在任何行业，以时间的积累和事情的亲历为前提的所谓资历和经验都是专业度是否足够高的基础。但对于2009年的房地产营销界，这个规律似乎受到了无情的挑战。曾经屡试不爽的营销手法在经济危机、信心不足的市场大背景下，开始失效了。甚至，一些敝帚自珍的经验可能起到相反的效果。

在市场由牛转熊的通道中，消费者的关注点已经不是简单的营销概念，而是更符合自己的高性价比产品和服务。而开发商也必须将过去只关注生产资料的获取和产品的制造，转向更多的关注和研究消费者的消费习惯上来。即使用最传统也最经典的4P营销理论来观照目前的房地产营销现状，在产品

    每到一年开始的时候，我们都习惯展望未来，总结过去。

    民国政府时期，蒋公就有发布《新年文告》的习惯，其中最著名的当属《一九四九年新年文告》。文尾引用的孙中山先生的那句“最后成功归於最后努力者”的名言放在今天的形势下也不过时。

    在房地产界，万通的冯仑主席每年元旦的宏文是值得期待的。2003年元旦冯主席发布的《学习万科好榜样》一文也曾传诵于大江南北，对万科的品牌提升功不可没，对地产企业的成长方向犹如常青指路。

    2009年元旦，胡葆森主席的《向农民学生存的智慧》再次引起了业界的关注。与冯主席的亦庄亦谐的智者风范不同的是，胡主席一直以厚重而朴实的恂恂长者的风格示人。文如其人，胡主席提出的向农民学习生存的智慧，的确为所有的地产企业提出了一个全新的视角。

    2008年冰火两重天的市场变化，让习惯了高歌猛进的地产商们第一次感受到了面对市场和客户的无力感。从哪里汲取力量和智慧，向谁去取经?

    与在黄土地上生存了数千年的农民相比，任何一种职业和行业都是初生儿。尽管现代工业文明和

每到年初，总是有很多计划想去实现。2008年初，我就发了愿，还在博客上立此存照。

2008年过去了。对照当初的计划检视一番，发现有很多方面是落空了，当然也有些是做到了。

因为有记工作日记的习惯，所以，年底对自己的时间分配做个统计是比较容易的事。

2008年，飞机坐的比较多。累计坐飞机114次，平均每月坐飞机9.5次。

2008年，去的城市比较多，累计150个城市，平均每月去12.5个不同的城市。

2008年，在上海总部的时间不算多，累计92天，平均每月在上海生活工作8天。

2008年，去了苏州66.5天，平均每月5.5天。

2008年，去了南通47天，平均每月4天。

2008年，多数工作时间在参加项目例会，累计133天，平均每月11天。

2008年，属于个人的休息时间为35天（含春节假期11天），平均每月休息3天。

概括2008年的时间分配，就是疲于奔命，忙于例会，疏于沟通，疏于管理。

2009年，公司的业务聚焦长三角，聚焦上海、苏州、南通。

估计我每个月需要去的城市不会象2008年那么多了。

2009年，公司要在内部的业务管理、员工培训、专业建设、流程梳理上下大

    2003年11月1日晚，上海。

    来自中城房网的全国近20位地产企业家聚集上海，准备第二天一起去日本参加日中经济研讨会。王石在安亭别墅的名轩餐厅尽地主之谊，请大家吃大闸蟹。

    饭毕，大伙各自散去。

    王石悄然问我：有没有兴趣去跟张五常聊聊天？闻之大喜。连称愿意同去。车上，王石还在修改他明天要演讲的ppt文件。

    花园酒店是一座格调不错的五星级宾馆，因为次日王石要出席在这里举行的长江商学院MBA的开学典礼，并做主讲嘉宾，就下榻在这里。与张五常的约会也就自然安排在这里。

    三楼的咖啡厅叫做MAINBAR，灯光宜人，声音不大，氛围清雅，可做倾心谈。张五常偕夫人走进来的时候，是由最近去了美国读博士的深圳青年经济学者薛兆峰的女友小曹陪着进来的。薛与张五常先生私交甚笃，去年他出的一本集子就是由张五常先生做的序。

    张五常的发型颇似爱因斯坦，花白而卷，这已经成了他独特的VI。张的夫人苏锦玲女士风度优雅，看得出年轻的时候也是德艺双馨。张教授的装束中，唯一显

    他的头发是乱蓬蓬的，下巴的胡子也未修整，仍然是不修边幅的形状，与七年前刚认识他时无异。前一天晚上他从青海开车返回到成都，结束了为期一周的摄影之旅，而且是连续开了22个小时的车。其实那段路只有600 公里，但走的是山路，翻越了四座海拔4000米以上的山。

    从跟他一起去的人回来后的言行中可以感受到。他们说，跟家刚走了一趟，一是摄影技术有了质的飞跃，二是工作的激情增加了许多。尤其是那两位女老总，都拜了陈家刚做摄影的师父。

    其实陈家刚真正开始玩摄影也只有三年多的时间。三年后，他的收获是：一组摄影作品得了全国奖，当了成都市摄影协会的主席，个人摄影展在北京举办了两次。

    而在玩摄影之前，陈家刚是刚刚经历了一次比较大的失败的开发商，尽管在失败之前的十年内，他曾经是成都最知名的开发商。他的名字曾经与潘石屹经常联系在一起。他的身影也经常见诸《时尚》、《三联生活周刊》、《新周刊》等一线新锐杂志。对于一个失败过的人来讲，想在两三年内东山再起已经很不容易了，何况是换了一种全新的身份，进入一个陌生的领域。

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    无论是对地产还是人生， 冯仑先生常有妙喻，而妙喻不仅能解颐，还能解惑。

    地产的温度骤然转冷之后，地产中人多困惑，多不应，多迷茫。冯仑先生妙喻又出，大意是：过去的地产形势是蜜月，天天做新郎，夜夜入洞房。现在蜜月过去了，该过日子了，而日子自然是平淡的，甚至少不了酸甜苦辣。

    的确，对于地产中人，过惯了蜜月，再过日子，是有点不习惯。颇象鲁迅先生回忆幼时落入困顿的感觉，从大户人家的子嗣突然要经常去当铺接受别人的白眼，这种失落的确难过。

    进入十月，地产人无可奈何地发现，期盼中的“金九”没有出现，“银十”自然也就可能性不大了。与五六月份不同的是，年关要到了。年关是付款项的高峰，是做盘点的阶段，是做计划的节点。

    环顾中国地产界，账上有大把现金的企业并不多，多的是土地储备，多的是产品库存。大有大的难处，小有小的不易。过去说船大好乘浪，船小好掉头。但一入侯门深似海，一入地产难掉头。

    最大的问题来自消费者的观望，来自老业主的杯葛。降价吧，有横幅、有示威、有准备围攻

Shakespeare说：To be or not to be，that's a question。

放在当今的地产形势下来“信雅达”地翻译一下，应该是这样的：

    人类一思考，上帝就发笑。楼市一降价，客户更观望。这是2008年下半年中国地产界的写照。

　　所有与地产有关的力量可能都希望2009