近来，好不容易恢复了些理性，又被夫人拖进了一部也是孙红雷主演的50集电视连续剧《人间正道是沧桑》，虽然该剧的岁月跨度更大，人物的关系更复杂，剧情更跌宕起伏，但情报工作依然是该剧的主线，看上去完全像活脱脱的另一部《潜伏》。这开始让我有些生疑，继而有些清醒。按理说，做生意急不得，着急总容易露出破绽。强买强卖的后果，就不单单是审美疲劳的问题，而是隐匿在生意背后的策划与动机—这样一类处心积虑的“潜伏”，不要也罢。

    商业片博取利润，天经地义，无可厚非。但利用人性的弱点赚钱，则显得有些不太地道。这种情形，倒和《潜伏》中余则成的思想与行为如出一辙：用四个字，就是“不择手段”。

    不是吗？为了达到所谓“崇高”的目的，可以欺骗、诱惑，可以栽赃、嫁祸于人，今天可以把鬼变成人，明天也可以把人变成鬼。《潜伏》中充满了这样得意的篇章。

    很难理解，当我们欣赏欺骗时，如何建立诚实；也很难想像，当我们从欺骗、愚弄、陷害他人中获得满足与快乐时，如何培养去廉耻。而当诚实和廉耻都没有的话，一个社会还能有什么道德底线？

    余则成在每一次得手后，总会露出狡黠、得意、满足的笑容，这笑让人恐怖。在这笑的背后，我看到的是那些被践踏心灵的哭泣，是践踏者自身人性的扭曲。革命的目的是解放人性，而以革命的名义践踏革命，这样的“潜伏”让人恐惧与悲哀。

    如今，在傍晚的荧屏上，已经很难看到像《渴望》这样的片子了。人与人的关系，在那些施虐狂式的编剧与导演眼中，只剩下仇恨、欺骗、谋杀了。当然，他们会理直气壮地为自己辩护：只有这样的片子才有人看，才有商业价值，我们不过是利用当下社会的浮躁与人性的弱点赚钱罢了。

    难道，这就可以成为讴歌浮躁、赞美欺骗和鼓励血腥的理由吗？

    一个健全发展的社会，需要有一个最基本的、对是非善恶的识别系统。而当这个识别系统出现问题与扭曲的时候，便只有一个结局，这就是马克思所说的，“物的增值与人的贬值成正比”。

    而这样的结局，相信无论对谁，都是悲剧。

尊敬的荀培路会长，尊敬的各位来宾，女士们、先生们：

下午好。

今天，我们相聚在北京最顶级的商业地产区域，来共同见证全经联商业地产专家委员会的成立。站在这片寸土寸金的土地上，我和这片土地的发展商世茂集团一样，同样感到使命与责任。

这份使命与责任既来自于客户的期望，也来自于这个城市、这片土地的呼唤，更来自于商业地产作为一种生命所具有的持续成长与发展的强烈愿望。这样的使命与责任让我们行动，在中国城市商业网点建设管理联合会的合作与支持下，去集合商业地产开发与经营领域最优秀的人才，共同为培育与滋养商业地产这个新生命而努力。

我们深知，这是一个艰难的过程。对商业地产这样的新生命而言，无论是其投融资模式，还是制度框架；无论是产品的定位与规划设计，还是产品的建设、营销与后期运营，每个环节都充满了未知与挑战，充满了困惑与冲突。一个幼小的身体要成长，一个困惑的心灵要启蒙，一个稚嫩的生命要成熟，就需要不断地向实践学习，就是要靠一线实践的总结、实战经验的交流、跨地域的相互学习、各方力量的紧密合作；换句话说，就是要依靠全国的房地产经理人在实践中的不断探索与创新，就是要依靠产学研更加紧密的互动与融合，就是要依靠各方共同的聚焦与支持，再换句话说，我们需要的是行动。

全国房地产经理人联盟成立半年来，以“智库”的定位和“专业、智慧、积极、共赢”的文化吸引了六百多名来自全国二十多个省市的，以房地产开发企业高管为主的经理人加入，具有突出的“一线”与“实战”特征；河北、上海、重庆、沈阳分盟相继成立并有效运转，天津、深圳分盟也即将成立，成都、郑州、济南等分盟正在筹备中，在全体成员的共同努力下，全国房地产经理人联盟正在向中国房地产最具专业化的组织目标迈进。

全国房地产经理人联盟成立的第一个专家委员会就是商业地产专家委员会，这不仅表明，我们已经开始行动，更表明全国房地产经理人对商业地产的关注，表明房地产经理人对促进商业地产健康发展的愿望与决心。

社区商业是全经联商业地产专家委员会关注与行动的第一目标。

社区商业的开发与经营不仅直接关乎居民的切身利益，也关系到城市的有效运营与和谐发展，同样也与开发企业的利益与品牌息息相关，但长期以来，受制于传统的规划建设体制与开发模式，社区商业在开发与经营过程中沉淀了许多问题，不仅造成了各方资源的浪费，也给各方利益造成了损害。而这其中一个主要的原因就是各自为阵、以自我利益为中心的思维模式与行为模式，事实证明，封闭与自我意味着齐输，开放与合作才能共赢，现在是需要做的是采取行动，从项目入手，从制度、标准的层面，拆除社区商业开发与经营中的屏障，探索出一条各方共赢的道路来。

尽管探索的道路充满了曲折，但行动就是希望。

全经联商业地产专家委员会近期工作的主要目标，就是要在中国城市商业网点建设管理联合会的合作与支持下，搭建一个各方参与的、社区商业开发与经营的专业平台，从点到面，调查研究、解剖麻雀，从实践中、从实战中总结经验与方法，不断进行机制研究与制度创新，不断进行标准的研究与先进模式的推广，扎扎实实地推动社区商业的进步与成长。

我们需要行动。今天，商业地产专家委员会的成立就是我们行动的第一步，但这只是万里长征的第一步；社区商业是一个庞大而艰难的课题，我们的力量还远远不够，我们还需要共同行动、合力行动，我们还需要行动意识成为你我他的共识，当我们都来主动参与并成为行动的主角的时候，这样的行动才是可持续的行动，这样的行动才能真正的成功。

我们期待着这样的参与。

谢谢大家。

（此为博主在全经联商业地产专家委员会成立仪式上的讲话）

感谢发达的网络，感谢博客，使天南地北的房地产经理人能够走到一起来，跨越时空进行思想交流与传递。

全国房地产经理人联盟自成立以来，以“智库”的定位与“专业、智慧、积极、共赢”的文化吸引了大江南北的房地产经理人踊跃加入，河北、上海、重庆、沈阳等分盟相继成立，天津、深圳分盟也即将成立，全经联的成员已覆盖到二十多个省市自治区、五十多个城市；已在新浪、搜房、焦点等网站开设了个人博客并加入了全经联地产博客会的各地房地产经理人已达二百多名，人才与思想的洪流正源源不断地汇入全经联这个大家庭，全经联地产博客会已成为国内最大的地产博客线下组织。

是什么力量，使得这么多房地产经理人在地产博客会发起不到一个月的时间里纷纷加入呢？结论是，思想交流的渴望。

这是一个开放的时代，交流创造价值是这个时代突出的特征。这也是一个房地产业面临大转型的时代，浮躁与虚荣、责任与利益、专业与忠诚、现实与梦想，无数的价值冲突与情感焦虑无可避免地汇聚到了房地产经理人的身上，浪潮中心灵的挣扎、转型中价值的选择，让经理人们不断思考。

他们的博客，记录了他们不断的思考。

而博文接龙，则将这些原本个人的思考整合起来、汇聚起来，成为了一个思想库，成为一条激越奔腾的思想长河。

这不仅是溅出万朵浪花的思想长河，更是一本值得细细阅读的好书，这些鲜活的、来自实践一线的观点构成了最好的房地产MBA案例教学，让每个参与者、阅读者都在互动中共同成长。

从线上到线下，再从线下到线上，我们正在创造网络思想互动的新模式。

虽然远隔千山万水，但通过主题接龙，我仿佛感到：上海的朱大鸣、沈阳的安松青、重庆的李战洪、深圳的戴欣明、厦门的郭曙光、石家庄的高会臣、唐山的陈宝存、天津的张飚、成都的文化勇、长沙的陈真诚、济南的王学孝、新疆的曹晏溪就在身边。

他们的面容那么清晰、声音那么洪亮、表情那么激越。

因为，我们思想在一起。

    老蔡做的私人会所，坐落在北京东郊，会所的名称是三个阿拉伯数字“288”。老蔡的全名叫蔡洁，大学念的建筑学，硕士是在欧洲念的艺术，是台湾知名的产品策划专家，十几年前从台湾回大陆；老蔡也是一个老愤青，对建筑美学、环境艺术极尽苛求，经常对大陆很多楼盘的建筑与环境表露不屑与痛惜，这一两年，老蔡潜心于“288 ”的开发，或者更准确地说，叫“创作”中，终于在6月16日，一个濛濛细雨的夜晚，将他神秘的作品为我们挑起了一角面纱。

     6月16日晚七点，全经联商学院管理案例沙龙相约“288”。

老蔡的会所在濛濛细雨中成了一幅山水画。中新集团的副总裁马维国与金华星置业的总经理马越几乎是同时提前半个多小时到达“288”会所的，可谓“二马当先”。陆续到达的朋友们很快分散到了这都市中的山水之间，在黛色的墙身上点缀了几丝彩色，为清静的湖水中传去了几滴声响，绕着湖畔的凝思与牵挂，不知觉着，时间过去了不少。

好在沙龙的主持人王浩气定神闲，富有感染力的主持很快将大家的思绪从山水中拉了回来。镶嵌在湖上的会所里，开始响起热烈的声音。

讨论的管理案例，是来自全经联会员的习作《营销总监的管理日志》，在实践中有很强的典型性与普遍性，难怪不少成员感到“身临其境”。在主持人王浩倡导的“管理面前人人平等，案例讨论没有对错，理论实践心平气和，思想交流成长你我”的气氛中，首期管理案例沙龙圆满收官，实现了管理案例沙龙“自我教育、分享经验、相互学习、共同成长”的定位。

好的开始是成功的一半。和京城有名的“奇正管理沙龙”相比，商学院管理案例沙龙还非常稚嫩。“奇正管理沙龙”至今已近200期，每周一期，风雨无阻，已成为跨行业管理交流的稳定平台。全经联商学院管理案例沙龙的推出，也正是要打造房地产行业高级职业经理人管理交流与互动的稳定平台，推进行业及房地产职业经理人管理水平的提高。

如此，也许可以期待，在不远的将来，随着房地产职业经理人管理水平的不断提升，将有越来越多的像老蔡会所这样产品出现，中国房地产的职业经理人也一定会为子孙后代留下许多值得珍藏的作品。

湖水悠悠，烟雨朦胧，在熄灭的灯光中，梦刚刚开始。

那是我第一次到北京的东边上班。每天经过天安门广场，每天费劲地在中粮广场附近找停车位，穿梭在亮丽而匆忙的白领中。宜鼎信息公司在光华长安大厦的十层，老莫的办公室不大，人很庄严，话不多，音韵平稳，语言充满了国际符号与市场符号，关于“房地产网络”以及“看房班车”之类的新名词，都是第一次听他讲的，对我这样一个一直在国企的人来说，这些符号新鲜而刺激。

尽管与老莫共事的时间并不长，但对老莫的印象却是深刻的：对房地产网络的国际视野与远见，执作而坚韧的工作作风。

搜房网，从那时起，就在老莫坚定的表述中播下了启航的信念，在老莫匆忙的奔波中撒下了希望的种子。

转眼间，搜房十年了。搜房与中国房地产业一样，高速发展。

我的案头放着好友肖勇送给我的一本书《赢在新媒体》，书中讲述了他作为搜房网运营副总裁在实施“百城战略”中的故事，记录了作者对搜房网的热爱与投入，对网络新经济运营与管理的探索与思考，更是一幅搜房人为搜房网成长日夜奋斗的全景图。

张秀娟也是这无数搜房人中的一个。初识秀娟，缘于我在搜房网建的博客圈“中国写字楼联盟”，秀娟那时在写字楼频道做主编，如今是北京博客的主管。“对同志像春天一样温暖”、“对工作像夏天一样火热”，毛主席对雷锋同志的评价用在她的身上并不为过，她服务意识与工作精神深深地感染了我，并常常为自己的懈怠感到惭愧。

从莫天全、肖勇、张秀娟身上折射出来的信息表明，搜房的成功不是偶然的。

而从地产神仙派成长的历程中，也能得出相似的结论。

肖勇、代建功、徐晓晔、杨雪、张秀娟、丹磊，这些名字与地产神仙派有着不解之缘，地产神仙派发展的影集中有你们的画面，地产神仙派铭记着你们的参与和支持。

我还记得建功两次问我如何加入神仙派，并希望有机会加入。其实在我心目中，建功早就是了，无论做人做事，他都那么谦逊、恳切与自然。

今天，全国房地产经理人联盟正在迅速成长。“专业、智慧、积极、共赢”的理念正在全国东南西北中生根、开花、结果，各地全经联正像雨后春笋一样，蓬勃发展。我代表全经联盟，代表上海、河北、重庆、沈阳、天津、深圳等分盟，谢谢建功对全经联的关注与支持、谢谢搜房网朋友们的关注与支持。

在全经联发展的道路上，我们永远是伙伴与朋友。

谨以此文，祝搜房网十周年。

重庆，我的故乡，离开你已经二十多年了，但对你的热爱与思念依旧炽热浓烈，对你的记忆依旧刻骨铭心。

在我幼年的时候，这座城市正值文化大革命，武斗的温度如同山城的天气，渗透到了这个城市的每个角落；当我从乐山老家避难回来的时候，那建筑物上像蜂窝一样的弹孔就是我童年对这座城市最深刻的记忆。建筑与弹孔，成为我记忆中荒诞的悖论，让我困惑、恐惧。

那时，父亲所在的兵工厂用大炮轰击嘉陵江对岸的重庆大学，其间，还传来父亲的好友在武斗中丧生的消息。父亲是逍遥派，他的沉默和叹息成为我童年对他最深刻的记忆。

读大学时我到了嘉陵江对岸，那同样是一个沸腾的年代。那个年代，改革开放的春风吹遍神州大地，到处都燃烧着理想与希望。那时，在这个城市，第一座长江大桥通车了，重庆长江大桥雄伟的跨度成为这个城市奋进的象征，成为这个城市骄傲的符号；那时，夜晚登上枇杷山，融入到缎带一般灯火阑珊的山城中，成为在这个城市里最美妙的享受。

二十多年过去了。我也将近十年没有回去了。

我从重庆卫视的画面中重新认识这座城市、在与重庆好友的博客中重新了解这座城市、从和战洪等重庆地产界朋友们的交流中重新感知这座城市、从龙湖金科在北京的表现中重新触摸这个城市。

作为一个重庆人，我为中国房地产的“重庆现象”感到骄傲与自豪，为龙湖金科们、为重庆的地产同仁们感到骄傲与自豪。

专业的理念与力量让重庆人的生活品质不断提升，也令这个城市充满活力、不断增值。

重庆，这座经历了历史与现代沧桑的都市，正在变得更加美丽。南坪、枇杷山、歌乐山、北温泉一定更加美丽；当然，真正美丽的，或许是更多更多的、我所不知道的新地方，新重庆的新地标、新符号。

我很想变成一只鹰，飞翔在山城的上空，将这个城市的美丽尽收眼底。我知道我做不到，况且我也不配。

这个城市真正的鹰，是重庆地产的英雄们，他们是龙湖、是金科、是隆鑫、是协信、是万科、是富力、是阳光100、是复地、是鲁能、是万达、是光华。

他们翱翔在这个城市的每个角落，引领着这个城市美好的未来。

以此为贺，祝全经联（重庆）成立。

批评与自我批评是共产党的三大作风之一，也是我们小时候时常做的必修课；批评别人，大多比较容易，检讨自我，相对就要难得多。但每一次循环下来，尽管小伙伴中常常有人抹着眼泪，但大多承认从中获益匪浅。

其实，批评与自我批评构成思考的阴阳属性。批评别人是阳性思考，是外向的、发散的；批评自我是阴性思考—所谓“每日三省吾身”，是内视的、收敛的；两者构成一个完整的生态链，其间的平衡成为一个组织与团队、一个人不断成长进步的动力。

如果说批评他人是自我的一种权利，那么自我批评就可以说是自我的一种义务。老蔡批评了万科，也愿意作自我批评，愿意对当下某些地产媒体的行为进行反思与检讨，就或多或少让人感受到了某种平衡的魅力，这样的感觉传导给在座的开发商，让他们在批评之余，也更加愿意反思自我。由于有了自我批评，批评也变成建设性的了。

所谓和谐，其实就这么简单。

然而这些年来，在房地产行业中，批评别人的人越来越多，自我批评的人越来越少，阴阳失衡，浮躁之风、PK之气尘嚣日上，导致参与各方情绪对立、矛盾激化、内耗加重，形成了一个谁也不愿看到的“共输”局面。

如此看来，在当下的形势下，我们还真的需要补上批评与自我批评这堂课，让这样的课程成为了解彼此、沟通意见、交流思想的重要渠道，让参与的各方都能成为一面明亮的镜子，既照亮别人，又能看清自己，建立起基本的了解与共识，建立起起码的尊重与信任，共同寻找并建立起建设性的解决方案，开辟出一条共赢的道路。

那么，就让“批评与自我批评”，成为当下房地产行业的主题语吧。

近几年来，以龙湖、金科、华宇、隆鑫等为代表的渝派开发商在中国房地产开发界掀起了一场专业化品质旋风，对产品细节的卓越追求、立体化的复合园林构造、优质的物业服务、合理稳定的销售价格、重庆人对本地品牌的高度认同感，已成为中国房地产开发界一道独特而亮丽的风景—“重庆现象”。

“重庆现象”的本质就是专业化路线，这条路线正是中国房地产业的转型与可持续发展的必然选择， “重庆现象”所代表的正是中国房地产业发展的大趋势。

从这个意义上看，就不难理解龙湖在北京获得的巨大成功，不论是销售业绩还是品牌。如今，在北京人看来，龙湖已不仅仅是重庆的品牌，它已经成为中国房地产的知名品牌。

在国家工商总局公布的中国驰名商标中，一共有十家房地产开发企业，其中有两家来自重庆，它们的名字分别叫“龙湖”与“金科”。

如此，也就不难理解，在重庆，面对万科、金地、万达等强势品牌，龙湖、金科依然独秀于林，成为重庆人最信赖、最钟情的品牌；在外地，不论是北上的龙湖，还是南下的金科，同样受到当地人的追捧与热爱。

龙湖金科们很少谈责任，他们只是用产品的细节来诠释责任，用专业化的服务来履行责任，少说多做，既是山城人的性格，也正是这些品牌的核心与魅力所在。

作为一个重庆人，我为龙湖与金科感到骄傲与自豪。

六月中旬，金科帕提欧将登陆北京，为北京吹来西班牙的浪漫之风；金科，这个与龙湖齐名的品牌，它的登陆又将给我们带来什么呢？

或许，从金科集团副总裁李战洪的身上，多少能找到一些答案。这位重庆全经联的领军人物，在筹建重庆全经联的过程中，便出手不凡，在发展目标上坚持走专业定位的路线，不像有的地方分盟，是请老板担任名誉主席，而是聘请了产品教父级的技术专家开彦做名誉主席，显示了独树一帜的专业化导向；在人员构成上，更是强调高端与专业的定位，构建了由龙湖、金科、华宇、隆鑫、万科、万达、阳光100、富力等公司总经理组成的重庆全经联高端豪华战队，强化了专业互动与交流的风格。

我和战洪开玩笑说：在全国房地产经理人联盟的发展过程中，这也可算是独特的“重庆现象”了。

玩笑归玩笑，至少从这些细节，给了我一个深刻的感受，“重庆现象”不是偶然的，它具有内在深刻的必然性：这就是对高端、对细节、对专业的不懈追求。

有鉴于此，我们有足够的信心期待着六月金科的北京登场；

有鉴于此，我们有足够的理由期待中国房地产的“重庆现象”成为“中国现象”。

    中华儿女度过了几十个不眠之夜，人们饱含热泪，守望生命；人们奔赴灾区，抢救生命；人们为那些埋在废墟下的顽强生命所感动，为把生命留给孩子们的母亲、老师感动，为四面八方赶来的志愿者们感动。

    我们流了有生以来最多的泪水，也感受到了有生以来最伟大的力量—我们这个伟大民族的真正潜能，面对生死的人性光辉，面对灾难的万众一心。

    如今，整整一年过去了。然而，时光永远不能冲洗掉这个刻骨铭心的数字，512，已经成为我们民族的纪念碑。

    2009年的5月12日下午14时28分，在北京凯旋大厦北京经典艺术馆，来自汶川的羌族老人将为我们民族开坛祈福；一幅幅灾区儿童创作的图画，将向我们展现这些经历了巨大灾难的孩子们心灵的色彩、情感的轨迹；这些画，不是大都市里的儿童画，或许它们已不天真稚嫩、或许它们还有些许忧郁，但是，如果能读懂它们，那么将意味着我们还有能力走进这些孩子们的心灵，还有能力与他们共同分享那段不能忘却的记忆；那么，这一天，将成为我们这些大都市的成年人和灾区孩子们共同体验生命的记忆与心灵成长的日子。

    在这个日子，我们能做的大概也就这些，与其说是帮助灾区的孩子们有更多的机会学习美育，不如说是帮助自己清洁本已厚垢与污浊的心灵。

    512，不是一个可以找借口的日子。

    512，除了不能忘却的纪念之外；更重要的，是一份沉重之后的警醒：那就是，责任与行动。

    今年的“五一”与“五四”与往年不同，120年前的1889年，在法国召开的各国社会主义代表大会上，“五一”被确定为世界无产阶级的共同节日—国际劳动节；而九十年前的五月四日，深刻影响现代中国命运的“五四运动”发生了，从那个时候开始，一代又一代的中国人为寻求民族的立命之本、强国之梦不懈奋斗，直到今天。

    至于“学生也是这样，既不但学文，也要学工、学农、学军，也要批判资产阶级”的“五七指示”则已渐渐从现代中国人的记忆中消失了。

    历史在筛选着节日，不以人的意志为转移。

    对国人来说，“五一”是一个除去春节与国庆最为隆重的节日，但在往年，五一给我心灵最大的印迹不过是七天的长假，所以关于五一的记忆大多都收藏在相册里那些不同山川与云彩的斑斓照片中了。今年的五一节只有了三天假，五月一日这一天，正在家搞卫生的我接到好友的电话，问我在哪里，我说在家干活，他打趣道：真过五一啊。这时，我方意识到，五一原来是个劳动节，也让我感慨，这么多年来，这个节日与我，其实并没有发生心理上的实质关系。过去的“五一节”，对我来说不过是个假日而已。

    感谢还有这样的节日，让我在这个日子能够心安理得地劳动，并逐渐充满了成就感与自豪感。劳动，让我和五一节建立起了某种心理上的联系，这样的感觉令我充实与满足。

    毕竟，劳动的日子离我已经太遥远了。

    如果说“五一”是劳动的日子，“五四”则是让人思考的日子。

    九十年前的那个春夏，让中华民族感到自豪的那一代先知们开始了伟大的思考，激越的思想河流流淌在千年冰封的古老大地上，自由的声音响彻在埃菲尔铁塔的上空，中华民族开始在世界的坐标里思考和寻找自我的定位。今天，三代人过去了，陈独秀、蔡元培、鲁迅、傅斯年，这些伟大的名字，连同他们伟大而不朽的思考，已经成为我们这个民族连绵不断的思想长河与继续前行的宝贵动力。

    因为，在我们民族的灵魂归宿上，其实我们还并没有很清晰的答案。

    尽管，我们的强国之梦已经部分地实现了，但我们民族的立命之本，并没有清晰的归宿。

   “五四”，远远不是用“爱国运动”四个字可以概括，更不是可以用仪式化的入团宣誓来加以纪念的。这个日子，是中国思想之花百花绽放的日子，是中华民族思想火山万顷喷发的日子，是现代中国人思想解放与自由的日子；这个日子，就是我们民族的“思想日”。

    在这个日子里，就让我们暂时离开浮躁与喧哗，静静地思考吧。

   “劳动节”与“思想日”，多么完美而精妙的组合啊，或许，这真是上帝馈赠给我们的礼物。

    让我们珍惜并享受吧。

中午，两位炒股的朋友给我打电话。一位问，“老杨，市场是不是见顶了？上午跌了四十多个点，下午走势会如何？”；另一位问，“老杨，上午看盘了吗？预测一下下午的走势，如何？”与媒体的问题一样。

    市场的短线涨跌问题，是短线炒家才会关心的问题。

    两位炒股的朋友之所以常给我打电话询问股市短线的涨跌问题，究其原因，还是长期以来被市场折磨得死去活来之缘故，所以时时不安、常常挂念。

    我之所以少被市场折磨，一则我拜市场为师，二来我还有点时时向老师学习、向老师认错的心态。

    苦海无边，只因自认为自己高于市场，能战胜市场；回头是岸，也很简单，不过就是拜市场为师，学会向市场认错罢了。

    观察市场、体验市场，从市场波动中学习航行的经验，从市场的涨跌中体会市场的心理，不断提高对市场的敏感度，积累对市场的理解，学会时时向市场低头、认错，才能顺“市”而为，与市场共赢。

    而喜欢预测市场的人，大多认为自己比市场高明，能够战胜市场。其实，这恰恰是人性的弱点：人，都想成为神。

    这也便是人被市场折磨的根源。

    如今，无论在股市，还是房市，满世界都是预测市场的人—太把自己当回事的人；还有，鼓励与培养他们的各类媒体。

    一条小溪，要预测大海，是件多么可笑的事情啊。小溪真正要做的，是把自己汇入大海，在大海中体会物我两忘的境界，得到快乐与永生。

    一个行业要健康发展，需要的不是短线炒家与预言家，而是脚踏实地的实践者。

    地产媒体作为公共舆论系统，面向芸芸众生，倡导什么、鼓励什么，需要做出负责任的选择；作为房地产行业的长期利益相关者，需要树立卓越的远见，树立可持续发展的理念；少一些浮躁，多一些理性；少一些预测，多一些对行业实际经验与发展的总结，把人往正道上带，于人于己，于行业与社会，都善莫大焉。

全经联秘书处的志愿者们：

在以建立“中国房地产与城市发展智库”为核心价值的战略指引下，在“专业、智慧、积极、共赢”的全经联文化的激励下，通过各位同事的共同努力，全国房地产经理人联盟成立三个月来，已经取得了一个良好的开端，上海、河北、沈阳三个分支机构相继成立，全国各地正式填表入会的老总级以上的会员已达三百多人。我们的伙伴遍天下。

全经联正沐浴着明媚的春光，茁壮成长。

全经联是一个全新的生命。我们的志愿者是这个生命的接生者、培育者，从某种意义上来说，这既是一种难得的缘分，又是一种使命与挑战。

这是一个全新的历程，无论是对你，还是对我；这也将是一段风景变幻的徒步，无论从心灵上、还是从思想上，我们都将在这一过程中经历重大的变化，我们自身也将与全经联共同成长。

在这样的路程中，我愿意与各位志愿者分享经验，以共同建立起我们团队的文化。

第一个经验是关于使命感。全经联是我们共同培育的崭新生命，更是一项富有使命的事业。这个使命就是，在房地产行业与中国城市化转型的过程中，全经联要充分发挥“平台与阶梯”的功能，推动房地产经理人的成长；更要把握历史的机遇，整合高端的思想资源与智力资源，建立并充分发挥“智库”的核心作用，总结行业成熟与成功的经验，加强地域之间与机构之间的交流与合作，为行业的转型与健康发展做出贡献。

在全经联工作的志愿者们，我为你们的选择感到自豪，你们的责任心和使命感，你们的理想与热情，将成为我们事业发展的无穷动力。

第二个经验是积极的文化。积极是一种心态，一种精神，也是一种能力，这是我们考核与评价志愿者的第一指标，也是我们秘书处团队文化的首要价值观。没有这样的心态与精神，没有这样的意识与觉悟，没有这样的执行能力，我们很难胜任和完成这样的事业。

我高兴地看到，“积极”正在成为我们共同的价值，并转化为我们强大的执行力，但这和我们事业的要求比起来，还远远不够；我们还要从零开始，不断提升我们的“积极”意识与能力。

第三是要建立团队意识与合作精神。这个时代是团结与合作的时代，单打独斗的时代早已过去。团队意识与合作精神就象“人”字所表达的结构一样，就是相互支撑；团队意识与合作精神就是平凡的人通过相互支持与有效配合，做出不平凡的业绩。

目前我们所干的事业都是综合性、协调性非常强的工作，没有紧密的团结与相互支持，我们将一事无成。

第四个是要树立共赢价值。全经联是我们共同的平台、共同的资源，不是某个人或某部分人的资源与平台。发挥每个成员的积极性与创造性，倡导“共赢”的价值和意识，是全经联发展与成功的基础和保证。全经联不仅是你们为之贡献与付出的事业，全经联也要成为你们事业与个人发展的支持平台、帮助平台，成为你们事业与个人价值的实现平台，你们每个人都可以充分发挥这个平台的优势和价值，创造性地开展工作，实现共赢，与全经联共同成长。

各位志愿者们，你们怀着对全经联盟的热爱和信心，走到了一起来，组成了一个积极快乐的团队。在未来的征途中，让我们相互鼓励、团结互助、共同成长；让“工作并快乐着”在这个团队里不仅仅是一句激励的口号，更是我们创造一个又一个业绩的、真实的人生实践。

尊敬的各位来宾，尊敬的钟彬先生、尊敬的耿梅女士，各位来自生态城联盟、中经联盟、北京地产联盟的朋友们，各界媒体朋友们：

大家下午好。

新年的礼花刚刚散去，春天的气息已荡漾在我们周围，在情人节这个浪漫而温暖的日子里，我们在这里欢聚一堂，共同迎接春天的到来。

刚才，地产神仙派进行了轮值主席交接仪式。地产神仙派是诞生于网络的全国房地产经理人博客群组织，作为房地产经理人共同的精神家园，经过两年多的发展，已有全国各地的线上成员3000多人，线下活动的成员数百人。 “自由、平等、开放、包容”的立派理念已深入人心，“专业、智慧、积极、快乐”的组织文化正茁壮成长。

在这里，请允许我代表地产神仙派，让我们一起，以热烈的掌声对第二届轮值主席雷越姝女士、秘书长赵秉杰女士及秘书处所有成员所付出的辛勤劳动和卓有成效的工作表示衷心地感谢，并致以崇高的敬意；让我们以同样热烈的掌声由衷地祝愿地产神仙派在第三届轮值主席、神仙派创始人之一的黄玺庆先生领导下，明天会更加美好。

今天，我们在这里将要倾听到来自全国各地房地产经理人春天的问候和祝愿，感受全国房地产经理人联合起来的强烈心愿。

全国房地产经理人联盟（简称全经联），是在全国工商联房地产商会的直接指导下，以地产神仙派作为主要发起人，联合了北京师范大学房地产研究中心、北京大学房地产研究所，共同发起成立的房地产经理人社团组织，于2008年12月19日在北京正式成立运作。孟晓苏先生担任联盟的名誉主席，董藩教授担任联盟的首席经济学家。

全经联以“专业、智慧、积极、共赢”为自身的价值理念，以加强房地产经理人的团结、交流与合作，以做优秀的社会公民为自身的光荣使命，以构建中国房地产业的智库为自身的核心价值与长期发展目标，将整合中国房地产业最高端的思想资源与智力资源，为房地产经理人提供强有力的智力支持，为房地产开发企业与项目的成功运作提供丰富的智谋支持，为行业的健康发展与中国城市化的进程提供持续的思想与智能的推动，为房地产经理人的成长，为房地产行业的可持续发展不懈努力。

从成立到现在短短的不到一个月的时间里，全国各地加入全经联的总监以上级的会员已达200多位，并正式成立了沈阳、上海、河北三个分支机构，天津、杭州、成都等分支机构正在积极筹备中。

在寒冷的冬季，全经联发起了“再入北川，温暖中国”的灾区捐助行动，全经联常务理事雷越姝、张向东、赵秉杰翻山越岭，亲赴北川，将全国房地产经理人的温暖亲自送到北川地震灾民的手中。

自然的冬天虽然已经过去，经济寒冬却还在肆虐，但，这也正是中国房地产业面临大转型的时刻。

上周，也就是2月8日，在全经联河北分盟的成立大会上，全经联组织北京与天津、石家庄三地的房地产经理人，举办了京津冀2009年房地产形势三地高峰论坛，敲响了牛年房地产业的思想钟声。

在下周二，全经联将在新浪网推出“全经联观点”—“房地产业大转型”高峰论坛，希望各界朋友予以关注。

全经联是一个刚学步的孩子，万里长征刚刚迈出了第一步，需要各界领导、地产同仁们、各家媒体的关怀、指导与扶持，离开了你们的支持，全经联不可能成长。

  借此机会，我要特别感谢聂梅生会长、全国工商联房地产商会、孟晓苏名誉主席对全经联的支持，没有你们的支持，全经联不可能诞生，更不可能迅速成长。

  我还要感谢地产神仙派的同仁们，正是我们共同的努力，使得地产神仙派终于落地。在未来的道路上，全经联将与地产神仙派共同成长。

我还要特别感谢中国生态城与区域发展联盟、北京地产联盟对全经联的支持，在未来的道路上，我们永远是互助共赢的伙伴。

借此机会，我还要特别感谢全经联秘书处的志愿者们，你们不仅有高远的理想、奉献的精神，全经联不到一个月的时间里取得的成就证明，你们同样具有一流的执行能力，我为你们感到骄傲与自豪。

全经联是一片大海，他将以自由、平等、开放、包容的心态热忱欢迎房地产行业的同仁们加入，热忱希望与各类机构开展合作，共同成长。

全经联是一个平台，我们愿意搭好这个平台，让我们的成员来发挥创意、展示才华，演出精彩的活剧。因为我们深知，成员的成功才是我们的成功。

全经联是属于我们房地产经理人的共同家园，这个家园的价值就叫“共赢”。

危机总是孕育着机遇，中国房地产业正面临着大转型，这正是属于你我共同的历史机遇。欢迎你，全国各地的房地产经理人们，加入全经联，让我们紧紧握手，共同把握这样的历史机遇，成为实践与创新的先驱、成为行业的思想者与实践的领跑者、成为优秀的社会公民，共同创造房地产行业美好的未来。

而这样的承诺让我们有理由相信，只要全国房地产经理人联合起来，相互鼓励、相互学习、相互支持、紧密合作、共同发展，不断提高行业的专业内涵与责任意识，以我们的行动驱除这个行业还在弥漫的浮躁与虚荣，房地产行业的春天就一定不会太远了。

最后，请允许我代表全国房地产经理人联盟，代表地产神仙派，对华翰集团对此次联欢活动的支持表示衷心的感谢，并请允许我诚挚地邀请华翰集团副总裁耿梅女士、北京世纪恒润房地产经纪有限公司总经理沈波先生加入全经联，成为全经联的常务理事和理事成员，你们的加入，将为全经联注入新的活力，谢谢你们。

再次感谢各位嘉宾的到场和对全经联的支持，谢谢。

(此为笔者在首届全国房地产经理人迎春联欢会上的发言）

活动实录：http://bj.house.sina.com.cn/news/2009-02-14/2154298386.html

活动新闻：http://bj.house.sina.com.cn/news/2009-02-16/1222298571.html

嘉宾照片：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d71e7550100c223.html

         http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d71e7550100c21m.html

    在这个万木萧瑟的冬天，除去傍晚昆玉河冰面上树枝的倒影多少还带给了我些梦幻般的气息，让我能瞬间置身于冬天之外,大多时候的心境如同不爽的身体，冰冷而灰暗；也是在这个冬天，冰冷的空气夹杂着各种坏消息接踵而来，带给世人越来越多的焦虑与不安。

    这个冬天的每个早晨，行走的时候总是不自觉地仰望蓝天，不知道这是不是一种对阳光与色彩的渴望。

终于，春天一天天地近了。

    自然的冬天过去了。与去年全国的冰天雪地相比，今年的冬天似乎格外的和暖，北京的雪天成了这个冬天晨练人的喃喃自语。至今，我还深深地记得前些年到香山漫雪的情景。真正动人的，不是雪后那漫山遍野如童话般的洁白，而是日出时，那光在与白雪、松柏及山峦对话中焕发出的神话色彩。

    那一刻，对“西山晴雪”多了几分敬畏。

    如今，其实每个人都在盼望心中的日出、心理冰雪的融化；用传媒语言，就是“信心”的重新“升起”。四川话叫“雄起”。

    还有一句四川话叫“下课”。

    喊“雄起”的人是有信心的，叫“下课”的人则是缺乏信心的。如果事物的发展都像中国足球那么富有流氓戏剧特征的话，如果谢亚龙把一帮青春无限的人带进冰河期，而自己却迎来明媚的第二春的时候，人们大概连喊“下课”的兴趣都不会有了，更不用谈“雄起”了。

    春天来了，满世界的人都在问，楼市的信心什么时候恢复啊？春天什么时候到来啊？

    相对而言，楼市要比中国足球健康得多。楼市不过是受了伤，但还没有瘫痪；不过生了病，但还没有病入膏肓。

    当下一本走红的书叫《求医不如求己》，正如题目所言，要治好病还要靠自己。楼市要交易活跃，当然要靠相关利益方具有协商的意愿，具有通过共同努力达成交易的意愿，具有做出妥协取得共赢的意愿。

    利益各方本质上不是敌人，而是共赢或共输的利益共同体。所以，那种以自我为中心的理念，那种毁人不倦的PK意识，那种以我赢他输为快的理念，是注定不会让楼市回暖的。

    所以，政府也好、开发商也好、购房者也好，在楼市的冬天，最需要建立的是一个良好的协商意识与协商机制，推进彼此的理解与合作。

    在冬天的时候，人们经常相互依偎取暖；而一旦春天到来的时候，人们倒常常把这种最普通、最自然的相互支持的行为忘却了。而这种相互支持，不仅是建立友谊与信任的基础，也正是建立商业信用的基础，正是恢复对彼此“信心”的基础，当然，也正是楼市“春天”的基础。

    “积极”一直是地产神仙派倡导的核心文化价值。那么，“积极”究竟意味着什么呢？

     积极是乐观阳光人生心态，是对事业的使命与理想、激情与投入，是勤奋进取的工作态度，是主动沟通与协作的伙伴精神，是不断学习与思考的良好习惯，是担当责任与失误的人格勇气，是探索创新的自我超越。

    一个具有“积极”品性的人，一定会对他人构成支持与帮助，当然也一定会受到他人的尊重与支持，也一定会为自己营造一个良好的“能量场”，从而更容易赢得事业与人际关系的成功；而一个具有“积极”品性的团队，当然就是一个更为强大的“场”，当战略正确的时候，就一定是一个无往不胜的团队。

    “积极”不仅是理念与心态，更重要的是行动、是执行力。

    交朋友的要求是较低的，求同存异就即可，换句话说，只要合并同类项、找到相同的志趣与爱好都可以成为好朋友；但是在一起做事情，尤其是共同创业的时候，对彼此的要求就要高得多。

    事业伙伴的要求远远高于朋友的要求。

    评价真正可持续合作的伙伴的标准决不仅仅在于对成功愿景的共同渴望，更多的是对待创业过程中种种困难的态度。对待困难的态度，决定了我们对合作伙伴的选择。

    关于成功，马云做如此诠释的：成功更多地是克服困难的过程，而不仅仅是结果。我非常欣赏。

    面对困难，而且还是源源不断的、不可预知的、各式各样的困难时怎么办？

    没有选择，首先就是“积极”。

    在开创一项崭新事业的时候，选人用人的第一项指标也必须是“积极”。

    没有理想、没有使命感、没有热情的人，即便能力再强，也不能为团队注入积极的因素。这样的人适合做的，是股票短线交易之类的“立竿见影”的事情，不可能成为事业持续合作的伙伴。

    时时都在抱怨命运不公、时运不济的人，即便能力再强也不能用，因为这种垃圾情绪就是持续不断的污染源，让团队原本清澈的蓝天变得灰暗而消极。

    以自我为中心的人，将个人标准凌驾于团队标准之上。在一个以团队为核心与主轴的事业中，只会衍生不同的标准与方向，从而将团队的共同目标撕裂，团队也不可能建立起服务精神与协作意识。

    喜欢夸夸其谈、评论他人缺点的人，嘴上功夫、笔头能力堪称一流，惟独缺乏静心思考的能力、自我反思的能力，这样的人学习能力弱、行动力差，对团队的凝聚力有害无益。

    从地产神仙派到全国房地产经理人联盟，我们的目标与行为将面临巨大的改变。

    过去我们追求“自我精神与心理上的快乐”，如今我们的目标将更加具象而清晰，那就是通过全经联这个平台，让我们的成员在事业上获得共赢；过去我们倡导“自由、平等、开放、包容”，如今我们需要更高的集中与效率、更强的应变与创新能力；过去我们重在交流、交友，如今我们迈入了合作做事的阶段，一切都正在变化，这是地产神仙派新的发展、新的跨越。

    为了做事，我们必须转变。为了地产神仙派光荣的文化，为了实现更高的使命与梦想，为了那些一直不懈支持我们的人，我们必须转变。

    转变并不意味着放弃，相反，它是新一轮的提升。

    神仙派“自由、平等、开放、包容”的立派理念、“专业、智慧、积极、快乐”的文化永远是我们人生的准则。

    而当我们开始做事的时候，“目标认同、激情投入、学习能力、协作意识、创新精神”将成为我们新的理念、新的文化—“积极”的理念与文化。有了这样的精神与文化，我们的团队一定能成为一支有理想、负责任、有效率、有活力的团队，我们将“工作并快乐着”，我们将无往而不胜。

    这是一个战胜困难的过程，这是一个超越自我的过程，这是一个化蛹为碟的过程。

    我相信，我们的核心成员们有这样的觉悟，有这样的潜质，一定能够通过这样的转变，协力创造出崭新的奇迹，实现人生与事业新的跨越。

    第一句话是常识问题；第二句话是有关道德的问题。

    听上去，房价高好像都是开发商造成的，政府很为百姓着想，很生气。这就奇怪了，因为政府也是开发商啊，如果说得更准确，就是开发商中的地产商啊，楼面地价（面粉价格）都已经贵到了一个月的工资都买不起1平方米的水平了，你还能指望房价（面包价格）便宜到半个月可以买1平方米的水平吗？

    树立光辉亲民形象的前提是要符合基本逻辑，不然，自己给自己抹了黑都不知道。

    至于把开发商的形象与高房价挂钩，则更是让人匪夷所思。商品房价格的形成具有非常复杂的机制，涉及到许多理性因素，惟独与道德因素无关。能卖高价而偏要卖低价不可能是优秀企业家的选择，做出这样选择的，或者是不称职的经营者，或者就是慈善家。

    如果有政府提供了足够的保障房供应，商品房的价格能够居高不下吗？如果面粉（土地）的价格便宜了，面包（房子）的价格还能那么贵吗？如果二手房交易能够予以更多的税收优惠，从而加大二手房的交易，一手房的价格还能处于这样的高位吗？如果能够探索出小产权房合法入市的途径，市区的房价还能够一枝独秀吗？如果所有的购房者都不接受某一点位的价格，它还能一直坚挺不动吗？

    而保障房供应、土地供应、二手房交易政策、城乡土地统筹，这些事情不都是政府应该做的吗，目前这些事情的规则不都是政府定的吗？

    开发商的社会形象是由其社会责任履行的优劣程度决定的。开发商的社会责任主要表现在三个方面：一是能否合法纳税，为社会和城市发展做出贡献；而是能否保持可持续的、良好的经营状态，从而为社会分担就业负担；第三，开发商提供的产品与服务是否较好地满足了消费者的需要。可见，开发商社会责任的履行、良好社会形象的建立都需要建立在可持续的、良好的经营与管理基础之上的，而决不可能是建立在降价的基础上。

    我国目前的社会与经济发展是以政府为主导的发展模式。政府的理性决定着社会的理性，而理性的前提是要尊重基本的常识与伦理，只有这样，不同的社会角色才能承担起对应的社会责任和义务，满足不同社会成员的需要，整个社会才能像一个和谐的乐队，和而不同，充满活力和生命力地可持续发展。

    那天下午的记忆是温暖而圆融的，也因此是长久的。“退一步的智慧”也成为神仙派的2006年的年度关键词，成为神仙派的核心文化。

    然而，在现代汉语教育中长大的人，对“进步”与“退步”却有固定模式化、绝对化的理解，前者是褒义的，后者是贬义的。这样二元化的、非此即彼地教育方式与之形成的思维结构大大削弱了人的智慧，

    事实上，人与人的关系、人与事物的关系，都是我们常说的“彼此彼此”的相互依赖的关系。所以，就像手掌与手心的关系一样，这“进”和“退”怎么可以分开呢？

    人生的成长境界就是从“进退两难”到“只知进，不知退”，“既知进、也知退”到“进退自如”的境界。子曰：“吾十而有五而至于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲，不逾矩。”

    “进退两难”是人生的困惑阶段，多见于人生的青少年时期，人生充满了变数和选择，“昨夜西风凋碧树，独上西楼，望断天涯路”；“只知进，不知退”多见人生的青壮年时期，是人生的竞争阶段，“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴”，充满了坚定与执着；“进退自如”则是人生的自由阶段，到了老年，人终于大彻大悟，“蓦然回首，那人却在灯火阑栅处”。在这样的境界中，人始能做到“贫贱不移，宠辱不惊，威武不屈，富贵不淫”。

    我们所处的时代决定了我们这一代人注定是欲望与竞争的牺牲品，竞争的残酷性驱动着现代人不断地“向前、向前、向前”，只知进，不知退，因为不进就没有空间、没有资源。然而，匆匆前行的旅程中，我们遗漏了多少思考、错过了多少风景、丧失了多少美丽的记忆啊。

    我们获得了物质空间，失去了精神家园。

    所以，当我们还不能达到“进退自如”境界时，我们也要力争做到“既知进，也知退”。也就是说，在积极进取的同时，也要保持平静、谦和而宽阔的心态，保留人生一份从容与淡定，笑看门前花开花落，记住每个美丽的、感悟的瞬间，让我们的精神家园时时丰盛。

    老子曰：胜人者有力，自胜者强。真正的强大是战胜与超越自我而不是击败别人。

    而超越自我的第一步，就是要懂得“退”的智慧。

    那些在夜幕中闪烁的车灯，无奈而凄凉，在这个寒冬，城市变得冰冷而坚硬。

    看着前面一眼望不到头的若明若暗的尾灯，再看看后坐上已经睡着的孩子，仿佛这个城市正在尾气与昏暗中睡去。

    想起若干年前写的一首诗的开篇：“一道蓝光闪过，城市像一艘被炮弹击中的船，在雷鸣的雨夜缓缓沉没。”

    溃败而瘫痪的，不仅仅是这一辆辆平时可以用于炫耀身份的名车，还有路途中一颗颗孤独而漂荡、不知何处是岸的心。

    现代城市让人心无宿可归。

    而在去年夏天的夜晚，在漫天繁星的坝上草原，我却曾经感受过内心无限的平静。白天，游离于白云与骏马之间，我的心自由而欢跃；夜晚，躺在木屋的木床上，听“同房”的好友黄玺庆给我讲生态城的故事，讲未来城市的图画，如痴如醉，我的心平静而温暖，不知不觉就入了梦乡。

    忽如一夜春风来，千树万树梨花开。

    今年七月间，到一个好友的生态城项目参观，千亩梨花让我串联起了生态城市的梦境与现实，霏霏细雨中泥土的芬芳让我又重新拾起对未来城市的信心。

    黄玺庆发起成立了中国生态城与区域发展联盟，他给我讲的故事准备讲给更多的人听。

    与其说这是一个让人入梦的故事，不如说这是一项有使命、有意义、有价值的人类事业。

    它拯救的何止是城市，更是人心。

    有我为鉴。

    以此感受，贺好友黄玺庆发起的中国生态城与区域发展联盟成立，更祝愿站在潮头上的好友黄玺庆顺势而为，将这个美好的故事置根于祖国大地，造福于人类、造福于子孙，也造福于自己。

    从系统论的观点来看，写字楼的地下空间系统是写字楼的运行保障系统及后勤服务系统。地下空间通常由配套商业、员工餐厅、停车场、仓库、设备系统及物业管理用房等构成，这些空间是写字楼的非正式办公空间，其功能是与写字楼正式的商务与办公功能对应的服务型功能。众所周知，楼宇服务型功能的效率对公司商务活动的效率、对公司员工的工作状态具有直接而巨大的影响。因此，地下空间的规划设计、开发与经营对写字楼价值影响巨大。

    以下对地下空间系统主要机能及与写字楼的关系进行分析。

    一．地下空间的配套商业系统

    如办公超市、会议厅、员工餐厅、邮局、银行、健身中心、体检中心、洗衣店等不仅是写字楼必不可少的商务配套，也是写字楼重要的公共空间。这些配套功能是否完善，是否能有效满足入驻公司及员工的基本需求，经营上是否能实现良性循环，对写字楼的长期价值构成重要影响。

    二．物业管理系统

    写字楼主要的设备运行机房都在地下空间中，主要的设备监控室与物业管理指挥系统也都在地下空间，构成了写字楼的运行保障系统与后勤系统。

    设备系统规划是否合理，运行是否有效，直接影响到物业的运行成本与运行效率，是在前期管理与后期经营中需要重点关注的问题。

    三．停车场系统

    停车场系统不仅具有泊车的功能意义，它还常常是访客对于楼宇品质的第一印象。这些印象既建立在对停车的便利性、导引系统的清晰度、照明系统等功能层面的评价上，同时也建立在对停车场视觉环境系统及物业管理水平的评价上。

    传统上停车场系统是由物业公司来负责管理的，随着客户对写字楼品质要求的提高，随着大业主对停车场高水平经营收益的要求，停车场系统的专业管理与经营愈益强烈，专业的停车场经营管理公司应运而生。

    四．库房系统

    地下空间有许多可资利用的房间，可作为商业或写字楼客户的库房。结合商业和写字楼的经营对这些房间进行整理分类、有效规划，充分挖掘这些房间的潜力，将为客户带来附加价值，使经营者对客户的选择更具有灵动性。

    从以上的分析可以看到，地下空间对写字楼的长期经营价值有非常直接而重要的影响。一个负责任的发展商，要把写字楼真正看成是一个有机生命体，合理规划、有效经营地下空间系统，使商务活动形成一个有序有效的生态链，使写字楼物业真正赢得可持续发展的内在能力。

    产品品质包含三个层次的内容。一是产品物理功能（即使用功能），二是产品的心理功能，三是产品质量。

    产品的物理功能是产品最基本的特性，是产品的交换价值和作为商品的基础；产品的心理功能是指人对建筑产品的心理感受与体验，更多地与产品的美学设计发生联系；产品质量反映的是产品物理功能与心理功能在材料与工艺上的实现程度，影响着产品的可持续经营能力。

    在实际的房地产开发过程中，产品管理是被分解掉的：产品的使用功能由市场部门定位，规划设计部门负责设计，产品的质量由工程部门与材料部门监控，而产品的心理功能则常常处于真空状态，无人关注。

    产品的心理功能之所以常常被忽视，主要归因于现行的房地产开发模式。

    现行的房地产开发模式是建立在高度依赖于开发贷款来自于银行融资基础上的，开发企业往往具有较高的资产负债率，快速销售、缩短开发周期、尽快回收资金是这种开发模式的内在要求与动力。

    销售，意味着开发产品的定位就是出售的商品，产权常常为多个业主分散持有，产品的未来经营与长期价值与发展商没有直接关联，发展商缺乏提升产品美学品质的动力；快速开发，意味着开发管理的重点在于进度，品质管理与进度管理发生冲突时，需要让位于进度管理。

    就像过快发展的经济将不可避免地带来环境污染一样，快速的房地产开发也不可避免地造成城市形象与产品美学的遗憾。在不远的将来，我们也将面临治理城市视觉污染的任务。

    随着经济结构的转型及房地产行业产业升级速度的加快，上述的情形正在发生积极的变化。尤其是当开发产品不再是为转让、而是为持有经营打造的时候，品质管理将成为发展商的核心业务，产品的设计与工艺美学也将逐渐得到应有的重视；当房地产市场越来越成熟时，市场的竞争必将跨越到产品层面，当产品品牌也将开始产生品牌溢价，产品的设计与工艺美学的地位将得到不断提升。

    给人以情感的归宿与温暖感人的体验，增强人与产品的认知感与依赖度，增加人对开发公司品牌与文化的认知，是产品设计美学关注的核心。可见，设计美学不是虚无缥缈的，而是能实实在在地提升产品的核心竞争力，提升产品的长期价值，并创造卓越商业溢价的创新型业务。

    在深刻理解了这一点后，具有持续经营意识的发展商要真正把产品设计与工艺美学放在与公司品牌同样的战略高度，真正从制度层面、操作层面予以落实。比如，设置产品总监的岗位与产品研发的业务模块，并注意将传统纵向管理的业务（如材料招标、工程管理等）与产品管理这一横向综合的业务有机地结合起来。