第一：明年绝对不会想象中那么容易，道路毕竟曲折而漫长。

　　第二：整合的道路将充满的争议与口舌，尽管和谐不容易，但是我必须要坚持不要意气用事。

　　第三：按照明年的天干和地支，结合自己最近的状况，注意身体将是一个重要的问题。

　　第四：地产市场明年必将出现一个振荡，如何撤退，如何进攻将是一个大课题。

　　第五：市场的变化可能引起客户的变化，客户的变化可能引起我们合同的变化，我们必须未雨绸缪，准备好足够的粮食，不可过度绷紧现金流。

　　第六：官非存在，因此所有涉及到法律的事情，必须规规矩矩，绝不玩什么技巧。

　　我的内心已经做好了各种准备，下面我将在２月４日前做好明年的危机处理计划和危机防备预案。明年很好，但是我们更要小心。

大家知道我是一个愿意研究命理学的人，我现在已经购买了已经上市的所有名家关于虎年的运程评注，现在还差一位大师，也是我最看重的大师，估计明后就能上市了，我准备把他们的结论统一分析一下，看看谁更准确，说白了就是用统计学的办法归纳整理一下，关于不同点我将确定1-2位我信任的进行事实验证，为自己以后预测提供方法。我写这些不是想去讨论那个属相明年不好，但是我想我在考虑自己明年如何，开发商难道不在考虑吗？我相信他们比我想的还多，可是他们根据什么确定明年的战略呢？任何一个属相在明年都不会全是好，或者全是不好，何况企业，在年底国家对地产如此多利空的消息出台的背景下，开发商究竟如何制定自己明年的战略呢？换句话说，开发商在做明年战略规划的时候，根据什么样的趋势判断做出呢？我现在有些担心，因为我看到的，更多是：大干快上，没有任何的担心，没有任何的应急方案，这对于一个大型房企是相当可怕的。提出以上观点不代表我认为明年房地产行业会发生什么，但是事实是整个市场在明年是有可能发生停滞或者倒退的，至少肯定不会重复今年的繁荣，那么面对此情此景，开发商采用什么样的策略分散自己的风险，实现在即的目标呢？

今年的成果确实是喜人的，但是作为一个企业就像一个股民，只要你没有从股市撤出全部资金，你赚的钱就还是股市的，因此如何规划你下一步的策略才是最关键的，胆大心细是一位前辈教给我的，然而我看到的是胆大妄为，我为现在的开发行感到忧虑，真不知道如果在发生市场调控，你们是不是还能幸运的坚持到小阳春。2008年的危机没有教会你思考问题的方式，这是企业的遗憾。

对于我个人来讲，我不知道明年会是什么样子，但是我会做好各种准备，至少在立春之后写一个自己的：虎年6大原则，比如有钱先还贷款（避免铺张浪费，规避命书中提到的风险）；比如做事多谦虚，一定不要发生过激行为；（避免命书中提到的官非）。我认为为风险做准备并不代表不想追求胜利，而是在前进中偶尔关注一下背后，因为有时候子弹是自己人打出来的。居安思危吧，大佬们，市场不是你想怎样就怎样！

最近一个月确实太忙了，直到平安夜那天下午四点才算结束，估计下面的工作既是开始也会在1月3日以后了，可以休息几天，可能是神经突然放松，在加上寒气入侵让我小病了几天，尽管不是什么大事，但是真难受啊！所以我说，从今以后谁要是在跟我说人定胜天，我就送他两个手指头“2”；人只有顺应自然，符合大势才能达到健康，企业同样如此，只有按照最基本的道理做事的企业，只有符合社会形式的企业才能在这个社会中健康发展；任何所谓的钢筋铁骨，所谓的大干快上，任何违背最基本的市场规律的行为都会在未来付出代价，这个未来并不遥远，往近了说3-5年，往中了10年一关，往远了说30年必报，所以说大家还是应四时，顺天意的好。于是我穿上了棉袄，换上了厚秋裤，带上了围脖，出门肯定系上扣子，能开车就不步行，我病不起啊，不是看不起，是没那么多时间，所以要好好工作就要首先学会照顾自己。

没病的时候总是想，什么时候自己得病就好了，可以好好休息两天，然而真得了病却发现，根本不是那么回事，你的思想总是在跟随疼痛的位置转移，你吃不下饭，你逛不了街，你连看大片的欲望都没有，你想的就是什么时候这个部位能不疼啊！这次小病和上个月的得的感冒，让我在一个月之内被病痛击倒两次，也就是说在过去的40天里，我病了10天，去外地两次，写报告四本，呵呵说到这我还挺佩服自己的。

人有病天知否？不知！所以爱护自己是好好工作的前提，提醒各位朋友对自己好一点，再好一点，这是一切的起点，没有健康给了你世界又如何？

我认为人常犯的错误有三类:

第一类：目标不清；所谓目标不清就是很多在做一件事情的时候，并不知道自己真的想要什么，甚至根本就没有目标，当然也有干着干着就忘了目标的，比如为了开店而开店，忘了开店是为了赚钱。很多人在经常为了过程的精彩而造成了成本的无限增加或者结果的失败，我们需要记住的是在永远记住目标，在保证目标实现的基础上，过程尽量精彩就可以了。

第二类：执行不力；这种错误比较低级，至少我们不会犯这种错误，但是不代表别人不会犯，我们这帮人最容易犯的是执行过度。对于个人来讲如果连执行力你都没有，你还创什么业啊！所以执行力缺失往往是大公司特有的现象，而且又是无法改变的现实。

第三类：视觉盲区；这类错误是我们这帮自以为是的人容易犯的，我们经常以“我以为”开头，以“我确定”结束，恕不知客户不是“我以为”的，买单也不是“我能确定的”；经常听某个创业的人说：“我这个东西好啊！比别人的好五倍”！我经常想问，你将来这个东西就卖给自己吗？那你干吗不问问消费者呢？我们很多创业者在自己有了创意之后，很不愿意听别人说不，一方面认为别人不理解自己，一方面也不愿意打击自己的创业激情，然而我认为创业是为了赚钱，如果开始丢人总比将来破产好吧！这种错误，越高智商的人越容易犯，实际上高手修炼就是减少犯这种错误的概率。真正的明白人，一定要设计一套流程去规避自己常犯的错误，因为企业不是过家家，不是唱首《从头再来》就能解决问题的，创业的失败对于人性和自信心的打击太大了。

就写这么多吧！有过体会的人会有所感悟，没有感悟的人，慢慢体会吧！有些事只有经历了，才能明白。就像小邱说的：错误也是人生的一部分，我们没有权利替代或者免除你犯错的权力。

昨天我去中关村买电脑，按照习惯联系了一个很熟悉的销售人员，我从2004年到现在就在她手里买东西，我和赵哥在她手里至少买过15个笔记本，三台投影仪，10部照相机，6个手机。我们认为她不会骗我们，于是我们几乎不还价，而且即使是我们开始在网上看好的产品，到了现场我们也会接受她的建议，可能换别的品牌，然而遗憾的是昨天我们在买了2台笔记本和2部手机之后，我们发现自己多年来的信任实际上就是一个让她获取高利的机会。因为其中的一个本子是给别人送的，人家上网查了价格，竟然比我们买的便宜了1500多块，一个5700元的小本竟然赚我们1500块，还让我们在朋友面前大失面子，我直接打电话过去询问，她说：网上报价不准，在我的威逼之下，自己承认一个本子赚了我们700元，还口口声声称，多年的朋友，一个本子赚几百块不过分。我没有搭理她，客气的挂了电话。在中关村一个本子都赚50-100块的现实下，她一个本子黑我们700，凭的无非就是我们对她的信任，而信任是我们在一开始买东西时候积累下来的，于是我们让这种惯性欺骗了自己，我们忘记了人是会变的，于是我们在其面前称了傻子；昨天我们至少多花了2400，我们哥俩认了，但是下个月那三个本本和一部相机她是没什么机会了，我们可以接受她一个本子赚我们200-300，但是我们不能让别人那我们当傻子。

今天张然跟我说，一个我们的客户在外面说我们的坏话，这个人的项目我们做成了，而且大成，他赚了很多，可是他依然会说：“这个项目我们要是自己做，也能做的很好，我就不相信他们说的经验，我只相信调查”可是遗憾的是，即使屁大个事他也会急的找我，然后就问：“依您的经验是怎么样？”这种端起碗吃饭，放下碗骂娘的人，真不知道是怎么想的，你可以不找我们啊，干嘛找了我们，还要这样呢？你可以停止付款啊？你别找我们啊？我不想生气，但是不能不气，不是因为你骂我，而是因为像你这种客户我这次收费又收少了，我被你表面上的客气和信任说迷惑，我又很容易的相信了别人，在合同上做出了让步。然而下次千万别找我，我要不给你涨个60%，呵呵，我就不姓李，当然你可以不签给我！你的项目在博策堂的营业额比例中太低了，我们可以毫不在意的放弃。

我今天的博客没有什么太多的含金量，实际上就是一个朴实的道理：信任是一种能力，也是一种态度。在未来的社会，学会信任别人和被别人信任，是一个人走向成功的基础。不要认为欺骗或者所谓的手腕能够长久，没有一个人最后的成功是这么走出来的。黄光裕都不行，你算啥啊！

第一：究竟什么是战略设计？

第二：虚实的关系是怎样的？

第三：战略设计中那部分最难？

关于第一个问题的产生是由于我长期的习惯造成的，我的报告被客户称为野路子，尽管能够解决问题，尽管能够直至人性，尽管它很好，但是大公司的战略规划必须像大公司的样子，也就是应该是从环境分析开始，然后对手，客户，然后分析目标，然后等等。而我从来都是从目标开始，为什么这样呢？因为客户和对手一定是装在我心理的，换句话说如果一个成为大公司的老板的人，一个为这个老板服务的人，如果连对手是谁，连客户是谁都不知道的话，那还做什么战略啊！因此我认为战略设计就是根据企业的目标设计一条最有可能实现目标的路径，说清楚这件事，一张纸足够了，至于那些所谓的分析不过是为了让别人相信自己的一些论据而已，有用也没用。至于实施计划，你在做路径设计的时候，你就要将自身能力和市场变化考量进去，看似一张纸实是一本书，只不过书在心理，可是我们现在很多人为啥愿意写书呢？那老板为啥就认为只有书才是正规的呢？按照着这种理论，粟裕怎么可能打的过杜聿明呢？

对于第二个问题，我想说的是这是一本战略设计的两个方向，如果老板的目标虚，那我们报告就要实，因为只有这样，这个报告才不是废纸，所以一开始的路径设计就是重中之重；如果老板的目标实，换句话说，很容易实现，那我们就要在提升企业的各种能力上下功夫，报告就要在战略执行上下功夫，要体现出练内功的精神。所谓虚实本来就是互相转化的，有的人不理解，认为什么就是虚，什么就是实，这是典型的刻舟求剑。

战略设计中那部分最难？我认为因为虚实的不同，所以战略设计的中最难的往往在头和尾，开始是设计路径，这对于很多远大目标是最关键的，反而后期的执行设计到不是最重要的，因为目标远大的时候，你的执行体系需要全部更新，而更新需要时间和调试，所以变是后面的主旋律，因此现在写出来意义不是很大。对于目标比较实的战略设计，那么路径不是最重要的，既然是实，那么路径肯定是可见的，因此如何走好路保证不摔跟头才是最关键的因此这种报告最难的是后面保证体系的设计，这是要细节的。

实际上战略设计就是解决问题的，那有什么一定之规，我不是MBA所以写不出范本式的书籍，我只能写出解决问题的方案，而且很短！

最近的一周很忙，忙的自己有些糊涂，好在战略规划做的还算清晰，当然自己并不是很满意，不过对于一个帮忙的工作，而且仅仅只有5天的时间，拿出这么一份东西，我觉得也算对的起自己了（呵呵，我这人喜欢自己评价自己的工作，我相信我在绝大多数时候比客户对我自己的要求要高）。

这份报告写完了，还有下一份等着，最近一段时间我写报告写的几乎快没有了感觉，休息是必须的了，写完H市的市场分析之后，我决定20天之内不再动笔，否则拿出来的就只能是垃圾了，我始终认为好的报告是需要时间的，这个时间并不体现在撰写的时间，而是体现在思考的时间，只有把问题想清楚，把资料消化的淋漓尽致，这样才能让报告有的放矢，才能一针见血，才能思路清楚，否则就是过去的重复，当然报告也能用，但是这种报告我几年前就不写了，我对自己的要求是：不创新，不动笔；不满意，不提案。

距离一会开会还有1个小时，看着为客户准备的五年战略规划，自己觉得尽管在管理体系和资金筹措这一块因为不擅长，写的有些生涩，但是就战略路线而言绝对应该是清楚的。可是自己却不敢想自己的生活，我可以想清楚公司未来几年的战略，却想不清楚自己未来几个月的生活，是不是人有清楚的地方就有糊涂的地方啊！不过我早就想开了，想不清楚我就不想，过一天，高兴一天，“悦己者，恒悦”是我今年对自己的训示。还是想想自己辛苦了半天，自己奖励自己什么吧！于是我暗暗设计了我最近的四大目标，呵呵看来不仅是女人，就是男人也可以通过花钱取得乐趣，我越来越“妇女”了！

刚刚接了一个买房的电话，一个朋友问我是不是可以等到明年6月再买房，因为他认为那个时候房价有可能降。我很不客气的对他说：人可以有理想，但是不能有幻想，我现在对于认为明年房价下降的理论很不屑，我深信这就是一个幻想，明年交易量有可能下滑，房价有可能不涨，但是绝不可能降，这连政府都不希望看到。再说我就不明白这人都怎么了，自己买房子住，现在有合适的，你也买的起，非得等降价，要是不降价你一辈子都不买了。我认为明年上半年比现在房价至少上浮15%，这是必然的，至于6月会不会有市场波动，我认为最多就是交易量下滑和房价进入平稳期，明年不会出现2008年的楼市冰点。

本来想写写怎么过日子，结果又写跑了，都是接电话接的，呵呵，随遇而安吧！我们想看透命运，但是真正看透的时候，我们又感到害怕，于是我们选择不用清楚的时候，糊里糊涂的生活，傻乐傻乐的，挺好的！在自己能力的范围内，能乐一天是一天，这就是我的生活观。

说句实话，北京的房价确实现在有些离谱，但是这又是什么原因造成的呢？如果有一个项目在售，你旁边的土地拍卖地价都比你的房价还贵，我相信你也会立刻涨价，当然如果你是一个买房者，如果你有实力，明显的升值你会无动于衷吗？所以是地王推动了一线城市房价变态式上涨，那么又是谁催生了变态的地王呢？国企，是国企创新了一个又一个地王。谁能比国企更有钱呢？不可能，富可敌国在中国现在这个阶段是不现实的。

如果政府真的把房价遏制下来，请问谁受伤最大呢？当然是这些地王，可是如果你是妈，你会让自己儿子受气吗？所以房价大幅下滑根本不可能，地价下滑也不可能，否则在产能过剩，2010年经济缺少拉动的状态下，失去了房地产的拉动，地方政府还剩下什么呢？记得年初的时候，土地局的官员都快求开发商买地，可是现在又牛的跟大爷似的了，地价的底价比2007年高点的时候还高，这就是地方政府，他们绝不希望地产出现大幅波动。何况既试是市场现状也无法让国务院如愿以偿，现在接近年底，可是各个楼盘只要有房子的基本就可以售空，随处可见持币待购的消费者，大家已经进入一个买不着房的恐慌期，根据我们掌握的现状，这种状态在很多城市将持续到明年5月份，想想如果一个人买房都没的买，你说他会相信房价下跌吗？政府会降低地价吗？何况现在的拆迁成本越来越高，根本不支持房价下调。因此我认为：

国务院提出遏制房价，最多让一线城市的房价在明年不会在像现在这样大踏步的向前，而维持在年涨幅10%-15%之间；而对于三线城市，根本遏制不住，明年二三线城市的房价涨幅必然在15-20%之间，这无可避免。但是我承认的是，在这种涨幅下，在明年下半年，房屋销售速度和销售总量同比必然下滑。这就是现实。

理想很美好，现实很残酷，所以尽管我也在抱怨房价太高，但是在我有了钱之后还是会买房。这就是无奈！因为我们对未来，对自己老了之后的安排无所依靠，只有买了房子，自己似乎才算找到了养老的最好方式。

第一：认为目标超过客观现实，而不屑于认真撰写报告；这是我们这行的毛病，很多人为了赚钱，自己认为目标有些天方夜谭也胡乱撰写报告；我的观点是这个世界没有实现不了的目标，只有满足不了的前提条件。阿基米德说：给他一个足够长的杠杆，他能翘起地球；如果翘起地球是一个目标的话，阿基米德是能够完成的，可是他又是不能完成的，因为开发商没有那么长的杠杆。我干活的特点是，无论开发商提出多么大胆的设想，只要我接了，我就会用最严谨的逻辑和最大胆的假设去设计他的目标实现路径，通过分析得出实现目标需要的条件，最后由开发商选择是提供条件，还是修正目标。即使这个策略他最后实现不了，但是他也必须承认我的报告是有可行性的，不是编了一个小说。

第二：一叶障目不见泰山；每一个成功的谋士都有自己的独到之处，当然也都有自己的思维模式，这个模式能够成就我们也能毁掉我们，我们在接受任务的时候经常愿意用自己的思维模式衡量开发商的目标，这没有错；但是最关键的是我们要进入他的思考模式，用他的逻辑看看这个目标有没有合理性，而不是简单的否定。任何一个开发商走到今天都不是什么简单人士，何况能够提出做战略规划的开发商，如果他的目标让你吃惊，你首先要做的不是批评别人好大喜功，而是要用欣赏的眼光去分析为什么他敢做出如此大胆的假设，为什么自己不能，他的假设能够实现的基础是什么，有几分可能。永远记住对于一个谋士人生最大的乐趣是用自己的智慧去帮助别人完成一个成功概率只有20%的事情。

这篇博客的开头大过身子了，呵呵！在我拿到一个任务时，我首先要将目标分解，分解成为可衡量的，有参照系的文字；然后我会分析那些已经成功的企业，他们在完成目标时具备什么样的条件；接着我会看我服务的企业具备什么样的能力和条件；然后我会根据甲方现在能够给我提供的条件设计一条自己认为最有可能实现目标的路径，接着我会告诉甲方这条路经还差什么条件，还差什么能力，如果具备了，我们的时间表应该是什么样的，我们的关键节点是什么，我们每个阶段的选择标准是什么，我们策略的动态修正体系是什么。

作为一个策略设计者，我们为目标活着，我感谢那些提出伟大设想的甲方，尽管我不见得赞同你的观点，但是我会用生命赞扬你伟大的气魄，用自己全部的智慧去帮你实现你的目标。

今天这个题目是在如下背景下产生的：

第一幕：上午接到一个朋友的电话，说自己受到了上级的压制。我劝他以退为进，因为只要你够强就没有人能够压制你，有人说怀才就像怀孕，之所以没看出来是因为还不够大。中国从来就不缺少嫉贤妒能之辈，但是从来没有一本书告诉我们靠猛拼猛打能够解决办公室政治的，因此首先要调整自己的心态，让自己处于一种幸福的状态中，学会在退让中寻找利益，在退让中暴露对方缺点，在退让中让对方减轻敌意，于是你的机会来了。这个过程最关键的是，不要因为对方的压制而愤怒，不要干那种拍案而起的傻事，只要你不想离开这个公司，你就要让自己用愉悦的心态去看小人的表演，相信我，小人不长命，强者活千年。

第二幕：下午有朋友对我说，某开发商决定不再用他们公司了，因为开发商天生多疑，害怕他们知道他的事太多。我劝他说，世界上不是只有一个开发商，如果你的能力够强，他离开你很难赚那么多钱的话，他不会让你离开；相反如果你有更赚钱的买卖，你干吗要恋着他那片破盐碱地呢？归根结底还是没有把生意当生意，觉得对方对不起你的贡献，大哥你必须调整心态，生意就是生意，只要你签了合同，不管钱多钱少，不管你帮他赚多赚少，只要你达到目标了，他按时付款了，你们俩就互不相欠，知己之情可遇而不可求。不要让自己的内心那么多欲望，记得下次他找你的时候，提高报价，呵呵！

第三幕：有人说突然发现自己的理想没有了，我说不是你的理想没有了，而是你根本就没有过理想；任何人的理想不要建立在别人的身上，我不是说我们不能找到拥有共同理想的人一起奋斗，而是说从开始你的心就要明白，没有人会按照你的思路去实现你的理想，所以你要想实现理想，只能去找那些跟你理想有交集的人，而不是在一片盐碱地上绝望的呻吟。我心由己不由天，你无法选择人生的结果，但是你可以选择看待人生的态度，只要态度端正，你就会发现自己实际理想明确，并且并不遥远。

当然还有第四幕，因为时间的关系我就不写了，对于我来讲，我不会按照任何人的时间表去制定自己的计划，命运可以让我痛苦，但是我依旧会在痛苦找到欢乐的理由。而支持我走下去的，就是我的价值观！

首先必须确定重要而紧急的事情：

第一：在20号之前完成某公司2009-2014年战略发展路径规划，这个我今天接到的任务艰巨而且有些匪夷所思，但是这个世界只有想不到没有做不到，阿基米德说只要给一个支点我能翘起地球，我相信只要甲方能够满足我假设的前提，那他们的目标就一定能实现。这个任务现在还无法开始，我必须清理一下思考路径，真正动笔恐怕会在16号吧!

第二：下周14、15号，必须完成AB两个项目的规划方案调整建议。

第三：11-13号去H市进行市场调查，尽管我的团队已经先期前往，但是我必须去几天，这样心底才有底，希望这个调查数据可以在15号汇总完成，数据的处理和报告基本的构成估计在19号能够完成。然后我最后调整，修正需要2天，估计得在20号完了第一个报告在写这个了，估计23号完成。

第四：在月底之前，需要构思明年某公司在L市四个项目明年的营销策略，需要根据甲方的项目推进节奏和市场的变化预测，合理安排明年的项目回款计划。这个事现在属于比较重要的，在月底之前应该有个构思。

第五：需要审核并督促圣诞的大型公关活动。这事我不用亲力亲为，只要把握关键环节就可以了。

第六：准备J项目在年前的第三次开盘，现在是机会难得，我必须乘态势良好完成J项目的功成之战；如果第一次开盘为火力试探，信心之战的话；第二次开盘为风险之战，成功代表客户正式上岸；那么第三次开盘我们的结果就是地位和功成名就之战。这事我需要关注的是客户数量和质量，这是最关键的要素。

第七：明天去参加Y项目的建筑改造讨论方案，这事我不是主要决策者，但是很费时间。

如此类推，从现在9号开始，到我11号中午去市调，我还有大概一整天的时间，剔除税务筹划和一些突发性的会议的事，我需要准备一下合同和思考一下明年的市场态势，同时为写那两个报告做做功课。

排了排队，发现实际上没有想像中那么乱，也没有想像中那么多事，只要一心不乱，呵呵任你风吹浪打。

明天要出差，于是决定抓紧写一篇博客，省的明天被刚上班的博友指责，于是绞尽脑汁看看有什么可写的，是写写昨天的开盘大胜，还是写写如何做企业的战略规划还是预测一下明年的房价呢？第一个标题是在没什么兴趣了，开盘胜利已经成为习惯，因为如果失败，我现在已经没有时间在这里写博客；第二个标题我想自己还需要在思考一下，等月底交作业之后再说吧！于是我决定谈谈自己对明年市场的看法，当然这也是我做战略规划的基础。

古人说“高歌猛进”，但是我恰恰认为从现在开始到明年年底，一个冷静的开发商的策略一定是“高歌稳进”，为什么这么说呢？首先我们必须意识到现在市场已经进入了购买恐慌期，价格一路上涨，客户不是担心房价下跌而是担心买不到房，通过我的分析，我认为无论从惯性的角度还是市场供求关系的角度，从现在到明年6月份，市场中这种持续上涨的态势是无法改变的，因此我建议开发商从现在开始就应该有多少货就出多少货，价格能高就不要低，因为我确信这些房子在明年6月份之前都会出去，也就是说我建议开发商最好明年上半年能够完成全年业绩的70%，这样通过上半年的高歌，可以稳定的迎接下半年可能发生的不测。

最近的房价快速上涨，地王的不断出现，已经引起中央高度关注，温总理已经提出要抑制投机性购房，实际上投机性购房和投资性购房有时候很难分的特别清楚，但是政府的关注代表政府对开发商盒楼市已经形成了新的不满，加上最近《蜗居》的上映，使开发商再次走上风口浪尖，王石又跑出了“泡沫风险论”，任志强再次推出“只有有钱人才配购房”的言论，开发商再一次成为全名公敌，尽管经济危机依然没有全部过去，但是我相信明年6月份，一切将见分晓，如果到时候经济形势良好，我确信政府必然出台政策再次调控房地产，实际上很简单，只要把信贷政策再次缩进，提升贷款利率，提升房屋交易成本，然后再在中央二台播出几次国家准备调控房价的专题，楼市就有可能再次进入2008年那艰苦的时代。因此在现在这个时候，只要是一个有理性的开发商就一定要客观而且稳定的制定明年的开发战略，胆小的人在上半年该收入的时候没有收入，胆大的在下半年该胆小的时候，造成现金流断档。

高歌稳进是我给开发商再“庚寅”年的忠告，如果盲目乐观，明年阴历7月就是一个关口。呵呵，李半仙又胡说八道了，我们拭目以待吧！

实际上，人生有时候机会和陷阱真的很难分清楚，比如2008年如果那个开发商提前降价，大家都说他是傻子，但是后来发现原来自己是傻子；2009年上半年，某些开发商把销售速度当成英雄，认为快卖就是聪明，可是到了年底发现如果放到年底，恐怕自己就发达了。这就是市场，所以有人说开发商一思考，市场就发笑，这是有一定道理的，很多开发商或者我们绝大多数人常犯的错误就是：该贪不贪，该勇不勇；该算不算，该跑不跑。

曾经看过一个故事，两个人挖井，一个人在一处猛挖，挖了 50米也没有出来，而另外一个人在旁边挖了10米，发现没有，就又找了一个地方挖了10米，在第一个人挖了50米之后，第二个人也挖了5个10米的井，他们的成果是都挖了50米的井，结果是都没有挖出来水。当然这个故事说这里可以有两个结果，如果让第一个人挖出来，就是讴歌坚持的力量；如果让第二个人挖出来，那就是讴歌识时务者为俊杰；然而我不想说这两种结果，我要说的是他们两个人都错了，从上来开始他们就没有搞清楚自己挖的是机会还是陷阱。如果是一个高手，他首先应该确定的是该地一般多少米打出水，然后在自己地块内确定3个最有可能的点，然后从第一个开始打，打的深度是该地平均出水的深度，如果打到这个深度没有出水，那他就可以换第二个，如果第二个到这个深度还没有出水，他要反思自己的选点方式是不是出现了问题，如果有问题，需要修正第三个选址，如果没问题他应该评价一下已经打了的两个井，那个更有可能出水，然后坚持打下去，直到出水。我的方法是不是正确，我不敢肯定，但是如果是我，我肯定是这么做。对机会的把握需要一个人超强的嗅觉，但是同样需要一个人坚定的态度；对于陷阱的规避，需要一个人对自己理想的坚持，但更需要对未来的预测。

现在的房地产市场机会与陷阱并存，把握的好，赚取更多的利润，且攻城略地；把握的不好，沉淀资金成为房东。开发商此时任何的侥幸心理都是要不得的，首先要脚踏实地的做好前期选地，定位，然后把产品定准，只要上面的几点不出问题，机会与陷阱无非就是价格的问题，此时在中国的市场现状下，我的观点是：快不对，慢亦不对；匀速的销售才是最佳策略。

下午和台湾的刘总对话，他是商业经营的高手，尽管我做商业地产10年了，但是主要是销售，在经营上属于半吊子，对于不懂的人，我很懂；对于很懂的人，我懂点；通过与刘总的对话，让我购物中心的经营有了更深层次的了解；主要收获有两点，第一是任何一个购物中心的经营设置都是一个平衡后的结果，是在形象、收益和成本之间的选择；第二各行各业有它的特点，比如化妆品销售就和很多零售业决然不同，比如星巴克的开店基础竟然是当地台湾人、香港人和欧美人常驻人口是否达到10000人。

因为工作的原因很多感受我不方便写出来，但是我可以谈谈自己这些年如何通过对话进行学习；

与大师级的人物交流进行交流的时候，你首先要了解对方擅长的领域，接着在对话之前你必须要做功课，准备好自己要问的问题，问题越分三类，一类是对错类；一类是趋势类；一类是知道类；也就是要问三种问题，自己的某种认识对错；专家擅长领域的发展趋势；自己想知道却不知道的知识；在与大师对话的时候，时间最多两小时，不要太长，同时自己多问，少说自己的见解。如果大师的话明白了，就要告诉对方进入下一个话题。这样节省时间。

与专家人物对话的时候，也许你对那个领域不是很懂，但是你一定要懂自己感的那个领域，然后你要通过问问题，看自己的方法论和这个领域的方法论是否通用；此时你最好要问那个专家，他那个领域的核心关键环节和需要的核心能力是什么？然后围绕着具体的事情展开，因为很多和我们相关的行业，我们大面上的事往往还知道，但是对细节确缺少了解，可是细节往往决定成败。

今天就写这么多吧！还有一个方案需要写意见；

实际上我们大可不必去想太多的事情，我刚上班的时候，一个月354块钱，后来600，1900，3000，4200，11000，20000，再后来当老板，说实话我并没有发现在喜悦度上有太多的差异唯一的差异就是现在自己的恐慌心理没有那个时候严重，那个时候认为自己什么都没有，现在自己最担心的是公司如何发展，很少在去考虑自己是不是能够赚碗饭吃。人或者需要本钱，这是我们心理舒适度的基础，无论我们买房还是买车，买表还是买宝，其核心基础是你通过做这件事情带来的快乐大于它给你带来的痛苦。如果因为买一套房子让自己生活在低保线上，那我宁可租一套。

一个人在当今社会生存，最需要的不是一套房子，而是需要一个自信，自信自己即使在最潦倒的时候也不会为才米油盐算小帐，这是我们活着的本钱，至于房子，只要你有能力让自己随时都不会被失业困扰，那你拥有一套房子是早晚的事，当然拥有和租赁从现实上对一个家庭的幸福指数没有必然影响，比如唐骏在中国就是住酒店，我看他也很幸福。

我们活着，就像一个汽车在路上奔跑一样，好车费油，而且养护成本高；经济型轿车省钱但是安全系数低，速度慢；无论我们在人生的路上成为那种车，我么都不要因为旁边的人开着奔驰而自己开车夏利而郁闷，也不要为了面子买了吉普确加不起油，我们只要考虑自己最真实的感受就行了，《蜗居》实际上就是《蜗心》，这不是我想要的人生，我也不主张大家过这样的日子。顺其自然就是幸福！

最近看不进去书，心情比较浮躁，这跟前一阵得病接着开了一个星期的会有很大关系，整个人都有些慵懒，没事就想无所事事的呆着，看看电视剧，或者和朋友吹吹小牛。但是由于历史形成的习惯，每天都会有另外一个自己对这个慵懒的自己的说：李旭东，你不能懒，你需要学习，需要进步，不能浪费时间。于是，尽管最近不是很勤快，还是读了几篇文章。其中最大的收获就是下面这句话。

王国维认为词的三种境界是：句秀、骨秀、神秀!

所谓句秀，就是说一首词的用词很讲究，很柔美，一看表面就将词要说的事情了然于胸；

所谓骨秀，就是说一篇词的整体结构大气合理，文章有分有合，逻辑清楚，思路敏捷，也许用词不是特别美，但是整个文章会让人感到一种整体感和大局观。

所谓神秀，就是说一篇文章用词极简单，猛然一看似乎什么也没说，但是仔细一品，发现作者大多进入了“无我之境”，通过简单的白描手法，将一种力量暗藏于朴实无华之中。

我不是文学家，所以对这些诗词的理解也仅限于上面这些东西了，但是我觉得这个评价可以应用到我们做策略的评价中。在我的职业生涯中我看到过很多报告，比如第一类句秀的报告，很多公司或者个人写的报告，就某个节点来说可以说详尽，就每个创意来说可以说闪亮，然而这些东西放到一起的时候，你就发现他的所有节点无法联系，所有创意与目标毫无联系，整个报告似乎什么都说了，又似乎什么都没说。

至于第二类所谓骨秀的报告，这类报告最多出现在很多已经成名多年的大公司，他们的报告逻辑清楚，结构明晰，一个报告往往200多个ppt，汇报需要2个小时，事无巨细，这种报告对于没有做过地产的公司绝对是一个很好的培训，让你看到一个项目需要运作的左右环节和流程，然而这种报告一旦遇到特殊的问题就会失去它的价值，比如开发商身经百战需要剑走偏锋，比如开发商本身原因必须走某种套路，这些报告就失去了价值，因此这类报告属于家常菜，能够不错，但是对于挑食的买家就失去了意义。

第三类报告就是神秀，这也是我们公司始终坚持并且不断追求的境界，所谓神秀就是实现甲方目标为报告的基础，报告结构清晰，整体策略为甲方量体裁衣，其中创意鲜明但绝对为目标服务，策略奔放但绝对可行，重点突出绝不最追完美，节奏合理但充满柔性；整个报告简单清楚，不是普及型教材，它的意义不是教会开发商什么叫策划，而是告诉开发商为了目标需要做什么！这个报告不追求完美，最求的是结果。

报告是个仁者见仁智者见智的事，最关键的是看客，你的报告如果不知道谁看，那失败的可能性比较大，尤其是你客户的水平比较高的时候，我写报告的时候，往往一个报告如果7天写完，其中2天思考标题，三天思考目录和结构，一天思考亮点，一天写具体的内容。神秀的报告一定是无我，而我又无处不在的；无敌，而又无处不针对敌人的；

今天是 11月26日，下个月就进入了今年的结算期了，很多公司都该盘点今年的收成了，我相信没有哪家开发公司今年收入不好，今年注定是一个喜庆的年份，年底注定是大碗喝酒、大块吃肉的了，然而对于普通老百姓来讲，也许如何确定自己明年的投资观，可能是非常关键的。

前天晚上，我和一个朋友聊天，我说我要在北京买套住宅，他说：多贵啊！我说：“我现在都不问北京房子多少钱，只要我看上了，买的起，就赶紧出手，因为我确信的是未来5年北京房价的增速绝对超过我赚钱的速度，既然是必需品，那就能早办就早办吧 ！”朋友很是赞同我的观点。

无论是什么专家分析，中国土地价格的上涨已经不可避免，而建安成本从长期的角度看没有下降的可能，政府的费用也没有下降的可能，即使开发商保持现在的利润率，房价也会跟随地价和物价，一路高歌。北京的房价是高，可是架不住全中国的有钱人都在这买啊！所以房子，尤其是好房子在某种程度上永远是稀缺品。

然而对于我们这些，赚钱还可以，但是积蓄不多的人，如何做好自己的财务规划就很重要，否则就会陷入买房——“没钱，等钱攒够了，可房子又贵了”的恶性循环。于是我们必须把买车的、买包的、买表的、准备提前还贷的钱，都要集中到一起买房，只有这样我们才能在这次财富裂变中不居人后，才不会在10年之后成为无产阶级。

根据我对今年市场的了解，以及我们最近的调查显示，明年房价至少要比今年继续上涨10%-15%，并且我认为这种上涨已经进入上升通道，除非国家重大调整房贷政策，否则不可能影响房价上涨，因为最近很多高档楼盘一次性付款的比例达到50%，这充分说明，购房者并不是没有钱，买房只是保值的一种手段。泡沫在今年并没有形成。地王不断的出现，很难不拉升房价，这就是现状，我们既然无力抵抗，就只能顺势而为。

买房，是我给大家最近几个月的忠告，我深信从现在到明年的3月，还有便宜可捞，一旦进入明年5月，房价必然进入上升通道，到年底的时候将让你感到吃惊。

除7个大厅外还有展示厅、34个会议室，相田Mitsuo美术馆加上米饭博物馆，另外还设有各色商店和餐馆，被广泛用于音乐、演剧、美术、企业宣传活动、国际会议等。

此处定期开设自由市场、大江户古董市场等，还常常用作古典音乐会、国内外音乐家音乐会的会场。毎年黄金周期间举办的古典音乐会“ LA FOLLE JOURNéE au JAPON ‘狂热日’音乐节”特别有名，毎年都有大批人前来观赏。

汐留地区基本的设计构想是由美国杰德建筑师事务所规划的。他要将汐留打造成一个适合人活动的区域。今日的汐留地区和法国的拉·德芳斯新区一样，实行着人车分离的建筑格局：行人于各栋建筑之内行走，不必穿越街道，形成了一个公园城市的印象。整个地区计划分为5个区、11条街廓。在历史保存方面，原本1872年兴建的旧新桥停车场车站在关东大地震时毁于一旦。都市更新计划均依照原先的建筑式样在原址重新复建，以怀念日本铁道历史的重要发源地。

汐留地区共兴建完成13栋超高层建筑，从最低的19层到最高的56层，总楼地板面积将近168万平方米。这些超高层建筑，毫无疑问地成为东京都心的显著地标。每天有约25万人进入此地区，而人流量带动的经济收入预估可达1兆1千亿圆。

在如此高强度、高密度的地区，有数十万人流动。在道路交通条件不足的情况下，引入地下铁、新交通轨道系统，以及在北侧地区设站，适度地解决了交通问题。在各自独立的高层建筑物间，地下广场彼此贯连。在规划设计、建材选用、色调构思、和面临广场与通道的商店门面装修等方面，设计师均配合采用了曲线明亮、活泼生动的元素，塑造出一种体现安全舒适、人性化、具备亲和力的景观视觉感受，冲淡了超高建筑群造成的疏离感。