广州科学城KXC-F8-1-1地块天生丽质，命中注定就是”地王”的胚子。2009年10月29日下午，经过近5个小时、101轮竞价，雅居乐最终以总价43.41亿元、折合楼面地价7074元每平方米艰难夺得科学城KXC-F8-1-1地块。此次拍地也创下了国内土地拍卖时间最长和广州2009年土地出让总价最高两项纪录。这也是KXC-F8-1第二度问鼎广州年度地王。

　　考虑到今后1至2年内，宽松货币政策不会有大的调整，该地块楼面地价在7000元每平方米以内都是可以接受的。我在10月28日的预测还停留在该地块楼面地价将接近或者略微超过6321元每平方米（这是2007年09月17日KXC-F8-1地块首次拍卖成交的楼面地价）。当28日傍晚传来中海地产以38.2亿夺得千灯湖新地王，折合楼面地价6495元每平方米时，我不得不修正自己的预测，科学城地块达到7000元每平方米的楼面地价是有可能的。

　　一些房地产人士开始担心“面粉贵过面包”。这个观点是有问题的。房价决定地价是经济学常识。现在的地价很高，只是因为开发商预期今后的房价更高，足以覆盖高昂的地价并有相当的利润空间。没有人拍下地王是为了今后亏损或破产，出价肯定是在其预期有利可图的范围内。大型的房地产公司，包括上市公司，往往倾向以更高的价格夺下更大的土地，越大的土地其所承受的价格越高。为什么？可以取得这个区域的定价权。另外可以消灭竞争对手，让潜在的竞争对手没有土地，抬高了行业的门槛。

　　美国最大的房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes，PHM.NYSE)有句名言，“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”

　　房地产开发商要建房子，就一定要有土地。可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少，在流动性充裕的宏观背景下，大量取得土地的战略是正确的。土地储备越多的公司就越有价值。没有哪家公司喜欢去高价买地，高价买地一定是为了获得土地储备而不得已的手段。市场形势向好的时候，开发商通过股权转让获取土地是非常困难的，即使转让成功，获得土地的开发商实际付出的代价并不亚于以招拍挂方式获取的代价。

　　我在2009年6月15日发表的文章《房地产的牛市是否重新开始？》中写道，“房地产的冬天如此短暂，全拜中央银行超宽松货币政策之赐，过量发行的货币和过于庞大的银行信贷燃起熊熊的火焰，融化了冰川，流动性重新泛滥。人们开始了新的恐惧，对货币贬值的恐惧。在低利率和通货膨胀的预期下，购置不动产成为保存财富的不二之选。与金币不同，纸币毕竟是靠信用支撑的，从来都是不靠谱的。在通胀的年代里，持有资产而不是现金。”

　　目前，房地产市场出现了短暂的调整，新房成交量明显下降。潜在的购房者正处于观望状态，他们开始怀疑房价的持续上涨。但是这种观望只能是短暂的，因为货币政策不发生方向性的改变，房价的运行趋势就不会轻易改变。我预计，潜在的购房者在2010年上半年就会接受新的价格预期。房地产开发商已经没有资金链断裂之忧，他们捂着房慢慢地卖。既然不存在降价的可能，房价在短期内还会向上，不排除2010年有一波房价暴涨的行情。2007年的地王频现，招致了政策调控的报复，而后又撞上了次贷危机，引发了一次房价的大跳水。但是，2009年的地王频现，却不会引起较大的政策调整。央行事实上没有独立的货币政策，货币发行和利率调整唯美联储马首是瞻。美国加印美元，我们得跟着加印人民币。美国不升息，我们去升息是傻逼。过量的货币发行，必然导致资产价格的首先暴涨，然后才会是普遍的通货膨胀。通货膨胀是一种货币现象。发行的钞票多了，价格就会上涨。有些东西先涨，有些东西后涨。一般而言，股票、房子、金银珠宝、古董艺术品等投资品价格先涨，粮食、猪肉、食用油这样的消费品后涨，那些生产效率非常高的电视、冰箱等的价格要涨起来就很难。

　　我不断重复过，住房不是普通的消费品，住房是具有金融属性的投资品。人们总是不断买入上涨中的股票；同样，对于住房，只要房价是上涨的，人们就会不断买入。不断出现的地王正在改变人们对于未来的房价预期。

　　“地王”正在进行时，房价还会更高。至于房价是否有泡沫，那是另外一个问题。 我们生活在资产的泡沫中，请学会和泡沫共存吧

无论是前些年对房地产业的宏观调控政策，还是今年的4万亿元经济刺激政策；这些政策都产生了一个共同的结果，那就是的房地产开发的“国进民退”。

在宏观调控紧缩信贷的时代，国有商业银行更愿意将开发贷款投向国有房地产开发企业。在超宽松货币政策的今日，国有商业银行更是迫不及待地把贷款投向国有房地产开发企业。国有商业银行释放出来的流动性主要流到了大型国有企业集团手中，特别是央企。在制造业产能过剩的背景下，这些央企集团又把巨额资金投向了房地产。

我们看到，在真金白银的土地市场竞争中，国企逐渐占得上风，而民企经常成为土地拍卖场上的看客。

2009年6月30日，央企中化集团属下的方兴地产以40.6亿元的天价拿下北京广渠路15号地块。楼面地价折算为16240元每平方米。同日参加竞标的央企背景的开发企业还有中信地产和远洋地产。中信地产有280亿元的银行授信，远洋地产和方兴地产的银行授信均为200亿元。在此之前的6月26日，央企中国电子信息产业集团下属的中泽置业以19.6亿元竞得奥运村乡地块，楼面地价折算为15217元每平方米。在其他城市，地方国企也屡次刷新当地的地王记录。越秀城建于6月10日以3.45亿元的价格投得广州珠江新城的最后一块住宅用地，楼面价格达到15323元/平方米，成为广州今年新的地王。

“天价地王多是国企，政府4万亿资金大都到国企腰包里了，他们有了钱，就不讲市场规律拿地。现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫。”潘石屹参加广渠路15号地块竞标后，发出了这样的感慨。

依靠国有商业银行提供的廉价信贷资金，国有房企特别是央企属下的房企“不差钱”。商业银行为了完成信贷任务，也为了“保险”，将过量的资金贷给了大型国企，特别是央企。这些资金投向产能过剩的制造业风险更大，央企把钱投入房地产开发显然有其非常合理的缘由。

名义上，银行贷款不能直接用于购置土地，但是央企集团可以将其获得的银行贷款注入进行房地产开发的子公司，子公司再以“自有资金”去竞买土地。

“出身”决定“命运”。在可以预计的未来，在争夺土地的竞争中，我们将看到国有大型企业的狂欢，新的地王将不断被这些大鳄卷走。

　　超宽松的货币政策在经济形势明确转好之前不会轻易改变。中国人民银行2009年6月12日公布的数据显示：2009年5月末，广义货币供应量(M2)余额54.82万亿元，同比增长25.74%，仅比4月末略低0.21个百分点；狭义货币供应量(M1)余额18.2万亿元，同比增长18.69%，比4月末高出1.21个百分点；市场货币流通量(M0)余额3.36万亿元，同比增长11.24%；5月份金融机构人民币各项贷款余额36.21万亿元，同比增速从4月份的29.7％升至30.6％。

　　房价上涨是一种货币现象。过量发行的货币最终将推动资产、普通商品和工资的普遍上涨，也就是通货膨胀。目前，不动产和股票等资产的价格已经先于普通商品和工资大幅上涨了，通货膨胀必将来临，除非央行印刷钞票的速度能够减缓。

　　促使房地产开发商大幅降价销售的两个主要动因已经不复存在。这两个主要动因就是开放商的现金流和消费者的价格预期。商业银行主动贷款给开发商，房地产企业开始在香港市场增发配股，个别财务杠杆激进、资金链险些断裂的房地产企业也准备在香港市场首次发行新股或者回归A股市场。经过2008年底和2009年初的降价促销，开发商也回笼了不少现金。地方政府也允许开发商缓缴、分期缴纳土地出让金。总而言之，大多数开发商的现金流已经不成问题了，没有必要进行降价销售了。出于通货膨胀的强烈预期，投资者已经开始大量入市，彻夜排队买房的现象在一线城市的个别楼盘已经出现。人们对房价上涨的预期已经成为普遍的事实。

　　由于货币政策的急剧转向，房地产市场在不到一年的事件里完成了筑底，重回上升期间。北京、上海、广州和深圳等一线城市的房地产的成交量和成交价格都出现了较大的上涨，二线城市的房地产市场也明显企稳。房地产的冬天如此短暂，全拜中央银行超宽松货币政策之赐，过量发行的货币和过于庞大的银行信贷燃起熊熊的火焰，融化了冰川，流动性重新泛滥。人们开始了新的恐惧，对货币贬值的恐惧。在低利率和通货膨胀的预期下，购置不动产成为保存财富的不二之选。与金币不同，纸币毕竟是靠信用支撑的，从来都是不靠谱的。在通胀的年代里，持有资产而不是现金。

　　钢材水泥等建筑材料还没有明显上涨，农民工的劳动力价格没有上涨，房价却先行上涨了。房地产开发商的幸福时光又来临了。当然，地价也在上涨，未来的房价决定了现在的地价。如果通货膨胀即将到来，开发商也不敢持有大量的现金。开发商只能赶紧建设、赶紧圈地，把现金转为房屋存货和土地。一些谨慎的开发商虽然错过了买地的最佳时机，但是也避免了房价继续下跌的风险。现在正是房地产市场回升的初始阶段，这时候出手购置土地更安全。2009年5月22日，富力地产以楼面地价15140.74元/平方米拿下北京广渠门外10号地块。6月11日，越秀城建以楼面地价15324元夺得广州珠江新城D8-C3号地块。地方政府的收入依赖于土地财政，也封杀了地价的下降空间。

　　房地产的牛市是否重新开始？如果你的答案为“是”，那就赶紧入市吧。如果你的答案为“否”，不妨先捂着钱袋观望。我认为，至少房价大幅度下跌的可能性在今后一、二年内是很难看到了，宽松货币政策还将持续下去；房价近期上涨的可能性却是非常大的。旧的房地产泡沫还没有来得及消除，新的资产泡沫已经卷土重来。“我们能做的事情是增加与泡沫共存的技巧，学会在资产泡沫和通货膨胀中生活。”

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在资产泡沫和通货膨胀中生活

房价决定地价是经济学常识

控制了土地，就控制了命运

　　我注意到，同样地段的新房，这些新房的价格可能非常接近，但是有的楼盘新房的土地使用权期限只剩下了50年左右。显然，住宅类新房剩余土地使用权期限的差异，还没有反映到房地产价格上。房地产企业以开发项目转让或者公司股权转让的方式获取“烂尾”的房地产开发项目时，也较少考虑“烂尾”地块的剩余土地使用权期限对转让价格的影响。

　　至少在理论上，同样地段不同剩余土地使用权期限的新房的房地产价格应该有很大的不同。理智的购房者应该关注这一点，那些剩余土地使用权期限只有50~60年的新房价格应该和剩余期限65年左右的新房价格有较大的价格折让。

　　非住宅用地按照住宅使用功能进行设计和建设，但其房屋性质为非住宅，土地使用年限为40年或50年，此类物业被称作“40年或50年产权房”、“商用住宅”，物业形态表现为投资型小户型，酒店式公寓等。这些房地产新房的价格与同地段住宅新房的价格相比，就有相当大的折让。但是，这种折让也许更多地反映了土地使用权不能自动续约和缴纳较高续约地租的风险。

　　现实中，我们还能发现一些没有土地使用权期限的物业，那就是以前存续下来的的城市私有房屋。1995年的《房地产管理法》没有对这些房屋的土地使用权期限作出限制。这种物业的风险在于拆迁。

　　就谈这些吧。购房者在选择住房时，还是要注意相应土地使用权的剩余期限。即使现在的价格没有反映，以后的价格也会反映。

　　2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。通知提出，今年将统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。除了保护环境、平抑房价，开征环境税和物业税的确都是很不错的增加政府收入的主意。

　　2006年5月26日，我发表了《土地出让作为地方政府的收入是不可持续的》（http://www.cnfre.com/contents/795/38596.html ）。我在文章中写道，“地方政府(通过土地出让)得到的土地收益是一次性的。当每届地方政府都拼命卖地增加政府收入的时候，终将会有一天某届地方政府无地可卖。而且，在经济快速增长的时候，政府可以通过不断高价卖地满足新增的土地需求；但是，一旦经济进入调整时期，也会出现没有新增土地需求的情形。因此，土地出让作为地方政府的收入是不可持续的。”

　　土地出让金在本质上就是地方政府的税收。当这项占有地方政府收入50%分量的税收大幅度减少的时候，为了维持地方政府的开支，开征房产的财产税——物业税是不二的选择。实际上，财产税才是维持城市长期发展的一个稳定的重要资金来源。不动产的财产形态很难隐瞒，不动产的财产税的征收效率显然高过所得税的征收。在很多国家，财产税在地方政府的税收中占有很大的比例。例如，在上世纪70年代的美国，财产税占到地方政府税收的70%。

　　可以预言，那些缺乏土地储备的城市将是第一批试点开征物业税的城市。物业税将显著增加不动产的持有成本，从而打击其作为金融投资品的属性，这对房地产开发商来说绝不是什么好消息。当然，今年开发商受用了太多的好消息。

　　政府当然可以把物业税的征收设计得非常人性化。为了鼓励普通居民购房，居民在购买第一套自住房时可免除物业税；当他购入第二套住房时，就要对其征收物业税；如果他再购第三、第四套住房时，物业税的税率就要累进增长。

　　开征物业税对房价的实际影响还很难说，但是对于保持地方政府收入的可持续性的作用是毋庸置疑的。我观察到，近期投资者入市购房的一个很大因素，是他们看到四万亿投资计划和巨大的银行贷款增量将带来可观的通货膨胀。

　　2008年7月1日，在《南方都市报》黄金楼市和焦点房地产网联合举办的“楼市圆桌”座谈会上，在谈到房地产市场何时回暖的时候，我说，“是否回暖看哪里？看银行信贷，只有钱多了，价才可能上涨，量才可能上升。银行的钱没有放出来谈何量价上升，这些都是伪命题。……，什么时候回暖很简单，银行什么时候放松银根，就是回暖了。” 我还说，“如果把房子（仅仅）看做一个实物商品的话，去讨论房价的意义不是太大，房地产更是一种金融商品，跟股票一样，否则的话怎么会有这么多投资性需求，投资性需求才是支撑房地产高价的根本原因所在。”

　　为了应对百年一遇的经济危机，各国中央银行的印钞机隆隆作响，不断增发的纸币与去杠杆化对冲。超宽松货币政策在中国上演，2009年一季度信贷货币投放4.58万亿，4月份又信贷又投放了6000亿。资产的牛市似乎提前到来，短期内剧增的流动性，必然带来房地产市场的“阳春”。一季度全国30个主要城市，近九成成交面积环比上涨，总成交面积环比增幅超过50%；北京、上海、天津、深圳、广州楼市成交面积纷纷创下了近几年同期最高水平。

　　政府的土地出让金和税费可以缓缴，银行的开发贷款可以延期归还，中国特色的、随时变化的、缺乏契约精神的游戏规则使得众多开发商至少在短期内度过了最艰难的日子，潘石屹先生所预言的“百日剧变”并没有真正发生过。

　　问题在于，超宽松货币政策是不可能长期持续的。如果，我们在短期内能迎来经济周期的上升阶段，冒险的超宽松货币政策将赢得伟大的胜利。如果，事实并非如此，我们将迎来滞胀和恐慌。

　　难得的自我救赎的机遇出现了，开发商赶紧做的事情就是加速在建项目的建设，赶紧卖房，赶紧回笼现金。我们很难准确预知未来，但我们必须管理风险。低价买地的时候可能还没有到来，前瞻性的企业在现阶段还是需要秉持“现金为王”的理念，为的是在市场真正低迷的时候有大量的资金买入土地以迎来下一个增长的周期阶段。

　　不要忘记，我们正在经受百年一遇的经济危机。中小企业主们将多年的积累买入别墅等高端房地产，也就意味着他们减少了在实业上的投资。常识告诉我们，房地产市场长期发展的动因还是要依赖于经济的增长。大家关注一下全国的发电量数据，这个数据的变化会更真实地反映我们经济的实际情况。

    这是一张反映1840年前后的广州城的地图。南海和番禺两县的边界由南北向穿越广州城的中间，今天繁荣的北京路就在那条边界上。

    这张地图说明了广州、佛山在历史上就是“同城”的。

    我们今天又在讨论广佛同城。2009年2月25日，广州市规划局公布了正在编制的《广佛同城化发展规划》草案的构想。在这份草案的构想中，除了区域生态资源共同保护、统筹布局交通基础设施、两地产业互补等之外，更透露未来广佛将共享共建区域水源和供水管等。

    仅“广佛同城”这个概念就可以使得在佛山市南海区东北部里水区域（包括和顺和金沙洲）进行房地产开发的地产商们欣喜若狂。

    “广佛同城”直接使得本来属于两市的边缘地区成为广佛大都市圈的几何中心区域，不可避免地带来这些边缘地区的土地价值的重估。这些区域的土地价值将随着广佛同城的实际推进而不断升值。里水的和顺片区生态资源比较突出，没有受到工业化带来的污染，是一片待开发的宜居区域。在这个区域进行大规模的突出生态资源的住宅项目开发，能够坐享区域土地价值重估带来的溢价。

    在世界经济周期的萧条时期，在国内房地产市场的低迷时期，“广佛同城”是一种非常及时的制度创新。在目前不利的经济环境下，我们需要更多的类似“广佛同城”这样的制度创新，以帮助我们更好地渡过漫长的冬天。这些制度创新，必将带来社会资源的合理配置及社会财富源源不断的涌现。

摆来摆去的二套房政策

　　2008年10月29日，我在《降息利好房地产，二套房政策更应放松》一文中写道，“取消对购买第二套以上房产在财税信贷上的限制政策在短期内可能能够真正提振一下房地产市场。政府即使不鼓励有消费能力的家庭购买第二套住房，也不应当继续对他们做出限制。每多卖出一套住房，就意味着更多的人特别是农民工有了工作取得报酬的机会。只有更多的住房生产出来，才会有更多的人有住房居住。”

　　2008年12月17日，国务院常务会议确定了一下房地产新政（以下称12.17房地产新政）。

(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足3年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　2008年10月23日，我写道，“这些利好，是冬天里的御寒衣服。御寒衣服越多，说明这个冬天愈发寒冷。”正因为包括房地产市场在内的整个经济环境正面临着前所未有的困难，所以近期才有这么多利好房地产市场的政策措施。

　　“12.17房地产新政”不会给房地产的价格带来方向性的变化，但却有利于增强市场信心，刺激有消费能力的人购房。“新政”着眼于民生问题，鼓励居民对普通住房的刚性需求。“新政”降低了普通住房流通环节的税费，有利于二手房市场的交易，反过来促进新房市场的交易，释放了因交易税费扭曲的真实居住需求。

　　虽然本次新政还存在类似“人均面积低于当地平均水平”等限制性条款，但二套房政策事实上已经全面放松，因为二次购房者很容易提交这样的证明文件。常识告诉我们，那些第一套住房人均面积低于当地平均水平的家庭去购买第二套普通自住房的可能性非常低。商业银行显然认为第一套住房人均面积高于当地平均水平的家庭才是有能力偿还第二套房子贷款的优质客户，他们会高兴地接纳那些虚假的证明文件以向这些优质客户提供贷款。

　　在未来的２年至３年，房地产的价格不会出现明显的上涨趋势，能稳定在目前的价格水平都非常不易。在这样的经济环境下，全面放松二套房政策，并不会刺激投机性需求。房地产投机的前提是投机者认为未来的房价会上涨能够挣取差价。但是，在低利率或者负利率的年代，购买房地产是替代银行储蓄的更好的理财方法，毕竟银行存款者补贴了贷款购房者。

　　预计，“12.17房地产新政”将对房地产市场产生比以往政策更加显著的效果。另外，业内人士普遍预期的购房退税等政策在近期内也可能出台。加息和其他严厉的调控措施往往伴随着资产价格的疯狂上涨。减息和其他宽松的调控措施又将伴随着什么？在一年多的时间内，政府不断出台着形形色色的“新政”，像钟摆一样从最左边向最右边摆去。

　　2008年10月29日傍晚，央行网站公布“中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。”

　　显然，这是10月22日“房贷新政”后又一个利好房地产市场的政策，也是两个月内的第三次减息。

　　管理层的政策已经由“防通胀”转为“保增长”。因为，低利率意味着低的资金成本，可以通过刺激信贷促进经济增长，并促使资产（包括房地产产品和股票）价格的回升。当然，人民银行本次降息也是为了与全球央行降息保持一致。人民银行此次不对称下调商业银行存贷款利率，对商业银行的股价更是一种利好。

　　10月23日凌晨，我写到，“利好政策出现了，可能还会有更多的利好政策。这些接踵而至的利好政策，表明包括房地产市场在内的整个经济环境正面临着前所未有的困难。这些利好，是冬天里的御寒衣服。御寒衣服越多，说明这个冬天愈发寒冷。”（延伸阅读：御寒衣服越多，冬天愈发寒冷）。

　　取消对购买第二套以上房产在财税信贷上的限制政策在短期内可能能够真正提振一下房地产市场。政府即使不鼓励有消费能力的家庭购买第二套住房，也不应当继续对他们做出限制。每多卖出一套住房，就意味着更多的人特别是农民工有了工作取得报酬的机会。

　　只有更多的住房生产出来，才会有更多的人有住房居住。

御寒衣服越多，冬天愈发寒冷

　　2008年10月22日傍晚，中国财政部新闻办公室公布了下列两个关于房地产的利好政策：

　　1. 从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　2. 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　在中央政府宣布上述政策之前，已经有18个城市出台了房地产的利好政策。这次利好政策将不久前在国务院常务会议提出的"加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房"的意见落到了实处。

　　上述政策的变化，表明在2007年“927”房地产新政实施后一年多的时间内，房地产政策已经发生了根本性的转向。2007年的美国次贷危机引发了今年全球性的资产价格暴跌。中国的股市泡沫已经挤去大半。在中国的房地产价格已经出现下跌并将出现更大幅度下跌的时候，中国政府紧急出台了救市措施。这也暗示，房地产价格的调整周期将延长。

　　我不认为政策会给资产的价格带来方向性的变化，这些政策充其量是增加价格变化运动的摩擦而已。当然，也可以说，政策可以平滑行业运行的波峰和波谷，然而政策无法真正改变行业运行的趋势。

　　支撑高房价的流动性过剩的金融环境在很长的一个时间内不复存在了。房地产产品今后会更像消费产品，而不是投资产品。支撑房地产开发商高利润的“土地增值”也将在很长的一个时间段内消失，以客户自住需求（包括改善性需求）为导向的“产品增值”将成为开发商的主要利润来源。谁能像生产汽车一样生产住房，谁就能在严酷的环境中生存发展，扩大市场份额。

　　利好政策出现了，可能还会有更多的利好政策。这些接踵而至的利好政策，表明包括房地产市场在内的整个经济环境正面临着前所未有的困难。这些利好，是冬天里的御寒衣服。御寒衣服越多，说明这个冬天愈发寒冷。

　　越来越多的人问起买房的时机是否到了。我只能回答，如果你肚子饿了就去买面包吧，你不会去关心面包吃下去是否能够增值保值。

热钱正在流出吗？

喻海文

　　房地产是一种投资品，也是一种消费品。房地产作为投资品的均衡价格远高于其作为消费品的均衡价格。人口变化、城市化等因素只能解释作为消费品的房地产的价格变化。我们只有把房地产当作一种投资品，才能理解过去和未来房地产的价格的变化。流动性过剩和人民币升值才是导致过去几年中国房地产价格上涨的两个最重要的因素（延伸阅读《喻海文：流动性过剩推高房价》）。

　　但是，现在这两个因素正在发生方向性的变化，这个变化同国际“热钱”的流动方向是一致的。 “热钱”就是国际市场上迅速流动的短期投机性资金。热钱就像是嗜血的鲨鱼，哪里存在风险套利的机会，就游到哪里。当一个国家本币升值的时候，“热钱”就会源源不断流入这个国家。“热钱”的流入将迫使该国央行发行更多的基础货币并造成该国本币的流动性过剩。流动性过剩往往诱发股市和楼市的泡沫。当一个国家本币开始贬值的时候，“热钱”就会流出这个国家。外资变卖以该国货币计价的房地产、股票和国债以换成他国货币汇出，这必然导致该国楼市股市和债市暴跌，资产的泡沫随之破灭。

　　我们一般通过外汇储备增加量减去贸易顺差和外国直接投资净流入(FDI)值得出“热钱”的金额。关于中国境内“热钱”的规模，中国社会科学院张明发布的最新报告指出，2003年至2008年1季度，累计流入中国的“热钱”多达1.75万亿美元。即使是最保守的一些估算数值，“热钱”的规模也在2000亿美元以上。金融机构和专家一般认为，这些“热钱”最大的一部分进入了中国的房地产市场。根据一些资料，京沪一些高档楼盘有四成左右被境外“热钱”买走。

　　现在的问题是，国际“热钱”是否正在流出中国？

　　虽然根据2008年7月份的各种官方数据，我们还得不出“热钱正在流出”的结论。但是，近期走弱的人民币汇率、不断下跌的股市和楼市，使得我们不得不担忧“热钱正在流出”。2008年8月17日，我在《严冬可能还没到来 》一文指出，“一旦美元汇率反转，热钱的流动就要反向了，流动性开始紧缩，住房和股票的下跌就不可避免了”。

　　“热钱”流出后，房地产的投资品属性将减少，消费品属性将显现，其价格将从投资品的均衡价格下跌至消费品的均衡价格。这一下跌过程显然对房地产开发商和购房投资者都极其痛苦。

　　我在2006年6月11日写道，“索罗斯说，最好的投机就是顺着泡沫前进去攫取最大的利润。如果你是个房地产的投机者，你就必须记住自己是个投机者，如果忘记这点，你就不会是个成功的投机者。投机市场奉行的是博傻理论(Greater Fool Theory)。即使你完全清楚房子已经估价过高，你还是会继续购买它。为什么？因为房子的价格还在上升。等待时机合适时，你一定要找到一个更大的傻瓜(Greater Fool)来接手你的房子。否则，一旦泛滥的资金洪水流过去了，你自己就成了那个最大的傻瓜。” （延伸阅读《喻海文：为什么房价有拒绝下跌的刚性》）。

　　也许，“热钱”正在流出，泛滥的洪水将要流过去，很多人的财富来得快、去得也快。

严冬可能还没到来

喻海文

我一直不认为行政化的调控措施会给房地产价格带来方向性的变化，这些调控措施充其量是增加价格变化运动的摩擦系数而已。我一直强调房地产首先具有金融产品的属性，关注房价就要关注本币汇率和利率的变化。影响住房价格最大的变量是资金，或者说资金的价格。利率和汇率分别是货币的国内价格和国际价格。在人民币对美元汇率的升值期间，境外热钱涌入，炒高人民币计价的中国的房地产、证券和矿产资源的价格。美元贬值使作为美国贸易伙伴国的中国的人民币流动性过剩，引发这些年中国房子和股票等资产价格的暴涨。但是，一旦美元汇率反转，热钱的流动就要反向了，流动性开始紧缩，住房和股票的下跌就不可避免了。这种反方向的价格变化一旦开始，所谓的救市措施即使推出，也充其量是减缓资产价格下跌的速度和幅度而已。

非常强烈的迹象表明，始于2002年初且长达7年美元的贬值的周期行将结束。美联储自2007年次贷危机以来，已经连续降息7次，目前，美国的基准利率维持在2%左右。近期，美国总统布什重申强势美元符合美国的国家利益，美联储主席伯南克则强调目前最大的忧虑是美元贬值给通胀带来压力，暗示美联储下半年存在加息的可能。前2周，美元兑欧元一度升至1.5046美元，创下2月28日来的最高水平。美元重新走强，有利于维护美元作为国际货币的地位，符合美国的国家利益。

前期的房地产价格调整还只是从紧的货币政策引起的短期的调整。但是，一旦美元汇率反转，也就是人民币的流动性将要发生逆转，这种货币价格引起的资产价格的调整的时间和幅度将是非常大的。在这个意义上，房地产行业的严冬还没有真正到来，但是已经临近了。这个行业的格局在三九寒天里将发生巨大的变化。

一些看似庞大的恐龙将在冰川期灭绝。不经过冰川期，哺乳动物不会繁盛。

是的，房地产的冰川期是否就会临近？

当然，法律是会随着社会的演化而改变的。一位网友留言给我，“那么多投资者都将自己的资金转化为房产？难道他们不知道70年的产权？事实是中国的社会现阶段正在形成一个有财产权的社会，即使70年后你的房子是危房，那也是你的财产。这是一个不可逆的历史演进过程，法律只能顺从这种进程。”另一位朋友在我发表这篇文章的时候说，“不过等70%以上的中国人成为有产者的时候，也许宪法会改变的。”

“拐点论”和“非拐点论”其实没什么不同

 　　2007年12月23日至28日，王石先生在其博客上以一系列文章明确了他的“拐点论”。　王石认为，目前国内房价走势正处在一个拐点上；但他定义的拐点并不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。王石还认为，2007年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持续，市场必然需要一个调整阶段，这是市场回归理性的表现；但从长期来看，未来中国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高是必然趋势，购买力支撑还是坚实的，而土地供应趋紧也是必然趋势，市场未来的主要矛盾仍是住房供应不足，并不存在重大调整风险。王石相信，房价不会出现大起大落，并且未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。

 　　任志强先生同期也表达了他的“非拐点论”：虽然楼市开始有“寒流”，但楼市绝对未出现拐点。任志强说，“房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。起码从整体数据上看不出有任何的异样，更不用说是全国下跌了。”任还强调，房价大跌不能给民众带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处。

　　当你把他们的观点都完整了解的时候，你会发觉王石的“拐点论”和任志强的“非拐点论”竟然没有多大的本质区别。中国的语言文字如此之奇妙，以至于“房价下跌太好了”和“房价下跌不要太好了”是一个意思，“拐点论”和“非拐点论”的基本看法是相同的——房价在短期内调整，但长期内还是趋升。

 　　还是让我们先弄清楚什么是拐点。“拐点”作为一个数学概念，通俗地说就是连续函数曲线向下凹区段和向上凸区段的分界点。在函数曲线拐点位置，曲线上升的加速度方向发生了改变，但是曲线上升或下降的趋势并没有改变。如果我们按时间序列画出一条房价变化曲线，房价涨幅连续增大时表现为一段向下凹的曲线，房价涨幅连续减小时表现为一段向上凸的曲线，两段曲线的变化交界点就是拐点。因此，数学概念的“拐点”不意味着曲线上升段或下降段的结束，而仅仅表明曲线上升或下降的速率发生了变化。数学上用另一个概念“极点”来表达上升段转为下降段的交界点。王石所言的拐点符合数学上的定义，是房价涨幅从加速上升转为减速上升的分界点，任志强所说的拐点更接近于数学上的极点，是房价由上升阶段转为下降阶段的分界点。人们在日常生活中使用拐点这个词，一般是指事物由一个阶段向另一个阶段发展的转折点，任志强理解的“拐点”也是这个意思。

 　　如果我们将房地产行业周期由上升区间进入下降区间作为拐点的话，那么，中国的房地产市场还远未出现拐点。2007年中国大城市房价一轮飙升使得中产阶层也感到买房的经济负担过于沉重。在一个资产价格迅速上涨的时期，人们的工薪收入增长的幅度往往跟不上资产价格上涨的幅度。人们寄希望于宏观调控能够抑制房价的上涨，殊不知房价上涨正是政府的宏观政策所致。不能及时调整的人民币汇率政策逼迫着人民币资产价格的快速上涨，资产升值替代了货币升值。资产价格的上涨是一种特殊的通货膨胀，本质上是一种货币现象。

　　即使地方政府的财政能够减少对土地出让金和房地产开发相关税费的依赖，并积极扩大土地供应，房价也不会应声下跌。对冲银行体系过多的流动性以及加强信贷调控等不能够从根本上解决流动性不断生成的问题，依然非常充裕的人民币的流动性将继续推高房子、股票甚至普通商品的价格。通货膨胀现象已经比较明显了，不动产的保值功能又将促使人们去购置住房。在可以预计的将来，居民的投资渠道依然很少，除了证券市场（包括投资基金），就是房地产市场。长期来看，人民币的流动性过剩仍然将顽强支撑中国房地产市场的牛市格局。

　　当然，2007年的一系列宏观调控政策，特别是信贷调控政策，也将开启房地产业竞争格局的新时代，这也是一种拐点。紧缩的货币政策，将使众多的中小房地产企业无法熬过短暂而严酷的冬天，像万科这样融资渠道畅通的大型房地产公司已经在冬天里狂欢，它们将廉价地并购那些中小房地产企业，它们也将廉价地获得土地，它们还在乖巧地迎合着政府和百姓。至于忙碌了一年的百姓，他们年终看着报道房价要下跌的报纸，也着实高兴了一回。

 　　2007年，就写道这里了。

[注：本文为《南方都市报》＜东莞杂志-黄金楼市＞版面特约稿件]

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领导就是服务

　　我在《服务于人的谦恭》一文引用了李嘉诚先生的“四问”。李先生发问，“当我们梦想成为领袖（领导者）的时候，我们有没有服务于人的谦恭？”

　　领导（leadership）是影响他人尽力去完成某种目标。如果管理者仅仅压迫或强制他人去遵从自己的意志，那么他们不能成为现代的领导者。领导就是服务，一个领导者能否具有这种服务于人的谦恭意识，是他/她成为一个现代型管理者并明显区别于传统型管理者的重要特质。一个优秀的领导者会更多地应用感召权力(referent power)。感召权力建立在下属对领导者的个人认同的基础上。具有令人崇拜的个人特质、人格魅力或者良好声誉的领导者往往拥有很强的感召权力。那些有着丰富的专业与管理知识和能力的领导者还拥有专家权力(expert power)，下属很容易按照他们的建议行事。现代化企业管理要以人为本，企业的领导者要具备“领导就是服务”的现代化管理意识。

　　让我们比较一下传统型领导者的强制领导意识和现代型领导者的服务领导意识：

　　当我们想成为优秀的领导者的时候，我们要有服务于人的谦恭。领导者使用权力，有效的领导者知道如何明智地使用权力。

　　领导就是服务，如果我们梦想成为受人尊敬的领导者。