联邦银行又将现金利率降低了0.25%,也就是说现在的现金利率为3%,这是从1960年以来的最低点.不幸的是,并不是所有四大银行都执行了这一利率下调,澳洲银行未进行利率调整,而另三家银行则只下调了0.10%.
在2009年4月7日交易结束后的市场预计,今年现金利率的最低点2.37%将会出现在10月.这其中0.6%的下调空间将如何实现是每个人的疑问,然而,如果说这周的利率下调是银行给出的一个信号,那么继续下调也不太可能实现.从以前联邦银行的多次大幅下调利率中可以看出,这正意味着他们对下一步调整利率将十分慎重.
但这也并不是个完全的坏消息,因为上周石油价格从最高点开始下跌,贷款利率仍旧是45年以来最低的,业主们相比2008年年中仍旧享受着高的税后所得.同时人们对于某些银行不执行利率下调嘘声四起,每个正在偿还贷款的人必须记住,现在还没有确定的事情,永远都要考虑到利率可能的调整.当你考虑是否要购买房子的时候,一定要对利率的调整保持敏感,因为你需要看准时机,锁定所要偿还的利率.不过更要记住的是,在购房时正确的预算能够克服利率的浮动所造成的损失.
本周根据西太平洋银行和墨尔本学院的调查显示,4月澳洲消费者意见指数增

澳大利亚统计局本周伊始发布的数据显示在每季度调整的基准下二月份批准的新房数量相比一月增长了7.8%.虽然相比去年二月的情况仍有缩水25.5%.同时低利率以及政府出台的首次购房者优惠政策使得购房更加有吸引力因此高成本开发新房相比历史平均水平而言相对很少.
本周政府也承认了失业率可能高于预计水平7%.财务主管Wayne Swan,副总理Julia Gillard以及财政部长Lindsay Tanner都声称下个月的失业率将比预计的高7%.早在上周澳洲储备银行已在报告中声称澳洲已经处于经济衰退阶段.从这些现象可以推测,利率将还有可能进一步下调.
没有太多骚动,房产出清率在上个月有明显的上升.悉尼上周的房产出清率超过了60%,而最高的出清率出现在三周前,为66.7%.墨尔本的出清率更高,上月每周都达到了70%左右的水平,最高达到76.3%.同时布里斯班的房产出清率上月仅为较低水平约30%,而阿德莱德基本维持在40%左右.珀斯在上两周出现了增长,四周前出清率为15.4%,而在近两周达到了32.2%.

上个月的房产市场出奇平静,全国的房产销售名单几乎没有加入新的项目,也鲜有变动.
房产项目的数量几乎与上一年的平均数持平,新加入的项目从去年12月开始也没有超过一年的平均水平.这说明了大幅的利率下调使房贷门槛更低,也避免了大批量倾销的危险.同时可以看到一年前的待售房产数量比现在多出3,500套.
待售的房产总数低于上一年的平均水平,与去年同期相比减少1000套左右.与那些新项目一样,项目总数从去年12月开始也与上一年基本持平.这一统计结果给市场增长了些许信心,因为销售和房源数量都会比较适中.
这个统计结果也意味着随着失业率的增长和严峻的经济形式卖房的人减少了,多数房产拥有者都放弃了将房子出售或者更换更好的房子.

虽然澳大利亚08年的房产价格增长几乎可以

本周人口调查数据显示澳大利亚人口从去年第四季度开始持续增长.去年一年澳洲人口猛增354,000人,其中外来移民人数达到了208,000人.但是这个增长势头可能会因为最近削减技术移民数量保证当地人口就业政策的发布而减缓.同时这也将导致移民数量的部分减少,这种影响大部分将因为澳洲市场前景好于欧洲以及美国,致使大部分澳洲人更愿意留在本地工作而抵消.
许多房产媒体最近在关注首次购房优惠政策的结束.政府规定优惠政策将只实行到2009年6月30日,而就在这段短暂的时间里,政府看到了预期的效果,首次购房的财政收入达到了历史最高.由于首次购房者对于这项刺激政策的高度热情,政府可能会考虑在6月30日后再出台新的政策.针对第二次或第三次买房的投资者的优惠政策预计会大受欢迎.
在最近一期《Property Outlook》中,ANZ指出：澳大利亚潜在预期的需房量为每年180,000,而实际开工的项目仅为150,000。因为最近建房许可数量下降,所以需房量只能居于其次.由于新的房产项目的减少,使得现有房产的价格压力增加,同时租赁市场房源的短缺也使房东们乘机提高了租金。也许政府应当降低新房项目的征税,以刺激房产市场的活力,提供更多经济的高质量房源.

本周又下达了几项关键指示,包括新消费者信心数据,住宅信贷和劳动统计数据.Westpac-墨尔本消费者意见指数本月下降了0.2%,到达85.6点;远远低于指数100（乐观者悲观者相等的水平）.尽管指数下降,Westpac的首席经济学家Bill Evan仍旧认为这个结果在考虑到全球经济衰退的前提下还是十分振奋的.三月份指数的微小下降促使了一些经济学家预测消费者信心将达到谷底.在房产市场的买家数量和出售量出现可观的增长之前,需要有一些实际的行动来大大提升消费者的信心.
由澳洲统计局发布的住宅信托数据来看,房产买家数量正在上升,一月的房贷量也上涨了3.5%.从去年九月利率下降到现在,房贷数量一直在明显增加,尤其是加入了许多初次购房者,他们的住宅贷款已经达到了有史以来最高的26.5%（从1991年开始的记录）.住宅信贷的增长使得澳洲在2008年全年的房产价格仅下跌了2.9%,有效避免了欧美房产市场的巨大损失.
澳大利亚房产市场的前景很可能受到失业率的影响.周四发布的劳动力数据显示,相比08年最低的3.9%,目前全国的失业率为5.2%.失业率的升高将大幅影响房产市场的稳定.我们需要记住最近20年的平均失业率为7%,假设我们离因失业而击垮房地产业

联邦储备银行本周决定将从去年九月以来持续下调的4%的官方现金利率保持不变.大多数经济学家以及金融市场相信,现金利率还将在现在3.25%的水平上有所下调.ASX期货市场预期现金利率将再今年九月或十月达到最低2.2%左右.
停止减息是央行采取的大胆举措,次日国家经济即陷如第四季度以来的第一次倒退,也是八年以来的第一次季度缩减.然而除了这季度的负面结果,澳大利亚的经济仍旧比其他工业国家来的坚挺.美国的经济在08年度缩减了6.2个百分点,日本缩减了12.7个百分点,而英国的经济总值比去年减少了1.9%.
市场上挂牌的物业数量延续了前几个星期的走势,基本维持再每周10500个新的（比全年平均少1800个）,总共118500个（比全年平均少11500个）.

郊区的住所借不如买
由澳大利亚联邦银行委托,来自RP 数据的最新报告显示,74个澳大利亚的郊区城市,购买住宅要比租赁来的更加便宜.
去年一年,澳大利亚房产市场

房产销售情况

上个星期为止，拿到市场上销售的房产增加到了14160套，但是依然比过去12个月的平均量14540套要少。而居民房在市场上出售的总量则为126000套，比之前12个月的平均量要高出12个百分点。

能够负担的起的农业房产在哪里？

现在人们越来越关心在靠近主要的几大城市的附近能找到高生活质量的房产，这个星期我们主要来看一看在澳大利亚的几个首府城市周围100公里之内哪里能找到这种农业房产

我们惊奇的发现，在澳大利亚几大首府城市100公里之内可以找到非常多的适合的农业房产，而且价格还非常实惠，都在平均可以负担的起的水平。这个调查是在悉尼，墨尔本，布里斯本和佩斯最近100公里之内的农业房产销售情况，而这些房产最小的土地面积也达到10万平米，价格则少于5百万。

现在为此拿到市场上出售的房屋是最近几年最多的。现在大约有12万9千套房屋在出售，比上个星期又增长了一些。而12过去个月的数据显示平均拿到市场上出售的房屋数量在10万8千套以下，这个数据现在在每星期递增。这个星期的数据在平均值以上，我们可以看到的一个现象就是房屋量还算是稳定的，虽然每个星期有些细小的变化，但是总体来说影响不大

Properties currently listed for sale

澳洲央行今天第5次决定继续维持利率不变，而且很有可能将在9月份降息25个点，这将会使房产市场继续开始走俏。如果利率真如预期的在9月之后开始下降，那么我们可以预料买家将活跃起来，房产市场又将出现供不应求的局面。

从5月下旬开始，拿到市场上出售的房产在持续下降，现在市场已经转向买家的需要。房源总体的下降是由于现阶段卖家的减少以及很多买家改变主意。总销售量已经下降了35%从07年的最高点。

Why all the doom and gloom?

澳大利亚房产市场是根据房子的供需来决定，就像其他市场一样。基本上来说，澳大利亚的房产需求还是非常高，而市场上的房产和新建房产却在持续减少。这样的不平衡在中长期来看将给房产价值带来压力。

近期有很多关于澳洲房产走向的推测和

Properties currently listed for sale

2008年大部分时间市场上的项目总数已高于平均水平。目前整个澳大利亚共有约12.7万套住宅物业上市出售，相比12个月平均水平的10.7万套。可以看到这个数字仍然高于平均水平，我们看到现在总库存水平下降的最初迹象是由于进入市场的物业数少了。

Slow market conditions = less competition in the marketplace

投资住宅房地产市场的买家活动很缓慢。随着越来越多的买家选择观望，整个澳洲主要城市的住宅物业销售在2008年的前三个月内下降了24%。

住宅物业的销售高峰在2007年第二季，澳大利亚各地的省会城市售出了86241家别墅和单位住宅。自此以后市场活动的积极性一直在下降。在2007年第二和第三季度的销售点相对难以把握。不管怎么样，我们可以看见在在2008年的签三个月许多买家放