，政府的调控政策“那是必须的”，但同时，政策调控也是复杂的，很难掌握火候：市场疲软时“加火”，但一不小心很容易过火；市场亢奋时“浇水”，可弄不好又可能熄火。
　　自20世纪90年代以来，从1993年针对海南、北海等地房地产投资过热而采取的紧缩性调控；到1997年为了应对亚洲金融危机而采取的扩张型调控；再到2003年为了抑制房地产市场增速过快的隐患，开始了历时近5年的重新趋紧的调控阶段；直至2008年下半年，为了应对金融危机，提振经济，调控重新为楼市松绑，再次推行刺激政策。政府对楼市的调控主要经历了紧缩—扩张—重新趋紧—松绑刺激四个阶段。而今后政策对楼市是继续放松还是重回收紧，这的确是一个政策困局：一方面，为了扩大内需，客观上需要房地产业从投资和消费方面发挥积极作用；另一方面，开发商又借助“政策利好”提升房价，造成民怨难息。政策如何制定？曹建海强调认为，“主要依靠楼市来提振经济，是比较危险的”。

　　楼市向何处去？

　　就在开发商推着楼价“入夏”之际，最新的统计数据却显示，5月份以来，多个城市的商品房交易成交量出现回落。北京5月份的日均交易量为371套，日均交易量环比4月份下降17％，让从1月份就开始的成交量逐月上涨的势头噶然而止；而重庆5月份的成交量则环比下降近30％。
　　价升量跌，这对开发商显然不是一个好消息。只有交易发生，生产才有意义。房子建好了却无法进行交易，对开发商而言只会浪费大量的资源。“一定是先有量，后有价，量在价先”，陆俊龙表示。
　　楼价上涨后，交易量即出现下滑，这说明社会对目前的价位并不认同。曹建海表示，“现在主要是由很多自买自卖的假按揭在炒高房价。3月份以来，这样的销售最少有一半以上。”
　　他进一步表示，目前有些人把通货膨胀预期作为房价上涨的主要理由是不成立的。因为中国的房价早已完成了自己的上涨周期，即提前用完了通胀概念。2003年以来，房价至少已经上涨3倍，但目前的货币投放量却远远达不到2003年的3倍。“房价在2009年到达一个高点后肯定要回落”，曹建海强调。
　　眼下，中国楼市似乎正赶着“入夏”，但之后会是迎来成交量广获丰收的“金秋”，还是一个更冷的“寒冬”，这似乎让所有人都没有个底。不过，有一点可以明确，房价能不能上涨，最根本的还是得看购房人的意愿。没有市场成交支撑的高房价，最终还是要掉下来的，那只是时间问题。但具体何时？这正是中国楼市之困。

    经历了“小阳春”之后，在宽松信贷政策催生的投机活动驱动下，中国楼市再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示，北京6月在售楼盘，近50个楼盘目前售价为其历史最高，多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时，土地市场正在迅速升温，招拍挂市场面临较为激烈的竞争，开发商拼命竞拍土地，楼市开始出现超过2007年的疯狂局面。

    2008年是中国城镇房价回落的一年，如果没有美国金融危机爆发促使中国政府的房地产救市政策，我国城镇的房价预计将出现彻底的调整。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。

    今年以来，新增信贷涨势迅猛，1-5月份，新增信贷已达到5.83万亿元，预计上半年新增贷款可能超过6.5亿。种种迹象表明，资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的，不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策。这不仅从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题，提价的底气渐足；更重要的是诱导投机者大肆进入，以期在可能的最后一次超级房地产投机游戏中攫取暴利。   

    在目前政策条件下，在北京市，一位拥有了购买第一套住房资格的购房者，只要能拿出20%的首付，就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。根据中央电视台《经济半小时》的报道，一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策漏洞，一个人就购买了35套住房，这已经成为目前楼市购买的主流。在深圳，“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩，再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同大量出现，致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火爆”，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于一成甚至更少首付，通过高杠杆率“以小博大”，以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投资客，中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前，中介普遍通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”，利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

    在“零首付”和低首付条件下，与其说是投机客在买楼，不如说是银行通过住房信贷方式买楼，这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言，所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已，至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费，根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工，买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售，则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现，惟一能带来的是社会恐慌、经济混乱，以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行——老百姓再成为真正的受害者。

    如果房价能够保持上涨局面，投机客有机会将住房卖给真正的消费者，则投机客和银行可以避免损失；但是一旦房价下降，投机客一般会选择“断供”甚至出逃，留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产，则大范围的银行信贷危机，自然会不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平，如果听任这种局面发展下去，全国范围的房市崩盘必将发生。

    可以说，目前的中国已经步入了 “中国式次债危机”的高速通道。唯一正确的选择，是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为，收缩高房价条件下的房贷规模，严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发。但现实偏偏与理性背道而驰，间接预示了由房地产引起的危机在劫难逃。

北京楼市销量一半以上造假

东方卫视 2009年6月19日

    从今年年初开始，房价节节攀升。到底是谁撑起了目前的高房价，有专家认为，这是开发商、银行和投机客三方，在宽松的货币政策下，自产自卖，导演了楼市虚假的繁荣。　　
    解说：统计局数据显示，近期又有相当多的楼盘公开提价，某一一处楼盘，一个月内每平方米的房价上涨5000元的消息，更是加重了购房者对后市的担忧。而与此同时，国家的宽松货币政策，使得开发商资金链紧张的局面得到缓解，市场上开发商又在大量买地。楼价上涨、开发商买地使得不少购房者担心，楼市会不会再像2007年一样，被炒出一波高涨的行情。对此有专家认为，目前，开发商为暖市自买自卖的行为占了比较大的比例。　　
    同期：中国社科院研究员曹建海：所谓刚性需求本来数量就比较低，随着房价的上涨需求会明显萎缩。现在可以说是投资客、开发商和银行他们之间相互合作，自斟自演、自卖、自唱、自买自卖，我认为目前就是这样的一个局面。这样的局面显然是不能维持的。我觉得目前的商品房销售数据里面，应该至少有一半是造假的（在信贷泛滥的环境下，全国的情况应当相差不大）。