进行评估请具有资质的评估师对二手房的房价进行评估。

　　看产权证产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，但要确定二手房的真实“年龄”，不能一概从产权证来看。专业人士解释说，“二手房满5年”的规定是从公允的角度，将二手房使用年限按产权证上的年限开始计算，但是考虑到交房、办理产权证需要一定的时间，二手房的真实“房龄”与产权证上标注的不一样也是情理之中的事。一般来说，将产权证上标注的时间向前推一两年，就是该处房产的“年龄”了。如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年。

　　看外墙外墙的老化程度基本上能表现出该房产的真实“房龄”。

　　看层高一般来说，超过7层而且没有电梯的房产都是1995年~2000年的房产。

　　问邻居或居委会向周边的邻居或居委会打听，该处房产“房龄”到底有多大，就算中介不清楚，他们也会很了解情况。

　　向房管部门查实最为保险的办法，就是要求与房主一起到房管部门的档案室进行查询。只要找出当时的房屋竣工验收证明，就知道房子的确切年龄了。

　　看地板由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

　　看

 2007年8月21日，央行宣布自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%，五年期以上贷款利率由现行的7.38%提高到7.56%，成为今年年内的第四次加息。为了了解此次加息对房产市场和消费者的影响，8月23日，“链家地产”市场研发中心进行题为“年内第四次加息是否会影响您的购房计划”的消费调查，参与调查人数713人。以下是“链家地产”市场研发中心针对现有调查进行的一个结果分析。

　　屡次加息对27.4%的“房奴”生活产生了冲击

　　在对“如果您已经贷款买房，加息对您的生活影响是”调查中，有46.5%的购房者选择“成本明显增加，还款压力加大，但对日常生活影响不大”，26.1%的购房者选择“成本增加有限，可以接受，生活照旧”，另外有27.4%的购房者选择“成本骤然增加，对日常生活已经产生了冲击”。因此，根据此次网上调查的结果显示，“链家地产”市场研发中心认为，尽管从本次加息的幅度来看依然不大，以一个贷款30万、年限20年、可以享受优惠利率的购房者来看，此次加息后的每月还款额仅比此次加息前的月还款额增加26.86元；但是，由

 “自己的房子售价少了四万块，”在朗晴馨洲居住的佟小姐突然发现自己房子的售价下降了，从年初一直延续至今一直保持快速增长的势态一夜之间发生了转变。记者采访中发现，8月1日之后，伴随着三级市场成交量的萎缩，南山区和宝安区二手房的售价开始松动，个别单位出现直接或间接降价的现象。业内人士称，政策频出让市场再次陷入观望，但价格短期波动不能说明二手房售价下滑。

　　个别楼盘降价高达1万元/平方米

　　相对佟小姐的这种状况，娄先生的遭遇更加典型。2006年初，娄先生在半岛城邦(查看地图)以9000元/平方米的价格投资了一套房，随着西部通道开通等利好，其购买的该套房产的价格也出现暴涨，截止到去年年底，每平方米已赚了1万元以上。截止到今年6月，半岛城邦二手房的价格已经攀升至4万元/平方米，比一湾之隔的香港天水围嘉湖山庄二手房价格高出近3倍。6月份，娄先生的放盘价是4.2万元/平方米，现在已经愿意以3.2万元/平方米的价格出售。“但我们还是建议他报价2.5万元/平方米，在目前情况下才能售出。”中原地产南山区总监王良英如是说。

　　在记者调查中发现，白沙岭、上梅林片区都有个盘出现不同程度的降价，相

 8月21日晚间，央行再次宣布加息：自8月22日起，一年期存款利率上调0.27%，一年期贷款利率上调0.18%，其他各档次存贷款利率相应调整。与此同时，公积金贷款利率上调0.09%。这已是今年以来央行的第四次加息，市场累计效应开始显现。

　　频率加快突显调控力度。上海中原研究咨询部经理表示，此次加息虽在意料之中，但却让人感觉来得快了些。今年3月18日、5月19日和7月21日的连续三次加息，间隔都是两个月，但这次间隔仅为一个月。频频加息显现出决策者正在加强紧缩政策的宏观调控力度。央行称，此次加息是为了合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期。今年7月，国内CPI指数达5.6%，通货膨胀压力进一步增大。此外，本次存款利率上调幅度要高于贷款利率。有银行专家认为，这主要是由于存款继续呈现分流态势，CPI涨幅继续上行也加剧了负利率状况。因此，存款利率上调频率加快在情理之中，减少存贷利差，有利于执行紧缩性的货币政策。

　　自住型购房者还款压力显现。信义不动产研究中心分析师指出，虽然一次加息对购房者的影响不大，但其累计效应已开始逐渐显现。很多购房者的贷款利率变更是在明年的1月1日，因此，今年以来的四次加息将在那时一次性体现

 1.目前，央产房交易大厅办公时间暂定为周一至周五9：00-16：30，周六、日休息。

　　2.需要买卖央产房的用户，不一定到央产房交易大厅咨询，您可就近在离家附近的三家中介分部进行咨询，只是在查档与最终签字时，才应到央产房交易大厅进行办理。

　　3.咨询时最好带齐相关证件，包括买卖契约、产权证以及能够证明产权单位沿革的相关资料等。

　　4.交易大厅可能有“房虫儿”活动，广大房主及购房人应提高警惕，避免受到不应有的损失。

　　注意事项：央产房超标如何处理

　　随着60万套央产房可以上市流通，二手房源一直紧缺的状况会有较大好转，但央产房超标问题在目前来看是央产房业主较为关心的，链家.宝业作为央产房选择的定点代理服务机构，本次对央产房超标如何处理问题做一详解，以供央产房业主参考。

　　问：超标处理准则是什么？

　　答：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级(正司级上浮20平方米)。

　　问：上浮后如何算房价？

　　答：上浮部分面积(即与高一级标准面积之间的差)，按当年房改成本价购买，只享受住房折旧优惠，不享受与人

 特殊的文化环境和大量的外来人口，使北京成为全国最大的房屋租赁市场。据统计：2003年的房屋出租市场总容量达2.4亿平方米。这块“大蛋糕”给业主带来源源不断的房租，但“链家·宝业”专业人士提醒广大业主，在坐收其利的同时，应该注意房屋出租中潜在的风险。业主应小心面对“空置期风险”

　　目前，北京房屋出租市场上，有近50%的业主会委托经纪公司代为出租房屋，经纪公司按月、季或年向业主支付房屋租金，称为房屋出租代理业务。此种业务，经纪公司会与业主商定一个空置期，空置期时间一般为十五天至一个多月不等，主要用于寻找租房者、做房屋的保洁等等。经纪公司会在空置期结束后才将租金交给业主，问题出在如果空置期结束后，没有将此房出租出去，不讲诚信的经纪公司会拒绝向业主支付房屋租金，更会找理由跟房主重新商订合同，或者干脆撕毁合同，那么业主将白白损失空置期期间的租金。因此建议业主一定要找有规模讲诚信的中介公司，选择“房屋出租全程代理”、“房屋银行”升级版类的出租形式。承租者“中途退租”有损业主利益

　　业主出租房屋总是希望承租者租的时间越长越好，因为如果中途退租，就得重新寻找承租者，这样房屋必然有空下来

 房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

 按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

　　一、套内建筑面积的计算方法：

　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

　　(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

　　(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

　　(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括

 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

　　特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

 根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

　　10种情况包括：

　　1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

　　2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

　　3.房屋之间无上盖的架空通廊；

　　4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

　　5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

　　6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

　　7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

　　8.活动简易房屋；

　　9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。