“现在楼市真‘热’，我看着看着不由得出了‘汗’。”

　　在某银行工作的小夏正筹划着明年结婚，看房已成了他现在每个周末的必修功课。小夏有些焦虑地告诉记者，自己看中的一处楼盘，现在的价格比4月份时整整涨了2100元，一套两居室90平米左右的房子，一下多出了19万元，这已经完全超出了他的承受能力。但他也向记者强调，就算有这购买力，现在也不会出手。因为“当前楼市似乎有些‘一头热’的嫌疑：拼命吆喝涨价的卖家太多，真正出手的买家却不多。”

　　房价骤然“入夏”

　　由去年的什么时候出手买房，到如今的是否有可能买的起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。
　　据国家统计局6月10日公布的1—5月全国房地产市场运行情况显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6％，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。在这70个城市中，环比上涨的达到60个，即86％的城市房价呈现上涨趋势。作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价已经基本回归2007年最高峰的水平,甚至在市中心局部地区已经打破了历史纪录。
　　具体来看，以北京楼市为例，5月份60多个开盘在售项目中，有超过50％的项目售价出现了上调。如金隅可乐+，之前对外宣传的均价不超过7500元/平方米，但5月10日的开盘均价则上调了330元/平方米；中信城的均价也从18000元/平方米窜至了21800元/平方米。
　　进入6月份以后，跟风涨价的楼盘达到80％以上。如润泽悦溪4月初的均价为10300元/平方米，5月涨到了11800元/平方米，而6月新入市的报价已上涨到13300元/平方米；保利西山林语4、5月份的均价为12000元/平方米，新开的楼价已涨至13000元/平方米；银河湾此前价格在19000元/平方米上下，6月的报价在22000元/平方米左右；北京华侨城目前的价格为15000元/平方米，比之前上涨了1200元/平方米。
　　针对节节攀升的房价，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向本刊记者分析认为，3月份以来，楼市价格止跌回升主要是由“信贷松动、一定数量的虚假按揭，以及投资和投机性购房进入三方面造成的，主要原因是信贷投放松动。”
　　为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。按照保守估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。银行过去针对房企的贷款配额已经荡然无存，大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持。据中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。
　　放松的银根使众多房企脱离了资金链断裂的危机，由此有了大幅提价的勇气，以北京楼市为例，进入5月后，新开盘的项目几乎都提高了价格。

　　政策困局

　　中国楼市这些年来跌宕起伏，有人认为，决定房地产市场走势的主要因素是宏观经济，也有人说是刚性需求、城市化进程等等，但从来没有人敢忽略政策调控这个因素。中国房地产市场是一个“政策市”，政策的一举一动都会影响市场变化。
　　4月底，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中包括商品住房投资。此消息一出，许多房地产业内人士欣喜若狂。金融界公司策略分析师陆俊龙告诉本刊记者，这等于增加了杠杆率，大约给市场增加了6000亿元左右的流动性。
　　在“保增长、扩内需”的经济方针指导下，国家短期内特别依赖投资拉动经济增长，房地产业借此又搭了一班顺风车。曹建海表示，这项措施主要是便于房地产项目立项，扩大房地产项目开发投资。更多的资金在流向地产产业，政府希望地产商在获得巨大利益后能扩大对房地产的投资。
　　然而，通过政策出台两个月间的观察不难发现，开发商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外（北京广渠门外10号地从发标到定标的数天之内飙涨了约4倍，最终以10.22亿元落锤，较起拍价溢价了240％，超过了15140元/平方米），更多的是有了屯房、涨价的勇气。曹建海认为，开发商目前更多的是借所谓的政策利好概念炒作房价，以期在较高的价位上消化掉现有的库存房。
　　刺激经济的紧迫性和现实市场的矛盾交织在一起，使如何避免政策意图与市场反应发生错位，已成为考验政策制定部门的一道难关。
　　从多年来经济运行的实践来看，政府的调控政策“那是必须的”，但同时，政策调控也是复杂的，很难掌握火候：市场疲软时“加火”，但一不小心很容易过火；市场亢奋时“浇水”，可弄不好又可能熄火。
　　自20世纪90年代以来，从1993年针对海南、北海等地房地产投资过热而采取的紧缩性调控；到1997年为了应对亚洲金融危机而采取的扩张型调控；再到2003年为了抑制房地产市场增速过快的隐患，开始了历时近5年的重新趋紧的调控阶段；直至2008年下半年，为了应对金融危机，提振经济，调控重新为楼市松绑，再次推行刺激政策。政府对楼市的调控主要经历了紧缩—扩张—重新趋紧—松绑刺激四个阶段。而今后政策对楼市是继续放松还是重回收紧，这的确是一个政策困局：一方面，为了扩大内需，客观上需要房地产业从投资和消费方面发挥积极作用；另一方面，开发商又借助“政策利好”提升房价，造成民怨难息。政策如何制定？曹建海强调认为，“主要依靠楼市来提振经济，是比较危险的”。

　　楼市向何处去？

　　就在开发商推着楼价“入夏”之际，最新的统计数据却显示，5月份以来，多个城市的商品房交易成交量出现回落。北京5月份的日均交易量为371套，日均交易量环比4月份下降17％，让从1月份就开始的成交量逐月上涨的势头噶然而止；而重庆5月份的成交量则环比下降近30％。
　　价升量跌，这对开发商显然不是一个好消息。只有交易发生，生产才有意义。房子建好了却无法进行交易，对开发商而言只会浪费大量的资源。“一定是先有量，后有价，量在价先”，陆俊龙表示。
　　楼价上涨后，交易量即出现下滑，这说明社会对目前的价位并不认同。曹建海表示，“现在主要是由很多自买自卖的假按揭在炒高房价。3月份以来，这样的销售最少有一半以上。”
　　他进一步表示，目前有些人把通货膨胀预期作为房价上涨的主要理由是不成立的。因为中国的房价早已完成了自己的上涨周期，即提前用完了通胀概念。2003年以来，房价至少已经上涨3倍，但目前的货币投放量却远远达不到2003年的3倍。“房价在2009年到达一个高点后肯定要回落”，曹建海强调。
　　眼下，中国楼市似乎正赶着“入夏”，但之后会是迎来成交量广获丰收的“金秋”，还是一个更冷的“寒冬”，这似乎让所有人都没有个底。不过，有一点可以明确，房价能不能上涨，最根本的还是得看购房人的意愿。没有市场成交支撑的高房价，最终还是要掉下来的，那只是时间问题。但具体何时？这正是中国楼市之困。

    经历了“小阳春”之后，在宽松信贷政策催生的投机活动驱动下，中国楼市再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示，北京6月在售楼盘，近50个楼盘目前售价为其历史最高，多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时，土地市场正在迅速升温，招拍挂市场面临较为激烈的竞争，开发商拼命竞拍土地，楼市开始出现超过2007年的疯狂局面。

    2008年是中国城镇房价回落的一年，如果没有美国金融危机爆发促使中国政府的房地产救市政策，我国城镇的房价预计将出现彻底的调整。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。

    今年以来，新增信贷涨势迅猛，1-5月份，新增信贷已达到5.83万亿元，预计上半年新增贷款可能超过6.5亿。种种迹象表明，资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的，不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策。这不仅从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题，提价的底气渐足；更重要的是诱导投机者大肆进入，以期在可能的最后一次超级房地产投机游戏中攫取暴利。   

    在目前政策条件下，在北京市，一位拥有了购买第一套住房资格的购房者，只要能拿出20%的首付，就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。根据中央电视台《经济半小时》的报道，一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策漏洞，一个人就购买了35套住房，这已经成为目前楼市购买的主流。在深圳，“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩，再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同大量出现，致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火爆”，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于一成甚至更少首付，通过高杠杆率“以小博大”，以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投资客，中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前，中介普遍通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”，利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

    在“零首付”和低首付条件下，与其说是投机客在买楼，不如说是银行通过住房信贷方式买楼，这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言，所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已，至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费，根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工，买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售，则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现，惟一能带来的是社会恐慌、经济混乱，以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行——老百姓再成为真正的受害者。

    如果房价能够保持上涨局面，投机客有机会将住房卖给真正的消费者，则投机客和银行可以避免损失；但是一旦房价下降，投机客一般会选择“断供”甚至出逃，留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产，则大范围的银行信贷危机，自然会不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平，如果听任这种局面发展下去，全国范围的房市崩盘必将发生。

    可以说，目前的中国已经步入了 “中国式次债危机”的高速通道。唯一正确的选择，是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为，收缩高房价条件下的房贷规模，严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发。但现实偏偏与理性背道而驰，间接预示了由房地产引起的危机在劫难逃。

北京楼市销量一半以上造假

东方卫视 2009年6月19日

    从今年年初开始，房价节节攀升。到底是谁撑起了目前的高房价，有专家认为，这是开发商、银行和投机客三方，在宽松的货币政策下，自产自卖，导演了楼市虚假的繁荣。　　
    解说：统计局数据显示，近期又有相当多的楼盘公开提价，某一一处楼盘，一个月内每平方米的房价上涨5000元的消息，更是加重了购房者对后市的担忧。而与此同时，国家的宽松货币政策，使得开发商资金链紧张的局面得到缓解，市场上开发商又在大量买地。楼价上涨、开发商买地使得不少购房者担心，楼市会不会再像2007年一样，被炒出一波高涨的行情。对此有专家认为，目前，开发商为暖市自买自卖的行为占了比较大的比例。　　
    同期：中国社科院研究员曹建海：所谓刚性需求本来数量就比较低，随着房价的上涨需求会明显萎缩。现在可以说是投资客、开发商和银行他们之间相互合作，自斟自演、自卖、自唱、自买自卖，我认为目前就是这样的一个局面。这样的局面显然是不能维持的。我觉得目前的商品房销售数据里面，应该至少有一半是造假的（在信贷泛滥的环境下，全国的情况应当相差不大）。

网易汽车6月12日专稿

编者按：自从腾中重工宣布收购悍马汽车的消息后，一时间之前鲜为人知的腾中重工立马成为风口浪尖的公司，“自我炒作”、“洗钱”、“资本外逃”、甚至“盲目愚昧”这样的戏谑词汇也成为腾中重工的代名词。网易汽车中心编辑通过实地调查发现，腾中重工的负责人李炎更是不能够用一般的商业逻辑来推断这位低调富豪。腾中重工收购悍马究竟是为了什么？李炎的背后又有着怎样不能为外人道的秘密？这场并购最终将会怎样结局？

6月11日下午3点，网易汽车特别邀请了中国社科院工业经济研究所投资市场室主任、研究员曹建海博士、中国工商银行投行部研究中心高级分析师史晨昱博士，对这些问题进行了深入的解读和探讨。下面是访谈视频和文字实录。

网易汽车：各位网易的网友大家下午好，我是主持人汪聪。自从腾中重工宣布了收购悍马的消息之后，之前鲜为人知的腾中重工被推到了风口浪尖，而此次它收购的真正原因是什么？这次并购最终又会走向什么样的结局？今天我们邀请到了两位业界资深人士和我们做进一步的讨论和分享，首先我们向大家介绍一下今天来到直播间的两位嘉宾：他们是中国社科院工业经济研究所投资市场室主任、研究员曹建海博士，曹老师欢迎您。

曹建海：各位网友大家下午好。

网易汽车：另一位是中国工商银行投行部高级分析师史晨昱博士，欢迎您。

史晨昱：各位网易的朋友们大家好。

悍马是有钱人炫富的品牌

网易汽车：很多朋友在提到悍马这个品牌时首先想到的就是，好大的车、好贵、好费油，之前两位对悍马这个品牌有什么感受？

曹建海：有一次经历，还算有幸坐过一次悍马。中国对悍马这个品牌的感受一般都是最有钱的人、敢于露富的人、耍威风的人，这些人可能是悍马主要的客户，一般对悍马客户群的判断就是比较有钱、不内敛、张扬。因为中国强调中庸文化，可能这部分人是一般老百姓看不惯的人，认为他们素质并不高，这部分人可能是悍马的主要客户端。但目前在美国，悍马的声望也不是很好。

网易汽车：好象一些好莱坞明星比较青睐它。

曹建海：对，因为他们比较张扬，来钱快，挣钱多，希望通过这种方式引人注目。

网易汽车：不是很内敛，整个品牌就是很张扬的。

曹建海：非常张扬，所以它的客户也是比较张扬的人。

网易汽车：史老师之前对于悍马的印象是什么？

史晨昱：虽然我没有像曹老师那样有乘坐经历，但因为我的老家在山西，煤老板是中国购买悍马的比较集中的人群，在老家那边看到悍马的情况比较多，第一种感觉是油老虎、第二种感觉是横冲直撞，有点军用的味道。

腾中重工仅是资本输出，技术含量无法媲美悍马

网易汽车：最近我们看到了很多评论，他们对于这次腾中收购悍马多是持不积极、不够正面的态度，两位老师对于这次的收购行动怎么看？

曹建海：媒体对于这次收购的态度有一个转换，刚开始宣布消息时很多人非常惊讶，觉得四川这个公司了不起。

网易汽车：我（一开始）觉得“疯了吧？！”

曹建海：刚刚发布消息时我本人也很惊讶，这个内部谈判过程是非常了不起的，我们开始这么认为。后来媒体开始转向，越来越多的人持批评态度，这个产品在中国的客户端也是非常小众的，即使在美国，大家对它的发展方向也不看好，因为美国现在开始强调低排放、低污染，绿色、节能是未来的方向，而悍马在这方面做得比较差，如果它继续坚持现在的技术，可能会受到惩罚，如果不做技术上的革新，悍马也缺乏发展前景。收购额度虽然不是太高，但在美国，工会在企业运行中占据重要地位，收购完之后，业主可以有很多办法，比如裁减工人、压低成本以使扭亏为盈，但在美国的情况不是这样。

网易汽车：收购悍马就是必须把美国的工厂和工人接手过来？

曹建海：对，因为收购的前提就是不能影响悍马工人的就业岗位，不能把工人裁掉以达到扭亏为盈的目的。如果工会反对，通用想把这块资产卖掉都是不可能的，所以要求了几个条件，在技术方面加大投入，让悍马实现技术转型；另外就是要把工人保留下来，不能因为这次收购导致失业的增加；另外，生产要在美国生产，而不是把资产买过来之后就搬到中国，这是他们要求的条件。这次我们四川的企业接受了这些条件，可以看出来，它和我们一般理解的“走出去”还不一样，要看能不能捡到便宜货，如果是捡到了便宜货，收购就是成功的。而这次收购要承担巨大的成本，先不怀疑收购资金充裕不充裕，我们更多的怀疑是收购之后能不能盈利，能不能很好的运转，能不能为收购者带来利益，这可能是大家更多关注的问题。

网易汽车：刚才说到腾中想把一些新技术放到悍马里，让这个车的特点有一些改变，比如让它更节能一些、绿色一些，但很多人也在质疑，因为腾中重工本身不是做汽车的企业，而是做桥梁、道路的企业。

曹建海：相对悍马来讲，腾中的技术含量要低得多，毕竟悍马是最高端的越野车，要想技术输出是不可能的，唯一可以输出的就是资本输出，如果能够提供充裕的资金，就能为悍马未来的技术革新提供保证，这是他们所希望的，所以关键是要提供资金，除了收购以外，还要注入新的资金，我估计这是通用包括悍马公司最希望的。腾中只是作为一个血液的输出者，只有符合这个条件才有可能。所谓“花”落四川，其实我们仅仅是一个血液的输出者而已，也许未来他们搞全球化投资才能投到四川，这是建立在企业全球化战略的基础上的。

腾中不会造车不是问题核心

网易汽车：史老师怎么看？

史晨昱：我来自投行，因为工作的关系，可能对并购这个事件更关注一些，从2季度以来，中国企业形成了新一轮出海浪潮，在这波浪潮中，汽车业是比较扎眼的，因为汽车业和整个经济周期有关，它和经济周期一块儿调整，而且调整的幅度要大于整个经济周期，时间也要提前。整个金融危机演变到今天，在美国汽车业层级更新迫切的前提下，对于中国还处于新兴产业的汽车业来说确实有一些好的机会，在腾中收购悍马之前，北汽集团也列在对通用欧洲业务欧宝公司有兴趣的四家公司中。同时还有中国企业竞购通用的另一个品牌萨博，吉利也在收购福特的沃尔沃，都处在交易谈判过程中。

对这些企业的动作我们不吃惊，对于腾中的横空出世，我们多少还是有点吃惊，现在媒体一般都在质疑腾中的造车能力，我看了一下腾中的资料，觉得它离汽车业并不很遥远，因为它也生产特种车辆，对于重型机械方面是内行。我关注到，在中国民营企业进军汽车业之前往往都是外行，拿现在已经进入中国十强的吉利来说，吉利在做汽车之前，李书福是靠电冰箱配件起家的，后来又进军摩托车，一步步发展到做汽车业。

网易汽车：之前他也差得挺远的。

史晨昱：比如汽车业的新星比亚迪，原来它一直是电池业的全球老大，后来也突然转型到汽车。腾中与他们唯一的不同是腾中跨越更大，直接冲出了国门跨向了国际市场，这一点可能给大家带来了更大的冲击。

网易汽车：因为这次整个事件非常受关注，大家都在关注这件事情，它也和通用申请破产保护的事件相关系。

史晨昱：通用作为一个百年汽车帝国，它的整个产业结构，包括工业和刚才曹老师讲的沉重的负担（员工福利、工会负担），在发生金融危机导致他们破产保护，这几年以来通用的被关注程度一直都比较高，通用从05年以来就在亏损，到今天一直累计亏损800多亿，被关注程度一直比较高，只是它走向了破产保护，旗下八大品牌重组一些刮骨疗毒、壮士断腕的行为就被凸现出来了。

只有中国企业才会收购悍马？

网易汽车：之前有专家评论，只有中国的企业才会收购悍马，两位也有这样的感觉吗？

曹建海：我想另外还有一个是阿拉伯世界。总得来讲，只有在贫富悬殊特别大的地区（才会做这样的收购），因为那里富人支配财富的权利比较大，所以才可能有这样的行为，反过来说，如果一个社会人们收入比较平均，个体不可能特别富有，也不可能这么张扬。现在中国民营企业对做汽车都非常有兴趣，但兴趣主要在于在中国造汽车、在中国销售，这是很多企业的兴趣所在，并且他们希望能够收购到国际高端品牌在中国制造，因为民营企业要打造一个品牌太困难了，像李书福，吉利品牌到现在还是最低端的概念。

网易汽车：很多国人都不认。

曹建海：对，如果他们能够直接收购到一个世界高端品牌，可能是他们很大的梦想。另外就是“走出去”，我们到俄罗斯、到印度，到俄罗斯目前还不成功，到印度也受到了限制，利用我们的产能和技术，去到市场比较空白的国家占领市场，这样的方式还是不多见的，既不是收购品牌在中国制造，也不是到外国输出我们的技术，生产一些编译的汽车占领当地市场，或是直接以资本输出的方式收购一个高端品牌然后就地生产，可以说悍马的生产方式还是保持不变，而我们只是一个金主的身份，以有钱人的身份来输出，这可能是大家疑议比较多的地方。

网易汽车：大家挺替收购之后的企业操心的，美国和中国的人均GDP差那么多倍，在美国悍马的销量都比较少，在中国的销量可能超过美国吗？

曹建海：在美国由于新能源政策、减排政策，如果悍马坚持现在的技术，那可以说只有死路一条，所以必须投入大的研发资金来改变它的技术，所以我不看好，因为做技术开发是有巨大风险的，收购完毕之后还要进行投入，还要冒险。

网易汽车：若干年前我们提起悍马时完全不是刚开始时讲到的感觉。

曹建海：如果刚刚收购完毕，我想概念不会比原来好，原来是一个由百年企业持有的品牌，现在由中国一个不知名暴发户持有了，可能大家会对这个品牌看低吧，原来看好它的好莱坞明星就不再看好它了，就会使它的品牌价值有所下降。但如果能加大投入，改变它的汽车动力技术，如果能获得成功，可能也会改变大家的看法。关键要看中国投资者是不是想持续地投入，如果长期投入，也许能扭转美国消费者对它的印象。反过来讲，如果只是想做一个运营，短期内再把它卖掉，对悍马技术也没有做什么投入，我想最后可能就会毁于一旦了。

洗钱、资本外逃还是专家的多虑？

网易汽车：也有专家质疑，这种收购可能是洗钱或资本外逃，两位有这样的感受吗？

曹建海：在中国的暴富阶层，如果没有看到明显的盈利模式，比如自己有个工厂，这个工厂每年能创造多少盈利，或者在全国各地有一个连锁百货店，每年有多少盈利。这些都是看得见的盈利模式，比如李嘉诚有酒店、银行，他的收入相对公开。但在中国，收入不公开，财富却突然大得不可计量，我想这样的收入可能都有不清不白的嫌疑，比如你根本没有从事过一个正儿八经的业务，没有一直做下来，可能就会被怀疑在这个并购过程中有一些官商勾结，或者借银行的钱不归还，通过这样的手段获得暴富，如果是这样的暴富，大家都会认为这个财产不是属于你的，这个财产是属于国家的，虽然目前在你的名下，一旦追查起来，其实这些不是属于你的财产，就像黄光裕一样。

网易汽车：之前有哪些这样的例子，比如老百姓熟悉的。

曹建海：这样的例子非常多，为什么我们的富豪榜又叫“杀猪榜”，之前大家不知道他有钱，那就相安无事，但一旦发现他有钱，又找不到他的盈利模式，就开始追查，在中国低调的富豪往往是有问题的，像李嘉诚那样没必要过分低调，明明有钱却说自己没钱，如果是这样的情况，你要去收购一个明明不看好的项目，那大家就会质疑，都说明白了你还要去“送死”，也许大家就会怀疑你是要逃命，对你来讲逃命才是最重要的。

网易汽车：史老师怎么看这个问题？

史晨昱：可能曹老师主要从企业家原罪的角度来谈，因为原始积累，当年有一些不为人知的秘密，现在在大家的关注下，这些秘密慢慢浮出水面了。我感觉腾中这个事件，我总觉得从洗钱这个方面说我觉得多少还是有点牵强。现在腾中是国内国际媒体聚焦的对象，这个模式和洗钱有一点矛盾，因为洗钱应该是偷偷摸摸的，在地下进行，应该更低调一点，李炎（腾中的幕后操纵人）一直比较低调，在目前这么被关注的时候他突然浮出水面，这有点不合常理。但刚才曹老师说的原罪问题，之所以这个事件这么被人关注，也有点大家追问企业家原罪的心理。

曹建海：悄悄的洗钱是洗不净的，钱必须要经过漂白才能合法化，比如国内很多字画拍卖，有的是自己买自己的画，交一笔所得税，然后就把它变成合法所得了。从这个角度来看，凡是洗钱的，想把它漂白合法化，都需要浮出来一个，当大家都认为它是合法的时也就可以了。

李炎是企业家还是资本玩家？

网易汽车：刚才史博士讲到了事件的幕后操纵者李炎，之前是一个不被大家熟知的企业家，现在有关于很多他的报道，大家想去挖他的资料，却发现他曝光出来的资料很少，两位之前对这位企业家有了解吗？

曹建海：李炎应该并非是完整意义上的企业家。一般来讲，比如美国苹果集团的乔布斯，他是经营者，是驾驭这个企业的船长。在中国的企业，一般老板又是总裁。

网易汽车：又是船主，又是船长。

曹建海：对，在国外驾驭企业的不一定是船主，在中国只要是老板，都冠以企业家的名称，企业家一般都是在经营方面有特殊才能的人。在中国的企业家有什么才能？也许是在某些方面，比如刚才我们提到的原罪方面非常有才能，这种才能是不成立的，在犯错误方面有才能。但如果他通过驾驭企业、经营企业获取了源源不断的利润，让老百姓购买产品能够获得好处，我想这样的才能称之为好的企业家。反过来，如果你仅仅是一个私人企业主，把他叫做企业家，确实是高抬他了，只能说他是私人企业主。

网易汽车：您觉得应该如何定义李炎的身份？

曹建海：关键要看他所经营的企业，如果他只是一个所有者，那也不能说是企业家，如果是他自己亲自经营、产品开发、市场开拓、产品定位都是在他的带领下做的，我想就应该称他为企业家。在中国的大部分企业主，比如拿海外定单的，核心技术并不多，也不能称之为企业家，对房地产老板来说，打通关节是最核心的东西，也谈不上企业家，中国能称之为企业家的并不多，但说他是老板是没有问题的。

史晨昱：就像刚才曹老师说的，这些民营企业在浮出水面之前都是企业所有者和经营者，公司治理结构有所缺失，这类企业一般都不为人所知，可能在当地有一定势力和影响，但在更远一点的地方，透明度就比较差了，大家都不太熟悉，我们之前对四川这家企业也是前所未闻。

东风拒绝联手是明智选择

网易汽车：近日，东风公司副总经理周文杰透露，近期有关方面曾邀请东风参与此项收购，但“东风不为所动”，拒绝了这一邀请。具有雄厚实力的央企东风汽车公司拒绝，使得腾中重工失去重要的潜在伙伴，收购的风险陡增。东风不愿意结盟腾中的原因，你们认为是什么？

曹建海：我想东风最重要的是不看好这个产品的前景，改变它的模式可能会有巨大的投入和风险，我想最主要是不看好收购悍马之后的盈利模式，这对东方来讲是更加理性的。

网易汽车：腾中失去这个结盟伙伴，收购的风险更多了。

曹建海：相对他自己来说，承担的风险更多了。

史晨昱：我认为东风的不看好也和它自己的产品体系比较完善有关，因为悍马的两大竞争对手（陆虎、捷豹）都被印度的塔塔公司收购了，当时塔塔公司在印度也是做民用小型轿车的，他们收购陆虎和捷豹这两大品牌，对塔塔原来的产品体系构成了很大的冲击，至今这两大品牌对塔塔没有利润贡献。从东风来说，他们对现有体系的完善工作可能更紧迫，另外他们的合作伙伴（如欧洲雪铁龙）也比较多、比较稳定，不需要通过收购美国悍马的方式有所图。我观察到腾中策划此事件已经很久了，早有所谋，腾中是生产重型机械和特种车辆的，当这些企业发展到一定程度时就有进入到乘用车市场的迫切愿望，而中国对于汽车准入非常严格，对民营企业的束缚更多，他们想得到牌照是很难的，但他们通过收购悍马这个品牌也许就能曲线获得在中国生产乘用车的牌照。

当然有体制的原因，一个是国有企业、一个是民营企业，总而言之出发点不一样，可能悍马对腾中的诱惑力更大一些。

悍马选中腾中在于买主稀少

网易汽车：6月9日，网易汽车也跨洋连线采访了美国悍马公关部的NickRichards先生，他认为中美两国政府都希望收购能够成功。此次并购若最终进入了商务部的审批程序，你们认为商务部会放行吗？

曹建海：可以说美国政府是全力支持的，并且认定腾中公司是一个符合完全条件的公司，他们认为找到一个完全符合条件的公司也很难，但根据我们的认识，符合条件也是很勉强的。

网易汽车：是不是因为他们的价格出得合适？

曹建海：主要是因为在全球来说，买主非常稀少，所以才会找到中国这家民营企业，过去一直默默无闻的企业，在中国都没有展示过正面形象，这样的公司美国方面都认为它是很好的买主，我想这至少说明两个方面，一是出价不低、另外一个是买主甚少。所以从美国政府来说他们是希望并购完成的，因为只有卖掉了其他资产，重组才能很好的进行，但中国政府还没有很好表态。

网易汽车：如果这次项目进行到商务部审批程序中，两位认为商务部会放行吗？

曹建海：这就是走出去战略，虽然走出去的方式不一样，过去我们说，经常是外资收购我们，我们是不是应该出去收购别人？过去我们大量的收购被“斩首”，所以很多中国人觉得吃亏，觉得我们应该走出去收购别人，让他们为我们赚钱。另外过去走出去的一个重要背景是我们的外汇储备过多，因为外汇占款推动了货币发行的增加，而引起了通胀的压力，所以我们鼓励把货币拿出去收购，这是我们原来提“走出去”的原因。现在从中央的文件来看，国家对“走出去”仍然比较鼓励，从大的政策来看，它是符合中央政策要求的，通过走出去能够收购全球资产，通过收购使他们为中国所用。现在所谓的“为我所用”，如果能把利润赚回来，那就是合算的，或者如果低价买入、通过合理经营后再高价卖出，也能为中国带来利益，从政策上来说我觉得没有太多障碍。

悍马收购中央和地方利益并不一致

网易汽车：史博士觉得呢？

史晨昱：美国方面应该问题不大，对于美国来说，悍马已经是弃儿了，所以美国那边问题不大。中国这边有两种势力，一方面地方政府是强大的幕后推手，因为汽车业和房地产业一样有一个很大的特点，能够带动上下游的发展，行业影响力很大。我们有一个测算，一元汽车业的产值能带动上游0.65元、带动下游2.63元，而下游一个更突出的特点是能带动下游这些服务产业，比如汽车维修。四川是人口大省，就业压力、人口压力比较大，我觉得地方政府是愿意上马汽车项目的，据报道，德阳政府已经拿出了200亩地，地方政府有很大的动力来做这件事情。

网易汽车：是由他们推动的？

史晨昱：应该是一个“游说集团”来游说这件事情。但从中央政府来说有一些矛盾之处，我们国家的产业集中度相对来说非常低，而最近工信部也有表态，如果新上马汽车项目，只能采取国内企业间兼并、收购的方式，如果腾中要收购悍马，无疑是多发放了一张汽车生产牌照，这和国家政策也有一定矛盾。但另一方面，就像刚才曹老师讲的，现在我们国家也有各方面的压力，并且因为危机而出现了一些好的并购机会，是走出去的好时机。所以是几股力量在博弈，最终情况如何发展还有待观察。

工会力量是阻碍收购的绊脚石

网易汽车：综观国内走出去的例子，能不能举一些正反的例子。

曹建海：中国的并购大部分还是资源的并购，比如中石油、中石化到外面开采油田、购买油田，通过这种方式来占领全球资源，因为中国是一个大量石油输入国家，这种方式现在来看也是比较合适的。从汽车来看，一些收购也就是到相对发达国家，比如对韩国双龙的收购；更多的是对不发达地区的投资，比如俄罗斯、印度等。

网易汽车：但在俄罗斯并不那么成功。

曹建海：对，他们都不欢迎我们，对外资严格限制。比较成功的并购可能就是双龙的并购，但现在看来是非常失败的，因为工会力量很强大，这对历来对待国内工人很不好的官员来讲完全是出乎意料，本身工会就是国际共产主义运动的结果，它在资本主义国家获得了强有力的政治力量，所以他们在劳资双方谈判时处于完全主动地位，每次都通过罢工逼迫资方满足他们的要求。实际上现在我们的企业家更多时候是一种原始资本主义老板理念。

网易汽车：工会力量是特别大的压力。

曹建海：当时的目的就是把他们的技术拿过来在国内生产，把他们的工厂关掉，也许这是我们当初的想法。但现在收购美国悍马，他们提出了一些条件，想要关闭工厂、影响产业链是不可能的，只有通过收购悍马，可能以后会优先对中东、中国地区投资，现在就把土地腾出来可能也过早了。

史晨昱：中国企业这么多年鲜有成功案例，案例确实比较少，尤其是在发达国家的并购，惨败教训更加突出，通过这次腾中并购也可以看到，先别管价格合适不合适，但大家感觉附加条件确实比较多，比如要保留三千工作岗位、大批经销商，另外核心技术也根本拿不到，这些是大家质疑的。但通过这几点我们可以感受到，在发达国家并购确实难度非常大，我关注到最近在腾中事件之后通用的另一个品牌土星也卖掉了，卖给了美国一个本土经销商，条件也非常苛刻，和跟腾中的交易基本如出一辙，也要求要保留工作岗位。因为美国工会向来非常强大，通用之所以走到今天，和它庞大的员工开销分不开。举个例子，通用在本土有十万美国工人，他们的年薪高达15万美元，可见美国汽车业工人工资非常高，还不算养老、医疗等方面的支出。把这些加起来，中国企业在发达国家收购困难重重，因为欧洲的工会力量比美国还要强大。

曹建海：欧洲是国际共产主义的发源地。

史晨昱：中国企业走出去（遇到的障碍），一方面是工会力量、另一方面是技术的限制，如果涉及到一些核心技术，可能就会由美国政府出面阻止，在国会被议员否决，我们根本拿不到。通过腾中收购悍马可以看到，我们想拿别人的东西确实非常难，即便我们有钱，即便我们是财主，但你想买别人的东西还存在一个别人卖不卖的问题。

曹建海：这里面关键还是在于我们的企业家才能和他们的企业家才能有没有落差，如果我的水平明显比他高，在他手上管理不好的，通过我的管理是可以创造新的盈利的。反过来，如果这种落差是倒过来的，你的水平低，却要去收购一个水平比较高的企业，由他们的高水平企业家都玩不转，你想获得盈利那是不可能的。为什么外国企业到中国收购普遍可以获得巨大利益，除了中国工人软弱可欺，没有人保护，中国政府帮助外资，提供很多优惠政策，站在外资层面的原因以外，更重要的一点还是因为外资企业家更善于整合资源，更善于驾驭企业。

网易汽车：能力的差别。

曹建海：对，他们能力比我们高，我们发现外资企业管理水平很高，反过来原来的国有企业管理都处在比较低的水平。所以往往在合资、被外资吃掉以后，企业的管理水平普遍提高，生产效率、盈利状况提高，即使剔除掉优惠政策，情况也会有所好转，可能这才是并购的前提，前提就是你要有自己独特的核心能力，特别是管理能力，如果不具备这一点就想以小吃大、以弱吃强、以差吃好，并且找到利润空间，我肯定是不看好的。

购买悍马等于买“坑”？

网易汽车：虽然今天两位的话说得比较客气，但对于这次收购事件还都不是那么乐观。

曹建海：关键是市场不看好，这个产品在美国市场都不看好，即使拿到中国，对这个产品也并不看好，中国现在反对贫富差距，对于富豪来讲，低调可能是唯一的出路，如果通过购买悍马来张扬自己不透明的收入，我想就离进监狱不远了，这可能比“杀猪榜”还要明显。

史晨昱：就腾中收购悍马这个事件，虽然企业并购存在两种模式，一是曹老师刚才提的资源并购，比如中石油、中石化等国企出去拿资源，只要买卖敲定，就没有后顾之忧了，该采矿就采矿，该卖资源的就卖资源。

曹建海：关键是国内大量需要。

史晨昱：另一种并购方式就是非资源类，除了前期投入，比如现在大家传的5亿美元，大量的投入是在后期，不管是产品更新还是员工安置，还包括将来的市场销量，大量的问题存在于后面。对于腾中收购悍马，虽然也可以说民营企业在中国企业第二波走出去浪潮中充当了急先锋，但后续还是比较未卜的，即使政府审批通过，后续的收购也不一定会成功。

曹建海：员工安置是非常棘手的，要裁掉一个员工就要出150万美元，怎么可能安置得起？花巨资购买悍马仅仅是买了一个坑，这个坑归你了，你后面要把这个坑盖成楼房还需要大量注入，将来让这个楼继续经营、获得现金流，那既要能力，更要资金。

网易汽车：今天非常感谢两位在此和我们分享了这么多，本次收购事件最终结局怎样，一旦收购成功，悍马品牌是不是真的能起死回生，还要在接下来的时间中拭目以待，再次感谢两位老师，同时也感谢所有网易网友对访谈的关注，谢谢大家。
 

来源：搜狐财经 作者：祝慧

2009年06月15日

    5月份，全国规模以上工业企业(年主营业务收入500万元以上的企业)增加值同比增长8.9%，比上年同期回落7.1个百分点，比上月加快1.6个百分点。另据中国物流与采购联合会数据，5月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为53.1%，这是PMI连续第三个月越过标志着经济扩张与收缩分界线的50点关口。虽然跟上月相比，有所回落，但是其还是在一定程度上支撑了中国经济正在企稳回暖的信心。与此同时，国际著名投资者、量子基金创始人乔治·索罗斯近日也表示，中国的经济复苏状况要好于其他国家，可能取代美国成为全球经济发展的引擎。

    工业增速的回升和PMI的连续上涨和，是不是真的意味着经济回暖趋势已经更加明晰？当前的投资和消费状况究竟是什么样的情况？中国经济真的可以率先复苏吗？带着这些问题，搜狐财经独家专访了中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员。

    目前的增长是靠投资拉动，经济复苏遥远

    搜狐财经：PMI指数连续三个月都超过了50点，5月份工业增加值增速达到了8.9%，对此你怎么看，PMI连续增长和工业增长的背后是什么？

    曹建海：这说明中国的四万亿投资计划以及工业九大产业振兴规划，对于拉动中国工业增长已经发生了明显的作用，但是由此判定中国工业特别是中国经济已经回暖，我认为显然是过于乐观了。

    从最近三个月发布的PMI数据来看，电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业等行业的指数连续三个月高于50%。这几个行业，其实从一定程度上来说，主要是由中央和地方政府的大规模固定资产投资拉动的。从工业行业增长来看，增长最快非金属矿物制品业和较快的化学原料及化学制品制造业，明显受益于国家基础设施投资计划；钢铁工业也在很大程度上得益于国家投资计划；交通运输设备制造业的快速增长，既有汽车产业振兴规划的作用，也有四万亿投资计划对铁路机车、造船等行业的影响。

    现在上涨最快的就是投资增长，特别是政府投资增长。今年1-5月，全国城镇固定资产投资53520亿元，同比增长32.9%，这是带动中国工业特别是重工业快速增长的主要原因。由于政府投资的目的在于完成“保增长”的政治任务，很少考虑投资的经济效果；而又因为大部分资金来自于银行信贷，又必须考虑投资的经济后果——这是一个巨大的矛盾。当国有商业银行也把信贷投放当成政治任务时，未来的信贷风险将不可估量。

    与固定资产投资增长快速增长相对应的是，消费的增长特别是居民消费增长严重滞后。在我国的总消费中，政府消费支出一直稳稳占据了13-15%的比重，目前已经超过了农村居民消费支出。如果考虑到农村7亿居民的庞大规模，政府的消费显然超出了我国现有国力应当担负的比例。

    我认为，当前由各级政府主导的各项固定资产投资活动，如果不能加以正确的引导监督，不仅可能变成产生腐败和豆腐渣工程的源头，而且极有可能在未来时期酿成大规模银行信贷风险。

    根据国家统计局的发布的一系列数据，不少人认为中国经济已经开始回暖，对经济前景极为看好。但是，综合中国经济发展的各种因素，我认为至少在两年内，中国经济难言明显复苏；或者，虽然统计数据漂亮，但其中蕴藏着从长期来看的经济危机。所以，不能简单迷信经济数据。

    不仅居民消费没有明显回升，住房销售情况也没有出现好转。原因在于住房市场的高房价不能支撑成交量。在信贷大量投放的条件下，多数高价住房成交量属于开发商自买自卖的虚假交易。根据我的估计，今年三月份以来国内住房交易数据，大约有50%是虚假的。

    搜狐财经：您为什么觉得这些数据不可信呢？您就是根据这些数据判断近两年内经济不会复苏？

    曹建海：中国的统计部门目前受到最大的质疑。国内公众由于多数收入下降，不相信统计局发布的过于乐观的数据；甚至，国际机构如国际能源署也在质疑我们的数据。因为我们没有可对应的能源消耗。目前，我国工业的能源利用效率没有实质性提高，用电量和进口原油数量的减少，与工业增加值的增长速度出现较大偏差，而国家统计局又不能拿出令人信服的依据。从政府投资的角度看，今年以来新开工项目和计划投资总额都出现了大幅度的增加，这是基于政治任务的结果，因为这些投资决策者自己不会为投资失败承担责任；但是从市场意义的社会投资看，投资前景不容乐观。以房地产开发投资为例，今年1-5月份房地产新开工面积同比下降16.2%，5月份单月新开工面积同比下降17.7%，降幅超过4月份，再度呈现探底的态势。而商品房施工面积的同比增速也相应回落到11.7%，徘徊低位。

    如果扩大内需依靠国家信用支持下的信贷泛滥，而银行和投资者只算政治账，不算经济账，这样的扩大内需正如注射“强心针”一样，治标不治本，而且将延误治疗时机。因此，对于中国目前的扩大内需政策，我是不抱希望的，唯一能做的是观察其后果。对于任何一个经济来说，消费需求是拉动经济增长和经济发展的根本动力，如果投资需求没有消费需求的支持，最后就会变成一笔滥帐，投资甚至不如不投资。

    居民消费实际上是变坏了

    搜狐财经：国家其实一直都对扩大内需很重视，而且从国家的统计数据来看，社会消费品零售总额是在不断上升的，难道这个不能说明消费是在逐步好转的吗？

    曹建海：5月份，社会消费品零售总额10028亿元，同比增长15.2%。一些学者根据CPI同比下降1.4%进行类推，称5月份社会消费品零售总额实际增长17.2%。姑且不说现有的CPI测算是否正确，但就社会消费品零售总额来看，其中的一个很大部分属于政府消费和企业投资部分。以占社会消费品零售总额84%的批发和零售业销售总额为例，2007年矿产品、建材及化工产品批发业销售额为58073.2亿元，机械设备、五金交电及电子批发业销售额为16031.5亿元，两项加总就占到当年批发零售业销售总额132740.8亿元的55.8%。从这个角度看，所谓社会消费品零售总额的增长，可能体现为由于政府基础设施投资增长，往电厂送煤、往建筑工地送建材、机械设备、五金交电的明显增加了。由于目前建筑供应主要采取供应商体制，而供应商基本上属于生产资料批发零售商，他们的业绩构成社会投资活动的一部分，但被统计在社会消费品零售总额当中了。

    清华大学李稻葵教授针对这个问题曾经做过一个实证分析，结论是社会消费品零售总额增长与社会总消费支出增长几乎完全一致。请注意这个“几乎”一词，我的回答是，两个东西再相像，毕竟不是同一个事物，绝对不能张冠李戴。

    更具体地说，社会消费品零售总额包括售给政府单位、企业的小轿车、面包车、工具车、卡车等交通工具和设备，在国内生产总值核算中，这些交通工具和机器设备的购买属于固定资本形成，不属于最终消费，即社会消费品零售总额里面包括大量的生产资料。

    现在往工地送货的供应商挣钱，真正的服装店、餐馆、食品店效益同比明显下降。因为往工地送货的销售额很大，今年的比例肯定更高，数量高的多。这还是投资带动的，不是消费带动的，不能把投资简单地归到消费当中。

    根据我的实际观察，由于金融危机，多数企业下调了工资，消费状况是越来越差了，因为政府主导的大规模投资，加上各种刺激房市的政策，实际上限制了居民消费。所以，目前中国城乡居民消费实际上是下降了，至少没有明显的提高。

    刺激消费谨防提前消费

    搜狐财经：那检验最终消费应该就包含哪些内容？

    曹建海：消费就是衣、食、住、行、医疗、教育的内容，其中医疗、教育应该由政府提供公共服务，真正的居民消费本质上就是衣食住行。现在可以看出，居民消费当中，最主要的是住房消费，即真正买房自住的消费，但这些并没有被我们的统计部门统计在内。在我国现行统计体系当中，我们把消费、住房、批发零售是分开核算的。

    衣食住行作为我国城乡居民的四大基本消费，主要应当通过市场来解决，也成为拉动中国经济增长的最主要力量。但是具体分析每一种消费，靠食品、穿衣消费不可能拉动中国经济。在食品方面，中央政府担心有人吃不起饭，一直把价格压得很低，所以，食品开支在生活当中的比重是逐年下降的，不具备扩张性；如果要靠食品消费拉动经济，还得在消费当中扩大其比例，这不符合中国的国情。

    搜狐财经：您的意思是，刺激消费的关键就在住和行上？至于吃穿完全是没有希望的？

    曹建海：要真正拉动消费的话，只有在住和行这两方面。刺激消费就刺激汽车消费和住房消费，其他的可以完全依靠市场调节来满足需求。

    由于经济危机和交通拥堵等原因，我们的车市本来开始衰退了，但是因为政府的一些补助政策和刺激政策，今年以来的汽车销售有了非常大的增长。在肯定这个增长的同时，我们也要注意这是不是一种提前消费？能否持续增长？我想这里要打一个问号。因为本来有些消费者是想明年买车的，结果今年就买了，因为今年有补助明年不一定有，这个数字怎么有持续性？汽车买了就要烧油，油价涨就减少开车，减少购车。

    住房问题的矛盾已经十分尖锐，如果今年高房价下人们买房了，明年依然维持高房价，住房购买能不能持续呢？我是根本持否定态度的。

    应扩大消费规模，限制投资规模

    搜狐财经：政府投资的一个主要目的是拉动民间资金，扩大民间消费，但是若全部依靠政府投资，这些大的项目又可能会影响到民间投资和消费，这两者之间应该如何协调？

    曹建海：投资的目的在于扩大消费。从这个意义上说，缺乏消费拉动的投资，会成为无源之水，也就失去了投资的意义和目的。从经济上看，没有消费支持的投资，注定将成为无效的投资，并因此遭受重大经济损失；当然，消费率过高也会限制一个国家经济增长的速度。因此，保持好投资和消费之间合理的比例关系，对于国家的发展至关重要。

    所以，我认为应该通过扩大消费规模和限制投资规模，将投资引导到促进消费且与消费保持合理比例关系的水平，进而促进国民经济的持续健康发展。

    关键在解决2.1亿农民工的住房问题

    搜狐财经：从您以上的分析来看，目前只是投资规模越来越大，消费规模并没有上来，那您认为应该如何改变现状，如何才能真正刺激起消费来？中国经济真正回暖的表现应该有哪些？

    曹建海：房价降落一半甚至更高，启动两亿农民工在城市的住房消费，这可能是将中国经济拉出泥潭的关键所在。这样也可以实现真正的城市化和城乡居民的安居乐业。

    搜狐财经：怎么样才能让房价降一半呢？

    曹建海：多提供保障房，不仅商品房的价格，而且平均房价就大幅度回落。这里的关键是保障房在开发面积里面占到一半以上，以致未来时期保障房在城镇住房存量中占到一半左右。注意，我说的保障房绝不包括普通商品房，这是政府和开发商故意采取的鱼目混珠、浑水摸鱼策略，非常可耻。

    现在老百姓的矛头都指向地方政府和开发商，中央政府应当体会到民愤所在，不能整天演戏作秀欺骗老百姓。高房价本质上是中央的错误政策造成的，而最近出台的廉租房建设规模，只考虑到城市居民，完全没有考虑2亿多的农民工，这是装腔作势的伪善。

    搜狐财经：如果房价降到一半，经济复苏才有希望，那这个经济复苏不是很遥远？

    曹建海：房价回落有两道途径：其一是政府有意识的调控促使房价下降，主要通过多建设经济适用房和廉租房、打击房地产投机实现房价的自发下降；另外一种是政策性推动房价上涨，在房市一段时间的滞胀之后后崩盘，这种上涨后降一半是必然的，这是一种崩盘后房价大幅度跌落的方式。

    搜狐财经：您刚才提到的启动在城市农民工的住房消费，那该如何启动呢？

    曹建海：解决滞留在城市的两亿农民工和家属的住房需求，是事先我国未来时期经济增长的一条根本出路。具体解决方案就是给他们提供低价住房，当然不是商品房，我认为经济适用房是最合适的。

    现在中央出台了廉租房计划，根本没有照顾到农民工的利益，这注定是一个短视的政策。

    另外，小产权房转正是一条很好的途径，目前国土资源部表态不认可小产权房合法化，他们可能在犯历史性错误。

    搜狐财经：如果让这些滞留在城市的农村人提供住房的话，那这个人群怎么确定？

    曹建海：应该有一个绿卡制度，在城市连续工作多少年之后具备条件了，就可以给他发这个卡了，也就具备购买住房或者居住廉租房的资格了。

    搜狐财经：解决了他们的住房问题，他们的就业等问题又该怎么办？他们可以入画来拉动消费呢？

    曹建海：这些人本来就是有就业机会的，但是没有居住在我们这些年开发的商品房当中。现在的问题是先有了就业，然后解决住房，低价甚至无偿赠送都不失是好办法。解决了他们的住房问题，所有问题就迎刃而解了；反过来，不解开这个结，只会越来越死。因为在解决农民工的住房问题的同时，可以带动一系列的产业发展。不仅后向可以带动与建筑、装饰装修等活动的固定资产投资，而且在居住之后带动家电家具、物业管理、商业服务、交通道路、环保等一系列产业的发展。

    即使不是免费提供，以建造成本限定供给价格，同时银行提供贷款，这将成为刺激消费的重要动力。

    可以看出，两亿在城农民工及其家属，这些人的住房消费启动是拉动中国经济走出泥潭的关键，因为我们的经济根本失去了动力，已经进入泥潭了。

    明年中国经济可能进入严重滞胀期

    搜狐财经：最后一个问题，您对目前的经济情况做何评价，对未来的经济形势又作何预测？

    曹建海：我认为在货币大规模投放的条件下，中国发生通货膨胀是难免的，今年以来的货币投放去年，至少增加了25%。由于多数资金并没有进入生产领域，当前我国的货币投放大幅度增加，已经直接表现为通货膨胀。

    关于通胀的定义我要解释一下，应当用货币贬值来解释通货膨胀。所谓CPI属于消费品领域的物价指数，这个指数的上涨我看也是难免的。目前，消费品之外的其他领域的通胀已经发生，向消费品的传导已经不可避免。如果发生了滞胀，用不了两年就会发生大危机。如果政府试图通过收银根控制通胀发生，必然会导致资产的大幅贬值，房价自动回落。

    通胀难免的依据是，货币投放M2的增长超过GDP的增长速度，如果M2是125%，GDP是5%的增长，那125/105=19%大约就通胀的水平，这是最客观的描述。

    不过通胀在各个领域的表现是不同的，主要集中在四个领域，首先，股票市场上涨幅度超过货币投放增长幅度。第二个是房地产市场，房地产市场最近在上涨，房价也出现了反弹，主要是货币投放的原因。第三个，大宗商品普遍大幅度上涨。第四个，消费品没有涨起来，这是中国特别控制的，占CPI权重1/3的食品价格特别是粮食价格，基本上是由政府控制的。

    我们现在针对物价采取的是鸵鸟战术，脑袋窝进去屁股露出来。这个屁股就是股票价格，往前高高突出的后背是房地产价格，再往前就是生产资料价格，只有消费价格缩在下面，政府依据其制定货币政策。

    目前每个月我们GDP增长2000亿元，而货币投放却至少有6000亿元，加上前三个月的疯狂投放，所以中国的通货膨胀会越来越明显。估计从明年开始中国经济将进入滞胀期，就是经济不增长，但是物价拼命上涨。这是一中一场糟糕的状态，工人都要求涨工资，生产资料价格失控，都会带动消费价格持续上涨。

    目前中国的股市上涨迅猛，房价在一二线城市也出现了报复性反弹，我认为这些都是人为炒作的结果，比饮鸩止渴还要可怕。我认为近期中国经济复苏根本无望，反而可能在两到三年出现不可控制的大危机，大危机之后才有可能复苏，所谓物极必反。

    中国的通货膨胀已经发生，反映在股票价格高涨、房价3-5月份的反弹、大宗商品价格的迅速上升，只是还没有传递到僵化的CPI统计指标当中。
    目前在人们的概念中，CPI（消费价格指数）代表着通货膨胀率。只要统计出来的CPI是负的，就说明发生了通货紧缩，这个时候扩大货币发行就变得日益迫切。中国目前的情况非常奇怪，明明今年前4个月的新增贷款就多达5.2万亿人民币,已超过全年的信贷投放计划；今年的货币增长速度已经到了25.5%以上，但5月CPI的统计却是-1.4%，连续四个月为负值。如果考虑到今年一季度的GDP增长只有6.1%（就是这个数字也招致怀疑），实际上今年以来全国城乡居民的各类货币储蓄已经贬值18%左右，这不是通货膨胀是什么呢？

    CPI为负值说明了什么？可以从某种程度上说明一些情况。例如所统计的消费品，确实发生了供过于求、价格下跌的现象，比如猪肉价格的回落就成为牵动CPI指标的关键因素，这虽然荒谬但是事实。另外，在世界范围内和我国，消费类电子产品升级、价格下降是非常重要的行业竞争规则，如果采用相同产品销售价格变化，则这部分永远是下降的，甚至由于技术更新可以出现由3000元变成零的回落（如3G技术可能导致传统大量通讯工具退出市场），这究竟能否属于消费价格回落呢？如果考虑到食品、衣着、烟酒、居住之外的家庭设备用品、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化等消费，都涉及到技术更新频繁的消费电子产品的消费，则我国CPI统计显然有人为压低的嫌疑。
    此外，在世界各国的CPI统计中，建房支出为家庭开支的重要组成部分，建房成本变化在很大程度上反映着消费价格变化。但在我国城镇，由于绝无仅有的房屋建设开发模式，几乎不存在居民自建房行为。居民在购买住房方面的巨大开支，反而不能统计到消费价格当中。因此居住项目反映的消费价格变化不仅权重过低而且变化幅度不明显，根本不能体现居民家庭的消费状况。
    最后最关键的因素，中国的食品价格占到了消费价格权重的1/3，不仅远远落后于居民消费的现实，更是因为我国的粮食价格实施最严格的管制政策，由此导致CPI统计严重失真。或许一些人认为中国的粮食市场属于完全的竞争市场，完全没有意识到中国政府对粮食价格的控制，这是极其幼稚的想法。据分析，2008年的粮食收购价格，基本与1998年持平，而人工成本、生产资料价格早已出现了几倍的上升。中国对粮食价格的控制，最厉害的是粮食储备制度，日常储备规模为1.5-2亿吨（包括往年陈粮），大约占我国粮食年产量的30-40%，这个储备量足以平抑任何粮食价格上涨；另外，当国内由于成本或市场供求变化导致粮食价格上涨，中国则通过进口粮食平抑粮价（大豆除外，目前中国已失去定价权）；而当国际粮价大幅上涨，中国则如2008年一样收紧关口，严禁可能导致国内粮价上涨的出口行为。中国政府的这些行为，固然有利于贫苦人吃得上饭，但最大的问题在于损害了广大农民的利益，目前农业种植业务，特别是粮食种植业务基本上为全国性亏损，农民没有种粮的积极性。由于粮价控制，中国基本上可以控制食品价格水平，这样中国CPI的1/3就处于中央掌控之中的不变参数，不管货币如何投放。
    其实，只要是货币超额投放了，就已经发生通货膨胀了，这本是通货膨胀的本来含义。只是，在中国政府高层的眼里，仅仅盯着CPI这样一个人为制造的“怪胎”。只有这个怪胎发生变化了，政府才着手收缩或放松货币投放，但实际上已经积重难返，经济也就面临失控局面了。
    对于老百姓来说，要学会透过现象看本质，使自己聪明一些。
    一些人希望购房避险，在我看来，可能还不如保留现金。因为从下半年开始，中国房价将重回下降轨道。老百姓除了购买生活资料避险，更重要的是要通过自己的声音，反对政府滥发货币损害公众利益。

作者：湘水之鹤

来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_545811bb0100d9su.html

    最近,在社科院的二位学者曹建海、牛凤瑞就牛凤瑞本人所主持的城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》所表述的观点展开针锋相对的辩论时，曾担任过中国社科院研究生院常务副院长的邹东涛以一个看似调解人的角色出面加入论战，但实际上却是为牛凤瑞助阵，并批评曹建海是“用民粹主义说话”，还妄加推断说：“如果突然房地产价格降一半，是国家的灾难。”

    听罢邹前副院长的言论，我心里确实暗暗吃惊，我不知道到底谁是民粹主义，是不是真是民粹主义？我想到经济学家赵晓的“买房就是爱国”的观点，想到北师大董藩的“反对房地产复兴就是反人类”的言论，我觉得这里面都有着一个共同特点，那就是：逃避别人的观点，不与对方就论点、论据进行正面的直接交锋，而是直接把自己的观点包装上一个坚硬而漂亮的外壳来掷向对方，试图使对手无法接招，从而沉重地打击对方，同时也起到迷惑听众的作用。看看赵晓的观点：你不买房，那你就不爱国。不爱国，万民痛恨，你承受得了吗？听听董藩的观点：反对房地产复兴，那你就是反人类。反人类，你不想活了？你如果要生存，就要离开这个被人类主宰的地球；再仔细想想邹前副院长的观点，他的说话更令人无法接招：房价下跌国家就会有灾难，如果房价下跌一半国家就会有大灾难。你要反对房价上涨就是反对国家经济振兴，反对国家应对金融危机的政府决策！你看看，话是一环扣一环，理是一句接一句，并且这些人头上又顶着教授、学者、院长、博士之类的高帽，又供职于大学、权威机构或是决策机构里吃着皇粮国禄，普通老百姓不是被晕倒就是被吓死，哪还有勇气去与之与驳斥。其实,依我看，以邹前副院长为代表的这样一些专家学者的言论，其实已不是单纯的学术讨论，而是一种学术恐怖言论了。

    学术恐怖言论有几个明显特点。

    第一个特点就是无理也想闹三份。从邹前副院长关于批判曹建海的言辞中，我们可以看到，邹东涛其实并不了解房地产行业，尤其是不了解中国的房地产行业。经过近年来的激烈争论,普通民众都基本认识到,中国的房地产行业需求主要是住居性需求、投资性需求、投机性需求这三个需求。只有住居性需求由居民的有效购买力决定，衡量依据就是居民的房价收入比。在目前中国的房价水平上，我国房地产的有效需求早已不足，已完全不足以支撑目前的高房价;投资性需求实际上由无风险收益率所决定的,如果租赁收益低于银行存款的实际利率水平的话，房地产是没有投资价值的。从目前全国的房屋租金水平来看，我国大多数城市的房地产早已没有投资价值；投机性需求是由投机收益率所决定的，投资收益率决定于从银行贷款得来的借贷资金成本和房价的上涨空间。在目前，我国银行的资金的借贷成本是较低的,同时,由于我国社会信用体系缺失，银行监管不到位，使得投机者可以从银行借来大量廉价资金进行投机炒作，从而推动房价高速上涨，使投机者攫取了巨额的利润。中国房地产的初级阶段主要是住居性需求为主导的，因而从分析房价收入比来分析房价是否合理是有依据的，也是科学的。但发展到中期阶段后，投资性需求开始潜入，分析银行的借贷资金成本也是可行的。但进入房地产发展的晚期阶段后，只有分析金融政策才是可行的，因为只有金融政策才能决定投机性需求的规模大小，才能决定房价上涨的速度。也只有进入晚期，房地产才是最危险的。环视中国目前庞大的经济学家群体,我们可以看到,中国至少在目前为止还没有产生真正的房地产专家。因为，到目前，还没有哪个专家，能从这三种需求入手对房地产进行全面分析，并判断出房地产的价格走势。曹建海较多地从住居性需求去分析房地产的需求，虽有不甚完善之处，但还是基本认识到中国房地产发展中所存在的问题和危害程度，唯一遗憾之处就是没有从金融政策上对房地产的房价走势的影响去做判断。除此之外，还有哪个专家对房地产的研究能超过曹建海的研究成果呢？董藩完全是一个丧失学者良知的人，赵晓基本上是特殊利益阶层的代言人，他们谈到房地产基本上是胡言乱语。而邹东涛虽然立场不甚明确，但完全没有从一个正确视角去分析中国高房价的成因，反而为高房价去辩护，天真地认为要维护“市场”决定的高房价，反对政府去干预。他就象一个庸医一样，不问你是什么让你生病了，只要开药就行。这样开出的药有效用吗？不死人就万幸了。不懂装懂，或是干脆无理也闹三份，博得一个露脸机会，这是当代中国房地产领域许多学者的共性，也是学术恐怖言论的第一个特点。

    第二个特点就是无知妄想，假想并不存在的必然结果来恐吓决策层。董藩有许多的恐怖言论，最近最流行的就是他的未婚同居推高房价论。许多网友曾经问：未婚同居是西方人的古董，为什么西方并不因未婚同居现象推高房价呢？其实，这些人屡发恐怖言论，暴露了他们一是心态浮燥，没有认真地去研究房地产，因而无法去正确地认识到房地产的客观发展规律，二是他们屁股决定脑袋，站在房地产这个特殊利益阶层的角度去观察问题，而不能从全局角度去研究房地产问题，三是他们学术肤浅，没有掌握一个正确的分析研究房地产的正确方法，甚至于满足于获取一些公开的数据，从而想当然地或是一厢情愿地去推演出一些并不存在的必然的结果。以邹东涛的“房价降一半是国家灾难”的言论来看，我们可以来看看邹前副院长的结论是多么的荒唐和不堪一击。以一个简单的经济学原理分析来看，房价下降，可以产生多重影响。第一个是对消费者预期的多重影响。在房地产的三种需求当中，房价下降影响最深的应该是投机性需求，这种以在房价上涨过程中博取投机收益为目的的需求将在房价下降过程中完全消失。其次是影响投资性需求，由于投资性需求当中也会隐含部分投机的要素在里面，因而投资性需求也将在房价下降过程中减退。最后影响的是住居性的需求。如果是有效的住居性需求（也即房地产开发商言必说的刚性需求）的话，房价下降会扩大需求的。从目前房地产的发展形势来看，我们可以看出，投机性需求完全消失，投资性需求基本停止，而有效的住居性需求不足，是目前决定房地产销售萎靡、价格下降的根本原因；第二个影响是房价下降是否能扩大成交量。由前面分析可以看出，房价下降过程中，只有有效的住居性需求才是刚性需求。但是，刚性需求是多层次的，是与居民的收入结构相匹配的。我国的基尼系数早已超过世界公认的警戒线，说明我国居民的收入结构极不合理，少数富人掌握着国家的绝大多数财富，因此，房价下降，首先是要先满足少数富人的刚性需求，然后才是满足部分中产阶层的刚性需求。最后才是广大工薪阶层的需求。由于我国的少数富人的刚性需求早已满足，部分中产阶层的刚性需求满足困难，广大工薪阶层基本无力满足，因此，目前，我国房地产的需求与供给之间存在一个巨大的豁口，无法对接。如果房价在这个豁口内部缓慢下降，是不会带来成交量的实质扩大的。这好象刚刚处于下降阶段的股票一样，价跌量不增，这是一个基本常态。要填充这个供需豁口，需要房价大幅度地下降。只有房价大幅度地下降，才能满足刚性需求，才能有效地扩大销售量；第三个影响是房价下降是否将带来灾难性影响。房价下降将对三个方面产生重要影响。第一个影响是将对银行的按揭贷款的资产质量产生重大影响。如果房价跌破了按揭贷款数目，是否会带来银行的不良资产，其实这也是一个复杂的问题。如果是单纯的投机性需求的话，如果房价跌破按揭贷款的数目，投机者会选择弃房，因此，银行产生不良资产；如果是投资性需求的话，投资者必须将住房的装修成本考虑在内，房价跌破按揭贷款数目，他不一定弃房，因此不一定会产生银行不良资产；如果是住居性需求的话，购房者必须将装修成本、搬迁成本、下一次住房的选择成本、新环境的适应成本考虑在内，如果房价不是极大地低于按揭贷款的数目的话，住居性需求的消费者是不会弃房的，更是不可能产生银行不良资产。另外，如果我们考虑前几年银行发放的按揭贷款都是以住居性需求为主的话，并且随着还款数目的增多而贷款成数较大地下降，银行更不可能产生大面积的不良资产。同时，房价下降带来的影响也是多元性。由上面分析，房价下降可能对银行带来不良资产（但并不会对银行产生大面积的不良资产），但房价下降处于供需豁口之间时，并不会带来成交量的放大。只有房价下降到供需能有效地进行对接时，成交量才能快速扩大，此时，才能真正地起到刺激消费的目的，才能对下游产业带来多方面的带动作用，才能对中国经济摆脱金融危机的影响产生积极的推动作用。相反，倒是房价继续上涨只有一个唯一的结果：房价上涨只能带动投机性需求的增长，只能使房地产的需求更加薄弱，对银行将产生灾难性后果，对国家经济发展的带动作用减弱到极点。综合几个方面的影响，房价下跌不可怕，并不会带来令人恐怖的后果，反倒是高房价不能带动有效需求才是真正的可怕，试图维持高房价才是犯罪！以“房价下降一半是国家灾难”论来搞危言耸听，一是说明这些人犯了无知妄想症，二是说明这些人有一个阴暗目的：就是以此来恐吓决策层，阻止短期内不利于房地产发展但长期有利于中国经济发展的政策出台。

    第三个特点就是暗藏私心，蝇营狗苟。失却正直学者的良心和正义，完全是金钱至上主义。屁股决定脑袋，大凡发布恐怖言论的学者多是跟在房地产开发商或是房地产特殊利益集团后面，蝇营狗苟，追求私利的人。这些人大多出卖自己作为一个学者应有的良知、公正、智慧，从而换取房地产开发商的一些利益，其逐臭之态甚是可恶，其媚态之形甚至是可憎，其张狂之言甚是使人愤怒。正常人只要看看董藩在房地产开发商举行的各种论坛上的丑恶表演，足以使你丧失一切对学者的美好印象。

    第四个特点是峨冠博带，颟顸凶恶。大凡能发表恐怖言论的人，大都与其有一定的地位或是影响有关。试想，你没有话语权，没有学界的影响力，房地产开发商付重金找你来，你的言论如何能产生恐怖的震憾效果呢？你看看，赵晓是教授兼博导，董藩是教授并自诩为博导，邹东涛还曾是中国社科院的副院长。这些人帽子够高，名头够响。房地产开发商花重金请来，就会产生预期的“效果”。这些人也颟顸凶恶得很，费尽心思，或是指鹿为马，或是暗渡陈仓，或是李代桃僵，发表一些极具震憾效果的言论，将自身的影响发挥到最大化，以满足主子的要求，争取下一次邀约。

    这些相继发表恐怖言论的经济学界人士,都一一拜倒在金钱的石榴裙下，既是学术界的悲哀,也是体制的悲哀,更是中国经济发展的悲哀,值得我们深刻反思！

    许多网友要我评论一下邓玉娇事件，我却迟迟没有动笔。之所以如此姗姗来迟，在于我本能地排斥由巴东警方发布的随时串改、自相矛盾的所谓案情真相。我不愿意在这样的“案情”基础上进行什么推演、发表什么议论。至少我会认为，那会令我失去了学者应有的严谨态度。所以，我一直在期待来自有良媒体的案情披露。

    在当前官商勾结追求GDP的时代，有成百万、上千万的中国女孩，他们的贞操、身体甚至性命，已经成为GDP增长操弄者——官员、老板、恶霸等发泄兽欲、激起经济开发热情的源泉。如同慰安妇之于日本军队战斗力的提高，异性招待已经成为除金钱贿赂之外，唯一能激起官员和老板原始热情的方式了。这是一个社会阶层分野日益深化的时代，官府人员、富豪、恶霸把欺压百姓、掠夺他们的家园，变为他们发财致富、巧取豪夺的重要手段；作为受害者，上访人员被当成精神病患者、社会不安定分子而给予强制治疗或关押，无数的、惨无人道的冤情被地方党委、政府、执法部门以“顾大局”、“保增长”的名义“和谐”掉了。他（她）们的冤情，连同其同胞所受的各种欺侮，只能埋葬在众生内心的万丈怒火、但敢怒而不敢言的沉默当中了。

    所以，与很多人比起来，邓玉娇当属于非常幸运的，至少她生活在了发达的网络时代，民众的关心使她不会承受窦娥之冤。当然，邓玉娇是伟大的，也许她自己到现在为止，还意识不到自己的伟大。但是在我看来，邓玉娇注定至少会成为现代中国历史上、除暴安良的吕四娘形象；甚至，伴随着事件的持续扩大，邓玉娇事件有可能演变成中国政治的一个重大事件。由于这个事件发生在中华人民共和国成立60周年之际，其引发的政治波澜，很有可能永载史册。从这个角度看，则邓玉娇对于当代13亿中国人心灵的冲击，堪比革命烈士秋瑾。尽管在知识素养、视野、见解上，邓玉娇与秋瑾有着天壤之别，但她面临危险的大无畏勇气，我想就是秋瑾本人，也会对她钦佩万分。

    根据互联网上不断披露的消息，一个异常清晰的构图已经映入在我的脑海当中：这是一个众多地方官、矿产恶霸试图逼良为娼、实施强奸，而最终被烈女杀一伤二的案情。这个极度接近事实的描述，实际上是巴东地方政府官员早就清楚的官员丑情，但为了“保稳定”、“顾大局”、“讲政治”，他们要想尽办法大事化小、小事化了。当然，民女是最好的替罪羊，只要能将事件平息，冤枉几个民女实在是家常便饭。由此，一个试图强奸而被正当抗暴防卫的事件，被他们精心研制成众目睽睽之下，一个深藏利刃的民女，涉嫌故意杀伤共和国政府官员的案件。愚蠢且可怜的邓玉娇家属们，在政府黑白势力软硬兼施之下彻底缴械，帮助真正的罪犯消灭了证据，解除了真心为邓玉娇无罪辩护的高水平北京律师，转而聘请与地方政府有着千丝万缕联结的、一心基于有罪推定假设而追求减刑的低水平地方律师，以政府新闻发言人一样的从容接受来自全国各地媒体记者的采访……够了！这是地方势力历来解决重大冲突的一贯伎俩，而普通的百姓，几乎无不入其彀中的。

    然而，假的终究是要败露的，不管有没有邓玉娇家属参与掩饰。在强大正义的互联网监督下，没有什么事实是巴东政府和警方能够隐瞒的。一个个小分队加入了调查和信息搜索当中，由此令网民知道了案发当天就被转到宜昌中心医院泌尿外科就医、但被当地警方有意忽略的、有雄厚出身背景的黄德智，所谓邓玉娇“朋友”的唐琴，为镇政府人员色情消费埋单的福成矿业公司矿长周程，以及由于帮助摆平和矿山和周边村民关系，成为宴请头面人物的镇人大主任、主管招商工作的副书记郑建武等。

    在眼下全民关注邓玉娇事件的局面下，仅靠巴东警方和政府的低水平掩饰，结果只能欲盖弥彰。可以说，真相暴露的越多，就越会引发全国人民更大的愤怒。这种愤怒开始是指向巴东党政司法部门的，但是如果处理不好，很快将指向湖北省党政司法机关，并进而引向中央核心机关和党政首脑。对于任何层次的执政者而言，如果他小看了这种愤怒，我想至少他不具备一个当政者应有的起码素质。

    为什么中国广大的老百姓，可以由一个邓玉娇事件，激起如此汹涌的愤怒？我认为主要是长期以来以各级党政官员为核心的既得利益集团，残酷掠夺、剥削广大人民群众，造成严重收入分化和阶级分化的必然结果。需要引起我们高度重视的是，在我国目前的GDP增长中，其中一个非常重要的部分，就是以既得利益集团掠夺作为主要模式的，这包括在征地、拆迁、房地产开发、环境污染、血汗工厂、欺压弱者、逼良为娼、司法腐败等环节当中——昭示所谓“世界奇迹”的中国GDP增长的来源，正是以老百姓的血泪、痛苦、生命财产损失作为主要生产要素和代价的，这是与任何国家经济发展的目的背道而驰的。

    一个本应忠于人民的党和政府，不再以人民的利益做为根本，而放任鱼肉人民生命财产的寄生行业甚至黑社会横行国家，我看主要不是什么认识水平问题，而根本在于我们执政党领导下的政府官员群体，整体性地站在了最广大人民群众的对立面，由此必然激发越来越深刻的官民对立，甚至是仇恨。由于党政司法部门当中充斥了以掠夺民财为生的贪腐分子，他们从来只是考虑自己的利益，根本不会考虑人民的利益；他们自恃有强大的武装力量，完全漠视人民由于被掠夺、被剥削形成的愤怒和仇恨，这显然是一种极其危险的心态。

    环顾当今之中国，已经处于下风声鹤唳、四海翻腾的危险时期。作为人民政党的中国共产党，如果不能及时荡涤深藏其中的污泥浊水，前苏共的倒台，必然会成为前车之鉴；当然，如果能够及时地、大规模推进肃贪廉政，恢复中国共产党历史上既有的全心全意为人民服务的宗旨，则仍然有望唤回民意，挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾，这是全国人民都希望看到的局面。

——为牛刀长篇小说《深圳，我把爱情弄丢了》作序

曹建海（研究员、经济学教授、博士）

    当今中国的互联网上，人们把我、时寒冰、牛刀并称为“地产三剑客”，起于2007年8月25日我们三人一起参加了新浪华东网组织的《地产三剑客》视频直播，一起激辩《疯狂拿地对房地产的影响》。作为这个系列栏目的第一期，牛刀当时还是这个节目的负责人。这期节目因为言语大胆、锋利，在网友中间产生了强烈反响。此后，“地产三剑客”之名就开始由我、时寒冰、牛刀三人分享，也顺势取代了地产界王石、冯仑、胡葆森的“地产三剑客”称号。

    身为“地产三剑客”之一，我是先在电话上认识时寒冰，时间在2007年2月“潘、时、任”论战正酣之时；认识牛刀正好晚一个月，但却是以见面的形式认识的。在2007年3月新浪地产峰会上，我和牛刀都被评为“2007新浪房产10大博客”，这次峰会给我的最大收获，就是认识了牛刀。

    我参与社会评论，起自2006年2月在新浪房产开博，新浪网其后多次在首页推广我的作品。对我印象最深的，是2006年3月27日，上午我参加了央视《对话地产商》节目，下午参加了规模盛大、华丽灿烂的2006年新浪地产峰会。在2006年的新浪地产峰会上，我被邀请为论坛嘉宾，在房地产各路人士面前正式亮相；2007年的峰会没有邀请我发言，但把我评为年度10大博客。我对博客不是十分重视，本来不愿意去了，新浪的编辑坚持让我亲自领奖。抱着置身龙潭虎穴的想法，我到场了。比起2006年的峰会，2007年峰会在多个方面远远不及，似乎预示房地产市场将风光不再。座位的周边，几乎全是开发商和中介机构负责人，没有我愿意交流的人。当主持人宣布获奖名单并上台领奖时，我发现了还有网络地产名人牛刀。我知道牛刀是代表公众说话的，我找到了牛刀，报出了我的名字。看得出牛刀对我的名字很熟悉，对于和我认识非常乐意，我们互相留了电话和联系方式，他当时在《京华时报》房地产部工作。

    牛刀的本名是陈乾，不过知道他本名的人太少了；相反，网上有关牛刀的文章铺天盖地，甚至远远盖过了“小试牛刀”这一千古成语。牛刀最强有力的武器就是网络，在我认识的人当中，牛刀是最重视网络话语权的人士之一。他很早就在人民网、搜狐网、新浪、腾讯网、凤凰网、网易、和讯网、天涯网、百度等都开有博客，并亲自维护。在2008年6月20日胡锦涛总书记通过人民网与网友在线交流之前，网上名人在公众眼中的印象多是“混乱”、“不正规”、“杂牌军”，这个时候把主要精力投放在网络上，是需要冒险和承受压力的。可贵的是，牛刀坚持下来了，并终于获得了成功。

    现在，在拥有世界最多网民的中国互联网上，网络名人的影响力甚至超过了电视名人，正是他们高瞻远瞩、深谋远虑的结果。在牛刀的新浪、百度博客上，每天都有十万次以上的浏览量，各种博客浏览总量，已经接近了1亿次，成为网络炙手可热的红人，自然是水到渠成的事。

    和牛刀的第二次见面，是2007年7月12日在凤凰卫视录制《一虎一席谈》节目，我们一起作为嘉宾出席。这次节目牛刀比较沉默，我甚至怀疑他可能不善言辞。不过在事后的记述中，牛刀在他的博客中记述了这次录制的感想：“在凤凰卫视《一虎一席谈》录节目时，巧遇曹建海博士，他有一句话令我怦然心动，那就是：‘政府应从房地产的利益链中退出。’这个观点，我认为对目前房地产市场来讲是非常有意义的。”这让我和牛刀有了惺惺相惜之感。2007年8月25日牛刀邀请我到上海录制由他负责的新浪华东网《地产三剑客》节目，他本人也作为嘉宾发表观点，期间反应敏捷，观点独到，自成体系，令人击节。我对牛刀的理论水平和表达能力，有了更全面的认识。牛刀给我印象最深的，是一起2008年4月在央视《对话》关于“买不买房”节目，这次他作为主嘉宾坐在了台上，期间和作为评论嘉宾的我多有配合，面对主持人陈伟鸿过分偏袒开发商的局面，牛刀的无奈和我的愤怒及中途离场，用行动诠释了我们的共同立场。

    牛刀在全国产生巨大影响的，是他在2007年7月11日和北京大学教授徐滇庆关于深圳房价打赌的事件。在赌局将要揭开的2008年7月，他们的胜负，成为全国人民最关注的娱乐事件。但是，对于每个当事人，却是事关个人声誉的重大事件。因为这场PK，总得有一个体无完肤的输家，做一个不愿意做的道歉，供全国人民娱乐开怀。眼见事实不可更改，徐滇庆教授率先在《南方都市报》刊登了一版 “道歉声明”，“牛徐赌局”遂以牛刀的完胜而告终。

    “牛徐赌局”让牛刀名声大振，媒体采访和各地的邀请不断，期间牛刀多次从上海飞来北京，我们之间的交流就更多了。这段时间我感觉牛刀的信心更坚定了，知识面也更广更深了。牛刀多次和我探讨宏观经济等相关问题，他的文章也由房地产市场，转向通货膨胀、汇率、货币投放等更加宏观的领域，观点也更为犀利，可谓站在了与开发商及其喉舌搏斗的制高点。

    当前，全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国的楼市似乎已经率先苏醒。随着房价的逐步回落，特别是中央政府和地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。开发商集体欢呼楼市出现回暖，令开发商们痛恨的时，他们配合政府救市苦心营造的“小阳春”，就是被牛刀的博客文章刺破的。《中国楼市假按揭风波》、《谁能解读深圳国土局的数据？》、《开发商为什么要以假按揭制造小阳春？》等文章，直接刺中了开发商虚假造势、借以诱导公众进入房地产市场的七寸，广大公众由此看清了开发商一贯造假的本来面目。由此，开发商们恨死了牛刀，各种造谣中伤纷至沓来，牛刀淡然处之，表现了“地产三剑客”的胸怀和大将风度。

    认识牛刀的文学才能起自他写的诗，他其实是早有诗才的。我记得是在2008年12月初，牛刀看到时寒冰先生鼓琴，诗兴大发，当晚写了一首诗献给寒冰先生，获得了网友的一致称赞；牛刀再接再厉，也给我写了一首，写得更长了，字词中体现了朋友间善意的激励，特录如下。

牛刀的诗：致建海

2008-12-21

辩论和博客都是狂涛

无数的交流和碰撞

激情飞天

热情如火

即使面对一汪冰海

你的才情

也势将对手融化

世界平静如水

谁能阻挡你的思想飞迸

变成闪烁的火花

从与你相遇的一刻

我才明白

什么是心灵的海啸

震-撼-芳-华

是的

我们的眼前

即使是歧路

也铺满鲜花

是的

我们的世界

即使是白天

也充满夜的挣扎

一切的欺骗和狡诈

公开在大街上行走

睥睨公平和正义

带着金钱的狂傲

展示掠夺者的奢华

还有一些走狗

披着教授的外衣

向主人摇着尾巴

就为了一根骨头

可怜兮兮的散乱一头乱发

唯有你

拔出长剑

激情当歌

展现面对苍生的自豪

唯有你

只有你

飞跃奔腾的骏马

带着思想的长剑

为理想出发

    这首诗虽然是写给我的，又何尝不是激励牛刀自己的呢？在这首诗的描述中，有很多是我还没有达到的高度，我深感惭愧。有这样的好诗的存在，我的后半生思想和行为，就有了一盏明镜，令我每日反省自己，踏踏实实地，做一名真正为百姓利益呼吁的、人民的经济学家。

    由于有了牛刀的诗做铺垫，我对牛刀的小说也就不奇怪了。其实，在我的骨子里，我非常看中小说对社会的巨大影响。正如雨果的《悲惨世界》、狄更斯的《雾都孤儿》、托尔斯泰的《战争与和平》等，一部小说甚至影响整整一个时代。以中国现代社会之变化剧烈、错综缤纷，太适合写成举世闻名的小说作品了。现代人包括中国作家多为名利所困，耗费大量精力在不必要的领域，致使现代小说普遍先于平庸，很少有打动人们心灵的好作品。

    通过一位思想者之笔，《深圳，我把爱情弄丢了》围绕小说主人公白云觅雪的感情、生活、创业状况，揭示了深圳这个移民城市光怪陆离的社会结构。关注都市主流人群的边缘化，关注他们的生存状态，从而引发社会探索边缘人灵魂深处的警醒和战栗，是本部小说的主旨。我是一位喜欢想象的人，也经常通过阅读小说了解社会结构和社会各阶层的生活状况、所思所想。通过白云觅雪、BeiBei、丁文秀等人，我看到了深圳人表面风光的工作、生活下的艰辛、对情感的依赖，理想和现实冲突下的无奈……比起寻常的情感小说，《深圳，我把爱情弄丢了》更能够发人深思、动人心弦。

     这是一位饱含民生理念的思想文人笔下的小说，而小说之所以成为小说，也正是因为作者注入了其思想神韵，犹如“点睛”之于“画龙”，赋予了其勃勃生机。

    预祝牛刀的小说发行成功。

    曹建海

    2009年4月16日于北京朝阳区西坝河西里。

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特别说明：牛刀长篇小说《深圳，我把爱情弄丢了》已由长江出版集团正式出版，6月中旬上市。邮购将会得到牛刀亲笔签名，并加入牛刀读书会，共同分享读书的乐趣和体会。牛刀读书会会员将可免费参加牛刀主讲的财经讲座。

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2009年5月25日于和讯网演播室

和讯网：各位一和讯网友大家下午好！欢迎光临和讯评论“核心访谈”节目，我是今天的主持人郭哲。我们今天访谈有点特别请来了三位嘉宾，今天这样做把背景向大家介绍一下，今年4月23日的时候社科院发布了比较权威的《房地产蓝皮书》，这本书发布之后引起了很大的反响。5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，公开质疑由社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞主编、中国社科院文献出版社出版的《房地产蓝皮书》的权威性与立场，引起了社会的广泛关注。15日，牛凤瑞主编通过《每日经济新闻》对研究员的质疑进行了回应。19日，社科院文献出版社总编辑、《房地产蓝皮书》终审签发人邹东涛教授又特别给和讯网发了他对这一争论的评点。当然，关于社科院《房地产蓝皮书》的讨论并没有结束，关于房地产市场的各种讨论战从未停止过而这种争论的背后，其实是汹涌而焦虑的公共诉求。为了对这个问题进行更深入的探讨，今日我们特别邀请到曹建海老师、牛凤瑞老师、邹东涛老师这三位当事人作客和讯网，面对面的对此次事件以及当前的的地产相关问题与各位网友一起进行深入的探讨。三位老师跟我们的网友打个招呼吧！（16: 42）

曹建海：各位网友下午好！（16: 42）

牛凤瑞：各位网友好！（16: 42）

邹东涛：各位网友下午好！（16: 42）

和讯网：既然这个事是曹老师最先发起的，那我们今天就先请曹老师说一下你当初为什么要写这样一篇博文呢？（16: 42）

曹建海：博客文章并没有在报纸投稿可能还不想引起媒体的关注，我博客新浪、搜狐的点击量都是有限的，但是被媒体发现之后是比较高了。我关注蓝皮书是从07年开始的，当时认为房价仍然会上涨，但是幅度会比06年小。08年蓝皮书认为房价会继续上涨，不会出现拐点，今年的看法是上半年房价会回落、下半年上升，所以今年房价不会出现明显的回落。07、08年的判断可能跟实际有些出入，今年的情况可能跟实际也很难吻合，比如说上半年是在上涨的，但是我认为下半年可能又要充回回落的轨道，所以蓝皮书是完全反过来的。我又看了过去几年的，因为都是年初成稿到4月份发布，可能各年的情况都有一些出入，但是这也不是绝对的，比如说第一年认为房地产会成为支柱产业，这是一个定性的东西，关键是如何界定它的范围，如果只是开发商恐怕是很难，如果把社会事业也加进去恐怕这个判断才准确。我在4月初有一个重要的观点，我认为中国城镇的房价，特别是一二线城市为主的应该有四到五成的空间，这跟蓝皮书的观点是反过来的，我认为有必要澄清我的立场。人家说社科院又说左又说右到底是说什么，有人甚至认为是同一批人做的，所以我认为要澄清一下。（16: 43）

和讯网：牛老师蓝皮书从一开始就是您做主编，刚才曹老师说跟现实有差距，您怎么看？（16: 43）

牛凤瑞：预测和现实有一定的差距，这是每一个预测的方法和预测者不可避免的。刚才曹老师说我们的预测是错误的，恐怕你没有仔细看那本书，比如说07年预测说08年房价上涨，08年房价是不是涨了？如果上涨了我的预测就是准确的。如果你说某一个城市08年某一个下降这是准确的，我们讲话也好、判断事物也好，要以基本事实为根据，以全国的统计数据为根据，而不是以某一个例子、某一个时段的某一个数据为依据。这就是说我们宏观的判断跟局部判断的差异。这是我讲的第一个问题。第二个问题中国房地产业所谓地位的问题，咱们一直说支柱产业，它能够提高中国核心竞争力、国际竞争力等等，实际上这时两回事。并不是中国所有的产业都能够直接的提高中国的国际竞争力，不光是房地产业其他很多产业都是这样的。但是房地产业是为我们提高国际竞争力提供物质条件、物质依托的产业，这一点恐怕没有什么疑问。因为我们的基本生活需要基本住房来保障，还是我们的科学实验是需要房屋作为物质载体一样，所以这是两回事。所以我想作为房地产业的地位，无论我们赋予它什么地位，我只讲一个事实，08年中国房地产的投资是多少？3.05万亿人民币，这个投资规模可能是国内任何一个行业都没有的投资规模，这就是现实。为什么它有这么大的投资规模，因为它是关系国计民生，因为它是改善中国人民的居住条件，它是改善中国人民民生的一个物质条件。特别是我们是发展中国家社会主义初级阶段，未来十几年我们要快盖房子、多盖房子才能满足人们的基本需求。有人说现在是消费结构升级阶段？这主要表现在住房、旅游和汽车。旅游与汽车占家庭支出的份额是1：10的关系，同样汽车与住房占这个家庭支出额又是一个1：10，实际上三者是1：10：100的结论。我可以得出一个结论，未来几十年中国消费结构的主体在住房条件的改善，能不能成立？住房面对金融危机来袭，以及我们扩大内需改善民生的最佳结合点在这？房地产业贯不贯名，这无关紧要，但是房地产业是目前我们扩大国内需求与改善民生的重要结合点或者叫最佳结合点，这一点是没有什么疑问的。只有我们建房子我们的钢铁、冶金、玻璃、水泥才有市场需求，只有我们建房子我们数千万建筑工人才有活干，只有我们把房子建起来我们的家具、家装、家修才有市场需求，只有我们把小区建起来我们的小区物业才有需求才有发展，这就叫拉动内需。我觉得看问题不仅仅看一个方面，应该多几个侧面去分析，这样才会有正确的结论。（16: 43）

和讯网：我们现在是不是把房地产业跟开发商等同起来了？（16: 44）

牛凤瑞：有人把房地产业跟开发商等同起来这是错的，这是两个概念，一个是社会阶层一个是产业，房地产业本来有开发商、建筑工人、设计人员、购房者，本来形成一个供求关系的链条。（16: 44）

曹建海：关于设计、建筑工人都是属于建筑业的，购房者属于公众消费者，不属于房地产业。关于08年房价涨了没有，我觉得这个需要网友来判断一下，牛老师认为08年是涨了这是统计局的数字。（16: 44）

牛凤瑞：国家统计局的数据如果不可信的话，我们个人得判断就可信了吗？我们的数据是通过大家投票得来的，还是实实在在的通过严格的统计制度、统计法规得来的。（16: 44）

和讯网：这个比较难以统一了。（16: 44）

牛凤瑞：不同的学者知识信息不同对同一个问题见解不同，所以会有争论。但是争论要看我们的起点在哪，比如说房价涨了我是依据国家统计局的数据来的，如果房价降了我还说涨这是我个人问题，我要依据事实说话。那是我们制定政策、写文章的重要参考，但是我们判断问题唯一的逻辑和基础。（16: 45）

和讯网：这个问题可能不是很好争论，不在一个话语体系里面就不好说了，这个预测到底准不准咱们先暂时放过。关于争论有几个方面，媒体提出来几个点，有立场问题，房价问题、利润问题和调控的问题，我们现在从这几个方面来说一下。曹老师说蓝皮书是站在开发商的立场上，你现在是不是还是这样的观点？（16: 45）

曹建海：那个书叫做《房地产业发展报告》，跟这个雷同的研究报告有很多，比如工业发展报告、零售业发展报告等，都是站在企业层面研究行业发展趋势的，房地产业发展报告同样是站在企业立场来看发展趋势的。但是我们的开发企业是以开发商为主的，所以我说是站在了开发商的立场上。因为一般的行业都不会出现企业和公众如此供求的矛盾，但是房地产业里面由于我们体制、政策的原因，开发商和公众之间形成了一个非常严重的对峙局面，一般来说对企业有利的对公众就是明显不利，这样的话站在企业立场公众可能是不会认可的。比如说今年提出来房地产没有泡沫，并且提出来房价收入比好像在学术上不好说，因为房价收入比是需求的购买力看能不能买得起房子，另外对房价走势的预测公众不买帐但是企业认为这样好，所以我认为蓝皮书是代表了企业立场的希望走势，但是实际上不是这样的。（16: 51）

牛凤瑞：第一、所谓站在谁的立场上的问题？学者应该是站在良心的立场上，客观事实的立场上，学者不可能代表哪个阶层的利益去讲，客观事实这是学者的良心，学者的社会职能解释客观事实是什么，何以如此，未来将向如何发展，这不表明学者本身的价值判断。比如说我认为它应该如何，这是一个价值判断，道德判断，是两回事。（16: 51）

和讯网：曹老师刚才说基本上这种报告都是站在企业、行业的立场上，别的报告也是站在相关企业的立场上，房地产业报告也是站在房地产商的立场上。（16: 52）

牛凤瑞：恰恰不是，我们恰恰是站在社会中立的立场上，既给政府提建议，同时少量的给企业提建议，更多的是面向公众，中国房地产业客观的发展规律、发展形势是什么，我们告诉公众这个，而不是说谁叫我好我就冲谁说。（16: 52）

和讯网：邹老师作为蓝皮书的签发人也谈一下您的观点？（16: 52）

邹东涛：中国房地产业发展报告第六卷，是2004年出第一卷的，正好我2004年初我来到社科院工作。所以这本数第一卷到第六卷立项审定人我是负责人，这本书签发人我是负责任，所以房地产业报告这本书的内容我担负责任，所以有权利也有义务在这里向各位朋友、向网民有一个交代。同时我也是中国改革开放的长期跟踪探索者，作为房地产的发展、房地产制度的改革的形成，作为一个探索的研究者，也应该有责任、有义务把个人观点、个人思想向网友们、同行们做一个汇报和介绍。首先我要说的是，房地产发展报告这本书6年以来我们得到社会各界的高度关注和重视，这本书是为全社会出版的，我们的责任是面对全社会。这次第六本书引起网民的高度关注、引起注意，我感谢大家对北京科学社会出版社的关爱，也感谢大家不同的宝贵意见。就这个问题我想谈谈看法，首先作为出版社在出版方面历来是站在国家立场，这是国家政策的定位，国家新闻出版总署对出版物有一系列政治、经济、文化的要求，出版任何著作不能代表任何单一阶层、单一团体，要代表全社会、代表国家整体的发展。所以这本书出版第六年了，我们出版这种著作像房地产发展报告我们不向政府申请一分钱资金支持，也不向房地产商要一分钱，作者都是研究房地产业的学者，这本书的出版我们要向全社会负责。这些学者们像牛凤瑞教授，他在写作书的思路上要考虑国家政策、一个学者的良知，而我们在审稿上也有这个责任，达不到国家的要求我三审签字是签不下去的。因此，就出版责任也好，就研究者、探索者的认识也好，我和大家交流我的意见和看法。当曹建海研究员对这本书的内容提出个人意见以后，牛凤瑞教授做的答复，我在第一时间看到这个争论，当然职责和良知要求我关注它，不关注它我就失职，所以我在第一时间写成了一个点评。（16: 53）

邹东涛：这本书有各方面的关注也有很多意见，我感谢大家，在此我想谈谈怎么看待中国房地产的发展。我们评价房地产业发展报告，不是就书而说书，而是说中国改革开放以来房地产这个事业，在我国经济起飞当中的多少，在居民社会发展当中的作用来谈。我前些年在中国社科院研究生院工作，曾经邀请和陪同了美国著名经济学家和诺贝尔奖获得者在我校讲演。我注意到当本世纪初刚刚起步的时候，美国经济学家说过去一个时期中国改革开放和美国经济发展对世界经济的发展起了巨大的支撑作用，那在新的时期谁来支撑世界经济发展？两个，一个是美国的高科技，二是中国的城市化。这两点在新的世纪是支撑中国和世界经济发展的主要力量。那么中国的城市化在这几十年以来，特别是这20年是发展最快的时期，世界各国认为中国的城市化是世界各国高度评价的一个发展层面。那么什么支撑了中国城市化的发展？支撑中国城市化的发展包括方方面面，而极其重要的方面是房地产事业，没有房地产事业的发展，中国城市化怎么进行？不可思议。所以咱们要高度关注改革开放以来房地产发展在中国城市化过程中，中国经济发展过程中起到的巨大作用。（16: 54）

和讯网：有人说现在中国城市化发展进程不是很快，恰恰是高房价阻碍了城市化的发展？（16: 54）

邹东涛：如果否认房地产业在中国经济发展当中的作用，这种观点我不敢批评大家，请支持这种观点的同志、朋友拿出数据来，数据一摆就知道了。（17: 11）

牛凤瑞：你刚才问的房价问题，我来解决。有关中国的房价问题是讨论的最激烈，也是争论的最厉害的，我讲三句话。第一、房价的涨涨落落是市场配置房地产资源的基本形式，要想完善社会主义市场经济体制，包括房价在内的这种价格控制必然是向着逐渐放宽、放松的方向发展，只有这样中国才真正有市场配置资源的作用，才能够优化资源的配置。第二、房价的这种变化，它是目前我们分配住房资源的最有效率的也是最公平的杠杆，否则的话我们只有回到原来实物分配上去。通过房价的分配，有人说我们住房改革以后，中国住房领域基本不畅通，我不赞成这个看法。我们还要说实践是检验真理的标准，2000年以后，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，或者总体上大大改善了还是没有改善，还是小有改善，这是我们判断未来方向的一个基本依据。第三、房价的背后是复杂的社会分配关系和再分配关系，那么作为一部分购房者来说它的理性需求是房价越低越好，卖房者是房价越高越好，但是背后是复杂的社会分配和再分配的关系。因为住房的满足是一个长期的过程，这个长期过程是从首先满足少部分人再满足大部分人，从较低水平的满足到较高水平的满足。在这个过程当中很多人说是官商勾结，抨击这个事，因为房价高了地方才有了较高的土地开发收入，因为有了比较高的收入才能加快城市基础设施、现代化建设。你既然有钱想早一点改善居住条件那就多交点税，这也是一个社会分配的杠杆。同时我加强了城市基础设施建设，同样也提高了土地价格，这又是一个循环。当然不是说房价越高越好，房价过高造成生活指数上升，生活指数上升就造成工资上涨，用人单位工资上涨造成企业竞争力的下降，整个城市活力下降。所以在房地产开发领域存在几个利益主体，这几个利益主体都是理性的，但是存在没有起点、没有终点的关系。什么是真实的价格？市场形成的价格是真实的价格，供求双方及（17: 12）

邹东涛：核心是房子的价格问题，价格问题要算帐，我认为这个要理性的来看。确实房地产价格过高了，高到了大多数消费者溢价，咱们做书写书的立场是向着大多数消费者、购房者的。（17: 12）

牛凤瑞：你得说是买房的大多数，买了房的人恐怕不这么想。（17: 12）

邹东涛：首先要分析内在机制，房地产的房产为什么价格这么高？高在哪里？是谁高的？是黑心老板弄高的？还是谁弄高的？这个要说实话，要分析。这个问题既有市场因素，也有政府因素，很多体制因素等等。房地产价格推动有几种情况，一种是成本推动，第二个是消费拉动，当然这二者都有。中国房地产价格太高首先是成本推动，建房需要地皮，地皮钱在房价里面占很大的比例，地皮钱的高低问题又与我们各级政府出卖地皮价格有关。为什么价格能高？这也体现了国家财政政策问题。1994年新的分税制下来以后，分税制的权利一般是向中央政府倾斜了，中央占了分配中的大部分，也占了转移支付的大部分，既提高财政收税比率也提高了转移支付的比率，比如说消费税中央占百分之百，增值税中央政府占75%，地方政府占25%，这样情况下使得地方财政捉襟见肘很难运行。房地产发展起来了，地方有土地，通过收购土地向开发商转卖土地，一下地方政府拿到一大笔财政收益。地方政府拿到财政收益以后，首先向国家国土资源部上交40%，然后向省政府土地资源厅上交20%，还有40%归地方。如果地方政府土地价格太低了，落到地方财政腰包里面的钱太少，地方政府很难运转。而且房地产价格问题价高价低，当然购房者希望价低，但是地方政府收契税7%，房价越低契税越低，房价越高契税越高，所以就各种因素推动了房地产成本的增加，再加上房地产劳工阶层也不断的增加，种种原因造成了房价上涨。（17: 12）

牛凤瑞：咱们分析分析土地经营权。都承认中国的土地是稀缺的，稀缺的土地价格下来以后直接的结果就是造成低效率的、浪费性的过度占用，任何一种稀缺资源如果价格低了肯定会造成这个结果。是不是越高越好？直接的土地是财富之母，是我们生存的基本物质基础，第二从经济学来说土地是经济要素、生存要素，第三土地还是调节社会关系的基本杠杆。考虑这些问题我们对土地问题就会有另外一种看法。（17: 13）

曹建海：土地价格跟地租有关。中国土地是稀缺的，日本土地也是稀缺的，日本的土地从90年代跌了60%以上。（17: 13）

牛凤瑞：以什么为参照系跌，如果以最高点为参照系，任何一种价格都是下跌，如果以最低的为参照系还有上升的。中国未来的房价、地价总趋势是增高还是下降？你认为2011年下降40%、50%，我认为不可能，咱们可以打赌？全国的房价2011年下降50%的话，你赢我输。（17: 13）

曹建海：我认为2012年到谷底。两位的观点基本上是一样的。（17: 13）

牛凤瑞：我说房价高不高谁说了算？市场说了算，市场形成的价格。（17: 13）

曹建海：你刚才说官商勾结要打击，但是官商从体制上就是一体的，比如说政府出卖土地，开发商倒卖土地，官商是一体的、垄断经营的。中国房地产业基本上市场化了，地价、房价不断上涨的过程对建设规模是有利的，但是对人口进入城市是不利的，我们现在大部分的农民工大部分是住在地下室、农村，所以现在的城市化是没有意义的。（17: 13）

牛凤瑞：他们永远要回去吗？（17: 13）

曹建海：买不起房他们就要回去。（17: 14）

牛凤瑞：假如说咱们实行低房价政策，咱们有那么多的房子可卖吗？（17: 14）

曹建海：现在房屋是过剩的，因为房价高了所以过剩。（17: 14）

牛凤瑞：房价低就不过剩了。（17: 14）

曹建海：高房价只是对城市建设面积扩大有利，但是对城市人口进入是没有利的。（17: 14）

邹东涛：我们是说房产价太高是高房价，但是我们既没有指责高房价，我们是说高房价是怎么形成的，官商勾结，房地产商跟政府官员勾结腐败这种事情有，但是不能把房价的发展归结为官商勾结。（17: 14）

曹建海：高房价是绝大部分公众所反对的，因为高房价对产业竞争力是非常不利的。你刚才说房地产业提高国际竞争力，如果房价过高对人们的生活水平是一种抑制，另外房价过高、地价过高是抑制产业竞争力的。（17: 14）

邹东涛：房价确实高，如果突然房地产价格降一半是国家的灾难。（17: 15）

曹建海：高房价现在形成了一个经济死局，未来中国扩大消费需求，衣食住行我认为主要还是在住房方面，它的带动是最大的，前期投资、家电、家具，包括后期的服务、管理，但是高房价抑制了需求的扩大。（17: 15）

邹东涛：高房价问题是个事实，高房价绝大多数消费者、购房者有意见、有怨气这是事实，咱们要着眼于绝大多数购房者的意见安排社会政策。问题在于我们用什么办法解决群众的住房问题，是不是用行政命令把房价打压一半就满足群众的需要了呢？世界各国都不是这样做的，市场上形成的房价政府不予以干预，政府只制订多元化的结构性住房政策，多元化结构性住房政策关键是政府要通过各种政府手段解决低收入甚至中低收入这个阶层住房问题，中国香港、中国台湾、中国澳门都是这样做的。这需要国家财政大幅度增长的，国家要在这方面拿出一大批钱来建公共住房。（17: 15）

和讯网：其实有些东西不需要国家投入很多的钱，建经济适用房国家只需要投入土地，建了以后以3%的利润卖出去的话，国家根本不用出钱。（17: 15）

牛凤瑞：同样的土地作为商品房和作为经济适用房，政府不从这里边拿钱就等于他拿钱了。（17: 15）

和讯网：不用直接从财政里边拿钱来做。（17: 15）

曹建海：现在地价收入变成另外一种税收附加。（17: 15）

牛凤瑞：咱们几个讲的问题混淆了，国家的房地产政策实际上是三大领域，这三大领域互相联系有重叠的地方但是又不能相互替代。第一房地产业的产业政策问题，得抓住这个为基本逻辑的起点来制定政策，第二房地产的市场调控问题，就是规范市场的交易关系、交易环境。第三个就是住房保障体系的建设问题。这三个不能混在一块说。（17: 16）

和讯网：我们现在形成的这样房价，到底是不是由真正的市场形成的？（17: 16）

曹建海：这个是官商一体垄断经营的市场。（17: 16）

牛凤瑞：世界上有纯的市场吗？（17: 16）

曹建海：世界上有。（17: 16）

和讯网：不是完全的纯市场，相对来说的。（17: 16）

曹建海：我们房地产市场政府经营加上企业垄断，谈不上市场。（17: 16）

邹东涛：现在我国形成房地产市场都是官商勾结这个说法有点偏颇。（17: 21）

曹建海：不是都是，是大部分。（17: 32）

邹东涛：我们房地产政策改革30年，这里边大部分官商勾结这个说法不合适。（17: 32）

牛凤瑞：咱们革命党的情结太重，执政党的理念太单薄，开发商是一个什么阶层？他是一个人民公敌阶层，还是社会分工，中国社会主义市场经济体制改革的产物，应该分清这两点。如果作为人民公敌他就是官商勾结，挖社会主义墙角咱们没有得说。（17: 32）

和讯网：为什么现在只能开发商建房？（17: 33）

牛凤瑞：开发商说建就建吗，还是听政府的，这是政府政策的问题。（17: 33）

邹东涛：我们现在就建言政府调整政策。（17: 33）

牛凤瑞：你看我书里边的历次建议是代表谁的立场。（17: 33）

曹建海：公布的少。（17: 33）

邹东涛：我认为要做调研，我们不是说偏着谁、向着谁，要客观、公正、理智的分析问题。《房地产蓝皮书》发布了以后我找了几个方面了解情况，一、找了毕业几年的学生怎么看待房地产价格低，他们坚决反对房地产价格过高。我前天找了湖北省中下层的一个领导，他对房地产的形成过程一目了然，我详细了解了房地产商价格形成机制。从这个来看，确实我们房地产商价格太高有政府政策问题、体制问题等等，但是不能把这些都说成是官商勾结。（17: 33）

曹建海：世界各国房价很少超过造价一半的，但是比如说北京这样的房价造价就一千块钱，但是都卖到一万多，其中绝大部分是地价，占到了80%、90%。（17: 33）

和讯网：地价占了80%、90%是占整个成本价而不是整个房价。（17: 34）

曹建海：因为你说利润、税收，由各个环节的暴利构成的，包括地方政府的税收，还包括一些行贿的成本，如果允许自建房就是一个地价，但是现在各个部门、各个政府都要从中获取暴利。（17: 34）

邹东涛：企业的行为特点就是利润最大化。（17: 34）

曹建海：但是如果房价过高，只是从供给的层面来考虑，供给的房价构成非常不合理，供给的价格固定了所以价格降不下来，这样最大的问题就是房子卖不出去，最近有所反弹但是也是不正常的。（17: 34）

邹东涛：房价过高基本面是供给结构，还有需求结构。住房既是消费品也是投资品，当许多消费者买房的时候也盯着市场想做房生意，我认识许多不太富裕的家庭自己买了房子还借钱买第二套、第三套的房子，所以房地产的特点造成了它的复杂写。所以供给有泡沫、需求有泡沫，两种泡沫造成了房地产价格的暴涨，其中房地产商就认为有暴利。这个要抑制国家要综合治理。（17: 34）

和讯网：我们现在房地产很多人是自住需求，但是更多的可能是投资需求。（17: 34）

牛凤瑞：少部分是投资需求。（17: 35）

曹建海：现在是投资需求减少了，因为房价上涨不明，在03到07年在一些城市，比如说深圳07年的暴涨绝大部分是投资性需求。投资性需求不能跟自住需求并列，因为投资买房人是供应商，跟我们从工厂进货的商店是一样的，并没有构成真实的需求。（17: 35）

邹东涛：需求拉动不是房地产价格上涨的主要因素。（17: 35）

曹建海：从开发商角度来看也是需求，但是从社会来看不构成需求，只是从厂家到商家的短暂流通，最终还是要卖给消费者，如果消费者买不起，我想最终还是消费市场说了算，不是地方政府、开发商说了算。因为无论是什么价格过高，买不起就不买，所以价格过高肯定是抑制了需求，我想高房价已经成为中国经济发展的死局，所以我才预测房价长期要回落。（17: 35）

牛凤瑞：怎么解这个死局？（17: 35）

曹建海：就是降价。（17: 35）

牛凤瑞：但是是谁说了算？（17: 35）

曹建海：我们现在要向中央高层呼吁，如果继续维持高价房，下一步就要造成死局。（17: 36）

邹东涛：我还是按照直接各国的共同规律，政府推进结构性住房政策来解决这个问题，而中国政府现在要以更大的精力和支出来支持中低收入者的购房政策，卖地收了这么多的税要首先关注低收入者的住房问题。比如说北京市城区里面大片的旧房改造，把旧房拆掉盖新房再让你搬回来，国家现在正在推进这个政策，推进低收入家庭住房政策，比如说经济适用房的比例，低收入者的住房贷款问题，正在推进，我们要不断的提建议完善政策，只有这样才能使得政策不断完善。要是使房价降到很低的水平，交给市场这是坏事。（17: 36）

曹建海：农村收入比城市低收入的还要低，但是农民都有住房，这就是说城市的住房体制存在重大的缺陷，这个体制是推高房价的主要因素。结构性的因素主要是放开住房，因为世界各国都能自建房，只有中国不允许。中国只要把这个放开房价回落非常容易，但是现在的问题是高房价已经绑架了银行，开发商有庞大的话语权，开发商大量的进入政协、两会这就不正常了，然后在里面有话语权与公众为敌，这是不正常的。我对城市改造的这个是有看法的，现在为了维持房地产的适度增长很多城市都在进行旧城改造，我刚从青海回来，商业厅那里也一个宿舍才盖了3年就要拆除，这是一个巨大的浪费，把这个毁掉了，建了新的房子毁掉的部分进行抵扣。另外住户的回迁要求很强，但是普遍是阴面的，把阳面卖给消费者。现在土地变成了地方政府、开发商通过改造分取利润的手段。（17: 36）

牛凤瑞：那个宿舍是国有土地还是集体土地？（17: 36）

曹建海：70年的产权是他的，地方政府和开发商就是看中它的位置，公众从阳面变成阴面的痛苦，包括容积率的提高导致的交通拥堵，这种社会负效应就变成了政府和开发商的利润了。很多地方都在做，想变成被动性的市场。（17: 36）

牛凤瑞：咱们最好是就事论事，不要笼统的说，这是为了保证投资速度的一个政策。（17: 36）

邹东涛：中国房地产市场还不完善，但是通过改革房地产市场的市场正在逐步形成，目前国家要调控和完善。但是是不是把全国所有居民都推向房地产市场呢？对中低收入不要盲目的推向房地产市场，美国次贷危机是绑架低收入者带来的灾难，而美国把这个灾难推给全世界人民买单。（17: 37）

牛凤瑞：有人说美国这次金融危机是因为次贷，证明美国的金融监管不利，这句话、这个结论是过于简单。这次美国金融危机之所以产生是因为次贷危机引起的，次贷之所以形成危机是美利坚合众国的失败。（17: 37）

邹东涛：中国不能把低等收入者绑架到房地产市场上，要关爱低收入者。（17: 37）

牛凤瑞：现在国家恰恰是逃脱了自己的责任，我就让穷人买房子贷款给你。（17: 37）

曹建海：让穷人买扩大的需求，把房价拉起来了。（17: 37）

牛凤瑞：世界人民买单。（17: 37）

曹建海：美国的金融危机可以警示中国的高层，从来没有不破的房地产泡沫，中国由地价80%、90%的构成的泡沫只有崩盘一条路，只有让它迅速回落，又能扩大需求，我想这是中国未来增长唯一的一条道路。如果继续维持高房价，形成死局卖不出去，最后必然崩盘，看了美国危机就要看中国未来。（17: 37）

和讯网：现在贷款的放松，二套房都放松了。（17: 38）

曹建海：这些都是短暂的，关键要看老百姓的自住需求。（17: 38）

邹东涛：老百姓里面分不同层次的。（17: 38）

曹建海：高收入如果房价不涨也不会买房，原来在上海炒房挣钱的人他们现在也不买房。（17: 38）

邹东涛：已经是高收入的人早就已经买房了。（17: 38）

曹建海：拥有多套房的人是抛出而不是买进。（17: 38）

和讯网：人口也是一个很大的问题。（17: 38）

曹建海：如果仅仅考虑城市人口的话，年轻人的比例在减少，老年人、长辈空下来的房子在增多，从这个方面来说房子是在增多。但是我们还要看到2亿多的农民工，他就是免费获得住房，也要装饰、装修、买家电，支付物业费、购买零售商品，所以这种拉动是巨大的，所以要让这部分人以合理的价格获得住房。（17: 39）

邹东涛：近一两年国家正在出台很多关于保护和关爱低收入者的住房问题，包括金融政策、其他的保障政策等等，这个政策还不完善，正在进一步推进当中，我们可以提出建议。关于基本层面上房地产价高和低收入对接起来，我们应该这样思考以人为本的科学发展观要关注全体人民，一个观点是刚才牛老师说开发商是整个社会的一部分，开发商房价太高了我们要想办法解决，但是我们不能说把它灭掉，开发商做一个产业关系到大量的就业者、关系到大量的建材行业，开发商一垮台，建材行业垮台，就业者的失业也会带来很多负面效应。（17: 39）

和讯网：我们不是让开发商全部死到，而是不能让开发商一家垄断住房市场。（17: 39）

邹东涛：比如说牛凤瑞教授和邹东涛都是开发商的走狗，走狗是坏人、敌人。（17: 39）

牛凤瑞：学者做谁的走狗都不是好事，你做别人的走狗在别人后面摇尾乞怜那你还是一个学者吗？（17: 39）

邹东涛：我非常赞赏小曹的以民为本的思想，要关注人民、立足人民，学者研究改革，他的这个思想我很赞赏。但是我马上想到，以人为本非常重要，我们长期要实现以人为本的科学发展观是一个方向。我们的学者要有更多的以人为本的思想，要少一些民粹主义，民粹主义是反面的会带来更大的危害。（17: 39）

牛凤瑞：你们可以看一下十七大报告，第一句话发展是第一要务核心是以人为本，最后那句话，根本的方法是统筹兼顾。像刚才咱们说的这个，都只是说了一个方面，要从统筹兼顾来考虑我的话更多。（17: 39）

邹东涛：制定结构性住房政策就是统筹。（17: 40）

曹建海：这就说明我们现在还是以增长为第一要义，增长不一定是发展，建筑面积是扩大了但是大家买不起。（17: 40）

牛凤瑞：在城市化加速的过程中，首先我们的马路也好、城市建成区也好首先得有规划建成了才能进人，这种阶段性的现象是必然的，不可能是人口和占用的土地同步增长，那只是一个理论上的。（18: 00）

曹建海：建成区不包含正在施工的项目，这是统计局的数字。（18: 01）

牛凤瑞：咱都用统计局的数据可以得出不同的结论来。（18: 01）

曹建海：但是建筑面积和人口数这是最简单的除法。（18: 01）

牛凤瑞：人均居住面积要增加这是住房改善的基本标志之一。（18: 01）

曹建海：好多人买不起只有少部分人买多套这是没有意义的。（18: 01）

牛凤瑞：比如说我们处于社会主义初级阶段我们可能多数人买得起房吗？（18: 01）

曹建海：应该让多数人住得起房？（18: 01）

牛凤瑞：住什么样的房子？是50平米还是20平米，70年代我结婚的时候单位给了我一套12平米的房，时代不同了我们的期望值也在变。（18: 01）

曹建海：现在人均面积很高了，已经接近30平米了。（18: 02）

牛凤瑞：北京市多少？（18: 02）

曹建海：北京市早就超过20了。（18: 02）

牛凤瑞：这个书我搞了这么多年了，我认为这个书的立场没有违背学者的良心，这是第一，第二欢迎诸位进行批评，但是你们以往的批评没有达到我这个书的水平。（18: 02）

曹建海：从另外一个角度说，我们过去的行业研究都是站在企业的角度来做的，牛老师这本书从另外一个角度说就是方法问题，是站在企业立场还是社会公众的立场去研究，这可能是一个方法、立场的问题。（18: 02）

邹东涛：我有一个感觉，咱们做了一百多种蓝皮书，现在各个行业都有，不敢说每篇文章都做的非常优秀，起码从大多数文稿来说，作者没有专门站在企业立场上来考虑，是站在社会立场上来考虑的。我想整个社会在发展，学者、思想者怎么看待社会的发展。（18: 03）

牛凤瑞：我跟广大的公众说，你想以比较低的价格买到房子吗？那你要鼓励多建房，建好房，增加有效供给，你想买到真正价廉物美的房子，你就不能够反对所谓开发商所谓的暴利，因为只有较高的利润回报才有更多的住房供给。（18: 03）

曹建海：只要向世界各国一样放开自建暴利立刻消失。（18: 03）

和讯网：为什么现在只让开发商来建呢？（18: 03）

牛凤瑞：这是政府的事。（18: 03）

曹建海：咱们这种体制是不合理的。（18: 03）

牛凤瑞：你们讲政府和开发商进行垄断，跟咱们整个国家的体制是有关系的。（18: 03）

曹建海：这个需要深化改革，继续这种体制房子建的再多也没有用，现在房子开发量速度增长非常快，但是房价还没有下来，因为我们现在是托市政策，没有这次金融危机的话中国房价还不知道降了多少。（18: 04）

牛凤瑞：我恰恰不这么看，恰恰是美国的金融危机与中国前几年政策调控发生了共振，只是从去年下半年我们宏观政策才发生了重大调整。（18: 04）

曹建海：我们现在完全回到原来的政策，就是鼓励高房价。（18: 04）

牛凤瑞：增加供给恰恰是抑制房价上涨的釜底抽薪之策，只有限制投资、占地才能刺激房价上涨。（18: 04）

曹建海：如果放开二套房、放开信贷，房价不一定是下降的。（18: 04）

牛凤瑞：你用语不准确，1到4月份是最近几个月吗？统计数据房价是上涨吗？（18: 04）

曹建海：三四月份的情况。（18: 04）

牛凤瑞：你看北京还是全国的？（18: 04）

曹建海：全国的。（18: 05）

牛凤瑞：全国咱们1到4月份房价是下降了1.4%，咱们不能用个别城市这个月涨了，这个月降了，证明全局是这样的。（18: 05）

曹建海：我们的房地产统计方法为什么是错误的？比如说我们去年开发的房子在三环，今年开发的是在四环，但是今年统计的是三环的，去年统计的是四环的。（18: 05）

牛凤瑞：统计局的数据是同地段的房子。（18: 05）

曹建海：那就不会出现08年房价是上涨的结论了。（18: 05）

牛凤瑞：你可以说统计局统计的不正确，你说不正确你拿出正确的道理来，不能凭感觉。（18: 05）

曹建海：我们可以找各个地方的例子，08年的房价到底是涨还是降。（18: 05）

牛凤瑞：哪个城市都可以找楼盘出来证明，可以找出同样的楼盘说明今年的价格比去年高，这个事并不难。（18: 06）

曹建海：应该多找一些例子。（18: 06）

牛凤瑞：还有一个是正确的统计方法，平均值就是平均值。（18: 06）

和讯网：这个不是很好争论的，我们下放一下这个话题。现在关于到底什么是合适的房价？房价收入比有人觉得不适合中国，有人觉得中国要比世界要求更低一点才合适，这个怎么看？（18: 06）

牛凤瑞：房价收入比是很多学者用的一个重要的参数证明中国房价高，他说世界平均水平、合理水平是4—6，我就要问这个4—6是哪国、哪个时代的房价收入比？好像到目前为止没有一个学者能给我一个准确的答复。第二、我们算房价收入比比如说算全国的，07年全国的城市人均收入是1.5万，三口之家就是4.5万，07年全国商品房平均价是3000多，我算了一下房价收入比，如果你买60平米是5.6%，买120平米就是11.2%，这就看你取什么参数。如果我买60平米的住房是在4—6之间，如果买120平米就上去了。实际上你内心的期望值是什么，这非常重要。（18: 06）

曹建海：三口之家90应该是标准。（18: 06）

牛凤瑞：90是标准，但是咱们国家标准是90、70，那我们就按照90平米算。（18: 06）

曹建海：北京的房子现在平均新房是1.4万，90平米是多少钱？北京的家庭收入不到7万，我算了一下是20倍的房价收入比。（18: 07）

牛凤瑞：所以要看你在哪买房，买多大的，买90平米在二环以内。（18: 07）

曹建海：就不是这个价格了，要看平均价格。（18: 07）

和讯网：平均工资、平均价格都要算，像西方国家社会保障体系比较健全，人们在自己的收入里面能拿出来购房的比例要高于中国，中国能拿出购房的部分更少，房价收入比更低才更合理。（18: 07）

曹建海：收入当中有多大百分比是用于购房的。（18: 07）

牛凤瑞：中国跟国外有很多不可比性。比如说收入，现在中国住房的支出仅仅占城镇家庭支出的百分之几，国外发达国家是占百分之二十几。买房是按照投资算的，如果把买房的从投资里面扣除，投资就下来了。（18: 07）

曹建海：炒房、倒房要扣除，其他的是消费。这个统计是不真实的，我们再次质疑国家统计局的数字。（18: 07）

牛凤瑞：同样的住房你的租金是多少，我计算你的家庭支出比例，这个也可以。（18: 08）

曹建海：住房支出不仅仅是包括租金、水暖电。（18: 08）

和讯网：我租金是占我收入的20%以上，而且住的不是很好。（18: 08）

牛凤瑞：一般是百分之二十几。（18: 08）

邹东涛：我觉得现在谈的非常细了，作为一个研究者、思考者来说要从整体上分析。（18: 08）

曹建海：要为国家的住房战略提供思路。（18: 08）

和讯网：保障性住房、经济适用房高低是该建还是不该建。（18: 08）

曹建海：茅于轼是为任志强说话的，因为任志强给他钱，茅于轼的房地产观点跟任志强是一模一样的，所以我有文章批评茅于轼是开发商真正的既得利益集团的走狗。（18: 08）

和讯网：从今天来看，到底如何来看经济适用房的问题？（18: 09）

曹建海：土地是公共土地，政府只是看门狗，他有什么理由把土地高价卖给老百姓钱自己拿走，这等于是税收上的附加，这跟侵略没有什么区别。（18: 09）

牛凤瑞：你的观点太偏激了。政府不应该成为主人，就应该成为老百姓的敌人吗？如果这样的话我们的政府就该打倒了。（18: 09）

曹建海：房地产制度就要打倒，官商一体垄断经营不许老百自建，我们房地产根本上错就错在这。（18: 09）

牛凤瑞：我们如果把政府打倒了重新组织一个政府行吗？（18: 09）

曹建海：房地产制度要推倒。（18: 09）

牛凤瑞：我们制度要完善这个可以。（18: 09）

曹建海：我认为公共土地应该是要划拨的，共有的土地凭什么再卖给老百姓一次？我们把土地当成挣钱的机器了，当成敛财的手段了，政府把土地卖给开发商，开发商卖给老百姓，政府和开发商共同获取暴利，这是否定了公有制、老百姓的权利，不允许自建房，我认为这是房地产制度最大的错误。我认为这个房地产制度注定既得利益集团掠夺公众财富的敛财模式，这个模式导致房价节节升高，所以中国的房价在全世界属于高位，但是我们的收入在全世界属于低位，这样的话我们的市场供需一定要考虑真正的需求者，不是简单的投机者、投资者。如果房价这样持续下去，最后不可能有好的结果，想保银行反而是保不住的，反而把银行拖累下去，会引起巨大的金融危机，这样下去是看得见的，我认为中国未来地方家才是唯一的选择，要控制好风险中国的内需才能拉动。从目前来看消费不能拉动中国经济增长是没有希望的，所以中国经济能不能回暖就要看房价，如果持续在高位而且持续上涨不要指望中国经济有什么回暖。现在我们的统计数据跟能源消耗都是有矛盾的，工信部甚至判断工业下半年要回暖、上升，我想如果在高房价下没有新的增长点，中国经济回暖根本就不可能。这样高房价下中国经济是没有希望的，经济是继续下行的。（18: 09）

邹东涛：经济适用房由政府出面关注弱势群体和低收入者。（18: 10）

牛凤瑞：经济适用房是作为住房保障体系的一个环节，任何一个政策都需要执行的条件和执行的成本，经济适用房也不例外。在这里边我认为应该把握几个统筹兼顾问题，第一、我们的经济适用房与廉租房的统筹兼顾、合理比例问题，因为面向的是不同群体，要有合理的比例关系。第二、我们的住房保障体系与其他的社会保障体系的统筹兼顾问题，因为我们除了住房保障以外我们的就业、养老、医疗，社会保障需要的太多了。第三、就是我们的社会保障体系与社会建设的统筹兼顾问题，我们的教育、卫生、环保等等。第四、我们的社会建设与其他建设的关系，比如说经济建设、文化建设、政治建设的统筹兼顾。我为什么讲这四个层次？这四个层次的建设都需要政府的公共财力的支持，没有这个都是画饼充饥。在一定的财政能力的约束条件下，先做什么、后做什么，哪个集中力量干、取得主动权，这里面有政府领导的智慧问题，不是一两句话能说清楚的。住房保障体系也是这样的，包括廉租房建设都需要政府拿钱的，刚才说政府不用拿钱，但是他少收土地开发税费，这就等于他拿钱了。政府拿钱以后再搞其他的保障体系建设，这是政府的基本职能。我们关注的是你财政增收了，你的钱怎么花的，花到哪了？（18: 10）

曹建海：财政主要是来自于税收，土地这个地方如果额外增加一笔收入。（18: 10）

牛凤瑞：土地是社会再分配的一个重要杠杆。（18: 10）

曹建海：这样分配是不合理的。（18: 10）

和讯网：西方国家在这方面是怎么做的？（18: 10）

牛凤瑞：不动产税，咱们现在没有。（18: 10）

曹建海：西方国家政府是不能卖地的。（18: 11）

牛凤瑞：他的土地所有制有的是公用地、有的是政府地，中国所有的土地是国家所有。（18: 11）

曹建海：实际上是全民所有的。（18: 11）

牛凤瑞：既然是全民所有为什么你占这一块地方就可以白占呢。（18: 11）

曹建海：但是13亿人总该占有这一块土地吧？（18: 11）

牛凤瑞：要具体到每一个使用者身上，你使用这一块土地你有使用权就应该交税，只有你交了税以后取得你的使用权，然后用那个税收来惠及全体人民，这是一个再分配的问题，所以说它是再分配的杠杆和重要的媒介。不是简单的说我也是人民，所以我用这一块地就可以白用。（18: 11）

曹建海：但是应该占到人民的份额，这个占比应该是免费提供的。（18: 12）

牛凤瑞：如果政府公共服务水平提高的受益是全民的。（18: 12）

邹东涛：我想学者、研究者，中国社科院的学者、研究者怎么样思考问题、怎么样关注人民问题。思考每个问题都要从全国的大局着眼，不是从某一个人、某一个层面，社会有很多阶层、很多东西都有存在的价值，怎么综合治理、综合配套、协调管理，要关注各个方面的利益，不能关注一面否定另一面，有问题要协调，要注重结果是否和谐。每一个阶层都是人民的一个组成部分。你说我们关注老百姓、关注弱收入阶层，实际上政府正在加强这方面的制度建设，还不完善，制度是一个国家最根本的东西还不完善要治理。但是我们的着眼点关注老百姓、关注穷人，我们要给国家出点子关注。但是我还要说反民粹主义思想，用民粹主义说话是危害老百姓。（18: 12）

曹建海：不能把绝大部分的老百姓说法说成是民粹主义。中央如果要托房价的话跟老百姓的呼声是相反的。（18: 12）

邹东涛：我赞同各种意见都要平等对待，不要说谁对、谁错，但是学者思考问题要全面考虑不要偏锋，现在偏锋思考虽然也存在，但是还要争取全面思考，而且思考国家问题立足点，不能我们的全是官商勾结、数据全是假的，这就没有讨论基础了。（18: 12）

曹建海：方法有问题，讨论就有问题。（18: 12）

邹东涛：这个问题是出版社的书引起的，我感谢小曹和各位对折对我们的关注。（18: 12）

和讯网：今天时间已经拉的很长了，这样的争论首先肯定是有益的，各种观点不同的碰撞，当然各种观点很难达成统一这也是很正常的，我们这次讨论只是想了解中国房价对中国到底意味着什么，到底高不高？其实最想知道的是中国经济发展这么多年，怎么才能让更多的老百姓享受到经济发展的成果，这才是我们根本的目的。非常感谢三位老师作客和讯网，也感谢各位网友关注和讯网！（18: 12）

牛凤瑞：我欢迎不同的意见。（18: 13）

和讯网：有意见跟我们联系也可以，跟三位老师联系也可以。（18: 13）

邹东涛：感谢网友们对我们出版社的关注。（18: 13）

和讯网：今天的访谈到此结束，谢谢大家！（18: 13）  

　　每经实习记者张敏
　　关于社科院《房地产蓝皮书》的讨论并没有结束。上周五，《每日经济新闻》独家报道了社科院研究员曹建海和蓝皮书作者牛凤瑞对蓝皮书中观点的争论。昨日，蓝皮书的出版机构——社科文献出版社总编辑邹东涛发表文章，称牛凤瑞的观点比较客观，曹建海的想法则过于理想。对此，曹建海称，自己的想法代表了大多数人的利益，在现实中得不到实行，则是因为既得利益集团过于强大。

　　“民意”之争
　　邹东涛：网民一边倒不都是正确  曹建海：不能把民意视为洪水猛兽
　　针对曹建海关于“网络民意”的论点，邹东涛在文章中提到，网上“数量民意”是判断是非和决策的重要因素，但非绝对真理。“多数荒唐”在历史上常常出现。
　　邹东涛在接受采访时还表示，对网民的观点，自己不作评价，但“网民一边倒”的情况并不都是正确的。不要简单地认为房地产开发商在任何时候都只有“挨骂”的资格。在市场中，博弈行为是房地产开发商的合法权益，这个合法权益如果得不到保护，将来就没有人给社会造房子。
　　对此，曹建海并不赞同，他向记者表示，很多酒店、大学、政府大楼都是自建的，即使没有开发商，人们仍然可以雇佣建筑商盖房子。
　　同时，曹建海称，民意应该得到重视，而不是简单地被视为“洪水猛兽”，既然民意一边倒地指责开发商和地方政府，那么这里肯定有问题。

　　“房价”之争
　　邹东涛：低房价可引发金融危机  曹建海：高房价将中国经济引入死局
　　在本报之前的报道中，曹建海曾提到，“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”
　　邹东涛则表示，一旦出现这种情况，就会造成许多银行坏账暴升，资金链断裂。而一旦出现“房价低谷危机”，则可能引发中国金融危机，就像美国“次贷危机”造成的灾难一样。从现实来看，我国房地产市场的需求和供给基本处于持平状态，即蓝皮书中所说的“市场供求关系的基本面没有发生根本变化”。因此，两年内房价不会有大的降幅。
　　曹建海则强调，高房价限制了人们的消费需求，使房地产市场被迫进入“滞涨”局面，并形成一个死局。因此，“不能让高房价绑架了经济的发展”。房价降下来其实很容易，只要政府退出土地利益链条，同时放宽居民自建房和集资建房的限制，那么房屋的建设成本自然会下降，房价也会随之走低。

　　“立场”之争
　　邹东涛：牛凤瑞的观点比较客观  曹建海：简单倒向一边公正性尽失
　　关于政府是否应该退出土地交易链条的争论，邹东涛在文章中提到，作为一个学者，言政府“退出”太容易了；而对于一个官员，言政府“退出”太难了，因为这涉及政府财政收入和预算、调节各个方面利益矛盾问题。
　　邹东涛表示，曹建海想作为消费者的代言人，其想法过于理想化。他对经济运作中的各个链条、开发商内部运作的情况，以及政府的运作规律都缺乏了解。相比之下，牛凤瑞对如何看待政府角色的观点比较客观，更加符合实际。
　　对此，曹建海称，对方的观点貌似有理，但只思考了表面问题，缺乏一个学者应有的深层思考。如果按照“房价高企、政府不退出”的趋势发展下去，将来必然会因“滞涨”局面而走入一个死胡同。曹建海坚持自己理论体系的可行性，并称，自己的想法之所以难以得到实施，是因为既得利益集团过于强大，这也是目前整个行业的基本利益格局。

央视《早闻天下》栏目关注社科院房地产蓝皮书之争：http://v.cctv.com/html/media/zaowentianxia/2009/05/zaowentianxia_300_20090520_17.shtml

邹东涛

  社科院牛凤瑞研究员

社科院曹建海研究员

   房地产蓝皮书出品人，社科文献出版社总编辑邹东涛研究员

社科院内部人士自批楼市蓝皮书:分析预测都错

原文《每日经济新闻》张敏

   象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)也听到了来自社科院内部的批评声。

   邹东涛点评：作为社会科学文献出版社《房地产蓝皮书》的终审签发人，职责使我非常关注对《房地产蓝皮书》的社会反馈以及牛凤瑞、曹建海的争论。

    5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。

    邹东涛点评：既然是“预测”，固然预测者要力争正确，但也要允许有错。没有任何预测都完全正确而没有差错的。但要说“2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”，则未免太过头了。

    对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。

    邹东涛点评：赞同牛凤瑞的回应。我本人就是学界人，知道学者队伍中大多数是站在学者良心和对客观规律认识的立场上研究经济和社会问题的。牛凤瑞的研究立场就是这样的。

     争论一· 立场

    曹建海：蓝皮书站在开发商的立场

    牛凤瑞：蓝皮书不代表任何人利益

    曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。

    邹东涛点评：曹建海此言差矣！在市场均衡条件下，需求和供给双方因素是“势均力敌”的，这是经济学的基本常识。只是在市场不均衡条件下，需求和供给双方的力量对比才会发生倾斜，才会产生“决定”的一方。我在审读蓝皮书时，并没有感觉牛凤瑞等作者故意迎合开发商的意愿。

    曹建海还引用新浪网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中 “房价泡沫累积有限”的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。

   邹东涛点评：网上“数量民意”是判断是非和决策的重要因素，但非绝对真理。“多数荒唐”在历史上常常出现。因为种种社会原因，这些年来网民“非理性一边倒”的事情已屡见不鲜。例如，有人惨杀了上海6个警察，网民却铺天盖地地谴责被杀害者，而为同情杀人犯。2006年7月16日，我的家乡陕西省汉阴县，罪犯邱兴华在凤凰山山顶道观铁瓦殿持刀斧砍死9男1女，随后又在湖北残害3人。10月19日，邱兴华被判死刑。当时网民（包括部分法学家）竟然一边倒地同情邱兴华及其家属，还有一些老板积极向邱兴华家属捐赠，而被谋害十余人的家属，却被冷冷地凉在一边。试请曹建海以“民意”评论一下吧！

   针对质疑，牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。

    邹东涛点评：牛凤瑞作为书的作者，是这样想的。我作为书的终审签发者，也是这样想的。我终审签发书稿时，“良知”只有一个，就是书的“质量”。

    牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。

    邹东涛点评：完全同意牛凤瑞以上观点。我重申，国家和社会应当依法管理开发商以及所有企业。但也必须坚决保护房地产开发商以及所有企业的合法权益。否则，谁来为社会生产“蛋糕”。

   总有些人乐于煽动“对开发商极度痛恨”，这使我想起了鲁迅一句名言：你看那孔夫子多么幽默，一边吃着猪肉，一边骂着屠夫多么残忍。而现在，有的人一边住着新的、比过去大的房子，一方面却骂着开发商。我看，我们这个民族比孔夫子更幽默了。

   不要简单地认为房地产开发商在任何时候都只有“挨骂”的资格。固然，房地产开发商如果有违规违法的行为，必须严格依法查处。但在市场中博弈行为则是房地产开发商的合法权益，这个合法权益如果得不到保护，谁来给社会造房子。

    前几年，著名大开发商任志强说过这样一句话：“我只给富人造房子”，一下子遭到铺天盖地的骂声。2007年1月11日，我在一个房地产商一个论坛上对任志强说：“你那样说肯定招骂，如果你改一种说法：‘我公司的市场定位是中高收入的家庭，这表明贵公司的市场选择和定位，就不会挨骂。因为每个公司都有权决定自己的市场定位’。”任志强坦率地对我说：“邹先生说的，我不认为我要换个说法，如果我们认为商品房不是给中高收入家庭的，那么我们这个房地产市场就不会存在了。”

2007年1月11日,邹东涛与任志强等开发商在研讨会上

     牛凤瑞称，对于蓝皮书中的观点，希望学界有反驳的声音，来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示，在目前社会上的各种批评中，没有一个能站得住脚。

    邹东涛点评：作为这部蓝皮书主编的牛凤瑞，“希望学界有反驳的声音”。但对于不正确的指责，则理直气壮地“以直报怨”。我赞赏这种大度风格和情怀。

   争论二· 房价

   曹建海：2012年房价将滑入谷底

   牛凤瑞：三年以后房价肯定会涨 

   蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。

   邹东涛点评：对该蓝皮书关于“我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。”这一观点我表示赞同。曹建海关于“必须实施低房价的政策”过于笼统。世界上许多国家和地区（包括中国香港），实行的是“结构性房价政策”。

   曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。

   曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”

   邹东涛点评：曹建海关于“中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半”应当认真论证。国家则应当高度重视，并积极超前地制订对策。如果真的那样，则不是住房购买者的福音，而是全国的经济灾难。因为一旦出现这种情况，会造成许多银行坏账暴升，资金链断裂。一旦出现“房价低谷危机”，则可能引发中国金融危机，就像美国“次贷危机”造成的灾难一样。

   牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。

   牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。

   邹东涛点评：我昨天（5月16日）晚上在香山与北京某开发商老总深度询问了房地产价格形成的“内幕”，该老总谈了与牛凤瑞基本一致的观点。我觉得这并不像是牛凤瑞与开发商老总“坑瀣一气”，而反映的是基本事实。

    争论三· 利润

   曹建海：房地产行业暴利不容置疑

   牛凤瑞：竞争市场不存在长期暴利 

   曹建海在文章中谈到，房地产业不仅包括房地产开发商，还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等，而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。

   邹东涛点评：牛凤瑞应当积极听取曹建海这一建议，使房地产蓝皮书的质量更上一层楼。

   曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。

   邹东涛点评：世界上所有国家和地区房地产利润率大都高于其他行业，中国也难于例外。如果我国房地产业的利润率等于或者低于工业平均利润率，那么，投资就会从房地产业抽走流向工业，因为房地产业具有更大挑战性和风险性。

   蓝皮书中则表示，“中国房价泡沫累积有限”。原因是，“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。”

   对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过 “廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。

   邹东涛点评：曹建海不应该反复地、更多地谈论房地产问题，而应该更多地分析揭示产生这些问题的内在形成机理，从而提出治理问题的对策。

   对于房地产行业的界定，牛凤瑞称，20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主，显然不能称为房地产业。只有经过经济合作，才有形成产业的可能。

   邹东涛点评：是啊！20年前还不存在房地产。我39年前曾在陕西省汉阴县财政局工作，主管公房，包括收房租和分配公房。那时候每平方米的住房每月房租5分钱，无论县委书记还是普通居民都一样。现在说给别人听，都觉得匪夷所思，没有一个人相信。那时候的公房，有砖房、土房，甚至还有草房，我管了两年住房，只是收房租而已，好多干部和县城居民缠着我要房，从来没有办成过，因为压根没有空着的公房。因为每平方米5分钱的房租，屋漏了都修不起。

   牛凤瑞表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”

   邹东涛点评：牛凤瑞这个分析十分重要。这些年来，“一票否决率”现象十分严重，比如，当某地有一个或几个警察出了问题，就有人说“警察没有一个好东西”；当某地有一个或几个官员出了问题，就有人说“当官的没有一个好东西”；当某地有一个或几个老板出了问题，就有人说“老板没有一个好东西”。这似使得“仇官”、“仇富”的思想不断地滋长和衍生，以至于“妖魔化官员”、“妖魔化警察”、“妖魔化企业”、“妖魔化老板”的现象十分严重，大大冲击了人心，大大冲击了和谐社会建设。如果这个社会完全没有“官”、没有“警察”、没有“老板”，那将给人类带来巨大灾难。所以牛凤瑞说了一个事实：“虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”大家客观看待开发商吧！“在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利”，我们不要把精力主要放在去谩骂上，而应放在不断深化改革开放，建设一个完善的竞争性市场方面。

    争论四· 调控

   曹建海：市场供给要以自建房为主

   牛凤瑞：多数人通过市场解决住房 

   对于调控时期的土地市场，蓝皮书建议，各地政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

   邹东涛点评：我认为蓝皮书的这个建议是经过深思熟虑的，是正确的。完善中国房地产市场需要做大量工作，而政府土地批租市场处于关键环节。

   对此，曹建海认为，为了避免房地产行业中出现暴利现象，政府应该退出土地出让的利益链条，即禁止政府在土地出让中获利。同时，政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。

   邹东涛点评：作为一个学者，言政府“退出”太容易了，两片嘴唇一动即可。因为学者大多是理想主义者。而对于一个官员，言政府“退出”太难了，因为这涉及到政府财政收入和预算、调节各个方面利益矛盾问题。

   人总是“屁股指挥脑袋”、“屁股指挥嘴巴”。曹建海如果作为学者，他可以随时把自己“理想主义”观点推出来。而作为官员，则不行，也不敢。如果现在派曹建海到某地任一方官员，是绝不会轻言“退出”的，因为那样做，会大大减少任职所在的财政收入，建设项目搞不成了，要增加的工资福利办不成了，那么他这个“官”就“坐不稳龙椅”。如果曹建海曾经让过官，也不回轻言退出，因为他知道一方官员面对一方人、一方官员养一方人，多难呀！是不是这样，可试试看吧！

   曹建海认为，未来的市场供应，将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主，与商品房相比，不仅房价低，质量也不差。

   邹东涛点评：理想化的目标，说起来很容易，但做起来则很难。“未来的市场供应”真好，但在一个时期内，对大多数人来说，只是画饼，需要多年的艰苦努力。

   住房是一个古老的难题。1246年前的公元762年一个秋夜，成都郊外狂风乍起，无情地吹破了大诗人杜甫的茅屋。这位颠沛流离的大诗人感慨万千，悲怆疾呼：“八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅。………安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜！呜呼!何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足。”然而，呼喊只归呼喊，这位唐代大大诗人至死也未得到“广厦”。就是在他死后的一千多年里，尽管人们千百次重复杜甫的呼喊，然而，对于劳动人民来说，“广厦”始终是虚无缥缈的海市蜃楼。因此，我们不妨把此称为“杜甫难题”。

   住房迄今还是一个现实的难题。住房改革的市场化方向，已经逐步为解决这个既古老又现实的难题打下了坚实的基础，同时又产生了大量新矛盾和新问题。要平稳地、水到渠成地坚决好整个问题，需要一个过程，欲速则不达。太急了恐怕还会酿出新的矛盾来。

   牛凤瑞则认为，在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下，政府不会退出土地市场链条，否则将失去大量财政收入。但同时，政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应，仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向，未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。  

    牛凤瑞称，未来政府的工作，将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等，承担监管者和维护者角色。(实习记者张敏)每日经济新闻

    邹东涛点评：在中国房地产发展问题上，无论对政府、对开发商、对政府，牛凤瑞的头脑始是理性的、清醒的。推广开来，中国的改革、开放和发展，都需要大量理性的、清醒的政治家、企业家、理论家和实践家。

——答第一财经日报采访

    曹老师：

    您好！ 
    我是第一财经日报的记者刘展超，看到您在博客中发文点评中国社科院的房地产蓝皮书，感觉这种讨论很重要。近来两份社科院系统的房地产报告都引起了不少争论，可能也是反映了当下民众对于房价问题的敏感和困惑，我本人也有类似感觉。 
    给您发了一份采访提纲，希望您能在繁忙之中给于解疑答惑。

    1：社会上关于房地产市场的预测报告已经近乎泛滥，观点也不尽相同，您为什么搬出了自己所在中国社科院的这个报告？

    答：该报告的核心观点出来以后，仅由中国社科院本身，就出现截然不同的两种判断，肯定有一种判断是错误的。我对蓝皮书的批评，主要是认为其研究方法不当、预测水平较低，导致公众和媒体对社会院整体产生误会。我认为，学术研究应打破各种情面。因为观点可以有千万种，但真理却只能有一个。在真理得到验证之前，争鸣是非常重要的学术环节。

    2：点评这个报告时，为什么选择用“立场”作为关键词？这可能是一个偏主观性的字眼。

    答：一般的行业研究，立足企业层面基本上能反映行业发展状况。但房地产业是一个特例，不能因循这种方法。因为政府与开发商共同垄断经营的房地产开发业，与被禁绝自主开发的公众之间，存在着不可调和的矛盾，这个矛盾甚至演化成了深层的社会矛盾。由此，在房地产领域，形成了鲜明的两种观点，即偏向既得利益集团的观点和偏向被掠夺的公众观点，他们分别代表着完全不同的立场；舍此没有其他。

    3：预测总会有偏差，翻看过去关于楼市预测和分析的报告，能够最终被事实验证的并不多，那我们应该怎么看待这些报告的权威性？

    答：我在2006年预测了北京房价将在奥运会后回落。事实证明房价在奥运会之前就回落了。我预测房价将在后奥运时期，即2009-2012年形成一个回落周期，现在我的观点仍然没有改变，因为几乎所有因素都不支持房价上涨，除了在公众眼中名望越来越差的地方政府官员。所以短期的反弹根本不能代表大的趋势。社科院的房地产蓝皮书每年都做预测，可惜事实证明每次预测都是错误的。我是第一个验证他们的报告的学者，希望以后他们在研究上应该更严谨，以免贻笑大方。

    4：近来围绕楼市的争议很大，而且多数聚焦在房价的未来演变上，唱衰和唱多观点共存，这种舆论氛围的反差，背后缘由是什么？

    答：说明围绕房地产问题，国内已经形成利益冲突的两个团体，一个是既得利益集团，一个是其对立面——广大群众。上述现象反映了中国当前深刻的社会矛盾。这个矛盾不解决，有可能形成严重的社会危机。

    5：有学者认为，房地产开发商由于实力强大，其实是在掌握和操控着舆论的导向，试图改变的民众的购房预期，您怎么看待这个事情？

    答：我不这样认为。现在媒体的取向已经开始转向公众价值，同情开发商的、为开发商呐喊的传媒人员已越来越被人不耻。现在忽悠房价的，主要来自房地产开发从业人员及其行业协会，例如任志强、聂梅生、顾云昌等，只有极少数来自大学的教师，如北师大的董藩、复旦大学的华伟。所以事实上开发商在舆论上已经被孤立了，他们折腾不了几天了。

    6：您在接受媒体访谈时曾认为中国的房价还有40%到50%的降幅，这个比例是怎么计算出来的？

    答：我是以2004-2005年的房价作为标准的。2003年国务院出台了18号文，这是导致国内房价非理性上涨的体制性原因。考虑到房地产供给始终大于消费需求的实际情况，所以我认2003年以后的房价上涨，基本上是由投机需求推动的非理性现象，合理的解释，房价应该回归到2003年底的水平。但是考虑到通货膨胀因素，以及2004-2005是房地产市场化之后的初期阶段，这个时期的房地产市场需求仍然是以消费需求为主的，我认为在2012年回落到2004-2005年的水平是合适的。这个时候如果综合居民收入增长、房价下跌的因素，全国大中城市平均房价-家庭收入将由现在的15倍回落到6倍左右，是一个由社会矛盾转向社会和谐的过程。

    7：从现实情况来看，房地产市场区域化特色明显，一线城市可能和三线城市的现状千差万别，如果用一个估算的降价比例来描绘未来的楼市前景，会不会有民众因此受到误导？

    答：去年以来全国城镇房价回落，但三线城市及县城以下房价还在上涨，这当然是一个事实。这里有启动周期的原因，但是如果考虑到县城以下评价房价都达到了2000元以上，这主要是房地产建设体制向原乡村区域推进的结果，不是正常现象。这个价格与需要城镇化的农民居民收入差距过大，注定是不可持续的。但是，考虑到农村征地价格已经达到较高水平，三线及以外城市房价回落较之一、二线城市，幅度应该小一些，可能达到20-30%。当然，如果打破开发商的行业垄断，放开房地产开发，那么在三线及以外地区，房价肯定能回落一半。

    8：目前，房地产业投资占全国固定资产投资超过四分之一，并且已经中央定调为重要的支柱产业，其也被寄望于能够在这轮经济复苏过程中起到拉动作用，如果未来两年房价大跌楼市不稳，会不会对房地产业的引领作用造成冲击？

    答：这是一个重大的认识误区。过去，房地产开发投资可以由暴利机制拉动的，但是高房价限制了绝大多数城乡居民的消费需求，房地产市场被迫进入“滞涨”局面，这已经成为一个死局；一个新的思路就是用居民获得住房的数量来拉动房地产投资和国民经济增长，而不是依赖房地产开发商的获利机制。例如，可以由政府出钱给穷人盖便宜的经济适用房和廉租房、由单位和居民集资建设住房、由现有土地拥有者包括农民集体自主开发住房等等，一旦这些政策放开，中国房地产开发投资将重新被启动，加之由于居民住房而引起的对装饰装修、家具家电、水暖电、商业服务业等方面的拉动，将彻底将中国经济拉出泥潭。所以，眼下中国需贯彻的，是一个低房价拉动居民住房消费的国家战略；高房价战略越实施，越有可能积重难返，最后只有以崩盘结束。 

    9：在国内，住房问题不可能仅仅是个经济问题，由于中央强调其民生诉求的功用，很多方面似乎被政治化了，房价上涨时政府要调控，房价下跌时政府还是要调控，可能决策层也并不愿看到房价大跌的局面出现？

    答：政治化是一个正常现象，也是一个好现象。中国的房地产市场化，本质上就是一个否认人民公共土地权利、侵犯人民财产的过程，只有表面上是公平交易的。事实证明，经济不能脱离政治，因为经济中的产权，均来自政治程序的决定，而在市场化历史较短的当前中国尤其如此。既然高层追求和谐社会，一定不会允许高房价持续激化社会矛盾；至于房价大跌，如果能合理控制银行体系风险，反而是拯救中国经济、提高城乡居民物质文化水平的必由之路，这是中国未来时期最大的政治之一。

    10：问您一个偏个人化的问题，您说对于本院机构研究报告的批评，的确需要慎重和深思熟虑，在半个月的时间里，深思和熟虑的结果是什么？

    答：我需要让我的评论更严谨一些，避免有口实落在他们手里。我需要防止有人在院部对我个人的说三道四，毕竟同在中国社科院，相互的关系要熟悉得多。所以，我买了2004年以来的所有房地产蓝皮书阅读，也发现其中不少有价值研究报告；我这一段时间一直在修改我的用词，避免产生激化的矛盾。在修改成熟以后，我就要把批评发出来，表明我的立场和观点。 

象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》（以下简称蓝皮书）也听到了来自社科院内部的批评声。
    11日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。
    对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。

争论一·立场
    曹建海：蓝皮书站在开发商的立场 牛凤瑞：蓝皮书不代表任何人利益
    曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。
    曹建海还引用某网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中“房价泡沫累积有限”的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。
    针对质疑，牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。
    牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。
    牛凤瑞称，对于蓝皮书中的观点，希望学界有反驳的声音，来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示，在目前社会上的各种批评中，没有一个能站得住脚。

争论二·房价 
    曹建海：2012年房价将滑入谷底 牛凤瑞：三年以后房价肯定会涨
    蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。
    曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。
    曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”
    牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。
    牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。

争论三·利润
    曹建海：房地产行业暴利不容置疑 牛凤瑞：竞争市场不存在长期暴利
    曹建海在文章中谈到，房地产业不仅包括房地产开发商，还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等，而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。
    曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。
    蓝皮书中则表示，“中国房价泡沫累积有限”。原因是，“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。”
    对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过“廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。
    对于房地产行业的界定，牛凤瑞称，20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主，显然不能称为房地产业。只有经过经济合作，才有形成产业的可能。
    牛凤瑞表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”

争论四·调控
    曹建海：市场供给要以自建房为主 牛凤瑞：多数人通过市场解决住房
    对于调控时期的土地市场，蓝皮书建议，各地政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。
    对此，曹建海认为，为了避免房地产行业中出现暴利现象，政府应该退出土地出让的利益链条，即禁止政府在土地出让中获利。同时，政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。
    曹建海认为，未来的市场供应，将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主，与商品房相比，不仅房价低，质量也不差。
    牛凤瑞则认为，在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下，政府不会退出土地市场链条，否则将失去大量财政收入。但同时，政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应，仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向，未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。
    牛凤瑞称，未来政府的工作，将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等，承担监管者和维护者角色。

    这篇文章写了半月有余，源于两个因素：一是外事活动较多，包括美韩政府、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、索罗斯等机构对我的约见和访问；二是对于本院机构研究报告的批评，的确需要慎重和深思熟虑。最终，我决定将此文发出，借以表明一名学者应有的立场和观点。

    站在市场供给者——企业的立场编写行业研究报告，从常识看是无可厚非的。但是，由于忽略了产业生存环境的变化，特别是忽略了对市场需求的深层研究，这样的研究报告无论从方法上还是从深度上都会存在致命硬伤，其判断自然很难符合实际。

     这里我们剖析的行业研究报告，是我所在的中国社会科学院，下辖的城市研究中心组织编写的房地产蓝皮书。该书由城市研究中心发起，联合社科院其他研究所、清华大学、北京大学、中国人民大学等高校及相关单位的专家学者形成的关于中国房地产业发展趋势的一本年度研究报告，2004-2009年一共出了六本。从2005年起，这本报告每年召开一次新闻发布会，发表对当年房地产市场的趋势预测，形成了一定的品牌知名度。

    不过，2009年由北京市社科院社会学研究所副所长戴建中主编《北京社会蓝皮书》中有关房价趋势的分析，吸引了媒体和公众的眼球，令苦心营造“小阳春”假象的房地产开发商集团如梗刺在喉、坐立不安，由此获得了极高的社会声望。

    由于出版周期的因素，今年的社科院蓝皮书，自然受到了北京市社科院报告的较大冲击，社会影响与往年相比已不可同日而语；而尤其令其编者心情不佳的，则是网络普遍对其核心观点的抨击。

    根据2009年4月23日社科院《房地产蓝皮书》发布的观点，中国楼市将在下半年回暖，中国房价深幅大调可能性较小。截止到5月11日的网络调查，显示这个观点不符合绝大多数消费者的预期。

    新浪网投票：我国房地产下半年有可能回暖吗？

   共有31,435人参加

   你是否赞同社科院房价泡沫累积有限的说法？

   选项                                           比例      票数

   1．反对                                        68.2%     21,414

   2．赞同                                        25.7%      8,091

   3．不好说                                       6.1%      1,927

  你认为下半年房地产市场会回暖吗？  

  选项                                           比例      票数

  1．不会                                        83.6%     26,278

  2．会                                          10.4%      3,283

  3．不好说                                       6.0%       1,871

     笔者曾经撰写过不少研究报告，也作过不少行业趋势预测。根据我的经验，判断研究报告的水平高低，不是看它是由什么部门主编的，主要要看其作者队伍的质量，特别是他们的预测是否被实际的运行所验证。

从房地产蓝皮书的作者构成看，不少是全国各地各部门的专家，一些研究报告拥有较高的研究水平，这是不容否定的。人们对蓝皮书有意见的，还是这本书的核心观点。如果去除对权威的迷信，对照社科院蓝皮书的核心观点与现实实际的发生，则我们很少发现符合实际的情况。

    2004年社科院房地产蓝皮书是这本皮书系列的第一本，即NO.1，这本研究报告认为，改革开放以来，中国房地产业有了迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资达10106亿元，占固定资产投资的18.3%。2020年中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将净增加2亿人以上。随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，中国的房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加突出。上述观点与官方观点完全一致。我认为，这里的关键是如何界定房地产业。如果将房地产业界定为排斥政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等形式的、主要由嗜血的房地产开发商构成的行业，则上述“支柱产业”不仅没有可能，反而可能因其过于贪婪、残酷掠夺而引爆整个实体和金融体系。从房地产蓝皮书的一贯观点看，他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。由于上述预测严重违背民意，不可能获得消费者的积极支持，因此中国房地产业未来时期的实际运行，不可能按照他们的预测发展。

    2005年的《房地产蓝皮书》的主要观点是：供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。如果对照房地产商任志强今年2月的一段话：“截至（2009年）2月底，商品房空置量已经从去年的1.36亿平方米（注：应为1.64亿）增长至2亿平方米，今年（2009年）年底有可能将达到2亿-3亿平方米，如果没有切实利好的刺激政策出台，极有可能会达到4亿平方米。”这个数据印证了房地产蓝皮书对长期趋势的错误判断。当然，在他们眼中，如果这个需求不受价格的影响，即所谓“刚性需求”，不管价格涨到多高，需求依然保持不变甚至上涨，那么他们的长期判断依然拥有正确的小概率。

    2006年4月24日，《房地产蓝皮书》预测全国房价将长期上涨，在消费者当中引起极大恐慌。所谓长期，一般认为5年以上的周期。按照《房地产蓝皮书》的预测，至少在2006-2010年期限，中国城市的房价将是持续上涨的。然而，房价在2008年初出现了拐点并持续下跌将近1年，只是在今年3-4月出现了掺杂了造假因素的“小阳春”，此后又一蹶不振了，由此导致《房地产蓝皮书》的预测落空。

    2007年，房地产蓝皮书预计，当年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下。但实际上2007年却是我国房价有史以来最疯狂的一年，全年房屋平均销售价格每平方米3885元，较2006年的3367元上涨15.4%。其中北京上涨39%，深圳仅在上半年就上涨70%。这样一个波澜壮阔的一年，被蓝皮书作者描述为房价涨幅回落的一年，出入实在太大。

    2008年4月27日，由中国社科院《房地产蓝皮书》指出，今年（2008年）中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。关于2008年会不会出现房价拐点，主编牛凤瑞在蓝皮书发布仪式上的发言如下：“要出现拐点，首先基本面要发生改变，比如说供大于求，或者说供求基本平衡了，在这个时候，才能谈拐点，比如说几十年以后，中国基本完成了城市化进程，完成了工业化进程，那个时候我们可能出现拐点，所以我想在几十年内，全局性地出现房价整体走低的这种概率是非常小的。”

    事实无情地再一次验证了这本蓝皮书作者的错误判断。从2008年3月开始，中国楼市正式进入了降价通道，到2009年2月份大约一年间，北京楼市的价格下跌了16.8%，深圳下跌了30%，上海下跌了8.6%。如果不是美国金融危机爆发堵塞了中国经济高速增长的通道，对房地产业情有独钟的中央政府借“保增长”之名对房地产实施救市，则实际的跌幅显然要大得多，房地产商也可能出现大面积的破产。

    这样的一本报告，虽然已经出到第六期了，但核心观点依旧充满争议。在2009年4月23日中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，蓝皮书主编牛凤瑞发表观点，他认为房地产业具有举足轻重的地位，某种程度上中国的高房价是一种“共赢”的局面，高房价能进行有效的资源配置，政府应大胆放开房地产市场，价格交给市场。牛凤瑞同时与任志强遥相呼应，否定房价-家庭收入比的经验数据：世界通常的房价收入比为4-6的平均值和租售比200的平均值缺少资料支撑，相关资料中找不到，而且也不明确是否包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家。他表示，中国房价为什么高，是引用国外的一些数据，有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，我认为目前尚缺少全面的数据支撑。

    在北京社科院的蓝皮书获得消费者称赞之后，中国社科院姗姗来迟的蓝皮书，却得到了广大网友的无情炮轰。我想，第六期蓝皮书的错误将会很快验证。

    根据我的判断，蓝皮书屡犯错误，与其主编、前社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞研究员的立场和房地产观点有密切关系。举一些近期的例子：2008年6月6日，在由新浪房产、中国房地产报以及北京国际城市发展研究院联合发起的“民生地产乐居中国城市评选”启动仪式上，牛凤瑞提出了“不能以房价高低评判北京是否乐居”观点；2008年11月接受瞭望东方周刊采访时，牛凤瑞认为“所谓（房地产）泡沫，不是随便说的，我认为，市场形成的价格是真实的价格。”根本否认中国房市中存在泡沫现象；2009年3月26日，在成都举办的中国房地产高峰论坛上，牛凤瑞再抛惊人观点：“让穷人买得起房子其实是美国政府在推卸责任”，赞美高房价形成的“共赢”利益链。

    牛凤瑞的观点在网上遭受了猛烈抨击，赞美的声音仍然存在，地产小丑、房地产开发商陈保存在其博客中称“社科院终于有了地产领域明白人”，认为牛凤瑞的观点属于“ 很有见地的认识”，大赞牛的睿智。

    在中国社科院内部，研究房地产的部门很多，如财贸经济研究所有房地产研究室，经济研究所有数个房地产知名专家，城市研究中心则是每年一度的房地产蓝皮书作为主要成果的，金融所有易宪容、尹中立等人，我则在工业经济研究所。总的立场和观点是好的，实事求是的，但也不排除一些学者惟国务院的观点是瞻，出卖良心，被利益集团所收买。所以，不能因为一些学者的观点，就否定了中国社科院的整理立场。

    我想，社科院能发出截然不同的声音，一定程度上标明了其学术独立性和自由性，也必然成为中国甚至世界的重要学术殿堂。我一直在思考的一个问题是：作为中央和国务院研究智囊的中国社会科学院，究竟是应该站在党和政府的立场，还是最广大人民的立场，我的观点是，关键要看两者是否保持一致：如果党和政府的观点代表了广大人民群众的呼声，则应该坚定不移地支持党的方针政策；反过来，如果党和政府的政策方针不被广大人民所拥护，说明党犯了历史阶段性错误，应该坚决站在人民的一边，帮助党和政府纠正政策性错误。当然，冒犯高层是有个人风险的，但只要坚持下来，历史很快会证明，不惟上、不惟书的科学研究，将永葆青春；而坚持真理的学者，自然会为自己赢得应有的尊重。

    我的观点是，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。不管中央的政策是不是能够体现民意，在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在两年后，具体说应在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半；而竭力托市的政府官员和学者，不管其位于什么样的高位，终将成为历史的笑柄。

    邹恒甫，世界银行研究部研究员、武汉大学高级研究中心主任、首批人文社会科学长江学者讲座教授
    曹建海，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员
    叶楚华，武汉大学高级研究中心助理研究员

    导读:
    邹恒甫:我对中国的长期发展有两个忧虑。一是制度失衡问题。不平等制度环境下的经济繁荣过程也正是部分民众不满和怨恨积累的过程，一旦繁荣结束，这些怨恨就会以某种破坏性方式宣泄出来。这正是中国经济减速的真正风险所在。二是道德危机。三鹿奶粉事件把整个中国企业的道德危机展露无遗。

    美国真的不行了吗
    叶楚华:美国是这次全球金融危机的发源地，大家都对美国的现状和前途感兴趣:美国到底怎么了，这次美国真的不行了吗？
    邹恒甫:这个问题很好。在这场危机中，中国要想不做傻事，首先要认清美国。不能回避的一点是，这场危机是金融资本贪婪无度导致的。马克思说:“资本来到世间，从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”这话并未过时。这次金融危机让我们看到，从贝尔斯登到“两房”，到雷曼兄弟，再到美林、AIG，都是金融资本剥削、竞争、欺骗、非理性投机、金融腐败、作假账、操纵市场的结果，这与几年前安然的倒闭没有任何区别。
    然而，千万不要高估这次危机对美国的影响，金融危机固然影响了美国在全球金融服务业的霸主地位，但有利于中小金融机构成为美国金融市场的新兴力量，从而成为国际金融服务业的重要成员。这与美国航空业的发展极其类似:美国西北航空公司和美国联合航空公司等大公司的倒闭，使得美国航空工业更具竞争优势，服务更完善。
    可以断定的是，美国经济仍会恢复稳定和健康发展，这是由美国的软、硬实力决定的。自然资源如土地、石油、煤、森林等的使用和开采还不到20%；科学技术和人力资本遥遥领先；金融服务业仍将无可取代；电影、娱乐、时尚等引领全球；企业管理更是日新月异；军事工业(通信、飞机、坦克、导弹、军火、运输等)从未衰败；社会和政治民主有效地遏制了权贵资本腐败的程度（尽管这次危机也暴露了仍存在的问题）；移民政策、产权保护、法律机制、全面的动态竞争机制等吸引了全世界各行各业的优秀人才；美国的社会福利(教育、卫生、医疗、社保等)也在追赶欧洲和加拿大的福利资本主义。
    美国仍是“绩优股”，中国政府对此还是看得清楚的。近期我们看到的好现象包括:中国官方和民间资金流向美国抄底，中国中小人力资本流往美国自费留学培养人才，中国资金购买美国房产、地产、金融公司、产业等。当然，也有无法统计的腐败分子的资金流入美国。这些因素都加大了中国对美元的需求，乃至人民币出现短期贬值。在可预见的未来，中国坚持这个方向不会错。

    低技术发展模式已到末路
    叶楚华:近日中国政府公布了增购美国国债的消息。但不可忽视的是，中国的实体经济面临严峻的形势。根据中国人民大学“中国宏观经济分析与预测”课题组的预测，2009年国内失业人口将接近3200万，失业率将攀升到9.3%左右。而世界经济的深度下滑，对中国出口造成直接的深度冲击。中国工业处于全球经济价值链的低端，低技术企业的利润过薄，对外缺乏议价能力，对内则对成本变动高敏感，无力进行研发以实现产业升级。
    曹建海:是的，美国过度消费模式的崩溃在很大程度上意味着中国过度储蓄与过度出口模式的崩溃，中国出口将在中美经济的两极互动中出现结构性和总量性的同步下滑。对中国来说，廉价劳工模式的外向型经济的潜力已释放殆尽，低技术经济发展模式已走到末路。
    叶楚华:中国的经济增长是时候转移到依靠人力资本上来了。“亚洲四小龙”和日本的经验可供借鉴。诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼在1994年曾作判断:“东亚的经济增长模型，不可能持续。”这主要是针对“亚洲四小龙”，当时这四个国家的GDP增长中75%耗费的是人力和物力。幸运的是，后来“四小龙”技术转型成功了，保持了持续发展。而上世纪80年代末，日本发生经济危机，其实主要是金融危机，制造业所受影响并不大。由于日本拥有一流的技术能力，不仅未出现制造业企业大批破产的现象，反而在海外积累了巨额产业资本。以日为师，是面临产业转型的中国的一条好路子。
    此外，关于中国经济可持续发展的问题，许多学者都提到藏富于民。近期有经济学者提倡将国企分给老百姓、还富于民，邹老师的看法如何？
    邹恒甫:要保持经济和社会持续发展，藏富于民是必要条件之一。我原则上同意把国企民有化的主张，即把国有资产中的一部分股权划拨给社保基金，将剩下的注入公民权益基金均分给老百姓。
    此外，中国还需要在社保和民生方面下大力气，目前要用好这4万亿的投资，应在民生问题上加大力度。拿教育、医疗与养老保险这三项来说，近30年来，中国共投入不到1700亿元，只占GDP的1%，而根据我在世界银行工作了解的数据，美国是18%~24%，加拿大是36%~46%，北欧国家则更是高达40%~50%。中央提倡建设和谐社会，如何建设呢？就是要消除贫富的两极分化，加大国民的福利。此次金融危机可能正是中国在经济上建设和谐社会的机会，只要构建了经济正义，中国就可在危机中走向长远的经济社会的可持续发展。

    对中国长期发展的两个忧虑
    叶楚华:也就是说，中国经济社会持续发展至少需要具备三个基本的必要条件，即技术进步、藏富于民、推动民生工程。但经济发展也离不开政治和制度等问题，就经济谈经济难免狭隘。
    邹恒甫:不仅是制度性问题，还有道德问题，市场经济离不开法治，也离不开道德体系。我对中国的长期发展有两个忧虑:
    一是制度失衡问题。当代中国具有强烈的物质主义精神，倾向于追求国家对物质财富的控制。上世纪80年代以前，这体现为国家对物质的直接占有，此后则表现为对经济增长速度的迷恋，由此形成了以GDP为核心的官员政绩考核指标体系。
    各级官员追求经济高速增长，政府权力的运作就偏离了常态政府的合理职能，从而导致经济活动过程中政府权力与民众权利的制度性失衡。政府也采取“亲商”政策，在企业与消费者、投资—经营者与劳工的关系中，本能地倾向前者。为了经济增长牺牲民众福利，牺牲生态环境。
    在政府权力与民众权利失衡、不同人的权利得不到平等保障的制度环境下的繁荣，必然呈现为财富分配的不公平。值得重视的是，经济繁荣的过程也正是部分民众不满和怨恨积累的过程，一旦繁荣结束，这些怨恨就会以某种破坏性方式宣泄出来。这正是中国经济减速的真正风险所在。
    二是道德危机。2008年的三鹿奶粉事件不仅折射了食品行业的现状，更把整个中国企业的道德危机展露无遗。这种不注重产品和服务质量，仅仅追求短期暴利的行为，深深戳伤了消费者的心，严重损害中国企业的形象。如何实现健康的“有道德“的发展，是摆在中国经济面前的一道难题。

    特殊利益集团怎样剥夺百姓财富
    叶楚华:谈到制度失衡和官员，地方政府与房地产的问题很突出。根据全国工商联房地产商会2008年对全国9市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42％。上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5％，北京为48.28％。土地财政让地方政府成为最大受益者。
    在经济危机下，外需严重收缩，而中国内需不举，这很大程度上与特殊利益集团通过土地盘剥百姓的财富有关。
    曹建海:谁是我国最大的土地供应商？是地方政府。当前的土地市场是政府垄断下的市场，可划分为征地、储备和出让三个环节，其中的巨大利益激励了地方政府为卖而卖的征地行为。
    如同商人进货的目的是为了销售，征地的目的是为了出让。而作为土地被征用的一方，农民缺乏自我保护能力，形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，仅从上世纪80年代初到2003年底，这种剪刀差已累计高达2.5万亿元。
    一些人把招标拍卖看成是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖。可现实的矛盾是，如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地，将导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中，在税收增长超过GDP增长速度的情况下，将会加大企业的经营成本和居民的生活成本，并诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题，这是理性的市场经济政府最应当回避的。

    中国要寻找下一个“接棒者”
    叶楚华:谈得很客观，不像有的地产专家仅仅把矛头引向地产商，避而不谈地方政府。
    中国已经日益走向一种大型的开放经济体，在全球视野下，中国应有怎样的定位呢？我认为除了要学习发达国家的福利制度、技术创新和藏富于民之外，还要学习他们的“剥削”精神——把自己的富裕建立在虹吸别国的物质资源和产品的基础之上，这是所有发达国家的共同特征，也是一个国家走向发达国家的必要条件。
    第三产业比重高被当做发达国家的标志，例如美国是75.3%、日本是68.1%、韩国是55.1%、法国是72.4%。这背后其实是一个全球经济发展不平衡基础上的国际分工的问题，关起门来讲提高某国的第三产业比重是个伪命题，一国不可能在不“剥削”别国的前提下提高第三产业的比重。
    发达国家之所以富裕，是因为拥有垄断性的、稀缺的、无形的东西去大量交换发展中国家竞争性的低价物质产品。这就像在一国之内，城里人比农民富有，很大原因也在于城里人的产品比农民的产品更具垄断性和稀缺性，而农民只能生产近似于完全竞争的农产品。
    中国要完成向发达国家的转型，必须满足两个条件，一是拥有品牌、技术和服务业优势，二是找到一个提供生产物质形态产品的接棒者。日本和“亚洲四小龙”就是这么走过来的，中国是它们的接棒者。但随着30年的经济迅猛发展，中国在一定程度上已具备这两个条件，接下来，在全球经济领域可以开始“有所作为”，寻找下一个接棒者了。
    非洲会是一个好的选择。经济危机下，发达国家正在从新兴市场抽离资金,这是中国的机会。一方面，全球矿业将进入新一轮衰退期,使得以出口矿产品为主的非洲国家外汇资金更加紧缺，非洲对外资、外援的需求更迫切，这就为国内企业投资非洲提供了机会；另一方面,目前国内部分产业生产加工能力的富余,增加了企业走向国际市场的动力和压力，对非投资可大规模转移国内过剩产能。近几年，中国对非洲、拉美等新兴市场的投资增长较快。截至2008年年底,中国对非洲的直接投资存量已超过50亿美元。此外，朝鲜将来如果能够实行开放政策，也将产生数以百万计的上好劳动力。
    永远不要关着门做白日梦。不走出去寻找下一家接棒者，我们永远无法成为一流国家。但要注意一点，不能将之归结为新殖民主义，也不能简单地界定为对穷国的剥削，这是双赢的。中国改革开放以来的发展也是通过接发达国家的棒来完成的，今天中国寻找下一个接棒者，是一种经济正义。因为发展中国家只有劳动力、物质资源这些竞争性的东西，靠这些不可能要到一个好价钱。
    宏观经济学有一个趋同理论，即世界各国的经济最终会趋同。起步阶段的经济体都是依靠劳动力的比较优势，心甘情愿接受别国剥削，等发展到一定程度，它就会丧失这一优势，经济增长速度会放缓，但如果它能实现技术和品牌转型，就能保持稳定增长，这时它寻找的下一家具有劳动力优势的经济体开始迅速发展，最终，这种传递性会使得世界经济趋同。当然这种趋同仅仅是趋势，如果受到政治动荡等因素影响，世界经济趋同的环节就会被破坏，有些政治不稳定的国家可能一直处于贫穷落后状态。
    曹建海:这个提法的确代表了现代世界分工体系和产业转移的一般趋势。不过，作为一个人口众多的大国，中国要再走发达国家一个世纪以前走过的道路，面临着新的困难。例如，在后经济危机时期，世界各国将更加重视本国产业的发展，中国依赖生产高端产品进行国际交换可能难以为继；另一方面，发达国家通过控制技术标准、资产管理、发行货币等途径，尽管获得了可观的财富收入，但从全球角度看，这本质上是一场以掠夺为主要手段的“零和博弈”，而发达国家也在疯狂的金融游戏中自我毁灭。这些问题是制定国家发展战略时必须高度重视的。
    除了进一步走出去之外，中国要迈向成为世界强国的复兴之路，还需要从三方面着手:一是要推进制度改革和创新，赋予人民更多的民主权利，严厉打击各种贪污腐败行为，为经济发展创造良好的政治环境；二是要着力挤压资产泡沫，发展以国内消费为主的农工商业等实体经济，通过消费增长带动就业、经济增长和经济结构升级；三是要求政府致力于公共服务的基本功能，把主要精力用于推动公共服务均等化和转移支付，通过推进社会公平促进经济社会发展。
    叶楚华:总之，中国要成为一流国家，就要有一流的制度、一流的发展战略，要学习一流国家的一流经验。

    原载于《同舟共进》杂志第5期。

2009年04月17日华夏时报

    《华夏时报》：你如何看待此次房展会的意向成交量“创新高”？
    曹建海：春季房展会的场面火爆，当然有所谓“刚性需求”购房者的支撑。不过我们调查的情况是，所谓“刚性需求”80%的意向在二手房，主要是子女上学引发的需求。房展会的火爆说明消费者被场面激发出来了，但也可能有开发商自己找的托在撑场面，很多媒体都有曝光。
    既然开发商可以花钱雇托儿，再进一步造一些假的意向成交，那是相当容易的，所以，这个意向成交量也不可信。
    即使全部是意向购买者的真实意向统计，这也并不能代表京城楼市回暖，房展会人数火爆，只能说去年年底持币观望的消费者对楼盘有强烈的信息需求。
    《华夏时报》：你认为北京市房地产交易信息管理网的统计可以说明楼市回暖吗？
    曹建海：那个数据也无法证实楼市回暖了，在这个上面，开发商可以做的猫腻太多了，包括自己签约后退房、假按揭。
    据我了解，自去年银行下调了房贷利率之后，假按揭的现象很多，因为房贷利率很低，开发商可以随便找一些身份证通过假按揭自己高价买自己的房子从银行套现，然后再在二手市场低价卖出，开发商通过假按揭一方面套现了银行贷款，缓解了资金问题，另一方面回避了降低房价售楼的尴尬，并推高了房价。
    现在的楼市回暖有政府救市政策影响和刚性需求释放的因素，但很大程度上开发商也导演了一些戏，所以目前的所谓回暖只是暂时的。这种回暖可能会持续到5月份，但不会持续太久，因为开发商的能量也是有限的，目前开发商打着“保增长”的旗号推动市场回暖并企图涨价，随着各种能量释放殆尽，楼市的回调在所难免。我还是坚持我的观点，高房价是政府腐败的标志，未来两年，房价将下跌40%-50%。(王冰凝)

新闻晚报2009年4月24日

 作者：王毅鹏
 

    楼市不降价老百姓不“买账”

    新浪网投票：我国房地产下半年有可能回暖吗？
    共有11,854人参加

    你是否赞同社科院房价泡沫累积有限的说法？

    选项                                         比例    票数 
    1反对                                       68.6%    8,128
    2赞同                                       26.3%    3,120
    3不好说                                      5.1%    606

    你认为下半年房地产市场会回暖吗？  

    选项                                        比例     票数
    1不会                                       86.1%    10,211
    2会                                          8.8%     1,042
    3不好说                                      5.1%       601

    近年来一直以“唱衰”为基调的中国社科院蓝皮书，此次对中国房地产市场进行了 “唱多”的乐观预测。昨日，中国社科院发布《2009房地产蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）称，中国楼市将在下半年回暖，中国房价深幅大调可能性较小。此番言论引来网友的一致炮轰，对比4月初社科院专家“房价大跌40%-50%”的预测，更是让人摸不着头脑。

    争议：楼市报告让人一头雾水

    社科院的报告一出，立刻在各大房地产网站引来极大反响。截至今日早晨，新浪网共有3700多名网友对报告发表评论，绝大多数网民炮轰蓝皮书，认为其“言过其实”。有网友调侃，“快点买房吧！再不买，下半年又要涨价了。好在是今年的下半年，马上就到。”

    不少网友都对 “房价深度大调可能性不大”的观点表示异议，有人发帖说，“社科院不久前才说房价要下降百分之四十，现在又说不会下降，真是令人啼笑皆非，让人云里雾里。”

    记者查阅相关资料证实，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海今年4月8日在接受《华夏时报》记者采访时明确表示，虽然房价在货币大规模投放之后，可能出现短暂反弹甚至上涨行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势，均不足以支持房价上涨。“我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。”

林林总总的房产走势预测着实让购房者一头雾水。“现在各大房产机构的报告到底有多少权威性和科学性？一会说房价暴跌，一会又说房地产市场将回暖，如此轻率随意的结论是怎么得出来的？”一位来自上海的网友发出了这样的质疑。

    质疑：学术能否保持独立

    “作为学术研究机构的社科院前后发出如此矛盾的预测言论，不得不对其学术独立性表示怀疑。”该网友的观点立刻引来众人的赞同。他认为如果说房产开发商有自己的利益取向，那作为学术机构的社科院更应该站在客观公正的立场就数据说话，而颠三倒四的预测报告跟“任志强们”又有何异？

    资深媒体评论员任孟山认为，对于房价的走势，不应该只有暴涨或暴跌的声音，应该有更多的理性声音发出，否则，如此单调的言论生态实在令人担忧，这不利于公众准确地判断房价走势。而任何非理性的声音只是为博公众眼球的一场作秀。

    对于普通百姓来说，面对着各种各样的声音，肯定会感到困恼，房价的涨跌究竟应该听谁的呢？一位长期从事房地产销售的业内人士向记者表示，最好的办法就是谁都不要听，自己从细节进行判断。不妨可以去一下装饰市场，或者家具广场去考察一下情况。

    同时，从网上房地产的交易数据中，也可以对楼市的走势有一个判断，造成房价上涨的究竟是少数的高价楼盘，还是由于大量的中低价楼盘。就像股市一样，关注“量”比关注“价”更有意义。

    现在京城市民最关注、意见最大的是北京居高不降的房价。北京市社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告，认为北京市目前的房价仍在上涨，房价涨幅远超收入，呼吁政府降地价，并称房地产业萧条在今年难以改观，到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。这则报告发出以后，对整个社会又是一个重磅的舆论“炸弹”。

    本期人物：中国社会科学院教授曹建海先生

    采访背景：现在京城市民最关注、意见最大的是北京居高不降的房价。北京市社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告，认为北京市目前的房价仍在上涨，房价涨幅远超收入，呼吁政府降地价，并称房地产业萧条在今年难以改观，到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。这则报告发出以后，对整个社会又是一个重磅的舆论“炸弹”。

    不能说开发商太过敏感，也不能说北京社科院太过热情。我们只能说，在这样一个多变起伏的市场环境下，大家都变得不够冷静，有些浮躁。作为媒体，我们真心希望，能还给民众一个相对纯净的考虑空间。

今天，网易房产特别邀请中国社会科学院教授曹建海先生.来到直播间，独家解密“专家是否与房企对立而生？”，一同把脉2009年楼市变幻的局面和起伏的房价……

    以下是网易房产的采访实录：

    主持人：各位网友大家下午好，本期的人物视线我们请到了中国社科院教授曹建海。

    曹建海：各位网友大家下午好。

    主持人：到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。这样的论证是否过于笼统，缺乏更详细的支撑？

    曹建海：这是大的方向性的报告，这个报告应该说把房价下降基本寄托在保障房上市了，全国各地在2007年的时候由于房价过高国务院出台一个24号文件，要求扩大中低收入，08年初的全国性各个大城市都出台了保障房的建设计划，去年这个时候各个城市都发布自己的保障房计划，看谁保障房占比高，谁就能体现民生，去年房地产发展在政策上最能体现民意的时期，由于金融危机的冲击，中国的出口工业、房地产都受到大的打击，保增长作为我们09年的最大任务，因为我们国家遍寻经济增长点，几乎没有发现一个新的动力，后来就把这个动力就放在政府投资4万亿的项目上，但是单靠政府的拉动这个是远远不够的，国家收寻增长点还是放在房地产这个拉动增长是最容易的，只要把房价保持住，成交量维护住，对经济拉动仍然是最省力气的，因为一个房子一旦开发出来，它对经济带动，前期的建筑、建材，后面的对家居、包括家电拉动都是非常大的，中国现在在城市化，好多人有住房的需要，所以还是把重点放在房地产上，放到房地产上本身并没有错，要看放到什么样的房子上，保障房也是房地产，居民自建房也是房地产，只不过现在被禁止了，单位自建一样也是房地产，北京市的中央机关都可以通过单位自建房可以解决职工住房问题，在其他城市在上海鼓励过企业自己开发经济适用房，但是现在看来，政府的重点还是放在维护房价，以房地产开发商为主体的作为维护的主体，尽管建设部也提出了9千亿的保障性住房，这个似乎这个是冲击房价的最大的力量，但是保障房多大程度上冲击商品房，这也要看政府的态度，我们最近看地方政府极力的救市，甚至有的地方要求官员都不要干活了，只要去卖房，有的地方是户口的问题，像重庆抵扣个人所得税的方式，地方政府和开发商捆绑关系，其实这也说明地方政府的命在房地产上也是很大的关系，是和房地产战略合作伙伴关系，是利益链关系，这样的救市背景，既希望保障房打压房价几乎是不可能的，因为保障房计划，可以通过多种方式实现，可以收购开发商的房子，开发商的房子5千但是想卖一万卖不掉，政府可以7—8千的价格收购，然后用于保障房，这个也算实现了保障房的任务，去年11月份有政府出来，不一定是新建也可以收购，按理说政府应该把这个收购放到最后，要等开发商撑不住的时候 ，以最低的价格收购，这对政府和公众都是有利的，但是后来为救开发商出台了一系列的政策，基本上都是围绕着以任志强为首的，以他们的利益为基础出台的政策，1—3月份由于大规模信贷投放增加了基本上完成了全年的任务，但是我们原来说至少5万亿，所以说今年的投放还会继续加大，这种投入导致有一万亿的资金前三个季度流入房地产业，所以现在开发商在很大程度上得到了缓解，既然缓解了就不再降价了，建设部也要求地方政府，有些地方经济适用房并到廉租房计划里，限价房取消了，实际北京、上海这些大的都市因为房价过高，居民怨气比较大，建设部希望在全国范围取消了经济适用房和限价房，限价房过高，有脱市之嫌疑，实际上限价房也是房地产最痛恨的，扩大限价房供给对公众也是有利的，经济适用房在北京定价也是过高，扩大供给还是对老百姓有利的，因为商业房还是过高，现在看来地方政府会不会大量建保障房，通过这个来评价房价，从地方利益的立场上看看，他们会大规模的减少这种供给，或者通过收购开发商的房子方式来滥竽充数，通过滥竽充数来减少房地产价格的冲击，我想可能这是未来的主流，所以说到2010年能不能因为保障房的大量入市，能够平定房价，我是表现怀疑，地方政府这样的态度以及国务院这样的支持，我们很难像07年24号文甚至08年初的时候，很难体现那种政策，体现公众观点，现在政策包括中央政府很大程度上都坐在开发商那边了，至于对公众的利益被放到次要方面，保增长放到主流，这样的观点我并不看好。

    主持人：由于这次蓝批书发布，开发商和专家之间也产生了比较大的争议，遭到以任志强为代表的众多开发商的声讨，您觉得作为社科院他们应该处于什么立场？

    曹建海：中国社科院也是国务院党中央和国务院的智囊机构，为党的方针政策提供建议和方案，北京市社科院是为北京市承担同等的职能，如果有时候政府和公众在立场上出现偏差的时候，一定是政府出现了错误，而不是公众，真正站在公众立场是最能体现党和国家立场的，反过来一些地方部门处于官员阶层的利益，这个时候站在开发商的一面，甚至站在公众的对立面的时候，我们作为这样的研究机构还是应该站在公众的立场，而不是地方政府的立场，地方政府本身做房地产攫取了高额利润，如果站在这边就是站在少数人的一边，社科院我认为必须站在公众的立场，这样才真正站在党和政府的一面。我认为现在反腐力度不够，导致大量腐败人员混及党和政府当中，他们的一些观点，并不能代表党和政府的观点。

    主持人：您觉得他们还会出台未来房地产的报告吗？

    曹建海：北京社科院的报告我还是很赞成的，他的观点跟我在06年首都发展论坛，发布了一个北京市的房价将在奥运会之后回落，回落周期是4年，回落幅度是在一半以上，应该说08年回落应该是验证了我的看法，北京市的报告我觉得很多方面和我的报告应该是一致的，所以我看了这个报告是赞成的，我认为北京市这次的立场反应了公众立场，反应了绝大部分老百姓的立场，这是社科院应有的态度，所以我对这个报告是支持的，当然这个报告触及了开发商的利益，因为开发商好不容易营造了小阳春，可能因为导致这个报告的观点，导致人们在09年出现持货观望的态度，这对开发商是个巨大的打击，因为前期集中的救市政策，扩张性的货币政策，4万亿的救市方案，加上今年春节技术性反弹，价格成交量都有技术性反弹，再加上5次降息，确实让消费者购房者购房成本下降，包括开发商当时资金链过于紧张而大幅折扣，也有大型国企的团购因素，也有一部分开发商的造势的因素，这个造势因素也是起了很大的作用，这些总的因素构成了小阳春，但是这个小阳春这里面还是有水分的，他们苦心造就的小阳春，他非常担心有不利的声音，不利的声音分别来自中国社科院、北京社科院，北京社科院的蓝皮书，我的观点并没有对今年判断，但是我判断两年之后像北京的这样的地区，特别大中城市的房价有4—5降价，对投资者而言目前是毫无疑义的，如果有些人迫切需要住房像小孩上学、结婚，我们去年做了调查，一般迫切需要住房的也是二手房小户型，不是到一手房购买，北京的一手房是没有刚性需求的，任志强重要观点是刚性需求，我的判断刚性需求是一张床，但对外围的房间大小这是完全有弹性的，多大的房间都可以把这张床放下，只有这张床是刚性的，所以有一张床是刚性的，但房完全是有弹性的，跟房价密切相关，至于炒楼不是刚性需求，它是越涨越买，当这个房屋越涨成交量越大的时候，这时候明显看出投机者进入了，这时候已经不是真实的需求了，投机者需且是买了这个房子是相当于进货，进货的目的是高价卖出，这个时候是供给者之间的转移，并没有形成真正的需求，只有房价不断上涨的时候，越涨越买。这样一个小阳春面对这样一个不利的声音，开发商可以说是恼羞成怒，对于学者只是一句话，对于开发商来说今年的盈利计划就泡汤的，所以我并没有对今年的房价具体进行预测，如果今年还像1—3月份这样大规模投放货币，老百姓都会担心恶性通货膨胀，这时候可能就会把存款取出来进行股市投资，或者购买一个房子保值，为了防止财产进一步被政府稀释掉，这也说明政府现在大规模投放货币是极端不负责任的，有非常严重的后果，起码目前来讲是一种变相的通过（驻地税）方式率掠夺公众财富，来支持我们的4万亿，来支持我们一些产业振兴，这种做法是非常不负责任的。

    主持人：您本人来说，您坚持支持公众的立场，即使被开发商放到对立面的立场上您还是要坚定的，会有压力吗？

    曹建海：我06年以来一贯的立场，我是从来没有低过头的，我觉得开发商还没有敢把我作为辩论对手的，他们以为戴建中以前没怎么搞过房地产，容易被击倒，他其实也是还是一个坚定的老知识分子，但实际上目前房地产问题已经没有什么讨论的必要了，其实就是两个观点，一个代表公众的观点，一个是代表极端利益的观点，只要任何人说一句话，老百姓立刻知道他是站在哪一边的，拥有（戴建中）那种观点，作为一个学者只要有良知都是很容易的，只不过很多人被政策搞的昏了头，特别是被国务院搞的昏了头，被媒体搞的昏了头，不知道自己该站在哪一边，房地产在中国已经讨论已经没有比它更透彻了，前一段成思危搞了一个“乌龙”谣言，他成为一个造谣者了，老百姓一下知道他是什么角色，成思危声望彻底受到损害了，成思危还不断露头接受小崔访谈，他已经没有资格夸夸其谈了，作为学者他是非常失败的。

    主持人：我们了解最近一些开发商还是组织了一些知名企业，还在跟政府有一个汇报，可能还要得到政府更大的支持，包括建议也好，您怎么看？

    曹建海：开发商利益集团是贪得无厌的，我们过去社会要富起来了，慢慢会追求精神或者其他方面的需要，但是在中国目前这样一个市场经济体制下，已经获取巨额暴利的集团，它仍然希望获得更大的利益，不像以前赚了很多钱了，现在可以是缓缓了多做对公众有利的事情，这样看来他们是贪得无厌的，房地产是一个完全不劳动的部门，它也是没有资金的，也是完全依靠银行贷款的，过去即使赚了一些钱，那也是完全掠夺公众的财产，但是掠夺之后基本上被开发商私人包括利益集团的官员分掉了，这样一个企业赚的每一分钱都是从公众手里掠夺的，如果把开发商创造的财富和公众损失的财富加起来实际上是零，房地产业拉动经济增长所创造财富的部分，那是也是由设计、建材、装修、家电这些部门共同创造的，房地产开发业是根本不创造任何，它是一个掠夺的行业，它赚钱比较容易，所以大量官员参与其中，它与政府之间都是建立了非常密切的关系，这个利益集团是非常强大的，他们不断给政府游说，现在开始拯救开发商已经提到了保增长的高度，这样非常容易打动中央高层，现在中国的房地产政策正在面临一个新的冬天，这个冬天体现在市场上就是不断救市出台，房价会不断抬高，政府一切政策会落在房地产商身上，前一段时间降息、降税可能对购房者产生优惠，现在开发商通过涨价把这个优惠把这个吃进去了，所以老百姓对这个是非常反感，现在这个小阳春是一个短暂的现象，老百姓对政府救市对开发商的贪婪开始有所行动了开始抵抗了，这个抵抗的力量是主流，政府的救市开发商的任意涨价都不是主流，最终还是要被主流淘汰的。

    主持人：现在短暂的成交上涨是阶段性的？

    曹建海：对，因为各项政策使交易成本在下降，原来收入成本较高的人都在加入，加上大型国企对房地产市场的判断也到谷底了，因为现在中央的救市使好多人产生错觉，大型国企团购加上放贷，大量信贷资金的进入，为开发商营造了小阳春创造了得天独厚的条件，开发商本身会营造气氛，制造数据，加上媒体宣传，所以使的原本不准备买房的他们只好出来看市场发生了什么情况，很多人是没有独立头脑的，好多人也被吸入了市场，扩大了成交量，我们不能忽视开发商造假的行为，在售楼处、房价会上雇佣房托，在网签数据上是完全可以做假的，假按揭的事件现在不断爆发，例如：北京、深圳、上海都是非常严重的，上海开发商把房子直接卖给中介，中介在二级市场推广，开发商通过按揭的方式把资金回收了，回收资金之后它也不会搞新开发，它会投入股市去赚钱，如果股市去年健康的话，这部分钱给银行贷款是富富有余的，信贷投放是根本性的，虽然一季度消费信贷只有900亿，使好多工业贷款商业贷款通过各种方式都跑到房地产市场了，房地产的回暖也使的外埠资金原来观望中国，开始向中国的房地产企业投资，资金链一旦解决了开发商开始换了另一副嘴脸，开始通过控盘，通过控制价格上涨结构，又来坑害老百姓，老百姓不吃这一套，这样看小阳春很快就会过去。

    主持人：您的观点还是建议目前有购房冲动者还是擦亮眼睛？

    曹建海：对，擦亮眼睛独立思考，除了货币投放，除了地方政府官员，其他的因素一切都不支持房价涨价，现在房地产商和支持他们的官员都是跳梁小丑，它不可能改变大势的，大的势头房屋过剩必定回落，经济继续走低，现在中国找不到新的增长点，经济会持续走低，政府投资不会成为增长点，只能暂时的弥补回落，因为救市是以巨大次字为代价的，最终是要公众来买单的，如果由政府解决，未来又是增税的问题，最终次字财政政策不能持续，绝对不能成为一个经济的增长点，房地产的高房价不能仍然新的经济增长点，因为它是掠夺性产业，买了房子完全消费被透支，收入被透支，在其他领域失去了消费的力量，它对经济是负面的东西，目前中国找不到新的增长点，中国经济持续的回落是必然的趋势，不管现在怎么说回暖，只是短暂性的技术性回暖，不代表未来走势，未来走势中国会继续回落，这就注定房价和地价回落。居民收入和房价差距太大，居民收入增长目前也不看好，因为经济不看好，这些走势说明房价是持续回落的走势，这个局面是不能改变的。

    主持人：今年我们看成交，每周的成交涨幅跌幅都不太一样，去年下半年出了几中观点，社科院李扬所长，他之前说过中国经济的应该呈现V型与U型之间，肯定不会了L型，您怎么看，走势会不会出现W型。

曹建海：W型就是降到低谷，08年初降到现在所谓的低谷，再起到去年3月份的最高的水平，再回落，那就说几年之后房价是不变的，这个观点我不能同意，居民收入顶多每年增长10%，经济增长不能保证10%，但是国家采取惠民政策，房价如果还回归到08年3月份的水平，北京房价收入比是20倍左右，即使居民收入有上涨，到2011年，每年增长10%，如果房价还维持在这个水平，居民的收入和房价相比还会维持在15倍左右，这个15倍也是完全不能持续的，如果两口子15年才能换套住房，这个房价是不能支撑的，V字型的是今年出现反弹，V字之后怎么办，是在平台上观望，我想这个也是不现实的，因为今年救市政策会不断出台，会维持一个平台，所以总的来讲还应该是L型的，短暂的下跌会有一个波折，但是下跌的趋势会不变的，也许短期有一个小反弹，继续回落是持续不变的，什么时候到底，差不多2—3年，这就会处在很长时间的平台期，这也是2011—2012年之后才会有。

    主持人：从现在来说买房的群体还是一个弱视群体，政府是不是应该出台帮助他们的一些政策？

    曹建海：这就要看政府站在哪边了，如果政府站在简单的保增长8%，这个根本说明不了什么，我去加拿大考察，你把矿山采了，把森林都砍掉，保50%都有可能的，问题是以资源彻底的破坏为代价，如果不计代价保增长并没有什么意义，而且8%只是总量的概念，究竟当中公众的福利是多少，如果扩大消费有很多办法，如果政府手里有很多钱，为什么不把政府的产品分配给老百姓，老百姓消费就是使用商品的过程，一个是通过购买来获得，购买之后获得，政府可以赠送的方式，一样可以扩大消费，扩大消费绝对不是政府鼓励老百姓高价钱买某个商品， 我认为这个扩大消费纯粹是一种误区，扩大消费让消费者能够使用更多的商品、更多药品、更多食品，这个可以通过两个形势来实现，一个是通过公平市场消费来实现，北京的房价，这样的房价都不应该超过03—04年经济适用房的销售，我认为北京的房价在5—6千块左右的水平，这样购买的房屋叫公平交易，另外一种方式政府直接给分配给老百姓，应当更多应用老百姓，而不是作为更多人个人的消费，我想这同样是扩大消费，应该是通过公平的交易合政府的转移支付来实现。

    主持人：最近国土资源部下述部门发布了2008年全国主要城市地价状况分析报告，指出08年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口， 达到3919元/平方米。这也就意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。关于这些数据，您有什么感想？

    曹建海：最近房地产领域的探讨，一直集中在房价和家庭收入比上面，根据世界各国按的常规比是3倍左右，有的国家是6倍，但是实际上6倍应当是国家收入比的上限，如果是6倍的话，家庭开支一半以上都用在住房了，住房消费一般来讲有很多部分构成，购房的本息，另外水暖、电暖、甚至家居、家电的这些开支消费，把这个包含进去，中国房价收入比是非常非常高的，现在我们都是裸房价跟家庭收入计算，任志强不满意，对北京市的计算非常不满意，为什么不考虑公积金，国外的住房都是装修好的住房，如果考虑公积金，把房的裸房加上装修实际上房价比以前还要高，任志强还不满意，如果用中位数计算会很低的，任志强不管怎么狡辩，其实是想表现房价并不高，他甚至说了30年房价都没怎么涨，涨的幅度远远低于工资的上涨，他不知道过去78年的时候，一个小院住房就是几千，以前没有平米的概念，现在拿2—3万比涨了多少倍了，现在他不管怎么讨论，就是想代表老百姓说房价并不高，他这是在强奸民意的，现在老百姓有一个直观的判断，房价是高了，一定是他们承受不了的，这种强奸民意的做法，现在占据了各大媒体的主流，占据博鳌论坛的主流声音，我认为这是龙永图的耻辱，龙永图究竟站在谁的立场，竟然请了这么一个人民公敌， 我为这个论坛的声音感觉到不耻。

    主持人：我觉得开发商有一群人是这样的认为的，他认为北京是一个国际都市，老认为房价跟国际接轨。

    曹建海：极端的荒谬，可以世界上任何地方都是唯一的，支持北京房价唯一的因素是北京的工作岗位，只是有钱的大款在北京买房，如果没有在工作岗位，他不可能在这儿居住的，他经多买一套，不可能买数十套，买数十套就是投资的，全世界的人如果到北京短期购买一套住房，外国人在北京工作一套就够了，如果要买多套一定是投资和投机的，一定要转移给下家，以住房的唯一性，以地理位置的唯一性来强调北京对全世界居民的吸引力这是非常荒唐的，只有你这地方暴涨，才会吸引全世界投机者进入，反过来讲如果你这个房价是平稳，只能吸引一些在这儿工作人，和少量的暴富群体，这个购买是比不上房地产开发速度的，所以说销量的增加是低于竣工量的，这就注定北京的市场在很长时间都是严重过剩的格局，拿什么大都市这都是开发商忽悠，这是完全不可信的，上海也是大都市，深圳也是大都市房价不一样回落的，东京、香港都是大都市房价都在回落的，房价跟经济走势是密切相关的，跟泡沫大小必然相关的，中国泡沫大了必须要破了，中国希望维持泡沫不管是谁一定会受到惩罚的，会成为笑料的。

    主持人：最近很多言论都在说，中国人的购买力在经济大萧条时候表现的非常火爆，以至于线段时间有些媒体也组织了赴美看房团，可能未来还会有澳洲的开发团来在北京推销，您觉得我们国内的购买力是不是如全世界的房企想象的这样的有后劲，大家的钱包那么鼓，可以拯救全世界的房地产？

    曹建海：中国是全世界收入分配差距最大的国家，少数人攫取了社会绝大部分的财富，少数富人他们的钱包是很鼓的，去国外买房都是富人，富人的钱包是很鼓的，穷人的钱包是很扁的，极少数人占据了社会绝大的财富，极少数的人这些人为后代着想，英美的教育水平确实要好很多，这才是正当的需求，还有一些可能因为英美的房价是低谷，到那去炒房，这是投机的需求，但是因为富豪手里财富太多，他消费是有限的，他不可能买几百套住房，每天到一个住房居住，这个是毫无疑义的，他买住房多的目的是想赚取更多的钱，所谓的中国的购买力，是中国富人的购买力，因为它的消费数量是有限的，大量的钱是储蓄起来进行投资，攫取更多的利益，绝大部分老百姓是没有钱的，购房团也是代表中国的富人，这也是中国收入恶果所体现出来的，同样到美国购房铸锭成为一种消化，它并不了解美国的消费市场，在那买房交物业税，物业税交费也是很高的，到那铸锭是要失败的，不可能赚钱的，即使到那读书读完之后房子还是要抛掉的。

    主持人：您能不能讲讲，您现在是购买一个一个商品房，现在是第几套房。

    曹建海：我只有一套房，03年购买的，再有一套房投资是可耻的，因为那不是劳动所得，如果作为我这样的学者，我自己再去炒房获取利益，跟我立场是完全不一致的，我反对炒房，炒房获得的利益，是从购买高价买你房子的人手里掠夺的，实际上是投机者的角色，不是通过劳动获取利益，这个是我不赞成的。

    主持人：我们也发现很多没有买房的同事也会受到周边的影响，大家都买房了，包括现在80后年轻的朋友也会受到引导，包括王石也说过他第一套房也是30—40岁左右，您对年轻朋友说几句。

    曹建海：中国的置业观念，03年以来房价不断上涨，购房就能获利，所以就强化了置业观念，如果房价是回落的，这个置业观念就会被淡化，实际上对你来讲，房价不涨买房是不如租房的，如果房价往下走势，买房更是得不偿失，会给你造成损失的，关键看房间走势，房价如果继续向上涨，买房不仅仅是考虑居住，更考虑的是保值增值，关键是看经济周期的走势，关键现在中国经济增长找不到北，所以我看好会重回03年。 

    主持人：因为现在老百姓想到经济的问题，包括未来人民币贬值的问题，中国来说投资渠道还是有限的，也会选一些不动产产品，防止自己的资产缩水，也有这样的心理。

    曹建海：未来涨幅更大的是也许是消费品，现在大规模信贷投放，目前被股市和房地产吸收，在未来时期一旦有风吹草动，一定有社会不稳定的因素，资金就会从股市和房地产流向消费品，消费品价格的暴涨，这个时候大家可能认为投资消费品是更有利的，即使再发生通胀房价也很难上涨， 因为房价已经完成了上涨，现在只等回落了，03年平均房价上涨了3—4倍左右，远远超过了普通消费品的上涨程度，包括货币投放的扩张程度，房价已经完成了上涨的使命，除非我们的通货也能出现3—4倍的上涨，这时候我认为有可能房价才能上涨，如果不能达到这样的投入程度，我觉得即使货币投入一定会付出代价的，付出消费品大量上涨，政府一定会紧缩货币，那时候不知道能不能把经济物价压下来，那时候伴随经济更大幅度的振荡，如果那时候房地产市场还在上涨，肯定会出现崩盘的消息，绝对不能为高房价买单，我建议中国政府和老百姓都应当抵制高房价。

    主持人：您之前也表过态，建议网友或者不急着住的朋友，不要再短期内置业。

    曹建海：我是觉得“天下兴旺匹夫有责”，如果大家都参与到购房里面，确实会推动房价上涨，这对中国经济持续健康发展是不利的，作为老百姓来讲不要看到周边的置房这样正好中了开发商的圈套，为了中国经济健康的发展，中国需要低房价的环境，只有房价降低，中国的城市化才能落到实处，绝大部分农民工，在城市里只是临时居住，甚至租赁都租不起，因为农村才是他们的家，而且收入也是非常低的，如果考虑农民工新群体和房价的差距，房价跟他们这个群体是20倍，真正能实现真正的城市化，中国需要低房价的环境，为了大学生群体也必须让房价降下来，房租也降下来，为了降低商业的成本，只有房价降下来，才不至于到饭馆吃饭一碗面20块，其中15块就是过高的房价，要坚决的要向高房价宣战，作为老百姓有自己鲜明的立场，不仅仅应该为了蝇头小利，就出卖自己的立场，只要站在自己的立场这边，老百姓一定会获胜的。

主持人：谢谢您今天给我们分享了这么多精采的话题，谢谢您作客网易房产，希望您有空来我们这里坐坐，和大家再聊聊。

    曹建海：网易的网友评论还是很活跃的，今天到这儿料特别高兴，希望大家共同分享我们的成果，谢谢。