贷款就好象把水放进池塘.

水多了,房产就好象池塘里面的木头浮起来,越浮越高;

水少了,甚至没水了,房产就会下沉.

本次贷款收紧,结局无非是:

楼价往下,股价大幅度下跌.

显而易见,在低息环境下,拿着借来的钱去买房子和股票估计不是少数.特别是所谓"通涨预期"下,

那些恐慌的人.

看来,这次收紧又要有人呜呼哀栽了.

中新网9月27日电据香港《明报》报道，自1997回归后至2008年，12年内香港的本地生产总值(GDP)按同一价格基础计算，录得48.5%的实质增长，但期内全港住户的每月入息平均数，按同一价格基础计算却不升反跌，由18300元下降至18000元(按2008年物价计算)。

学者指出，虽然造成这现象的原因是多了1人和2人家庭，但数据同时显示，月收入少于8000元的家庭数目在同期从26.4万个大增至44.1万个，即平均每5户便有一户是贫困户；而月收入超过8万元的家庭户数则激增64%，从6.7万户增至11.1万户，反映香港贫富悬殊问题正恶化，若特区政府不小心处理，会造成社会不稳。

随着特区政府推动最低工资立法，香港贫富悬殊问题势必再起争论。为了让读者能对此有一个全貌，该报记者向统计处寻找自1997年回归以来的相关资料，并按剔除物价变化的影响，以2008年固定价格水平计算，发现多个令人关注的情况。

首先，个人月收入平均数，是由1997年的9600元，增至去年的11000元，增幅14.6%。但同期的全港家庭收入平均数不升反跌，由同期的18300元跌至去年18000元，跌幅为1.6%。

香港中文大学财务学硕士课程主任苏伟文指出，由于香港近年多1、2人家庭出现所致，这可解释为何个人收入平均数上升，但家庭收入平均数则下跌。

个人收入平均数上升，但贫穷问题未见改善，月收入低于5000元、收入不及薪金平均数一半的就业人士，虽然由2004年最多的34.9万人下跌至去年的27.4万人，但较1997年的25.1万人，仍增加约9%。

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事实上,如果我们不注意,未来恐怕会重蹈覆辙.

首先,目前的房价充分吸收大部分消费者的储蓄.部分甚至透支了未来数十年升幅.总价过百万的房屋不少.

而从个人月收入比较,例如广州的官方数据的收入都是4750而已,远不如香港的97年9600元.而楼价已经接近和超过了当年香港楼(从总价计算)甚至有亿元级别千万元的公寓产品出售.

其次,从香港经验看,gdp上升未必个人收入能同步上升,有可能倒退.而且实际收入跌幅可能更严重.而由于高昂的物价导致1人或2人家庭出现,贫富悬殊问题的加大恐怕更严重.

最后,就是工作年限的增加未必能带来收入必然的同步增长.有可能收入会下降,例如文中开头的刘司机的例子.因此透支未来去进行消费,买楼并不一定保证你能还得起.

因此,希望国内部门能重视这些问题,不可让消费者过度负债情况恶化.应该果断采取手段,

避免信贷膨胀过度.

个人建议:

1,对于房屋,应该将首期严格为60%-70%,减免多余的税费.

鼓励市民理性按自己实力去消费.

对于信用卡的消费,应该订下标准合同,透支不得超过其月收入50%.

2,对于利率,应该市场化放开,让市民可以选择低利率低风险或者高利率高风险的储蓄机构.

而固定资产贷款也该放开由不同机构承办.

3,应该减少路桥和地方关卡的收费,鼓励小企业创业允许其选择多种融资渠道.

4,应该减免二级市场股息和利息税,鼓励大家的多方投资促进企业发展和理性投资;

降低抄作.

5,应该注意贫穷人口和老龄人口,失业人员的生存状态和心理生理健康问题,避免产生过大的矛盾.

或许只是杞人忧天.不过还是防微杜渐远比亡羊补牢好.

隐忧1:　　来自民政部和全国老龄工作委员会办公室等部门的消息称，10年中我国老年人口增长5000万，现正以年均近1000万人的增幅“跑步前进”，到本世纪中叶，老年人口将发展到三四个人中就有1个，且高龄化、空巢化现象日益严重。

　　来自民政部社会福利和慈善事业促进司的最新统计显示，截至目前，全国老年人口有1.62亿，占总人口的12.79%。从今年开始我国老龄化进入快速发展阶段，老年人口将Cye.com.cn年均增加800万人至900万人。预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。到2050年进入重度老龄化阶段，届时我国老年人口将达到4.37亿，约占总人口30%以上，也就是说，三四个人中就有1位老人。

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也就是说,中国未来10-20年的整体消费力会下降,而不是提高.因为老龄化必然就是以储蓄为主,而消费能力下降.那么内需的提振,恐怕就非常不容易了.

隐忧2:中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧说：“社保账户目前的缺口已经很大了，前两年已经达到了800亿元，估计现在可能超过1000亿元，我想2930亿元也许会在这方面有投入，但是不知道会在这里面有多少投入。”

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换句话说,未来养老可能还是要靠大家自己了.社保缺口如此巨大,有多少人敢大胆用以消费呢?

隐忧3:61岁的关老伯麻烦缠身，2年多前透支的2万元，利滚利，如今滚到了20多万元的天文数字。

为了按时还房贷月供，2004年，广州的关老伯在不同银行开了好几张信用卡，用提现的方式来还房贷，而等信用卡还款日快到时，关老伯又从另一张信用卡上提现，按最低还款额还这张卡的钱。

但到2007年6月，生意一直没有起色的关老伯连信用卡的最低还款额也还不上了，便停止了还款，其中在某股份制银行开办的一张信用卡透支额度为2万元。

截至2007年6月12日的账单日，关老伯信用卡欠款还只有20265元。然而其欠款之所以膨胀得这么快，主要来自透支利息和各种费用。该银行规定，持卡人透支利息为每月1.5%，此外，还应按月支付5%的滞纳金，按月支付5%的超限费，且不享受最低还款额待遇。也就是说，在停止还款的情况下，这三项费用加起来，关老伯每月支付的费用高达11.5%，而且每月计复利。记者初步计算了一下，再过16个月，关老伯的欠款就将达108.46万元。

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我们不知道类似案例还会有多少呢?不过大家可以想象一下,如果未来老龄化达到了20%以后,老年人办了信用卡出现同样的情况....能否有足够的资金去进行消费?从例子里面可以看到,文中的老伯是为了"按时还房贷月供"而去透支的.那么也就是说在实际中有很多人有可能也是以此去"买房"的.未来收入预期的过度乐观的结局.

隐忧4:国家统计局11月10日发布的数据表示，1-10月份全国个人按揭贷款6163亿元，同比增长119.7%。

　　上海易居房地产研究院的一份房地产金融三季度报告指出，个人贷款虽然在前10月同比增长了119.7%，但是与房价上涨紧密相关。　另一位熟悉情况人士也对记者说，1-10月份，工行和建行的房贷规模已经占到了贷款余额的10%以上。一般来说，银行房贷占其贷款余额规模在3%-7%，民生银行等股份制银行激进一些，会在10%以上。

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也就是说,目前国内房地产市场的兴旺不是所谓的真实需求,而是巨大的贷款导致的上升.好象一个吃了兴奋剂的运动员一样,吃一次可以跑得快,吃2次,3次,4次....之后还能跑更快呢,还是会一命呜呼?大家仔细思考一下,在老龄化不断加速和居民信用卡套现还债的情况下,放贷过度会发生什么?

很明显会出现的就是银行坏帐的直接提升.

老了,大不了就死,借了钱就不还了.反正社保也吃不饱,干脆蹲进去过最后几年完事.银行呢?拍卖资产就拍吧.如果这些情况出现,恐怕经济遭遇的问题远比美国次贷严重.因为次贷把大部分风险都转移到金融机构和投资者身上了,而我们必须自己扛.

隐忧5:“你千万别说是我说出去的，我们这些企业现在月月提前多缴一个月的税给地方政府。”10月15日，河南省林州市一民营企业主罗荣(化名)“战战兢兢”地向中国经营报记者透露说。
在各地保增长的大战中，“寅吃卯粮”的现象还是出现了。有企业向《中国经营报》记者反映，2009年以来，河南省林州市(县级市)一些中小民营企业为“帮助”当地政府完成财政收入、GDP等指标，正在向当地税务部门提前一个月缴付税金。
...据介绍，提前缴税的具体做法是，每个月提前预缴下个月的税金，如某企业8月份应缴税金是10万元，如此一来，这个企业在8月份应缴的税金则变成20万元，以此类推一直到2009年的12月末。
...2009年，甘肃省兰州市的收费部门，在没有任何批复和授权的情况下，开始“预征”2010年的路桥费。面对质疑，当地建委和收费管理处坦承道：“兰州市政建设缺钱，国家有多渠道融资的政策，要用足国家政策。坚信路桥费不会取消，就提前预收了。”此言一出，立即引起公众一片嘘声。
对于这种“寅吃卯粮”的现象，北京大学经济研究中心陈平教授认为，政府是一个庞大的机构，这么多年，钱，大手大脚花惯了。增加开支很容易，皆大欢喜，要去减少开支，无异于是一个艰难的历程。
“由俭入奢易，由奢入俭难。”陈平说，“多年未遇的财政收入下滑态势，与扩大内需、增加财政投入‘狭路相逢’，地方财政已然入不敷出。冰冻三尺，非一日之寒，减少政府财政开支谈何容易。”
地方税收收入达到34922万元，增长20%；三产营业税增长35%。

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换个角度看,如此的增长,恐怕未来几年很难继续下去.

因此从以上几点看来,中国经济有重大的隐忧.希望能及早地发觉并能够修正吧.

其实,猜想一下,让人想起了07年的530事件.

二次房改肯定会有的.不过是否真的如大家想的那样呢?我认为不会.

猜想内容:

1,单位自建房会放开,因为有钱就能建嘛.还能"平抑楼价".

2,物业税全面铺开,人人有份永不落空.增加财政收入嘛.扔了那么多贷款下去总要加税拿回来.

3,对高档楼盘处以极高的转手所得税和持有税.这点是因为高档楼盘买家通常很有钱,根据"劫富"的原则,

肯定就是收高昂的税费.而且社会也不会同情这些人.

4,以货币补贴代替保障房建设,收购大批无人购买的破旧房子作保障房供市民租赁.盘活了一些房子,还能够促进市场活跃.

以上纯属个人猜想!

想了想,这是否代表:

日后暴炒?

第一天不要涨太多,吸货,然后每天拉个9%,一路弄上去...

难道是这个意思?

呜呼,如果真被如此理解...那么这个市场也就真的让人看不明白罗..

而与7月开始一直持债与现金等待.直至最近创业板出现再次抽新股开始行动.

事实上,个人离场还是略早.没有等到3400再走.

总结经验,乃是因为过早看到了资金流出的趋势和过低估计了狂热的情绪.

下次必须戒除.

而关于2010年,理财趋势将改变.个人将逐步转为进攻.防守30%债券不变,而将投资股票市场增加到50%.

主要方向为小盘医药股,还有农业股与创业板打新结合.保持20%流动现金解决生活问题.

事实上观察了1999-2001年股市历史,即可得出如我的结论.99-00年间,金融风暴刚过,大批资金流入所谓"新经济"的网络公司,导致其价格疯狂暴升.直到00年中才开始逐步下跌.因此,本次全球风暴之后,带领大家拿超额收益的,必然不是金融地产保险,而必然是具有"新经济"概念的企业.

由于冬季到来,h1n1问题将变得严重;因此个人认定小盘医药股必然获益最大,会有比较大的上升空间.

而农业股的判断,在于全球贸易保护的盛行下,各国都会选择使用本国农产品,因此进口的农产品减少下会提升对农产品的巨大需求,毕竟13亿人的吃肉有很大的市场.

创业板就更不必说了,如果不造出财富效应就难以持续下去.

但是,虽然趋势易明,但心态难平.要胜战先要胜自己,不可过早抛售,亦不可死收坐以待毙.需记住亿安科技,电讯盈科的例子.

总体来看,走完了09-11年这波行情,如果美国还是继续低迷,那么可能会重回01-03年的经济形势,深度通缩来临.因此大家应该准备好长期抗战的准备,储备资金在手.

因为游戏中的贷款循环进入了资本市场.

随着贷款的减少,存贷比的增高,最终无钱可贷是必然的事实(40亿:57亿).

当贷款已经丧失刺激作用无法持续,

游戏的结局就是顶部的出现.

海南的历史将重演.

苟延残喘下的市场,

吃了兴奋剂的后遗症将十分长久.

因为免费坐车,又有礼品送,有些还有免费饭吃.

留了几个电话.

接着在报纸上一看:

保xxx广场,市中心楼盘,开盘就售清!

富xxx楼盘,老城区抢购一空!

......

看过了报纸,每天收接近10条短信.就这几个盘天天发:

最后n套,欲购从速,下周正式开盘,登记98折....

我靠,不是都卖完了吗?怎么还来发短信?

肯定是发展商发善心了,开始把房子做慈善减价了,不卖给有钱人了施舍给老百姓买了吧?

夏天的风

七月的风懒懒地连云都变热热地
不久后天闷闷地一阵云后雨下过喔…yeah…
气温爬升到无法再忍受
索性闭上了双眼让想象任意改变

场景两个人一起散着步
我的脸也轻轻贴着你胸口
听到心跳喔…在乎我和天气一样温度

夏天的风我永远记得
清清楚楚地说你爱我
我看见你酷酷的笑容也有腼腆的时候
夏天的风正暖暖吹过
穿过头发穿过耳朵
你和我的夏天风轻轻说着
....

思考一下,投资不也是如此吗?懒懒波动着的股票市场,在升到无法相信的时候,就会摔下来...

越相信赚钱的快乐的时候,危险已经到来...

　　广州某金融企业的林先生46岁,是该企业的高层领导,由于身体原因,希望提前退休。林先生目前的年薪约40万元。林太是广州某医院的医生,38岁,年薪11万元,各类保险齐全。孩子12岁,读小学六年级。家庭目前年消费约8.5万元,其中的餐饮消费3.8万元,服装等日用品费用2.2万元,旅游娱乐费用1.5万元,其余日用杂费1万元。

　　目前家住越秀区。由于早年投资理财得力,家庭流动资产目前积累为517万元,其中基金200万元,股票260万元,其余是国债、存款与黄金等。林先生希望请教理财专家，以现在的资产概况，是否具备提前退休的经济能力？退休后,如何理财才合适？ 文/表 记者井楠

　　现有资金无法退休

　　现有流动资产：517万元

　　39%投资基金：收益率7%

　　50%投资个股：收益率6%

　　11%投资国债、黄金等保守理财产品：收益率4%

　　综合投资收益率为： 50%×7%+39%×6%+11%×4%=6.28%

　　517万元的流动资产每年将获得的收益为： 517×6.28%=32.5万元＜40万元年薪。

　　证明现有流动资产的收益无法弥补不工作后40万年薪的空缺，暂时无法达到财务自由的境地。

　　虽然以上金额不足，但林先生可获取一部分退休金补贴，拉近年收入与40万元年薪之间的差异；但林先生目前家里的流动资产以进取产品为主，高风险理财产品比例过大，一旦退休，就不得不采取稳健投资方式，仍无法保证6.28%的投资收益率。

　　（注：以美国等发达国家近30年的理财产品平均投资收益率为标准。）

　　退休金需656万元

　　林先生现在退休所需筹集资金：现有流动资产=5170000元，则立即退休所需必要投资回报率（Y%）为400000÷5170000=7.74%，才能每年收到40万元的投资收益金。但林先生在目前大规模进取投资的情况下，也仅仅只能获得6.28%的投资收益率。

　　林先生拥有多年的金融行业工作经验，建议将流动资产以5比3比2的比例投资在稳健、进取与保守理财产品方面，建议分别购买基金组合、股票（股票基金）与银行理财产品（或黄金），三者长线来看依然可以获得7%、6%与4%的年投资收益率，综合投资收益率则为：7%×50%+6%×30%+4%×20%=6.1%。

　　按照6.1%比例反推，则退休所需筹集资金=400000÷6.1%=6557377元，这样就可按6.1%这个合理的收益率年年获得40万元的收益。

　　如何积累到656万元

　　建议一：可保留原有5比3比1的流动资产投资比例，结合年度节余积累

　　建议基本保留林先生目前的投资比例，流动资产以4：5：1的比例分别投资于基金组合（包括股票型基金和债券型基金）、股票与银行理财产品（黄金），依然可获组合预期回报率6.28%。

　　而在林先生工作的情况下，家庭年收入为51万元，年消费为8.5万元。则年度节余高达42.5万元。然后将年度结余以购买基金定投，可获大概7%年投资收益率。在建议一的情况下，林先生如表一继续工作3年后，家庭流动资产可以超过656万元，实现财务自由。

　　建议二：约1/3资金投资房产，更加稳健地积累。

　　但如果年底广州房价出现一定幅度的回落，林先生也可以采取比较稳健的房产投资方式来达到积累目标。建议将517万元的资产分出160万元（约占1/3）来投资房产，建议投资两套市中心区面积在70~90平方米的中等面积住宅。按照广州中心城区的租房价格，每套房子应可得到3000元上下的租金，每年收益为3.6万元，则每年的投资收益率可以达到4.5%。

　　在这种情况下，如果林先生选择退休，则每年的退休资金缺口就由原先的40万元减少到了32.8万元（40-3.6×2=32.8）

　　根据退休所需筹集资金（X）=328000÷预期回报率（Y%）的公式，退休所需筹集资金=328000÷6.1%=5377049元。其每年收益为5377049×6.1%=328000元，就可以弥补了资金缺口，达到财务自由的程度。

　　如下表二所示，一方面（517-160）=357万元的流动资产继续按照6.28%的收益率积累(可将剩余357万元资产依然按照4比5比1的比例分置）；另外一个方面，每年的42.5万元的年度节余也依然按照7%的比例积累，则可在2013年，一共花费5年的时间，流动资产积累过538万元，实现财务自由。与建议一相比较，建议二部分投资固定资产，投资风险较小，但短线来看，收益速度比较慢。

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该方案让人感觉荒谬绝伦.有几个理由:

1,没有任何对"提前退休"的具体目标的说明.

2,没有对选择方案的理由进行说明(为什么必须6.28%?人家每年用8.5万,就算退休了资产回报也足够用了)

3,对于项目选择存在着错误引导:

房地产的租金回报须扣除10%综合税率,即4.5%*90%=4.05%.而且按照广州目前27-30/平/月的平均租金和市中心1万3-1万5的均价,案例所说的回报根本到不了.

4,"财务自由"的定义混乱.按照案例中的主角收入情况,要攒656万,按照目前流动资产517万的情况也就多赚149万就够了.也就是说全部套现了,再干个4年也能达到这种水平.

况且其身份是金融企业的高层,股票做到年收益10%很容易.根本不需要配置得如此复杂!.

1,股票的维护成本和交易费用低.

买房子,1.5-3%契税,营业税5.5%...加上什么律师公证印花,交易一次就是8%左右.

买股票呢?0.3%加上交易佣金,最多也就1%.

况且,买房子需要维修,到了20年左右的房子就得大修,这费用...

而股票的话,基本上除了再融资之外,其他费用是0.

2,股票的套现和流动性远高于房屋本身.

一套房屋买卖,少说1个月,多的3个月.而且,卖出的时候只能整套卖.假如卖了继续涨就只能够痛哭.

而股票呢,基本上t+1交易,而且卖出可以100股100股地卖.也就是说,如果股票上升中逐步卖出的话,利润会远远高于卖房.

什么时候需要用钱,直接卖出完事.不需要跑一大堆部门盖章,证明,也不用担心款项被赖掉收不到钱.

3,股票的波动性可以比房屋更放大,获得丰厚利润机会更多.

事实上,股票的上升下跌幅度比房屋更大,也就说带来交易机会更多.

房屋涨了20%,相应股票可能已经翻了1倍,甚至3倍,5倍.而且这种上升无须支付银行利息.

在无杠杆的情况下,持有可以更加安心.

4,房屋的高位可以维持很多年下跌,而股票新高往往在一个周期中就被突破.

只要看看最初的指数,再看看今天"下跌"很严重的指数,股票早就不断破了新高了.

而好象海南,北海等地区的楼价,却依然还没超过93年的高峰期价格.

1998年以及2003年的市场状况比现在差，那时候香港的断供比例也没有超过0.6%

以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。

清晰到个人产权的债务，中国人则有着比美国人好得多的信用传统。体现为：

1、“借债还钱”天经地义，“借债不还”最起码是不光彩的；

2、“父债子还”，家庭是“还债”的基本单位；

3、个人负债，只在家庭最重要的资产上，而非消费；

4、总体上，家庭负债率并不高。

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如果我们换个角度说,那就是,假如房价出现了大跌,银行并不会先死.因为即使在香港那种大量下跌的过程中,断供的人也不过1%.

而真正倒闭的,恐怕是大批的房地产企业.特别是过度依赖贷款的企业.

而其他的密度排在全球第一第二的地区相比,中国一线城市的人口密度也不能支持楼价持续暴涨.

而《中国城市化率现状调查报告》对１９４９年至２００６年中国各省、自治区、直辖市和各城市城市化率进行了全面的统计与分析，并首次发布城市化率排行榜。  
   报告显示，２００６年中国３１个省、自治区、直辖市城市化率排行前１０位是：上海市、北京市、天津市、广东省、辽宁省、黑龙江省、吉林省、江苏省、新疆维吾尔自治区、内蒙古自治区。其中，上海市城市化率为８５．７６％，北京为７５．６０％，天津为６０．０９％。  
以城市化为名的抄作价格上升似乎也不能说得过去.

死的另一类,就是炒家.因为炒家仅仅希望价格上扬抛出牟利走人.一旦价格连绵出现阴跌而租金无法支撑贷款,其赔本就会导致抛售.特别是当现时租金过低依然坚持"抗通涨"者.

而还有一类的先死的,就是房地产业的从业者.包括各种"专家""项目经理"...等等人,都会由于价格下跌老板裁员而被踢走.

总结,房价如果下跌,死的人有很多,但对用家影响不大.

因此,只要提高首付,大部分实际用家必然会撑下去还贷款不论是否有负资产.而其他的一些人就将接受市场的"先死"结局.

如果实际情况如此,将首付大幅度增加或者就是一个好事.

因为富人都是有大把钱去全款买房的,所以贷款可有可无.而银行贷款的资金来自存款,为了多数存户的资金安全,抵押物的贷款越少越安全.

此外既然都是刚性需求,工资不断上升的话,准备更多的首期有利于显示买房者的"身份地位",也减少未来的贷款负担.

因此,从大众的资金安全和买房者的面子来看,首付可以大升到6成至8成.

按揭可以再紧缩多些,因为有钱人买房不在乎的,而地产商们大把钱不愁花(有地产商发工资拿麻包装钱,任老总说销售情况大好)的话,开发贷款估计也是锦上添花了,可以考虑提前要求偿还嘛,反正地产商们钱太多了对他们的人身安全和声誉都不太好.

这囤地罚款也不用太客气了,地产商们钱多嘛,而且销售随便买都赚一大笔,直接按照土地出让的拍卖总价10倍罚款就好,地产商们也财大气粗不在乎那点小钱!

　　满堂红研究部的报告显示，2009年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米·月，同比下跌2.2%。全市七区(不含萝岗、南沙)之中，仅黄埔区的平均租金略有上升，其余各区均有不同幅度的下跌。其中，全市住宅平均租金水平最高的“中心三区”———越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区的下跌幅度更是达到7.5%，下跌最多。

　　2009年上半年，广州的住房租金下跌，楼价却在上涨，这使长线投资者最为看重的房屋投资(出租)回报率延续了过往几年的跌势。地产中介的成交数据显示，上半年广州二手住宅成交均价为7631元/平方米，以27.3元/平方米·月的平均租金计算，投资回报率为4.3%，与2008年上半年相比低了0.4个百分点。 

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如果我们做一个简单的计算:

按揭6成,5年以上利率为基准5.94%;每年实际利率就是3.56%

假如以85折5.05%计算,利率3.03%

而租金回报需扣除10%综合税率,则所得实际回报:3.897%

年实际现金流回报分别为:

0.337%

0.867%

如果租金继续下跌趋势以2.2%的速度,则明年租金实际回报:3.785%

年实际现金流回报:

0.225%

0.755%

期间,假如出现上调利率的情况.

0.27%加息后回报:

-0.045%

0.485%

0.54%加息后回报:

-0.315%

0.215%

换句话说目前的广州楼市存在较严重的投机情况,租金和价格严重倒挂.一旦利率上调或回到基准,那么投资出租亏损就在所难免.

而随着空置的384万平方米存量房屋与6.1万套办证难住宅入市,楼市的库存很可能导致新的深幅调整出现.

在数个因素影响下,广州楼市前景并不乐观.

　　孙文杰：只要有钱就一路买地

　　对于中国建筑的未来发展前景，孙文杰认为是极其广阔的。“尽管经济有起伏，但建筑地产企业长期值得看好。因为我国到2020年之前，每年会保证8%的GDP增长，会对固定资产进行大量投资，这样地产行业都会有业务做。”

　　“所以现在只要公司有钱，就会一路买地。因为我们看好未来房地产十年到二十年的发展机会。我们一般会通过企业品牌、服务去拿地，很少在拍卖现场拿地。但是对于几十亿上百亿土地的竞争，我们一定会参加。”他说道。

　　资料显示，截至2008年底，中国建筑拥有土地储备3427万平方米，其中中海地产拥有2373万平方米，土地成本约每平方米2500元，销售价格在每平方米9000至10000元；中建地产拥有1054万平方米，土地成本约每平方米700元，售价约每平方米5000元。

　　对于近期房地产市场高价拿地现象，孙文杰表示，还是要相信市场，任何企业都撼动不了市场的走势，需要认识市场，尊重市场，跟着市场走。他风趣地说：“谁会想到美国的次贷危机呢。”

　　最后孙文杰指出：“公司将努力打造营业收入3000亿，净利润100亿的建筑地产公司。目前公司房建、地产、基建的营收占比分别为80%、10%和10%；未来这一比例将逐渐调整为60%、20%和20%，那么按照这样计算，实现净利润比例也将变成30%，60%，10%。”

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换个角度说,中国建筑的未来可能会比中石油更惨烈.

为什么呢?

1,其主营业务上市即改变,从建筑跳到地产.也就是说,这些转营的巨大成本必然是投资者埋单.

2,只要有钱就买地,而且都是"几十亿上百亿"的才去竞争.也就是说目前所募集的资金是远远不够了,再融资的需求相当巨大.500亿还是5000亿的圈钱是不在话下的.

3,其股票的发行pe已经到了60左右."董事长孙文杰说道：“我非常非常高兴。昨天晚上一夜未睡，默念公司的开盘价最好是6元6角8，因为这与公司601668代码有关，心想事成啊！” "也就是说,中国建筑根本不在乎股民是否赚钱,而只关心如圈钱的多少.

综合了这三点.个人作出一个判断:中国建筑股价的未来,会比中石油更惨烈.关心市值和持续的融资,而不谈对股东的回报;只顾买地而不顾股东的企业,你还敢买吗?

首先,房屋价格炒起了并没有带来生产效率的提高,科技进步,而只是将资金大批量压在了固定资产上.

日本的失去的十年,就是因为银行与地产商的联手"财科技",将地价楼价狂炒所至.

而在美国99-2000年中的网络股泡沫破裂,虽然市值下跌,但客观上资金涌入了网络行业,催生了网络信息行业的长期发展.

其次,股票的资金流动至少可以解决企业的现金需要,提高生产力.而房屋的资金呢?涌入的资金越多,则相应的地价与租金越贵,进而导致企业撤资转到其他便宜的地区发展.而且,当资金流入到了顶峰,结局就是土地空置,资金大批滞压甚至出现大量负资产和坏帐.这点看看海南,北海,乃至广州,东莞90年代初期的房地产狂潮结局就明白了.

最后,如果大众都炒楼,那么就没人愿意去做企业.那么社会上自然失业者越来越多;企业越来越少,岗位自然就更少了;即使有人想创业,也没人借钱给他,无他炒楼好赚嘛.接着发生的就是外资全面蜂拥进场,垄断各种民生行业.到时候,国内民营企业全线垮台;国企却在加价,大众收入由于失业率高企而不断下降...

最终的结局将如何?不用多说了.总而言之,如果一个民族只会炒楼,所在的国家必然就经济秩序崩坏,失业高企,产业链被外国资本操控.看看日本,再看看美国等强国,其崛起没有一个是因为炒楼可以随便发达而导致的;而多次的国内楼市暴跌也告诉我们,如果大家只会炒楼,对经济的破坏力是强大的(海南是最好的例子,用了15年解决坏帐问题,甚至银行破产;还有信托公司大量的三角债务纠纷).

广州市国土房管局公布，广州6月一手住宅均价达9676元/平米，环比上升15.4%，是自去年12月以来首次重返9000元。

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１，计算了一下:

未售一手所需的接盘金额:

616*9676=5960416万元

而根据广州市统计局的全市职工工资总额第一季度数据2686542万元来看,

所需接盘金额足足要全市职工工资总额的2.21倍.

２，统计局的房地产开发投资额3-5月:

开发施工面积：

也就是说，实际上广州市的房屋供应并没有减少，因为房地产开发金额和施工面积还在继续增加．

３，根据统计局数据，２００９年１季度职工平均工资为１２４１５元，即月工资为４１３８元

而去年年工资４５３６５元月工资３８６３元．

居民人均消费性支出５８３０．９８，月支出１９４３，

去年总支出２０８３５．９５，月１７３６元．

可支配收入８１０９，月２７０３元；

去年可支配收入２５３１６．７２，月２１０９元．

这些数据让人颇为感到奇怪，因为工资和支出增长基本同幅度增加，但可支配收入却升了５００／月？！？！于是仔细查看了居住支出，发现０９年一季度的居住支出下降了８．８％，为３６０．５７元．

换句话说，实际上租房的费用在下跌，而房屋价格却在上升．一个颇诡异的趋势．

2009年6月总贷款余额高达37万亿,而同期的存款余额是56万亿,存贷比高达了66%.

而观察日本当年90年的贷款额是45万亿,总存款是90万亿存贷比不过50%.

也就是说目前国内的存贷比已经超过了日本当年崩盘时的比例.

换个角度想,我们也就已经可能已经进入了日本当年的情况:

政府支出拉动经济增长,而居民收入下降,过度贷款导致长期低迷...

观察到来自wind的数据就更容易发现,实际上每月存款增幅平均低于贷款大概2%左右.

也就是说这种贷款是不可持续的.

过度依赖于贷款,未来恐怕我们要重蹈日本当年的悲剧...

　　以制造电脑和手机周边产品闻名的十年大厂——柏皇电子科技(深圳)有限公司(以下简称柏皇)日前倒闭，公司老板及数位高层均“人间蒸发”。

　　据不完全统计，柏皇不仅欠下原材料供应商累计超过2400万的货款，还拖欠工人223万元工资。

...

　　当日，一些不知情的外资企业代表恰巧来工厂参观，被眼前的一幕惊呆了：但见工人站在工厂外面罢工，而厂里面一片狼藉……

　　众多供货商从四面八方赶来，工厂里凌乱不堪。直到下午4~5点钟，堵在工厂门口讨要货款的供应商们仍不愿离去。工人们一个个从工厂里搬出行李、日常用品等，每个人愁眉苦脸。一些群情激动的员工临走时还不忘拿走公司的电脑，搬不动的就卸掉电脑配件，而公司的手机配件等产品也被席卷一空。

...“柏皇一开始就没安好心，用几封信骗供应商继续供货，老板还说什么以人格担保会安排好货款，又说在广东徐闻那边正申请贷款，一次次欺骗供应商。”一位供应商称，“为了拖延时间，还让财务主管龙某假装跟供应商谈判，协商款货打折，到后来，姓龙的连个人影都找不到。”

　　另一位供应商告诉记者，柏皇经常性给供应商签发空头支票，或者故意签发与其预留的本名签名式样或者印鉴不符的支票，骗取供应商的货物。“老的供应商不供货了，就想方设法骗取新的供应商。”一位供应商至今仍愤愤不平，“直到今天，老板都不敢露面，不是卷款潜逃是什么？”

...截止发稿前夕，记者从有关方面了解到，政府已经补发了柏皇工人工资。

...方某向记者介绍，柏皇老总郭励进“失踪”前，曾专门给宝安区观澜政府街道办、观澜劳动站、保安经济审查单位和供应商发过一封公开信。信内称，数家厂商曾 “软禁”柏皇副总，要挟取款，并扬言要追踪及绑架公司老总郭励进，故郭励进不得以才仓促离开公司，以保生命安全。

　　“郭老板是不得已才突然‘消失’，并不是外界传言的‘卷款潜逃’。”方某称，“老板走之前，对公司的债务有了一个明细的交代：公司旗下的三个工厂和公司所有财产，就是按照5折计算，也足够赔付供应商的2000余万欠款。”

　　记者随后从一供应商处看到郭励进的“公开信”，上面写道，“要向大家致最深的歉意，带给政府的困扰及所造成的损失！但更要慎重澄清敝人从未卷款而逃……对本人离开公司并关闭手机，主要是因有数家厂商曾软禁公司副总，要挟取款，并扬言要追踪及绑架本人，故不得以才仓促离开公司，以保生命安全……以下是敝人安排善后措施，恳请上述各方配合……”， 这封信的结尾是，“一个失败的经营者 郭励进 泣诉”。

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个人对事件的看法有几个.

1,公司破产法急需完善.不然政府可以给一个233万的工资,那么10个厂,100个厂,1000甚至10000个厂倒闭的时候,政府如何去拿钱出来解决?

2,公司破产法急需完善.否则员工一哄而散胡乱抢夺下,供应商和债主怎么办?长此以往下去,为追债都搞"追踪和绑架",那么靠这些手段去解决问题只能导致更大的社会问题!

3,公司破产法急需完善.否则老板一看势头不对就跑,谁去监管和解决后续问题?没有一个完善的法律下,债务清偿就是再好的人也会违约.

老实说,个人认为政府不应该长期成为这些事件的"保姆".因为政府本身肩负的不仅仅是工厂的工作人员的生计,还有更多需要花钱的地方:医疗,养老,住房...如果不完善破产法,出事了,老板一走了之,债主和供应商头脑发热靠自己的方式解决,员工们一批接一批地要钱,怎么处理?

政府的救济可以在短期解决一些问题,但长期看,这种行为很难持续.解决问题,最后还是必须破产法律的完善,让工厂所有人,债权方,员工都能在框架下获得属于自己的利益,合法地解决问题;而不是每次都让政府包揽一切.