城事志·房地产2.0·悦读 http://blog.sina.com.cn/archlife Sun, 06 Dec 2009 03:11:07 GMT+8 FEEDCREATOR_VERSION zh-cn Copyright 1996 - 2009 SINA Inc. All Rights Reserved. Sat, 05 Dec 2009 19:11:07 GMT+8 第一只“救市”靴子落地：降税降低金融门槛 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100bg5a.html

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今晚，新闻联播播出财政部通知《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，通篇内如是对群众基本生活的保障措施，重点关注了贫困学生、震区学生和群众、老党员、低收入群体的保障。但其中第七条和第八条为针对房地产市场的措施，可以视为前一阵子救市传言的其中一步：

七是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

从通知发布的形式看，是以保证民生保证群众基本生活的角度发布，并非针对经济或房地产，而具体的“救市”措施主要还是在于保障而非“享受”。具体措施看：

  • 契税优惠仅限于首套房90平米以下，印花税在房产交易中比例较低，几乎可以忽略不计，而土地增值税是针对于存量房市场。最大的悬念在于放权于地方政府，地方政府会打什么牌值得期待；
  • 金融方面，商贷在首次购房和改善型普通自住房将在现有优惠利率基础上，下调15%，达到标准利率的70%，仍然强调保证作用；
  • 公积金利率下调，鼓励公积金的使用，但各市公积金上线均有一定限制，对低价房的作用更明显。

从通知内容看，其中还有部分概念需要明确，等待细则出台：

  • 首次购房是指贷款的第一套还是房地产建委备案的第一套？从以往看，还是让银行来界定第一套。
  • 普通自住房如何界定，改善自住房如何界定？第一套房是不是一定要卖，还是把几套累加计算人均面积。

从具体措施看，此次只是“救市”的试水，重在保障。并非此前预计的史无前例“救市”，尚算不上针对房地产的全面救市相关措施应该不会产生立竿见影的效果。并且从现在到11月1日甚至细则出来之前，市场签约及备案数据应该属于停滞状态。

此次的“救市”承认了地方政府的救市行为，同时也相当于从国家立场上肯定了房地产整个市场的下降趋势。在外围经济环境尚未稳定的情况下，市场的观望仍将继续，行政命令难以与市场对抗，一切将等待市场的自我调节的结束。在此期间，会不会出更加直接的救市措施还需要观望经济发展状况。

一句话，政策易出，信心难复。

]]> radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100bg5a.html#comment Wed, 22 Oct 2008 12:56:48 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100bg5a.html 《万科松山湖会议纪要》全文摘录 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100b1e2.html 《万科松山湖会议纪要》
　　　　在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.
　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.
　　我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼（跟投资客一样，风险意识薄弱）,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
　　现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.
　　我抓的第二件事是近期的调整策略.
　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?（问自己的分公司，也同样可以当作问其他的KFS）本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰（降价决心绝不变，该法律做的事，就应该扔给法律，不然要法何用？）,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确（ZF政策明确，我们就得快速响应）,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦（经过热炒，没经过猛跌的人是不会明白）,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步（早起的鸟！）,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方go-vern-ment需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了（对地方ZF也做了细致分析）, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地go-vern-ment在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100b1e2.html#comment Tue, 23 Sep 2008 07:28:24 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100b1e2.html 昨日阅读：潘石屹进村，谢国忠说衰退 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100at10.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100at10.html#comment Wed, 03 Sep 2008 07:52:30 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100at10.html 昨日阅读：世联为什么上市？据说衰退刚刚开始。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100asly.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100asly.html#comment Tue, 02 Sep 2008 02:09:39 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100asly.html 昨日阅读：旅游业新起点，开发商融资求变 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqof.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqof.html#comment Thu, 28 Aug 2008 00:16:07 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqof.html 昨日阅读：潘石屹涨价，北京地铁接着修 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqcq.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqcq.html#comment Wed, 27 Aug 2008 02:09:40 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aqcq.html 昨日阅读：保险资金早已暗度陈仓，救市又有出处 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apy8.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apy8.html#comment Tue, 26 Aug 2008 02:18:57 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apy8.html 奥运后单双号限行没有理由继续执行 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apme.html 现在有媒体在说有人建议奥运后仍然机动车单双号限行，以保证北京的蓝天不再成为回忆，有人建议大讨论，我觉得不用讨论，根本不可能，但有一些别的措施可以进一步完善。

 

奥运的确是一个契机，在人的心中产生的影响是潜移默化的，比如志愿者精神。而且，通过强制性的规定也让很多人发现公交车不是不能坐，原来上下班坐公车也是可以接受的事情，原来单双号的道路是可以如此畅通，原来单双号也没有对生活造成不可接受的负面影响，北京的阳光原来也偶尔可以这样透彻（男子马拉松的电视转播，阳光真的很透明）等等等等，奥运让人逐步接受另外一种生活方式。

 

但就单双号限行来说，强制规定是不可取的。疑问在于：
1、我买车的时候你什么也不说，开车的时候你就来事儿了？
2、王岐山说过一句话，大意是，北京不会限制机动车，因为公交还不够发达，现在还是这种状况。

 

但还有很多措施可以做：
1、加速老车淘汰，尽管我开的是老车，其实每年验车怎么过的很多老车车主都清楚；
2、减少公车数量和使用频率。我记得中非论坛时第一次单双号限行，采访一个公务员：对工作有影响么？没影响，相应号召封存公车，一点影响都没有。既然限了没影响，那就永久限了吧。
3、周末、法定假日封存全部公车，少量特例另议。原因就不必说了，下班了公车还跑个什么劲？

4、用经济杠杆调节，即增加进入易堵地区、地铁发达的地区、部分中心区的用车成本。
5、肯定还有，其他没想到。

]]> radio_man 评论 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apme.html#comment Mon, 25 Aug 2008 04:05:59 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apme.html 周末阅读：阳光100再打气 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apkw.html

  • 易小迪对内邮件曝光：警告房企勿二次守株待兔

    又一个打气文章，比万科的实在一些。

    tags: 公司, 内部, 观点, 趋势

  • 〔券商观点〕奥运後反通胀在中国宏观调控中的重要性逐渐降低-申万

    寻找房地产之外的新增长点。

    tags: 经济, 政策, 调控

    •  

    ]]>     radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apkw.html#comment Mon, 25 Aug 2008 02:38:20 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100apkw.html     昨日阅读：外资、私募进军地产，央行防跌 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aoww.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aoww.html#comment Sat, 23 Aug 2008 04:35:01 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aoww.html 昨日阅读：华远终成资本市场正果，郁亮打气万科员工 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aokc.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aokc.html#comment Fri, 22 Aug 2008 01:42:32 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100aokc.html 昨日阅读：救市风起，小产权早晚纳入规划 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ao7b.html ]]> radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ao7b.html#comment Thu, 21 Aug 2008 01:13:55 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ao7b.html 昨日阅读：小业主想退房，开发商想退地 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anvp.html 未来充满悬念 2008年地王生存危机现状(图表)

    小业主想退房，开发商想退地

    tags: 土地, 地王

    北京楼市还有10%的减价空间

    tags: 观点,

    ]]>     radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anvp.html#comment Wed, 20 Aug 2008 02:00:01 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anvp.html     昨日阅读：鸟巢为谁而名，央企入市会怎样？ http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anlz.html ]]> radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anlz.html#comment Tue, 19 Aug 2008 05:43:09 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100anlz.html 周末阅读：关注一下沈阳市场 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100an7n.html 2008上半年沈阳房地产市场大盘点

    tags: 沈阳, 排行榜, 数据, 阶段报告

    危机再现-经济全局-《财经网》

    tags: 观点, 谢国忠, 次贷危机

    期房住宅交易量再跌四成

    都看闹运去了，一周只有一半时间出门活动，房价有可能下降，不降就怪了。

    tags: 北京, 数据, 奥运, 下跌

    范翰章：2008年上半年沈阳市房地产市场分析报告_新浪房产_新浪网

    政府挺市场。

    ]]>     radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100an7n.html#comment Mon, 18 Aug 2008 06:54:39 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100an7n.html     昨日阅读：天鹅落地，土地规划再提18亿亩。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100am1g.html

  • 全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)获批

    18亿亩！

    tags: 土地, 政策, 规划

  • 房地产业：中国楼市进寒冬外资正大举抄底

    说法很多，不知道有谁的监控数据是权威的。

    tags: 外资, 抄底

  • 谁能让我们天鹅湾的房子再涨回去？一夜之间房子降了80万

    其实青年路除了星河湾谁也不是豪宅，即使叫宇宙湾。而且青年路本身的气质就不是豪宅的地方。

    tags: 北京, 降价

    • ]]>     radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100am1g.html#comment Fri, 15 Aug 2008 03:04:35 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100am1g.html     昨日阅读：万年降价，黑石出手 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alp3.html ]]> radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alp3.html#comment Thu, 14 Aug 2008 04:40:44 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alp3.html 昨日阅读：城建的北苑家园即将升级！ http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alce.html
    以下是昨天的，关于奥运的好像被“和”掉了。我把有关奥运的删除重发。
    ]]>     radio_man 房地产阅读 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alce.html#comment Wed, 13 Aug 2008 03:55:42 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100alce.html     周末阅读：冯仑“增持”，外资抄底！ http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100akaf.html

  • 全国多城市楼市真相调查

    全国各主要城市数据。

    tags: 城市, 房价, 调查

  • 北京楼盘销量再探底促销力度加大 现6.6折新低

    又一个夸张的数字，6.6

    tags: 北京, 打折

    • ]]>     radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100akaf.html#comment Mon, 11 Aug 2008 02:34:59 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100akaf.html     昨日阅读：北京城建-政府背景不是吃素的 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ajir.html ]]> radio_man http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ajir.html#comment Sat, 09 Aug 2008 02:25:42 GMT+8 http://blog.sina.com.cn/s/blog_537ade0a0100ajir.html