全忠的BLOG

     人往高处走，水往低处流。中国房地产的开发亦是如此。

     从客户的消费需求实现角度看，从首次置业到改善型置业，消费者对居住的需求是不断地从面积、品质等方面升级。从开发商的区域布局看，最先成为一线品牌企业的开发商往往诞生于北上广深等一线城市，在企业发展和全国化扩张的动力驱动下，开发商的业务布局自然呈现了从一线城市向二三线城市漫延的轨迹。

      十月份本是房地产的“银十”销售旺季，但今年的十月份却成为了市场的分水岭。市场数据反应，很多项目的销售从十月中旬进入冰冻期。现在追忆起来，似乎是龙湖在长三角的“抢收行动”中对部分楼盘的部分产品进行了最大达30%的价格调整促成了这场速冻。随之而来的是在全国多个城市出现的因降价而引发的售楼处被砸、业主集体“维权”等事件。万科、绿地等一线品牌公司无一幸免。大公司面对市场变化所做出的调整和应对，无论在力度上还是速度上，都显示了其快人一步、一步到位的做派。

而豪宅或品质地产开发商代表绿城地产不断传来的负面声音，导致了绿城老板宋卫平不得不在午夜挥笔，澄清绿城的“被破产”传言。另一家豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯的项目也在十月遇到了跟过

最近见了几个业内朋友。

小牛是我以前合作过的一家北京开发商的策划经理，北大MBA毕业，英俊倜傥，年纪还不到30岁。一年前经过几轮面试和笔试，入职1家以地产为主业的央企，做房地产板块的品牌总监。这家央企目前还没有保利、华润、中粮等央企在地产界的影响力和份额，但今年在北京和上海已经有两个项目推出，接下来将有项目在长沙、青岛等城市亮相，最大的项目据说建筑面积在千万平方米。最有竞争力的是他们的每一个地产项目几乎都会配一个国际品牌的五星级酒店，有的项目还会配18洞的高尔夫球场。地方政府愿意积极给地，一是跟央企合作，政府官员不担心别人的说法，二是央企资金有实力，商业敢持有。更重要的是小牛还跟我说，他们企业内部运营管理非常市场化，

现代快报记者 葛九明 采访

尽管曾任《万科周刊》主编，负责过成都万科，王石还是将其斥为“一看就知道是不属于万科的人”。他被王石“骂”着开始创业，办起了自己的成全机构，当起了万科、合生创展、泰达、百仕达、融创、新城、协信、亿城等多个品牌开发企业的乙方。原中国房地产报副总经理李咏涛对他的评价是，“中国房地产界的‘参考消息’”。

而他，就是那个在中城联盟会议和任志强生日会上都一样侃侃而谈的成全机构董事长全忠。

春节过后，一场突出其来的冰雨从北京开始，随风飘洒到了十几个城市。按照计划和要求，各地的冰雨也要在春节刚过的这个月集中播下，现实的情况是很多城市配合的没有要求的那么及时和积极，做矜持和审慎状。

此前下过多次雨，每次都是雷声滚滚，闪电历历。大雨初作时，有人说这是一场暴雨，有人判断是一场短暂的雷雨，还有人觉得不过是太阳雨。雷公雨母在云端耕云播雨之时，出发点是要泽被苍生，解万民于倒悬。奈何人间四月天，草长莺飞，芳菲不尽，雷公雨母一番好意，竟被当做吕洞宾。

如你所知，这场冰雨的名字是新国八条，冰雨的主要特点是限购。一夜之间，成交惨淡，愁云密布，市场似乎要进入速冻期。即使如2008年全球金融危机之下的房地产市场也没有今天的形势让人焦虑。

九十年代以来，房地产行业风光无限，价格逐渐攀升，三五年翻番，总是引起各界的侧目和腹诽，直到成为千夫所指，万民议论之话题。民情国策无不以挽住这匹快速驰骋的奔马为诉求。其实，奔马能够驰骋至今而力道不衰，正是民意、国情合力推动之结果。

眼下强行揽住缰绳，也是一时之策，并非万世不变之举。就

2003年，52岁的王石第一次登顶珠峰后，很多同龄人在钦佩之余问他登顶的感受。

王石说最大的感受不是登顶时的成功，而是下山时的如何保证安全。并由此引申出人生的精彩阶段应该是从退休后才真正开始。一位升职无望并自怨自艾的副市长闻此言后顿悟，由此改变了对生活和工作的态度。

第二人生如何开始？

如果盘点2010年的十大流行语，有两个词可能入选——“纠结”和“给力”。而这两个词也庶几可以概括2010年房地产的政策调控和市场表现。

先看政策调控。两轮调控政策的出台，对于政府而言，应该是不得已而为之的。其核心原因是房地产作为经济问题和民生问题的双重属性之间的矛盾。限购令的出台，已经让舆论对政府产生去市场经济化的风评。即使如此，政府的决心和态度仍然显得义无反顾。与2008年的区别是，地方各级政府在本次自上而下的调控中的表现，基本上是积极配合而非消极抵抗。房价上涨过快是现象，流动性过剩是本质。开发企业的追逐利润是天性，地方政府的土地财政是现实。

纵观过往十年的中国房地产市场，房价上涨的大趋势似乎让所有人产生了中国房地产属于常年高温的判断。但两三年一次的房地产宏观调控政策的出台，又一次次地让人感到寒意阵阵。如果将十年的中国房地产市场的量价变化用温度来表示，分明可以看到一个四季分明的自然环境。我们都喜欢生活在四季如春的城市，喜欢秋日下的温暖和春风中的和煦，我们都排斥呵气成冰的冬天、骄阳似火的酷暑，但自然界的四季轮回，才是人类生存至今最真实的环境和状态。

在4月份调控政策受到8月份市场反弹的消解之后，“9.29新政”不期而至，随后在14个城市的“限购令”的呼应下，各地的成交量应声而落。随之而来的是10月20日央行的加息手段再次祭出。虽然只是0.25个百分点的幅度，但明眼人都可以看出，这是新一轮加息周期的开始。加息所释放出货币政策紧缩的信号，是否会成为推动房价全面下跌的最后一根稻草？是否成为房地产市场季节转换的最明显的标志？

关于加息，业界的共识是：加息不仅令普通市民供房成本增加，同时也会使开发商贷款成本增加，从而加快房价下跌的进程。加息对于房地产市场的影响，会经历一个由量变到质变的过程。在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大

对于北京房地产市场，成全一直是心存敬畏的。虽然此前成全已经在天津、石家庄等北京周边的城市有过不少的业务尝试，但对于北京，却迟迟未敢一亲芳泽。

直到2009年初，亿城西山华府的营销顾问业务出现在成全的眼前。一年多过去了。成全的北京市场虽然没有全面开花，但也基本以服务高端物业的特点站住了脚跟。北京的客户和市场再次以开放和包容的心态给了成全温和生长的机会。

北京房地产市场的威仪不仅仅是因为有太多的国字头企业，有太多的过江龙，更多的是市场和项目的丰富性、政策发源地的敏感性、客户购买力的突破性。

从某种意义上看，北京的客户消费特征是最难把握的，不是因为北京户籍人口的收入难以统计，而是因为有太多的外地权贵阶层在北京隐性消费。

北京客户的购买力曾经让很多的本土开发商轻松度日，直到一批广深渝籍的开发商进京赶考，市场才出现了深刻的变化。

2004年，广州星河湾在北京的项目的价格，虽然从一开始就跳开高走，但客户一路跟随，不知疲倦。原因就是星河湾把豪宅的装修、景观真正带给了北京人。用《21世纪经济报道》的话来形容，就是：“给了北京地产商一记响亮的耳光”。

2007年，龙湖进入

       9月4日，在深圳观澜高尔夫的会所主持一年两度的住交会主流媒体联盟工作会议。发祥于深圳，并经历了上海、北京两地的住交会，在第12个年头重返深圳举办。住交会返回深圳的理由不仅仅是深圳12月份的气候更加宜人，也暗合了深圳特区成立三十年的重要节点。

       虽然我已经将工作和家庭的基地从深圳迁徙到了上海，但毕竟在深圳生活了十五年，而且创业的根据地也是深圳。所以，当听说深圳评选“三十年三十人”时，我仍然在关注那份最终的名单，终于看到了王石在“十大杰出创业人物”中排在了第六位，同时还看到了很多耳熟能详的名字，我心甚慰。一座城市的历史和成就，是这个城市所有的市民共同创造的，但这座城市的鲜花和荣誉，却往往只能由精英们来代表，历史总是为那些英雄留下更多的记录。肯定和鼓励个人的成功，毕竟是社会的一种进步。

       深圳给了很多人重新审视自己价值的机会，也给了很多人事业起飞的跑道。单就地产行业而言，深圳曾经贡献给了整个中国最先进的开发理念和典型项目，也培养了一大批散落在各地的地产人才。至今，无论在哪个