每年的时候都要做这个功课，对过去一年的发生在商业服务业、商业地产领域的事情进行梳理，对2009年进行分析和预测，也算是对自己从事这个行业的一个总结吧！面对过去的2008年真有一些无语，也直到现在才混混沌沌体会到总理在“两会”期间的一段话：“也许2008年将是我们最困难的一年”。

    虽然商业地产的困境在2008年初受地产业整体低迷的影响已经显露，但是，那时候我们面对即将到来的奥运会，面对7年来北京零售业两位数的增长幅度，2008年初，我们通过电话对40多家不同行业、不同业态业种商业服务企业开发总监进行2008年的开店计划调查，反馈的结果非常乐观，这些商家还是继续高歌猛进延续以往扩展的热情。即使在奥运会期间受到装修限制开店的前后的4个月，这些企业发展势头还是非常迅猛，但仅仅过了2个月时间，一场百年不遇的金融海啸袭击全球，“蝴蝶”效应波及到我们的工作和生活：中关村电子市场10多年以来首次出现降租、GUCCI在王府井乐天银泰百货开设的店铺被总部叫停、健身等休闲娱乐行业营业额大幅下滑……这些接踵而来的坏消息对我们信心是一个莫大的打击。让我们静下心来梳理一下过去一年商业服务

    益田假日广场地处华侨城，东临皇冠假日威尼斯酒店，与中国第一主题

与会嘉宾合影

    一年一度的“北京商业高峰论坛”于2008年12月26日下午在北京王府井希尔顿酒店隆重举行。本届论坛是“2008年度北京十大商业品牌”评选的重要组成部分，由北京市商业联合会和北京商报社联合主办。包括翠微集团、当代商城、菜市口百货、全聚德、张一元、肯德基等100多家京城知名商业服务企业老总参加。我有幸参加了本次论坛，同时作为“局外人”和这些商业企业老总进行对话和交流。

    这次会议分为三大主题：一是感知品牌的力量。经过30年的改革与发展，北京商业领域出现了一大批响当当的品牌。大家对这个话题结合今年“奶粉”事件进行讨论，为何我们的品牌如何脆弱，为何这些品牌经不起历史的考验，在我们国家还有品牌可以信任的吗？在“三鹿奶粉”没有出事之前，一个销售额上百亿的企业，头顶上百个光环和荣誉的品牌不论如何你也不会和“三聚氰胺

北店时代广场出租率达到100%，著名儿童娱乐品牌奇乐儿进驻

    12月19日，国内知名的儿童娱乐品牌奇乐儿签约北店时代广场最后的1360平米，至此，我公司招商代理北店时代广场实现了100%的出租率。

    2007和2008年是北京商业地产集中放量的高峰期，不完全统计，这两年上市的商业地产达到近1000万平米，在集中上市的高峰期，目前市场普遍出现了招商难、延迟开业等现象。北店时代广场建筑面积9万多平米，出租面积近7万平米，规模大，适逢2007年商业地产大规模上市时期，遇到空前的困难，许多购物中心开业一再延迟，甚至到现在还没有开业，但是北店时代广场于2007年9月29日按原计划开业，虽然那时的出租率只有75%，经过一年的运营逐步淘汰置换了部分品牌，引进了包括宜尚百货、麦当劳等知名品牌，由于项目地处回龙观居住区，城市功能相对比较单一，这决定了项目的定位和商家的可选择性比较窄，为项目的招商业带来比较大的困难，但是在如何困难情况达到100%出租率在京城比较少见。

    为进一步促进我市消费市场的繁荣与发展，提升市民消费档次，引导消费理念，市发改委拟对现有的或正在培育的有特色、有主题的消费聚集区给予一定的政策、资金支持，扶持这些地区完善基础设施等各项配套功能。

    为进一步做好这项工作，发改委经贸处于9月25日、26日两天分别组织18个区县发改委负责人召开系统座谈会，各区县发改委主管负责人和本地区的现有特色消费聚集区的管理机构负责人参加了会议，并就以下内容进行书面汇报和交流。

    一是各区县政府为促进本区县消费，积极培育消费热点、打造消费聚集区的思路和措施；二是目前已初具规模、有一定基础的消费聚集区的管理模式、发展情况、存在的主要问题和迫切需要政府给予哪些方面的扶持；三是各区县拟培育或正在培育的消费聚集区的培育情况，该地区的管理模式，目前该地区发展存在的主要制约因素及需要予以支持的方面。

    市发改委经贸处李晨副处长主持座谈会，汇博行作为市发改委选聘的本次特色消费聚集区调研和策划顾问，参加了两天的座谈会，并就各区县选择的特色消费聚集区

    城市的商业结构按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业中心（社区商业中心）和专业特色街的建设。它是任何一个城市基本的商业结构体系，主要服务于老百姓日常消费。其它的包括各种专业市场、物流基地等属于产业范畴，也属于专项规划内容。

    市级商业中心的规划目的：提高集聚度，推进商业经营结构优化，开拓延伸新的经营服务功能，增强繁荣繁华气氛，创造都市中心区商业氛围，服务于整个城市居民。

    区域商业中心的规划目的：形成服务于某一区域服务，在基本功能具备的前提下，具有一定商业特色，功能相对完善、能够带动和辐射一定区域需求升级的消费中心。

    居住区商业的规划目的：以提升现在已经建设商业网点，引入综合超市、便利超市、便利店、菜市场等利民、便民等商业业态，引导银行、邮局、健身、社区医院等社会服务功能进入社区，形成社区居民基本性消费服务的社区商业服务体系。同时，利用存量的住宅底商大力发展便民商业消费终端，作为社区商业服务中心的补充。

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上海城隍庙商业街是将历史价值、文化价值、旅游价值与商业价值结合的最好的中国传统商业街

揭开阿尔迪的秘密——全球最大的批发商

    这次欧洲之行重要的任务考察德国最重要的连锁超市——阿尔迪（ALDI），并通过德国商业学会商议对北京郊区连锁超市经营管理人员的培训事宜。之前对阿尔迪的认识仅仅限于两点：一是知道它排名全球零售商业第13位；二是联商网的一篇文章，沃尔玛败走德国与之有关。2006年的7月29日，全球最大的零售商美国沃尔玛公司宣布退出德国，在退出声明中不得不承认，沃尔玛无法在德国达到自己设定的目标，并低估了在德国市场遇见的困难和对手的实力，并将其在德国境内的85家店出售麦德龙（Metro ）。但对其构成最大威胁的不是拥有Real、Metro等大型超市和考夫豪夫老百货的德国本土最大的零售企业麦德龙，而是廉价小型超市连锁店阿尔迪。

    沃尔玛通过“总是最低价”的heavy dumping（进攻性倾销战略），将无数竞争对手挤垮。这通常在其他市场都能奏效的“进攻性倾销战略”在德国却失灵了。相对以折扣促销著名的沃尔玛，阿尔迪货品的定价比它还低。其最主要竞争手段就是在1000平方米空间只经营650个左右商品品种。沃尔玛年销售额2000多亿欧元，阿

    从法兰克福驱车40多分钟就到了莱茵河上明珠——吕德思海姆小镇，吕德思海姆是莱茵河上的度假胜地。正值8月末，相比于欧洲大城市略显冷清的街道，这儿车来人往熙熙攘攘，下午三点过后，睡足午觉游客开始享受一天中最快乐的时光，沿莱茵河马路边的所有店铺已经开始开门纳客（欧洲店铺有中午关门打烊的习惯），这里最多的也不是旅游品商店，而是餐馆酒吧，基本是二层的建筑，一家挨一家绵延数百米，五彩的遮阳伞将这个小镇妆扮的更迷人。到这里的人几乎是度假而来，而不是国人所说旅游观光的。所以，这儿是我们欧洲12天唯一没有看到有中国游客的地方，除了我们自己。

    吕德思海姆小镇最出名街道就是咽喉巷了，咽喉巷顾名思义就是像咽喉那样窄的一条小巷，正对着莱茵河，小巷宽不到3米，也就能容块头大的欧洲人三人并行，顺着青黑色小石板铺就的小路一直往上走，两侧全部是2-3层建筑，一楼是商店，二楼以上应该是旅馆，让我想起了阳朔的西街。在桂林阳朔西街上，也基本是这样的格局，首层是酒吧和旅游用品商店，二层专为那些度假游客准备旅馆，阳朔西街店铺30%以上出租给老外，据说阳朔也是涉外婚姻比例最高城镇，

    焦点：目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，鱼目混珠现场严重，尤其是售后包租以及变相售后包租项目层出不穷。

    如何甄别这些产品？如何防止受骗？今天通过第三讲来教给大家如何进行风险把控。

    潘好龙：先让我们全范围认为风险，大家知道投资要素的第一步首先考虑到投资的风险。
　　
    我对商铺投资风险的总结两种：一种称要命的风险；另一种风险要钱的风险。要命的风险如果投资失败将是血本无归，这主要指的目前大家口诛笔伐的产权式商铺；要钱的风险来自于因为商业、金融、市场等条件的变化，导致租金下降、空置率上升、银行借贷成本提高等最终导致预计的回收期比较长，但这只是你的收益降低，这样的投资要钱不要命。
　　
    我们先介绍要命的风险，根据我对5年多以来北京以及在全国操作项目的经验，发现要命的风险100%都是来自于产权商铺。