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杂谈

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杂谈

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转眼又是一年3.15,又是一年打假季,各行各业何尝没有害群之马,一颗老鼠屎坏了一锅汤的情况比比皆是。其他行业我们不了解,就单单说下我已从业十余年的这个写字楼代理行业吧。

在刚刚入行的那几年,约客户是一个挺简单的事情。一个电话一个方案往往能够抓住客户,但随着越来越多的人加入这个行业,各种“手段”“花招”搅得这个江湖愈发不平静。

方案发给客户一般情况下会遇到四种情况:

第一种情况,客户遵守约定,按时来看推荐房源,当然这是最好的状态;

第二种情况,客户告诉你,还需要汇报领导或者其他人,或者继续要求提供更多更适合的房源,再提看房的事情,这是需要长期跟进的,这是一般的状态;

第三种情况,客户会告诉你,你推荐的房源他已经去看过了,这是最差的状态。出现这个问题,责任不在我们,只能说客户在诚信方面的缺失;

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杂谈

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就在上个月中旬,中国地质调查局成都地质调查中心与天府新区成都管委会签署了关于西南地球科学创新中心项目的投资合作协议。位于兴隆湖的成都科学城正在汇集越来越多的顶端产学研机构,“国际知名、国内一流”的西部创新第一城雏形已现。

成都科学城目前初具规模,虽然目前我们尚无法预测该片区在未来对于城市格局的影响程度,但我们从其规划、建设速度,以及相关交通、配套设施的规划推进速度可以明显感觉到,城市向南的步伐正在加快。


兴隆湖,未来成都高精尖科技的聚集地

沿天府广场一路向南直行,驱车半小时即可抵达约28公里处的天府大道南延线东侧兴隆湖生态区。据此前媒体报道,兴隆湖生态绿地项目总投资92亿元、总占地3.4平方公里、水域面积达4500亩。整个兴隆湖生态区除水面与岛屿外,还规划有滨湖景观步道、环湖道路等。

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杂谈

​近日,全球知名房地产研究咨询机构仲量联行JLL发布2016年4季度亚太地区物业市场摘要。该报告中的写字楼指数部分显示,受印度市场交易量暴涨82%的刺激,上季度亚太地区租赁交易年均增长率猛增23%。同时,受到P2P行业需求下降及租户付租能力影响,上海及北京写字楼市场需求增长乏力,并进一步导致中国大陆地区租赁交易总量微跌。东南亚地区年均交易量下跌19%。

悉尼墨尔本市场抢眼 引领平均租金上涨

与16年3季度0.5%的增速相比,4季度亚太写字楼市场指数环比微增0.2%,至0.7%。由于澳大利亚主要城市市场增长势头强劲,一定程度上弥补了亚太区其他城市租金低迷造成的负面影响。2016年4季度,受来自多种行业扩张、升级型旺盛需求的支撑,悉尼录得7.8%的租金增幅。此外,受中国大陆地区金融机构需求强劲及可用办公物业有限的共同作用,香港地区办公物业租金继续上升,本季度录得2.3%的增幅。而受信息及社交网络、贸易及专业服务行业需求持续旺盛影响,东京写字楼租金微涨0.6%,增速有所提升。

16年4季度亚太写字楼租金价格

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杂谈

​来自仲量联行的最新研究报告《2017年1季度全球市场展望》显示,2016年4季度全球写字楼市场继续保持健康增长态势。根据JLL对全球96个样本城市的统计,全球交易总量再创新高,较16年3季度上涨6%。对全年而言,总租赁面积和2015年相比下降约3%,相对温和。而JLL该报告也表示,全年市场表现与其此前的预期基本吻合,在面临政治及经济不确定因素的情况下,市场仍处于小幅盘整状态。亚太及欧洲市场表现抢眼,全年租赁面积仅略低于2015年。同时,美国市场的表现则由于缺乏大宗交易而令人失望,全年租赁面积环比下降5%。

仲量联行的报告还预计,和2016年相比,2017年的市场表现将更加稳固。受宏观经济良好表现预期的支撑,预计美国市场有望强势反弹,预计将有5%的年增幅。而受到政治及经济不确定性因素的影响,JLL预计欧洲及亚太地区的表现预计和去年相比变化不大。

全球主要城市写字楼租赁活动差异


(来源:JLL研究部 2017年2月)

针对亚太地区写字楼,JLL研究发现,在2016年4季度,该区域

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年报

商业地产

写字楼

季报

2016年,整一年表面上平静如水,暗地里风起云涌。伴随着有所收缩的入市体量,写字楼项目更重策略,大部分写字楼采取积极的租赁鼓励政策,市场整体租金有所下滑,市场存量消化明显提速,市场空置率在年末被控制在40%以内。

数据上看,租赁市场、买卖市场以价换量明显,让步免租装修期等常态化。在多种利好刺激下,市场反响较为热络,每个季度均能录得租赁面积过万的写字楼项目。区域上看,东大街区域、传统CBD区域表现更好,南延线“反转”尚未达成、天府X街区域写字楼集中爆发,价格低廉者甚众。值得注意的是,高新区“摆上台面”的对“专业特色楼宇”的扶持政策,对南延线写字楼项目有直观促进作用——引导行业集中发展、给予相关企业高额资金补助。

 

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年报

商业地产

写字楼

东大街区域

传统cbd

成都的商务版图,大致分为传统CBD区域、东大街区域、南延线区域(天府新区)、人南沿线区域等,还间杂着磨子桥区域、骡马市区域、大源片区、金融城片区等等熟悉或不熟悉、成熟或不成熟的子区域。

我们都知道,写字楼的区域,大都是一个略带模糊性的概念,围绕着区块内几个知名的商业项目跑马画个圈——“区域”概念初成。虽然关于“区域”的具体划分各有所不同,但大部分都有如下特点:近年来高速发展、形成写字楼集中之势、有项目能够代表区域商务发展趋势等。所以,要想形成一个被市场认可的商务区域——单靠一两个写字楼、综合体项目是不可能做到的。区域之所以是区域,一定得成势;而区域的发展,在2016年展现出一个很值得思考的特质——成熟区域(传统CBD——东大街区域)只要价格不离谱,区域内的写字楼项目更容易达到预期出租率。

 

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商业地产

写字楼

年报

南延线

成都

成熟区域的区域红利在2016年凸显无疑。市场数据显示,区域内写字楼项目只要给出一个相对合理并且符合自身品质的市场价,就会比其他区域更容易得到市场认可,达成不错的入驻率。看起来,成熟区域的写字楼项目的确在2016年过的更好。

但这些,并不意味着不成熟区域内的写字楼项目就没有出路了。要不然南延线天府新区那么多的写字楼项目还不得只有“死路一条”?


出路一,努力成为中海国际中心这样的有辨识度的写字

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商业地产

写字楼

投资市场

年报

季报

投资市场的活跃与否,也是衡量一个市场是否有发展潜力的重要标准。从成都进入写字楼高速发展期以来,市场中的大宗整栋写字楼交易高开低走,在2014年进入冷淡期,直至2016年投资市场才重新焕发活力。

根据披露出来的大宗交易数据显示,成都写字楼市场中的绝大部分交易与内资相关,其中的大部分交易又由险资主导。特别是自2010年保险资本投资正式“开禁”以来,据不完全统计,成都写字楼市场中大宗交易有平安财富中心、平安金融中心、凯龙财富大厦等写字楼项目被险资收入囊中。而2016年全年的多宗整栋交易中,险资就占据了半壁江山,平安人寿保险及华夏人寿保险分别收购银泰中心T3(80,000㎡)和银泰中心T2(81,000㎡)。

 

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高力国际

华北区域

写字楼

商业地产

物流仓储

1月12日,高力国际华北区于北京召开了《华北区物业市场2016回顾及2017展望》媒体见面会。与40余家莅临现场的地产主流媒体,就2016年北京及华北区主要二线城市的写字楼、商铺、住宅、工业物业及投资市场的表现进行回顾并对2017年做出展望。

此次高力国际出席媒体见面会的演讲嘉宾有,华北区董事总经理李杰先生、华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅先生、华北区研究部总监李牧女士、华北区咨询服务部总监夏军女士,华北区产业及工业地产服务部总监孙超先生、华北区资本市场及投资服务部高级经理邓蓉女士以及沈阳分公司总经理及董事张琦先生。出席嘉宾有,中国区估价及咨询服务部总监贺志蓉女士、华北区物业及资产管理服务部总监林春丽女士、华北区办公楼服务部租户代表总监李芳月女士、华北区企业顾问部总监吴宁先生、华北区办公楼服务部业主代表高级

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